1、深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 深圳市中洲投资控股股份有限公司深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 04 月月 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。的法律责任。公司负
2、责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)黄薇声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。黄薇声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。敬请投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号
3、上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 公司已在本报告中描述存在的政策变化风险、市场及竞争风险、融资、信公司已在本报告中描述存在的政策变化风险、市场及竞争风险、融资、信贷、利率风险及经营风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展贷、利率风险及经营风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险的内容。的讨论与分析中可能面对的风险的内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 664,831,139 为基数，向为基数，向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.5
4、0 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积股（含税），不以公积金转增股本。金转增股本。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.35 第五节第五节 重要事项重要事项.53 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.58 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.58 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公
5、司债券相关情况.58 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.59 第十节第十节 公司治理公司治理.60 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.66 第十二节第十二节 财务报告财务报告.71 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.72 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 中保盈隆 指 中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)建工集团 指 深
6、圳市建工(集团)股份有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称 中洲控股 公司的外文名称（如有）SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD 公司的法定代表人 贾帅 注册地址 深圳市福
7、田区福田街道岗厦社区金田路 3088 号中洲大厦 3802 注册地址的邮政编码 518028 办公地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 办公地址的邮政编码 518033 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 叶晓东 黄光立 联系地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 三、信息披露及备置地
8、点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、深圳证券交易所 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192190768P 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）报告期内无变更 历次控股股东的变更情况（如有）报告期内无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 上海市黄
9、浦区延安东路 222 号 30 楼 签字会计师姓名 李渭华、江其燊 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）10,697,019,545.17 7,213,165,825.69 48.30%7,942,112,442.45 归属于上市公司股东的净利润（元）281,350,353.66 787,168,958.40-64.26%446,690,
10、331.69 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）275,834,147.20 89,480,514.09 208.26%377,569,657.11 经营活动产生的现金流量净额（元）1,227,711,579.30-842,590,795.90 245.71%3,001,582,489.62 基本每股收益（元/股）0.4232 1.1840-64.26%0.6719 稀释每股收益（元/股）0.4232 1.1840-64.26%0.6719 加权平均净资产收益率 3.60%10.56%减少 6.96 个百分点 6.53%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 201
11、8 年末 总资产（元）44,443,757,648.47 45,141,526,985.37-1.55%46,050,688,700.65 归属于上市公司股东的净资产（元）7,873,661,744.86 7,556,181,258.45 4.20%7,273,821,959.91 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会
12、计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四
13、季度 营业收入 680,879,179.21 2,836,032,369.91 2,190,411,607.97 4,989,696,388.08 归属于上市公司股东的净利润-74,853,319.97 230,136,733.88-57,165,467.74 183,232,407.49 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-65,465,816.00 212,848,433.15-64,613,624.26 193,065,154.31 经营活动产生的现金流量净额 625,038,052.01-83,812,675.08-423,952,000.17 1,110,438,202.5
14、4 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-301,125.55 952,541,442.50 42,987,733.99 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）6,937,520.69 5,903,000.22 2,790,139.99 委托他人投资或管理资产的损益 19,508,106.74
15、 10,290,841.87 14,531,604.31 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易774,089.67-71,108,918.30 107,791.61 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 3,288,384.72 1,000,000.00 1,525,549.90 受托经营取得的托管费收入 1,686,305.05
16、21,578,626.80 20,799,278.50 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-17,049,958.76-25,551,665.85 10,862,828.18 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,753,930.32 减：所得税影响额 10,797,056.25 196,696,820.58 24,652,148.90 少数股东权益影响额（税后）283,990.17 268,062.35-167,897.00 合计 5,516,206.46 697,688,444.31 69,120,674.58-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界
17、定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司拥有丰富的土地储备，自持并经营五星级酒
18、店、甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。公司致力于成为国内一流的城市综合运营商，房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 报告期末货币资金余额 511,609.75 万元，较年初增加 113,247.23 万元，增幅28.43%，主要原因是本期销售回款及借款余额增加所致。预付款项 报告期末预付款项余额 46,510.82 万元，较年初增加 41,628.16 万元，增幅852.57%，主要原因是本期预付土地购置款及预付工程款所致。其他应
19、收款 报告期末其他应收款 34,293.87 万元，较年初减少 26,930.37 万元，减幅 43.99%，主要原因是本期收回合作单位的往来款所致。其他权益工具投资 报告期末其他权益工具投资 93.35 万元，较年初减少 21,140.00 万元，减幅99.61%，主要原因是处置建工集团股权所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。1、战略发展规划 公司明确战略发展规
20、划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。2、运营管理团队 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的
21、激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。3、品牌实力支撑 作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力，在行业获得颇多荣誉。公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在第三届中国品牌峰会上获得中国(行业)最具发展潜力企业、中国(行业)最具投资价值品牌两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地产上市公司百强榜单”。公司旗下酒店在多个渠
22、道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、猫途鹰网“2020旅行者之选”、携程“2020最受欢迎酒店”等线上旅行平台奖项；获城市漫步粤港澳大湾区（杂志）“年度酒店设计奖”等杂志奖项。中洲圣廷苑酒店获深圳饭店业协会颁发“深圳经济特区成立40周年酒店卓越奖”、第二十届中国饭店金马奖“国内商旅首选酒店”、2020携程网“最佳合作伙伴酒店奖”、2020美团网“最佳合作酒店”等奖项。旗下中洲物业获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力100强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获蓝筹物业百强峰会颁发“2020蓝筹物
23、业百强企业”“区域领先价值企业”，获中国物业管理协会颁发“2020物业服务企业综合实力500强”和“物业管理媒体影响力优秀奖”。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）报告期内外部环境分析（一）报告期内外部环境分析 2020年是“十三五”规划收官之年，全面建成小康社会取得历史性成就。这一年，恰逢深圳经济特区建立40周年，中央正以更大气魄全面深化改革、扩大开放，续写更多“春天的故事”；这一年，中央坚持稳中求进总基调，巩固疫情防控和经济社会发展成果，坚持扩大内需，强化科技战略支撑；这一年，国家坚持房住
24、不炒定位，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设，促进房地产市场平稳健康发展。2020年是极不平凡的一年，百年难遇的新冠肺炎疫情侵扰全球。中国构筑疫情防控的坚固防线，率先控制疫情、复工复产，最终成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，经济社会发展的成果来之不易。“十四五”规划全面擘画，国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局加速形成，新时期的发展机遇值得期待。国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%。2020年上半年因城施策更加灵活，多地从供需两端陆续出台房地产扶持政策，下半年市场恢复向好，部分城市房地产市场过热，政策环境趋
25、紧，多地升级楼市调控政策。国家不将房地产作为短期刺激经济的手段，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，确保房地产市场平稳运行。（二）公司的经营业态及区域竞争优势（二）公司的经营业态及区域竞争优势 公司致力于成为国内一流的城市综合运营商，以城市开发、建设和运营为核心业务，其他业务涵盖酒店经营、商业管理、物业服务等领域。公司拥有丰富的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域布局及主要竞争优势如下：1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端
26、商住项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。公司深耕惠州区域多年，
27、经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村等项目。其中广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区域的重
28、要切入点。2、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。3、稳固大上海都市圈，打造高品质形象。公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等项目。4、夯实青岛区域，抢占市场高地。公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲
29、品牌在青岛赢得良好的市场口碑。（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾 公司2020年实现房地产销售面积72万平方米，销售金额139.91亿元，完成年度目标的105.20%，营业收入106.97亿元，同比增长48%。全年主要经营及管理工作如下：1、克服疫情影响，保障营销回款。2020年1月23日，公司成立疫情防控小组，建立“工作联动、信息报送、灵活办公”的协调机制，快速开展抗疫公益行动。公司秉持“因城施策，一案一策”的营销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持业绩导向，全力克服疫情影响，年度销售目标基本达成。2、运营管控提质增效。关注疫情带来的住房需求迭代，
30、更新设计理念，打造满足主流市场需求的高品质产品。公司强化运营管理力度，开展季度综合巡检，优化完善项目主数据系统，实现精细管控。通过派驻技术人员、现场巡查、专人专责、预警督办等方式，各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升，各项目交付质量得到有力保障，2020年交付面积合计约88万，平均到访交付率超85%。3、稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展能力。2020年，公司积极通过摘牌、股权收购、多渠道合作等方式拓展项目，已获取或签署合作意向项目涉及计容面积约95万平方米，盘活存量土地储备计容面积约20
31、万平方米，长期利好公司经营活动。4、2020年，公司高度重视现金流安全，资金以收定支，稳步调整经营节奏，取得收支平衡。5、资产板块持续为公司带来稳定现金流。旗下酒管公司经营面积15.68万平方米，在受到疫情重大冲击下，开源节流积深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 极应对，下半年经营情况逐步向好；商置公司维持稳定经营，运营面积27.6万平方米；物业公司稳步提升，签约服务面积763.2万平方米，较上年新增17.2万平方米。在疫情影响下，资产板块持续发挥避风港作用。（四）（四）新增土地储备项目新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面
32、积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）迪亚项目 惠州 商住用地 52,163 190,395 股权收购 100.00%54,071 54,071（五）（五）累计土地储备情况累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）成都三岔湖项目 54.75 84.43 84.43 惠州仲恺科研楼项目 3.79 12.56 12.56 深圳黄金台项目 9.01 44.95 44.95 深圳宝安 26 区项目 10.22 29.33 29.33 广州国际风险投资中心项目 1.85 21.74 21.74 东莞上一村项目 6.89 20.08
33、 20.08 惠州迪亚项目 5.22 26.01 26.01 总计 91.73 239.10 239.10（六）（六）主要项目开发情况主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）成都 锦城湖岸 武侯区 住 宅 100.00%2015 年07 月 在建 一期100%，二期75%133,000 399,001 0 299,999 496,251 422,614 成都 中洲中央公园 新都区 住 宅 60.00%2014 年07 月 在建
34、二、三、四期100%，一期60%，五期75%283,459 409,787 42,097 422,538 357,495 315,805 成都 天府珑悦 新津县 住 宅 100.00%2018 年06 月 在建 98.00%23,793 59,483 0 0 61,750 57,808 重庆 半岛城 大渡口商住 100.00 2017 年在建 95.00%75,734 180,692 83,734 202,855 161,238 144,770 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 邦 区%09 月 上海 珑湾/珑悦 浦东新区 商住 100.00%2013 年03 月
35、 住宅竣工 商业未动工 一五期100%六期未动工 115,369 226,124 0 239,429 264,567 177,144 无锡 崇悦府 梁溪区 住宅 100.00%2017 年06 月 竣工 100.00%30,022 99,072 109,262 109,262 156,663 156,663 无锡 花溪樾院 锡山区 商住 100.00%2017 年09 月 竣工 100.00%81,810 98,393 46,160 131,605 137,469 137,469 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅 100.00%2017 年02 月 竣工 100.00%66,196 132,302
36、173,617 173,617 154,669 154,669 惠州 央筑花园 惠城区 商住 100.00%2012 年02 月 一期、二期竣工，三期未动工 一期、二期100%三期未动工 249,705 589,140 0 549,282 534,424 335,000 惠州 半岛城邦 博罗县 商住 90.00%2017 年11 月 在建 三期B100%四期100%五期A49%五期B25%、六期2%323,494 915,078 239,413 592,400 742,555 436,056 惠州 河谷花园 惠阳区 商住 100.00%2017 年11 月 在建 一期100%、二期24%、三期
37、2%、四期未动工 211,656 648,157 186,995 186,995 670,173 376,226 惠州 中洲同创公寓项目 仲恺新区 商业 100.00%2017 年12 月 竣工 100.00%13,394 46,836 62,530 62,530 35,463 35,463 惠州 华昕家园 惠城区 商住 51.00%2017 年11 月 竣工 100.00%20,048 70,168 95,843 95,843 95,105 95,105 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 惠州 圣廷峰汇 惠城区 商业 100.00%2018 年05 月 在建 1
38、1.00%52,297 130,750 0 0 96,974 23,661 惠州 南麓院 惠城区 商住 83.15%2018 年04 月 在建 5.00%91,221 273,663 0 0 311,998 153,768 惠州 云睿府 惠城区 商住 100.00%2020 年01 月 在建 43.00%25,397 88,747 0 0 77,784 44,608 惠州 云悦府 惠城区 商住 100.00%2020 年04 月 在建 34.00%41,870 146,516 0 0 165,144 97,664 青岛 中洲半岛城邦（南区）胶州少海 住宅 100.00%2016 年03 月 在
39、建 1 期、2期、3.1 期 100%3.2 期 55%309,936 370,637 41,562 292,478 236,914 199,124 青岛 中洲半岛城邦（北区）胶州少海 住宅 100.00%2017 年11 月 在建 4.1 期 80%4.2 期 80%5 期未动工 275,801 330,588 91,707 91,707 225,049 120,802 佛山 璞悦花园 顺德区 住宅 100.00%2017 年07 月 在建 90.00%48,894 146,682 0 0 255,363 233,739 东莞 里程花园 石碣镇 住宅 20.00%2019 年01 月 在建
40、90.00%27,733 54,735 0 0 89,257 56,703 深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 物流商业 100.00%2014 年11 月 在建 20.00%56,486 391,000 0 0 965,464 453,818（七）（七）主要项目销售情况主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）成都 中央城邦 锦江区 住宅、商业、车位 100.00%112,431 164,001 143,612 582
41、 189 134,385 543 174 成都 锦城湖岸 武侯区 住宅、商业、车位 100.00%398,221 517,993 297,122 59,340 161,463 238,533 817 404 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 16 成都 中央公园 新都区 住宅、车位 60.00%367,329 505,699 355,884 6,969 3,918 304,593 40,884 63,927 成都 中洲里程 成华区 住宅、商业、车位 100.00%57,381 76,111 55,461 429 1,358 54,848 176 933 成都 天府珑悦
42、新津县 住宅、商业、车位 100.00%59,463 67,770 37,790 22,379 19,707 0 0 0 重庆 半岛城邦 大渡口区 住宅、商业、车位 100.00%180,692 200,228 142,988 6,972 7,022 138,548 133,364 124,135 东莞 里程花园 石碣镇 住宅、车位 20.00%54,118.20 52,044 10,095 8,234 14,504 0 0 0 佛山 璞悦花园 顺德区 住宅、商业、车位 100.00%146,682 107,555 80,434 62,030 115,623 0 0 0 惠州 央筑花园 惠城区
43、 住宅、商业、车位 100.00%201,772 662,627 442,366 7,407 5,536 438,567 5,128 2,451 惠州 湾上花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%172,751 222,829 196,207 2,459 2,921 193,453 3,118 6,753 惠州 天御花园 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%584,469 712,004 637,163 16,620 5,957 524,693 17,318 7,794 惠州 御郡华府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%96,688 123,266 106,370 3,239
44、1,174 104,508 14,380 9,873 惠州 云悦府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%146,516 178,829 23,449 23,449 37,892 0 0 0 惠州 云睿府 惠城区 住宅、商业、车位 100.00%88,747 68,497 41,308 41,308 63,498 0 0 0 惠州 华昕家园 惠城区 住宅、商业、车位 51.00%70,168 87,398 54,073 38,652 53,951 0 0 0 惠州 半岛城邦 博罗县 住宅、商业、车位 90.00%770,155 970,940 448,369 135,392 133,704
45、273,152 135,385 123,531 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 17 惠州 河谷花园 惠阳区 住宅、商业、车位 100.00%122,885 707,167 148,735 30,850 40,277 124,690 124,690 136,902 惠州 同创公寓 仲恺新区 公寓、商业、车位 100.00%46,836 56,655 45,646 7,085 6,917 42,172 42,172 42,163 青岛 半岛城邦南区 胶州少海 住宅、商业、车位 100.00%358,112.20 387,166 293,584 13,379 10,846
46、 261,010 41,710 48,650 青岛 半岛城邦北区 胶州少海 住宅、商业、车位 100.00%315,127.23 348,425 195,763 45,946 42,024 81,806 81,806 110,823 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅、商铺、车位 100.00%132,331 149,744 148,608 89 89 142,679 142,679 213,405 上海 君廷 徐汇区 住宅、商业、车位 100.00%83,110.20 106,056 100,160 1,179 1,661 100,123 1,399 2,077 无锡 崇悦府 梁溪区 住宅、商业、车
47、位 100.00%75,934 83,783 73,832 12,871 20,881 49,875 49,875 88,963 无锡 花溪樾院 锡山区 住宅、商业、车位 100.00%98,137 105,519 83,050 39,017 58,087 57,026 57,026 76,755 上海 澜溪岸城 浦东新区 多业态 100.00%186,061 201,975 157,859 10,846 12,232 145,378 2,737 315 深圳 中洲坊创意中心 罗湖区 公寓、办公 100.00%391,000 147,536 263 263 1,684 0 0 0（八）（八）主
48、要项目出租情况主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 中洲控股中心 深圳 商业 100.00%4,526 4,513 99.72%中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00%72,264 56,689 78.45%中洲控股中心 深圳 酒店 100.00%40,631 40,631 100.00%长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店 100.00%46,482 46,482 100.00%长盛大厦、长兴大厦 深圳 写字楼 100.00%61,459 47,916 77.96%永勤社区 深圳 产业 100.00%56,590 56,590 10
49、0.00%社区物业 深圳 商业 100.00%51,219 48,675 95.03%深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年年度报告全文 18 社区物业 成都 商业 100.00%23,549 23,549 100.00%土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 1,177,755.00 4.65%-8%144,148.00 229,290.00 400,433.00 403,884.00 信托融资 165,093.00 11.8%-13%15,093.00 0.00
50、0.00 150,000.00 其他 174,301.95 8.11%-10.5%9,685.04 40,021.16 124,595.75 0.00 合计 1,517,149.95 4.65%-13%168,926.04 269,311.16 525,028.75 553,884.00（十）（十）发展战略和未来一年经营计划发展战略和未来一年经营计划 详见本报告第四节：经营情况讨论与分析.九、公司未来发展的展望。（十一）（十一）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2020年1
