1、1 2018 年度报告 德威企业 NEEQ:835989 上海德威企业发展股份有限公司 Shanghai D&W Enterprises Development Co.,Ltd.2 公司年度大事记公司年度大事记 无 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示.5 第二节第二节 公司概况公司概况.7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要.9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.12 第五节第五节 重要事项重要事项.21 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况.23 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况.25 第八节第八节 董事、监事
2、、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况.27 第九节第九节 行业信息行业信息.30 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制.31 第十一节第十一节 财务报告财务报告.35 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、德威企业 指 上海德威企业发展股份有限公司及其前身上海德威企业发展有限公司 德威有限 指 上海德威企业发展有限公司 日亚创投 指 日亚创业投资企业 德威装饰 指 上海德威装饰工程有限公司 优宏资产 指 上海优宏资产管理有限公司 德威国际 指 德威国际发展有限公司 嘉尚房地产 指 上海嘉尚房地产营销策划有限公司 特库伊 指 上海特库伊投资管
3、理有限公司 布科投资 指 上海布科投资管理有限公司 松源投资 指 上海松源投资发展有限公司 颂和实业 指 上海颂和实业发展有限公司，原名为“上海德崴房地产经纪有限公司”公司法 指 中华人民共和国公司法（2013 年修订）证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 上海德威企业发展股份有限公司章程 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 会计师事务所 指 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中银证券、主办券商 指 中银国际证券股份有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 公开转让 指 公司股票进入全国中小企业股份转让系统有限责任公司公开转让 全国股份
4、转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人吴文伟、主管会计工作负责人蔡剑影及会计机构负责人（会计主管人员）陈月保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够
5、的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、房地产行业波动风险 公司是一家集长租公寓运营管理、房屋托管、房产中介、建材销售和物业管理业务为一体的房地产与长租公寓综合服务提供商。公司的各类业务与房地产行业，尤其是长租公寓产业有较强的联系。2017 年党的十九大和 2018 年两会明确
6、了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的总基调。新兴的长租公寓产业的发展前景更加广阔和清晰。然而作为一个新兴产业，面临着政策、产业的不确定性和行业波动的风险。2、市场竞争的风险 公司目前在长租公寓领域中具备较全的业务链，并且在上海和长三角地区的高端和中高端长租公寓运营管理和资产管理两个细分领域中具备丰富经验和先发优势。公司未来将集中发展中高端长租公寓的资产管理和运营管理业务。目前，从各个相关领域转入长租公寓行业的竞争者较多，商业模式和创新层出不穷，公司面临一定的市场竞争风险。3、核心人员流失的风险 公司主要提供的是房地产与长租公寓综合服务，作为智力输出型公司，相对于依赖技术的
7、制造业，公司的服务更多依靠核心人员的经验、创造力和执行力。因此，核心人才是公司的基石，同时也是容易流失的核心资源，一旦发生核心人员离职，若公司后备人才未能得到及时补充，将会对公司的业务拓展造成一定的不利影响。4、实际控制人不当控制的风险 公司控股股东吴文伟持有公司 19,191,300 股，占总股本6 46.31%，其配偶蔡剑影持有公司4,312,800股，占总股本10.41%，两人系夫妻关系，构成利益共同体，合计持有德威企业23,504,100 股，为公司共同实际控制人。同时吴文伟还担任公司董事长、法定代表人、总经理，对公司经营管理拥有较大的影响力，若其利用控股地位对公司的经营决策、人事任免
8、、发展战略等进行不当控制，从而影响公司决策的科学性和合理性，可能会损害公司和其他股东的利益，存在实际控制人不当控制的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 上海德威企业发展股份有限公司 英文名称及缩写 Shanghai D&W Enterprises Development Co.,Ltd.证券简称 德威企业 证券代码 835989 法定代表人 吴文伟 办公地址 上海市长宁区虹桥路 1438 号古北国际财富中心二期 703A 室 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 高兴 职务 信息披露事务负责人
9、电话 021-62958100 传真 021-62959119 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 上海市长宁区虹桥路 1438 号古北国际财富中心二期 703A 室（邮编：200336）公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2010 年 1 月 15 日 挂牌时间 2016 年 2 月 29 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-K70 房地产业-K704 自有房地产经营活动-K7040 自有房地产经营活动 主要产品与服务项目 公司的主要服务为房产中
10、介、房屋托管、物业管理服务、建材销售 普通股股票转让方式 集合竞价 普通股总股本（股）41,440,047 优先股总股本（股）0 控股股东 吴文伟 实际控制人及其一致行动人 吴文伟、蔡剑影 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 8 统一社会信用代码 91310000550007688L 否 注册地址 上海市杨浦区军工路 1076 号 031幢 B52 室 否 注册资本（元）41,440,047 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 中银证券 主办券商办公地址 上海市浦东新区银城中路 200 号中银大厦 39 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计
11、师事务所 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)签字注册会计师姓名 毛仁裕、姚易哲 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 本公司董事会于 2019 年 4 月 13 日收到信息披露负责人高兴递交的辞职报告，2019 年 4 月 13 日起辞职生效。上述辞职人员持有公司股份 0 股，占公司股本的 0%。高兴辞职后不再担任公司其它职务。9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比
12、例增减比例 营业收入 253,641,125.72 162,559,999.64 56.03%毛利率%15.05%25.88%-归属于挂牌公司股东的净利润-12,944,893.69-3,452,144.88-274.98%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-13,136,512.30-14,419,624.28 8.90%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-19.40%-4.83%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-19.72%-21.86%-基本每股收益-0.31-0.08-292.75%二、偿债能力偿债能力
13、 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 388,218,201.54 402,111,507.75-3.46%负债总计 162,751,824.31 162,901,899.61-0.09%归属于挂牌公司股东的净资产 60,220,525.92 73,187,578.57-17.72%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.45 1.77-18.08%资产负债率%（母公司）6.72%7.85%-资产负债率%（合并）41.92%40.51%-流动比率 1.31 1.87-利息保障倍数-6.34-0.97-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期
14、增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 55,316,146.70 15,606,427.30 254.44%应收账款周转率 28.69 7.94-存货周转率 2.74 1.23-10 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%-3.46%-5.31%-营业收入增长率%56.03%1.19%-净利润增长率%-145.00%59.91%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 41,440,047 41,440,047 0%计入权益的优先股数量 0 0 0%计入负债的优先股数量 0 0 0%
15、六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助 673,869.66 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 585,324.38 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-61,507.54 非经常性损益合计非经常性损益合计 1,197,686.50 所得税影响数 309,055.66 少数股东权益影响额（税后）697,012.22 非经常性非经常性损益净额损益净额 191,618.62 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不
16、适用 八、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）11 调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收票据-应收账款 8,999,392.55-应收票据及应收账款-8,999,392.55 应付票据 应付账款 3,058,986.89-应付票据及应付账款-3,058,986.89 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要
17、概要 商业模式商业模式 公司是一家集长租公寓运营管理、房屋托管、房产中介、建材销售和物业管理业务为一体的房地产与长租公寓综合服务提供商。公司的各类业务与房地产行业，尤其是长租公寓产业有较强的联系。2017年党的十九大和 2018 年两会明确了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的总基调。公司目前在长租公寓领域中具备较全的业务链，并且在上海和长三角地区的高端和中高端长租公寓运营管理和资产管理两个细分领域中具备丰富经验和先发优势。但报告期内，公司各类业务的业务规模较小，和龙头企业还存在一定差距。公司未来将集中发展中高端长租公寓的资产管理和运营管理业务。公司各类业务都独立运营，都有
18、自己独立的业务人员、业务模式和客户，但各类业务有一定交集，能够做到业务间的资源共享和相互支持。公司通过经纪顾问业务为长租公寓和房屋托管业务提销售渠道，同时公司长租公寓和房屋托管业务为经纪业务提供了房源。公司通过为国际客户提供国内投资咨询顾问服务，带动了长租公寓和房产经纪业务的发展。公司各业务板块之间以“为客户提供优质高效的专业服务”为宗旨，完整的服务链和国际客户是公司的关键资源，通过资产、业务和人员纽带形成了良性、高效、稳定的互益、互动、互补的关系和结构，并形成了公司特有的商业模式。国际客户是公司房屋托管、房产经纪业务和投资咨询顾问服务的主要客户；国内外房产投资机构和房屋租赁客户是长租公寓业务
19、的主要客户；建材销售方面，公司以代理销售海外中高端建材为主，国际关系和汇率变化对公司的主营业务变化有着一定影响。报告期内，公司商业模式顺应国家房地产与长租公寓政策的指导，整合自身优势资源发展长租公寓及其相关业务。报告期内，公司的商业模式未发生重大变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 具体变化情况说明具体变化情况说明:自 20
20、15 年 11 月 19 日国务院办公厅发布关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见（国办发201585 号），首次点名“积极发展长租公寓、短租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业以来，国家在多维度给予了“长租公寓”政策支持。公司顺应“政策”“转型”的行业发展趋势，调整业务方向，整合自身优势资源，一方面，传统业务保持增长；另一方面，调整战略、倾斜资源,着力发展房屋托管和长租公寓业务。公司 2017 年营业收入比重最高的前两项业务为房屋中介与托管业务和房地产销售业务，营收比重13 分别为 39.16%和 20.04%。根据全国股份转让系统公司行业分类依据“挂牌公司没有一类业务的营
21、业收入比重大于或等于 50%，但营业收入比重最高业务（相同类别的主营业务产品合并同类项）的营业收入高于次高行业 5 个百分点之上，将其归于该项业务所属的行业类别，无论该业务的营业利润情况如何。”截止 2018 年 6 月 30 日公布的挂牌公司分类结果显示，公司所处行业变更为“K7040 房地产业-自有房地产经营活动”。二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内，公司实现营业收入 253,641,125.72 元，实现营业毛利 38,173,841.51 元，实现利润总额-19,535,696.61 元，净利润为-19,417,421.63 元，其中归属母公司所有者的净
22、利润-12,944,893.69元。报告期内，公司发生成本费用总额 274,376,320.26 元，其中：营业成本 215,467,284.21 元，税金及附加金额为 3,373,727.71 元，三项费用总额 48,998,641.67 元,资产减值损失 6,536,666.67 元。营业毛利率 15.05%，营业利润率-7.94%。至期末，公司资产总额 388,218,201.54 元，负债总额 162,751,824.31 元,所有者权益总额225,466,377.23 元,其中归属母公司所有者权益 60,220,525.92 元，资产负债率 41.92%，净资产收益率-19.40%，
23、每股收益-0.31 元，每股净资产 1.45 元。(二二)行业情况行业情况 政策方面：2015 年 11 月 19 日国务院办公厅发布关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见（国办发201585 号），首次点名“积极发展长租公寓、短租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。文件指出，今后一个时期，将重点发展贴近服务人民群众生活、需求潜力大、带动作用强的生活性服务领域，推动生活消费方式由生存型、传统型、物质型向发展型、现代型、服务型转变，促进和带动其他生活性服务业领域发展，强化服务民生的基本功能，形成以大众化市场为主体、适应多层次多样化消费需求的住宿餐饮业发
24、展新格局。未来，随着相关配套政策的落地，长租公寓行业将赢来更大的发展契机。国务院办公厅 2016 年 6 月 3 日发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，鼓励企业开展住房租赁业务，鼓励住房租赁消费。2017 年 7 月国家出台了“租售同权”政策，资本市场青睐的长租公寓迅速成为 2018 年的新风口。2018 年也是长租公寓从“规模化”向“品质化”转换的一年。这一年中，在资本和市场前景的诱惑下，拼规模、拼速度的痕迹不无明显，短暂的阵痛期过后，终归要回归多元化的租住需求和专业化的长线经营。租赁需求方面：大规模的人口流动迁移是我国工业化、城镇化进程中最显著的人口现象，而随之产生的住房需求也
25、逐渐增加。2015 年中国租赁市场成交总额已经超过 1 万亿元，租金人口接近 1.6 亿。预计到 2020 年租金成交总额将达到 2 万亿元，租赁人口达到 2 亿；2025 年租金成交总额有望达到 3.2 万亿元，租赁人口达到 2.5 亿。产品供应方面：从机构渗透率看，目前我国租赁住房约有 1 亿套，其中超过 90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于 2%，开发商自持经营的居住用房不足 1%。这和美国、日本等发达租房市场 40%、50%的机构化14 率相比，我国住房租赁市场的机构化率还有很大的成长空间。长租公寓行业发展前景广阔、潜力无穷。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产
26、负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 77,653,927.88 20.00%67,011,092.72 16.66%15.88%应收票据与应收账款 6,673,620.91 1.72%8,999,392.55 2.24%-25.84%存货 55,410,377.42 14.27%100,052,637.55 24.88%-44.62%投资性房地产 209,682,056.71 54.01%170,486,522
27、.60 42.40%22.99%长期股权投资 618,870.00 0.16%固定资产 14,963,109.68 3.85%16,748,592.96 4.17%-10.66%在建工程 短期借款 27,484,016.70 7.08%22,398,791.70 5.57%22.70%长期借款 49,123,425.12 12.65%57,918,655.93 14.40%-15.19%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：存货年末金额较上年末有所减少，主要系 ASIAN STAR 销售已开发房地产商品导致存货金额下降。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成
28、单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期本期与上年同期金额变动比例金额变动比例 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 253,641,125.72-162,559,999.64-56.03%营业成本 215,467,284.21 84.95%120,487,665.79 74.12%78.83%毛利率%15.05%-25.88%-管理费用 38,284,008.17 15.09%42,604,787.81 26.21%-10.14%研发费用-销售费用 8,059,602.51 3.18%6,755,905.56
29、4.16%19.30%财务费用 2,655,030.99 1.05%6,198,860.40 3.81%-57.17%资产减值损失 6,536,666.67 2.58%-90,257.62-0.06%7,342.23%其他收益 1,811.43 0.00%7,746.67 0.00%-76.62%投资收益 791,217.19 0.31%9,526,875.27 5.86%-91.69%公允价值变动收益-205,892.81-0.08%100%资产处置收益-286,301.10 0.18%-100%15 汇兑收益-营业利润-20,148,058.73-7.94%-7,560,062.84-4.
30、65%-166.51%营业外收入 2,119,044.59 0.84%1,465,273.08 0.90%44.62%营业外支出 1,506,682.47 0.59%61,940.44 0.04%2,332.47%净利润-19,417,421.63-7.66%-7,913,649.45-4.87%-145.37%项目重大变动原因项目重大变动原因：营业收入：营业收入：与上年相比，营业收入上升 56.03%。主要是因为建材零售收入增加和株式会社 ASIAN STAR公司公寓的销售业务增加所致。营业成本：营业成本：建材零售业务毛利较低，业务采取平进平出（外购商品）的方式确认采购销售业务,2018年销
31、售量增加造成成本也相应增加；株式会社 ASIAN STAR 公司公寓的销售业务增加（本年房地产销售业务有 3 栋住宅楼项目出售），成本相应增加；中介业务人工、佣金成本等只升不降，中介业务运营成本上升。财务费用：财务费用：财务费用本年较上年下降 57.17%。主要系汇兑损益变动较大造成的。此外，本年归还了部分银行借款，银行融资借款余额有所下降。其他收益：其他收益：因实施财政部于 2017 年度修订的企业会计准则第 16 号政府补助，本期计入与本集团日常活动相关的政府补助，即增值税返还和不足起征点免征额金额为 7,746.67 元。本期为收取的代扣代缴、代收代缴和代征税款的手续费返还，金额为 1,
32、181.43 元。资产减值损失：资产减值损失：资产减值损失本年较上年增加 6,626,924.29 元。主要影响因素系 1）本年公司计提商誉减值损失 3,208,423.30 元（对应日币 53,378,974.00 日圆）商誉为 ASAIN STAR 购买上海阳光公寓管理有限公司股权产生的商誉，因公司变更了东和苑业主的合约，降低了服务公司的管理佣金，该部分损失计入了商誉减值损失；2）计提持有的可供出售金融资产减值损失 3,167,273.49 元（对应日币52,694,359 日圆），2018 年 7 月份收购了 ALLSTAY 公司的 4%股权，由于期末 ALLSTAY 公司的经营状况比原
33、计划变动较大，对其股票的投资成本与可变现价值之间的差异确认减值损失。投资收益：投资收益：投资收益本年较上年减少 8,735,658.08 元。主要为城创公司的利润分红 360,000.00 元及德威国际出售关门海股票产生收益 517,898.20 元，同时德威企业账面交易性金融资产产生投资亏损114,374.28 元。上年投资收益核算项目主要为德威国际出售关门海股权获得投资收益 871.49 万元；因股份公司上期对外转让处置 4 家子公司的出资股权获得投资收益 81.16 万元。公允价值变动收益：公允价值变动收益：主要是因为本年设立股票账户进行股票投资，上年无该事项，本年末股票市价低于成本价，
34、公允价值变动损益金额为-205,892.81 元。资产处置收益：资产处置收益：因财政部于 2017 年度发布了 财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知，在利润表中新增“资产处置收益”项目，反映企业出售划分为持有待售的非流动资产（金融工具、长期股权投资和投资性房地产除外）或处置组时确认的处置利得或损失，以及处置未划分为持有待售的固定资产、在建工程、生产性生物资产及无形资产而产生的处置利得或损失。上年因会计政策变更，增加资产处置收益报表项目金额为 28.63 万元。本年金额为 0。营业外收入：营业外收入：本年比上年增长 44.62%，主要系本年因东和苑业主的合约变更，对方支付违约金约；同时本
35、期收到的三板补助 500,000.00 元。营业外支出：营业外支出：本期营业外支出较上年大幅增加，主要是因为特库伊无法收回藤仓化成、铃谦代收代付款项造成的营业外支出增加。营业利润与净利润：营业利润与净利润：营业利润和净利润较上期分别下降 166.51%和 145.37%，主要是由资产减值损失增加、投资收益和其它收益下降造成。16 (2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 251,236,112.25 158,647,722.90 58.36%其他业务收入 2,405,013.47 3,912,276.74-38.53%
36、主营业务成本 213,236,198.07 118,409,346.44 80.08%其他业务成本 2,231,086.14 2,078,319.35 7.35%按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%建材销售（含安装）40,888,844.00 16.12%27,441,211.51 16.88%中介服务业务 28,638,339.21 11.29%31,310,277.47 19.26%房屋托管业务 27,292,638.16 10.76%32,352,056
37、.05 19.90%房地产销售 118,927,364.28 46.89%32,579,741.82 20.04%物业管理 2,151,228.83 0.85%3,297,983.45 2.03%房屋出租 33,337,697.77 13.14%31,666,452.60 19.48%其他 2,405,013.47 0.95%3,912,276.74 2.41%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：建材销售类收入 40,888,844.00 元，占主营业务收入 16.12%，同比增加 49.01%。主要因为与德威企业签订合同的客户，本年的销售量增加
38、。房地产销售业务收入 118,927,364.28 元，占主营业务收入 46.89%，同比增加 265.03%，主要系株式会社 ASIAN STAR 公司公寓的销售业务增加（本年房地产销售业务有 3 栋住宅楼项目出售）。物业管理收入 2,151,228.83 元，占主营业务收入 0.85%，同比减少 34.77%。主要系本年优宏及 ASIAN STAR 公司物业管理费减少。其他业务收入 2,405,013.47 元，占主营业务收入 0.95%，同比减少 38.53%。主要因为本年尚品退租，租赁收入减少。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销
39、售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 A.Cast.Partners 36,646,232.51 14.45%否 2 31,341,961.67 12.36%否 3 上海古北朱家角置业有限公司 21,333,762.14 8.41%否 4 上海德威装饰工程有限公司 16,946,373.42 6.68%否 5 個人 8,205,839.16 3.24%否 合计合计 114,474,168.90 45.14%-17 (4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 上海
40、德威装饰工程有限公司 23,497,196.00 10.91%否 2 上海奥的斯电梯有限公司 15,734,024.69 7.30%否 3 上海兴力达建筑装饰材料有限公司 2,484,307.53 1.15%否 4 上海先尧商务咨询服务部 1,900,000.00 0.88%否 5 上海懋兴商务咨询服务部 1,672,250.00 0.78%否 合计合计 45,287,778.22 21.02%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 55,316,146.70 15,606,427.30 254.
41、44%投资活动产生的现金流量净额-35,886,498.99-30,482,432.69-17.73%筹资活动产生的现金流量净额-8,786,812.55-3,668,118.27-139.55%现金流量分析现金流量分析：经营活动产生的现金流量增加主要是因为 ASIAN STAR 公司公寓的销售业务增加，经营活动产生的现金流量增加。投资活动产生的现金流量减少主要是因为香港德威国际出售股票产生的现金流量减少。筹资活动产生的现金流量减少主要是因为本年向银行归还借款增加。(四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况（一）一级子公司 1、上海优宏资
42、产管理有限公司，注册资本 200 万元，经营范围：资产管理，投资管理，酒店管理（不含食品生产经营），物业管理，房屋租赁，市场营销策划，保洁服务，票务代理（除专项审批），商务信息咨询，销售家具、针纺织品、日用百货、服装、鞋帽、工艺美术品、五金交电（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司持股比例 100%。2018 年度上海优宏资产管理有限公司实现营业收入 286.30 万元、净利润 116.87 万元。2、上海德威房地产经纪有限公司，注册资本 200 万元，经营范围：房地产经纪（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司持股比例 100%。2018 年度上
43、海德威房地产经纪有限公司实现营业收入 1,150.90 万元、净利润-49.17 万元。3、德威国际发展有限公司，股东德威企业持有德威国际每股 1 美金共计 3,900,000 股普通股股份，公司持股比例 100%。2018 年度德威国际发展有限公司实现营业收入 0 万元,净利润-188.75 万元。4、上海布科投资管理有限公司，注册资本 200 万元，经营范围：投资管理，投资咨询，商务咨询，实业投资，资产管理，物业管理，室内保洁服务，酒店管理，市场营销策划，建筑装饰建设工程专项设计，建筑装修装饰建设工程专业施工；销售建筑装潢材料，机电设备，日用百货（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
44、展经营活动）。公司持股比例 100%。2018 年度上海布科投资管理有限公司实现营业收入 0 万元,净利润-49.85 万元。（二）二级子公司 18 1、上海特库伊投资管理有限公司，注册资本 500 万元，经营范围：投资管理，酒店管理，物业管理，自有设备租赁（除金融租赁），投资咨询，市场营销策划，保洁服务，家具、百货、建筑材料的销售，房地产经纪（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司全资子公司优宏资产持有其 100%股权。2018 年度上海特库伊投资管理有限公司实现营业收入 540.32 万元，净利润-459.70 万元。2、上海嘉赏公寓管理有限公司，注册资本 100 万
45、元，经营范围：酒店管理，物业管理，餐饮企业管理，清洁服务，装饰装修材料、日用百货的销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司全资子公司上海布科投资管理有限公司持有其 100%股权。2018 年度上海嘉赏公寓管理有限公司实现营业收入 331.51 万元、净利润-49.14 万元。3、株式会社 ASIAN STAR，资本金 17 亿 7211 万 8274 日元，截止 2017 年 12 月 31 日，德威国际为株式会社 ASIAN STAR 第一大股东，持有其 27.21%股权,由于其他股东之前不存在关联关系，故德威国际为株式会社 ASIAN STAR 相对控股股东。20
46、18 年度株式会社 ASIAN STAR 实现营业收入 18,813.26 万元、净利润-889.21 万元。（三）公司参股的公司 1、上海城创投资管理股份有限公司，注册资本：5,000 万元，经营范围：投资管理，实业投资，创业投资，资产管理，企业管理咨询，投资咨询，商务信息咨询，财务咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。德威企业持有其 4%股权。报告期无处置子公司情况。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 不适用。(五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大
47、会计差错更正 适用 不适用 财政部于 2018 年颁布了财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知（财会（2018）15 号），对一般企业财务报表格式进行修订。本公司已按照上述通知编制了 2018 年度的财务报表，并对期初余额、上期发生额进行相应调整。(七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 (八八)企业社会责任企业社会责任 报告期内，公司诚信经营，按时纳税、注重环保，积极吸纳就业 和保障员工合法权益，恪守职责，竭尽全力做到对社会负责、对股东负责、对员工负责。公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，将社会责任意识融入到发展实践中，积极承担社会责任，
48、增加社会责任感。19 三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构独立，具有自主经营能力；会计核算、财务管理、风险控制等重大内部控制体系运行良好；经营管理层、核心业务人员队伍稳定；无违法、违规行为发生。公司具备良好的持续经营能力。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是 否 五、五、风险风险因素因素(一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1、房地产行业波动风险 公司是一家集长租公寓运营管理、房屋托管、房产中介、建材销售和物业管理业务为一体的房地产与长租公寓综合服务提供商。公司的各类业务与房地产行业，尤其是长租公寓产业有较强的联系。2017年党的十
49、九大和 2018 年两会明确了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的总基调。新兴的长租公寓产业的发展前景更加广阔和清晰。然而作为一个新兴产业，面临着政策、产业的不确定性和行业波动的风险。公司应对措施：公司积极探索房地产新兴领域，2016 年 6 月 3 日国务院印发了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，公司响应政府要求利用自身优势开拓房屋托管和长租公寓业务市场，规避房地产增量市场减速带来的风险，积极涉足房地产存量市场，减少市场波动对公司业务的影响。2、市场竞争加大的风险 公司目前在长租公寓领域中具备较全的业务链，并且在上海和长三角地区的高端和中高端长租公寓运营管理和资产
50、管理两个细分领域中具备丰富经验和先发优势。但报告期内，公司各类业务的业务规模较小，和龙头企业还存在一定差距。公司未来将集中发展中高端长租公寓的资产管理和运营管理业务。公司未来将集中发展中高端长租公寓的资产管理和运营管理业务。目前，从各个相关领域转入长租公寓行业的竞争者较多，商业模式和创新层出不穷，公司面临一定的市场竞争风险。公司应对措施：公司利用自身全面业务链的优势，打造具有公司自身特点的服务与产品，同时公司积极布局市场发展前景良好的白领公寓和酒店式公寓业务，在巩固公司原本竞争地位的同时，开辟新的市场。3、核心人员流失的风险 公司主要提供的是房地产与长租公寓综合服务，作为智力输出型公司，相对于
