1、美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 美好置业集团股份有限公司美好置业集团股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2021 年年 4 月月 美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人刘道明先生、主管
2、会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。解计划、预测与承诺之间
3、的差异。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求。地产业务的披露要求。公司在本报告第四节公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”中中“九、公司未来发展的展九、公司未来发展的展望望”部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。注相关内容。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度
4、报告全文 3 目目 录录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.10 第四节 经营情况讨论与分析.13 第五节 重要事项.43 第六节 股份变动及股东情况.64 第七节 优先股相关情况.69 第八节 可转换公司债券相关情况.70 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.71 第十节 公司治理.79 第十一节 公司债券相关情况.86 第十二节 财务报告.87 第十三节 备查文件目录.233 美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司 美好公益
5、基金会 指 湖北美好公益基金会 美好集团 指 美好未来企业管理集团有限公司 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 深交所 指 深圳证券交易所 证监会 指 中国证券监督管理委员会 艾巴维 指 艾巴维设备技术有限责任公司（EBAWE Anlagentechnik GmbH）沃乐特 指 沃乐特设备制造公司（Vollert Anlagenbau GmbH）美好装配 指 美好建筑装配科技有限公司 美好生活 指 美好生活投资有限公司 美好新城 指 武汉美好新城建设发展有限公司 美亿农业 指 湖北美亿农业发展有限公司 双水双绿模式 指 绿色水稻、绿色
6、水产品综合种养殖 房屋智造 指 以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方式实现可拎包入住房屋的规模化智能建造。与投资商开展 SEPC 代开发业务、与开发商开展 EPC 业务、与建筑商及开发商开展 PC 构件销售供应业务。BIM 指 建筑信息模型（Building Information Modeling）EPC 指 为客户提供规划设计、PC 专项设计、装配式建筑施工、PC 构件及部品生产安装、装配式装修施工、拎包入住交付等系列服务。（Engineering Procurement Construction）SEPC 指 为客户提供投资服务、项目运营管理服务、营销管理服
7、务、EPC业务服务、物业服务等全周期服务。（Service Engineering Procurement Construction)PC 指 预制混凝土构件（Precast Concrete）A 级装配式建筑 指 根据国标装配式建筑评价标准 GB/T 51129-2017 对装配式建筑等级的规定：当评价项目满足装配式建筑评价要求，且主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例不低于 35%时，可进行装配式建筑等级评价。装配率为 60%75%，评价为 A 级装配式建筑。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、
8、公司信息 股票简称 美好置业 股票代码 000667 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司 公司的中文简称 美好置业 公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.公司的外文名称缩写 MYHOME 注册地址 云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元 3202 室 注册地址的邮政编码 650051 办公地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼 办公地址的邮政编码 430050 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式
9、董事会秘书 证券事务代表 姓名 冯娴 张达力 联系地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼 电话 027-87838669 传真 027-87836606 电子信箱 IR 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 董事会办公室 美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码/统一社会信用代码 9153000021665904XL 公司上市以来主营业务的变化
10、情况 1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、产权的投资转让”；2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”项目。历次控股股东的变更情况 1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为美好未来企业管理集团有限公司。报告期内注册变更情况 根据 2019 年第一次临时股东大会决议，公司于 2020 年 1 月 13日完成工商登
11、记备案，将原注册地址“云南省昆明市盘龙区穿金路205 号霖岚广场 B 座 1506 室”变更为“云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元 3202 室”。根据 2020 年第一次临时股东大会及第九届董事会第一次会议决议，公司于 2020 年 5 月 28 日完成工商登记备案，公司法定代表人由“汤国强”变更为“刘道明”。五、其他有关资料五、其他有关资料 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 杨漫辉、邹俭 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：公司聘请的报告期内
12、履行持续督导职责的保荐机构：不适用。公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据：否 项项 目目 2020 年年 2019 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2018 年年 营业收入（元）营业收入（元）4,206,713,612.38 3,659,484,107.58 14.95%2,520,434,843.35 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润（元）（元）94,698
13、,263.41 66,886,561.83 41.58%248,814,083.27 归属于上市公司股东的扣除非归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）经常性损益的净利润（元）-460,496,854.28 60,511,274.00 -861.01%241,791,617.76 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额（元）（元）73,810,657.13 374,255,784.97 -80.28%710,123,351.49 基本每股收益（元基本每股收益（元/股）股）0.0384 0.0268 43.28%0.0974 稀释每股收益（元稀释每股收益（元/股）股）0.
14、0384 0.0268 43.28%0.0974 加权平均净资产收益率加权平均净资产收益率 1.32%0.94%0.38%3.51%项项 目目 2020 年末年末 2019 年末年末 本年比上年增减本年比上年增减 2018 年末年末 总资产（元）总资产（元）28,314,202,162.61 27,521,265,712.29 2.88%23,089,601,298.29 归属于上市公司股东的净资产归属于上市公司股东的净资产（元）（元）7,221,654,306.44 7,079,635,463.11 2.01%7,187,602,406.10 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰
15、低者均公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性：报告显示公司持续经营能力存在不确定性：否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值：扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值：是 项目项目 2020 年年 2019 年年 备注备注 营业收入（元）营业收入（元）4,206,713,612.38 3,659,484,107.58 营业收入扣除金额（元）营业收入扣除金额（元）66,900,428.43 133,257,534.45 营业收入扣除后金额（元）营业收入扣除后金额（元）4,139,813,183.95
16、3,526,226,573.13 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）截止披露前一交易日的公司总股本（股）2,466,988,633 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）股）0.0384 是否存在公司债是否存在公司债：否。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报
17、告中净利润和净资产差异情况。产差异情况。2 2、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。产差异情况。3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：不适用。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 项目项目 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入营业收入 66,896,695.15 1,867,543,602.09 250,819,618.96 2,021,453,696.
18、18 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润-91,314,678.96 125,930,463.54-177,833,369.50 237,915,848.33 归属于上市公司股东的扣除非归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润经常性损益的净利润-94,219,879.52 117,325,961.32-169,962,374.85-313,640,561.23 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额-608,583,682.93 388,474,100.57 286,175,622.86 7,744,616.63 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报
19、告、半年度报告相关财务指标存在重上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：大差异：否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 非经常性损益项目非经常性损益项目 20202020 年金额年金额 20192019 年金额年金额 20182018 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益 805,493,416.27-389,336.10 14,454,199.78 计入当期损益的政府补助 5,174,411.80 5,072,738.92 859,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 47,336,899.13
20、 27,498,590.35 23,676,847.85 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允-190,085,549.34-11,282,469.87 美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-85,742,541.68-17,898,691.56-24,601,597.42 其他符合非经常性损益
21、定义的损益项目-5,604,177.85 减：所得税影响额 4,175,471.09 2,842,789.13-813,895.78 少数股东权益影响额（税后）22,806,047.40-613,067.37 8,179,880.48 合计 555,195,117.69 6,375,287.83 7,022,465.51 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第释性公告第 1 1 号号非经常性损益定义非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告
22、第 1 1 号号非非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：不适用 美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑、现代农业业务。1、房地产开发业务：、房地产开发业务：公司拥有房地产开发企业一级资质，所开发的项目分布在武汉、合肥、重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城市，其中武汉为公司业务重点区域。公司产品以刚需及改善性
23、住宅为主。2、装配式建筑业务：、装配式建筑业务：公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，具有成熟的装配式建筑专项设计、基于BIM 平台的设计、建造及供应链管理应用能力。以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，能够以工业化、数字化方式实现快速、高效、低廉的房屋规模智能建造，为客户提供可拎包入住的房屋。与投资商开展SEPC代开发业务、与开发商开展EPC业务、与建筑商及开发商开展PC构件销售供应业务。报告期内，公司设立在成都金堂、江苏仪征的房屋智造工厂成功试产，与前期投产的武汉江夏、青岛即
24、墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗等共9个工厂一起，为各工厂周边200公里覆盖范围的客户提供一体化房屋智造服务。3、现代农业业务现代农业业务：公司现代农业业务以“虾稻共作、稻鱼综合种养”为主，业务集中在湖北省内。报告期初，公司在湖北省洪湖及监利两市共计经营流转土地8.5万亩，2020年10月根据公司战略调整启动土地退租，逐步向“轻资产”经营模式转型。截止2020年末完成6.4万亩土地退租，剩余2.1万亩流转土地、5个“双水双绿”农业种养殖基地。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产主要资产 重大变化说明重大变
25、化说明 股权资产 本期末公司长期股权投资为 16,187.61 万元,年初为 4,467.25 万元,较年初增加 262.36%，主要系本公司根据合作协议对杭州锦云澜天里项目追加投资11,880 万元所致。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 固定资产 本期末公司固定资产为258,623.53万元,年初为225,335.59万元,较年初增加14.77%，无重大变化。无形资产 本期末公司无形资产为 48,740.91 万元,年初为 52,902.24 万元,较年初减少7.87%，无重大变化。在建工程 本期末公司在建工程为122,443.26万元,年初为165,141.36万元
26、,较年初减少25.86%，主要系生产基地的在建工程转入固定资产所致。预付款项 本期末公司预付款项为 35,913.11 万元,年初为 98,208.28 万元,较年初减少63.43%，主要系预付款项本期结算所致。其他应收款 本期末公司其他应收款为312,062.03万元,年初为215,939.03万元,较年初增加 44.51%，主要系应收股权转让款增加所致。长期应收款 本期末公司长期应收款为 111,979.08 万元,年初为 50,926.41 万元,较年初增加 119.88%，主要系应收 PPP 项目工程款增加所致。其他非流动金融资产 本期末公司其他非流动金融资产为 18,669.45 万
27、元,年初为 51,485.29 万元,较年初减少 63.74%，主要系理财和信托产品期后赎回的部分转入交易性金融资产以及公允价值变动所致。长期待摊费用 本期末公司长期待摊费用为 6,124.82 万元,年初为 25,392.74 万元,较年初减少 75.88%，主要系农业土地退租，将已投入的农田改造费用一次性计入当期损益所致。其他非流动资产 本期末公司其他非流动资产为 7,167.52 万元,年初为 30,151.85 万元,较年初减少 76.23%，主要系预付设备款转入在建工程项目所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 报告期内，公司
28、核心竞争力未发生重大变化，主要包括以下几点：1、积极的企业文化：、积极的企业文化：美好价值观是公司发展的源动力。公司以“美好心灵，美好人生，让更多人生活更美好”为发展使命，以“促社会，宠用户，助伙伴，帮同事，爱家人”为行为准则，积极践行“爱心、奉献、互助、共享”的价值理念，致力于将城乡建设成长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾，为社会、为股东创造价值。2020年，公司启动价值观升级，在坚持“用户第一”、“合作者共赢”的基础上，结合业务发展需要，进一步将“奋斗者为本”、“自我批判”、“坦诚信任”、“创新应变”、“追求卓越”等纳入价值观体系。2、明确的业务发展格局：、明确的业务发展格局：公司将装配
29、式建筑、房产开发等业务整合为一体化房屋智造业务，形成了以房屋智造为主业，现代农业为辅的发展格局。房屋智造业务，通过一体化业务模式推进房地产业务与装配式建筑业务的融合发展，做“美好房屋智造者”；现代农业业务，美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 以“虾稻共作”为切入点，探索轻资产运作思路下的联盟发展模式，做“现代农业实践者”。3、一体化房屋智造业务模式，让房地产业转型为智造业：、一体化房屋智造业务模式，让房地产业转型为智造业：房屋智造业务以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方式实现可拎包入住房屋的规模化智能建造。与投资商开展 SEPC 代开发业务、
30、与开发商开展 EPC 业务、与建筑商及开发商开展 PC 构件销售供应业务。提升全维客户满意度，加速行业发展，推动产业升级。（1）先进）先进的技术体系：的技术体系：公司推广的叠合剪力墙技术体系于 2017 年自德国引进，在高装配率施工方面具有领先优势。相较国内目前普遍应用的实心剪力墙技术体系而言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，PC 构件自重轻、易于吊装等特点。为大力推广装配式叠合剪力墙技术，公司联合同济大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，已完成和在研课题 60 余项，已累计申报专利 135 项，获得授权 101 项。作为主编
31、单位已发布或在编叠合墙技术标准 10 余部，实现叠合剪力墙结构在 7 度设防烈度区适用高度达 100 米。（2）数字化房屋设计能力：）数字化房屋设计能力：公司拥有相关业务资质和成熟的基于 BIM 平台的设计、建造及供应链管理应用能力，在全国 15 个核心城市注册设计分院，能够为建筑工程项目提供设计一体化全过程服务。（3）智能化全自动生产线：）智能化全自动生产线：公司引进欧洲艾巴维、沃乐特生产线和 BOS、MES 智能中央控制系统，全流程运用整合了 BIM 和供应链管理的 Myhome-YTWO 企业级云平台进行管理。目前公司已在全国各中心城市投资建设 13 座产能大、技术先进、智能化程度高的房
32、屋智造工厂，自动化率接近 100%。13 座工厂的 PC 构件设计年产能合计可达 360 万 m3，最大可装配拎包入住的房屋面积 4,800 万 m2。（4）装配建设能力：）装配建设能力：公司通过全面技能培训、军事化管理，将传统建筑工人转变为产业技能工人，拥有一支作风顽强、技能过硬的自有装配师队伍，可以有效保证现场装配施工的安全性和效率。（5）装配式装修能力：）装配式装修能力：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开展技术合作，以工业化方式推动装修标准化。通过构建装配式结构实现能力与装配式装修实现能力，推动装配式建筑行业全面发展。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 第
33、第四节经营情况讨论与分析四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求。1、报告期行业发展回顾报告期行业发展回顾（1）房地产行业 2020 年，面对新冠疫情的挑战，国内经济表现出非凡韧劲。经济维稳措施与流动性宽松的共同作用下，全国土地及商品住宅市场有力复苏，商品住宅销售面积及金额均创新高。从政策端看，尽管受疫情影响，保增长压力大，中央仍多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，“稳地价、稳房价、稳预期”仍是全年房地产政策主轴。特别是进入下半
34、年，房地产金融监管进一步强化，9 月份出台“三条红线”融资监管新规倒逼房企降杠杆，12 月底出台银行贷款集中度管理，从资金监管角度防止资金过渡流入房地产行业，力促市场理性回归，房地产长效机制继续加速建立，为市场长期稳定健康发展奠定更坚实的基础。从土地端看，2020 年，全国房地产开发投资 14.1 万亿元，同比增长 6.7%，其中，住宅投资 10.4 万亿元，同比增长 7.6%。疫情重振的相关经济政策出台后，全国重点城市成交楼面地价持续走高，9 月发布的“三道红线”对土地市场进行了理性“降温”，土地成交溢价率有所回落，但房企对优势城市、优势区域的土地争夺仍然激烈，长三角、粤港澳大湾区“地王”频
35、出，长三角住宅用地溢价幅度最大，大湾区深圳、东莞等优势城市住宅用地溢价也较多。从销售端看，据国家统计局和克而瑞数据显示，2020 年，全国商品房销售面积 17.6 亿平米，同比增长 2.6%；商品房销售额为 17.4 万亿，同比增长 8.7%。各梯队城市表现进一步分化，一线城市疫情后市场快速回温，新建商品住宅销售面积同比上涨 14.3%，销售价格同比上涨 3.9%。二线部分城市政策收紧后，市场有所降温，新建商品住宅销售面积同比下降 9.8%，销售价格同比上涨 4.0%。三线城市新建商品住宅销售面积同比上涨 3.1%，销售价格同比上涨 3.5%。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文
36、 14 （2）装配式建筑行业 装配式建筑政策方面，2020 年，中央层面持续出台相关政策，推进装配式建筑行业的发展。2020 年 7 月，住建部等 13 部委印发关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见，提出要加快建筑工业化升级，大力发展装配式建筑，推动建立以标准部品为基础的专业化、规模化、信息化生产体系。2020 年 8 月，住建部等 7 部委印发绿色建筑创建行动方案，提出要推广装配化建造方式，大力发展装配式建筑，推动装配式装修，打造装配式建筑产业基地，提升建造水平。2020 年 8 月，住建部等 9 部委印发关于加快新型建筑工业化发展的若干意见（试行），提出加强系统化集成设计、优化构
37、件和部品部件生产、推广精益化施工、加快信息技术融合发展、创新组织管理模式、强化科技支撑、加快专业人才培育、开展新型建筑工业化项目评价、加大政策扶持力度，以新型建筑工业化带动建筑业全面转型升级，打造具有国际竞争力的“中国建造”品牌，推动城乡建设绿色发展和高质量发展。装配式建筑市场方面，2020 年，是“十三五”规划的收官之年，据住建部发布消息，全国新开工装配式建筑共计 6.3 亿，较 2019 年增长 50%，占新建建筑面积的比例约为 20.5%，完成了“十三五”装配式建筑行动方案确定的到 2020 年达到 15%以上的工作目标。从结构形式看，新开工装配式混凝土结构建筑 4.3 亿，较 2019
38、 年增长 59.3%，占新开工装配式建筑的比例为 68.3%；装配式钢结构建筑 1.9 亿，较 2019 年增长 46%，占新开工装配式建筑的比例为 30.2%。此外，随着政策驱动和市场内生动力的增强，装配式建筑相关产业发展迅速。截至 2020年，全国共创建国家级装配式建筑产业基地 328 个，省级产业基地 908 个。在装配式建筑产业链中，构件生产、装配化装修成为新的亮点。其中，构件生产产能和产能利用率进一步提高，全年装配化装修面积较 2019 年增长 58.7%。（3）现代农业行业 一方面，各级政策利好农业发展。国家层面，2020 年中央一号文件出台一系列政策举措，保障重要农产品有效供给，
39、促进农民持续增收，其中，稳定粮食生产，推广种养结合模式；通过订单农业、入股分红、托管服务等方式，将小农户融入农业产业链；继续调整优化农业结构，加强绿色食品、有机农产品、地理标志农产品认证和管理，打造地方知名农产品品牌，增加优质绿色农产品供给等，为公司以轻资产模式发展指明了方向。湖北省层面，自 2018 年以来，连续推出“双水双绿发展体系”、“虾稻共作、稻渔种养”模式三年行动方案、“虾稻共作稻渔种养”产业规划等政策文件，在政策层面提供了支撑。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 另一方面，小龙虾市场、大米市场面临不同挑战。小龙虾市场方面，2020 年初发生新冠肺炎疫情，疫情严
40、控阶段正值小龙虾养殖期，导致小龙虾养殖在原材料供应、劳动力供应、生产管理方面遇到多重阻碍，同时，疫情的发生对餐饮行业产生较大冲击，对小龙虾的消费产生了不利影响。大米市场方面，国家统计局数据显示，2019 年我国大米实际产量为 10,787.1万吨，2020 年我国大米实际产量回升至 10,983.6 万吨。我国大米加工企业多为中小企业，资源综合利用水平差，产能利用率低与产能过剩问题同时存在。大米加工企业“小、散、低”，缺乏具有自主知识产权、自有品牌、具有核心竞争力的大型龙头企业。据智研咨询数据，2018年中国粮油控股大米加工及贸易总销量同比增长 29.7%至 338.9 万吨，作为我国大米加工
41、产业的翘楚，与庞大的市场体量相比，其市场份额依旧不到 4%。2、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析 公司房地产业务主要集中在武汉、合肥等新一线城市和长三角地区。2020 年武汉房地产市场先抑后扬，年初在疫情冲击下陷入低谷，此后又在政策支持和诸多房企弃价保量的策略下，实现供应、去化双走高。全年武汉新建商品房成交 20.12 万套，面积 2,214 万平方米，分别较 2019 年下滑 17%和 16%。其中，新建商品住房成交 17.54 万套，面积 1,961 万平米，虽然均为 2019 年总量的 84%，但仍居全国城市住房销售面积第一位。公司深耕武汉多年
42、，2020 年以签约备案金额 33.68 亿元成绩，位列亿房研究中心公布武汉房企销售 20 强内。2020 年合肥房地产投资开局低迷、随着疫情缓解市场逐步回稳，商品房销售强势反弹，市场投资需求信心显著增强，总体呈现平稳健康发展。全年新建商品住宅销售备案 13.53 万套，销售备案面积为 1,519.01 万平方米，比去年同期上升 31.30%。公司继 2019 年开发了网红楼盘美好紫蓬山壹号后，报告期内在合肥市场推出了云谷路壹号项目，再度成为热销楼盘。2020 年，在长三角城市群中，上海人口政策边际放松，杭州、宁波等主要城市常住人口持续增长，区域市场热度不减，供销两端在疫后率先复苏，核心城市带
43、动周边城市普涨。土地市场上，上海地价涨幅达 42%，南通、无锡等城住宅土地成交均价同比涨幅在 35%以上，土地成交溢价率在 20%及以上。销售市场上，上海、杭州、南京均走出 2017 年调控以来的低点，同比实现持平或小幅增长；区域内，其他中小城市也出现轮动上升势头，公司在嘉兴市开发的锦棠府项目、杭州市临安区开发的美晟府、江阴市开发的美宸雅苑等项目，均实现了清盘或基本清盘。美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 16 装配式建筑业务方面，公司在 2018 年投产武汉江夏工厂、青岛即墨工厂等 2 座工厂，2019年投产河南新乡、湖北荆州、合肥肥东、重庆江津、长沙汨罗等 5 座工厂，在此
44、基础上，2020年新投产了成都金堂、江苏仪征 2 座工厂。从装配式建筑市场格局看，2020 年，京津冀、长三角、珠三角等重点推进地区新开工装配式建筑占全国的比例为 54.6%，积极推进地区和鼓励推进地区占 45.4%，重点推进地区所占比重较 2019 年进一步提高。其中，上海市新开工装配式建筑占新建建筑的比例为 91.7%，北京市 40.2%，天津市、江苏省、浙江省、湖南省和海南省均超过 30%。按照 200 公里的服务半径，公司已实现了对全国绝大部分装配式建筑占新建建筑比例 30%以上城市的覆盖。从装配式建筑政策导向和市场应用来看，目前各地国标 A 级及以上装配式建筑示范项目较为稀少，尚不能
45、充分发挥示范引领作用。公司以国标 A 级示范项目为业务突破口，依托装配式叠合剪力墙技术体系；运用 BIM-LOD400 的全过程设计，以数字化手段实现建筑、结构、设备管线、装修等多专业一体化集成设计；创新搭建装配式建筑智能建造云管理平台，实现从虚拟建造到实体建造全流程监控与管理；实现项目进度、成本、施工平面、施工方案、质量、安全等方面的数字化、精细化和可视化管理，提高本项目建造的装配效率、质量和管理水平。依托这一体系，后续还可继续向国标 AA 级、AAA 级装配式示范项目进行升级迭代。通过国标 A 级装配式示范项目的打造，一方面解决了各地政府在建筑产业转型升级和装配式建筑示范引领的痛点，另一方
46、面，能够为各地带来的高品质、高性价比的装配式建筑住宅产品，满足用户真实住房需求。2020 年，公司国标 A 级装配式建筑示范项目先后落地的有合肥美好云谷路壹号、重庆美好天赋、武汉公园壹号、无锡柏翠、黄石半山云庭、重庆美好时光。其中，合肥美好云谷路壹号项目于 2020 年 12 月 18 日首开，通过创新的拎包入住，以全装全配住宅产品获得市场充分认可，目前住宅部分已基本完成去化。3、报告期管理层的经营与管理对策、报告期管理层的经营与管理对策 报告期内，公司建立多项举措降低年初新冠疫情对生产经营所造成的不利因素影响，坚持以美好价值观为引领，以战略落地为目标，以“高满意、低成本、快速度、薄利润、大规
47、模、广服务”为经营方针，紧紧围绕“稳经营、强管理、夯基础、建优势”的工作方向，扎实开展各项经营工作。主要做了以下几方面工作：“稳经营”方面，2020 年 12 月公司分别签订了安徽合肥名流等三家子公司的股权转让协议，上述项目转让的业务实质是公司一级开发业务的具体成果，通过一级土地整理服务或股权转让方式实现投资收益，提升资产流动性和运营效率。“强管理”方面，引进战略咨询机美好置业集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 17 构打造一体化流程，全面梳理业务流程、审批流程，完善了一体化业务模式的标准制度体系。“夯基础”方面，开展施工能力提升、产品库建设等多项行动，推出了智能建造试点和畅销项目库
48、2.0 版。“建优势”方面，继续强化先进的技术体系、智能工厂和一体化的房屋建造模式，推动形成整体解决方案的体系优势，确保公司在装配式建筑行业技术、模式和体系等方面持续领先。报告期内，公司稳健推进存量房产业务销售、交付，全年实现房产签约 67.23 亿元，销售面积 58.15 万 m2；同时，公司进一步深化对房屋智造一体化业务模式的实践，从年中起，充分发挥公司在装配式叠合剪力墙技术体系上的优势，聚焦打造国标 A 级装配式建筑示范项目。全年获取国标 A 级示范项目 6 个。继控股子公司美好装配于 2020 年 9 月被认定为国家级“装配式建筑产业基地”之后，公司在重庆市江北区开发的“重庆美好天赋项
49、目”于 2021 年2 月被列为住建部智能建造试点项目之一，这是国家相关业务主管部门对于公司在发展装配式建筑方面所做工作的肯定，进一步增强了公司坚持一体化房屋智造业务，让房地产业转型为智造业的信心。公司现代农业业务在报告期内受新冠疫情和洪涝灾害影响，生产、销售面临较大挑战。管理层积极应对，通过调整水稻种植品种、洪灾后全力抗灾保苗、及时排涝抢种、翻秋补种等一系列措施，保障水稻生产和小龙虾养殖。其中，监利分公司水稻亩均产量由 2019 年的464 斤/亩增长至 873 斤/亩。同时，公司通过广泛开展内外部调研，基于内外部环境研判，于2020 年末对现代农业业务进行战略调整，将大部分租赁土地进行了退
50、租，调整后农业板块将由大规模种养下的自主经营模式转向轻资产运营发展模式，努力提升技术研发、生产服务、品牌营销三个关键环节的价值创造水平。4 4、公司装配式建筑业务项目情况、公司装配式建筑业务项目情况 （1）未完工项目情况 区域 未完工项目数量（个）项目合同金额（万元）累计确认收入（万元）未完工部分金额（万元）武汉 9 244,827 87,965 148,945 合肥 2 74,542 12,517 60,898 苏州 2 33,233 6,085 26,600 青岛 4 15,900 9,788 5,231 济南 3 28,251 11,918 15,260 荆州 1 9,058 666 8
