1、2022 年年度报告 1/230 公司代码：600185 公司简称：格力地产 格力地产股份有限公司格力地产股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/230 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、致
2、同会计师事务所（特殊普通合伙）致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人陈辉陈辉、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人苏锡雄苏锡雄及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈剑声陈剑声声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2022年度拟不进行利润分配，也不以公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的
3、风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告期内涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对外投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风
4、险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 3/230 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.9 第四节第四节 公司治理公司治理.26 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.43 第六节第六节 重要事项重要事项.44 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.64 第八节第八节 优先股
5、相关情况优先股相关情况.71 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.72 第十节第十节 财务报告财务报告.77 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。2022 年年度报告 4/230 第一节第一节释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、格力地产 指 格力地产股份有限公司 海投公司 指 珠海投资控股有限公司 玖思投资 指 珠海玖思投资有限公司 重大资产重
6、组、本次重大资产重组、本次交易、本次重组 指 格力地产发行股份及支付现金购买免税集团 100%股权并募集配套资金暨关联交易事项 珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会 免税集团 指 珠海市免税企业集团有限公司 城建集团 指 珠海城市建设集团有限公司 科华生物 指 上海科华生物工程股份有限公司 爱为康检测 指 珠海爱为康检测技术有限公司 高格大药房 指 珠海高格大药房有限公司 高格健康 指 珠海高格医疗科技有限公司、珠海高格医药销售有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所、交易所 指 上海证券交易所 报告期 指 2022 年全年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人
7、民币万元、人民币亿元 第二节第二节公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 格力地产股份有限公司 公司的中文简称 格力地产 公司的外文名称 GREE REAL ESTATE CO.，LTD 公司的外文名称缩写 GREE REAL ESTATE 公司的法定代表人 陈辉 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄一桓 杨欣悦 联系地址 广东省珠海市石花西路 213 号 广东省珠海市石花西路 213 号 电话 0756-8860606 0756-8860606 传真 0756-8309666 0756-8309666 电
8、子信箱 2022 年年度报告 5/230 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 珠海市横琴新区环岛东路3000号2103办公 公司注册地址的历史变更情况 2021年9月，公司注册地址由“珠海市横琴新区宝华路6号105室-23182(集中办公区)”变更为现注册地址。公司办公地址 广东省珠海市石花西路213号 公司办公地址的邮政编码 519020 公司网址 http:/ 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报 上海证券报 证券时报 证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书处 五、五、公司股票简况公
9、司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 格力地产 600185*ST海星 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 王远、罗洪福 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 调整后 调整前 营业收入 4,046,625,527.15 7,133
10、,106,865.27 7,133,106,865.27-43.27 6,388,966,672.69 归属于上市公司股东的净利润-2,057,327,680.80 441,599,208.90 320,557,782.53-565.88 396,159,671.73 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1,493,783,590.32 443,143,204.23 322,101,777.86-437.09 393,162,593.76 经营活动产生的现金流量净额 1,659,923,210.11 3,459,723,606.73 3,459,723,606.73-52.02 1,
11、819,913,452.57 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 调整后 调整前 2022 年年度报告 6/230 归属于上市公司股东的净资产 6,335,202,307.14 8,392,325,585.60 8,880,945,715.41-24.51 7,815,282,372.28 总资产 30,258,727,936.11 32,304,882,475.27 32,793,502,605.08-6.33 36,862,482,557.72 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 调整
12、后 调整前 基本每股收益（元股）-1.10 0.24 0.17-558.33 0.21 稀释每股收益（元股）-1.10 0.24 0.17-558.33 0.21 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.80 0.24 0.17-433.33 0.21 加权平均净资产收益率（%）-27.84 5.50 3.73 减少33.34个百分点 5.22 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-20.22 5.51 3.75 减少25.73个百分点 5.18 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 受房地产市场行业周期影响，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，
13、2022 年，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降，因此主要会计数据和财务指标较上年同期大幅度下降。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股
14、东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、20222022 年分季度年分季度主要财务数据主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,343,141,536.58 811,645,734.97 599,753,231.61 1,292,085,023.99 归属于上市公司股东的净利润 129,387,829.06-33,479,672.31 58,552,855.24-2,211,78
15、8,692.79 2022 年年度报告 7/230 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 123,238,831.41-27,340,497.87 55,790,841.72-1,645,472,765.58 经营活动产生的现金流量净额 188,889,335.76 156,160,542.23 15,855,702.43 1,299,017,629.69 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额
16、非流动资产处置损益 91,543.57 0 0 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 5,053,801.72 4,442,971.51 2,230,772.28 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出
17、、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易-12,202,114.55 -22,953,607.90-15,276,659.81 2022 年年度报告 8/230 性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价
18、值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-536,280,636.21 1,557,469.74 1,920,558.32 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-38,317,713.80 2,779,183.55-652,629.64 其他符合非经常性损益定义的损益项目 20,581,539.70 9,002,689.19 11,385,538.16 减：所得税影响额 1,729,996.22 -3,719,401.56-3,467,189.49 少数股东权益影响额（税后）740
19、,514.69 92,102.98 77,690.83 合计-563,544,090.48 -1,543,995.33 2,997,077.97 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 3,199,568,339.11 2,654,8
20、19,047.34-544,749,291.77-544,749,291.77 交易性金融资产 60,696,484.00 61,540,173.00 843,689.00 860,404.52 其他权益工具投资 363,180,000.00 0-363,180,000.00 0 其他非流动金融资产 150,494,703.55 0-150,494,703.55 2,759,403.94 合计 3,773,939,526.66 2,716,359,220.34-1,057,580,306.32-541,129,483.31 2022 年年度报告 9/230 十二、十二、其他其他 适用 不适用
21、第三节第三节管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2022 年，在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力和超预期因素叠加中长期住房需求减弱的冲击下，全国房地产开发投资、商品房销售规模均较上年大幅下降，房地产行业面临着前所未有的挑战，根据国家统计局数据，2022 年全国房地产商品房销售面积比上年下降 24.3%，商品房销售额下降 26.7%，整体表现仍相对低迷。鉴于此，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降。受上述原因影响，2022
22、 年，公司实现营业收入 40.47亿元，其中房地产板块实现营业收入 34.97 亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-20.57 亿元。截至 2022 年 12 月 31 日，公司总资产为 302.59 亿元，归属于上市公司股东的净资产为 63.35 亿元。为“稳地价、稳房价、稳预期”，年初以来中央和地方政策暖风频吹，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，尤其是 2022 年末支持房产企业融资“三支箭”措施的相继推出，在房地产市场出现总体下行、房地产企业资金来源受阻的背景下，高效助力房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，让行业看到了破晓曙光。2022 年 12 月，乘房企股权融资政策东
23、风，为深化落实国有企业改革精神，促进公司产业结构优化升级，公司决定继续推动重大资产重组工作，致力于开辟新增利润点，进一步提高公司资产质量和盈利水平，加强公司可持续发展能力。本次重组将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。通过本次重组，公司将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况（一）房地产业方面（一）房地产业方面 “保交楼、稳民生”成为
24、房地产政策调控围绕的工作重点，多部门出台专门措施，多地政府因城施策，完善政策工具箱，多措并举支持项目建设交付。2022 年 11 月以来，支持房地产市场融2022 年年度报告 10/230 资的政策“工具箱”也不断扩容，信贷、债券、股权“三箭齐发”，以立体式的金融支持组合拳助力房企融资，加快行业风险缓释，促进房地产市场加快信心修复和循环恢复。2022 年 12 月，中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，支持房企合理融资需求并有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地
25、产业向新发展模式平稳过渡。综上，近年来，受宏观经济环境和行业下行压力影响，房地产市场情绪持续低迷，房企融资难度和经营压力较大。报告期内，房地产政策逐步进入宽松周期，明确房地产是国民经济支柱产业，并从供需两端加大对行业的扶持力度，房地产行业融资环境出现改善，房地产市场有望平稳恢复。（二）大消费业方面（二）大消费业方面 国家“十四五”规划指出要扩大内需，促进消费升级，特别提出将“形成若干立足国内、辐射周边、面向世界的综合性国际消费中心城市”。2022 年 4 月，国务院办公厅印发关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见，进一步完善促进消费的政策体系，综合施策释放消费潜力。意见提出积极建设一批区
26、域消费中心，改善基础设施和服务环境，提升流通循环效率和消费承载力。支持有条件的地区依托自由贸易试验区等，与国（境）外机构合作建设涉外消费专区。鼓励各地区围绕商业、文化、旅游、体育等主题有序建设一批设施完善、业态丰富、健康绿色的消费集聚区，稳妥有序推进现有步行街设施改造和业态升级，积极发展智慧商圈。完善市内免税店政策，规划建设一批中国特色市内免税店。2022 年 12 月，中共中央、国务院印发扩大内需战略规划纲要（20222035 年），全面阐释我国实施扩大内需战略的规划背景，明确总体要求，提出把恢复和扩大消费摆在优先位置，加快消费提质升级。报告期内，在国家发展规划的战略导向和财政、货币政策的协
27、调配合下，稳增长政策持续发力，支持消费持续回升改善。（三）大健康产业方面（三）大健康产业方面 为满足人民群众日益增长的健康需求，我国“健康中国”战略全面推进，一系列扶持、促进健康产业发展的相关政策紧密出台。2022 年 5 月，国务院办公厅印发“十四五”国民健康规划，规划提出要做优做强健康产业，推动医药工业创新发展、促进高端医疗装备和健康用品制造生产、促进社会办医持续规范发展、推进健康相关业态融合发展；国家药监局发布了药品监管网络安全与信息化建设“十四五”规划，明确提出将推进医疗器械唯一标识在医疗、医保、医药领域的2022 年年度报告 11/230 联动应用作为“十四五”时期我国药品智慧监管的
28、建设目标之一，要求完善医疗器械唯一标识数据库管理信息系统，持续推进数据申报与共享，探索基于医疗器械唯一标识的医疗器械全生命周期智慧监管应用示范。同时，生物医药产业是珠海现代产业体系的重要组成部分，珠海市出台了系列政策，为生物医药产业高质量发展营造良好的政策环境。珠海市政府印发的珠海市推动生物医药产业高质量发展行动方案（2020-2025 年），指出要发挥珠海市生物医药产业基础和集聚港澳资源的优势，打造生物医药产业链上下游汇聚平台，形成千亿级生物医药产业集群。除此之外，在粤港澳大湾区内各地的生物医药产业都正蓄势待发，珠海市生物医药产业也将进入高质量发展新阶段。三、三、报告期内公司从事的业务情况报
29、告期内公司从事的业务情况（一）房地产业方面（一）房地产业方面 报告期内，公司的营业收入主要来自房地产业务板块。公司房地产业务经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。报告期内，公司秉承“专筑之精神、专谨之态度、专业之品质”，继续深耕珠海，有序推进格力海岸 S6、S7 项目的销售和建设，并在上海“浦江海德”项目受到良好市场反响的基础上，进一步推进上海锦云江悦项目（前滩地块）和雅悦美筑项目（泗泾地块）入市销售，项目一经推出便引发市场和业界广泛关注，其中锦云江悦项目于 2023 年 2 月开盘迅速售罄，雅悦美筑项目也在火热销售中。（二）大消费业方面（二）
30、大消费业方面 报告期内，公司充分利用海南自贸港、粤港澳大湾区、横琴深合区的区位联动优势，稳步推进三亚合联中央商务区项目和横琴创新方项目，并通过搭建私域流量运营体系、设立线下跨境展销店和自主运营跨境保税仓等，进一步完善“珠海免税 MALL”等线上平台的运营体系和产品渠道，业务范围已拓展至进口完税、跨境保税和免税品预约三大类别，为消费者提供更加全面、便捷的服务。公司正在推进购买免税集团 100%股权并募集配套资金的重大资产重组工作，本次重组将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。（三）
31、大健康产业方面（三）大健康产业方面 爱为康检测作为公司大健康板块的重要布局，自成立以来一直专注于医学检验领域，与科华生物先后达成三轮科研深度合作项目，并与珠海市万山海洋开发试验区社会事业局、澳门企业南粤天然药物有限公司建立了良好合作关系。2022 年年度报告 12/230 四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、广泛的知名度 公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高度的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉“鲁班奖”。公司在海岛海港建
32、设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境，香炉湾沙滩荣获英国皇家风景园林学会“皇家西尔维娅 克罗夫人杰出国际贡献奖”。2、严谨的质量管理体系 公司以“精工细作”为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。并且，公司将“精工细作”理念延伸至其他产业板块，以过硬的产品质量和服务质量获得消费者的认同和肯定。3、丰富的管理经验 公司在二十多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋
33、经济产业及现代服务业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、精品酒店管理、高端旅游服务等业务领域的宝贵经验。4、优秀的管理团队和人才培养体系 公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富，专业素质过硬的核心管理团队。公司高层管理团队自 2022 年 10 月换届以来，对当下市场环境中公司发展现状作出科学把控，立足公司新发展阶段，适时调整经营策略，真抓实干推动公司高质量转型发展。公司以“深挖人才，唯贤是用”的用人原则，经过长期积累，建立了年轻、活力，充满激情、斗志的人才队伍，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。5、前瞻性布局和产业转型升级 公司于 2014 年开始房地产业、口岸
34、经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局。在此基础上，2020 年公司开始构建坚持精品化路线的房地产业、引领美好生活的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业的战略版图，业务涵盖地产开发、商业运营、跨境电商、文旅消费、民生消费、医疗服务、医疗器械等领域。2022 年 12 月，为促进公司产业结构优化升级，强化核心竞争2022 年年度报告 13/230 力，公司继续推进重大资产重组工作，致力于发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2022 年，公司实现营业收
35、入 40.47 亿元，同比下降 43.27%；实现归属于上市公司股东的净利润-20.57 亿元，同比下降 565.88%，主要原因系公司结合房地产市场及公司房产项目的情况，基于谨慎性原则计提资产减值准备及投资性房地产公允价值下降。截至 2022 年 12 月 31 日，公司总资产为 302.59 亿元，归属于上市公司股东的净资产为 63.35 亿元，同比下降 24.51%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 4,046,625,527.15
36、7,133,106,865.27-43.27 营业成本 3,067,034,608.56 5,284,856,115.79-41.97 销售费用 150,529,928.63 186,520,103.59-19.30 管理费用 163,154,179.04 172,391,079.53-5.36 财务费用 489,810,840.51 462,957,072.28 5.80 研发费用 3,818,830.17 2,922,547.66 30.67 经营活动产生的现金流量净额 1,659,923,210.11 3,459,723,606.73-52.02 投资活动产生的现金流量净额 498,39
37、1,444.86-22,763,906.46 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-1,666,335,703.15-5,497,612,036.07 不适用 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 40.47 亿元，同比减少 43.27%，营业成本 30.67 亿元，同比减少 41.97%，主要系本期房地产板块结转收入和成本减少所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情
38、况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 3,413,464,110.83 2,472,595,798.19 27.56-46.51-43.78 减少 3.51 个2022 年年度报告 14/230 百分点 受托开发项目 32,000,000.00 36,700,007.26-14.69-42.28-88.25 增加 448.84个百分点 其他 548,512,896.51 541,041,846.92 1.36-16.54-2.98 减少 13.78个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率
39、（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 3,413,464,110.83 2,472,595,798.19 27.56-46.51-43.78 减少 3.51 个百分点 受托开发项目 32,000,000.00 36,700,007.26-14.69-42.28-88.25 增加 448.84个百分点 其他 548,512,896.51 541,041,846.92 1.36-16.54-2.98 减少 13.78个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%
40、）珠海地区 3,836,623,401.62 2,940,944,623.37 23.35-14.58-4.15 减少 8.34 个百分点 上海地区 110,138,557.64 76,651,467.22 30.40-95.38-96.24 增加 15.87个百分点 其他地区 47,215,048.08 32,741,561.78 30.65-78.34-79.85 增加 5.22 个百分点 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析
41、表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例本期金额较上年同期变动比例(%)2022 年年度报告 15/230 (%)房地产 土地及开发建设 2,472,595,798.19 56.31 4,398,406,067.44 66.95-43.78 受 托 开发项目 受托开发项目 36,700,007.26 0.84 312,434,353.83 4.76-88.25 其他 541,041,846.92 12.32 557,672,580.23 8.49-2.98 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%
42、)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产 土地及开发建设 2,472,595,798.19 56.31 4,398,406,067.44 66.95-43.78 受 托 开发项目 受托开发项目 36,700,007.26 0.84 312,434,353.83 4.76-88.25 其他 541,041,846.92 12.32 557,672,580.23 8.49-2.98 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关
43、情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 适用 不适用 前五名客户销售额 28,941.32 万元，占年度销售总额 7.15%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 适用 不适用 前五名供应商采购额 87,004.53 万元，占年度采购总额 37.
44、47%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 2022 年年度报告 16/230 3.3.费用费用 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期金额 上期同期金额 变动比例（%）变动主要原因 销售费用 150,529,928.63 186,520,103.59-19.30 主要系本期广告及营销推广费减少所致 管理费用 163,154,179.04 172,391,079.53-5.36 主要系本期人工与行政费用减少所致 财务费用 4
45、89,810,840.51 462,957,072.28 5.80 主要系本期利息费用化增加所致 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用 不适用 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 (4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期金额 上期同期金额 变动比例（%）变动主要原因 经营活动产生的现金流量净额 1,659,923,210
46、.11 3,459,723,606.73-52.02 主要系本期销售回款减少所致 投资活动产生的现金流量净额 498,391,444.86-22,763,906.46 不适用 主要系本期收回投资收到的现金增加所致 筹资活动产生的现金流量净额 -1,666,335,703.15 -5,497,612,036.07 不适用 主要系本期筹资活动收到的现金增加所致 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 2022 年年度报告 17/230 受房地产市场下行影响，为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，2022 年，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净
47、值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降，导致报告期内利润大幅下降。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 2,155,626,754.66 7.12 1,479,832,141.75 4.58 45.67 主要系筹资活动现金流量净额增加所致 预付款项 21,169,850.01 0.07 38,600,352.19 0.12-45.16 主
48、要系预付设计费结转存货所致 债权投资 24,019,775.09 0.08 74,146,857.48 0.23-67.61 主要系贷款和垫款减少所致 其他权益工具投资 0 0 363,180,000.00 1.12 -100.00 主要系处置对广东华兴银行股份有限公司的投资所致 其他非流动金融资产 0 0 150,494,703.55 0.47 -100.00 主要系处置科华可转债所致 在建工程 20,888,077.07 0.07 102,832,131.11 0.32 -79.69 主要系在建工程转固所致 使用权资产 23,974,250.37 0.08 17,576,280.79 0.
49、05 36.40 主要系新增租赁合同所致 商誉 0 0 11,796,027.25 0.04-100.00 主要系拟注销子公司，商誉减值所致 递延所得税资产 339,650,469.98 1.12 593,069,777.23 1.84 -42.73 主要系可弥补亏损和内部交易未实现利润转出所致 应付职工薪酬 34,245,897.81 0.11 63,900,310.40 0.20 -46.41 主要系应付工资减少所致 应交税费 106,018,530.90 0.35 222,699,277.76 0.69 -52.39 主要系应交企业所得税减少所致 一年内到期的非流动负债 9,201,46
50、2,267.26 30.41 4,642,072,086.47 14.37 98.22 主要系应付债券重分类所致 其他流动负债 112,541,778.60 0.37 44,461,775.19 0.14 153.12 主要系待转销项税额增加所致 应付债券 398,220,273.98 1.32 2,996,615,921.58 9.28 -86.71 主要系重分类至一年内到2022 年年度报告 18/230 期的非流动负债所致 租赁负债 19,250,712.66 0.06 9,906,663.67 0.03 94.32 主要系新增租赁合同所致 长期应付款 144,668,493.57 0.
