1、深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 2017年度报告 创富港 NEEQ:836090 深圳市创富港商务服务股份有限公司 Shenzhen CFG Business Services Co.,Ltd 深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 1 公司年度大事记公司年度大事记 1.选举独立董事：2017 年 3 月 14 日，公司召开 2017 年第一次临时股东大会，选举涂成洲、肖祖核、叶剑
2、生为公司第一届董事会独立董事，并审议通过独立董事工作制度 2.公司注册地址变更：2017 年 6 月 6 日，公司注册地址变更为深圳市福田区华强北街道深南中路 2010 东风大厦 9 层913 3.获得政府补贴：2017 年 1-12 月，公司获得深圳市政府新三板挂牌补贴项目资助 100 万元 4.获得计算机软件著作权及注册商标：2017 年 1-12 月，公司共获得计算机软件著作权证书 16 项、注册商标 1 项 5.积极开拓新市场、创富港进驻长沙：2017 年 10 月，创富港长沙分部第一家商务中心银华大厦 4 楼正式开业 深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2
3、018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 2 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .6 6 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .8 8 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1111 第五节第五节 重要事项重要事项 .2525 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2929 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .3232 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3434 第九节第九节 行业信息行
4、业信息 .3838 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3838 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .4545 深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 3 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 创富港、股份公司 指 深圳市创富港商务服务股份有限公司 创富有限、有限公司 指 深圳市创富商务服务有限公司 公司、本公司、母公司 指 深圳市创富港商务服务股份有限公司，部分情况根据文意需要亦指深圳市创富商务服务有限公司 持富港公司 指 深圳市持富港商务服务有限公司，本公司控股股东
5、财富港有限合伙 指 深圳市财富港咨询企业（有限合伙）北京创富 指 北京市创富春天商务服务有限公司 BCMS 系统 指 BCMS 商务中心综合管理系统 BITS 系统 指 商务中心智能电话系统 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 公司法 指 2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订，2006 年 1 月 1 日生效的中华人民共和国公司法，2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议进行再次修订 全国股转系统 指 全国中小企业股份转让系统 公司章程 指 深圳市创富港商务服务股份有限公司章程 高级管理人员 指 总经理、副总经
6、理、董事会秘书、财务负责人的统称 关联关系 指 公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系 三会 指 股东大会、董事会、监事会 报告期 指 2017 年度 报告期末 指 2017 年 12 月 31 日 主办券商、长江证券 指 长江证券股份有限公司 会计师、信永中和 指 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）元、万元 指 人民币元、人民币万元 深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 4 第一节第一节 声明与提示声明与
7、提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人薛春、主管会计工作负责人谭红及会计机构负责人（会计主管人员）张甜保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所对公司出具了标准的无保留意见（审计意见类型）审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级
8、管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 市场竞争风险 随着市场经济的不断发展以及国家对本行业支持政策和创业扶持政策的深化与丰富，各市场主体对于写字楼办公的需求将持续增长，服务式办公室租赁行业未来也将获得长足发展。而在这一过程中，同行业外国巨头将不断扩大业务，国内追随者也不断进入相关市场领域，有可能引发市场竞争格局的变化，未来市场竞争将更加激烈。如果行业竞争进一步加剧，公司的市场占
9、有率和盈利能力可能存在下降的风险。管理风险 目前公司拥有商务中心 131 家，分布在全国各大一二线城市。为了保证公司各商务中心的服务质量，公司建立了一系列的控制制度，通过对服务严格的程序化管理，以保证服务的质量和流程的标准化。然而，任何规程、措施都可能因自身及外界环境的变化、内部治理结构失效、当事者的认知程度不够、执行人不严格执行现有制度等原因，导致管理风险；另一方面，公司的商务中心分散在全国各地，各地的经济、市场环境各不相同，单一的规章制度难以对每家分支机构所面临风险的特殊性作出具有针对性的防范措施，从而可能产生同管理与操作有关的风险。公司的经营业务目前正处于快速发展阶段，随着商务中心数量的
10、不断增加，对公司的经营管理、质量控制、售后及增值服务等方面提出了更高的要求。如果公司的管理能力不深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 5 能适应商务中心数量的增长，组织模式和管理制度未能随着公司规模的扩大而及时调整、完善，将对整个公司的经营带来风险。经营租赁风险 公司的产品和服务基于租赁行为，绝大部分商务中心为租赁经营，不可避免存在与租赁有关的经营风险，包括租赁期届满不能续租的风险、租赁出租方未能取得所有权证的房产的经营风险以及选址风险等。虽然公司与租赁方通过签定较长的租赁协议来规避可能的
11、租赁费上涨以及场地搬迁所带来的负面影响，但仍存在一定的租赁风险。此外，公司租赁的部分房产因出租方未能提供房屋所有权证，公司租赁其房产用于经营同样存在一定的风险。在公司扩张过程中，商务中心的选址极为重要，需要综合分析商圈位置、消费群体、可用面积、租赁价格、周边竞争情况等多种因素。商务中心选址一旦失当，会使既定的经营目标难以实现，带来较大的经营风险。公司针对租赁建立了比较完善的标准规范，按照标准进行严格筛选和论证，确保投资安全，能有效减少租赁带来的经营风险。业务模式转型风险 公司目前的经营模式主要为传统的商务服务式办公室以及在此基础业务上衍生出的系列增值服务，未来业务经营模式的转型在于能否将线下经
12、营和线上经营有机结合起来，即业务模式转型成功的关键在于将传统服务与 IT 及互联网等新兴技术进行有机融合，打造出可复制性强的商业模式，快速占领市场并积累客户资源，实现规模效应以降低单位服务成本，获得高于行业平均水平的盈利能力。实践中，管理人才缺失、资金投入不足、组织架构搭建不合理、市场开拓速度较慢等原因都可能导致模式转型的失败。实际控制人控制不当风险 公司控股股东为持富港公司，直接持有创富港 24.04%股份。公司实际控制人为薛春，直接持有本公司 15.75%股份，并通过持富港公司及财富港有限合伙间接持有公司 20.70%的股份，合共持有公司的 36.45%的股份。2015 年 7 月股份公司
13、成立后，尽管公司建立健全了法人治理结构，制定了适应企业现阶段发展的内部控制体系及关联交易、重大投资、对外担保等相关重大事项管理制度，但若实际控制人通过其控制地位对公司经营、财务决策、重大人事任免和利润分配等方面实施不利影响，可能会给公司及中小股东带来利益受损的风险。对外股权投资风险 为获取更大的资金投资收益，公司尝试对新三板拟挂牌公司或市场潜力项目进行非控股的风险投资，截止报告期末累计对外投资 17 个项目合计 1,684.50 万元人民币，单个项目投资占被投资单位的持股比例介于 4%至 35%之间。因风投经验不足或市场变化的因素，有可能发生投资项目失败或市场估值大幅度下降的可能。本期重大风险
14、是否发生重大变化：否 深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 6 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 深圳市创富港商务服务股份有限公司 英文名称及缩写 Shenzhen CFG Business Services Co.,Ltd(CFG)证券简称 创富港 证券代码 836090 法定代表人 薛春 办公地址 深圳市福田区华强北街道深南中路 2010 东风大厦 9 层 913 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 王永建 职务 董事会秘书
15、电话 0,755-33584171 传真-电子邮箱 公司网址 、www.4000,034,、联系地址及邮政编码 深圳市福田区华强北街道深南中路 2010 东风大厦 9 层 913,邮政编码:518031 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2008 年 8 月 25 日 挂牌时间 2016 年 4 月 18 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）L 租赁和商务服务业-72 商务服务业 主要产品与服务项目 服务式办公室租赁及商务增值服务两类,其中服务式办公室租赁又分为办公室
16、出租及办公卡位出租,商务增值服务又分为注册地址、商事登记代办、财税代理、收件传真、秘书接电等服务。在此基础上,公司针对不同客户类型提供针对性的服务套餐。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）29,119,500 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 持富港公司 实际控制人 薛春 深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 7 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91440300678563050Q 否 注册地址 深
17、圳市福田区华强北街道深南中路 2010 东风大厦 9 层 913 是 注册资本 2,911.95 万元 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 长江证券 主办券商办公地址 武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 王建新、杨帆 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 六、六、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 公司股票转让方式于 2018 年 1 月 15 日由协议转让变更为集合竞价交易。深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告
18、编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 8 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 344,596,334.43 267,385,144.82 28.88%毛利率%38.04%32.06%-归属于挂牌公司股东的净利润 24,006,881.85 765,512.79 3,036.05%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 22,958,769.33-35,003.63 65,689.68%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股
19、东的净利润计算）25.04%1.34%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）23.95%-0.06%-基本每股收益 0.82 0.03 2,633.33%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 347,738,465.31 249,129,785.13 39.58%负债总计 238,721,146.55 166,758,180.85 43.15%归属于挂牌公司股东的净资产 110,074,020.56 83,135,706.61 32.40%归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.78 2.85 32.
20、63%资产负债率%（母公司）63.06%59.45%-资产负债率%（合并）68.65%66.94%-流动比率 0.84 0.69-利息保障倍数 31.38-15.71-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 74,875,953.01 22,722,160.09-应收账款周转率 234.71 1,079.75-存货周转率 927.14 614.06-深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 9 四、成长情况成长情况 本期本期 上
21、年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%39.58%39.68%-营业收入增长率%28.88%13.12%-净利润增长率%8,907.79%-97.70%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 29,119,500 29,119,500-计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益-188.47 计入当期损益的政府补助 2,059,403.66 处置可供出售金融资产取得的投资收益-364,999.00 除上述各项之外的其他营业外收入
22、和支出-843,608.24 其他符合非经常性损益定义的损益项目 550,349.88 非经常性损益合计非经常性损益合计 1,400,957.83 所得税影响数 350,239.46 少数股东权益影响额（税后）2,605.85 非经常性非经常性损益净额损益净额 1,048,112.52 七、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 适用 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 资产
23、处置收益 0 14,852.74-营业外收入 1,107,638.83 1,090,388.83-营业外支出 13,723.60 11,326.34-深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 10 备注：因执行财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知,财政部于 2017 年 12 月 25 日颁布财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知（财会（2017）30 号），本公司编制 2017 年度报表将原列报于“营业外收入”和“营业外支出”的非流动资产处置利得和损失和非货币性资产交换利得和损
24、失变更为列报于“资产处置收益”。此项会计政策变更采用追溯调整法处理。调整 2016 年营业外收入资产处置收益 17,250.00 元，营业外支出资产处置损失 2,397.26 元。报告期营业外支出调减188.47 元，资产处置收益调减 188.47 元。深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 11 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司是一家通过多层次智能信息技术平台提供共享办公服务和互助社群的专业连锁企业，主要面向广大中小微企业和创
25、业者提供线上线下一体化的服务式办公室和商务配套增值服务。公司的主要产品和套餐包括：服务式办公室、虚拟办公室、移动开放式办公位、深圳前海/上海自贸区/香港/内地创业无忧套餐、会议室/培训室/商务洽谈间、财税代理及商务咨询等系列服务。为了提升遍布全国九大城市一百多家连锁店的运营管理，营造良好的客户体验，提供优质的客户服务，公司自主研发应用了多层次的信息技术平台和智能化系统，包括 BCMS 商务中心综合管理系统、BITS智能秘书接电服务系统、方圆间创客 APP 和社群交流平台、银企直连自动付款系统、BCMS-K3 自动记账系统等。公司拥有一支高度胜任创新型共享办公空间运营管理的专业化团队，从新店选址
26、评估、办公空间分割设计装修、快速出租和营运服务、信息系统研发、工商财税代理等业务均能独立操作实施，基于丰富的行业经验和深刻的服务理念，着力打造创富港的卓越品牌。从 2008 年发展至今，公司逐步发展为全国众创空间这个创新型服务领域的领跑者。目前，创富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在 90%以上，综合毛利率基本保持在 30%以上，无论是门店的数量级规模还是门店的业绩表现，创富港一直处于行业的前列。报告期内公司商业模式较上年度未发生重大变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否
27、 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 2017 年是创富港全面提升主营业务收获经营成果的一年。面对全国各地众创空间竞相推出的行业新气象新格局，创富港不忘初心低调潜行，坚持以“协助创业者成功”为使命，践行“高效率、低成本”的企业文化，通过精细化管理全面提升经营业绩和投资者回报，顺利完成了公司既定经营目标。报告期创富港实现主营业务收入 3.45 亿元，比上年度增长 28.88%；归属于挂牌公司股东的净利润2,400.69 万元，
28、比上年度增长 3,036.05%，基本每股收益 0.82 元，比上年度增长 2,633.33%，净资产收益率 25.04%，集团合并 EBITDA（税息折旧及摊销前利润）5,072 万元，比上年度增长 273%。深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 12 报告期创富港经营业绩的提升主要得益于精细化管理和前期新店扩张。1.截止 2017 年 12 月 31 日，创富港全国签约门店数量 131 家，分布于深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市，签约门店建筑面积合计 14
29、0,951.33 平方米，其中：公司自营店占比 93.29%。报告期创富港新增会员 14,605 个，报告期末会员数量累计 84,746 个，近 5 年超过 6 万家初创企业在创富港落地注册。2.创富港坚持以工匠精神打造自己的核心竞争力，加强精细化管理，全面提升单店盈利水平。报告期集团拥有成熟店 107 家建筑面积 96,364.96 平方米，平均 EBITDA 坪效提升至 61.81 元/月，平均利润坪效提升至 53.70 元/月，录得公司创立以来的最佳业绩。报告期末，全国成熟店会员入驻率基本实现满租。3.2017 年创富港试水品牌加盟等经营管理输出商业模式，助力公司经营扩张，提增公司品牌影
30、响力。2017 年创富港签约新店 7 家建筑面积 12,828.18 平方米，其中加盟店签约 5 家建筑面积 9,460.81 平方米，报告期创富港收取加盟费收入 246.8 万元，占集团主营业务收入的 0.72%。4.创富港非常注重管理人才的培养。随着公司门店规模增加，管理难度系数和管理沟通成本也在相应加大。报告期公司为了提升管理绩效，全面加大管理培训投入。2017 年公司不仅组织所有管理骨干参加系统性管理培训，还根据各业务模块特点和管理难点专门进行有针对性的培训和训练，显著提升了管理团队的整体绩效和专业水准，为公司中长期发展打下坚实的基础。5.2017 年公司持续加大各个信息系统的研发投入
31、和智能自动化设备的应用。截止报告期末，方圆间社群平台【PC 端、IOS 端、安卓、WEB 端】累计投入 438 万元，现已正式落地启用并获软件著作权认证；云财税项目公司累计投入 300 多万元，也已获软件著作权认证并投入应用。此外，多功能自助文印系统、智能商务电话系统、自动快递柜、自动咖啡机等智能化设施也在创富港多家门店配置使用。6.报告期公司积极接洽金融机构，开展多渠道融资，为公司经营业务提供灵活的财务支持。2017 年10 月，公司获得招商银行提供的授信额度 1,600 万元人民币；2017 年 12 月，公司获得中国银行提供的授信额度 5,000 万元人民币。同时，公司也积极与金融机构洽
32、谈资产证券化和产业基金合作方案。无论处于风起潮涌的行业风口期，还是国内外经济周期的低谷期，创富港始终确保稳健的财务状况，为公司安全运行和经营扩张保驾护航。截止报告期末，创富港货币资金结余 4,363.45 万元，短期保本理财资金 4,200 万元，客户预收款项 9,756.92 万元，收取客户押金 5,816.92 万元。集团合并总资产为 3.48亿元同比增长39.58%，净资产为1.1 亿元同比增长32.40%。报告期集团实现经营性现金流净流入额7,487.6万元，比上年期增加 5,215.38 万元。(二二)行业情况行业情况 1、宏观政策支持 2016 年 2 月国务院办公厅发布关于加快众
33、创空间发展服务实体经济转型升级的指导意见国办发20167 号文。2016 年 5 月国务院办公厅发布关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见国办发201635 号文。2016 年 10 月国务院李克强总理和国家发展改革委主任出席“2016 年全国大众创业万众创新活动周”并发表重要讲话。为了推动中国传统经济向新型产业的升级转型和发展，党中央、国务院作出了加快实施创新驱动发展战略、深入推进大众创业万众创新的重大战略部署，国家各级政府和部委落实推出多个体系层面的鼓深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长
34、江证券 13 励扶持政策，打造出有利于大众创业万众创新的良好生态环境，以广大创客群体为服务对象的共享办公服务获得前所未有的历史性发展机遇。2、行业发展现状-海外 共享办公服务在海外发达国家至今已有数十年历史，历经数轮经济周期。立足于全球视野，无论行业传统模式的龙头代表雷格斯公司，以及发展历史较短的新兴龙头代表 WeWork 公司,始终保持快速发展的步伐。而从行业龙头公司拓展市场所涉足的国家地区来看，无论是发达国家还是新兴国家，共享办公服务这个行业的发展可说是方兴未艾。3、行业发展现状-国内 中国目前正面临经济转型和供给侧改革的阵痛，在政府号召下掀起了人人创业、草根创业的热潮，越来越多的民众加入
35、创业大军，越来越多的中小微企业和创业者个人迫切需要降低创业成本提升创业效率，而共享办公服务正好可以满足客户“低成本、高灵活度、高效率”的诉求。在国家宏观政策鼓励和海外龙头企业的成功示范效应带动下，近年来国内纷纷涌现出一批为创业者提供多元化共享办公服务的企业，共享办公这个新型服务行业在国内正呈现出日益旺盛的市场需求和巨大的发展空间。4、行业周期波动 我们认为，无论在经济周期的上升期还是经济调整期、低谷期，中小微企业和创业者个人对降低创业成本的需求始终有增无减。观察 2008 年美国金融危机爆发对国内整体经济造成巨大冲击的时期，以及近年全球包括中国经济增速显著减缓时期，创富港的市场步伐和业绩表现并
36、未因此受到明显影响，充分说明该行业可在一定程度上抵抗经济周期的影响。但中国市场因春节传统假期的因素，该行业又呈现出季节性波动的特征，每年的 1 月、2 月通常是行业淡季，其他月份市场均为正常表现。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 43,634,485.86 12.55%21,199,820.87 8.51%105.82%应收账款 2,655,302.11
37、0.76%137,119.39 0.06%1,836.49%存货 115,696.73 0.03%344,868.65 0.14%-66.45%长期股权投资 2,939,644.03 0.85%-固定资产 2,817,493.89 0.81%2,730,892.22 1.10%3.17%在建工程 1,776,195.28 0.51%448,669.23 0.18%295.88%短期借款 23,000,000.00 6.61%4,845,000.00 1.94%374.72%长期借款-预付款项 75,613,167.01 21.74%53,673,674.58 21.54%40.88%其他流动资
38、产 42,714,594.09 12.28%6,079,241.86 2.44%602.63%预收款项 94,141,639.68 27.07%68,621,690.72 27.54%37.19%其他应付款 59,257,660.44 17.04%45,787,876.73 18.38%29.42%资产总计 347,738,465.31-249,129,785.13-39.58%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1.货币资金变动原因：2017 年度实现的营业利润、银行贷款增加及预收客户账款增加和收取的客户深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-
39、002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 14 押金净增加导致公司资金大量增加，2017 年年末内地银行账户资金比上年年末多 2,212 万元，香港公司经营累积沉淀的货币资金折人民币增加 30 万元。2.报告期末应收账款 265.5 万元，比去年增加 251.8 万元，其中加盟费应收账款 246.8 万元。3.预付账款 2017 年末较上年增加 2,194 万元，因公司资金充足为了提升沉淀资金的收益，通过预付租金置换了优惠的租赁条件。4、其他流动资产变动原因：其他流动资金主要为购买保本理财资金以获得更高的资金收益，截止2017 年末购买保本理财 4,200 万元比较
40、上年末有大幅度增加。5.在建工程变动原因：2016 年年末因新店装修产生的在建工程结余 44.86 万元，2017 年因新店建设及老店扩大和翻新增加 3,352.8 万元，2017 年装修工程完工结转长期待摊费用 3,196.7 万元，结转固定资产 23.4 万元，故报告期截止日余额 177.6 万元比去年增加 132.74 万元，具体在建工程明细情况详见本报告之“第十节 财务报告”之“2017 年度财务报表附注”之“六、11 在建工程”。6.短期借款变动原因：2017 年发生商业银行借款合计 3,670 万元，2017 年年末银行短期借款本金结余 2,300 万元。7.预收账款增加原因：正常
41、经营扩张导致预收客户账款增加 2,552 万元。8.其他应付款增加原因：正常经营扩张导致收取的客户押金净增加 1,347 万元。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 344,596,334.43-267,385,144.82-28.88%营业成本 213,505,258.98 61.96%181,665,693.95 67.94%17.53%毛利率%38.04%-32.06
42、%-管理费用 36,397,404.23 10.56%29,739,371.41 11.12%22.39%销售费用 60,471,456.54 17.55%54,911,136.57 20.54%10.13%财务费用 1,488,673.17 0.43%-970,767.16-0.36%253.35%营业利润 32,027,055.21 9.29%-2,129,527.90-0.80%1,603.95%营业外收入 1,105,644.36 0.32%1,090,388.83 0.41%1.40%营业外支出 859,848.94 0.25%11,326.34 0.004%7,491.59%净利润
43、 23,714,282.38 6.88%263,264.10 0.10%8,907.79%项目重大变动原因项目重大变动原因：1.2017 年公司营业收入比较上年增加 7,721 万元增长 28.88%，主要原因：2016 年扩张的新店在 2017年实现营业收入 7,246 万元，增加 6,346 万元。2.2017 年公司营业利润比较上年增加 3,417 万元增长 1,604%，主要原因：2016 年扩张新店于本年度实现营业利润 158.87 万元，比较上年度的-1,428 万元减少亏损 1,586.87 万元。同店利润增加 1,792万元。3.2017 年度财务收支净支出 149 万元比较上
44、年的-97 万元增加 246 万元，增加 253%，主要原因：2017 年公司报告期存款及银行理财产品利息收入 55 万元调整至投资收益，较 2016 年相比相差 118 万元。2016 年扩张新店于本年度实现营业利润 158.87万元，比较上年度的-1,428 万元减少亏损 1,586.87 万元。同店利润增加 1,792 万元,2017 年增加了贷款 3,140 万元，增加了借款利息 100 万元。深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 15 4.报告期营业外支出增加 85 万元，其中：
45、客户赔偿损失 78 万元，固定资产报废处置支出增加 5 万元，因操作失误产生的滞纳金罚款支出增加 2 万元。5.综上，报告期内公司净利润比较上年增加 2,345 万元增长 8,908%，主要原因：2016 年度扩张新店与本年减少亏损 1,586.87 万元，同时同店利润增加 1,792 万元；本期所得税费用 856 万元，比较上年增加 987 万元。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 344,596,334.43 267,385,144.82 28.88%其他业务收入-主营业务成本 213,505,258.98
46、181,665,693.95 17.53%其他业务成本-按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%租赁及商务服务收入 344,596,334.43 100.00%267,385,144.82 100.00%合计 344,596,334.43 100.00%267,385,144.82 100.00%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：报告期内，创富港营业收入 3.45 亿元比较上年增长 28.88%，主要是公司 201
47、6-2017 年间新设的商务中心带来的营业收入增长。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 中飞水陆通用航空有限公司 1,590,021.19 0.46%否 2 北京三快在线科技有限公司 1,482,090.33 0.43%否 3 北京链家房地产经纪有限公司 1,361,392.51 0.40%否 4 致美生活（北京）科技有限公司 888,383.91 0.26%否 5 华赢科技（北京）有限公司 613,689.21 0.18%否 合计合计 5,935,577.15 1.73%-(4)
48、(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 北京市永顺房地产开发有限公司 7,978,647.99 3.74%否 2 北京天奥置业有限公司 6,394,069.28 2.99%否 3 永新汇（深圳）有限公司 5,665,360.66 2.65%否 深圳市创富港商务服务股份有限公司 2017 年年度报告公告编号：2018-002 证券代码：836090 证券简称：创富港 主办券商：长江证券 16 4 上海统一宝丽时代实业有限公司 5,068,386.65 2.37%否 5 上海漕溪绿地综合
49、开发有限公司 4,383,688.53 2.05%否 合计合计 29,490,153.11 13.80%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 74,875,953.01 22,722,160.09 229.53%投资活动产生的现金流量净额-33,014,140.43-83,500,441.89 60.46%筹资活动产生的现金流量净额 17,092,852.41 30,542,131.42-44.04%现金流量分析现金流量分析：1.公司 2017 年经营活动产生的现金流量净额 7,488 万元，比较去年增加 5,215 万元，主要原因：营业收入增加 7,721 万元，预收账款增加 2,552 万元。2.公司 2017 年度投资活动产生的现金流量净额-3,301 万元，比 2016 年增加 5,049 万元，其中：收回投资 514 万元，投资项目较去年净减少 896 万元，新店装修工程等资本性支出比去年净减少 3,545 万元。3.公司 2017 年度筹资活动产生的现金流量净额 1,709 万元，比较上年减少 1,345 万元。主要原因：2016 年挂牌后通过定向增发获得股权融资 2,566 万元，本期取得银行借款较 2016 年增加 3,140 万元，本期归还银行借款本金及利息比较上
