1、建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 1 2018 年度报告 建投实业 NEEQ:870261 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 JIC Industrial Investment Development Co.,Ltd.建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 2 公司年度大事记公司年度大事记 1.2018 年 3 月 27 日，公司召开第一届董事会第二十六次会议，选举张亚平为公司董事长。2.2018 年 3 月 27 日，公司召开第一届监事会第五次会议，选举哈丹为公司监事会主席。3.2018 年 6 月 12 日，公司召开第一届董事会第二十八次会议，聘任于娟
2、为公司财务总监。4.2018 年 10 月 31 日，公司召开第一届董事会第三十三次会议，聘任蒋亚宁为公司总经理。5.2018 年 1 月 5 日，公司在杭州设立资产管理分公司。6.2018 年 2 月 6 日，公司全资子公司宁夏建投物业服务有限公司，荣获“深圳物管学院杯”全国物业管理行业职业技能竞赛银川赛区选拔赛电工一等奖。7.2018 年 4 月 27 日，公司全资子公司昆明建投嘉昱物业服务有限责任公司建设银行云南省分行物业服务项目荣获“云南省物业管理优秀集体奖”。8.2018 年 10 月 15 日，公司与雅生活集团在深圳签署战略合作协议，双方未来将在股权和业务等多个层面展开深入合作。9
3、.2018 年 11 月 1 日，公司全资子公司广东建投金服投资有限公司荣获广州市物业管理行业协会“优秀监事单位”荣誉。10.2018 年底，公司全资子公司陕西建投实业有限责任公司荣获陕西物业管理协会授予的“优秀会员单位”。11.2018 年底，公司全资子公司陕西建投实业有限责任公司嘉昱大厦项目荣获陕西省物业管理协会授予的“2018 年度物业管理示范项目”。12.公司全资子公司陕西建投实业有限责任公司、广东建投金融投资有限公司、大连建投中连实业有限责任公司通过物业“ISO9001 质量管理体系”、“ISO14001 环境管理体系”、“OHSAS18001 职业健康安全管理体系”认证。注：本页内
4、容原则上应当在一页之内完成。建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .1010 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2222 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2424 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2626 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .2727 第九节第九节 行
5、业信息行业信息 .3131 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3434 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .4040 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 建投实业、公司 指 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 有限公司、建银发展有限 指 建银实业投资发展有限责任公司 股份公司、建银发展股份 指 建银实业投资发展股份有限公司 中央汇金 指 中央汇金投资有限责任公司 中国建投 指 中国建银投资有限责任公司 建投控股 指 建投控股有限责任公司，公司控股股东 建投置地 指 建投嘉昱置地股份有限公司，公司股东 山东建投 指
6、 山东建投金融服务有限公司 北京建投 指 北京建投嘉昱资产管理有限公司 陕西建投 指 陕西建投实业有限责任公司 广东建投 指 广东建投金服投资有限公司 宁波建投 指 宁波建投实业有限责任公司 吉林建投 指 吉林建投实业有限责任公司 泉州建投 指 泉州市建投物业管理有限公司 大连建投 指 大连建投中连实业有限责任公司 重庆嘉昱 指 重庆嘉昱建筑工程有限公司 建银金科 指 北京建银金融科技有限责任公司 江苏建投 指 江苏建投物业管理有限公司 厦门建投 指 厦门建投物业管理有限公司 昆明建投 指 昆明建投嘉昱物业服务有限责任公司 宁夏建投 指 宁夏建投物业服务有限公司 青岛建投 指 青岛建投物业管理
7、有限公司 银博科技 指 西安银博科技有限责任公司 行建汽修 指 长春市行建汽车维修有限责任公司 建行、建设银行 指 中国建设银行股份有限公司 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、董事会秘书、财务总监 主办券商、平安证券 指 平安证券股份有限公司 会计师、致同会计师事务所 指 致同会计师事务所（特殊普通合伙）工商部门 指 北京市工商行政管理局 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 公司法 指 中华人民共和国公司法 业务规则 指 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）三会 指 股东大会、董事会、监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 元、万元 指
8、 人民币元、人民币万元 O2O 指 Online To Offline（在线离线/线上到线下），即指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的平台。建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人张亚平、主管会计工作负责人于娟及会计机构负责人（会计主管人员）张晓凯保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准
9、无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 1、列示未出席董事会的董事姓名及未出席的理由 公司 4 名董事出席了审议本次年度报告的董事会会议。董事吕晓征女士因个人原因缺席，委托董事江胜辉先生代为表决。【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重
10、要风险事项事项简要简要描述描述 客户集中度较高风险 公司主要客户类别单一，主要为中国建设银行旗下的分支机构，签订的销售或服务合同单笔金额较大。虽然报告期内客户对于公司服务的普遍满意度较高，但由于招投标结果的不确定性，公司存在未来客户流失风险。报告期内，公司持续提高服务质量和服务水平，保障客户稳定性；继续加强市场营销，拓展新客户、开发新业务。公司将在坚持主营业务的同时不断降低客户集中度高的风险。专业人才流失风险 公司所处行业领域属于物业管理行业，多年来依靠经验丰富的业务发展团队、高水平的物业服务团队、规范化的管理团队等人才队伍，为大量客户提供优质的服务，但可能出现业务主管人员流失现象，对公司服务
11、质量、市场口碑、客户资源及项目储备产生消极影响，导致公司持续经营能力下降。保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之一，公司已按照现代企业制度建立了明确、规范的绩效考核及员工激励制度，从而降低专业人才流失风险。劳动成本上涨风险 物业管理行业属于劳动密集型行业，在创造大量就业机会建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 6 的同时，也使得物业管理企业面临人力成本控制的压力。近年来，我国劳动用工成本持续刚性上涨，导致物业管理企业营业成本上升，普遍面临劳动成本上涨风险。截至 2018 年末，公司员工总数为 5,235 人，为保障各地物业管理项目的正常开展，公司员工数量有小幅增长，仍需
12、对外采购保洁服务、维修服务、物业服务等第三方服务，该类服务劳务合同在续约过程中可能随市场行情变化出现金额上调的情况。人力成本上升对公司的盈利水平可能造成不利影响。公司管理风险 公司规模庞大，员工人数较多，旗下子公司遍布全国各地，母公司面临一定的经营管理压力。公司目前采取“统一管理、属地经营”的管理模式，由母公司制定战略规划及管理制度，全国各区域子公司负责当地业务的开展。报告期内，公司共有一级子公司 14 家，纳入合并报表范围内的主体共 34 家，未来随着业务的拓展，公司规模可能进一步扩大。公司在扩大业务规模的同时也对管理提出新的挑战，公司将继续按照既有成熟的管理方式，强化风险管控，积极应对市场
13、化挑战。重大理财投资风险 公司及子公司购买的理财产品主要为中国建设银行发行的稳健型理财产品，购买的信托产品主要为中建投信托有限责任公司发行的信托产品。但在受托人管理、运用或处置信托财产过程中，社会经济政策风险、信用风险、市场风险、流动性风险、管理和操作风险等投资风险有可能导致信托收益不理想或面临原有资金损失。截至 2018 年末，公司及子公司共持有理财产品 15,454.00万元，持有信托产品 25,350.00 万元，共计 40,804.00 万元。公司在理财及信托产品持有期间，将持续关注产品风险收益。业务外包风险 物业管理为劳动密集型行业，为保障各地业务顺利开展，公司需要将部分保洁服务、设
14、施运维、花木租摆等物业服务外包给特定供应商。对于质量控制体系不完善或不规范的公司而言，若出现签订合约时阐述不明、质量控制制度不健全、后期服务质量不达标、外包供应商资质不全等情况，将影响物业管理服务品质，进而有损品牌形象。报告期内，公司建立了完善的质量管理体系，对供应商的管理评审、项目开展过程中的监督检测、客户反馈意见的收集等工作均做出了明确安排，将业务外包可能产生的相关风险稳定在可控范围内。市场竞争风险 公司所处行业为完全竞争行业，并无明显进入壁垒。同时，物业管理行业进入了跨界融合、创新发展的阶段，物业管理企业纷纷采取并购、联合的策略以获得更多项目资源或提高知名度。随着“智慧城市”概念的普及，
15、越来越多的企业积极创新商业模式，为物业管理项目输出了大量智能化楼宇管理方案。面对激烈的竞争，公司面临着提升核心竞争力的压力，在扩大业务规模、增加项目储备、降低经营成本、丰富团队经验等方面均面临着巨大挑战。建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 7 本期重大风险是否发生重大变化：否 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 英文名称及缩写 JIC Industrial Investment Development Co.,Ltd.证券简称 建投实业 证券代码
16、 870261 法定代表人 张亚平 办公地址 北京市海淀区复兴路 17 号国海广场 A 座 14011404 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 张振华 职务 副总经理，董事会秘书 电话 010-63978819 传真 010-63979177 电子邮箱 jtsy_ 公司网址-联系地址及邮政编码 北京市海淀区复兴路 17 号国海广场 A 座 14 层 100036 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2012 年 11 月 2 日 挂牌
17、时间 2016 年 12 月 23 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K-70-702-7020 房地产业下的物业管理 主要产品与服务项目 公司主要从事以物业管理服务为主，金融服务外包和不动产资产管理服务为辅的机构综合服务 普通股股票转让方式 集合竞价 普通股总股本（股）230,000,000 优先股总股本（股）0 控股股东 建投控股有限责任公司 实际控制人及其一致行动人 中国建银投资有限责任公司 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 911100000573322339 否 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 201
18、8 年年度报告 9 注册地址 北京市海淀区复兴路 17 号国海广场 A 座 1401-1404 否 注册资本（元）230,000,000 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 平安证券 主办券商办公地址 广东省深圳市福田区益田路 5033 号平安金融中心 61 层-64 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 致同会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 王冕、李光宇 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 2019 年 1 月 22 日公司完成控股
19、股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股份第三批次解除限售，自此公司所有股份已全部转为无限售条件股份。建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 10 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 968,540,534.44 900,388,992.38 7.57%毛利率%11.61%10.43%-归属于挂牌公司股东的净利润 33,632,703.14 29,794,476.58 12.88%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 16,872,784.13 14,47
20、9,658.34 16.53%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）8.44%7.38%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）4.23%3.65%-基本每股收益 0.15 0.13 15.38%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 821,069,660.47 800,568,799.04 2.56%负债总计 397,986,660.88 411,548,479.64-3.30%归属于挂牌公司股东的净资产 415,303,027.15 381,720,080.64 8.80%
21、归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.81 1.66 9.04%资产负债率%（母公司）9.24%6.08%-资产负债率%（合并）48.47%51.41%-流动比率 0.74 1.07-利息保障倍数 128.72 42.31-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额-31,133,688.40 21,919,822.01-242.03%应收账款周转率 14.24 15.12-存货周转率 18.90 13.69-建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 11 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比
22、例 总资产增长率%2.56%0.09%-营业收入增长率%7.57%5.85%-净利润增长率%12.60%111.15%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 230,000,000 230,000,000.00 0.00%计入权益的优先股数量 0.00 0.00 0.00%计入负债的优先股数量 0.00 0.00 0.00%六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益 528,163.72 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补
23、助除外）1,680,223.22 委托他人投资或管理资产的损益 20,896,610.29 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-271,846.93 非经常性损益合计非经常性损益合计 22,833,150.3 所得税影响数 5,708,287.58 少数股东权益影响额（税后）364,943.71 非经常性非经常性损益净额损益净额 16,759,919.01 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 八、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告
24、12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司主要从事以物业管理服务为主、金融外包服务和不动产资产管理服务为辅的机构综合服务。多年来，公司构建具有自身特色的机构客户综合服务业务模式，为金融机构、企事业单位等核心客户提供专业化、标准化、精细化的全委托综合物业管理服务，并通过满足客户非核心业务外包、不动产运营维护等多元化需求，创造高品质客户体验和高水平客户忠诚度，持续强化公司整体服务品牌影响力。1.物业管理服务，通常为逐年收取或按实际工程量收费。根据与客户签订的物业管理服务合同，明确整体物业服务内容与标准，确定物业服务部应完成的工作事项，并根
25、据实际工作量及楼宇管理面积确定每年需收取的物业管理费。其中，在服务期间发生的维修、更新改造等费用由客户单独提供，如物业费用发生变化则以签订补充合同的方式进行支付。2.金融外包服务，根据不同细分业务实施不同收费模式，一般为定期收费或实际业务量收费。根据与银行客户签订的基础流程服务、辅助营销服务、安防监控集成、金融设备运维或 IT 信息服务等业务合同，明确各项目的产品服务标准与后期维护管理要求，并收取相关服务费用。3.不动产资产管理服务，通常为分年中、年末两次收取，金额据实结算。根据与客户签订的资产委托管理合同，明确整体受托资产内容与标准，并根据提供的资产管理服务水平和年末管理综合评价得分确定每年
26、需收取的管理酬金费。其中，服务期间还将按照受托资产的确权情况支付确权奖励费，根据确权项目面积、更名难度等区分不同的难度系数计算确权立项奖励和确权完成奖励。报告期内，公司旗下共有一级子公司 14 家，纳入合并报表范围内的主体共 34 家。子公司负责物业管理服务、金融外包服务及不动产资产管理业务的开展，母公司对全资、控股企业进行战略规划管理、经营目标管理、财务管理、风险管理、品牌管理，提供相关产业、行业政策解读与汇编，编制行业或市场研究报告并协调内部资源，提供相关技术支持方案、招投标支持方案和业务推广方案，提供财务管理、人力资源等咨询服务。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。报告期内变化情
27、况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内，公司实现主营业务收入 96,819.46 万元，同比增长 7.53%；净利润 3,411.24 万元，同建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 13 比增长 12.60%；总资产规模达到 82,106.97 万元，同比增长
28、2.56%。1.业务规模持续提升。截至 2018 年末，公司物业管理面积达到近 600 万平方米规模，较 2017 年增加 38.32 万平方米。项目类别涉及办公楼宇、商业街区、医院、住宅小区等业态。公司重点开拓安防监控等技术含量和附加值较高的金融外包细分业务，全年新增合同金额超过 9000 万元。2018 年，公司资产管理规模超过 180 万平方米，管理范围覆盖全国 31 个省、市、自治区。2.经营管理质效稳步提高。借助梳理业务流程、优化人员配置、外包低效业务、探索多元化经营、提升信息化和机械化水平等方式，公司各项业务的经营效益和精细化管理水平稳步提高，客户满意度维持较高水平。3.业务拓展力
29、度不断加大。一是加大对子公司业务拓展的考核和激励力度；二是广泛寻找业务合作机会，在物业服务、住房租赁、养老服务等领域，与多家企业进行沟通接洽。(二二)行业情况行业情况 在城镇化水平不断提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛，并在利好政策、技术进步、消费升级和资本四辆马车的拉动下，物业管理行业加速向现代服务业转型升级。2018 年，物业管理行业通过关联开发企业多方支持，加快市场化进展，聚焦平台输出，创新商业模式，在管规模快速增加，盈利能力不断提升。城市布局方面，重点拓展长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群，依托城市群带来的项目聚集优势，强化规模效应
30、；从物业管理项目类型来看，住宅类项目为主，办公项目、商业项目占比不断提高，其中，一线城市各业态平均物业服务费均高于其他城市，二线城市除公众物业、学校物业和医院物业外，其余业态平均物业服务费均高于三四线城市；从服务类型来看，多种增值服务成为提高服务满意度及收益的重要来源，主要是通过打磨个性化、差异化和定制化产品，优化服务供给，提高客户粘性；从成本控制来看，主要通过基础服务智能化、清洁绿化基础服务外包化等措施，有效管控成本，保障盈利空间；从资本市场表现看，主要是并购回归理性高效，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购。2018 年，物业行业集聚度提高、竞争加剧给公司带来了较大挑战，如何通过
31、做大规模、控制成本，保持整体持续健康发展成为公司发展的关键要点，公司在报告期内集中自身在金融机构服务优势，重点拓展大型优质客户，并提高自身服务品质，新增大型金融机构、医院等项目，新增管理面积超过 30万平米，其中单体管理项目超过 10 万平米，并通过优质服务保持整体客户满意度超过 90 分，得到客户充分认可。同时，公司基于物业管理核心业务，不断拓展现有客户及市场客户的金融外包、装饰装修服务，重点加大安防监控等技术密集型细分业务或市场需求较大的辅助营销等细分业务，夯实整体快速发展基础。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期
32、末上年期末 本期期末与上年本期期末与上年期末金额变动比期末金额变动比例例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 91,316,035.95 11.12%232,286,777.48 29.02%-60.69%建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 14 应收票据与应收账款 72,617,623.38 8.84%63,425,223.56 7.92%14.49%存货 43,126,266.47 5.25%47,490,565.45 5.93%-9.19%投资性房地产 46,138,616.99 5.62%49,034,674.4
33、4 6.12%-5.91%长期股权投资 13,337,402.25 1.62%13,840,646.44 1.73%-3.64%固定资产 20,526,277.20 2.50%20,055,064.78 8.63%2.35%在建工程 22,324,702.96 2.72%22,324,702.96 2.79%0.00%短期借款 0 0.00%10,000,000.00 1.25%-100.00%长期借款 0 0.00%4,493,451.91 0.56%-100.00%资产总计 821,069,660.47 800,568,799.04 2.56%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原
34、因：1.截止期末公司货币资金9,131.60万元，同比下降60.69%，主要由于报告期内公司加大闲置资金管控力度，合理购置理财与信托产品，减少闲置货币资金，充分提高理财收益率；2.截止期末公司短期借款0万元，同比下降100%，主要由于报告期子公司重庆嘉昱偿还对外短期借款1,000万元；3.截止期末公司长期借款 0 万元，同比下降 100%，主要由于报告期子公司广东建投偿还对外长期借款449 万元。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期本期与上年同期金额变动比例金额变动比例 金额金额 占营业收入占营业收入的的比
35、重比重 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 营业收入 968,540,534.44-900,388,992.38-7.57%营业成本 856,124,106.59 88.39%806,477,460.26 89.57%6.16%毛利率%11.61%-10.43%-管理费用 73,101,182.71 7.55%64,904,069.54 7.21%12.63%研发费用 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%销售费用 198,937.49 0.02%322,663.37 0.04%-38.35%财务费用 300,069.19 0.03%638,478.41 0.07%-53.
36、00%资产减值损失 4,109,819.25 0.42%3,014,403.66 0.33%36.34%其他收益 951,680.82 0.10%1,037,977.01 0.12%-8.31%投资收益 21,674,031.00 2.24%17,109,081.61 1.90%26.68%公允价值变动收益 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%资产处置收益 528,163.72 0.05%160,928.07 0.02%228.20%汇兑收益 0.00 0.00%0.00 0.00%0.00%营业利润 50,249,821.79 5.19%36,013,117.00 4.00%3
37、9.53%营业外收入 1,168,070.07 0.20%3,448,521.79 0.38%-66.13%营业外支出 5,648,852.08 0.58%118,463.24 0.01%4,668.44%净利润 34,112,436.82-30,294,279.05-12.60%建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 15 项目重大变动原因项目重大变动原因：1.截止期末公司销售费用19.89万元，同比下降38.35%，主要由于报告期内子公司重庆嘉昱优化人员结构，导致计入销售费用的人力成本下降；2.截止期末公司财务费用30万元，同比下降53%，主要由于报告期内子公司广东建投还清
38、借款；3.截止期末公司资产处置收益52.82万元，同比增加228.2%，主要由于报告期内子公司陕西建投处置车辆及部分电子设备所致；4.截止期末公司资产减值损失410.98万元，同比增加36.34%，主要由于报告期内子公司重庆嘉昱计提存货减值损失；5.截止期末公司营业利润5,024.98万元，同比增加39.53%，主要由于报告期内上述项目变化导致；6.截止期末公司营业外支出 564.89 万元，同比增加 4668.44%，主要由于报告期内公司计提人员安置金所致。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 968,194,6
39、42.89 900,388,992.38 7.53%其他业务收入 345,891.55-主营业务成本 856,120,626.05 806,477,460.26 6.16%其他业务成本 3,480.54-按产品分类分析按产品分类分析:单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%物业收入 644,555,953.01 66.55%582,117,597.02 64.65%金融外包收入 210,312,377.51 21.71%222,067,976.33 24.66%代管资产收入 54,062,30
40、8.87 5.58%42,002,811.28 4.66%让渡资产使用权收入 10,680,255.13 1.10%8,470,156.42 0.94%其他 48,929,639.92 5.02%45,730,451.33 5.08%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：本期收入结构无大幅变化。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 中国建设银行股份有限公司 744,085,806.37 76.83%否 2 中国建银投资有限责任公司 53,
41、239,410.32 5.50%是 3 中国建筑第八工程局有限公司 12,993,750.00 1.34%否 4 中国人民银行股份有限公司 11,208,004.57 1.16%否 建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 16 5 长春市南关区建银耆享园自强养老中心 6,192,000.00 0.64%否 合计合计 827,718,971.26 85.47%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 北京三幸美洁物业管理有限公司 31,838,737.40 8%否
42、 2 杭州海康威视科技有限公司 20,734,718.65 5%否 3 北京三替城市管理有限公司 17,744,261.95 4%否 4 北京东方神州物业管理有限公司 9,052,000.00 2%否 5 长春市泰宇保洁公司 8,515,694.73 2%否 合计合计 87,885,412.73 21%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额-31,133,688.40 21,919,822.01-242.03%投资活动产生的现金流量净额-135,993,997.60-9,985,906.60-1,
43、261.86%筹资活动产生的现金流量净额-15,800,687.22-1,746,756.97-804.57%现金流量分析现金流量分析：1.截至报告期末，经营活动产生的现金流量净额同比下降 242.03%，主要由于本期公司代管资产业务类型中代垫税费的收款时间调整所致；2.截至报告期末，投资活动产生的现金流量净额同比下降 1,261.86%，主要由于公司加大闲置资金管控力度，大量购买信托及理财产品所致；3.截至报告期末，筹资活动产生的现金流量净额同比下降 804.57%，主要由于报告期内子公司重庆嘉昱、广东建投偿还借款所致。(四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情
44、况控股子公司、参股公司情况 截至2018年12月31日，公司设立14个一级子公司，利润规模较大的子公司主要财务情况如下：1.北京建投，营业收入189,148,405.57元，净利润7,557,014.95元；2.广东建投，营业收入 107,360,511.95 元，净利润 5,581,815.22 元；3.宁波建投，营业收入 35,265,788.80 元，净利润 8,197,058.44 元。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 报告期内，为了提升资金使用效益，公司累计购买银行理财产品和信托产品主要情况如下：1.信托产品项目，2018年累计投资253,500,000.00
45、元；2.银行理财产品项目，2018 年累计投资 154,540,000.00 元。建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 17(五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 （1）重要会计政策变更 根据财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知（财会201815 号），本公司对财务报表格式进行了以下修订：A、资产负债表 将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”；将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；将原
46、“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目；将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”；将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。B、利润表 从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目；C、股东权益变动表 在“股东权益内部结转”行项目下，将原“结转重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”改为“设定受益计划变动额结转留存收益”。本公司对可比期间的比较数据按照财会201815 号文进行调整。财务报表格式的
47、修订对本公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。（2）重要会计估计变更 本公司本年度无重要会计估计变更。(七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用 报告期内纳入公司合并报表范围的主体共 34 家，较去年增加 1 家。2017 年 12 月，公司子公司吉林建投实业有限责任公司以现金 1 元吸收合并长春市行建汽车维修有限责任公司，长春市行建汽车维修有限责任公司系本公司的母公司建投控股有限责任公司的二级子公司，由于合并前后合并双方均受建投控股有限责任公司控制且该控制并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合并，合并日确定为 2018 年 1 月 31 日。本公司
48、与长春市行建汽车维修有限责任公司的吸收合并中取得的资产及负债，均按照合并日在被合并方的账面价值计量。(八八)企业社会责任企业社会责任 履行社会责任是央企的天职。公司在做大做强的同时，积极履行央企应尽的社会责任。公司不断提高核心竞争力，实现国有资产保值增值；依法经营，诚实守信，维护市场经济秩序；严格遵守国家法律法规，依法透明纳税，为国家经济发展做出应有贡献。建投嘉昱实业投资发展股份有限公司 2018 年年度报告 18 三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，能够保持良好的独立自主经营能力，所属行业并未发生重大变化，公司业绩稳步增长。公司拥有完善的公
49、司治理机制，内部控制体系运行良好，经营管理团队和核心业务人员稳定，公司资产负债结构合理，具备持续经营能力，不存在影响持续经营能力的重大不利风险。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是 否 (一一)行业发展趋势行业发展趋势（一）政策法规日渐完善，引导行业规范发展 物业管理行业属于符合国家政策支持导向的现代服务业，对于维护社会稳定和扩大就业起着重要作用。尤其是政府工作报告中提出的老旧小区改造、社会治理、扩大就业以及大力发展养老服务业等工作，都离不开物业服务企业的积极支持和参与，物业管理行业的社会地位以及社会关注度正在稳步提升，行业发展的政策环境总体平稳向好。未来，随着相关政策的逐步细化和落地，
50、税收负担和社保缴费比例将进一步降低，融资渠道逐步增加，行政审批流程进一步简化，新型城镇化深入推进，国有企业和资本市场等重点领域改革进一步深化，这些都将为物业管理行业的发展创造有利的环境。（二）行业市场规模稳步增长，区域扩散进一步加快 根据中国指数研究院披露的数据显示，2009-2017 年物业管理面积复合平均增长率为 6.2%，截至2017 年末，全国物业管理面积规模已达到 195 亿平方米。2018 年的销售面积约有 17.2 亿平方米，存量物业也约有 6%-8%的持续增长，由此可推算，2018 年整体行业管理面积已超 200 亿平方米，同时，在物业基础服务与增值服务双轮驱动下，物业管理市场
