1、 公告编号：2017-024 1 公告编号：2017-024 2 公 司年 度 大 事 记 2016 年 4 月 26 日，公司在全国中小企业股份转让系统挂牌，简称智善生活，证券代码 836397。2016年6月21日，“2016中国物业服务企业百强研究成果发布会暨第九届中国物业服务企业家峰会”在北京隆重举行。深圳星河智善生活股份有限公司凭借业内领先的综合实力和至诚的服务，被评为“2016中国物业服务百强企业”。2016 年 6 月公司出资设立全资子公司深圳市星河智善科技有限公司、深圳市智美园林绿化有限公司。分别对外承接弱电工程业务、园林绿化业务。公告编号：2017-024 3 目录 第一节声
2、明与提示.4 第二节公司概况.8 第三节会计数据和财务指标摘要.10 第四节管理层讨论与分析.12 第五节重要事项.21 第六节股本变动及股东情况.23 第七节融资及分配情况.25 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.28 第九节公司治理及内部控制.31 第十节财务报告.33 公告编号：2017-024 4 释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、星河智善、智善生活 指 深圳星河智善生活股份有限公司 股东大会 指 深圳星河智善生活股份有限公司股东大会 董事会 指 深圳星河智善生活股份有限公司董事会 监事会 指 深圳星河智善生活股份有限公司监事会 三会 指 股东(大)会、
3、董事会、监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 公司法 指 中华人民共和国公司法 业务规则 指 全国中小企业股份转让系统业务规则(试行)公司章程 指 深圳星河智善生活股份有限公司章程 星河置业 指 星河置业集团有限公司 全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 海通证券、主办券商 指 海通证券股份有限公司 大华会所 指 大华会计师事务所 审计报告 指 大华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的 2016 年度审计报告 星河物业 指 深圳星河智善生活股份有限公司前身深圳市星河物业管理有限公司 本年度,报告期 指 2016 年全年 高级管理人员 指
4、 深圳星河智善生活股份有限公司高级管理人员 证券法 指 中华人民共和国证券法 管理办法 指 非上市公众公司监督管理办法 基本标准指引 指 全国中小企业股份转让系统股票挂牌条件适用基本标准指引(试行)关联关系 指 公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系,以及可能导致公司利益转移的其他关系 元、万元 指 人民币元、人民币万元 包干制 指 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式 酬金制 指 在向业主预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司,除提取的酬金部分外全部用于物
5、业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 入伙 指 物业入伙又称业务入住,是物业管理企业为业主正式服务的开始,也是物业公司正式向业主收取物业管理费的开始 公告编号：2017-024 5 第一节声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)保证年度报告中财务报告的真实、完整。大华会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了大华审字2017004503号标准无保留意见
6、审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项事项 是与否是与否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 公告编号：2017-024 6 重要风险提示表 重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 市场竞争风险 物业行业属于行业集中度较低的行业,各家物业公司市场占有率较低,竞争激烈。公司所在的城市深圳,是物业管理发展较早,业态较为成熟的地区,物业管理覆盖率超过 95%,是非常典型的明星地区,也是各大物业管理企业竞争激
7、烈的地区,面对物业管理市场化的全面启动,既是物业管理企业不可多得的发展契机,也是对物业管理企业在资金、技术、人员、管理服务理念和经验等方面的综合考验,同时业主对服务价格的敏感认识,日益增强的维权意识,对服务质量提高的诉求等因素也对物业管理企业增加了压力。经营成本上升风险 公司所处的物业服务行业是劳动密集型行业,营业成本以人工成本为主,随着公司业务规模不断扩大,员工人数增长的同时,员工的平均工资也随之上涨。人工成本占营业成本的比例较高,人工成本上升将可能对公司的营业成本造成不利影响。针对该风险,公司通过标准化、自动化的管理模式提高管理效率,通过职业再培训提升员工的管理服务能力,通过科学的筛选精简
8、人员,在控制人工成本的同时努力提升服务质量。关联交易业务依赖的风险 报告期内,公司存在为关联方提供物业管理服务的行为,2016 年度,来源于为关联方提供服务的营业收入金额8963.83 万元,占全部营业收入的比重 53.06%,现阶段,公司的业务在一定程度上仍然存在对关联方的依赖;但随着公司物业管理服务的竞争力不断提升,公司所承接的非关联方项目数量不断增多,公司正在大力对外拓展,相信随着拓展力度的加强,未来来源于关联方项目的收入占比会不断下降,公司的独立运营能力不断增强。经营业务地区集中度过高风险 报告期内,公司的业务以深圳地区为大本营,正在向全国其他城市拓展,但公司的物业服务的主要客户和业务
9、都位于深圳市内,地域特征明显,一旦深圳地区的竞争超出合理范围、政府政策变化及经济环境异常、居住吸引力下降等深圳地区物业服务的市场风险将对公司经营带来不利的影响;虽然公司大力开拓广州、惠州、天津、常州等全国其他地区市场,但市场开拓均伴随着一定的风险,如果公司的市场开发达不到预期的效果,将对公司盈利能力产生不利影响。业务分包风险 报告期内,公司将部分物业管理服务比如清洁、绿化、电梯维修委托于第三方公司,公司可以监管第三方公司的服务质量,但一定程度上仍依赖于第三方公司本身的服务质量。公司选择业务外包的第三方公司时,公司按照既定的采购管理制度选择具有一定规模、资质的公司,并在专项合同中严格规定了服务质
10、量。但如果业务外包的第三方公司经营出现异常,人员出现较大变动,不能按约为公司管理的物业提供服务,将对公司的服务质量、品牌声誉甚至经营业绩带来不良影响。开展多种业务经营风险 公司积极开展多种业务经营,前期费用投入多,开展不成功,将 公告编号：2017-024 7 对公司经营产生不利影响。本期重大风险是否发生重大变化：是 公告编号：2017-024 8 第二节公司概况 一、基本信息 公司中文全称 深圳星河智善生活股份有限公司 英文名称及缩写 SHEN ZHEN GALAXY SMART LIVING CO.,LTD 证券简称 智善生活 证券代码 836397 法定代表人 陈仲秋 注册地址 深圳市福
11、田中心区彩田路 3069 号星河世纪大厦 A 栋 2709 室 办公地址 深圳市福田中心区彩田路 3069 号星河世纪大厦 A 栋 2709 室 主办券商 海通证券 主办券商办公地址 上海市广东路 689 号 会计师事务所 大华会计师事务所(特殊普通合伙)签字注册会计师姓名 陈葆华 龚晨艳 会计师事务所办公地址 中国北京市海淀区西四环中路 16 号院 7#楼 12 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 王如波 电话 0755-82561503 传真 0755-82561382 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 深圳市福田中心区彩田路 3069 号星河世纪大厦 A 栋 2709 室
12、。邮编:518000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会秘书办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016 年 4 月 26 日 分层情况 基础层 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业 主要产品与服务项目 物业管理服务、地产开发前期配合物业及其他服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 15,000,000 做市商数量 0 控股股东 星河置业集团有限公司 实际控制人 黄楚龙 四、注册情况 公告编号：2017-024 9 项目项目 号码号码 报告期内报告期内是否变更是否变更 企业法人营业执照注册号 914403007084
13、77808Q 否 税务登记证号码 91440300708477808Q 否 组织机构代码 91440300708477808Q 否 公告编号：2017-024 10 第三节会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 168,948,114.94 114,652,660.28 47.36%毛利率 24.23%26.31%归属于挂牌公司股东的净利润 8,240,499.98 4,411,478.35 86.80%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 8,037,192.00 5,324,887.59 50.94%加权平均净资产收
14、益率（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）41.73%32.87%加权平均净资产收益率（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）40.70%39.68%基本每股收益 0.55 0.29 89.66%二、偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 126,629,434.62 79,809,295.11 58.67%负债总计 102,762,165.76 64,182,526.23 60.11%归属于挂牌公司股东的净资产 23,867,268.86 15,626,768.88 52.73%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.59 1.04 52
15、.88%资产负债率（母公司）80.86%80.42%资产负债率（合并）81.15%80.42%流动比率 1.19 1.21-利息保障倍数-三、营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 58,158,235.58 20,843,794.82-应收账款周转率 17.00 11.57-存货周转率 7,685.94 2,896.47-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率 58.67%47.19%-营业收入增长率 47.36%22.50%-净利润增长率 86.80%14.67%-五、股本情况 单位：股 本期期末本期期
16、末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 公告编号：2017-024 11 普通股总股本 15,000,000 15,000,000-计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 营业外收入 284,151.70 营业外支出 13,074.40 非经常性损益合计非经常性损益合计 271,077.30 所得税影响数 67,769.32 少数股东权益影响额（税后）-非经常性非经常性损益净额损益净额 203,307.98 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 单位：元 科目科目 本期本期期末期末（本期（本期）上年上年期末（期末（上上年同期年
17、同期）上上上上年年期末（期末（上上上上年同期年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 -公告编号：2017-024 12 第四节管理层讨论与分析 一、经营分析（一（一）商业模式商业模式 公司是物业管理服务企业，旨在为客户提供专业的物业管理服务。公司依托自身多年丰富的物业管理经验，以高业主满意度、高服务品质、高资源利用率为核心的服务理念，为住宅、商业物业、产业园区及其他机构提供物业管理服务，并且在此基础上运用互联网技术和各类商业资源，形成商业和写字楼、住宅、产业园三大类增值附加业务。公司以物业管理服
18、务、地产开发前期配合物业服务收入为主要收入来源。报告期内公司的商业模式较上年度未发生重大变化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 （二（二）报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 总体回顾总体回顾：随着物业行业进入飞速发展阶段，公司紧抓行业发展规律，顺应行业发展潮流，积极谋求由传统物业服务企业向综合生活服务提供商发展。2016 年公司继续秉承以高业主满意度、高服务品质、高资源利
19、用率为核心的服务理念，团结一致、严格管理、提升品质、聚力前行，持续为客户提供满意的物业服务。公司进一步调整组织架构、规范管理机制、拓展物业市场，取得较为优异的成绩，为未来稳定持续发展奠定坚实基础。报告期内，公司投资成立两家全资子公司，分别为深圳市星河智善科技有限公司、深圳市智美园林绿化有限公司，提供工程服务与园林服务，与公司物业服务形成较强的协同效应。2016 年，公司加大拓展市场力度，积极实施走出去战略，新增 3 个签约项目，增加公司管理面积约52 万平方米。增强了公司主营业务能力，智善生活品牌影响力进一步扩大。全年实现营收 168,948,114.94 元，比上年同期增加 47.36%。实
20、现净利润 8,240,499.98 元，比上年同期增加 86.80%，报告期内实现业绩较大幅度增长。1、主营业务分析主营业务分析（1）利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入占营业收入的的比重比重 营业收入 168,948,114.94 47.36%100.00%114,652,660.28 22.50%100.00%营业成本 128,017,175.50 51.53%75.77%84,482,356.12 23.25%73.69%毛利率 24.23%26.31%公告编
21、号：2017-024 13 管理费用 25,335,872.40 40.12%15.00%18,081,101.83 101.38%15.77%销售费用 -财务费用 39,297.60-45.89%0.02%72,620.58 14.32%0.06%营业利润 13,061,844.11 97.51%7.73%6,613,168.47 36.96%5.77%营业外收入 284,151.70 650.21%0.17%37,876.04 31,484.42%0.03%营业外支出 13,074.40-98.96%0.01%1,255,755.02 6,545.61%1.10%净利润 8,240,499
22、.98 86.80%4.88%4,411,478.35 14.67%3.85%项目重大变动原因项目重大变动原因：本年实现营业收入 168,948,114.94 元，同比增加 47.36%，系公司主营业务规模扩大，收入来源增多所致；本年发生营业成本 128,017,175.50 元，同比增加 51.53%，系公司业务扩张、人员增多所致；本年发生管理费用 25,335,872.40 元，同比增加 40.12%，系公司业务扩张、管理人员增多所致；本年发生财务费用 39,297.60 元，同比减少 45.89%，系本年银行存款增加，相应的利息收入也增加；本年营业外收入 284,151.70 元，同比增
23、加 650.21%，去年为收到政府补助 30,641.52 元,本年为依据税收优惠政策收到退还税款 234,500.00 元所致；本年营业外支出 13,074.40 元，同比减少 98.96%，系公司 2015 年解除租赁合同支付的赔偿金，报告期内无此赔偿事项。（2 2）收入构成）收入构成 单位：元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期上期收入金额收入金额 上期成本上期成本金额金额 主营业务收入 168,610,708.30 127,982,847.83 114,299,462.59 84,482,356.12 其他业务收入 337,406.64 34,327.6
24、7 353,197.69-合计合计 168,948,114.94 128,017,175.50 114,652,660.28 84,482,356.12 按产品或区域分类分析按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例 上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例 深圳区域 96,189,558.43 56.93%55,870,342.63 48.73%天津区域 12,694,598.48 7.51%10,753,307.94 9.38%常州区域 34,826,140.00 20.61%24,245,704.08 21.1
25、5%广州区域 12,917,570.89 7.65%14,148,781.17 12.34%惠州区域 11,982,840.50 7.09%9,281,326.77 8.10%合计 168,610,708.30 99.80%114,299,462.59 99.69%收入构成变动的原因收入构成变动的原因：-（3 3）现金流量状况）现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 58,158,235.58 20,843,794.82 投资活动产生的现金流量净额-33,764,403.33-7,896,592.48 筹资活动产生的现金流量净额-现金流
26、量分析现金流量分析：公告编号：2017-024 14 本年经营活动产生的现金流量净额 58,158,235.58 元，同比增加 179.02%，系公司本年主营业务规模扩大，收到的物业管理费增加；本年投资活动产生的现金流量净额-33,764,403.33 元，同比减少 327.58%，系公司本年购买理财产品所致。（4）主要客户情况）主要客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 深圳市星河商用置业股份有限公司 31,602,199.35 18.71%是 2 深圳雅宝房地产开发有限公司 11,364,072.18
27、 6.73%是 3 惠州阳光新都房地产开发有限公司 8,660,925.12 5.13%是 4 常州星河协通房地产开发有限公司 8,409,627.63 4.98%是 5 广州泛科新应用发展有限公司 4,884,417.88 2.89%是 合计合计 64,921,242.16 38.44%-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称。（5）主要供应商情况）主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 深圳市碧雅丽清洁服务有限公司 8,759,857.79 6.84%否 2 深圳市玉禾田物业清洁管理有
28、限公司 2,844,153.39 2.22%否 3 深圳市博思高科技有限公司 2,390,468.50 1.87%否 4 深圳市保安服务公司龙华新区分公司 1,497,947.26 1.17%否 5 深圳市杨阳清洁服务有限公司 1,437,577.15 1.12%否 合计合计 16,930,004.08 13.22%-注：如存在关联关系，则必须披露供应商的具体名称。（6）研发支出）研发支出与专利与专利 研发支出研发支出：单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例-专利情况专利情况：项目项目 数量数量 公司拥有的专利数量-公司拥有的发明专利数量
29、-研发情况：研发情况：-2、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本本年年期末期末 上年期末上年期末 占占总资总资产比重产比重的增减的增减 金额金额 变动变动 比例比例 占总资产占总资产的的比重比重 金额金额 变动变动 比例比例 占总资产占总资产的的比重比重 公告编号：2017-024 15 货币资金 70,187,914.95 53.27%55.43%45,794,082.70 39.42%57.38%-1.95%应收账款 8,877,860.48-16.10%7.01%10,581,355.46 14.50%13.26%-6.25%存货 984.50-96.95%0.00%
30、32,327.52 24.30%0.04%-0.04%长期股权投资-固定资产 878,258.22-7.46%0.69%949,097.88 10.10%1.19%-0.50%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 126,629,434.62 58.67%100.00%79,809,295.11 47.19%100.00%-资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：本年货币资金余额为 70,187,914.95 元，比上年增加 53.27%，系公司本年主营业务规模扩大，收到的物业管理费增加。3、投资状况分析投资状况分析（1 1）主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况
31、 报告期内，公司直接投资设立两家全资子公司，具体情况如下：深圳市星河智善科技有限公司，2016 年 6 月注册成立，注册资本为 8，000,000 元人民币，住所为深圳市龙岗区坂田街道雅宝路 1 号星河 WORLD B 栋大厦 201，法定代表人李炯。工商注册号 440307116548324，组织机构代码 MA5DEU153，统一社会信用代码 91440300MA5DEU153M。经营范围为物业机电设备维保、给排水、变配电安装改造；综合布线和计算机网络系统工程；设备监控系统工程；安全防范工程；通信系统工程；工程灯光音响；会议广播工程；智能化系统工程；车库管理系统工程；物业综合信息系统化研发；
32、卫星及共用天线系统工程；信息显示发布系统工程；智能化系统机房工程；舞台设施系统工程；园林绿化、石村养护、室内装修、管道和设备安装工程；五金交电、建材、装潢材料、水暖器材的销售。深圳市智美园林绿化有限公司，2016 年 6 月注册成立，注册资本为 10,000,000 元人民币，住所为深圳市福田区福田街道中心五路18号星河发展中心1908，法定代表人曾俊秀。工商注册号440301116676608，组织机构代码 MA5DFJR70，统一社会信用代码 91440300MA5DFJR70D。经营范围为 花卉、苗木种植与销售；承接园林绿化工程设计、施工；国内贸易；消毒杀虫、白蚁防治（不含法律、行政法规
33、、国务院决定规定需前置审批及禁止的项目）。（2 2）委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 报告期内，公司委托深圳市顺通互联网金融服务有限公司在不超过人民币 400 万元的额度内进行低风险、短期理财，该议案经过第一届董事会第七次会议及 2016 年第二次临时股东大会审议通过，委托期限自 2016 年 10 月 1 日之日起至 2017 年 5 月 31 日止。报告期内，公司将闲置资金用于购买招行 7001 理财产品，金额为叁仟万元人民币。根据公司章程，本事项尚需公司第一届董事会第十二次会议及 2016 年度股东大会予以追认。（三（三）外部外部环境环境的分析的分析 1 1、宏观环境宏观
34、环境 2016 年国民经济运行缓中趋稳、稳中向好。国家统计局发布的数据显示 2016 年全年 GDP 达到 744127亿元，突破 70 万亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.7%。其中，2016 年消费对 GDP 的贡献率达 64.6%，比 2015 年高了 4.7 个百分点，经济结构进一步改善。2 2、行业发展趋势行业发展趋势 兼并收购提升兼并收购提升行业集中度。行业集中度。物业行业仍处于行业集中度较低的阶段，2015 年全国物管面积 174.5 亿平方米，百强物业物管面积占全国物管面积的 28.42%。2015 年一年物业百强企业共发生 200 余起兼并收购案 公告编号：2017-02
35、4 16 例，兼并收购成为物业行业内企业提升市场占有率、扩张规模的主要途径；这一举措是实现物业行业内部资源整合、行业集中度提升的重要举措。物业物业+互联网，聚焦行业新发展。互联网，聚焦行业新发展。随着国家着力发展服务业、推动互联网+，物业企业积极探索互联网+物业，整合线上线下资源的产业融合新业态，形成了“网上物业服务”和“社区 O2O 消费”两大特点。资本市场也看到社区经济的发展潜力，进入社区服务业，物业行业迎来了新的发展机遇。进入资本市场，寻求新机遇。进入资本市场，寻求新机遇。目前已有 5 家物业企业港股上市（分别是祈福生活、彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务），40 余家物业企业在新三板
36、挂牌。千亿级的市场容量对物业企业无疑是巨大的吸引。行业内优异的物业企业积极整合行业内部优质资源，顺应新形势，运用新技术，创新服务模式。3 3、市场竞争现状分析市场竞争现状分析 物业行业目前正处于行业集中度低，缺少行业龙头企业的阶段。物业中小微企业众多，即使是行业中规模较大的物业企业行业市场占比亦不足 2%，行业呈较为分散状态。现阶段物业企业正积极寻求适合自身发展的方式，或积极兼并收购扩大管理面积，或着力社区增值服务，提高利润率。行业竞争愈发激烈，对行业企业标准化、专业化要求也愈来愈高，逐步倒逼企业不断提升自身水平。在跨界融合、创新发展的大背景下，抓紧机遇，大胆创新。物业企业都希望在激烈的竞争中
37、走出一条属于自己的市场化、资本化道路。4 4、外部环境对公司的影响外部环境对公司的影响 在物业行业愈发专业化、市场化的环境下，公司积极寻求一条结合自身特点、适合自身发展的道路。一方面公司积极提高物业管理服务质量，以客户为中心，提高物业管理服务的专业化、标准化，为客户提供更好更优的物业管理服务，以提升在愈发专业化的物业行业中的竞争力。另一方面公司积极扩大物业服务管理面积，进行物业服务市场化拓展；公司也对物业社区经营服务进行积极探索与尝试，顺应新形势，创新新模式。（四（四）竞争优势竞争优势分析分析 一、竞争优势 1、管理经验丰富 公司是深圳市最早进入市场化运作的物业公司之一，拥有物业服务企业一级资
38、质。具有写字楼、住宅、公寓、大型商场、产业园区等各类型项目的管理经验，多年的物业管理经验积累使公司对每一个项目生命周期的不同阶段都有着清楚的认识，对于先进项目的技术管理要求也有独到见解。深圳星河丹堤和星河 WORLD 分别是高档住宅和国际 5A 智能化标准的高级写字楼。在智善生活的精心管理下，深圳星河丹堤的标准管理目标三级跳，标准规范的物业管理服务也得到了广大业主的高度评价，形成高标准项目接管的经验，对周边地区物业公司具有积极的参考意义。星河 WORLD 为星河雅宝项目的组成部分之一，星河雅宝作为拥有高档住宅、高档写字楼、酒店、商场、公园和创客基地的综合产业项目，在智善生活的精心管理下，成为了
39、华南地区物业管理名片。2、品质管理高标准 公司熟谙国际质量管理体系的运用，通过了 ISO9001 国际质量体系认证、ISO14001 环境管理体系认证，公司在日常管理运作中，强调标准化、规范化、精细化，能够根据不同物业项目设定目标，并组织有效实施，使整体运行更趋平稳，管理更趋有效。3、人力资源梯队健全 公司的主要管理人员均持有住房和城乡建设部颁发的物业管理上岗证书，大部分具有大专以上学历，知识层次和综合素质相对较高，均长期从事物业管理实践与研究，有丰富、成功的物业管理经验。公司目前拥有注册物业管理师近 20 名，深圳市评标专家 2 名，各类业务、职能管理线条均拥有相应认证，包括一级人力资源管理
40、师、经济师、会计师等近 50 人。公司重视人力资源队伍建设，通过在公司员工中有意识地重点培养，已经形成了梯级人才储备队伍，公告编号：2017-024 17 可以在短时间内为新项目组建起相对稳定的管理班子和从业队伍。二、竞争劣势 公司目前主要布局在深圳、广州、惠州、常州和天津，虽有较强的资源整合能力，但全国布局不足，在规模上、未来新业务的拓展上存在一定的制约。为扩大主营业务规模，增加新的盈利增长点，公司积极开拓新业务，正在积极探索的诸如拎包入住、停车场智能化、楼宇科技、会员积分增值等业务。但该等业务目前均处于探索阶段，尚未能与主营业务形成合力。（五（五）持续经营持续经营评价评价 从公司管理方面来
41、看公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持有良好的公司独立自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；行业发展势头良好，主要财务、业务等经营指标健康；经营管理层、核心业务人员队伍稳定；没有影响公司持续经营的事项发生。因此，公司拥有良好的持续经营能力。（六（六）扶贫与社会责任扶贫与社会责任 报告期内，公司始终将社会责任摆在企业发展的重要位置。诚信经营、自觉履行纳税义务，认真做好每一项对社会有益的工作，对公司全体股东和每一位员工负责。（七七）自愿披露自愿披露 -二、未来展望（自愿披露）（一）（一）行业发展趋势行业发展趋势 国内物业行业发端于深圳，经过三十多年
42、的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖。2015 年全国物管面积达 174.5 亿平方米，企业人员超 7.11 万人，百强企业全面营收总值 1135.61 亿元。伴随城市化、都市化进程，物业行业呈现出千亿级的市场容量，进入快速发展阶段。1、物业管理面积不断拓展，行业集中度提升 以百强物业企业为例，2015 年百强企业管理总面积达 49.59 亿平方米，占全国物业管理面积的 28.4%，较 2014 年的 19.5%提升 8.9 个百分点，行业集中度进一步提升。2015 年百强企业管理面积均值 2361.48 万平方米，同比增长 46.76%，2012 年至 2015 年管理面积复合增长率达 3
43、3.9%。2、兼并收购渐成趋势，优化行业资源配置 兼并收购正成为物业企业扩张管理规模的主要手段，以百强物业企业为例，2015 年总计发生兼并收购案例 200 余起，收购物业管理面积总计 3.85 亿平方米，占百强企业全部管理面积总增量 17.41 亿平方米的22.11%，兼并收购正成为物业企业迅速扩大规模的重要途径。3、管理内容、管理模式不断变化 (1)管理的物业由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体扩展；(2)物业管理内容在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期
44、的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求；（3）运用现代科学技术、现代信息技术和现代企业经营管理方式，逐渐成为现代物业服务商的主要管理方式，现代化的技术管理手段是衡量物业企业管理水平的重要维度。公告编号：2017-024 18 （二（二）公司发展战略公司发展战略 公司坚持“基础做强，主业做专，副业做富”的发展战略 一一、内部内部：服务强保障，服务产品多样化，助力集团各业务版块快速扩张，协同发展服务强保障，服务产品多样化，助力集团各业务版块快速扩张，协同发展 1 1、优化机制，提升主观能动性
45、优化机制，提升主观能动性 公司秉承“人才是我们的资本”、“发展机会给到每一个已经做好准备员工”的人才理念，高度重视对人力资源工作的投入，为了适应企业可持续发展的需要，公司将着重做好人力资源以下各项工作：（1）建立人力资源战略规划，统筹策划好各阶段所需的人才种类、数量等，建立物业服务人才库，为公司的长期发展提供人力资源保障。（2）通过“自我造血”及“引进高素质人才”两种方式，加大培养和引进人才力度。“自我造血”，即企业培养。该类人才属于与企业共成长的员工，经历了企业文化的深入熏陶，了解和熟悉公司的运作，对企业有忠诚度，使用起来得心应手。因此，要加大对表现出色的员工和管理人员的培养，定期召集不同层
46、次的管理人员和优秀员工进行培训，做好后续梯队的建设。“引进高素质人才”，主要通过引进同行业的优秀人员和其他服务业的优秀从业人员转行，通过新鲜血液的注入，增强整个企业的创新活力。（3）完善薪酬激励机制，控制人员流失率。“一流的薪酬留住一流的人才，一流的人才造就一流的企业”，在人才价值已经完全市场化的今天，提供竞争力强的薪酬体系，可以较好的留住高素质人才。（4）建立与完善“能者上、平者让、庸者下”的绩效考核体系。公司将致力于推进项目经营管理责任制和基层员工绩效考核的考评体系，在内部建立“能者上、平者让、庸者下”的考评机制，将更多的机会、更好的机会给到有作为、敢做敢为的员工。（5）建立培训体系，提高
47、员工整体素质。公司将建立各级人员的培训体系，针对不同的岗位、不同的工种，制订不同的培训内容。公司本部将建立管理人才和专业技术人才培训中心，对于各地区、各项目表现出色的员工和管理人员，定期集中到本部进行封闭式的培训，其目的是为了做好人才梯队建设和储备，适应企业长远发展需要。2、拓展投融资渠道、提升财务运营、核算、资本并购能力拓展投融资渠道、提升财务运营、核算、资本并购能力 2016 年公司成功挂牌全国股份转让系统，登陆资本市场。借助资本市场的力量，维持既有业务与创新业务思路相结合，以物业项目融资并以所融资金投资于物业主营业务的拓展。具体方向包括：（1）与其他房地产企业建立战略合作关系，直接接管房
48、地产企业开发的所有项目：单一物业服务项目踏勘、洽谈、签订服务协议投入的成本，往往并不比直接与房地产开发企业合作低。因此，在挂牌成功后，公司将把市场拓展的重点，由单一的物业服务项目，扩展到与房地产开发企业建立战略合作关系，选择具有一定实力的房地产开发企业合作，直接接管其所有后期开发项目。（2）通过产业链上下游的企业并购，实现业务的快速扩张：向房地产管理咨询方向继续深入。基于物业服务主营业务，通过资本运作，兼并或收购同行业企业，借力打力，更快速地向产业链上下游探索，加快智善生活发展、扩张，建立智善生活集团化发展框架。并购目标方向包括：有潜力的或拥有优质项目的二级、三级物业企业；经营不佳但具备资质的
49、业务企业，如工程管理企业、电梯维保企业、清洁服务企业、绿化服务企业等；具备房地产行业管理咨询资质及经验的中小型管理咨询企业。3、标准化管理，标准化管理，提高管理效益提高管理效益 公司强化标准化建设，通过应用新技术实现管理规范化、集约化、扁平化；通过技术改造、智能化产品应用、远程监控等措施做好减员增效、节能降耗。积极打造住宅、商业、写字楼、产业园区的物业服务产品线。4、加强品牌建设，加强品牌建设，实行多实行多品牌品牌运作运作 公司业务涵括高端住宅、商业、写字楼、产业园区和总部基地等多种管理类型，通过制定不同的服务标准，形成差异化的产品，逐步在各领域形成各自的服务品牌。最终各品牌在各领域取得优先优
50、势。公告编号：2017-024 19 5、提升提升客户满意度客户满意度 通过 APP 手段建立业主对一线员工的服务结果评价模式，实时掌握客户满意度情况，并与个人及项目绩效挂勾；加大社区文化建设。二二、外部：通过外部：通过收并购、轻资产输出等市场化手段，快速扩大管理规模和品牌影响力。收并购、轻资产输出等市场化手段，快速扩大管理规模和品牌影响力。1、积极布局珠三角、长三角、京津冀、成渝片区、长江中游及中原城市群。2、机会性进入集聚效应强、辐射范围广的省会城市，如长沙、武汉、西安等。3、积极拓展多类型物业管理服务 三三、围绕并购方向，建立“投资并购”标准化管控模型，有效控制并购风险，确保战略目标达成
