1、2021 年年度报告 1/245 公司代码：600684 公司简称：珠江股份 广州珠江发展集团股份有限公司广州珠江发展集团股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/245 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会
2、会议。三、三、大信会计师事务所（特殊普通合伙）大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报的审计报告。告。四、四、公司负责人公司负责人张研张研、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人覃宪姬覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）金沅武金沅武声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 为满足公司日常经营和投资需要，保障公司中长期发展战略的顺利实
3、施，保障公司稳健可持续发展、平稳运营，进一步提高公司的发展质量，给投资者带来长期的回报，公司决定2021年度不进行现金股利分配，亦不进行资本公积金转增股本。该利润分配预案需提交2021年年度股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 是 根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的控股股东及其他关联方占用资金情况审核报告（大信专审字2022第22-00005号
4、），2021年初，存在公司对控股股东下属的瑞士中星投资有限公司其他应收款年末占用余额155.87万元，系由于公司代垫广州侨兴房产开发有限公司注销清算过程中缴纳的税款所致，上述占用资金已于2021年4月16日全部收回。报告期内公司未新增控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。截至2021年末，公司不存在控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。2021 年年度报告 3/245 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整董事无法保证公司所披露年度报告的真
5、实性、准确性和完整性性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的重大风险。公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 4/245 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.11 第四节第四节 公司治理公司治理.35 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.62 第六节第六节 重要事
6、项重要事项.66 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.82 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.87 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.88 第十节第十节 财务报告财务报告.94 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、珠江股份 指 广州珠江发展集团股份有限公司 实际控制人、
7、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 水投集团 指 广州市水务投资集团有限公司 控股股东、珠实集团 指 广州珠江实业集团有限公司 城投集团 指 广州市城市建设投资集团有限公司 珠江物管公司 指 广州珠江物业管理有限公司 湖南公司 指 湖南珠江实业投资有限公司 珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司 珠实健康公司 指 广州珠江实业健康管理有限公司 珠实环保公司 指 广州珠江实业环境保护有限公司 嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司 安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司 开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司 金海公司
8、 指 广东金海投资有限公司 捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司 海南绿岛公司 指 海南珠江绿岛投资有限公司 亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司 盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司 东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司 品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司 璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司 璟润公司 指 广州璟润房地产开发有限公司 深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司 穗芳鸿华公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 东迅公司 指 广州市东迅房地产发展有限公司 隽峰公司 指 广州隽峰房地产开发有限公司 隽浩公司 指 广州隽浩房地产开发有限公司 卓盈公司
9、 指 广州卓盈房地产开发有限公司 珠实同创公司 指 广州市珠实同创产业运营管理有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 2021 年年度报告 6/245 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 广州珠江发展集团股份有限公司 公司的中文简称 珠江股份 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD.公司的外文名称缩
10、写 GZPR 公司的法定代表人 张研 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 覃宪姬 扈佳佳 联系地址 广州市越秀区东风中路362号 颐德大厦30楼 广州市越秀区东风中路362号 颐德大厦30楼 电话 020-83752439 020-83752439 传真 020-32689450 020-32689450 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司注册地址的历史变更情况 2019年1月，注册地址由“广州市越秀区环市东路362-366号好世界广场3001-3005室”变更为现注册地址 公司办公地
11、址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司办公地址的邮政编码 510031 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 珠江股份 600684 珠江实业 2021 年年度报告 7/245 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海
12、淀区知春路 1 号学院国际大厦 1504 室 签字会计师姓名 何晓娟、夏玲 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 营业收入 3,607,314,013.44 2,475,053,554.71 45.75 2,947,846,259.19 归属于上市公司股东的净利润 65,785,398.30-590,819,652.65 不适用 219,266,683.61 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 22,638,144.66-888
13、,195,379.22 不适用-172,889,865.68 经营活动产生的现金流量净额-731,784,694.70 702,647,171.18-204.15-122,667,814.25 2021年末 2020年末 本期末比上年同期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 2,169,785,278.29 2,108,774,708.18 2.89 3,214,475,779.91 总资产 33,206,976,010.06 30,305,559,301.10 9.57 23,710,224,031.44 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年
14、 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）0.08-0.69 不适用 0.26 稀释每股收益（元股）0.08-0.69 不适用 0.26 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.03-1.04 不适用-0.20 加权平均净资产收益率（%）3.07-23.33 增加26.40个百分点 6.86 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）1.06-35.07 增加36.13个百分点-5.41 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2021 年年度报告 8/245 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计
15、准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6
16、月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,759,882,711.01 353,112,481.43 180,523,139.56 1,313,795,681.44 归属于上市公司股东的净利润 366,647,557.34-24,066,778.45-91,838,043.96-184,957,336.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 366,499,478.68-29,943,792.00-103,430,549.04-210,486,992.98 经营活动产生的现金流量净额 134,298,875.64-539,847,329.80-163
17、,532,233.21-162,704,007.33 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 13,152,338.69 注 1 206,822,184.16 293,722,163.52 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,365,095.47 2
18、,318,195.25 3,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 41,436,133.53 140,894,908.37 2021 年年度报告 9/245 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
19、 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 29,947,078.59 注 2 32,906,854.15 33,718,606.51 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 729,993.00 对外委托贷款取得的损益 1,517,295.60 注 3 52,351,965.42 62,095,911.94 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规
20、的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 998,464.95 -39,639,013.81-12,303,997.41 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 4,614,493.69 959,668.88 129,524,107.36 少数股东权益影响额（税后）-51,481.03 -2,139,076.75-3,550,063.72 合计 43,147,253.64 297,375,726.57 392,156,549.29 其他说明：2021 年年度报告 10/245 注 1：主要为本年度处置珠江物管公
21、司股权产生的投资收益。注 2：主要是公司持有的股票、结构性存款对公允价值变动收益及投资收益的影响。注 3：本年度向东迅公司提供委托贷款实现的损益。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 A 股股票 67,080,431.62 96,383,332.48 29,302,900.86 29,302,887.49 非交易性权益工具 19,369,773.9
22、7 17,419,610.05-1,950,163.92 理财产品 3,506,860.96 -3,506,860.96 44,191.10 其他非流动金融资产 4,000,000.00 4,000,000.00 合计 93,957,066.55 117,802,942.53 23,845,875.98 29,347,078.59 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 11/245 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2021 年是建党一百周年，也是“十四五”规划开局之年，公司正式更名为“广州珠江发展集团股份有限公司
23、”并明确了“成为助力城市智慧发展的不动产产品及服务供应商”战略目标。公司紧紧围绕年度经营管理目标，全力落实重点工作任务，上下同心、砥砺奋进，在化解风险与改革发展同步推进的大政方针指导下，扎实做好经营任务、疫情防控、安全生产等重点工作，内部管理水平不断提升。公司聚焦房地产开发主业的同时积极拓展产业地产等“第二新赛道”，在旧改、环保等领域实现突破。2022 年，公司将持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规划，不断挖掘自身潜能与优势，提高公司市场核心竞争力，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。（一）公司业绩情况（一）公司业绩情况 报告期内，公司实现营
24、业收入 360,731.40 万元，同比增加 45.75%；当期归属于母公司股东的净利润 6,578.54 万元，较上年扭亏为盈；当期每股收益 0.08 元；加权平均净资产收益率 3.07%，同比增加 26.40 个百分点。截至报告期末，公司资产总额 3,320,697.60 万元，同比增长 9.57%，归属于母公司所有者权益 216,978.53 万元，同比增加 2.89%。（二）房地产开发情况（二）房地产开发情况 报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入 340,116.91 万元，同比增加55.79%。公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域，详见本节之“五、报告期内主要经营情况”
25、之“（四）行业经营性信息分析”。（三）物业经营与物业管理情况（三）物业经营与物业管理情况 报告期内，公司物业经营及管理实现收入 10,585.59 万元，同比下降 38.82%，其中物业经营收入 5,404.61 万元，物业管理收入 3,141.10 万元，旅游酒店收入 2，039.88 万元。为借助托广州珠江商业经营管理有限公司在专业化、集约化和规模化经营方面的综合优势，进一步提升公司物业的经营效益及物业自身价值，推进企业改革进程，公司委托其管理公司经营物业，具体内容详见关于委托广州珠江商业经营管理有限公司管理经营物业暨关联交易的公告（编号：2021-075）。2021 年年度报告 12/2
26、45 （四）工程结算及服务业务（四）工程结算及服务业务 报告期内，工程结算及服务业务实现收入 4,475.42 万元，主要包括工程设计管理实施、环境保护等业务。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况（一）（一）房地产行业宏观环境房地产行业宏观环境 2021 年，全国经济从疫情中持续恢复，经济总量达 114.4 万亿元，经济增速为8.1%。随着全国系统性疫情防控和经济社会发展扎实推进，经济发展韧性持续显现，政策驱动、结构性复苏等诸多因素共同作用下，国内经济总体呈现稳中加固、稳中向好的发展态势。同时中央还提出我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，在全球疫情冲击下，
27、百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。其中，房地产业增加值比上年增长 5.2%，拉动整体经济增长 0.4%；房地产开发投资额 14.76 万亿元，比上年增长 4.4%。（数据来源：国家统计局、克尔瑞）政策方面，尽管中共中央政治局会议与中央经济工作会议继续强调坚持“房住不炒”“促进房地产行业和市场平稳健康发展”，金融政策上继续执行“三道红线”融资监管政策与“房地产贷款集中管理制度”，加强融资监管与行业去杠杆力度，行政政策上以“稳房价、稳地价、稳预期”为总体原则，22 个城市实行“集中供地”，多地加强预售资金监管。但 2021 年第四季度以来，调控政策边际开始放松，在并购融资、土地出让条
28、件、公积金贷款门槛、房贷利率等方面进行了有利于保障市场平稳、防范债务危机恶化的调整。市场方面，2021 年全国商品房销售面积 179,433 万，同比增长 1.9%；商品房销售额 181,930 亿元，同比增长 4.8%。受调控影响，市场热度降温，房价下调城市数量位居近年来高位。2021 年 12 月，随着信贷政策逐渐放松，房价下调城市数量有所回落。在市场平淡、资金严控的环境下，房企降低投资力度，全年土地购置面积为21,590 万，同比下降 15.5%。（数据来源：国家统计局、克尔瑞）（二）报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况（二）报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 （1 1）广
29、东板块）广东板块 公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾区的核心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用。2021 年，广州市统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现，经济运行延续去年下半年以来的强劲恢复势头，全年 GDP 总量达 28,232 亿元，同比增长 8.1%。（数据来源：广州市统计局）2021 年年度报告 13/245 2021 年，广州市商品住宅成交面积 1,176 万，同比增长 7%；成交均价 33,819元/，同比增长 17%；截止至 2021 年 12 月，库存面积 1,197 万，去化周期 11.4个月（备注：去化周期=库存面积/三个
30、月移动平均成交面积）。2021 年，广州市涉宅用地供应建筑面积 2,260 万，同比增长 15.36%；成交建筑面积 1,530 万，同比下降 0.46%；成交金额 2,011 亿元，同比下降 1.71%。（数据来源：克尔瑞）公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积（不含旧有物业、珠江新岸公寓）149,281.06。（2 2）湖南板块）湖南板块 公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定
31、力和相对较低房价优势，全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。湖南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙人口首次突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增大。房地产行业方面，2021 年长沙市商品住宅成交面积 1,785 万，同比下降 11.35%；成交均价 10,919 元/，同比上涨 14.96%；库存面积 507 万，去化周期 6.2 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）公司湖南区域的房地产项目位
32、于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，公司在长沙区域共实现销售面积为 64,974.21。（3 3）安徽板块）安徽板块 公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。安徽省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要提出，要全力打造现代化中心城市，支持合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。房地产行业方面，2021 年合肥市商品住宅成交面积 822 万，同比增长 0.23%；成交均价 18,249 元/，同比下降 7.19%；库存面积 254 万，去化周期 5.1 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面
33、积）。（数据来源：克尔瑞）2021 年年度报告 14/245 公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为 6,214.03。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，同时结合企业自身情况，积极寻找合适机会辐射其他区域，扩大市场影响力。报告期内，公司积极面对市场变化，采取有效措施，加大资源整合、品牌宣传、全民营销力度，因项目施策，保签约、促回款，不断夯实房地产开发主营业务。同时，公司推动创新
34、业务探索持续开展，布局产业地产等战略型业务，努力培育壮大新增长点，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护全体股东，特别是中小股东的合法权益。四、四、报告期内核心竞争力分报告期内核心竞争力分析析 适用 不适用 （一）（一）大力推进战略研究工作大力推进战略研究工作 2021 年是“十四五”的开局之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制和落地实施工作。通过组建跨部门、跨职能的矩阵式战略工作小组，梳理公司的核心能力、业务模块与城市布局，结合当前的经济形势和房地产行业形势，构建清晰的战略布局与发展思路，规划合理进取的战略发展目标，制定稳健多元的投资策略。同时，以“十四五
35、”战略目标为发展导向，公司持续深化改革组织架构、优化调整骨干团队、升级完善管控体系，锐意改革应对市场变化，通过升级精细化、闭环化的大运营体系开拓创造高质量发展新局面。（二）（二）控股股东控股股东的的大力支持大力支持 公司始终保持与控股股东间的高效沟通和协同发展，控股股东现已发展成为包括投资、规划、设计、装修、监理等产业链条完整、专业资质齐备、人才队伍健全的广州市属全资国有大型企业集团，在人才、资金、平台等各方面都对公司提供了大力支持，助力公司持续提升国有资产的保值增值能力。（三）（三）运营开发效率不断提升运营开发效率不断提升 公司作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，在房地产开发与运营服
36、务领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着成熟的经验底蕴和独到见解。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，公司不断提质增效，2021 年年度报告 15/245 以房地产开发为主业，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司持续优化组织管理体系，打造高效协同的系统性平台，强化营销管理、财务管理、运营管理、成本管理、设计管理、工程管理等业务建设，有序推进信息化、数字化建设工作，进一步显现提质增效成果，助推企业高质量发展。（四）（四）创新升级产品标准化体系创新升级产品标准化体系 公司以“实现客户居住梦想，促进城市和谐构建”为目标，致力于构筑健康有序的生活空间，营造丰富多
37、彩的居住文化。公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品建筑和贴心的物业服务，公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创新等多个维度提炼产品力优势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产品系产品形象和价值输出，不断创新升级标准化产品体系。（五）（五）坚持党建引领坚持党建引领的的核心地位核心地位 公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作
38、风建设与纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 360,731.40 万元，同比增长 45.75%，实现归属于母公司股东的净利润 6,578.54 万元，较上年扭亏为盈。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流
39、量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 3,607,314,013.44 2,475,053,554.71 45.75 营业成本 2,189,228,580.63 1,608,755,317.30 36.08 销售费用 136,890,932.77 118,608,343.57 15.41 管理费用 208,883,284.14 165,275,331.74 26.39 2021 年年度报告 16/245 财务费用 352,355,705.07 417,421,919.84-15.59 研发费用 经营
40、活动产生的现金流量净额-731,784,694.70 702,647,171.18-204.15 投资活动产生的现金流量净额 31,364,791.33 1,745,100,150.19-98.20 筹资活动产生的现金流量净额 10,473,585.71-179,739,020.11 不适用 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 公司实现主营业务收入 355,177.92 万元，同比增长 50.44%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情
41、况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 3,401,169,114.55 2,025,634,234.86 40.44 55.79 50.33 增加 2.16 个百分点 物业出租及管理 105,855,903.81 121,486,749.10-14.77-38.82-39.54 增加 1.38 个百分点 工程结算及服务 44,754,224.54 24,115,407.94 46.12 840.50 539.86 增加 25.32 个百分点 主营业务分产品情况 分产
42、品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）珠江璟园 2,642,585.56 1,956,229.84 25.97-97.29-94.92 减少 34.52 个百分点 珠江颐德大厦项目 1,542,059,000.00 813,553,084.36 47.24 珠江嘉园 104,992,347.64 10,004,867.61 90.47-55.50-88.87 增加 28.58 个百分点 御东雅轩 -100.00-100.00 不适用 翰林国际公馆 -100.00-100.00 不适用 旧有物业销售 137,638,821.06
43、 6,100,578.77 95.57 768.11 1,483.06 减少 2.00 个百分点 开平天玺湾 长沙珠江花城 2,925,761.94 3,086,161.99-5.48 532.11 535.61 减少 0.58 个百分点 长沙珠江郦城 18,895,050.80 13,271,064.27 29.76-22.78 14.84 减少 23.01 个百分点 长沙新地东方明珠 60,804,816.38 31,044,504.34 48.94-78.93-81.22 增加 6.22 个百分点 长沙珠江悦界商业中心 14,379,165.71 11,741,273.15 18.35-
44、98.68-98.44 减少 12.10 个百分点 长沙柏悦湾 1,148,789,850.44 972,876,254.85 15.31 597.74 722.83 减少 12.88 个百分点 合肥中侨中心 92,815,388.49 49,278,507.21 46.91-27.69-24.93 减少 1.95 个百分点 珠江新岸公寓 275,226,326.53 96,406,178.88 64.97 152.13 290.75 减少 12.43 个百分点 物业出租及管理 105,855,903.81 121,486,749.10-14.77-38.82-39.54 增加 1.38 个百
45、分点 工程结算及服务 44,754,224.54 24,115,407.94 46.12 840.50 539.86 增加 25.32 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）广东广州地区 2,098,533,350.40 970,221,849.52 53.77 263.72 288.84 减少 2.98 个百分点 湖南地区 1,345,185,779.38 1,122,461,606.75 16.56-17.89-4.07 减少 12.02 个百分点 安徽地区 108,060,113.12
46、78,552,935.63 27.31-25.87-40.78 增加 18.30 个百分点 2021 年年度报告 17/245 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 分行业说明 房地产业务收入较上年同期增长 55.79%，主要原因为本期长沙柏悦湾一期及珠江颐德大厦项目交付，结转大量收入。物业出租及管理收入较上年同期下降 38.82%，主要原因为存量物业销售，物业经营收入大幅度降低，除此之外，公司于 2021 年 7 月处置物管公司股权，物业管理收入同比大幅度降低。工程结算及服务收入较上年同期增长 840.50%，主要为长沙柏悦湾个性化改造工程完成，确认收入。分产品说明：主营业务分产品情况表
47、中，各项目营业成本未考虑内部抵消以及合并报表层面 基于存货调整为公允价值的情况下对营业成本的影响。2021 年度主营业务收入主要来自于房地产业，其中珠江颐德大厦、长沙柏悦湾为 2021 年度主营业务收入的主要来源。(2).(2).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业 2,025,634,234.86 92.53 1,347,491,830.
48、62 83.76 50.33 物业出租及管理 121,486,749.10 5.55 200,951,805.20 12.49-39.54 工程结算及服务 24,115,407.94 1.10 3,768,838.05 0.23 539.86 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 珠江璟园 1,956,229.84 0.09 38,508,825.10 2.39-94.92 2021 年年度报告 18/245 珠江颐德大厦 813,553,084.36 37.16 不适用 珠江嘉园
49、10,004,867.61 0.46 89,922,474.43 5.59-88.87 御东雅轩 3,137,883.52 0.20-100.00 翰林国际公馆 10,385,165.38 0.65-100.00 旧有物业销售 6,100,578.77 0.28 385,366.37 0.02 1,483.06 长沙珠江花城 3,086,161.99 0.14 485,539.67 0.03 535.61 长沙珠江郦城 13,271,064.27 0.61 11,556,556.58 0.72 14.84 长沙新地东方明珠 31,044,504.34 1.42 165,316,117.27 1
50、0.28-81.22 长沙珠江悦界商业中心 11,741,273.15 0.54 755,028,131.76 46.93-98.44 长沙柏悦湾 972,876,254.85 44.44 118,235,042.17 7.35 722.83 合肥中侨中心 49,278,507.21 2.25 65,647,586.33 4.08-24.93 珠江新岸公寓 96,406,178.88 4.40 24,672,096.18 1.53 290.75 物业出租及管理 121,486,749.10 5.55 200,951,805.20 12.49-39.54 工程结算及服务 24,115,407.9
