1、深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文深圳市新南山控股（集团）股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2021 年年度报告年年度报告2022 年年 04 月月深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文1第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。
2、公司负责人王世云、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人（会计公司负责人王世云、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人（会计主管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。主管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公
3、司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文2目录目录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.1第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10第四节第四节 公司治理公司治理.38第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.58第六节第六节 重要事项重要事项.60第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.82第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.88第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.89第十节第十节 财务报告财务报告.94
4、深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文3备查文件目录备查文件目录一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。四、其他有关资料。五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文4释义释义释义项指释义内容中国证监会指中国证券监督管理委员会本公司、公司、南山控股指深圳市新南山控股（集团）股份有限公司本集团指深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属子公司中国南山集团
5、、控股股东指中国南山开发（集团）股份有限公司南山地产指深圳市南山房地产开发有限公司宝湾物流指宝湾物流控股有限公司赤湾房地产指深圳市赤湾房地产开发有限公司海城锦指深圳市海城锦实业发展有限公司元指人民币元深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文5第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称南山控股股票代码002314股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳市新南山控股（集团）股份有限公司公司的中文简称南山控股公司的外文名称（如有）Shenzhen New Nanshan Holding(Group)Co.,Ltd.公司的
6、外文名称缩写（如有）Nanshan Holdings公司的法定代表人王世云注册地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号南山开发集团赤湾总部大厦 2501注册地址的邮政编码518068公司注册地址历史变更情况2010 年 5 月，公司注册地址由“深圳市南山区高新技术产业园区南区高新南一路思创科技大厦四楼”变更为“深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼A 室”；2019 年 2 月，公司注册地址变更为“深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8 号南山开发集团赤湾总部大厦 2501”。办公地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 25-26 楼办公地
7、址的邮政编码518068公司网址电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名蒋俊雅刘逊联系地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼电话0755-268535510755-26853551传真0755-266942270755-26694227电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司披露年度报告的证券交易所网站http:/ 2021 年年度报告全文6公司年度报告备置地点公司证券事务部四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码914403007285513
8、31M公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2015 年，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产开发业务成为公司新增主营业务之一，增强了公司的核心竞争力及盈利能力；2018 年，公司发行 A 股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业务新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。历次控股股东的变更情况（如有）2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公司控股股东由赤晓企业有限公司变更为中国南山开发（集团）股份有限公司（注：赤晓企业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。五、其他有关资料五、其他有关资料公
9、司聘请的会计师事务所会计师事务所名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址深圳市罗湖区深南东路 5001 号华润大厦 21 层签字会计师姓名王士杰、胡晓雁公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否追溯调整或重述原因同一控制下企业合并2021 年2020 年本年比上年增减2019 年调整前调整后调整后调整前调整后营业收入（元）11,180,201,472.1611,232,385,825.4211,232,
10、385,825.42-0.46%7,242,301,418.737,242,301,418.73归属于上市公司股东的净利润（元）975,967,158.051,300,694,643.971,293,307,716.75-24.54%403,475,743.20402,770,273.84归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）532,969,544.851,186,187,217.731,178,800,290.51-54.79%354,351,168.73353,654,320.65深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文72021 年2020 年本年比上年
11、增减2019 年调整前调整后调整后调整前调整后经营活动产生的现金流量净额（元）3,012,097,750.97-1,396,325,081.81-1,907,208,868.22257.93%-2,332,764,716.88-2,639,286,766.87基本每股收益（元/股）0.360.480.48-25.00%0.150.15稀释每股收益（元/股）0.360.480.48-25.00%0.150.15加权平均净资产收益率9.52%14.16%13.65%减少 4.13 个百分点4.83%4.82%2021 年末2020 年末本年末比上年末增减2019 年末调整前调整后调整后调整前调整后
12、总资产（元）71,246,208,902.7952,297,952,003.0553,188,865,647.7033.95%43,279,211,099.2843,710,702,496.57归属于上市公司股东的净资产（元）9,563,433,068.029,485,985,396.699,783,552,348.02-2.25%8,637,525,725.788,840,438,804.33公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否七、境内外会计准则下会计数据差异七、
13、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位
14、：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入847,530,285.683,252,590,714.721,104,353,874.735,975,726,597.03归属于上市公司股东的净利润-78,023,471.05480,871,815.13-26,751,009.88599,869,823.85深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文8第一季度第二季度第三季度第四季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-129,645,373.43362,391,746.66-78,800,531.42379,023,703.04经营活动产生的现金流量净额-494,87
15、2,117.695,444,845,397.54-2,004,042,306.9766,166,778.09上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2021 年金额2020 年金额2019 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）273,063,585.4660,836,194.7015,999,821.84主要系母公司资源退出收益。越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免361,498.434,714,540.115,495.54计入当期损益
16、的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）25,981,947.3627,130,804.7718,694,965.12主要系仓储物流业务专项基金。同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-23,053,250.37-1,180,505.99-5,157,011.78除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益2,807,455.95-1,389,936.36-1,067,061.82主要系金
17、融资产的公允价值变动及处置收益。单独进行减值测试的应收款项减值准备转回918,234.98854,879.99除上述各项之外的其他营业外收入和支出73,077,068.4154,391,266.8135,042,072.00主要系房地产业务收到逾期补偿款。其他符合非经常性损益定义的损益项目131,722,569.87566,784.91主要系胜宝旺并表产生的投资收益。减：所得税影响额35,159,102.9327,393,334.4212,952,649.91少数股东权益影响额（税后）5,804,158.984,086,623.272,304,557.79合计442,997,613.20114
18、,507,426.2449,115,953.19-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文9将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用项目涉及金额（元）原因其他收益492,247.22正常经营业务产生深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文10第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况报
19、告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业情况如下：1、仓储物流业务、仓储物流业务2021年，我国物流行业整体呈现稳中向好的发展态势，实体经济持续恢复拉动物流需求快速增长。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，全国社会物流总额为335.2万亿元，按可比价格计算，同比增长9.2%，两年年均增长6.2%，物流业景气指数平均为53.4%，较上年提高1.7个百分点。2021年全国社会消费品零售总额440,823亿元，同比增长12.5%，全国网上零售额130,884亿元，同比增长14.1%，快递业务收入和业务量分别完成1.04万亿元和1,085亿件，同比分别增长18%和
20、30%。高标仓市场需求保持稳定增长，电商的持续渗透和新业务模式的涌现、制造业升级进程中供应链物流需求的增长以及RCEP落地对区域化贸易和物流的促进是“十四五”期间国内高标仓需求增长的三大引擎。据世邦魏理仕发布的2022年中国房地产市场展望显示，2021年全国19个城市高标仓净吸纳达到660万平方米，同比上升60%，相比2017年历史最高纪录提升40%。根据商务部等22部门制定的“十四五”国内贸易发展规划，到2025年全国社会消费品零售总额达到50万亿元左右，其中电子商务交易额达46万亿元左右，网上零售额达17万亿元左右，对高标仓的需求将持续保持高速增长。在市场供应方面，2021年全国高标仓总体
21、供应量较上年增长18%，新增供应主要集中在我国东部地区，其中南京、嘉兴和苏州等城市新增供应量排名靠前。从整体上看，近几年各地政府对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量仍呈下降趋势，因此除了通过传统的招拍挂获取新的项目，二手项目收并购成为业内企业规模扩张的重要方式。据公开资料显示，2021年包括深国际、黑石、易商、凯德和领展等在内的境内外开发商和投资者在国内都有收并购项目落地。此外，国内仓储物流资产的公募REITs发行工作在年内有实质性落地。2021年6月21日，首批上市的9支公募REITs中，中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港物流REIT两支产品以仓储物流基础设施为底层资产；由于仓储物流
22、市场需求稳定增长叠加优质新增项目稀缺，两支产品上市以来深受投资者的认可。2021年12月31日，发改委发布关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，加强基础设施资产优化整合，推动更多符合条件的项目发行基础设施REITs。2022年1月29日，财政部、税务总局联合发布关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告 针对公募REITs资产重组及发行阶段的税收环节予以优化，降低发行成本。仓储物流资产公募REITs的成功发行和相关政策的不断明确及完善，将有利于推动盘活存量资产、形成投资良性循环，投资者及开发商
23、对行业的兴趣也将进一步提升。2、房地产开发业务、房地产开发业务报告期内，在中央坚持“房住不炒”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”总基调下，国家陆续出台了多项房地产调控政策，如重点房企“三线四档”、房贷管理“两道红线”、重点城市拍地“两集中”和因城施策等，促进房地产业良性循环和健康发展。2021年，全国商品房销售规模继续保持增长，但增速有所放缓。据国家统计局数据显示，全国商品房销售面积179,433万平方米，同比增长1.9%，增速较上年下降0.7个百分点；销售金额181,930亿元，累计同比增长4.8%，但增速较上年下降3.9个百分点。受涉房信贷收紧影响，年内市场销售表现出“前高后低”的
24、特点，下半年市场购房情绪明显转冷。分区域来看，东部地区和强一二线城市仍为全国商品房销售规模的主要支撑，中西部、东北地区的弱三四线城市表现疲软。在土地成交方面，主要城市土地供求缩量，楼面地价有所上涨，但溢价率降低。根据中指研究院统计，2021年全国300城推出住宅用地规划建筑面积12.3亿平米，同比下降9.6%；成交规划建筑面积8.8亿平米，同比下降25.2%；宅地成交楼面均价为5,522元/平米，同比上涨23.9%，平均溢价率11.1%，较2020年同期下降4.21%。在房地产开发投资方面，“三条红线”下房地产企业投资和扩张动能承压，房地产开发投资增速下滑，新开工增长乏力。2021年，全国房地
25、产开发投资147,602亿元，同比仅增长4.4%，增速较上年下降2.6%；房屋新开工面积198,895万平方米，同比下降11.4%。此外，随着调控的持续深入，房地产行业金融属性将持续削弱，消费属性不断增强，高增长、快周转的模式难以持续，行业格局将出现新的变化，高质量发展将取代高速度发展模式，现金流结构稳健、具备强运营能力保障回款增长深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文11与利润稳定的企业将在行业新竞争格局中保持并凸显优势。3、产城综合开发业务、产城综合开发业务在加快构建“双循环”新发展格局、大力支持实体经济发展的政策基调下，产业结构升级与区域产业空间重构进一步激发产城
26、综合开发业务活力；同时，各地政府对行业的重视度、管理的规范化和精细化程度也在不断加强。2021 年，北京、上海和广州等城市，在各自的“十四五”产业规划中都提出要加强推进“主题产业园区”建设，引导产业园区从综合性园区转向主题、特色园区发展，产业用地回归“制造业载体”和“关键性生产资料”属性。在政策方面，政府对工业用地的使用要求和标准进一步明确，管理的规范化和精细化程度不断加强。2021 年 3 月 16 日，自然资源部修订了工业项目建设用地控制指标，其目的是进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和高效利用。广东、江苏、四川、青岛等多地公布了“标准地”相关政策，通过事前约定投资强度、
27、亩均税收等指标，可以充分激发市场主体活力，实现土地要素市场化配置目标，提高土地集约利用水平。随着城市不断聚集发展，在集约有限的城市空间内，土地资源变得越来越紧张，“工业上楼”作为创新模式受到越来越多的关注。2021 年 7 月 27 日，国家发展改革委发布了国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法，提出要推广“工业上楼”模式。此外，年内共有 4 只产业园区公募 REITs 成功发行，募集资金超过 90 亿元，显示了资本市场对产业园区作为实体经济载体和新基建重要发力点的认可。产业园区资产退出通道的打通，有利于行业建立“募
28、投建管退”的业务闭环，也吸引了包括星峰、华平、摩根、丰树和凯德等资本纷纷进入，行业竞争越发激烈。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务（一）主要业务及模式（一）主要业务及模式南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。1、仓储物流、仓储物流公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链
29、生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化、物流基金、公募或类REITs等工作，逐步建立“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，成功引入权益资金，并积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至2021年12月31日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。2、房地产开发、
30、房地产开发公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。报告期内，南山地产以招拍挂、收并购和合作开发等多种形式拿地，在长三角、粤港澳大湾区、华中及成渝地区的核心城市获取多个优质项目，目前主要开发区域位于上海、深圳、苏州、南通、无锡、合肥、宁波、武汉、长沙、福州、成都、东莞等重点城市；同时，继续坚持“
31、以现金流为龙头、以运营为核心”的管理思路，深化运营管控一体化及业务流程标准化，持续提升项目开发效率与生产能力。3、产城综合开发、产城综合开发公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，进一步明晰“聚焦主题产业园区”的发展方向，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文12积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。报告期内，公司明确产业定位，积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项
32、目机会，稳步推进上海、南京、合肥、成都、重庆等重点项目。报告期内，新获取土地 415 亩，落地南京浦口、浦和、重庆等项目，成功签约滁州项目，产城综合开发业务已由点到面初步形成规模，品牌影响力进一步扩大；与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。4、其他、其他公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。（二）报告期内经营情况（二）报告期内经营情况2021年，全球经济持续复苏，但疫情持续反复仍是经济复苏进程
33、中的最大不确定因素，复苏不充分、不均衡的现象依然普遍存在，通胀高企加速各国财政、货币政策转向。面对复杂严峻的经济环境，通过科学统筹疫情防控、推动经济结构化转型和建立内外双循环相互促进的新发展格局，我国国民经济持续稳定恢复，全年GDP同比增长8.1%，保持全球领先地位；但由于疫情持续扰动以及供给冲击等原因，下半年经济增速放缓，供需矛盾凸显，年底中央经济工作会议明确指出我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，强调明年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。在此背景下，公司紧紧围绕年初制定的经营计划，持续深耕主营业务，健全激励机制，加强业务间的协同，不断提升管理效率，取得了较好的成绩，具体情
34、况如下：1、仓储物流业务、仓储物流业务2021年，宝湾物流业务实现营业收入147,201万元，同比增长24.7%；经营净现金流108,597万元，同比增长41.9%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。（1）主要园区运营情况报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为94.5%。主要园区情况如下：序号园区2021 年仓库使用率（%）2020 年仓库使用率（%）增减变动（%）1嘉兴嘉善宝湾100.00%100.00%0.00%2嘉兴宝湾98.00%91.40%6.60%3嘉兴三期宝湾98.20%86.00%12.20%4杭州北宝湾100.00%100.00%0.00%
35、5上海宝山宝湾100.00%100.00%0.00%6上海松江宝湾100.00%100.00%0.00%7无锡惠山宝湾100.00%100.00%0.00%8宁波镇海宝湾36.50%-9绍兴上虞宝湾100.00%93.20%6.80%10杭州大江东宝湾100.00%-11宁波镇海宝湾（代管）100.00%100.00%0.00%12宁波余姚宝湾17.50%-13无锡空港宝湾93.40%-14苏州吴江宝湾100.00%-15北京空港宝湾100.00%100.00%0.00%16廊坊经开宝湾100.00%100.00%0.00%17青岛胶州宝湾94.80%96.60%-1.80%18天津津南宝湾9
36、8.90%98.50%0.40%19天津塘沽宝湾99.70%90.90%8.80%20天津滨港宝湾59.50%74.00%-14.50%深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文13序号园区2021 年仓库使用率（%）2020 年仓库使用率（%）增减变动（%）21广州黄埔宝湾100.00%100.00%0.00%22广州时代宝湾（代管）100.00%100.00%0.00%23佛山南海宝湾100.00%100.00%0.00%24佛山三水宝湾100.00%93.00%7.00%25佛山三水宝湾（厂房）100.00%100.00%0.00%26广州番鸿宝湾（代管）100.00
37、%100.00%0.00%27长沙望城宝湾89.40%93.60%-4.20%28长沙雨花宝湾88.50%-29昆山花桥宝湾100.00%100.00%0.00%30南京空港宝湾100.00%99.50%0.50%31南通港闸宝湾100.00%93.80%6.20%32南通锡通宝湾100.00%89.30%10.70%33镇江新区宝湾77.10%70.50%6.60%34无锡江阴宝湾92.50%83.20%9.30%35淮安经开宝湾85.30%50.60%34.70%36合肥肥东宝湾97.70%97.50%0.20%37鄂州葛店宝湾100.00%94.80%5.20%38武汉汉南宝湾76.90
38、%89.00%-12.10%39武汉青山宝湾26.70%-40郑州经开宝湾99.70%37.80%61.90%41合肥新站宝湾95.90%14.50%81.40%42西安空港宝湾100.00%93.30%6.70%43西安临潼宝湾100.00%62.00%38.00%44成都新都宝湾100.00%99.90%0.10%45成都龙泉宝湾100.00%99.50%0.50%46成都青白江宝湾72.20%-47重庆西彭宝湾99.50%99.90%-0.40%48重庆珞璜宝湾43.20%7.50%35.70%49贵阳空港宝湾95.90%95.70%0.20%50青白江东宝湾96.70%67.30%29
39、.40%51昆明空港宝湾96.80%55.50%41.30%注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、上海松江宝湾、广州黄埔宝湾于2020年发行类REITs出表，宝湾物流作为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾、宁波镇海宝湾（代管）和广州番鸿为管理输出项目；4、武汉汉南出租率下降主要是当地市场投放量较大，短期商务形势承压；天津滨港出租率下降主要为二期仓储设施新投入运营所致。（2）项目拓展情况宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。通过投资拿地与项目收并购等手段，落实北京文投、江门鹤山二期、西安乾龙3个项目，年内新增获取土地面积共668亩，土地获取方
40、式多元化成为常态。此外，依托自身专业能力，新增东莞管理输出项目，管理输出规模持续扩大，品牌影响力进一步提升。（3）融资情况2021年1月，宝湾物流成功发行中期票据，发行额度5亿元，发行利率4.13%。2021年7月，宝湾物流成功发行永续中票，发行额度7亿元，发行利率5.3%。2021年8月通过重庆联合产权交易所以公开挂牌方式增资扩股引入投资者杭州萧山平安基石贰号股权投资有限公司，获取现金增资35亿元。中票及永续中票的成功发行和权益资金的引入进一步凸显了资本市场对宝深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文14湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。（4）项目工程进展情况2
41、021 年，宝湾物流通过对工程施工现场进度节点加强管理与考核，按计划交付武汉青山宝湾、宁波镇海宝湾、宁波空港宝湾等 11 个项目，新增竣工面积 102.1 万平方米。2、房地产开发业务、房地产开发业务2021年，面对外部环境变化，南山地产采取以经营提效、防范风险和适应市场变化为主的整体应对策略，同时提升投资质量，强化财务管控，加强回款，确保流动性安全。（1）项目拓展情况南山地产不断深化投资战略布局，补充资源储备，增强业绩保障能力。报告期内通过招拍挂、联合竞拍、收并购等方式累计获取土地21宗，新增土地面积111.3万平米，总规划建筑面积244.7万平米，权益规划建筑面积156.8万平米，权益地价
42、总额约150.4亿；其中，合并报表范围内新增土地11宗，并表口径总规划建筑面积125.4万平米。新增投资的项目主要布局在上海、深圳、苏州、无锡、武汉、成都、东莞等9个城市，均位于长三角、长江中游、成渝及粤港澳等地区的核心一线及强二线城市。（2）项目销售情况南山地产坚持稳健经营策略，持续提升经营质量，积极应对行业变化，在市场整体转冷的形势下攻坚克难，全年累计实现全口径销售金额218亿元，权益销售金额159.5亿元，其中，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额125.3亿元，同比增长22.0%。（3）项目运营情况南山地产存量物业运营能力持续提升。多个项目的运营结果均创历史最好水平，同时，公司在
43、探索的两个轻资产运营输出项目，长沙溪悦荟、苏州山塘渡均已于年内顺利开业。（4）融资情况根据国家融资管理要求，公司主动降负债，有效管控“三道红线”指标，报告期末三道红线均处于健康状态。南山地产通过加强回款、优化现金流、多元融资（如发行反向保理供应链ABN）等多种方式，保障公司现金流安全垫，控制融资成本。报告期内，南山地产主要经营指标完成情况如下：（1）新增土地储备项目）新增土地储备项目宗地或项目名称所在位置土地规划用途土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式权益比例土地总价款（万元）权益对价（万元）2021WR001东莞麻涌镇南洲村住宅；商业42,974128,923招拍挂100%118,716
44、118,716苏地2020-WG-79 号地块苏州吴中区越溪住宅35,35670,712招拍挂100%120,681120,6812021WR004东莞寮步住宅；商业10,55626,391招拍挂100%50,76850,768DJY2020-15（0701/05）都江堰大观镇住宅65,14197,711招拍挂70%31,26821,888P（2021）027武汉蔡甸住宅；商业87,463197,200招拍挂100%55,05555,055P（2021）036武汉东湖高新住宅；商业21,76145,697招拍挂100%73,05073,050DJY2021-05（0701）都江堰壹街区住宅69
45、,431173,576招拍挂100%67,69567,695深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年年度报告全文15宗地或项目名称所在位置土地规划用途土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式权益比例土地总价款（万元）权益对价（万元）南通TR21018号南通通州区住宅64,578122,684招拍挂100%36,87436,874TF(07/05)：2020-21号成都四河住宅；商业30,24290,609收并购90%50,64945,584G02113-0052号深圳龙岗区住宅20,43281,724招拍挂100%117,800117,800K104-0037深圳南山区住宅；商业34
46、,170219,394收并购51.02%91,72646,799（2）累计土地储备情况）累计土地储备情况项目/区域名称总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）华东区域33.6068.2717.09华中区域49.4086.8633.88成都23.9262.7444.80粤港澳大湾区10.8245.6430.11总计117.74263.52125.88（3）主要项目开发情况）主要项目开发情况城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例开工时间开发进度完工进度土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）苏州南山维拉吴中区甪
47、直镇住宅100%2015.03竣工100%173,640 486,9650486,965 433,102 422,213苏州南山楠高新区住宅100%2017.06竣工100%95,072 190,1240190,124 436,214 445,291苏州观枫四季花园高新区住宅100%2018.09竣工100%55,105 109,938 71,795 109,938 431,762 391,969苏州云熹花园 高新区住宅55%2020.10在建0%41,74391,79300233,739 183,771苏州溪上四季花园吴中区住宅100%2021.08在建0%35,35670,71200195
48、,692 140,576南通南山美锦 通州区住宅100%2020.07竣工100%73,208 109,812 109,812 109,812 157,086 118,270南通南山湾玺壹号通州区住宅100%2022.02在建0%64,578 122,68400122,481 40,012南通南山国际社区港闸区住宅；商业；办公100%2013.03在建89%90,793 270,2990240,397 201,233 192,802合肥南山柠檬郡新站区住宅100%2018.03竣工100%38,30076,574076,574 109,700 108,411深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
49、 2021 年年度报告全文16城市/区域项目名称所在位置项目业态权益比例开工时间开发进度完工进度土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）合肥南山三食六巷庐江县汤池镇商业100%2016.03在建49%63,20038,500018,72432,00028,885上海虹桥领峯 嘉定区住宅；商业100%2021.03在建0%40,33188,72800423,115 324,490长沙南山十里天池(二期）岳麓区住宅；小学100%2018.07竣工100%43,00072,038072,03837,48637,486长沙南山十里天池
50、(三期）岳麓区住宅；商业100%2019.07竣工100%74,600 156,388 73,876 156,388 119,60789,213长沙南山天岳（天池北）岳麓区住宅100%2021.07在建0%211,777 110,00300193,230 53,779长沙南山梅溪一方岳麓区住宅；商业100%2019.01在建75%47,545 242,482 50,229 181,368 310,000 264,422武汉十里星空 黄陂区住宅100%2017.05竣工100%25,41653,374053,37467,79966,174武汉南山府东湖高新住宅；商业100%2020.05在建0%
