1、2021 年年度报告 1/253 公司代码：600376 公司简称：首开股份 北京首都开发股份有限公司北京首都开发股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/253 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三
2、、三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李岩李岩、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人容宇容宇及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）容宇容宇声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2021年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每
3、10股派发现金红利1元（含税），预计支付现金红利257,956,524.20元。该预案将在股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披
4、露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3/253 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.14 第四节第四节 公司治理公司治理.56 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.74 第六
5、节第六节 重要事项重要事项.76 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.88 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.92 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.93 第十节第十节 财务报告财务报告.103 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。载有致同会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期内在中国证券报、证券时报公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。2021 年年度报告 4/253 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用
6、词语释义 公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司 控股股东、首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司 中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 天鸿集团、首开天鸿 指 北京首开天鸿集团有限公司 城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司 宝辰饭店 指 北京宝辰饭店有限公司 宝晟住房 指 北京宝晟住房股份有限公司 宝景物业 指 北京宝
7、景物业管理有限公司 宝信实业 指 北京宝信实业发展公司 北京保利营 指 北京保利营房地产开发有限公司 碧和信泰 指 北京碧和信泰置业有限公司 滨湖恒兴 指 北京滨湖恒兴房地产开发有限公司 博睿宏业 指 北京博睿宏业房地产开发有限公司 三瑞门窗 指 北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司 博维信 指 北京博维信物资贸易有限责任公司 昌信硕泰 指 北京昌信硕泰置业有限公司 城安辉泰 指 北京城安辉泰置业有限公司 城志置业 指 北京城志置业有限公司 创世瑞新 指 北京创世瑞新房地产开发有限公司 北京达泰 指 北京达泰置业有限公司 东银燕华 指 北京东银燕华置业有限公司 发展大厦 指 北京发展大厦有限公司
8、 方庄物业 指 北京方庄物业管理有限责任公司 房地集团 指 北京房地集团有限公司 房地钧洋 指 北京房地钧洋房地产开发有限公司 房地置业 指 北京房地置业发展有限公司 北京国家速滑馆 指 北京国家速滑馆经营有限责任公司 和信丰泰 指 北京和信丰泰置业有限公司 和信金泰 指 北京和信金泰房地产开发有限公司 和信仁泰 指 北京和信仁泰置业有限公司 和信兴泰 指 北京和信兴泰房地产开发有限公司 宏基建筑 指 北京宏基建筑装饰工程有限公司 厚泰房地产 指 北京厚泰房地产开发有限公司 北京辉广 指 北京辉广企业管理有限公司 惠信端泰 指 北京惠信端泰商业地产有限公司 金谷创信 指 北京金谷创信置业有限责
9、任公司 金开辉泰 指 北京金开辉泰房地产开发有限公司 金开连泰 指 北京金开连泰房地产开发有限公司 2021 年年度报告 5/253 金开旭泰 指 北京金开旭泰房地产开发有限公司 金开祯泰 指 北京金开祯泰房地产开发有限公司 金良兴业 指 北京金良兴业房地产开发有限公司 金旭开泰 指 北京金旭开泰房地产开发有限公司 锦泰房地产 指 北京锦泰房地产开发有限公司 隽兴房地产 指 北京隽兴房地产开发有限公司 北京俊泰 指 北京俊泰房地产开发有限公司 北京骏泰 指 北京骏泰置业有限公司 开创金润 指 北京开创金润置业有限公司 朗泰房地产 指 北京朗泰房地产开发有限公司 联宝房地产 指 北京联宝房地产有
10、限公司 龙和信泰 指 北京龙和信泰置业有限公司 龙湖中佰 指 北京龙湖中佰置业有限公司 龙万华开 指 北京龙万华开房地产开发有限公司 欧典投资 指 北京欧典投资管理有限公司 北京平泰 指 北京平泰置业有限公司 融尚恒泰 指 北京融尚恒泰置业有限公司 北京融泰 指 北京融泰房地产开发有限公司 润和信通 指 北京润和信通房地产开发有限公司 尚泰信华 指 北京尚泰信华房地产开发有限公司 世安住房 指 北京世安住房股份有限公司 城开材料 指 北京市城市建设开发材料设备公司 复兴商业城 指 北京市复兴商业城有限公司 密云镇政府 指 北京市密云区密云镇人民政府 首城置业 指 北京首城置业有限公司 首开保利
11、仁泰 指 北京首开保利仁泰置业有限公司 寸草养老 指 北京首开寸草养老服务有限公司 德远置业 指 北京首开德远置业有限公司 方庄物业 指 北京首开方庄物业服务有限公司 鸿城实业 指 北京首开鸿城实业有限公司 首开锦程商业 指 北京首开锦程商业管理有限公司 首开立信 指 北京首开立信置业股份有限公司 首开龙湖盈泰 指 北京首开龙湖盈泰置业有限公司 首开美驰 指 北京首开美驰房地产开发有限公司 首开千方科技 指 北京首开千方科技信息服务有限公司 北京荣泰 指 北京首开荣泰置业有限公司 商业地产 指 北京首开商业地产有限公司 首开丝路 指 北京首开丝路企业管理中心（有限合伙）首开天成 指 北京首开天
12、成房地产开发有限公司 首开天恒 指 北京首开天恒文化发展有限公司 北京首开万科 指 北京首开万科房地产开发有限公司 首开万科和泰 指 北京首开万科和泰置业有限公司 首开万科物业 指 北京首开万科物业服务有限公司 首开万科置业 指 北京首开万科置业有限公司 望京物业 指 北京首开望京物业服务有限公司 望京物业、望京实业 指 北京首开望京物业服务有限公司 新奥置业 指 北京首开新奥置业有限公司 北京旭泰 指 北京首开旭泰房地产开发有限责任公司 首开野村 指 北京首开野村不动产管理有限公司 2021 年年度报告 6/253 亿方物业 指 北京首开亿方物业服务有限公司 首开亿信 指 北京首开亿信置业股
13、份有限公司 盈信投资、首开盈信 指 北京首开盈信投资管理有限公司 首开中晟 指 北京首开中晟置业有限责任公司 中阳政泰 指 北京首开中阳政泰置业有限公司 首开住总安泰 指 北京首开住总安泰置业有限公司 首开住总房地产 指 北京首开住总房地产开发有限公司 首开卓越盈泰 指 北京首开卓越盈泰置业有限公司 首茂丰和 指 北京首茂丰和企业管理有限公司 北京火炬 指 北京火炬创新科技发展公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 腾泰亿远 指 北京腾泰亿远置业有限公司 天鸿宝地物业 指 北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 烟台天鸿 指 北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司 天鸿嘉诚 指
14、北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司 天岳恒 指 北京天岳恒房屋经营管理有限公司 万城永辉 指 北京万城永辉置业有限公司 万龙华开 指 北京万龙华开房地产开发有限公司 万信房地产 指 北京万信房地产开发有限公司 北京维泰 指 北京维泰置业有限公司 祥晟辉年 指 北京祥晟辉年置业有限公司 北京祥鼎 指 北京祥鼎置业有限公司 兴和航泰 指 北京兴和航泰置业有限公司 修一装饰 指 北京修一装饰工程有限公司 房修一 指 北京房修一建筑工程有限公司 燕华置业 指 北京燕华置业有限公司 燕侨物业 指 北京燕侨物业管理有限公司 北京怡畅 指 北京怡畅置业有限公司 怡城置业 指 北京怡城置业有限公司 北京怡和 指
15、北京怡和置业有限公司 北京怡璟置业 指 北京怡璟置业有限公司 屹泰房地产 指 北京屹泰房地产开发有限公司 盈富瑞泰 指 北京盈富瑞泰房地产开发有限公司 友泰房地产 指 北京友泰房地产开发有限公司 祐泰通达 指 北京祐泰通达房地产开发有限公司 北京祐泰 指 北京祐泰置业有限公司 北京毓锦 指 北京毓锦置业有限公司 北京毓秀 指 北京毓秀置业有限公司 远和置业 指 北京远和置业有限公司 岳安实业 指 北京岳安实业股份有限公司 昭泰房地产 指 北京昭泰房地产开发有限公司 正德丰泽 指 北京正德丰泽房地产开发有限公司 知泰房地产 指 北京知泰房地产开发有限责任公司 北京致泰 指 北京致泰房地产开发有限
16、公司 中开盈泰 指 北京中开盈泰房地产开发有限公司 住总首开 指 北京住总首开置业有限公司 北京卓华 指 北京卓华房地产开发有限公司 常熟耀泰 指 常熟耀泰房地产有限公司 保定首开润怡 指 保定首开润怡房地产开发有限公司 2021 年年度报告 7/253 常熟虞茂 指 常熟虞茂置业有限公司 常州悦府 指 常州悦府房地产开发有限公司 成都辰华 指 成都辰华置业有限公司 成都辰启 指 成都辰启置业有限公司 成都龙湖锦祥 指 成都龙湖锦祥置业有限公司 成都晟泰 指 成都首开晟泰置业有限公司 成都恒泰 指 成都首开恒泰置业有限公司 成都首开韶泰 指 成都首开韶泰置业有限公司 成都首开宜泰 指 成都首开
17、宜泰置业有限公司 成都旭泰 指 成都旭泰置业有限公司 大连中嘉 指 大连中嘉房地产开发有限公司 大连中美居 指 大连中美居置业有限公司 东莞煜泰 指 东莞市煜泰房地产有限公司 大广汽车城 指 福建省大广汽车城发展有限公司 福州绿榕 指 福州绿榕投资发展有限公司 福州融城 指 福州融城房地产开发有限公司 福州鸿腾 指 福州市鸿腾房地产开发有限公司 福州福泰 指 福州首开福泰投资有限公司 福州首开峻宸 指 福州首开峻宸置业有限公司 福州瑞泰 指 福州首开瑞泰房地产开发有限公司 福州中鼎 指 福州中鼎投资有限公司 福州中泓盛 指 福州中泓盛实业有限公司 福州中泰 指 福州中泰投资有限公司 广州湖品
18、指 广州市湖品房地产有限公司 广州君梁 指 广州市君梁房地产有限公司 广州君庭 指 广州市君庭房地产有限公司 广州振梁 指 广州市振梁房地产有限公司 广州至泰 指 广州首开至泰置业有限公司 广州穗江 指 广州穗江置业有限公司 贵阳龙泰 指 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司 国奥投资 指 国奥投资发展有限公司 海门锦源 指 海门锦源国际俱乐部有限公司 海南长流 指 海南民生长流油气储运有限公司 海南燕海 指 海南首开燕海房屋建设开发有限公司 首开网谷商业 指 杭州首开网谷商业管理有限公司 杭州浙行 指 杭州浙行企业管理有限公司 绿城浙兴 指 杭州绿城浙兴置业有限公司 葫芦岛宏泰 指 葫芦岛首开宏泰
19、房地产开发有限公司 杭州开茂 指 开茂置业（杭州）有限公司 廊坊志泰 指 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司 力博国际 指 力博国际建材会展（北京）有限公司 绵阳兴泰 指 绵阳首开兴泰置业有限公司 南京达泰 指 南京达泰筑茂置业有限公司 南京锦泰 指 南京锦泰房地产开发有限公司 南京荣泰 指 南京荣泰置业有限公司 南京隆泰 指 南京首开隆泰置业有限公司 南京筑浦 指 南京筑浦振业房地产开发有限公司 南通首开泓泰 指 南通首开泓泰置业有限公司 宁波金郡 指 宁波金郡房地产信息咨询有限公司 2021 年年度报告 8/253 宁波龙禧 指 宁波龙禧房地产发展有限公司 三亚度假村 指 三亚天鸿度假村有限
20、公司 厦门沧珩 指 厦门沧珩实业有限公司 厦门翔泰 指 厦门首开翔泰置业有限公司 厦门首泰合伙 指 厦门首泰股权投资合伙企业（有限合伙）厦门同珵 指 厦门同珵置业有限公司 厦门煊泰 指 厦门煊泰置业有限公司 厦门莹泰 指 厦门莹泰置业有限公司 厦门跃泰 指 厦门跃泰置业有限公司 厦门兆淳 指 厦门兆淳置业有限公司 厦门琸泰 指 厦门琸泰置业有限公司 上海连泰 指 上海首开连泰置业有限公司 上海众承 指 上海众承房地产开发有限公司 深圳联新 指 深圳联新投资管理有限公司 深圳熙梁 指 深圳市熙梁投资发展有限公司 沈阳京泰 指 沈阳首开京泰置业有限公司 沈阳盛泰 指 沈阳首开盛泰置业有限责任公司
21、首开保利仁泰 指 首开保利仁泰置业有限公司 和信国际 指 首开和信国际有限公司 首开金茂 指 首开金茂置业（杭州）有限公司 首开美丽乡村 指 首开隆泰（固安）美丽乡村建设有限公司 首开融达 指 首开融达（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）首开融信 指 首开融信（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙）首开文投 指 首开文投（北京）文化科技有限公司 首开文投新华 指 首开文投新华(北京)文化发展有限公司 首开中庚 指 首开中庚（福州）房地产开发有限公司 苏州安茂 指 苏州安茂置业有限公司 鸿昌房地产 指 苏州鸿昌房地产开发有限公司 苏州沪泰 指 苏州沪泰置业有限公司 苏州隆泰 指 苏州隆泰置业有限公司
22、 苏州茂泰 指 苏州茂泰置业有限公司 苏州平泰 指 苏州平泰置业有限公司 苏州侨仁 指 苏州侨仁置业有限公司 苏州首开佳泰 指 苏州首开佳泰置业有限公司 苏州龙泰 指 苏州首开龙泰置业有限公司 苏州融泰 指 苏州首开融泰置业有限公司 苏州润泰 指 苏州首开润泰置业有限公司 苏州永泰 指 苏州首开永泰置业有限公司 苏州首龙 指 苏州首龙置业有限公司 苏州依湖 指 苏州依湖置业有限公司 苏州屿秀 指 苏州屿秀房地产开发有限公司 台州环茂 指 台州环茂置业有限公司 台州兆汇 指 台州兆汇房地产有限公司 台州兆汇禾 指 台州兆汇禾企业管理有限公司 台州兆裕 指 台州兆裕房地产有限公司 台州兆裕恒 指
23、台州兆裕恒企业管理有限公司 太原龙泰 指 太原首开龙泰置业有限责任公司 太原首润 指 太原首润房地产开发有限公司 天津海景 指 天津海景实业有限公司 2021 年年度报告 9/253 天津全泰 指 天津首开全泰房地产开发有限公司 温州首开曜成 指 温州首开曜成置业有限公司 温州首开中庚 指 温州首开中庚实业有限公司 无锡润泰 指 无锡润泰置业有限公司 无锡泰茂 指 无锡泰茂置业有限公司 首开高和 指 芜湖首开高和投资管理有限公司 武汉明泰 指 武汉明泰置业有限公司 武汉首茂城 指 武汉首茂城置业有限公司 杭州兴茂 指 兴茂置业（杭州）有限公司 扬州衡泰 指 扬州首开衡泰置业有限公司 浙江美都
24、指 浙江美都置业有限公司 珠海润乾 指 珠海市润乾房地产有限公司 珠海卓轩 指 珠海市卓轩房地产有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司 公司的中文简称 首开股份 公司的外文名称 Beijing Capital Development,Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 BCDC 公司的法定代表人 李岩 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王怡 钟宁 联系地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层 电话 010-6
25、6428156 010-66428113 传真 010-66428061 010-66428061 电子信箱 投资者联系电话：010-66428527；010-66428079 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层 公司注册地址的历史变更情况-公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座 公司办公地址的邮政编码 100031 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公
26、司证券部、上海证券交易所 2021 年年度报告 10/253 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 郭丽娟、张培琴 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(
27、%)2019年 营业收入 67,802,259,765.09 44,226,427,381.80 53.31%47,645,398,390.22 归属于上市公司股东的净利润 692,305,112.91 3,139,603,149.39-77.95%2,757,945,937.25 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 594,158,774.84 2,317,608,131.50-74.36%2,624,508,610.40 经营活动产生的现金流量净额 7,403,408,176.48 5,589,654,392.03 32.45%1,724,306,637.01 2021年末 20
28、20年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 31,084,238,663.85 31,593,928,294.99-1.61%29,491,075,416.77 总资产 314,317,983,358.99 327,842,916,394.73-4.13%303,367,804,089.70 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）0.1870 1.1311-83.47%0.9446 稀释每股收益（元股）0.1870 1.1311-83.47%0.9446 扣除非经常性损
29、益后的基本每股收益（元股）0.1490 0.8125-81.66%0.8929 加权平均净资产收益率（%）1.83 11.42 减少9.59个百分点 10.26 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）1.46 8.21 减少6.75个百分点 9.7 2021 年年度报告 11/253 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利息可以
30、递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本。关于基本每股收益计算方式如下：本报告期 归属于母公司股东的净利润（元）692,305,112.91 减：其他权益工具股息影响（元）209,800,000.00 小计 482,505,112.91 发行在外的普通股加权平均数（股）2,579,565,242.00 基本每股收益（元/股）0.1870 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于
31、上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 10,913,824,938.29 22,403,782,3
32、37.63 10,612,313,347.36 23,872,339,141.81 归属于上市公司股东的净利润-149,515,961.66 998,011,829.44-149,282,963.80-6,907,791.07 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-153,568,083.15 917,926,385.81-138,889,004.50-31,310,523.32 经营活动产生的现金流量净额 2,046,841,431.21 7,757,107,519.56-314,013,307.27-2,086,527,467.02 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不
33、适用 2021 年年度报告 12/253 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 147,858,367.11 51,681,613.34 43,614,862.02 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免-计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 21,473,574.13 40,099,240.99 20,718,673.90 计入当期损益的对非
34、金融企业收取的资金占用费 96,677,730.42 157,707,478.95 70,565,147.00 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 4,012,459.61 -3,285,411.99 丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得-682,363,867.07-非货币性资产交换损益-委托他人投资或管理资产的损益-因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备-债务重组损益-企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益-同一控制下企业合并产生的子公
35、司期初至合并日的当期净损益-与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生-2,285,011.77 20,085,681.20-2021 年年度报告 13/253 金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回-对外委托贷款取得的损益-采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的
36、影响-受托经营取得的托管费收入 1,179,245.28 1,179,245.28 1,179,245.28 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 12,996,076.74 -255,765,641.80 60,896,987.57 其他符合非经常性损益定义的损益项目-减：所得税影响额 68,880,539.32 -30,760,365.43 26,900,280.57 少数股东权益影响额（税后）114,885,564.13 -93,883,167.43 39,922,720.34 合计 98,146,338.07 821,995,017.89 133,437,326.85 将公开发行证券的
37、公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 中信并购投资基金(深圳)合伙企业(有限合伙)562,997,798.91 781,757,620.30 218,759,821.39 264,892,982.24 芜湖高和融德投资中心(有限合伙)131,085,512.81 70,229,276.89-60,856,235.92-60,856,235.92 芜湖新街慧投资中心
38、（有限合伙）274,997,415.90 319,948,228.09 44,950,812.19 44,950,812.19 芜湖远翔天祥投资管理中心（有限合伙）633,558,281.25 580,693,096.24-52,865,185.01-52,865,185.01 深圳市信中龙成投资合伙企业（有限合伙）503,782,444.34 696,864,354.49 193,081,910.15 193,081,910.15 芜湖美和城市更新投资中心合伙企业（有限合伙）320,423,534.96 321,539,205.32 1,115,670.36 1,115,670.36 中粮高
39、和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）189,629,522.87 116,554,344.05-73,075,178.82-73,075,178.82 2021 年年度报告 14/253 芜湖远澈琅宸股权投资合伙企业（有限合伙）999,955.56 240,988,200.00 239,988,244.44-22,824,255.56 芜湖首茂悦和股权投资合伙企业（有限合伙）0.00 505,954,702.16 505,954,702.16 25,954,702.16 北京科技园建设（集团）股份有限公司 326,947,074.90 324,662,063.13-2,285,011.7
40、7-2,285,011.77 合计 2,944,421,541.50 3,959,191,090.67 1,014,769,549.17 318,090,210.02 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）外部形势与要求 1.国际环境更趋复杂严峻，我国经济发展面临多重压力，中央要求“稳字当头、稳中求进”当前，百年变局和世纪疫情交织叠加，国际形势错综复杂，国内经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。中央要求 2022 年经济工作“稳字当头、稳中求进”。宏观政策要稳健有效，微观政策要持续激发市场主
41、体活力，结构政策要着力畅通国民经济循环，继续做好“六稳”、“六保”工作，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定。这要求我们要科学研判宏观经济形势，准确识变，把握机遇，迎接挑战。2.首都发展统筹推进，战略规划引领不断强化，首都高质量发展迈出坚实步伐 2022 年，北京市要求以首都发展为统领，坚持“五子”联动融入新发展格局，持续推进总规实施，高质量发展城市副中心。加快国际科技创新中心建设，高水平建设“三城一区”主平台。深入落实数字经济标杆城市建设实施方案，加强国家金融管理中心功能建设，深入开展国际消费中心城市专项行动，纵深推进“两区”建设，落实城市更新行动计划。高水平完成国
42、企改革三年行动任务，进一步提升发展质量和效益。这要求我们紧抓首都发展和国企改革机遇，进一步建立健全市场化经营机制，提升企业治理能力现代化水平，夯实高质量发展基础。（二）2021 年市场回顾 1、全年商品房销售面积和销售额创历史新高，12 月同比降幅均小幅扩大 2021 年，全国商品房销售面积为 17.9 亿平方米，同比增长 1.9%，比 2019 年 1-12 月份增长4.6%，两年平均增长 2.3%，12 月同比降幅较上月扩大 1.7 个百分点至 15.6%。其中，1-12 月住宅销售面积为 15.7 亿平方米，同比增长 1.1%，办公楼销售面积同比增长 1.2%，商业营业用房销售面积同比下
43、降 2.6%。全国商品房销售额为 18.2 万亿元，同比增长 4.8%，比 2019 年 1-12 月份增长 13.9%，两年平均增长 6.7%。12 月同比降幅较上月扩大 1.5 个百分点至 17.8%。其中，1-12月住宅销售额为 16.3 万亿元，同比增长 5.3%，办公楼销售额同比下降 6.9%，商业营业用房销售额同比下降 2.0%。2021 年，北京商品房销售面积为 0.11 亿平方米，同比增长 13.9%，比 2019 年 1-12 月份增长 17.7%。其中，1-12 月住宅销售面积为 0.09 亿平方米，同比增长 19.5%，办公楼销售面积同比下降 24.5%，商业营业用房销售
44、面积同比下降 49.5%。北京商品房销售额为 0.45 万亿元，同比增长 22.7%，比 2019 年 1-12 月份增长 33.1%。其中，1-12 月住宅销售额为 0.41 万亿元，同比增长 31.5%。2021 年年度报告 15/253 2、12 月百城(全国 100 个重点城市)价格环比下跌 0.02%，同比上涨 2.44%2021 年年度报告 16/253 2021 年 12 月，百城新建住宅平均价格为 16180 元/平方米，环比下跌 0.02%，跌幅较上月收窄 0.02 个百分点。从涨跌城市个数看，39 个城市环比上涨，58 个城市环比下跌，3 个城市与上月持平，下跌城市数量较上
45、月增加 5 个。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期上涨2.44%，涨幅较上月收窄 0.28 个百分点。2021 年 12 月，北京新建住宅平均价格为 44302 元/平方米，环比下跌 0.03%，跌幅较上月增加 0.01 个百分点。同比来看，北京新建住宅平均价格较去年同期上涨 1.72%，涨幅较上月收窄0.09 个百分点。3、12 月，房地产开发投资今年以来首次负增长，房屋新开工同比降幅持续收窄房地产开发投资额和新开工面积同比降幅均明显扩大，全年投资额小幅增长，新开工面积降幅超过 10%2021 年，全国房屋新开工面积为 19.9 亿平方米，同比下降 11.4%，12 月为 1.6 亿平
46、方米，同比下降 31.2%，降幅较上月扩大 10.1 个百分点。其中，1-12 月住宅新开工面积为 14.6 亿平方米，同比下降 10.9%，降幅较上月扩大 2.5 个百分点。全国房地产开发投资额为 14.8 万亿元，同比增长 4.4%，比 2019 年 1-12 月份增长 11.7%，两年平均增长 5.7%，12 月同比降幅较上月扩大 9.6 个百分点至 13.9%。其中，1-12 月住宅开发投资额为 11.1 万亿元，同比增长 6.4%，占房地产开发投资比重为 75.3%。2021 年，北京房屋新开工面积为 0.2 亿平方米，同比下降 36.9%。其中，1-12 月住宅新开工面积为 0.1
47、 亿平方米，同比下降 40.2%。北京房地产开发投资额为 0.4 万亿元，同比增长5.1%，比 2019 年 1-12 月份增长 7.8%。其中，1-12 月住宅开发投资额为 0.3 万亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资比重为 60.9%。2021 年年度报告 17/253 2021 年年度报告 18/253 4、房企到位资金增长持续放缓，12 月国内贷款同比降幅扩大 2021 年 1-12 月，房地产开发企业到位资金为 20.1 万亿元，同比增长 4.2%，比 2019 年 1-12 月增长 12.6%，两年平均增长 6.1%。国内贷款：2021 年 1-12 月，国内贷款为 2.3
48、万亿元，同比下降 12.7%，上年同期为同比增长 5.7%；占比为 11.6%，比上年同期下降 2.2 个百分点。自筹资金：2021 年 1-12 月，自筹资金为 6.5 万亿元，同比增长 3.2%，上年同期为同比增长 9.0%；占比为 32.5%，比上年同期下降 0.3 个百分点。定金及预收款：2021 年 1-12 月，定金及预收款为 7.4 万亿元，同比增长 11.1%，上年同期为同比增长 8.3%；占比为 33.4%，比上年同期下降1.1 个百分点。个人按揭贷款：2021 年 1-12 月，个人按揭贷款为 3.2 万亿元，同比增长 8.0%，上年同期为同比增长 9.9%；占比为 14.
49、7%，比上年下降 0.8 个百分点。2021 年 1-12 月，北京房地产开发企业到位资金为 0.7 万亿元，同比增长 12.1%。其中，定金及预收款为 0.3 万亿元，增长 27.1%；自筹资金为 0.2 万亿元，增长 22%；国内贷款为 0.1 亿元，下降 35.1%。（数据来源：中国指数研究院）二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 2021 年，房地产行业经历了从“上半年开发销售总体维持高速增长”到“下半年市场基本面承压下行”的骤变。在此背景下，监管部门陆续表态，稳定信心。中央经济工作会议坚持“房住不炒”，重申“因城施策”，要求“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租
50、购并举”，2021 年年度报告 19/253 “促进房地产业的良性循环和健康发展”成为新的政策主题。同时，中央要求深入实施区域重大战略和区域协调发展战略，增强区域发展的平衡性协调性。预计 2022 年，政策将在“支持合理住房需求”方面发力，“长租房”、“保障性租赁住房建设”与城市更新、老旧小区改造等领域将获更大支持。部分城市限售限贷存在放松空间，城市周期轮动的特征将进一步凸显。这要求我们必须紧跟政策导向，遵循行业发展规律，积极主动作为，把握政策机遇与市场结构性先机。我国房地产市场总体上已进入总量高位、增速低位的存量时代，依靠高杠杆实现高增长的“金融红利时代”成为过去，行业洗牌与整合进一步加速。
