1、 1 荣鑫物业 NEEQ:872978 西安荣鑫物业管理股份有限公司 年度报告 2018 2 公公 司司 年年 度度 大大 事事 记记 。2018 年 8 月 16 日，公司股票在全国股份转让系统挂牌并公开转让 荣华.北经城项目通过了省物业管理示范项目的考评，获得 2018 年度陕西省物业管理示范项目荣誉。12 月份，公司分别与安康、汉中城投公司成立控股子公司，预计增加物业管理面积约 287 万平米。公告编号：2019-012 3 目录目录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9
2、9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1111 第五节第五节 重要事项重要事项 .1919 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2121 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2424 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .2525 第九节第九节 行业信息行业信息 .2727 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .2828 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3232 公告编号：2019-012 4 释义释义 释义项目释义项目 释义释义 本公司、公司、股份公司、荣鑫物业 指 西安
3、荣鑫物业管理股份有限公司 有限公司、荣鑫有限 指 西安荣鑫物业管理有限公司 彩生活、深圳彩生活 指 深圳市彩生活服务集团有限公司 荣华集团 指 西安荣华集团有限公司 鑫顺信息、西安鑫顺 指 西安鑫顺信息科技合伙企业 汉中城投 指 汉中市城投荣鑫物业管理有限公司 安康荣安、安康荣投 指 安康荣投物业服务有限公司 鑫梦科技 指 西安鑫梦信讯智能科技有限公司 鑫梦源 指 西安鑫梦源智能科技合伙企业（有限合伙）股东会 指 西安荣鑫物业管理有限公司股东会 股东大会 指 西安荣鑫物业管理股份有限公司股东大会 董事会 指 西安荣鑫物业管理股份有限公司董事会 监事会 指 西安荣鑫物业管理股份有限公司监事会 高
4、级管理人员 指 本公司总经、副总经理、财务总监、董事会秘书 三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 挂牌 指 公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌进行公开转让之行为 新时代证券、主办券商 指 新时代证券股份有限公司 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 元、万元 指 人民币元、人民币万元 公司章程 指 西安荣鑫物业管理股份有限公司章程 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 报告期初 指 2018 年 1 月 1
5、日 报告期末 指 2018 年 12 月 31 日 公告编号：2019-012 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示 【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人张小红、主管会计工作负责人张晓金及会计机构负责人（会计主管人员）卢茜保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。大华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所对公司出具了标准无保留意见审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的
6、风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 正相关行业调控带来的风险 公司的服务业态主要为住宅社区提供物业相关服务，市场拓展在一定程度上受住宅地产行业发展的影响。目前公司管理的项目来源主要为房地产商新开发的物业项目，如果政府出台政策对房地产行业进行较长期的严格调控，仍将有可能影响公司新增
7、管理面积的增长速度。市场竞争风险 目前，全国的物业服务企业数量较多，其中绝大部分是中小企业，物业行业存在高度分散、所提供服务同质程度增高的特点。在一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模的趋势下，行业集中度将加速提高，未来品牌知名度和美誉度的提升对企业发展至关重要，行业内大多数企业将面临更激 烈的市场竞争。调价机制缺失风险 目前我国商品房物业服务收费实行的是市场调节价，经济适用住房实行的是政府指导价。商品房由于业主大会成立困难、物业管理市场主体协商机制不健全、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因，物业费难以上涨，严重背离质价相符的基本市场规律，物业企业普遍出现亏损的情况，普通住宅和
8、老旧小公告编号：2019-012 6 区尤为严重。公司治理风险 公司在整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应企业发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间较短，公司及管理层对于新制度仍在学习和理解之中，规范运作意识的提高，相关制度切实执行及完善均需要一定的过程。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求而影响公司持续、稳定发展的风险。关联方业务依赖风险 公司主营业务相关的物业服务管理业务基本由控股股东控制的关联方开发，公司在业务拓展方面对关联方存在依赖。如果关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。人力成本上升风险
9、公司所处的物业管理行业主要的成本为人工成本，人工成本占成本比重超过 50%。近几年各地最低薪资标准不断提高，社保政策不断调整，导致用工成本持续上涨，人工成本上升已经成为影响物业公司盈利能力的主要风险之一。公司实际控制人不当控制风险 报告期内，公司实际控制人崔荣华、张秦川合计持有公司 70%的股份，实际控制人客观上存在利用其控制或控股地位，通过行使表决权对公司 发展战略、经营决策、人事安排和利润分配等重大事项施加影响，从而可能损害公司及中小股东的利益的风险。公司存在实际控制人不当控制风险。物业费无法收回的风险 公司提供物业服务时，众多业主对服务的评价感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素
10、，容易形成部分业主拖欠管理费时间较长、金额大的情况，会存在一定数量应收账款不能按时收回风险，业主物业管理费的收回过程中也会给公司带来一定的费用负担。本期重大风险是否发生重大变化：是 公告编号：2019-012 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 西安荣鑫物业管理股份有限公司 英文名称及缩写-证券简称 荣鑫物业 证券代码 872978 法定代表人 崔荣华 办公地址 西安市未央路 130 号凯鑫大厦 19 层 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 王燕 职务 董事会秘书 电话 029-86511589 传真 无 电子邮箱 Rxwy_ 公司
11、网址-联系地址及邮政编码 西安市未央路 130 号凯鑫大厦 19 层 710018 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1999 年 6 月 28 日 挂牌时间 2018 年 8 月 16 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业（K）-房地产业（K70）-物业管理（K7020）房地产业（K）-房地产业（K70）-物业管理（K7020）主要产品与服务项目 公司主要为住宅社区、写字楼提供物业服务，其中主要包括日常 物业管理服务和房地产开发前期配套服务 普通股股票转让方
12、式 集合竞价转让 普通股总股本（股）14,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 崔荣华 实际控制人及其一致行动人 崔荣华、张秦川 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内是否变更报告期内是否变更 统一社会信用代码 91610132710152658R 否 注册地址 西安市未央路 130 号凯鑫大厦 19 层 否 公告编号：2019-012 8 注册资本 14,000,000.00 是-五、五、中介机构中介机构 主办券商 新时代证券 主办券商办公地址 北京市海淀区北三环西路 99 号院 1 号楼 15 层 1501 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师
13、事务所 大华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 沈瑞鉴、邱俊洲 会计师事务所办公地址 中国北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 六、六、自愿披露自愿披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 公告编号：2019-012 9 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 74,253,095.01 69,289,694.62 7.16%毛利率%29.23%24.10%-归属于挂牌公司股东的净利润 13,501,120.56 11,
14、809,286.17 14.33%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 13,076,120.56 11,733,506.25 11.44%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）59.62%77.56%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）57.74%77.06%-基本每股收益 0.96 2.36-59.32%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 75,421,716.15 77,305,753.82-2.44%负债总计 46,026,220.93 61,411
15、,379.16-25.05%归属于挂牌公司股东的净资产 29,395,495.22 15,894,374.66 84.94%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.10 3.18-33.96%资产负债率%（母公司）61.03%79.44%-资产负债率%（合并）61.03%79.44%-流动比率 112.29%124.83%-利息保障倍数-三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 5,205,676.55 19,033,346.51-72.65%应收账款周转率 763.00%786.00%-存货周转率-四、四、成长情况成长情况 本期
16、本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%-2.44%11.65%-营业收入增长率%7.16%-0.41%-净利润增长率%14.33%1.40%-五、五、股本情况股本情况 公告编号：2019-012 10 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 14,000,000 5,000,000 180.00%计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-六、六、非经常性损益非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 营业外收入-政府补贴 500,000.00 非经常性损益合计非经常性损益合计 500,000.00 所得税影响数 75,0
17、00.00 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额非经常性损益净额 425,000.00 七、七、补充财务指标补充财务指标 适用 不适用 八、八、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 不适用 公告编号：2019-012 11 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务概要业务概要 商业模式商业模式:公司属于物业管理行业，拥有一级物业服务企业资质，主要通过商务谈判或 招投标的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服 务合同，向其提供专业的物业管理服务，并收取物业服
18、务费以获取报酬。目前，公司形成了日常物业管理服务和互联网相结合的经营模式，在提供传统物业管理服务外，通过“互联网+”的手段更好的为业主提供全方位的服务。公司提供专业、优质的物业管理服务，通过近二十年的经营，积累了丰富的物业管理经验，已在西安地区拥有良好的口碑和品牌认可度。（1）采购模式 公司采购主要分为物资采购和服务外包两种。物资采购方面，如维修物料、保洁用具等，为了提高采购物资的质量，控制采购价格，降低成本，公司每月固定日期收集各片区的计划采购申请，审批通过后由各片区负责将物资进行统一采购管理。服务外包方面，因公司管理的物业项目较多，而物业行业又属于劳动密集型产业，日常保洁、楼宇内公共区域墙
19、面、顶面的粉刷、设备维修及专业维护等物业服务都需要大量的人力。随着中国经济发展的不断加大，国内劳动力成本也在急剧上升，公司用工成本将会逐步提高。因此，为了提高经营效益，公司将保洁、保安技术含量较低、附加值不高的业务大部分进行外包，同时，保留物业服务部 分核心服务，如客服、监控等服务。首先由公司收集外包方相关资料，并组织对其进行调查和评价，填写外包方能力调查表，报主管领导审核、总经理批准，列入合格外包方名册中，作为选择外包方的主要依据。公司通过比选确定候 选供应商，并签订采购或外包合同。对首次承担服务项目的外包方，在提供服务之前，须提交外包服务项目实施方案，外包项目实施过程中，公司将委派多部门定
20、期到作业现场进行联合检查。（2）销售模式 公司主要通过与房地产开发商直接洽谈承接方式获取物业项目。项目洽谈成 功后公司会根据合同约定制定工作计划，包括客户服务工作计划、公共设施设备 维修保养计划、治安消防工作计划、环境维护计划等，然后交由公司物业管理部 门进行实施。在实施过程中，公司会安排过程监控，及时调整服务内容。合同结 束后，公司会对整个服务过程进行总结。（3）盈利模式 公司与房地产开发商订立前期物业服务合同，向客户提供物业服务，并按照收费条款，向业主、物业使用者收取物业服务费等，该费用形成公司的收入，为公司的日常经营提供现金流量。公司通过 O2O 平台（彩之云 APP）和智能化管控实现物
21、业公司与业主的有机互动，为业主提供全方位服务，为公司创造赢利点。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或否是或否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 公告编号：2019-012 12 具体变化情况说明具体变化情况说明:-二、二、经营情况回顾经营情况回顾 （一）（一）经营计划经营计划 报告期内，公司资产总额 75,421,716.15 元，较上年末 77,305,753.82 元
22、减少了 1,884,037.67元，原因为公司增加新三版挂牌费用共计 2,176,453.43 元；负债总额 46,026,220.93 元，较上年末61,411,379.16 元减少了 15,385,158.23 元，主要原因为供暖期间热力费支付入账时间影响；股东权益总额 29,395,495.22 元，较上年末 15,894,374.66 元增加了 13,501,120.56 元，主要原因 2018 年实现未分配利润 12,151,008.54 元、计提盈余公积 1,350,112.06 元；报告期内，公司实现营业收入74,253,095.01 元，较上年末 69,289,694.62 元
23、增加了 4,963,400.39 元，增加比例 7%，主要为公司不断加强小区管理车场管控、增加多种经营创收。营业成本 52,551,370.9 元，较上年同期 52,589,161.09 元，减少了 37,790.19，基本持平。净利润 13,501,120.56 元，较上年 11,809,286.17 元，增加了 1,691,834.39 元，增加比例 14%，主要是公司为提高服务品质，整合采购渠道与资源、加强项目软硬件设施设备维护，及加强对小区收费管控，严查收费，并对收费设施进行改造等，来实际利润的最大化。（二）（二）行业情况行业情况 我国物业管理行业已发展了 30 多年，相比于国外一百多
24、年的历史尚处于初级发展阶段，存在行业集中度偏低、与资本市场关联度小的问题。物业管理行业未来发展会面临诸多挑战，比如，所提供服务专业化不足、缺乏统一的全国性服 务质量认定标准、公司准入门槛低、市场化定价执行难度大等。随着我国经济运行平稳、现代服务业转型升级加快、新型城镇化持续推进、居民消费升级衍生多层次需求的多重利好因素助推下，中国物业管理行业迈入发展加速期，不断注入新的元素，开始了社会化、专业化和市场化的新阶段。1.物业管理面积及营业收入逐年增长，物业服务向多业态发展，区域竞争格局趋稳，我国以城市群为核心的空间发展格局已基本形成，其衍生的巨大住房与物业管理需求，为物业管理行业创造了更广阔的发展
25、空间。物业服务行业竞争方向，主要趋向于成本竞争、抢滩智能互联网平台、优化人力资源结构等方向。2.存在行业经验和品牌壁垒，对于中小型的物业管理公司，虽然在提供服务过程中积累了物业经营管理服务的经验，但要想成为更优秀的物业管理公司，还需要综合其他业务发展，完成一体化的综合式服务。3.“互联网+”推动行业变革，互联 网特别是移动互联网的出现，促成了“网上支付消费”和“社区 O2O 消费”两个巨大的服务消费市场。物业服务企业处在社会和社区的节点上，贴近社区的资源和用户，与社区基层组织、周边商业圈关联度高，在最后一公里乃至最后一百 米内，成为社区资源的隐形掌握者。（三）（三）财务分析财务分析 1、资产负
26、债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本期期末与上年期末金上年期末金额变动比例额变动比例 金额金额 占总资产的比占总资产的比重重 金额金额 占总资产的比占总资产的比重重 货币资金 17,299,319.26 22.94%35,880,564.44 46.41%-51.79%应收票据与应10,332,146.05 13.70%7,863,314.77 10.17%31.40%公告编号：2019-012 13 收账款 存货-投资性房地产-长期股权投资-固定资产 2,521,441.84 3.34%185,971.66 0.24%1,255.8
27、2%在建工程-短期借款-长期借款-资产负债项目重大变动原因：资产负债项目重大变动原因：1、货币资金较上年相比减少18,581,245.18元，主要原因为：（1）、2018年12月购入车位200个，总价款20,000,000元，分别于2018年10月31日支付12,250,000元、11月28日支付7,750,000元，并计划将于2019年4月起出售；（2）、2018年收回2016年向供电局缴纳电费押金616,000元；（3）、新增员工借款及归还前期借款影响；2、应收票据与应收账款较上年相比增加2,468,831.28元，主要原因在管项目包含政府项目回款时间不固定；3、固定资产较上年增加2,33
28、5,470.18元，主要原因为购入房产（商铺）一套，总价款2,400,000元；2、营业情况分析营业情况分析（1）利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的比重的比重 营业收入 74,253,095.01-69,289,694.62-7.16%营业成本 52,551,370.90 70.77%52,589,161.09 75.90%-0.07%毛利率 29.23%-24.10%-管理费用 5,529,205.76 7.45%2,458,522
29、.69 3.55%124.90%研发费用-销售费用-财务费用 372,392.51 0.50%358,377.67 0.52%3.91%资产减值损失 71,110.27 0.10%-297,449.32-0.43%123.91%其他收益 500,000.00 0.67%-投资收益-公允价值变动收益-资产处置收益-4,666.32-0.01%-汇兑收益-营业利润 15,847,537.11 21.34%13,788,317.03 19.90%14.93%营业外收入 78,579.74 0.11%89,152.85 0.13%-11.86%营业外支出-公告编号：2019-012 14 净利润 13
30、,501,120.56 18.18%11,809,286.17 17.04%14.33%项目重大变动原因：项目重大变动原因：1、管理费用较上年增加3,070,683.07元，主要原因为公司挂牌筹备期间券商、律所、审计等其他外联费用2,176,453.43元、申请ABS相关评级费用335,000元、人员薪酬调整导致人工费增加298,359.31元、因企业发展市场增加招待及差旅费143,340.78元；2、资产减值损失变动主要原因为2017年审计调整计提其他应收款坏账-311,689.94，导致差异较大；（2 2）收入构成收入构成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变
31、动比例 主营业务收入 74,253,095.01 69,289,694.62 7.16%其他业务收入-主营业务成本 52,551,370.90 52,589,161.09-0.07%其他业务成本-按产品分类分析：按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%物业管理 59,305,066.73 79.87%61,637,826.35 8,896.00%自备锅炉供暖及用电供冷 3,620,655.05 4.88%4,012,006.17 579.00%停车费 7,958,692.71
32、10.72%2,315,456.53 334.00%地产开发前期配套服务-其他 3,368,680.52 4.54%1,324,405.57 191.00%合计 74,253,095.01 100.00%69,289,694.62 100.00%按区域分类分析：按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：-（3）主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 西安艾维申现代服务有限公司 3,324,645.00 4.50%否 2 西安国家航空产业基地投资发展有限公司 747,30
33、6.62 1.00%否 3 陕西省江河管理局 286,742.60 0.40%否 4 中国建设银行股份有限公司西安曲江240,576.48 0.30%否 公告编号：2019-012 15 支行 5 西安投融资担保有限公司 214,439.04 0.30%否 合计合计 4,813,709.74 6.50%-。（4）主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 西安市热力总公司 22,499,299.45 37.89%否 2 西安经发新能源有限责任公司 7,061,568.00 11.89%否 3
34、陕西国鼎保安服务有限公司 6,099,486.12 10.27%否 4 陕西中保华安保安服务有限公司 3,782,334.09 6.37%否 5 西安国家航空产业基地热力有限公司 3,273,728.73 5.51%否 合计合计 42,716,416.39 71.93%-因考虑到荣鑫品质提升、及服务质量等因素，在 2017 年底对于各供应商进行筛选，重新选定更优质的供应商合作；3、现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 5,205,676.55 19,033,346.51-72.65%投资活动产生的现金流量
35、净额-24,071,930.31-32,904.70-73,056.51%筹资活动产生的现金流量净额 285,008.58 4,384,660.94-93.50%现金流量分析：现金流量分析：1、2018 年投资活动现金流量净额为-24,071,930.31 元，较 2017 年增长率-73,056.51%，流出主要原因为购入 400 个车位价款 20,000,000.00 元，购买房产（商铺）2,400,000.00 元。2、2018 年筹资活动现金流量净额为 285,008.58 元，流入主要为收到代前物业支付业主退装修押金款 285,008.58 元。（四）（四）投资状况分析投资状况分析
36、1 1、主要控股子公司、参股公司情况主要控股子公司、参股公司情况 2018 年 12 月 25 日，本公司与安康城投昌盛置业有限公司、江烨及邵强共同出资设立安康荣投物业服务有限公司，安康荣投注册资本为人民币 1,000 万元，其中，公司持股 51%；安康城投昌盛置业有限公司持股 30%；江烨持股 11%；邵强持股 8%。主营业务：物业服务；家政服务；房屋、道路及公共设施维修、养护等，目前经营情况良好有序。2018 年 12 月 26 日，本公司与汉中市城市建设投资开发有限公司共同出资成立汉中市城投荣鑫物业管理有限公司。汉中城投注册资本为人民币 300 万元，其中，公司持股 51%；汉中市城市建
37、设投资开发有限公司持股 49%。主营业务：停车服务、物业管理、家务服务、房屋中介、车辆租赁、绿化工程及花木租售；农副产品销售；服装清洗；企业管理咨询。目前经营情况良好。2018 年 10 月 18 日，本公司与深圳市正嘉杰科技有限公司、西安鑫梦源智能科技合伙企业（有限合伙）共同出资设立西安鑫梦信讯智能科技有限公司，鑫梦科技注册资本为人民币 300 万元，其 中，公告编号：2019-012 16 公司持股 51%；深圳市正嘉杰科技有限公司持股 35%；陕西鑫梦源智能科技合伙企业（有限合伙）持股 14%。主营业务：监控设备的安装维修与养护、道路施工、园林绿化工程、基础工程、环保工程等。经营情况：正
38、常。2018 年 11 月 20 日，本公司与赵波、程兵团、邓关平、薛玉龙、陈文波、高经科共同出资成立西安鑫梦源智能科技合伙企业（有限合伙），鑫梦源注册资本为人民币 50 万元，其中，公司持股 10%；赵波 15%；程兵团 15%；邓关平 15%；薛玉龙 15%；陈文波 15%；高经科 15%。主营业务：监控安防系统设备安装与维护、弱电智能化工程安装与维护等，目前经营情况正常。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 -（五）（五）非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用（六）（六）会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 适用
39、 不适用（七）（七）合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用 不适用（八）（八）企业社会责任企业社会责任 报告期内，公司守法经营、依法纳税、注重安全规范生产，尽力做到对社会、股东及员工负责，始终把社会责任放到公司发展重要位置。三、三、持续经营评价持续经营评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持有良好的公司独立自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；主要财务、业务等经营指标健康；经营管理层、核心技术人员队伍稳定；公司和全体员工没有发生违法、违规行为。因此，公司拥有良好的持续经营能力。报告期内公司未发生对持续经营能力有重大不利影
40、响的事项。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是 否 五、五、风险因素风险因素 （一）（一）持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素 1、正相关行业调控带来的风险市场拓展受住宅地产行业发展的影响。目前公司管理的项目来源主要为房地产商新开发的物业项目，如果政府出台政策对房地产行业进行较长期的严格调控，将有可能影响公司新增管理面积的增长速度；提供的服务差异化程度低，竞争压力大；在管物业项目物业费用收费标准低，提价机制繁杂，难度大。应对措施：首先，公司将积极开拓市场，并进一步针对市场存量物业项目进行拓展，不断提高管理的物业面积和业务规模，提高公司抗风险能力；公司通过互联网手段创新管理模式，开
41、发物业增值服务，提供差异化创新服务，在市场上树立好口碑；通过“彩之云”APP，利用社区业主资源，加大大数据流量，吸引商家上平台，获取商家收益为企业带来新的造血机能，在满足业主的需求的同时，提公告编号：2019-012 17 高企业的盈利能力。2、市场竞争风险 目前，全国共有 10.5 万家以上物业服务企业，其中绝大部分是中小企业，物业行业存在高度分散、所提供服务同质程度增高的特点。一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模的趋势下，行业集中度将加速提高，未来品牌知名度和美誉的提升对企业发展至关重要，行业内大多数企业将面临 更激烈的市场竞争。应对措施：荣鑫物业深耕物业管理服务近二十年，拥
42、有物业服务一级资质证书，同时是陕西省物业 管理协会副会长单位，拥有西安服务业名牌产品、陕西省 AAA 信誉单位等荣誉称号。公司未来除提供基础物业管理服务外，还将努力实现物业服务的纵向拓展，例如在社区设立综合服务中心，为业主提供日 常需求的核心产品以及服务到家的多样化、个性化服务，提升业主粘性，开拓新的利润增长点，以应对 未来激烈的市场竞争。3、公司治理风险 新三板挂牌后的机制调整逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应企业发展的内部控制体系。公司及管理层对新制度仍在学习和理解之中，规范运作意识的提高，相关制度切实执行及完善均需要一定的过程。因此公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需求而影响持续
43、、稳定发展的风险。应对措施：股份公司成立后制定了相关制度，规定了对外担保、重大投资、委托理财、关联方交易等重要事项的决策权限和决策程序。公司自改制以来，多次开展针对新三板资本市场的相关业务培训，也利用员工内部会议宣讲、申明新的内控制度。同时公司将根据公司经营实际情况继续逐步健全完善公司的相关内部控制制度。4、调价机制缺失风险 目前我国商品房物业服务收费实行的是市场调节价，经济适用住房实行的是政府指导价。商品房由于业主大会成立困难、物业管理市场主体协商机制不健全、业主对物业费上调存在排斥心理等多种原因，物业费难以上涨，严重背离质价相符的基本市场规律，物业企业普遍出现亏损的情况，普通住宅和老旧小区
44、尤为严重。应对措施：公司使用彩生活 O2O 平台和智能化管控模式，利用互联网平台和大数据分析，逐步对业 主提供点对点的个性化服务。未来公司利润的主要来源将逐渐从物业管理费转移至物业增值服务费，公 司将重点开拓业主刚需产品销售，服务到家，智能家居，社区养老等相关物业增值服务，寻求新的利润增长点。5、人力成本上升风险 公司所处的物业管理行主要成本为人工成本，最低薪资标准不断提高，社保政策不断调整，导致用工成本持续上涨，人工成本上升已经成为影响物业公司盈利能力的主要风险之一。应对措施：公司在物业项目运行中，建立了一套比较完善的项目运作监督、信息反馈及处理机制。公司通过不断优化管理、简化流程，利用高科
45、技，创新技术逐步代替人工等手段降低用人成本，加大KPI 的员工考核，发挥最大效率，确保服务的优质、高效、及时。6、关联方业务依赖风险 公司主营业务相关的物业服务管理基本由控股股东控制的关联方开发，公司在业务拓展方面对关 联方存在依赖。如果关联方的房地产开发业务放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司业务的发展。应对措施：公司一直积极拓展非关联方项目，特别是在公司挂牌之后，成为陕西地区第二家在新三板挂牌的物业公司，品牌知名度大大提升，对公司对外拓展项目大有助力。7、公司实际控制人不当控制风险 截至本报告期末，公司实际控制人崔荣华、张秦川合计持有公司 70%的股份，实际控制人客观
46、上存 在利用其控制或控股地位，通过行使表决权对公司发展战略、经营决策、人事安排和利润分配等重大事项施加影响，从而可能损害公司及中小股东的利益的风险。公司存在实际控制人不当控制风险。公告编号：2019-012 18 应对措施：为降低实际控制人不当控制的风险，股份公司已建立了法人治理结构，健全了各项规章制度，完善了适应企业现阶段发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间尚短，公司将通过加强董事、监事、高级管理人员的公司治理规范培训，提高管理层的公司治理规范意识，规范“三会”运作等方式，增强实际控制人和管理层的诚信和规范经营意识，督促实际控制人遵照相关法规规范经营公司，忠实履行职责。8、物业费无法收
47、回的风险 公司提供物业服务时，众多业主对服务的评价感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，容易形成部分业主拖欠管理费时间较长、金额大的情况，会存在一定数量应收账款不能按时收回风险，业主物业管理费的收回过程中也会给公司带来一定的费用负担。应对措施：一方面，公司一直致力于努力提升服务质量，提高业主满意度。公司通过增加便民服务点、定期举办一些有益身心健康的社区活动等措施，增加业主对物业服务的满意度，以提高物业费收缴率。同时，对于到期未缴物业费的客户，公司通过短信沟通、上门沟通等方式积极与业主进行沟通，必要时采取法律手段进行催收，以提高物业费收缴率。（二）（二）报告期内新增的风险因素报告期内新
48、增的风险因素 不适用 公告编号：2019-012 19 第五节第五节 重要事项重要事项 一、一、重要事项索引重要事项索引 事项事项 是或否是或否 索引索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 是 否-是否存在对外担保事项 是 否-是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 是 否-是否对外提供借款 是 否-是否存在日常性关联交易事项 是 否 第五节、二（一）是否存在偶发性关联交易事项 是 否 第五节、二（二）是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产、对外投资事项或者本年度发生的企业合并事项 是 否 第五节、二（三）是否存在股权激励事项 是 否-是否存在股份回购事项 是 否-是否存在已披露的承
49、诺事项 是 否 第五节、二（四）是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 是 否-是否存在被调查处罚的事项 是 否-是否存在失信情况 是 否-是否存在自愿披露的其他重要事项 是 否-二、二、重要事项详情（如事项存在选择以下表格填列）重要事项详情（如事项存在选择以下表格填列）（一）（一）报告期内公司发生的日常性关联交易情况报告期内公司发生的日常性关联交易情况 单位：元 具体事项类型具体事项类型 预计金额预计金额 发生金额发生金额 1购买原材料、燃料、动力-2销售产品、商品、提供或者接受劳务，委托或者受托销售-3投资（含共同投资、委托理财、委托贷款）-4财务资助（挂牌公司接受的）-5公
50、司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 150,000.00 101,552.40 6其他 100,000,000.00 63,394,324.09 其他是指因使用彩生活开发的“彩之云”APP 进行线上收费，而与关联方深圳市彩生活物业管理有限公司发生代收的关联交易。（二）（二）报告期内公司发生的偶发性关联交易情况报告期内公司发生的偶发性关联交易情况 单位：元 关联方关联方 交易内容交易内容 交易金额交易金额 是否 履行必要是否 履行必要决策程序决策程序 临时报告披露时临时报告披露时间间 临时报告编临时报告编号号 西安荣华集团有限公司 房屋租赁 101,552.40 已事后补充履行 2018
