1、1 公告编号：2018-017 2017 年度报告 保亿物业 NEEQ:872269 浙江保亿物业服务股份有限公司 2 公司年度大事记公司年度大事记 保亿物业于 2017 年 9 月 29 日，成功挂牌！这是保亿物业具有里程碑意义的一天，公司名称由“浙江保亿物业服务有限公司”更名为“浙江保亿物业服务股份有2017 年对于保亿物业也是开拓创新的一年，我们的市场拓展顺利迈出第一步，成功拓展两个项目分别是惠风壹品和和利时工业园，并签署惠风一号前期物业服务合同、和利时工业园物业服务合同。3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会
2、计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2323 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2929 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .3131 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3232 第九节第九节 行业信息行业信息 .3939 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3939 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .4545 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公
3、司、爱知之星 指 浙江保亿物业服务股份有限公司 控股股东、实际控制人 指 莫剑荣 主办券商、西部证券 指 西部证券股份有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 报告期、本报告期、本年度、本期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 三会 指 股东大会、董事会、监事会 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人莫剑荣、主管会计工作负责人董菁及会计机构负责人（会计主管人员）陈雪保证年度报
4、告中财务报告的真实、准确、完整。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 正相关行业调控带来的风险 目前公司管理的项目来源主要为房地产商新开发的物业项目，如果政府出台政策对房地产行业进行
5、较长期的严格调控，仍将有可能影响公司新增管理面积的增长速度。公司治理风险 股份公司成立后，公司逐步完善了法人治理结构。但股份公司成立时间较短，公司管理层对三会制度的了解、熟悉需要时间，公司的规范运作仍待进一步提高。因此，公司短期内存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。实际控制人不当控制的风险 保亿置业集团有限公司持有公司 80%的股份，杭州钧尚投资管理合伙企业（有限合伙）持有公司 20%的股份。莫剑荣为保亿置业集团有限公司的实际控制人、杭州钧尚投资管理合伙企业（有限合伙）的普通合伙人（出资比例为 68.3%）及执行事务合伙人。如果公司实际控制人利用其控股地位，通过行使表决权等方式
6、对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能会给公司经营和其他的少数权益股东带来风险。社会保险费及住房公积金补缴及处罚风险 因公司为劳动密集型企业，员工数量众多，特别是农村户口人员较多，且流动性较高。社会保险和住房公积金个人承担部分将减少员工每月实际可支配收入，很多员工不愿缴纳社会保险和住房公积金并申请放弃缴纳社保。因公司及子公司员工未全部缴纳社会保险和住房公积金，存在被政府主管部门要求补缴或处以罚款的风险。关联方业务依赖风险 公司主营业务相关的地产项目均由控股股东保亿置业集团有6 限公司及其关联方开发，公司在业务拓展方面对关联方存在依赖。公司报告期内为关联方提供物业服务并收取相应服务费。公司
7、为关联方提供的服务主要包括销售配合和物业服务，2017年度、2016 年度、2015 年度公司为关联方提供服务发生的金额分别为 18,719,352.51 元、23,545,924.31 元、25,608,820.44元，占当期营业收入的比例分别为 17.60%、25.25%、29.63%。为了减少对关联方业务的依赖，随着公司物业服务水平和影响力的提升，除了关联方物业项目外，公司也致力于非关联方物业项目的开发和维护，并已取得了一定的成效。本期重大风险是否发生重大变化：否 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 浙江保亿物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 Z
8、hejiang Boee Property Service Co.,Ltd 证券简称 保亿物业 证券代码 872269 法定代表人 莫剑荣 办公地址 杭州市萧山区钱江世纪城民和路 846 号保亿中心 2302 室 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 冯元 职务 董事会秘书兼人事行政总监 电话 0571-83680597 传真 0571-83680986 电子邮箱 boee- 公司网址 boee- 联系地址及邮政编码 杭州市萧山区钱江世纪城民和路 846 号保亿中心 A 幢 2302室 311215 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 杭州市萧山区钱江世纪城民和
9、路 846 号保亿中心 A 幢 2302 室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2004 年 11 月 18 日 挂牌时间 2017 年 10 月 27 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业房地产业物业管理物业管理 主要产品与服务项目 公司的主营业务是为住宅社区、写字楼、工业园区提供物业服务，其中主要包括日常物业服务和物业增值服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）25,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 保亿置业集团有限公司 实际控制人 莫剑荣 8 四、四、注册情况注册情况 项目项
10、目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 913300007686968189 否 注册地址 杭州市滨江区浦沿街道南环路3760 号 2805 室 否 注册资本 2,500 万元 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 西部证券 主办券商办公地址 陕西省西安市新城区东新街 319 号 8 幢 10000 室 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 众华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 沈书豪，何骦琪 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西湖区文二西路 1 号元茂大厦 1707 室 六、六、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 2018 年
11、1 月 15 日，全国中小企业股份转让系统有限责任公司制定的全国中小企业股份转让系统股票转让细则正式实施，公司普通股股票转让方式由协议转让改为集合竞价转让方式进行转让。9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 106,374,865.13 93,250,322.06 14.07%毛利率%21.33%24.07%-归属于挂牌公司股东的净利润 3,689,222.12 4,560,664.07-19.11%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,965,076.52 2,808
12、,610.43 36.17%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）10.22%19.68%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）8.21%12.12%-基本每股收益 0.15 0.46-67.39%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 92,550,792.42 89,640,813.30 3.25%负债总计 51,857,927.04 52,578,756.60-1.37%归属于挂牌公司股东的净资产 37,946,719.07 34,257,496.95 10.77%归属于
13、挂牌公司股东的每股净资产 1.52 1.37 10.95%资产负债率%（母公司）59.97%63.51%-资产负债率%（合并）56.03%58.65%-流动比率 150.83%168.62%-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 32,847,372.41 1,834,285.23 1,690.75%应收账款周转率 406.26%299.55%-存货周转率-10 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%3.25%47.54%-营业收入增长率%14.07%7.91%-净利润
14、增长率%-13.91%93.00%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 25,000,000.00 25,000,000.00 0.00%计入权益的优先股数量 0.00 0.00 计入负债的优先股数量 0.00 0.00 六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-37,685.83 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,039,433.50 除同公司正常经营业务相关的有效套期
15、保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 109,611.93 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-162,278.60 非经常性损益合计非经常性损益合计 949,081.00 所得税影响数 237,270.25 少数股东权益影响额（税后）-12,334.85 非经常性非经常性损益净额损益净额 724,145.60 11 七、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 适用 不适用 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、
16、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 本公司从事的是为住宅社区、写字楼、工业园区提供物业服务，其中主要包括日常物业服务和物业增值服务。公司的采购模式主要是以物资采购和业务外包两种为主。物业管理行业是一个劳动力密集型的行业，日常的环境卫生管理、秩序维护、绿化、维修和家政等服务需要大量的人力资源，并且由于管理的项目分处全国不同区域，容易导致物业管理公司的人员管理效率低下，影响经营的毛利率。公司将部分技术含量相对较低，附加值不高的服务业务进行外包。公司的销售模式是，公司一般通过参与投标获取物业项目的物业服务合同。公司通过公开方式获取所投标的信息，根据建设单位发布的招投标信息进行市场调查及成本测算，
17、通过测算项目毛利率水平，公司选择参加项目投标。公司的服务模式主要是公司的客户服务、环境管理、秩序维护服务、设施设备管理、安全管理等各类型服务都制定了相应的标准规范和工作指引。员工在实施作业和服务的过程中必须严格按照公司管理标准及流程来执行，以确保服务中各个环节的质量。公司每周或每月会对各项目服务人员的服务质量进行考核评估，通过奖惩机制、专业培训等方式提高服务人员的素质和服务水平。公司不定期聘请第三方机构对业主或物业使用人的满意度进行调查评测，根据实际反馈的满意度结果制作调查报告，进行相应的服务制度改善，提高服务质量。公司的服务主要体现为两个维度，纵向主要指公司的服务贯穿整个物业从规划、开发到销
18、售，交付再到使用的整个流程；横向主要指公司的服务业态涵盖住宅小区、商业物业、写字楼等多种物业形式。公司的收入模式是根据与房地产开发商、业主、写字楼租户订立的物业管理合同的收费条款，公司向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费等形成公司的收入，其超过公司采购外包服务支出、人员工资支出、物资采购支出等各项支出的部分形成公司的盈利。公司根据前期销售配合服务合同向开发商收取服务费用，扣除相关人员成本和物资成本后即为公司的盈利；经营创收一般是公司利用已有的资源进行广告发布、临时停车等经营业务并产生相关收益，报告期内经营创收的毛利率为 100%。报告期内，公司的商业模式无重大变化。报告期后至披露日，公司的
19、商业模式无重大变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 13 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 1、深耕住宅和写字楼物业市场，拓展其他类型物业、深耕住宅和写字楼物业市场，拓展其他类型物业 公司自成立以来一直专注于保亿地产开发的物业管理服务，具有较强的品质管理意识和理念，公司管理服务的物业主要为高端写字楼和
20、住宅小区，服务项目包括：保亿中心、隆基中心、时代大厦、创艺大厦、西安隆基中心、杭州风景蝶院、杭州丽景山、杭州风景晨园、宁波风景九园、宁波丽景英郡、宁波风景御园、舟山风景合院、舟山风景沁园、上海风景水岸、大连丽景山、西安风景大院、西安风景御园、重庆丽景紫园等高端写字楼和商品住宅物业，积累了丰富的物业管理经验，报告期内，公司进一步深耕高端写字楼和住宅物业市场，通过自身品牌影响力扩大高端写字楼和住宅物业项目。同时，并且公司近一步拓展惠丰壹品等项目。2、夯实基础物业服务，进一步拓宽服务范围、夯实基础物业服务，进一步拓宽服务范围 公司自成立起一直专注于物业管理服务，主要服务内容包括工程维修、设备保养、保
21、洁、秩序维护、园艺绿化、综合事务等基础物业服务。随着行业的快速发展，物业服务用户趋于成熟，用户对物业服务尤其是优质服务的购买意愿显著增强，用户多元化、个性化需求越来越多。报告期内，公司在夯实基础物业服务的同时，进一步开发多元化、个性化定制服务，如对业主或租户提供配餐服务、物业信息管理、设施管理、招商营销、家政服务、社区养老、二次装修、金融服务和智慧社区等更多增值服务，拓宽产业边界，实现服务价值创新，使传统单一的物业服务模式向新型化、多元化、电子商务一体化综合型物业服务模式创新发展，让业主或租户有更多更便利的选择，从而感受到物业服务的价值。3、拓展人力资源、拓展人力资源 报告期内，公司继续实施科
22、学的人力资源管理体系和人才发展规划，以自主培养为主、适度引进为辅，优化人才结构，加大人才梯队建设，形成一支涵盖管理、专业技术等各领域的专业化人才队伍。近期将重点引进具有一定物业服务经验和工程专业能力的技术人员，并进行相应的企业文化、集团制度、公司操作标准流程等相应的培训，以在充分利用其丰富从业经验的同时，可为公司创造更大的价值。内部建立严格的各层级激励机制，通过内部培训、考核，促进员工不断提高技能，满足公司的业务发展需要。同时为保持现有管理团队及员工的稳定，建立行业中游偏上的薪酬水平，具体可根据不同业务、不同地区、是否处于培育期等项目特征进行调整，个人薪酬增长与同期物价上升水平同步或稍高。更加
23、完善包括人力资源规划、招聘管理、绩效管理、培训管理和员工关系管理等在内的人力资源管理体系，为公司战略发展目标的实现提供人力资源保证。14 4、提升技术水平、提升技术水平 报告期内，公司在硬件设施方面拥有与规模相匹配的资源，如全面升级智能停车场系统、改造电费计量系统等，保证了企业在物业管理信息化建设方面走在了物业管理企业的前端，这是打造物业管理优质品牌、实现公司长足发展的重要保障。2017 年经营计划完成情况：2017 年是集团的变革年、学习年、发展年，从结果来看，保亿置业回款指标、销售额双双超额完成，得到集团领导的高度认可；2017 年在保亿集团的领导下，保亿物业也取得了较好的成绩。回顾201
24、7 年，保亿物业有突破、有业绩、有亮点、有不足、有遗憾。(1)1)20172017 年的突破年的突破 保亿物业在拓展上进行了尝试，取得了突破，如西安惠风项目、下沙和利时项目。2018 年拓展前提是外接项目必须要有利润；(2 2）20172017 年的业绩年的业绩 2017 年的净利润 423.08 万元；实现营业收入 10,637.49 万元；营业总成本 10,158.82 万元；2017当年物业费收缴率 94.00%，综合收缴率 90.00%；第三方满意度：物业服务满意度 77.20 分，在集团的九个维度中排名第一，比 2016 年增加了 8.60 分；销配满意度 94.95；管理人员流失率
25、 31.00%，重大事故 0 起，获得锦旗 63 面、表扬信 32 封。2017 年获得五项荣誉：新三板正式挂牌；保亿物业获得“2017 滨江区物业管理先进集体”称号；华荣时代大厦通过复评再获“杭州市优秀示范大厦”称号；西安风景御园获“2017 西安市生态园林式居住区”称号；陕西保亿隆基获得西安市物业企业信用信息排名十强。(二二)行业情况行业情况 公司所处的行业为物业管理行业，相关的行业协会有中国物业管理协会与各省、市等地方性物业管理协会。主要职能是协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；协助政
26、府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步；代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际行业交流和合作。2014 年 12 月，国家发展和改革委员会印发了关于放开部分服务价格意见的通知，要求放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格，表明行业在全面深化改
27、革道路上更进一步，对行业逐步建立并完善市场引导机制、运作机制和监督机制具有重要意义。2017 年，李克强总理在政府工作报告中指出，要加快现代服务业发展，启动新一轮国家服务业综合改革试点，实施高技术服务业创新工程，大力发展数字创意产业，放宽市场准入，提高生产性服务业专业化、生活性服务业精细化水平。国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见提出，充分发挥“互联网+”对稳增长、促改革、调结15 构、惠民生、防风险的重要作用；推动跨区域、跨领域的技术成果转移和协同创新；发展便民服务新业态，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式。上述政策所产生的叠加效应，为物业管理实行
28、“互联网+”提供了有力的政策依据和发展空间。物业管理行业开始了“互联网+”时代的创新旅程。物业行业发展状况：1、管理面积加速扩张；物业管理项目大幅增长，项目所在城市分布更为广泛；2、物业服务收入快速增长；净利润持续增长；新技术应用有效降低成本 3、互联网与物业管理行业深度融合；物业管理行业集中度稳步提升；物业管理行业价值逐步兑现。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货
29、币资金 29,137,006.90 31.48%13,386,945.73 14.93%117.65%应收账款 14,242,876.30 15.39%37,120,189.65 41.41%-61.63%存货-长期股权投资-固定资产 377,983.91 0.41%549,059.90 0.61%-31.16%在建工程-短期借款-长期借款-以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 30,109,611.93 32.53%-投资性房地产 13,529,543.57 14.62%-预收账款 24,368,546.09 26.33%17,000,497.97 18.97%43.34%资产总计
30、92,550,792.42-89,640,813.30-3.25%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、货币资金比上年增加 117.65%，主要因为关联方空置物业费及销配费已及时收回，同时收回了保亿置业集团的借款 1759.84 万元；2、应收账款同比降低 61.63%，主要因为关联方空置物业费及销配费已及时收回；3、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产是企业购入的 3,000 万元货币基金以及 10.9 万元的投资收益；4、投资性房地产主要是企业购买的杭州捍联置业有限公司写字楼 838.57 万元，向保亿置业（宁波）有限公司购买的车位 52.03 万元，向宁波华荣时代
31、置业有限公司购买车位 109.87 万元，向杭州华荣风景置业有限公司购买商铺 404.71 万元；5、预收账款同比去年增长较快因为：（1）宁波御园和风景晨园是 2016 年新交付的盘，2017 年底预收16 金额较大；（2）公司 17 年年底采取了一些预缴物业费送家财险和油米等活动，使得预收物业费大幅提高。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期本期与上年同期金额变动比例金额变动比例 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 106,374,865.13-
32、93,250,322.06-14.07%营业成本 83,683,325.53 78.67%70,802,962.15 75.93%18.19%毛利率%21.33%-24.07%-管理费用 17,002,106.05 15.98%15,777,907.57 16.92%7.76%销售费用 302,699.28 0.28%0.00 0.00%0.00%财务费用 116,650.23 0.11%137,416.33 0.15%-15.11%营业利润 5,932,722.79 5.58%4,272,934.97 4.58%38.84%营业外收入 64,959.95 0.06%2,608,021.45
33、2.80%-97.51%营业外支出 261,924.38 0.25%251,427.24 0.27%4.18%净利润 4,230,808.68 3.98%4,914,127.97 5.27%-13.91%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、营业利润与上年相比增长了 38.84%，主要有两方面原因，一是因为公司的整体业务规模相较于上年有所增长，物业服务行业属于劳动密集型行业，收入规模上涨的同时，成本费用也有所上升，使得营业利润有所增长。二是因为公司宁波分公司收到了 97.37 万元的前期物业政府补贴，计入其他收益，使得营业利润较上年同期金额增加。2、营业外收入与上年相比降低了 97.51%，一
34、是因为本期有 103.64 万元的政府补贴根据新的会计准则由营业外收入调至其他收益。二是因为上期有 231 万元前期物业政府补贴，本期较上期大幅降低。综合导致本期营业外收入较上期大幅下降。3、净利润降低主要是由于本期企业挂牌发生了大额的中介费用。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 103,440,889.01 93,096,347.77 11.11%其他业务收入 2,933,976.12 153,974.29 1,805.50%主营业务成本 81,261,398.54 70,751,214.78 14.86%其他
35、业务成本 2,421,926.99 51,747.37 4,580.29%按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比17 例例%物业服务 103,440,889.01 97.24%93,096,347.77 99.83%其他业务 2,933,976.12 2.76%153,974.29 0.17%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比
36、比例例%东北 4,816,932.96 4.53%4,795,552.51 5.14%华东 58,231,965.27 54.74%52,237,475.95 56.02%西北 35,139,028.18 33.03%31,220,522.68 33.48%西南 5,252,962.60 4.94%4,842,796.63 5.19%收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：其他业务收入主要是保亿中心的写字楼以及风景蝶院的商铺出租收入以及舟山分公司的车位出售收入。主营业务收入增长主要是因企业有 2016 年年中新开始的项目以及外接了两个项目，分别是杭州下沙和利时和西安惠风楼盘。(3)(3)主要客
37、户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 保亿集团注 18,479,782.47 17.37%是 2 浙江省广电科技股份有限公司 290,891.89 0.27%否 3 陕西隆基建设集团有限公司 239,570.04 0.23%是 4 西安惠风房地产开发有限公司 136,550.00 0.13%否 5 上海博越服饰有限公司 119,754.41 0.11%否 合计合计 19,266,548.81 18.11%-注：保亿集团的销售金额包含统一集团内的上海春岸房地产开发有限公司、保亿置业（杭州）有限公司、保亿
38、置业（杭州余杭）有限公司、大连鼎丰利华置地有限公司、宁波华荣时代置业有限公司、保亿置业（宁波镇海）有限公司、保亿置业（宁波）有限公司、保亿集团有限公司、浙江华荣置业有限公司、杭州捍联置业有限公司、杭州保亿奥体置业有限公司、西安名都置业有限公司、象山诚元房地产开有限公司、保亿置业（重庆）有限公司的合并数据。(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 西安市城北供热有限责任公司 3,820,810.81 4.09%否 2 国网浙江杭州市萧山区供电公司 2,116,866.15 2.27
39、%否 3 西安秦华天然气有限公司 1,911,010.38 2.05%否 4 杭州永峰劳务服务有限公司 1,783,856.05 1.91%否 5 宁波市镇海美一天保洁服务有限公司 1,736,941.89 1.86%否 合计合计 11,369,485.28 12.18%-18 3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 32,847,372.41 1,834,285.23 1,690.75%投资活动产生的现金流量净额-14,797,311.24-16,590,294.54-10.81%筹资活动产生的现
40、金流量净额-2,300,000.00 15,859,709.80-114.50%现金流量分析现金流量分析：1、经营活动产生的现金流量较上期增长了 1690.75%，主要是收回了关联方空置的物业费及销配费，主要有：（1）保亿置业（杭州）有限公司 780.77 万元，（2）保亿置业（杭州余杭）有限公司 452.10万元，（3）保亿置业（宁波镇海）有限公司 278.17 万元，(4)保亿置业（重庆）有限公司 518.16万元，(5)保亿置业集团有限公司 287.70 万元，(6)大连鼎丰利华置地有限公司 343.33 万元，(7)杭州捍联置业有限公司 105.41 万元，(8)宁波华荣时代置业有限公
41、司 125.68 万元，(9)上海春岸房地产开发有限公司 547.39 万元。2、投资活动产生的现金流量净额与上期相比变动较小，本期投资活动产生的现金流量净额为-1,479.73 万元，主要是购买货币基金产生了投资支付的现金 3,000.00 万元。3、筹资活动产生的现金流量净额与上期相比下降了 114.50%，主要原因是上期吸收股东投资收到了现金 1,800.00 万元，本期未进行股权融资。4、本期经营活动产生的现金流量净额与净利润差额为 2,861.66 万元，差异较大，原因是由于经营活动产生的现金流入很大部分是以前年度经营活动产生的应收款在本期收回。(四四)投资状况投资状况分分析析 1
42、1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 陕西保亿隆基物业服务有限公司，统一社会信用代码 91610000790791045L，成立日期为 2006 年 9 月5 日，注册资本是 300.00 万元（实收资本 300.00 万元），经营地址为陕西省西安市新城区含元路 158号华荣风景大院营销中心 204 室，股权结构情况是公司持股 70%，陕西隆基建设集团有限公司持股30%。报告期内营业收入为 34,790,910.06 元，净利润为 1,805,288.52 元。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 报告期内，公司使用自有闲置资金购买安全性高、较低风险
43、的货币基金，累计购买货币基金支出 3,000.00 万元，产生投资收益 10.96 万元，截至 2017 年 12 月 31 日，公司持有货币基金的余额为 3,000.00 万元。(五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 1、根据财政部关于印发的通19 知（财会201713 号）的规定，自 2017 年 5 月 28 日起执行前述准则。本公司按照财政部的要求时间开始执行该会计准则，根据该准则的相关规定，施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经营，应当采用未来适用法处
44、理。2、根据财政部关于印发修订的通知（财会201715 号）的规定，自 2017 年 6 月 12 日起执行前述准则。本公司按照财政部的要求时间开始执行该会计准则，根据该准则的相关规定，本公司对 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助采用未来适用法处理，对 2017 年 1月 1 日至该准则施行日之间新增的政府补助根据该准则进行调整。3、根据财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知（财会201730 号）的规定，执行企业会计准则的非金融企业应当按照企业会计准则和本通知要求编制 2017 年度及以后期间的财务报表。本公司对财务报表格式进行了相应调整。(七七)合并报表范围的变化情况合并报表
45、范围的变化情况 适用 不适用 (八八)企业社会责任企业社会责任 公司重视公益事业，注重承担社会责任，参与社会公益活动。参与政府垃圾分类试点，并通过各种渠道宣传；开展保亿邻里节活动，努力践行创建和谐小区；利用社会资源，组织社区义工，为小区业主提供理发、磨刀、量血压、健康咨询等服务，通过活动让他们感受来自社会的温暖。同时，公司在为股东创造价值的同时，也积极承担对员工、客户、社会等的责任。截止报告期末，公司聘用来自国家扶贫开发工作重点县的员工共计 223 人，占公司员工总数的比例约 28.7%；公司聘用残疾员工 3 人。今后公司将加强与国家扶贫开发工作重点县劳动主管部门联系，向上述省份倾斜人才招聘计
46、划，将社会责任融入自身的发展战略中，为社会发展做出应有的贡献。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，能够保持良好的独立自主经营能力，公司业绩基本稳定。公司内部控制体系运行良好，经营管理团队和核心业务人员稳定，公司资产负债结构合理，具备持续经营能力，不存在影响持续经营能力的重大不利风险。四、四、未来展望未来展望 是否自愿披露 是 否 五、五、风险风险因素因素 (一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1、行业竞争加剧的风险和自我评价 目前，全国共有约 10.5 万家物业服务企业，其中绝大部分是中小企业，物业行业存在高度分散、差异化不明
47、显的特点。在一些优质物业企业进入资本市场或通过兼并收购扩大规模的趋势下，行业集20 中度将加速提高，未来品牌知名度和美誉度的提升对企业发展至关重要，行业内大多数企业将面临更激烈的市场竞争。应对措施：公司通过制定业务服务制度，建立服务考核体系，打造品牌，从而提升公司服务能力，知名度和美誉度。同时，公司积极开拓市场和增值服务，提高公司抗风险能力和创新能力 2、正相关行业调控带来的风险 公司的主营业务为提供物业服务，其中物业服务业态主要为住宅地产，市场拓展在一定程度上受住宅地产行业发展的影响。目前公司管理的项目来源主要为房地产商新开发的物业项目，如果政府出台政策对房地产行业进行较长期的严格调控，仍将
48、有可能影响公司新增管理面积的增长速度。应对措施：首先，公司将积极开拓市场，并进一步针对市场存量物业项目进行拓展，不断提高管理的物业面积和业务规模，提高公司抗风险能力。同时公司积极开发物业增值服务，不断提高创新业务占营业收入比例，增强公司盈利能力。3、公司治理风险 有限公司阶段，管理层规范治理意识相对薄弱，内控制度不太完善，公司治理存在一定的瑕疵，公司重大事项，如关联交易、对外投资等事项的决策均由董事长决定。股份公司成立后，公司逐步完善了法人治理结构。但股份公司成立时间较短，公司管理层对三会制度的了解、熟悉需要时间，公司的规范运作仍待进一步提高。因此，公司短期内存在治理不规范、相关内部控制制度不
49、能有效执行的风险。应对措施：股份公司成立后制定了关联交易管理制度、对外投资管理制度、对外担保管理制度等相关制度，规定了对外担保、重大投资、委托理财、关联方交易等重要事项的决策权限和决策程序。公司通过加强管理层的培训、交流，贯彻相关制度，强化员工的规范运作意识；同时公司将根据公司生产经营实际情况继续逐步健全完善公司的相关内部控制制度。4、实际控制人不当控制的风险 保亿置业集团有限公司持有公司 80%的股份，杭州钧尚投资管理合伙企业（有限合伙）持有公司20%的股份。莫剑荣为保亿置业集团有限公司的实际控制人、杭州钧尚投资管理合伙企业（有限合伙）21 的普通合伙人（出资比例为 68.3%）及执行事务合
50、伙人。如果公司实际控制人利用其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能会给公司经营和其他的少数权益股东带来风险。应对措施：为降低实际控制人不当控制的风险，股份公司已建立了法人治理结构，健全了各项规章制度，完善了适应企业现阶段发展的内部控制体系。但由于股份公司成立时间尚短，公司将通过加强董事、监事、高级管理人员的公司治理规范培训，提高管理层的公司治理规范意识，规范“三会”运作等方式，增强实际控制人和管理层的诚信和规范经营意识，督促实际控制人遵照相关法规规范经营公司，忠实履行职责。5、社会保险费及住房公积金补缴及处罚风险 因公司为劳动密集型企业，员工数量众多，特别
