1、公告编号：2019-020 ZheJiang New Century Property Management Limited 2018 开元物业 NEEQ:831971 浙江开元物业管理股份有限公司 年度报告 开元物业 2018 年度报告 公司年度大事记公司年度大事记 2018 年 5 月，全国中小企业股份转让系统下发股转系统公告2018627 号文件，发布创新层挂牌公司名单。公司继 2017 年进入新三板创新层后，2018 年继续进入新三板创新层。2018 年 6 月，2018 中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十一届中国物业服务百强企业家峰会在北京隆重召开。公司荣膺 2018 中国物业
2、服务百强企业、2018 中国特色物业服务领先企业酒店式服务、2018 中国物业服务百强满意度领先企业、2018 中国物业服务市场化运营领先企业、2018 中国医院物业管理领先企业等殊荣。2018 年 6 月，公司第十一届服务技术比武暨大客户答谢会在杭州国际博览中心成功举办。此次技术比武以“崭新时代 红色物业 品质生活”为主题，向广大客户展示了公司持续秉承以酒店式服务为特色，夯实基础服务、提升服务品质的经营理念。2018 年 8 月，公司员工陈林在中国物业管理协会、中国就业培训技术指导中心主办的“金融街物业杯”第二届全国物业管理行业职业技能竞赛决赛中，荣获物业管理员决赛第十二名，并被授予“全国住
3、房城乡建设行业技术能手”称号。2018 年 10 月，由中国物业管理协会主办的第二届国际物业管理产业博览会在深圳隆重举行，公司搭建展位参展。在中国物业管理协会发布的2018 全国物业管理行业发展报告中，公司荣列中国物业服务企业综合实力排名第 27 位。开元物业 2018 年度报告 1 目录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .3 3 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .3232 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东
4、情况 .3636 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .3838 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3939 第九节第九节 行业信息行业信息 .4343 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .4545 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .5555 开元物业 2018 年度报告 2 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 本公司、公司、开元物业、股份公司 指 浙江开元物业管理股份有限公司 控股股东、开元物产、开元物产集团 指 杭州开元物产集团有限公司（原：杭州开元房地产集团有限公司）开元旅业、开元旅业集团 指 开
5、元旅业集团有限公司 浙江开元置业 指 浙江开元置业有限公司 三会 指 董事会、监事会、股东大会 股东大会 指 浙江开元物业管理股份有限公司股东大会 董事会 指 浙江开元物业管理股份有限公司董事会 监事会 指 浙江开元物业管理股份有限公司监事会 公司章程、章程 指 浙江开元物业管理股份有限公司章程 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 劳动合同法 指 中华人民共和国劳动合同法 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 德威地产 指 Tecway Real Estate Limited 民生证券 指 民生证券股份有限公司 普华、会计
6、师事务所、普华永道中天会计师事务所 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙），系公司聘请的会计师事务所 合伙企业 指 杭州君健晟阳投资管理合伙企业（有限合伙）元、万元 指 人民币元、万元 开元物业 2018 年度报告 3 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人陈灿荣、主管会计工作负责人汤雄及会计机构负责人（会计主管人员）汤雄保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对
7、公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、市场竞争风险 当前，我国经济发展进入新常态，物业企业纷纷走向资本市场，导致原有大的房地产公司下属物业企业为
8、解决业务依赖性、降低关联交易业务比例，加大向市场拓展物业管理项目的力度，物业管理行业的竞争格局呈现出新的发展态势。未来，更侧重于品牌、资本、平台、商业模式的竞争。如果公司不能抓住机遇，提高公司的市场竞争力，在未来市场竞争中将处于不利地位。2、物业管理行业政策风险 我国物业管理行业受到严格的法律、法规及政策的监管，且各地区的监管政策存在着一定的差异，且相关监管政策也可能出现变动。尤其物业服务费的收费标准受到较高程度的价格控制，如国家发改委于 2014 年 12 月出台关于放开部分服务价格意见的通知（发改价格(2014)2755 号），要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅
9、外的物业服务费价格控制或指导政策，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主 开元物业 2018 年度报告 4 管部门根据实际情况决定实行政府指导价。3、房地产行业政策风险 报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业配套服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。4、业务地区集中度过高风险 报告期内，公司物业管理
10、服务区域主要集中在华东地区，2016 年度、2017 年度和 2018 年度该地区营业收入占全部营业收入比例分别为 86.66%、90.16%及 93.33%。其中，华东地区尤以浙江地区占比为主，2016 年度、2017 年度和 2018 年度浙江地区营业收入占全部营业收入比例分别为 76.49%、76.66%及 81.82%。公司近年来通过酒店式服务的管理理念在业内产生了一定的影响力，同时积极拓展全国市场，但是一旦出现浙江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。5、业务外包风险 报告期内，公司将物业管理服务中的非核心业务部分委托于第
11、三方公司。2016 年度、2017 年度和 2018 年度，第三方公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为 32.47%、34.98%和36.47%，占比较高，随着业务规模的进一步扩大，外包服务品质的优劣会给公司的服务品质和品牌产生一定的影响。6、成长性风险 公司近几年对业务进行持续拓展，公司提供物业服务的项目数量、面积、收入等指标均保持稳健增长。截至 2016 年末、2017年末和 2018 年末，公司在管的物业项目数量分别为 212 个、254个和 302 个，2017 年末、2018 年末较上年末分别增长 19.81%和18.90%；合同管理面积分别为 2,192.64 万平方米、3,
12、024.93 万平方米和 3,966.94 万平方米，2017 年末和 2018 年末较上年末分别增长 37.95%和 31.14%；2016 年度、2017 年度和 2018 年度营业收入分别为 43,204.64 万、55,377.82 万元和 72,548.00 万元，2017 年 开元物业 2018 年度报告 5 度、2018 年度较上年度分别增长 28.18%和 31.01%。公司最近三年的业务及经营业绩持续增长。随着行业竞争格局的变化和基数的扩大，可能对公司的业务开展及经营产生不利影响，公司将因此面临经营业绩不能持续增长或下滑的风险。7、意外事故风险 在物业管理服务中，公司会由员工
13、或聘请第三方服务提供商对电梯、消防设备、弱电设施、安防设备进行维修及保养。业主在使用该等设备的过程中可能因为使用不当或设备故障等原因而发生意外，造成业主财产损失，甚至人身损害。如出现上述意外情况时，即使公司严格根据相关合同提供各项服务，公司仍可能会被相关方提起诉讼或被监管部门调查、处罚，从而影响业务的开展。如上述情况造成了影响，则公司的品牌将受损，公司的经营业绩及财务状况也将受到不利影响。8、应收账款余额较大的风险 报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产比重相对较高。截至 2018 年 12 月 31 日，公司应收账款净额为11,579.66 万元，占总资产比例为 26.12%；同
14、时，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。9、现金收款的管理风险 报告期内，由于住宅类物业项目中小业主的物业费缴费习惯，公司存在现金收款交易的情形。尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的管理风险。10、人工成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主，2016 年度、2017 年度和 2018 年度，人工成本占主营业务成本的比例分别为 55.20%、52.64%和 51.90%。随着居
15、民生活水平的提高，各地劳动力成本增加，公司的用工成本逐年上升；随着公司业务规模不断扩大，员工数量和用工成本亦不断上涨。人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。11、实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人陈妙林，控制公司 54.61%股权，处于绝对控 开元物业 2018 年度报告 6 股地位。公司实际控制人有可能利用其控制地位，对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。12、控股子公司、分公司管理风险 因经营需要，公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在业务发展区域设立分、子公司开展物业服务。公司现有分、子公司较多，且随着公司
16、业务规模的不断扩大，未来几年内仍可能需要设立更多的分、子公司。鉴于上述经营模式的存在，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，公司目前已制定了一系列制度和措施加强各分、子公司的规范运作。但是，如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利影响。13、公司人员管理风险 物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人
17、员能够达到公司要求，提供较好的物业服务。但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到管理要求，造成公司与业主的纠纷。14、服务质量稳定性的风险 多年来，公司的物业服务质量和服务水平得到行业和业主的认可，但随着时代和社会的发展，服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化，如果公司对市场需求变化的敏感性和应变能力变弱，可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响。本期重大风险是否发生重大变化：是 开元物业 2018 年度报告 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公
18、司中文全称 浙江开元物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 ZheJiang New Century Property Management Limited 证券简称 开元物业 证券代码 831971 法定代表人 陈灿荣 办公地址 杭州市萧山区宁围街道富业巷 3 号浙江民营企业发展大厦 1 幢 11 楼 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书 钱立言 是否具备全国股转系统董事会秘书任职资格 是 电话 0571-83899933 传真 0571-82886320 电子邮箱 公司网址 http:/ 杭州市萧山区宁围街道富业巷 3号浙江民营企业发展大厦1 幢11楼 311215 公司指定信息披露平台的网
19、址 公司年度报告备置地 杭州市萧山区宁围街道富业巷 3号浙江民营企业发展大厦1 幢11楼董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2001 年 6 月 26 日 挂牌时间 2015 年 2 月 10 日 分层情况 创新层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业-房地产业-物业管理-物业管理 主要产品与服务项目 为住宅、公共、医院、办公及商业等物业业态提供专业的物业管理服务 普通股股票转让方式 做市转让 普通股总股本（股）41,067,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 2 控股股东 杭州开元物产集团有限公司 实际控制人及其一致行动人
20、 陈妙林 开元物业 2018 年度报告 8 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91330100730295306H 否 注册地址 杭州市萧山区宁围街道富业巷 3号浙江民营企业发展大厦 1 幢1101、1102、1103、1104 室 否 注册资本（元）41,067,000 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 民生证券 主办券商办公地址 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融中心 A 座 16-18 层 报告期内主办券商是否发生变化 是 会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 叶骏、陈静 会
21、计师事务所办公地址 中国上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心11 楼 六、六、自愿自愿披露披露 适用不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 开元物业 2018 年度报告 9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 725,479,989.93 553,778,242.03 31.01%毛利率%22.40%22.49%-归属于挂牌公司股东的净利润 68,824,894.32 51,785,511.37 32.90%归属于挂牌公司股东的扣除
22、非经常性损益后的净利润 61,568,171.85 46,241,813.92 33.14%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）46.06%46.71%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）41.20%41.90%-基本每股收益 1.68 1.26 33.33%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 443,364,988.50 384,731,530.92 15.24%负债总计 267,145,079.84 247,029,662.28 8.14%归属于挂牌公司股东的净
23、资产 173,974,629.16 135,839,590.09 28.07%归属于挂牌公司股东的每股净资产 4.24 3.31 28.10%资产负债率%（母公司）62.57%65.45%-资产负债率%（合并）60.25%64.21%-流动比率 1.42 1.36-利息保障倍数 -三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 32,376,045.30 98,389,693.28-67.09%应收账款周转率 7.05 7.67-存货周转率 176.43 186.53-开元物业 2018 年度报告 10 四、四、成长情况成长情况 本
24、期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%15.24%31.32%-营业收入增长率%31.01%28.18%-净利润增长率%32.90%52.05%-五、五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 41,067,000 41,067,000 0%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置(损失)/利得-267,936.85 处置可供出售金融资产的收益-1,855,220.00 计入当期损益的政府补助 3,085,363.00 委托他人投资或管理
25、资产的损益 6,745,977.33 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,336,790.47 非经常性损益合计非经常性损益合计 9,044,973.95 所得税影响数 1,788,251.48 少数股东权益影响额（税后）非经常性非经常性损益净额损益净额 7,256,722.47 七、七、补充财务指标补充财务指标 适用 不适用 八、八、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述
26、前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收票据 100,000.00-450,000.00-应收账款 72,384,084.45-63,091,491.37-应收票据及应收账款-72,484,084.45-63,541,491.37 应付票据-开元物业 2018 年度报告 11 应付账款 12,706,981.20-13,169,052.00-应付票据及应付账款-12,706,981.20 13,169,052.00 营业收入 558,662,210.38 553,778,242.03 427,162,474.68 432,046,443.03 所得税费用 15
27、,479,189.40 14,258,197.31 12,538,615.62 13,759,607.71 收回投资收到的现金 341,400,000.00 386,600,000.00-年初现金及现金等价物余额 133,023,400.15 87,823,400.15-九、九、业绩预告、业绩快报的差异说明业绩预告、业绩快报的差异说明 适用不适用 开元物业 2018 年度报告 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式：商业模式：公司系一家市场化运营的多业态、综合性物业服务提供商。公司遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略
28、，坚持市场化的业务发展模式，聚焦优势业态和优势区域，以“酒店式服务”为特色，通过多年管理与服务体系的创新，积累了丰富的多业态物业管理经验，为住宅、公共、医院、办公及商业等物业业态提供专业的物业管理服务，服务范围已覆盖浙江、上海、江苏、河南、山东等区域。目前公司的收入来源仍主要是物业服务收入。公司的客户渠道主要通过公开招投标信息、上门拜访自荐以及第三方推荐等方式获得。随着公司全员营销战略的实施、为不同类型物业项目的服务能力进一步提升，客户渠道将日益多样化。报告期（2018 年 1-12 月）内以及报告期后至本年报披露日，公司的商业模式未发生较大的变化。核心竞争力分析：核心竞争力分析：1、公司在行
29、业中的竞争地位 开元物业是浙江地区较大的一家具有综合运用管理能力的物业管理企业，公司的竞争优势主要是专业化与差异化的服务。公司业务遍布全国多个城市，并且在当地的物业公司中名列前茅。与同行业相比，公司坚持以“酒店式物业服务”为特色，受到业内及业主的广泛好评，此举逐渐成为企业的核心竞争力。目前，公司为全国物业百强企业、百强满意度领先企业、市场化运营领先企业、特色物业服务领先企业及医院物业管理专项物业服务领先企业。2、公司的竞争优势与劣势（1）竞争优势：1）运行机制灵活优势 公司是一家运行机制灵活的民营企业，相比物业管理项目主要来源于地产开发母公司的规模化物业管理公司，公司拥有多年的市场化运营经验。
30、公司的运行机制优势使公司相比同业能够提供更高性价比的服务，且具有充足的市场开发动力，竞争能力较强。此外，公司具备独立决策的机制，可发挥管理层最大的能动性，确保公司战略规划的贯彻与延续。公司于 2016 年、2017 年、2018 年连续三年被中国指数研究院评为“中国物业服务市场化运营领先品牌”企业。开元物业 2018 年度报告 13 2）管理与品牌优势 公司作为市场化运营的专业化、综合性物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位，已通过质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系、能源管理体系等多项管理体系认证，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司坚持“酒店式物业服务”理念，注重
31、自身品牌影响力的提升，专注服务中高端物业，通过优质的物业服务不断提升公司的知名度和市场影响力。公司曾获得“2018 全国物业管理综合实力百强企业”、“2018 中国物业服务百强满意度领先企业”、“2018 中国医院物业管理领先企业”、“浙江名牌产品”、“杭州名牌产品”等殊荣。管理项目先后荣膺浙江、河南、上海等省（市）级多个示范住宅小区（大厦）称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。3）人员与组织优势 公司拥有年轻化、专业化管理团队。高级管理人员主要集中在 70-80 后年龄段，具有充足的行业资源和较强的执行力，能够准确把握行业发展趋势和公司实际情况，制定清晰
32、可行的发展战略。中级管理人员主要集中在 80 后，具有充足的活力与动力。公司引入员工持股的激励方式，激发了骨干成员的积极性，增强了管理团队的凝聚力和归属感。公司近年来骨干成员稳定，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项制度来增强员工的归属感与满意度。公司建立了“璞石计划”、“璞玉计划”、“完璞计划”等完善的培训体系，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历和能力，培养和建设了一支职业素养好、服务管理水平高的专业团队，多名员工分别荣获“浙江省 G20 杭州峰会工作先进个人”、“服务保障 G20 杭州峰会先进个人”、“全国住房城乡建
33、设行业技术能手”等荣誉。公司的各项制度的有效实施，为优化员工结构，提升员工效能，保证团队优势作出了必要的保障。（2）竞争劣势 1）规模劣势 相比物业服务项目主要来源于地产开发母公司的规模化物业管理公司，公司物业服务规模仍存在一定的差距。来源于地产开发母公司的规模化物业管理公司具有明显先发优势与规模优势，而公司作为市场化领先运营的物业企业，缺乏房地产开发商公司自行开发的项目支持，难以避免地承受一定的市场压力，导致公司无法快速低成本地获得项目。随着公司的快速发展，公司物业管理规模在未来将得到持续提升，减小公司在服务规模方面的劣势。2）业务区域过于集中的劣势 开元物业 2018 年度报告 14 公司
34、目前的业务集中在华东地区，且主要集中在浙江地区，服务区域的集中对于公司在浙江以外的地区提升知名度、拓展业务存在一定的不利影响。未来随着公司业务的进一步拓展以及公司本次首次公开发行募集资金投资项目物业管理服务市场拓展项目的实施，公司的业务将向其他区域进行进一步的扩张，减小公司物业服务区域相对集中的劣势。3）资金劣势 公司业务的拓展需要进行大规模的营销推广并在全国范围内进行网点布局，因而需要大规资金投入。公司目前的账面现金主要是物业费预收账款，以及代收代付款项，不宜作为投资资金。因此，公司亟需通过股权融资等方式，补充公司业务发展所必须的资金。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否
35、否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 2018 年，公司继续遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的发展战略，根据城市发展阶段、业态特征、项目定位，从高端住宅、公建、医院会展、商业办公、园区小镇等多个维度入手，制定不同业态物业服务的差异战略，打造特色品牌，广开创收渠道，抢占市场份额，形成了鲜明的市场优势。全年实现营业
36、收入72,548.00 万元，比上年同期55,377.82万元增加17,170.18万元，同比增长31.01%。实现利润总额 9,073.72 万元，比上年同期 6,608.60 万元增加 2,465.12 万元，同比增长 37.30%。实现净利润 6,890.79 万元，比上年同期 5,182.78 万元增加 1,708.01 万元，同比增长 32.96%。(二二)行业情况行业情况 2018 年是改革开放 40 周年，物业管理行业全面贯彻落实“创新、协调、绿色、开放、共享”的发 开元物业 2018 年度报告 15 展理念，在向现代服务业转型升级的过程中，取得了瞩目的发展成就。2018 中国物
37、业管理协会提出的“服务质量主题年”活动，为行业高质量发展提升整体服务水平创造了有利契机。公司积极响应行业号召，并做了大量富有成效的工作，在行业举办的“全国物业管理职业技能竞赛”中，公司员工陈林荣获物业管理员决赛第十二名，并被授予“全国住房城乡建设行业技术能手”称号。物业管理作为社区服务的重要组成部分，在保障就业、改善人民生活、促进居民消费、维护社会稳定等方面起到了积极重要作用。公司坚守“服务有着至高无尚的价值”理念，以持续追求价值领先的城市运营服务商的目标，不断提升物业服务质量。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上
38、年期末 本期期末与上年期末本期期末与上年期末金额变动比例金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 61,218,633.86 13.81%104,170,144.46 27.08%-41.23%应收票据及应收账款 115,796,561.78 26.12%72,484,084.45 18.84%59.75%存货 3,538,556.09 0.80%2,843,068.68 0.74%24.46%投资性房地产 -0.00%-长期股权投资 37,564,560.99 8.47%25,128,935.82 6.53%49.49%固定资产
39、16,875,898.10 3.81%11,863,755.73 3.08%42.25%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 443,364,988.50 -384,731,530.92-15.24%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：货币资金 6,121.86 万元，较 2017 年末减少 4,295.15 万元，同比下降 41.23%，主要系：1）随着管理规模的增长，2018 年应收账款增加 4,331.25 万元，代收代付业主款项以及押金保证金支付增加，导致经营活动产生的现金净流量比上年同期减少流入 6,601.36 万元；2）本期理财产品收回增加，以及对外投资减少，投资
40、活动产生的现金净流量比上年同期减少流出 3,236.82 万元；3）本期派发现金股利3,285.36 万元，导致筹资活动产生的现金净流量比上年同期增加流出 2,773.96 万元。应收账款及应收票据 11,579.66 万元，较 2017 年末增加 4,331.25 万元，同比增长 59.75%，主要系管理规模增长所致。预付账款 1,136.03 万元，较 2017 年末增加 326.19 万元，同比增长 40.28%，主要系预付房屋租赁 开元物业 2018 年度报告 16 费增加 145.67 万元，工程材料款增加 129.89 万元。其他应收款 3,254.07 万元，较 2017 年末增
41、加 847.80 万元，同比增长 35.23%，主要系随着管理规模的增长，押金保证金以及代收款项增加所致。本期无可供出售金融资产，上期 300 万元主要系本公司对杭州开元颐养投资管理有限公司的股权转让后，只持有 10%的股权比例，不再具有控制、共同控制或重大影响，根据企业会计准则划分为可供出售金融资产。长期股权投资 3,756.46 万元，较 2017 年末增加 1,243.57 万元，同比增长 49.49%，主要系新增公司对杭州萧安物业服务有限公司的投资及损益 785.64 万元；新增公司对杭州萧山国投嘉时物业管理有限公司的投资 135 万元；增加公司对无锡金昌物业管理有限公司的投资收益 2
42、08.69 万元；增加公司对杭州玖维客物业服务有限公司的投资收益 115.08 万元。固定资产 1,687.59 万元，较 2017 年末增加 501.21 万元，同比增长 42.25%，主要系在管项目增加，增加固定资产购买。无形资产 366.97 万元，较 2017 年末增加 360.87 万元，同比上升 5,915.90%，主要系增加悦和物业软件系统、税务管理系统、EHR 系统及资金管理系统所致。长期待摊费用 55.71 万元，较 2017 年末减少 505.78 万元，同比下降 90.08%，主要系子公司杭州开元资产管理有限公司憬天国际项目合同解除，处置资产 499.12 万元。递延所得
43、税资产 452.84 万元，较 2017 年末增加 149.33 万元，同比增长 49.20%，主要系各项资产减值准备产生的递延所得税资产增加 87 万元，2018 年股份支付递延所得税资产增加 57.69 万元。本期增加其他非流动资产 78.97 万元，主要系预付工程款。应付票据及应付账款 2,379.54 万元，较 2017 年末增加 1,108.84 万元，同比增长 87.26%，主要系应付业务外包成本增加 528.02 万元，应付物料及服务费等成本 580.82 万元。应交税费 1,928.20 万元，较 2017 年增加 495.21 万元，同比增长 34.56%，主要系应交企业所得
44、税增加 484.21 万元。盈余公积 2,755.45 万元，比 2017 年末增加 667.23 万元，同比增长 31.95%，主要系公司提取法定盈余公积所致。资产总计增加 5,863.35 万元，同比增长 15.24%，主要系上述各主要资产负债表在项目余额的变动结果。开元物业 2018 年度报告 17 2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 725,479,989.93-
45、553,778,242.03-31.01%营业成本 562,965,143.58 77.60%429,212,194.91 77.51%31.16%毛利率%22.40%-22.49%-管理费用 66,245,961.95 9.13%51,130,907.08 9.23%29.56%研发费用 -0.00%-0.00%-销售费用 8,344,629.43 1.15%6,024,047.45 1.09%38.52%财务费用 1,369,835.77 0.19%1,012,348.56 0.18%35.31%资产减值损失 4,932,060.81 0.68%5,937,013.06 1.07%-16.
46、93%其他收益 3,085,363.00 0.43%1,058,645.27 0.19%191.44%投资收益 8,478,245.50 1.17%6,892,599.29 1.24%23.01%公允价值变动收益 -0.00%-0.00%-资产处置收益-175,448.72-0.02%-79,902.30-0.01%-119.58%汇兑收益 -0.00%-0.00%-营业利润 89,492,885.97 12.34%65,884,385.83 11.90%35.83%营业外收入 2,102,679.93 0.29%563,109.80 0.10%273.40%营业外支出 858,377.59
47、0.12%361,508.40 0.07%137.44%净利润 68,907,895.27 9.50%51,827,789.92 9.36%32.96%项目重大变动原因项目重大变动原因：营业收入 72,548.00 万元，比上年同期 55,377.82 万元增加 17,170.18 万元，同比增长 31.01%，主要系管理规模增长所致。营业成本 56,296.51 万元，比上年同期 42,921.22 万元增加 13,375.29 万元，同比增长 31.16%，主要系随着管理规模的增长而增长，随着最低工资标准的上调，人力成本及业务外包成本增加 12,139.10万元。税金及附加 351.76
48、万元，比上年同期增加 106.89 万元，同比增长 43.65%，主要系营业收入增长所致。销售费用 834.46 万元，比上年同期增加 232.06 万元，同比增长 38.52%，主要系 2018 年公司加大市场拓展力度，销售人员职工薪酬费用及业务宣传费增加所致。管理费用 6,624.60 万元，比上年同期增加 1,511.51 万元，同比增长 29.56%，主要系管理人员增加，人力成本增加 1,454.45 万元。开元物业 2018 年度报告 18 财务费用 136.98 万元，比上年同期增加 35.75 万元，同比增长 35.31%，主要系随着公司业务的不断扩大，为了方便快捷，提高工作效率
49、，各分子公司均开通网银系统，另外各项目以 POS 收款的比例大幅增加，导致手续费增加。资产减值损失 493.21 万元，比上年同期减少 100.49 万元，同比下降 16.93%，主要系上年同期增加坏账准备 520.34 万元。其他收益 308.54 万元，比上年同期增加 202.68 万元，同比增长 191.44%，主要系公司收到加快总部经济发展的奖励 101.38 万元；子公司杭州萧山剧院经营管理有限公司收到区文广新局运营补贴款 138万元。营业利润 8,949.29 万元，比上年同期增加 2,360.85 万元，同比增长 35.83%，主要系上述各主要利润构成项目发生情况的变动导致。营业
50、外收入 210.27 万元，比上年同期增加 153.96 万元，同比上升 273.40%，主要系子公司杭州开元资产管理有限公司憬天国际项目取得赔偿收入 151.34 万元。营业外支出 85.84 万元，比上年同期增加 49.69 万元，同比增长 137.44%，主要系本期增加员工意外身亡赔偿款 30 万元；员工合同提前解除，支付赔偿款 15.10 万元。净利润 6,890.79 万元，比上年同期增加 1,708.01 万元，同比增长 32.96%，主要系上述营业利润增长所致。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 7
