1、公告编号:2018-018 1 2017 年度报告 彰泰物业 NEEQ:871985 广西彰泰物业服务股份有限公司 Guangxi Zhangtai Property Service Co.,Ltd.公告编号:2018-018 2 公司年度大事记公司年度大事记 彰泰物业于彰泰物业于 20172017 年年 4 4 月月 2828 日递交挂牌申日递交挂牌申请材料，请材料，7 7 月月 2626 日取得全国中小企业股份日取得全国中小企业股份转让系统出具的转让系统出具的同同意挂牌函，意挂牌函，8 8 月月 1515 日起日起在全国股转系统在全国股转系统正式正式挂牌。挂牌。20172017 年年 6
2、6 月，月，荣获荣获 “2017“2017 中国物业服务百强企中国物业服务百强企业业”称号称号，排名较上年度持续上升。同时排名较上年度持续上升。同时睿城项睿城项目荣获目荣获“20172017 年中国五星级物业服务小区年中国五星级物业服务小区”，对品牌美誉度、市场影响力、行业竞争力产生了对品牌美誉度、市场影响力、行业竞争力产生了积极的影响积极的影响。20172017 年年 5 5 月，彰泰物业打造的“互联网月，彰泰物业打造的“互联网+服务”的“泰服务”体系正式面世。以服务”的“泰服务”体系正式面世。以物联网、云计算、移动互联网、大数据建物联网、云计算、移动互联网、大数据建成了“智能化互联网云平台
3、”成了“智能化互联网云平台”。平台集调度。平台集调度中心、社区天网、中心、社区天网、智能家居应用、社区智能家居应用、社区 O O2 2O O于于一体，创造一体，创造了了“最后一公里“最后一公里”的的商业商业价价值值。20172017 年年 9 9 月月 3030 日，彰泰物业以零缺陷顺利通过日，彰泰物业以零缺陷顺利通过了了 ISO9001ISO9001（20152015 版）质量体系认证。这是桂林版）质量体系认证。这是桂林唯一通过唯一通过 20152015 版国际质量体系认证标准的物业版国际质量体系认证标准的物业服务企业，标志着彰泰物业内部管理越来越规服务企业，标志着彰泰物业内部管理越来越规范
4、，得到了同行业的一致好评。范，得到了同行业的一致好评。20172017 年年 5 5 月，彰泰物业打破区域化经营，月，彰泰物业打破区域化经营，扩大品牌影响力，分别在南宁、柳州、北扩大品牌影响力，分别在南宁、柳州、北海等地成立分公司，并成功中标柳州彰泰海等地成立分公司，并成功中标柳州彰泰红项目，北海观江海项目、北海红树湾项红项目，北海观江海项目、北海红树湾项目，为公司未来的市场拓展夯实根基。目，为公司未来的市场拓展夯实根基。20172017 年年 5 5 月月 2626 日，彰泰物业日，彰泰物业以以“顾问管理”“顾问管理”模式成功签约桂林“模式成功签约桂林“红郡红郡”项目。项目。输出输出品牌效品
5、牌效益益，创新的物业管理模式，创新的物业管理模式，增强了彰泰物业品增强了彰泰物业品牌溢价能力牌溢价能力。公告编号:2018-018 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .1010 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1212 第五节第五节 重要事项重要事项 .2323 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2525 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .2727 第八节第八节 董事、监事、高级管理董事、监事、高级管理人员及员工
6、情况人员及员工情况 .2828 第九节第九节 行业信息行业信息 .3232 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3333 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .3838 公告编号:2018-018 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、彰泰物业、股份公司 指 广西彰泰物业服务股份有限公司 有限公司、彰泰有限 指 桂林彰泰物业服务有限公司、桂林市彰泰物业管理有限责任公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 证券投资基金法 指 中华人民共和国证券投资基金法 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统 全国股份转让系统公司 指
7、全国中小企业股份转让系统有限责任公司 主办券商、银河证券 指 中国银河证券股份有限公司 挂牌、公开转让 指 公司股份在全国中小企业股份转让系统挂牌及公开转让行为 公开转让说明书 指 广西彰泰物业服务股份有限公司公开转让说明书 公司章程 指 广西彰泰物业服务股份有限公司章程 三会 指 股东大会、董事会和监事会 股东大会 指 广西彰泰物业服务股份有限公司股东大会 董事会 指 广西彰泰物业服务股份有限公司董事会 监事会 指 广西彰泰物业服务股份有限公司监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 高级管理人员 指 公司总经理、副总经理、财务总监 管理层 指 公司董事、监
8、事及高级管理人员 报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 彰泰集团 指 桂林彰泰实业集团有限公司、桂林彰泰实业开发有限公司 亨源咨询 指 桂林亨源信息咨询服务中心（有限合伙）泰特咨询 指 桂林泰特信息咨询服务中心（有限合伙）彰万咨询 指 桂林彰万投资咨询中心（普通合伙）彰和咨询 指 桂林彰和信息咨询中心（普通合伙）私家生活 指 广西私家生活科技有限公司 会计师事务所、瑞华会计师事务所 指 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）律师事务所 指 北京大成（南宁）律师事务所 元、万元 指 人民币元、人民币万元 住宅物业 指 纯住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的
9、住宅或综合用途的物业 非住宅物业 指 除住宅类社区以外的，包括在市场上公开出租经营的收益性物业、政府机关和企事业单位自用办公、生产、经营的居住物业等 O2O 指 Online To Offline，将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的平台。公告编号:2018-018 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人汪春玲、主管会计工作负责人何俊及会计机构负责人（会计主管人员）欧丽芳保证年度报告中财务报
10、告的真实、准确、完整。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、实际控制人控制风险 公司实际控制人黄海涛、汪春玲夫妇直接或间接持有公司100.00%的股份，且汪春玲为公司董事长，能对公
11、司的战略、生产经营、财务决策实施重大影响，如果实际控制人利用自身的表决权和影响力对公司重大经营、人事决策等施加不利影响，可能损害公司和少数权益股东的利益。2、公司治理风险 公司虽然建立了较为健全的治理机构、三会议事规则及具体业务制度，公司内部控制环境得到优化，内部控制制度得到完善。但是，由于股份公司成立至今运营时间较短，公司管理层的规范意识还需进一步提高，对股份公司治理机制尚需逐步理解、熟悉，此外内部控制制度尚未在实际经营活动中经过充分的检验，治理结构和内部控制体系也需要在经营过程中逐渐完善。因此股份公司设立初期，公司仍存在一定公司治理和内部控制风险。3、补缴社会保险的风险 报告期内，公司缴纳
12、社会保险的人数与员工人数存在差异，2017年 12 月底未缴纳社保的员工人数为 513 人，占员工总人数的53.44%。公司未为部分员工缴纳社会保险的主要原因为：（1）部分员工为退休返聘人员，按照中华人民共和国劳动法规定，公司无需为其缴纳社会保险；（2）因部分员工入职时间较短以及相关社保购买手续未齐备等客观原因，公司尚未为其缴纳社会保险；（3）部分农村户籍员工，在户籍所在地办理了新型农村合作医疗保险和新型农村社会养老保险，员工不愿意参保；（4）部分员工已缴纳城镇居民养老保险，员工不愿意参保；公告编号:2018-018 6 （5）部分员工社保已经在其他单位或村委会缴纳至退休年龄，公司无需为其缴纳
13、社会保险；（6）部分员工在缴纳社保后，将降低个人当月的实际收入，自愿申请不缴纳保险。因此，公司存在着应有关社会保险主管部门或其他有权部门的要求或决定，需按国家法律、法规规定为员工补缴社会保险的风险。若为自愿放弃缴纳社保的员工补缴社保，将对公司报告期内的利润造成一定影响。4、接管物业来源集中的风险 现阶段，国内大多数物业服务企业为其所属房地产开发企业的子公司，这种股权关系有利于物业服务企业获得较为稳定的物业项目来源。截至报告期内，公司的物业管理面积为 552.67 万平方米，其中与彰泰集团及其关联方签订的项目的管理面积为416.71 万平方米，占总体管理面积的 75.40%，占比较大。未来发展过
14、程中，如果彰泰集团及其关联方的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的项目，可能会影响公司物业管理面积的扩张和收入的增加。5、现金收款的资金管理风险 报告期内，公司营业收入来源主要是住宅项目，公司住宅项目家庭业主交款方式为现金和刷卡，公司与客户间存在现金收款交易。为了规范日常业务中的现金收付行为，公司制定了较为严格的库存现金管理制度以及现金收款的内控制度，如在各物业服务中心增加 POS 机、开通微信、支付宝支付等，以减少现金收取物业费的比例。尽管如此，如果针对现金交易的管理措施落实不到位，仍然存在一定的资金管控风险，从而给公司带来收入方面的损失和管理成本。6、营运管理的风险 随
15、着公司不断发展，公司业务规模及员工人数有了较大增长，经营管理面临的压力日趋增大。公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系，但随着公司规模不断扩大，公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。因此，公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。7、物业费无法收回的风险 公司提供物业服务时，众多业主对物业服务的评价感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，容易形成部分业主拖欠管理费时间较长、金额较大的情况，会存在一定数量的应收账款不能按时按量收回的风险，同时在追收业主物业管理费的过程中也会给公司带来一定的财务负担。8、应收账款余额增长的风险 报告期内，公司应收账款余额
16、较上年有所增长。截止 2017 年 12月 31 日，公司应收账款账面价值为 13,358,628.31 元，占当期营业收入比例为12.94%，较上年下降1.10%。占总资产比例为7.93%较上年下降 0.43%；虽然占比下降，但是随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄大部分在一年以内，但若发生坏账，将对公司经营产生一定不利影响。9、人力成本上升风险 公司所处的物业管理行业是劳动力密集型行业，清洁、绿化、秩序维护等物业服务都需要大量的人力。近几年，各地最低薪资标准上涨、社保政策不断调整，导致用工成本持续上涨，而人工成本占物业管理行业营业成本的比例较高，人工成本上
17、升已经成为影响物业公司盈利能力的主要风险之一。公告编号:2018-018 7 10、市场竞争风险 我国物业管理行业随着房地产市场的快速发展也呈现迅速发展态势，行业内企业数量在快速增长，我国物业管理企业在近几年还在不断增加。行业的进步，企业数量的增长，市场化程度的提高，加剧了各物业公司之间的竞争，彼此提供的服务差异性越来越小，服务同质化程度越来越高，导致公司在未来发展中可能会面临更多的竞争对手，存在一定的市场竞争风险。11、物业合同无法续签风险 根据物业管理条例规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但
18、是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号:2018-018 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 广西彰泰物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 Guangxi Zhangtai Property Service Co.,Ltd.证券简称 彰泰物业 证券代码 871985 法定代表人 汪春玲 办公地址 桂林市中山北路 147 号 210 室 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 欧丽芳 职务 财务总监、信息披露负责人 电话 0773-2200927 传
19、真 0773-3876015 电子邮箱 公司网址 http:/ 桂林市象山区民族里 98 号 1 号公馆 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司档案室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2001 年 9 月 13 日 挂牌时间 2017 年 8 月 15 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产服务（K70）主要产品与服务项目 为住宅社区提供保洁、绿化、护卫、维修、护理、装修、咨询及其他物业经营管理服务。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）20,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股
20、东 桂林彰泰实业集团有限公司 实际控制人 黄海涛、汪春玲 公告编号:2018-018 9 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 914503007297847948 否 注册地址 桂林市七星区穿山小街 58 号第六园 1 栋楼 2-1、2-2、2-3、2-4 号 否 注册资本 20,000,000.00 元 否 2018年第二次临时股东大会审议通过了关于变更公司注册地址并修改公司章程的议案公告编号：2018-010号，原地址：桂林市七星区穿山小街58号第六园1栋楼2-1、2-2、2-3、2-4号，变更后地址：桂林市叠彩区中山北路147
21、号210室 五、五、中介机构中介机构 主办券商 银河证券 主办券商办公地址 北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 C 座 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 傅虹、陆雪兰 会计师事务所办公地址 南宁市民族大道 109 号投资大厦 13 层 六、六、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用不适用 根据股转系统新转让细则的规定，自 2018 年 1 月 15 日起，公司股票转让方式由协议转让变更为集合竞价转让方式。公告编号:2018-018 10 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单
22、位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 103,220,172.45 73,295,949.20 40.83%毛利率%24.03%27.80%-归属于挂牌公司股东的净利润 12,958,022.43 9,205,165.04 40.77%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 12,417,340.09 8,048,874.79 54.27%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）41.25%68.14%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）38.48%59.58%-基本每股收益 0.65 0.74-1
23、2.16%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 167,834,160.99 123,110,189.05 36.33%负债总计 127,920,230.73 97,498,779.51 31.20%归属于挂牌公司股东的净资产 38,569,431.97 25,611,409.54 50.59%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.93 1.28 50.59%资产负债率%（母公司）79.27%80.22%-资产负债率%（合并）76.22%79.20%-流动比率 128.66%124.82%-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本
24、期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 38,432,998.71 55,644,414.57-30.93%应收账款周转率 2.18 2.47-存货周转率 153.24 10.61-公告编号:2018-018 11 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%36.33%113.60%-营业收入增长率%40.83%68.44%-净利润增长率%39.08%302.69%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 20,000,000.00 20,000,000.00-计
25、入权益的优先股数量 计入负债的优先股数量 六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 216,522.20 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-324,084.04 其他符合非经常性损益定义的损益项目 743,751.67 非经常性损益合计非经常性损益合计 636,189.83 所得税影响数 95,428.47 少数股东权益影响额（税后）79.02 非经常性非经常性损益净额损益净额 540,682.34 七、因因会计政策变更会计政策变更及及会计差错更正等追溯调
26、整或重述情况会计差错更正等追溯调整或重述情况 适用不适用 公告编号:2018-018 12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司成立于 2001 年，始终秉持“生活因我们而美好，业主因我们而幸福”的使命，以泰标准、泰有爱、泰健康、泰缤纷、泰平安、泰智慧为核心的六大服务体系，通过“五心彰泰、十好物业”服务标准为业主生活、工作、娱乐、家庭持续创造价值，打造鱼水相融的邻里关系。经过十余载的发展，积累了丰富的客户资源与市场经验，是广西高端物业管理市场的引领者。1、产品与服务：公司主要为住宅社区及非住宅物业提供保洁、绿化、护卫、维修、护理、装修
27、、咨询及其他衍生服务等。2、经营模式：报告期公司应时代需求，在通过品牌化、专业化、标准化和亲情化的物业管理服务提高业主感受，同时打造“私家生活”手机 APP，一键缴费、报事、报修、咨询投诉、满意度调查。公司正充分整合资源，建设专业的信息化队伍，应用现代化的信息科技，打造彰泰物业信息化、智能化生产休系，为公司开辟更广泛的利润空间，加快企业发展。3、客户类型：中高档住宅小区业主及商业、写楼等业主。4、销售渠道：通过招投标或商务谈判的方式，与房地产开发商、社区业主委员会、商户等客户签订物业管理服务合同，向其提供专业的物业经营管理服务。5、收入模式：公司提供专业、优质的物业服务和社区增值服务共同发展的
28、经营模式，在提供传统物业管理服务外，向业主提供车辆服务、家政服务等物业增值服务，从而获取收益 6、业务资质：公司拥有一级物业服务企业资质、2017 年 9 月 30 日，彰泰物业以零缺陷顺利通过了 ISO9001（2015 版）质量体系认证、睿城项目荣获“2017 年中国五星级物业服务小区”报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模式也未发生较大变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化
29、 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内在全体员工齐心协力共努力下各项业务稳健发展，圆满完成年度经营目标。公司积极开拓市场，业务增长较快，主营收入增长显著。公告编号:2018-018 13 1、2017 年新增订单管理面积为 151.78 万平米，新增签约面积 382.95 万平米。其中异地签约总面积为 205.76 万平方米，占总签约面积的 21.15%，为公司快速发展及拓展异地业务奠定了坚实的基础。2、报告期内，公司实现营业收入103,220,172.45 元，比上
30、年同期73,295,949.20 万元增加 29,924,223.25元，增长率 40.83%，实现利润总额 14,073,589.67 元，比上年同期 12,235,221.03 元,增加 1,838,368.64 元，增长率 15.03%。营业收入和利润总额均创下历史新高。3、在提高服务品质方面，彰泰物业的五心服务获得业主一致肯定，根据第三方中国指数研究院的客户满意度调查报告结果总体满意度得分为 86.1 分，不仅远远高于行业均值，同时也超过行业标杆企业。客户粘性进一步提高。4、2 2017 年 9 月 30 日，彰泰物业以零缺陷顺利通过了 ISO9001（2015 版）质量体系认证。这是
31、桂林唯一通过 2015 版国际质量体系认证标准的物业服务企业，标志着彰泰物业内部管理越来越规范，得到了同行业的一致好评。5、2017 年 1 月 1 日，彰泰云监控平台正式启用，对所有彰泰物业在管小区实现云监控覆盖，协助各小区重要管理岗位的监控和监督，提升小区安全及服务标准。除了云监控系统之外，云呼叫中心、智能调度中心、智能家居平台、设备管理平台、业主 APP 等互联网平台，均陆续与业主们见面，给业主们全新的物业服务体验！6、公司持续完善法人治理结构，努力构建有效的风险管控体系，不断完善各项管理制度，经营管理与风险预防水平全面提升。(二二)行业情况行业情况 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水
32、平的不断提高，物业服务企业逐步发展成为一个新兴的行业，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，物业管理被普遍称为房地产的第二次开发。在每年新房的稳定竣工、物业服务渗透率的逐步提升以及高品质物业服务的强劲需求支撑下，预计未来 5 年行业仍将保持较快增长，2016 年我国物业管理行业业务收入达到 4370 亿元，同比增长 7.90%，较 2015 年增速上升 2.05%。预计未来 5 年行业仍将保持较快增长，到 2021 年市场规模将有望突破 8000 亿元。伴随着我国房地产开发投资规模加大和城市化进程的逐步加大，我国物业管理行业也水涨船高，呈现出一片生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度
33、的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 83,146,507.86 49.54%7,895,261.81 6.41%953.12%应收账款 13,358,628.31 7.96%10,291,980.64 8.36%29.80%存货 141,702.83
34、0.08%114,142.57 0.09%24.15%长期股权投资-固定资产 1,036,438.08 0.62%545,254.68 0.44%90.08%在建工程-177,222.05 0.14%-100.00%短期借款-长期借款-公告编号:2018-018 14 资产总计 167,834,160.99-123,110,189.05-36.33%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、本年度货币资金较上年增加 953.12%，主要是因本期管理范围增加，营业额及利润增长，加大对往年应收帐款的催收力度，收回大量欠款致使货币资金本年度增加幅度较高。2、应收帐款本年度较上年增加了 2
35、9.80%，主要原因是由于本年度销售收入较上年的增加，使得应收帐款也相应比例增加。存货较上年度增加 24.15%，主要是因为公司业务扩张，对库存物资储备量加大，致使本期存货增加。3、固定资产较上年增加 90.08%，主要是因为本年度将在建工程的“云监控系统”已建造完工结转为固定资产。4、在建工程本年减少 100.00%，其主要原因是因为“云监控系统”已建造完工并结转为固定资产，致使在建工程较上年减少。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例 金额金额 占营业收入占营业收入的
36、的比重比重 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 103,220,172.45-73,295,949.20-40.83%营业成本 78,413,176.37 75.97%52,918,049.88 72.20%48.18%毛利率%24.03%-27.80%-管理费用 10,265,312.92 9.95%6,442,132.95 8.79%59.35%销售费用-财务费用-945,072.25-0.92%715,293.96 0.98%-232.12%营业利润 14,397,673.71 13.95%12,166,496.10 16.60%18.34%营业外收入 89,590.2
37、7 0.09%293,104.76 0.40%-69.43%营业外支出 413,674.31 0.40%224,379.83 0.31%84.36%净利润 12,802,520.72 12.40%9,205,165.04 12.56%39.08%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、本年度营业收入较上年增长 40.83%，主要是因为新增管理面 193.5 万平方，业务量上升所致 2、营业成本较上年增加了 48.18%，主要原因为本期营业收入的增加，营业成本也相应增加所致。3、管理费用较上年增加 59.35%，主要是因为本期支付挂牌各项费用以及随着管理面积的增加增加了管理人员所致。4、财务费用本
38、年度较上年度减少了 232.12%，主要是由于本年度收到银行结算活期存款利息所致。5、营业外收入较上年下降69.43%，主要原因是根据2017年发布的企业会计准则第16 号政府补助（2017 年修订）（财会201715 号）文，将退役军人税收减免及失业稳岗补贴由营业外收入科目调整至其他收益会计科目所致。6、营业外支出主要是由于蒋昌庆诉讼案件已二审宣判由我公司承担 413，674.31 元赔偿金，不影响公司正常经营。7、净利润本年较上年增长 39.08%，主要是由于报告期内新接管花千树、桃源居、梧州玫瑰园、南公告编号:2018-018 15 宁彰泰城、南宁彰泰红、南宁西城 1 号等项目增加了净利
39、润。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例 主营业务收入 100,219,302.35 70,040,707.12 43.09%其他业务收入 3,000,870.10 3,255,242.08-7.81%主营业务成本 78,413,176.37 52,918,049.88 48.18%其他业务成本-按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%物业管理服务 86,543,634.78 83.84%52,50
40、6,430.71 71.64%社区增值服务 13,675,667.57 13.25%19,582,931.46 26.72%其他 3,000,870.10 2.91%1,206,587.03 1.65%合计 103,220,172.45 73,295,949.20 按区域分类分析按区域分类分析：适用不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%桂林市 97,192,887.84 94.16%73,295,949.20 100.00%梧州市 3,558,155.39 3.45%-南宁市 2,4
41、69,129.22 2.39%-合计 103,220,172.45-73,295,949.20 100.00%收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：报告期内积极拓展异地管理面积，梧州新接管玫瑰园项目，南宁市新承接彰泰城、彰泰红、西城 1号三个项目前期物业服务业务，致使区域收入占营业收入比重发生变化。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 天街 CBD 项目商家 11,895,094.22 11.52%否 2 睿城项目业主 7,370,440.24 7.14%否 3 公园 1 号项目业
42、主 6,060,076.00 5.87%否 4 春天项目业主 6,022,329.39 5.83%否 5 新城项目业主 5,579,811.39 5.41%否 合计合计 36,927,751.24 35.77%-公告编号:2018-018 16 (4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 广西电网有限责任公司桂林供电局 9,745,033.93 30.56%否 2 桂林福泰家政服务有限责任公司 6,119,050.00 19.19%否 3 桂林市洁城科技服务有限公司 2,198,2
43、30.38 6.89%否 4 桂林港深物业服务有限公司 4,184,594.84 13.12%否 5 深圳市宏盛清洁服务有限公司 2,041,156.00 6.40%否 合计合计 24,288,065.15 76.16%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 38,432,998.71 55,644,414.57-30.93%投资活动产生的现金流量净额 36,818,247.34-56,258,203.89 165.45%筹资活动产生的现金流量净额-4,841,363.90-100.00%现金流量
44、分析现金流量分析：1、报告期经营活动产生的现金流量净额较上年减少 1,721.14 万元，减少 30.93%，主要因为本年公司为提高服务品质加大成本投入所致。2、本年度投资活动产生的现金流量净额较上年增加 9,307.65 万元，增加 165.45%，主要是由于往年银行型理财产品到期回款额增加，致使报告期投资活动产生的现金流量增加。3、筹资活动现金流量净额较上年减少 4,841,363.90 元，减少 100.00%，主要因为本年无新股本金投入所致。(四四)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 广西私家生活科技有限公司于 2017 年 2
45、月 23 日成立，该公司是彰泰物业与四川易软信息技术有限公司共同出资设立子公司（即广西私家生活科技有限公司），注册资本为 500 万元人民币，公司以现金350 万入股，股权占比 70%；四川易软信息技术有限公司以“桂联盟智慧城市平台”、后期维护升级和技术服务入股，折合股本 150 万元，股权占比 30%。2 2、委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 为提高公司闲置资金使用效率，增加公司收益，公司 2017 年 1 月至 12 月不定期购买交通银行“蕴通财富.日增利”理财产品累计 78,000,000.00 元，已累计赎回金额 14,500,000.00 元，截止 2017 年 12
46、 月31 日确认投资收益 743,751.67 元。公告编号:2018-018 17 (五五)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用不适用(六六)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用不适用（1）会计政策变更 因执行新企业会计准则导致的会计政策变更 2017 年 4 月 28 日，财政部以财会201713 号发布了企业会计准则第 42 号持有待售的非流动资产、处置组和终止经营，自 2017 年 5 月 28 日起实施。2017 年 5 月 10 日，财政部以财会201715 号发布了企业会计准则第 16 号政府补助（2017 年修订），自 2
47、017 年 6 月 12 日起实施。本公司按照财政部的要求时间开始执行前述两项会计准则。企业会计准则第 42 号持有待售的非流动资产、处置组和终止经营准则规范了持有待售的非流动资产或处置组的分类、计量和列报，以及终止经营的列报。执行企业会计准则第 16 号政府补助（2017 年修订）之前，本公司将取得的政府补助计入营业外收入；与资产相关的政府补助确认为递延收益，在资产使用寿命内平均摊销计入当期损益。执行 企业会计准则第 16 号政府补助（2017 年修订）之后，对 2017 年 1 月 1 日之后发生的与日常活动相关的政府补助，计入其他收益；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。其他会计政
48、策变更 本公司本期无其他会计政策变更（2）会计估计变更 本公司在报告期内未发生重要会计估计变更事项。(七七)合并报表范围的变化情况合并报表范围的变化情况 适用不适用 2016 年 5 月 17 日，公司与四川易软信息技术有限公司签订股权合作协议，共同出资设立子公司（即广西私家生活科技有限公司），注册资本为 500 万元人民币，公司以现金 350 万入股，股权占比 70%；四川易软信息技术有限公司以“桂联盟智慧城市平台”、后期维护升级和技术服务入股，折合股本 150 万元，股权占比 30%。广西私家生活科技有限公司于 2017 年 2 月 23 日成立，统一社会信用代码为91450300MA5L
49、0WBU8M，法人为沈红霞，注册资本为 500 万元人民币。(八八)企业社会责任企业社会责任 公司的核心服务理念是：视业主为亲人。为亲人服务，我们全心全意，进益求精。在 2017 年响应桂林市宣传部主办“周末大家乐”活动，公司组织旗下 20 多个小区业主共同举办第九届业主艺术节，公告编号:2018-018 18 彰泰搭台，业主唱戏，将艺术节打造成为桂林群众文化艺术新名片。公司积极开展各类社区文化活动，主题活动涵盖在世界地球日举办“爱护地球 绿色出行”骑行活动，雷锋日举“学雷锋周”系列活动，植树日举办“为家园添抹绿”活动，五一劳动节举办“热情服务劳动周”系列活动等一系列绿色健康的文化活动。公司始
50、终将和谐社区和社会责任感放在首要位置，为建设富强、民主、文明、和谐的社会氛围贡献力量。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，为物业管理企业创造了良好的发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。公司主要的财务和业务经营指标健康，主营业务突出且持续增长。通过在新三板挂牌，法人治理结构不断完善，且拥有独立经营所需的资源。公司注重智慧物业、科技物业和信息化建设紧跟时代的步伐，同时通过提升服务品质增加公司美誉度，建立良好的服务口碑，使得公司拥有一大批潜在的客户群，为企业今后的持续经营奠定了坚
