1、2021 年年度报告 1/200 公司代码：公司代码：600693600693 公司简称：公司简称：东百集团东百集团 福建东百集团股份有限公司福建东百集团股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/200 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出
2、席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、华兴会计师事务所（特殊普通合伙）华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人施文义施文义、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人林建兴林建兴及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）高萍高萍声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经公司第十届董事会第十七次会
3、议审议通过，公司2021年度拟不进行利润分配和资本公积金转增股本，可供分配利润结转下年度。该利润分配预案尚需提交公司2021年年度股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确
4、性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”部分之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中可能面对的风险部分内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3/200 目目 录录 第一节第一节 释义释义 .4 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .6 6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1010 第四节第四节 公司治理公司治理 .3030 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 .454
5、5 第六节第六节 重要事项重要事项 .4747 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .6363 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 .6868 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 .6969 第十节第十节 财务报告财务报告 .7272 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的2021年年度财务报表原件 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件 报告期内，公司在上海证券交易所网站及中国证监会规定报刊上公开披露过的所有文件正本及公告原件 2021 年年度报告 4/200 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在
6、本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 东百集团、公司、本公司 指 福建东百集团股份有限公司 丰琪投资 指 公司控股股东福建丰琪投资有限公司 东百中心 指 公司的旗舰店，分为 A 馆、B 馆、C 馆，由福建东百集团股份有限公司经营管理 兰州中心 指 公司的旗舰店，兰州国际商贸中心项目商业部分，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司经营管理 东百元洪店 指 公司主要门店，由公司子公司福建东百元洪购物广场有限公司经营管理 东百爱琴海店 指 公司主要门店，由公司子公司福建东百红星商业广场有限公司经营管理 东百城蔡塘店 指 公司主要门店，由公司子公司厦门世纪东百商业广场有限
7、公司经营管理 东百城福安店 指 公司主要门店，福安东百广场项目商业部分，主要由公司子公司福安市东百置业有限公司经营管理 东百城永嘉天地店 指 公司主要门店，由公司子公司福州东百永星商业广场有限公司经营管理 东百城群升店 指 公司主要门店，由福建东百集团股份有限公司经营管理 东百运动生活城 指 公司主要门店，由公司子公司福州东百永丰商业广场有限公司经营管理，2021 年 5 月开业 兰州国际商贸中心项目 指 兰州国际商贸中心项目，由公司控股子公司兰州东方友谊置业有限公司开发建设 福安东百广场项目 指 福安市东百城市综合体项目，由公司子公司福安市东百置业有限公司开发建设 福清东百利桥项目 指 福清
8、东百利桥特色历史文化街项目，由公司子公司福清东百置业有限公司开发建设 兰州东百商业 指 兰州东百商业管理有限公司，公司控股子公司 东百坊巷大酒店 指 福建东百坊巷大酒店有限公司，公司全资子公司 福安东百城假日酒店 指 福安市东百酒店管理有限公司，公司全资子公司 佛山睿优 指 佛山睿优仓储有限公司，公司参股公司，2018 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%天津兴建 指 天津兴建供应链管理有限公司，公司参股公司，2019 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%成都欣嘉 指 成都欣嘉物流有限公司，公司参股公司，2019 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 2
9、0%佛山睿信 指 佛山睿信物流管理有限公司，公司参股公司，2020 年公司已转让 80%的股权，现公司持股比例为 20%北京亦庄项目 指 北京环博达物流园项目，由公司子公司北京环博达物流有限公司开发建设 东莞沙田项目 指 东添加工电商配送产业园项目，由公司子公司五矿电工（东莞）有限责任公司开发建设 嘉兴王店项目 指 大恩供应链中心项目，由公司子公司嘉兴大恩供应链管理有限公司开发建设 武汉黄陂项目 指 湖北台诚食品产业园项目，由公司子公司湖北台诚食品科技有限公司开发建设 福州华威项目 指 福州华威公路港物流园项目，由公司子公司福建华威物流供应链有限公司开发建设 2021 年年度报告 5/200
10、郑州空港项目 指 河南润田物流产业园项目，由公司子公司河南润田供应链有限公司开发建设 天津崔黄口项目 指 智能家居电商供应链金融物流园项目，由公司子公司天津东盈供应链管理有限公司（原“博洛尼智能科技（天津）有限公司”于 2021 年 8 月更名）开发建设 固安慧园项目 指 慧园标准厂房及配套项目，由公司子公司固安慧园供应链管理有限公司开发建设 肇庆大旺项目 指 鹏程大旺物流岛项目，由公司子公司肇庆高新区鹏程仓储服务有限公司开发建设 常熟经开北项目 指 神州通智能仓储物流项目，由公司子公司常熟榕通供应链管理有限公司开发建设 常熟经开南项目 指 新建智能物流仓储项目，由公司子公司常熟神州通工业地产
11、开发有限公司开发建设 武汉东西湖项目 指 联华高档航空食品生产基地，由公司子公司武汉市联禾华实业有限公司开发建设，该公司于 2021 年 4 月纳入合并报表范围 石家庄藁城项目 指 新建河北东达仓储服务有限公司智慧物流产业中心项目，由公司子公司河北东达仓储服务有限公司开发建设 长沙雨花项目 指 新建东百集团雨花物流项目，由公司子公司长沙市东星仓储有限公司开发建设 佛山乐平项目 指 红信物流电子商务产业园项目，由公司参股公司佛山睿优仓储有限公司开发建设 天津宁河项目 指（天津）科技型中小企业产业园一期、二期项目，由公司参股公司天津兴建供应链管理有限公司开发建设 成都新津项目 指 成都新津物流园项
12、目，由公司参股公司成都欣嘉物流有限公司开发建设 佛山芦苞项目 指 东百瑞兴佛山三水物流中心项目，由公司参股公司佛山睿信物流管理有限公司开发建设 报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司章程 指 福建东百集团股份有限公司章程 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2021 年年度报告 6/200 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 福建东百集团股份有限公司 公司的中文简称 东百集团 公司的外文名称 FUJI
13、AN DONGBAI(GROUP)CO.,LTD.公司的外文名称缩写 FJDB 公司的法定代表人 施文义 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐俊 刘海芬 联系地址 福建省福州市鼓楼区八一七北路 88 号东百大厦 24 层 福建省福州市鼓楼区八一七北路88 号东百大厦 24 层 电话 0591-83815133 0591-83815133 传真 0591-87531804 0591-87531804 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 福州市八一七北路84号-185号（除178-1号）公司注册地址的历史变更情况 350001 公司办公
14、地址 福建省福州市八一七北路 88 号东百大厦 24 层 公司办公地址的邮政编码 350001 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、证券日报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 东百集团 600693/六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 华兴会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 福建
15、省福州市湖东路中山大厦 B 座八层 签字会计师姓名 刘延东、陈依航 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 2021 年年度报告 7/200 主要主要 会计数据会计数据 20212021年年 20202020年年 本期比本期比上年同上年同期增减期增减(%)(%)20192019年年 调整后调整后 调整前调整前 营业收入 1,894,616,019.72 1,824,041,978.67 3.87 4,100,058,390.14 4,100,058,390.14 归属于上市公司股东的净利润 125,429,251
16、.52 204,629,758.10-38.70 359,989,523.09 330,152,122.06 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 36,085,383.83 26,005,458.72 38.76 142,407,155.18 334,229,563.57 经营活动产生的现金流量净额 409,916,768.24-68,434,219.39 698.99 142,782,606.21 142,782,606.21 20212021年末年末 20202020年末年末 本期末本期末比上年比上年同期末同期末增减增减 （%）20192019年末年末 调整后调整后 调整前调整前
17、 归属于上市公司股东的净资产 3,435,327,102.24 3,645,449,211.56-5.76 3,409,091,864.14 2,499,934,975.45 总资产 14,729,069,493.68 11,960,030,955.27 23.15 10,229,544,469.87 8,839,856,305.07 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 20212021年年 20202020年年 本期比上年同期增减本期比上年同期增减(%)(%)20192019年年 调整后调整后 调整前调整前 基本每股收益（元股）0.1442 0.2352-38.69
18、0.4081 0.3743 稀释每股收益（元股）0.1442 0.2352-38.69 0.4081 0.3743 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.0415 0.0299 38.80 0.1615 0.3789 加权平均净资产收益率（%）3.74 5.81 减少 2.07 个百分点 10.94 13.75 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）1.08 0.74 增加 0.34 个百分点 4.33 13.92 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期，公司实现营业收入 18.95 亿元，较上期增加 0.71 亿元，增长比例 3.87%，主要是（1
19、）商业零售业绩大幅增长，实现主营业务收入 16.89 亿元，较上期增加 2.70 亿元，增长比例 19.05%，商业零售核心门店东百中心持续对 A 馆和 C 馆的品牌及场景升级变革，消费体验倍增，零售各品类销售份额稳居福州市场第一。同时另一核心门店兰州中心通过升级调整，进入快速成长期，销售规模、客流量领跑兰州市场，报告期内兰州中心实现主营业务收入 4.81 亿元，较上期增长 15.88%。通过“数字化营销”、“数据化运营”及线上智慧零售业务持续发力，开展超千场直播深化全渠道销售，通过分销、新人券派发等形式深度运营会员流量带动运营效率全面提升，报告期内线上交易额 2.74 亿元，同比增长 232
20、.84%，实现线上营业收入 1.19 亿元；（2）商业地产实现主营业务收入较上期减少 2.03 亿元，主要是报告期福安东百广场项目销售收入减少所致。2021 年年度报告 8/200 报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润 1.25 亿元，较上期减少 0.79 亿元，下降比例38.70%，主要是:（1）商业零售业务营业收入大幅增长，实现归属于上市公司股东的净利润较上期增加 0.44 亿元；（2）仓储物流业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少 0.75 亿元，主要是上期处置佛山芦苞项目，本报告期内无项目退出；（3）商业地产业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少 0.34 亿元，主要
21、是福安东百广场项目销售收入减少影响所致；（4）其他业务实现归属于上市公司股东的净利润较上期减少 0.14 亿元。报告期，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 0.36 亿元，较上期增加0.10 亿元，增长比例 38.76%。主要是商业零售通过调改升级和数字化运营实现全渠道销售，业绩稳步增长。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照
22、境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1-3 3 月份）月份）第二季度第二季度 （4 4-6 6 月份）月份）第三季度第三季度 （7 7-9 9 月份）月份）第四季度第四季度 （1010-1212 月份）月份）营业收入 511,823,831.46 468,4
23、42,543.42 419,348,442.83 495,001,202.01 归属于上市公司股东的净利润 30,154,805.20 40,116,092.27 5,050,989.00 50,107,365.05 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 29,579,038.94 30,845,359.20 6,124,711.06-30,463,725.37 经营活动产生的现金流量净额 47,542,159.29 36,413,173.57-62,680,752.82 388,642,188.20 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额
24、非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 20212021 年金额年金额 附注附注 （如适用）（如适用）20202020 年金额年金额 20192019 年金额年金额 非流动资产处置损益-6,029,300.38 -9,352,042.09-7,433,260.66 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、16,398,881.70 31,667,265.77 2,938,434.67 2021 年年度报告 9/200 按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
25、371,216.14 5,875,891.80 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-1,212,931.57 569,012.94 269,042.27 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 111,147,256.88 257,567,988.85 307,777,133.08 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 642,115.67 2,432,816.19-6,671,
26、996.61 其他符合非经常性损益定义的损益项目-3,550.91 -125,639.85 减：所得税影响额 30,235,617.85 70,814,064.45 75,657,401.17 少数股东权益影响额（税后）1,362,985.85 33,817,893.97 9,389,835.62 合计 89,343,867.69 178,624,299.38 217,582,367.91 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称项目名称 期初余额期初余额 期末余额期末余额 当期变动当期变动 对当期利润的对当期利润的 影响金额影响
27、金额 投资性房地产 6,032,737,726.00 7,082,535,202.75 1,049,797,476.75 111,147,256.88 其他非流动金融资产 26,255,159.52 10,927,516.92-15,327,642.60-1,472,780.88 交易性金融资产 259,849.31 衍生金融负债 357,731.29 1,092,208.62 734,477.33-5,507,631.09 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 10/200 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 20
28、21 年，国内新冠疫情呈多发散发态势，国家加强宏观政策跨周期调节，加大实体经济支持力度，国民经济持续恢复发展。公司围绕“商业零售+仓储物流”两大主业，聚焦发展，各项工作有序开展。东百商业围绕“智慧零售”、“品质商业”、“组织提效”三个核心战略，以会员为核心，打造智慧零售场景，打通智慧零售全链路，通过会员数字化、商品数字化、导购数字化，实现线上线下一体化运营，通过信息系统搭建和运营方式变革，提升运营场景化、经营数据可视化，充分发挥东百数字化、精细化运营能力，核心门店东百中心、兰州中心销售规模快速增长，保持区域龙头地位。2021 年，东百中心销售规模超 28 亿元，同比增长 21%；兰州中心销售规
29、模超 30 亿元，同比增长 42%。东百商业品牌标签持续深化，报告期内共有 35 个品牌销售额进入全国 TOP10，荣获“金百合购物中心数字化应用最佳实践案例”、“最佳零售创新转型奖”等多个奖项。东百商业聚焦品类经营，深耕国际一线化妆品经营，27 个品牌销售额跻身全国 TOP50。东百物流稳步快速发展，报告期内新增高标仓竣工建筑面积 21 万平方米。东百物流搭建资管平台，推动“投-建-招-退-管”的轻资产运营模式，实现自有资本收益最大化；坚持市场化路线，以市场需求为导向，以客户服务为核心，稳定运营物流项目出租率超 93%；强化创新能力，深耕传统高标仓储物流设施开发运营同时，拓展跨行业合作领域，
30、加大包括生鲜冷链仓储、智慧化仓储设施、仓储式商贸设施等细分市场产品的研发；加强团队建设，创新激励机制，建立以结果为导向的考核体系。此外，公司商业地产板块福清东百利桥项目取得阶段性进展。（一）品质商业持续进阶 1.聚焦内容端，做品质商业“南北灯塔”中的“南灯塔”东百中心基于品质升级进行内容变革，A 馆 7-10 楼中庭场景改造升级，增强消费体验；持续引进 TOM FORD、CHANEL 等国际知名品牌，强化一线化妆品矩阵；聚焦品牌运营，报告期内共有 58 个品牌年度千万店，其中周大福业绩超 1 亿元，RELEX、UNIQLO、LANCOME等品牌业绩超 5000 万元，同时零售各品类销售份额稳居
31、福州市场第一。“北灯塔”兰州中心品牌结构持续升级，引进国际知名品牌，如 Cosme Decorte、The history of Whoo、TOP TOY 等首进甘肃品牌，扩大兰州中心影响力；通过调改 BM 亲子街区和威尼斯街区、珠宝区和鞋区，建立一站式服务区，提升顾客体验感；兰州中心进入快速成长期，销售规模、客流量稳居兰州市场第一。2.智慧零售落地，零售数字化初见成效 东百商业以“会员数字化、商品数字化、导购数字化”为三大基础，通过“数字化营销”和“数据化运营”，全面提升运营效率，深化全渠道销售。报告期内，通过企微社群、东百云商城、抖音等渠道，以内容和产品为驱动，实现直播常态化，开展直播超
32、1000 场，直播销售额同比增长 181%；通过小红书、公众号矩阵等新媒体精准营销，建立爆品矩阵，全员分销工具纳新，报告期内新增线上会员超 50 万人，登陆线上平台的在线会员人数超 100 万人；公司自主开发会员管理系统，统一会员管理，打造会员固定栏目，通过导购柜内直播、百万爆品分销、线上新人券派发等形式，深度运营会员流量，实现线上销售总额 2.74 亿元，线上销售规模倍增。3.优化组织架构，提升经营管理水平 报告期内，东百商业组织架构持续优化，推行智慧零售及招商部虚拟岗位，一人多岗以提高效率，优化员工结构，打造年轻化、高素质的商业团队；从商业运营出发，构建内训师课程体系，提升人员技能助推业务
33、发展，强化职能与业务联动，助力销售增业绩；聚焦人才培养，持续推进五级人才库计划，规划员工成长路线，完善职业发展路径，同时坚持竞聘文化，保持整个组织的活力和竞争力。（二）仓储物流稳中创新 2021 年年度报告 11/200 截至报告期末，公司运营及建设中的物流项目建筑面积约 184 万平方米，土地面积约 202 万平方米。其中，公司持有 100%股权的已竣工物流项目建筑面积约 42 万平方米；转让部分股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约 50 万平方米；在建物流项目建筑面积约 92 万平方米。报告期内，公司竣工物流项目 3 个，建筑面积约 21 万平方米。报告期内，公司稳定运营物流项目
34、出租率超 93%，在管物流项目租金及物业管理费收入合计逾2.41 亿元，同比增长 20.58%，与京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等 20 多家大客户开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约 74%。未来，伴随着中国城市化进程进入稳定期，人口持续向核心都市圈及区域枢纽型城市的聚集，公司在选址布局上，将继续围绕现有物流网络节点布局，加大对粤港澳大湾区、京津冀、长三角区域及中西部枢纽型节点城市的核心物流网络节点建设力度；客户需求端愈加细化，传统整齐划一的高标仓储设施向多温化、智能化、体验化发展，一方面公司将依托现有存量客户需求，主动求变求新，在满足客户个性化需求的基
35、础上，提升存量资源的附加值，另一方面，积极对接跨行业资源，形成多行业战略合作关系，与实体经济紧密结合，协同发展。（三）文商旅综合体项目顺利推进 公司于2019年成功竞得福清利桥片区一宗占地面积约19万平方米的商业用地，规划整体开发、重现福清利桥历史文化街区，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家 AAAA 级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造重量级文商旅项目。报告期内，福清利桥特色历史文化街区旅游总体规划通过专家评审会，福清利桥特色历史文化街区省保单位保护区划内建设工程方案设计经国家文物局及福建省政府批复通过，项目展示中心开放，福清利桥古街项目推介会暨招
36、商启动会召开，福清东百利桥项目建设、招商等工作正在有序推进中。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况（一）商业零售行业 根据国家统计局数据，2021 年，我国社会消费品零售总额 44.08 万亿元，同比增长 12.5%，两年平均增速为 3.9%。在上年基数效应下，社会消费品零售总额全年呈现前高后低趋势，下半年增速逐步回落，12 月增长为 1.7%。实物商品网上零售额 10.8 万亿元，增长 12%，占社会消费品零售总额的比重为 24.5%，比重较 2020 年下降 0.4 个百分点，线上渠道对用户的渗透逐渐接近高点，增长速度开始放缓。消费增速放缓，线上流量见顶，线下渠道重新受
37、到品牌重视。经过此次疫情影响后，线下渠道重新思考实体门店与线上销售关系，利用数字化打通线上线下渠道，能够全方位满足消费者购物需求，尤其是在同城零售、私域运营等方面的显著改善，大大提高了线下渠道的竞争能力，线上线下融合更加普遍。报告期内，公司加快数字化转型，从服务端迭代升级云商城功能，从数字化向智惠服务全面转型，自业务至人才全面构建服务化体系，推进实施“会员数字化、商品数字化、导购数字化”，开展多渠道营销，构建东百 1.0 直播矩阵，将直播作为常态化销售渠道，同时建立爆品矩阵，通过高需求、高传播、高转化率爆品的推出，拉动用户流量，提升销售规模。（二）仓储物流行业 根据中国物流与采购联合会数据，2
38、021 年，全国社会物流总额 335.2 万亿元，按可比价格计算，同比增长 9.2%，两年平均增长 6.2%；物流业景气指数平均为 53.4%，较上年提高 1.7 个百分点，位于较高景气区间；2021 年 12 月中国仓库指数为 51.6%，仓储物流行业发展保持较为稳定的态势。根据戴德梁行的报告，整体仓储物流市场保持活跃，租赁需求稳步增长，电商、第三方物流仍为物流租赁市场的主要客户，制造业进一步刺激高标仓需求。报告期内，公募 REITs 政策进一步完善，11 只公募 REITs 产品陆续发行上市，其中 2 只为仓储物流公募 REITs。公募 REITs 产品上市以来整体收益表现较好，截至 20
39、22 年 3 月底，2 只仓储物流2021 年年度报告 12/200 公募 REITs 上市以来平均涨幅超 30%。公募 REITs 试点的成功落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，增强资本市场服务实体经济效果。截止报告期末，公司运营及建设中的物流项目建筑面积约 184 万平方米，公司未来将继续通过战略合作、资产并购等方式实现高质量扩张，加快全国物流产业网络布局，建设高标准的仓储项目，满足仓储物流日益增长的升级需求，提高公司的市场竞争力和影响力。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供
40、商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。（一）商业零售 东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、精细化运营、数据化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。百货业态：是以时尚类商品销售为主，同时配套餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，主要满足消费者时尚化、个性化的消费需求，经营商品品类主要包括化妆品、服饰鞋帽、珠宝首饰、
41、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“超级百货”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业集合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、城市奥莱、运动生活等不同主题的购
42、物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近几年，东百商业聚焦模式创新，打造了以“兰州中心”为标杆的“超级购物中心”，功能齐全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化功能于一体，全方位服务，同时兼具百货的强商品力和精细化运营能力。文商旅综合体：福清利桥古街（筹备期）创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家 AAAA 级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。线上业务：促进全渠道发展，推动线上线下融合，实现线上线下一体化运营，在线服务顾客和销售商品，进行线上线下的联动营销和即时服务；同时，通过私域流量精准运营，自营社群、微信服务
43、号、直播等社交媒体增加消费者触点，激发消费者的购物意愿；基于数据能力的精准投放，实现公域流量高效转化，运用腾讯有数、零售魔方等工具，全面扩大精准用户群。通过线上流量入口的打造，可第一时间触达顾客，让顾客体验在线服务、购物、送货到家或到店自提等多种服务场景，实现线上到线下、线下到线上的跨渠道营销，为顾客提供更优质、更便捷的购物体验。（二）仓储物流 东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。东百物流围绕轻资产运营思路，
44、采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。2021 年年度报告 13/200(1)资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部
45、分形成的收益。(2)资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）模式优势 公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“超级百货”、“超级购物中心”等模式，持续提升商业价值。轻资产方面，两大战区两翼齐飞，围绕福州东百中心和兰州中心两大拓展核心战区，向周边地区辐射。同时聚焦内容端提升，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。公司仓储物流业务通过与产
46、业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。（二）精细化运营优势 公司基于多年积累的东百大数据，通过大数据发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，分析顾客画像、流动轨迹、消费行为、会员结构，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。东百物流以标准化设计为基础，以目标客户
47、需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016 年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。（三）区位优势 公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心与三坊七巷的两大地标进行合作尝试，双重流量结合
48、，发挥自身最大优势，做大影响力，兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游 IP 资源，在地标之上再创文化制高点。公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、京津冀、长三角及中西部枢纽型节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。（四）管理优势 公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。（五）战略资源优势 公司持续聚焦内容端建设，致力于提升城市商业品牌格局
49、，引领消费升级。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利双赢，提升供应商的战略协同性。2021 年年度报告 14/200（六）物流融资优势 2018 年，公司与美国黑石集团达成战略合作，截止报告期末，公司已与美国黑石集团完成 4 个物流项目的合作，项目品质及团队能力得到知名基金的认可，也获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。REITs 政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择 REITs 的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交
50、易，有效拓宽公司的融资渠道。（七）政策优势 福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被定位为“21 世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。（八）数据优势 公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字福建”的大力推行建设，通过不断深化与国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数据，针对性地服务消费者，提供更为优质的消费体验。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，未来将继续大力
