1、2022 年年度报告 1/273 公司代码：603682 公司简称：锦和商管 上海锦和商业经营管理股份有限公司上海锦和商业经营管理股份有限公司 20222022 年年度报告年年度报告 2022 年年度报告 2/273 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性性、准确准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议
2、。董事会会议。三、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报的审计报告。告。四、四、公司负责人公司负责人郁敏珺郁敏珺、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王晓波王晓波及会计机构负责人（会计主管人及会计机构负责人（会计主管人员）员）吕思柔吕思柔声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2022年度暂不实施现金分红，暂不实施公积金
3、转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其是否存在被控股股东及其他他关联方非经营性占用资金情况关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 详见本报告第三节“经营
4、情况讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。2022 年年度报告 3/273 十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年年度报告 4/273 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.12 第四节第四节 公司治理公司治理.35 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.55 第六节第六节 重要事项重要事项.59 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.97 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.103 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.104 第十节第十
5、节 财务报告财务报告.104 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签字并盖章的财务报表 载有会计师事务所、注册会计师签字并盖章额审计报告原件 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原件 2022 年年度报告 5/273 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、锦和商管 指 上海锦和商业经营管理股份有限公司 报告期、本期 指 2022 年度 报告期末 指 2022 年 12 月 31 日 元 指 人民币 证监会 指 中国证券监督管理委员会 北京盛煦 指
6、 北京盛煦企业管理咨询有限公司 广电浦东 指 上海广电股份浦东有限公司 南京广电 指 南京广电锦和投资管理有限公司 锦和房地产经纪 指 上海锦和房地产经纪有限公司 北京锦越 指 北京锦越商业管理有限公司 上海浙锦 指 上海浙锦企业管理有限公司 上海锦励 指 上海锦励实业有限公司 杭州精文 指 杭州精文文广投资有限公司 宁海心泉 指 宁海县心泉旅游发展有限公司 懋居物业 指 上海懋居物业管理有限公司 邸嘉物业 指 上海邸嘉物业管理有限公司 上海盛煦 指 上海盛煦企业管理咨询有限公司 北京安平恒美 指 北京安平恒美艺术品有限公司 锡阁物业 指 北京锡阁物业管理有限公司 翌里物业 指 上海翌里物业管
7、理有限公司 铂鼎物业 指 上海铂鼎物业管理有限公司 上海佰舍 指 上海佰舍企业管理有限公司 丰明物业 指 上海丰明物业管理有限公司 新昌锦睿 指 新昌县锦睿旅游开发有限公司 翌成公寓 指 上海翌成公寓管理有限公司 潼翊实业 指 上海潼翊实业有限公司 新荟园壹 指 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 北京亿鹏 指 北京亿鹏城市更新科技发展有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海锦和商业经营管理股份有限公司 公司的中文简称 锦和商管 公司的外文名称 SHANGHAI GOLDEN UNION COMMERCIAL MAN
8、AGEMENT CO.,LTD.2022 年年度报告 6/273 公司的外文名称缩写 GOLDEN UNION 公司的法定代表人 郁敏珺 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 WANG LI(王立)严一丹 联系地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 电话 021-52399283 021-52399283 传真 021-52385827 021-52385827 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼 公司注册地址的历史变更情况 上海市徐汇区田林路140号1
9、4号楼 公司办公地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 公司办公地址的邮政编码 200233 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海
10、市黄浦区南京东路 61 号 签字会计师姓名 任家虎、吴海燕 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信建投证券股份有限公司 办公地址 上海市浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 2203 室 签字的保荐代表人姓名 赵润璋、朱明强 持续督导的期间 2020 年 4 月 21 日至 2022 年 12 月 31 日 2022 年年度报告 7/273 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 营 业 收入 881,748,840.98 908,
11、759,534.64-2.97 739,262,605.41 归 属 于上 市 公司 股 东的 净 利润 97,037,443.74 124,064,165.93-21.78 156,135,098.46 归 属 于上 市 公司 股 东的 扣 除非 经 常性 损 益的 净 利润 39,345,549.52 67,790,472.80-41.96 116,344,645.11 经 营 活动 产 生的 现 金流 量 净额 582,376,996.65 422,171,890.69 37.95 206,626,097.49 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（%）2020年末 归 属
12、 于上 市 公司 股 东的 净 资产 1,123,775,084.83 1,129,504,765.93-0.51 1,545,208,964.87 总资产 5,263,068,354.48 5,357,244,318.70-1.76 1,871,335,564.78 2022 年年度报告 8/273 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%)2020年 基本每股收益（元股）0.21 0.26-19.23 0.35 稀释每股收益（元股）0.21 0.26-19.23 0.35 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.08 0.14-42
13、.86 0.26 加权平均净资产收益率（%）8.68 11.18 减少2.50个百分点 10.67 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）3.61 6.26 减少2.65个百分点 7.95 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内营业收入较上年同期减少主要系受疫情影响部分项目出租率下降所致。报告期内归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少主要系受疫情影响出租率下降、工程进度慢于预期导致承租运营及委管项目招商慢于预期、在建项目投资收益拖累所致。报告期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少主要系受疫情影响出租率下降、工程进度慢于预期导致承
14、租运营及委管项目招商慢于预期、在建项目投资收益拖累所致。报告期内经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加主要系去年开拓新项目支付项目保证金所致。报告期内扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）较上年同期减少主要系受疫情影响出租率下降、工程进度慢于预期导致承租运营及委管项目招商慢于预期、在建项目投资收益拖累所致。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时
15、按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上属于上市公司股东的净资产差异情况市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 2022 年年度报告 9/273 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2022 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营 业 收入 261,351,671.27 259,314,044.09 177,832,969.26 18
16、3,250,156.36 归 属 于上 市 公司 股 东的 净 利润 31,502,809.20 31,767,988.56 23,808,892.62 9,957,753.36 归 属 于上 市 公司 股 东的 扣 除非 经 常性 损 益后 的 净利润 18,920,091.04 18,099,716.21 8,506,271.99-6,180,529.72 经 营 活动 产 生的 现 金流 量 净额 159,303,248.25 84,676,650.61 173,011,404.52 165,385,693.27 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项
17、目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用）2021 年金额 2020 年金额 非流动资产处置损益-1,864,863.79 固定资产报废-3,015,014.91-3,806.56 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府14,951,690.50 政府补11,260,975.74 19,089,456.84 2022 年年度报告 10/273 补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 助 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
18、用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金4,60
19、8,795.62 理财收益 5,600,238.43 11,692,494.22 2022 年年度报告 11/273 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 55,641,575.98 主要系越界创意园房屋拆除补偿款 49,488,920.46 22,047,044.73 其他符合非经常性损益定
20、义的损益项目 3,213,861.27 主要系增值税进项税加计抵减 5,445,354.69 因追加投资等对非同一控制下的被投资方实施控制，购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额产生的投资收益；4,400,000.00 减：所得税影响额 18,931,442.98 17,023,814.54 13,013,369.74 少数股东权益影响额（税后）-72,277.62 -117,033.26 21,366.14 合计 57,691,894.22 56,273,693.13 39,790,453.35 2022 年年度报告 12/273
21、 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 其他非流动金融资产 4,160,662.00 3,842,300.00-318,362.00-318,362.00 交易性金融资产 70,220,000.00 100,096,062.79 29,876,06
22、2.79-123,937.21 合计 74,380,662.00 103,938,362.79 29,557,700.79-442,299.21 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 报告期内，公司实现营业收入 88,174.88 万元,同比下降 2.97%；归属于上市公司股东的净利润 9,703.74 万元，同比下降 21.78%。单位：万元 主要会计数据 本报告期 上年同期 同比上年同期增减（%）主要动因 营业收入 88,174.88 90,875.95-2.97 主要系受疫情影响部分项目出租率下降
23、所致 归属于上市公司股东的净利润 9,703.74 12,406.42-21.78 受疫情影响出租率下降、工程进度慢于预期导致承租运营及委管项目招商慢于预期、在建项目投资收益拖累所致。公司自 2021 年度第一季度报告起按新租赁准则要求进行财务报表披露，考虑到新租赁准则对公司财务报表的影响，且公司主营业务承租运营模式下需要公司投入装修改造，公司对标境内和境外上市的可比公司，公司管理层认为，“折摊息税前2022 年年度报告 13/273 利润（EBITDA）”和“经调整折摊息税前利润（adjusted EBITDA）”是衡量公司实际经营表现更为贴切的指标。折摊息税前利润为行业内多家公司所引用，折
24、摊息税前利润复原了公司折旧摊销等非现金项支出，剔除了资本结构影响及财务利息收益，且还原了企业所得税对净利润的影响，是更好地衡量公司主营业务经营表现的指标。折摊息税前利润定义如下：本报告期内，公司折摊息税前利润约 7.94 亿元，较 2021 年折摊息税前利润上升约 0.88 亿元，同比增长 12.46%。其中，2022 年财务利息支出为租赁负债余额产生的利息并扣减财务利息收入，公司实际有息负债仍为零（0）。若扣除新租赁准则影响，经调整折摊息税前利润 3.53 亿元，较 2021 年折摊息税前利润上升约 0.08 亿元，同比增长 2.32%。执行新租赁准则后，“经调整折摊息税前利润”是公司管理层
25、日常关注的重要经营指标。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 我国仍处于城市快速发展的阶段，截至 2022 年末，常住人口城镇化率为65.22%、部分东部沿海城市已超 70%、城镇年新增就业 1206 万人，城镇人口规模及家庭数量的增加对于城市人居环境、建成区物质空间形态、城市服务功能的重塑和改善提出更高要求。党的二十大报告提出，“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，为新时期推进新型城镇化建设指明了基本方向。折旧摊销息税前利润（EBITDA)经调整
26、折旧摊销息税前利润（adjusted EBITDA)=归属于公司股东的净利润=归属于公司股东的净利润+折旧摊销+其他调整项+财务利息支出（或-财务利息收入）+企业所得税+其他调整项2022 年年度报告 14/273 作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。2.1 2.1 中央层面政策持续出台，注重改造活化既有建筑、盘活存量资产中央层面政策持续出台，注重改造活化既有建筑、盘活存量资产 2021 年，城市更新首次被写入政府工作报告，“十四五”规划纲要亦正式提出实施城市更新行动，标志着其在
27、中央和地方政府工作上的重要程度。同年 8月，住建部正式发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知提出，“留改拆并举，坚持应留尽留，保留利用既有建筑、保持老城区格局尺度、延续城市特色风貌，采用有机更新举措创造城市生命力和活力。”2022 年，中央部委有关城市更新行动的具体政策不断出台，政策侧重“三区一村”改造、存量资产盘活，并继续强调有序推进城市更新行动。7 月，国家发展改革委办公厅发布关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知提出，“对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值，提
28、高回报水平。”；同期，国家发展改革委发布“十四五”新型城镇化实施方案提出，“有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等三区一村的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。”2.2 2.2 重点城市均发布城市更新相关规划，为更新领域提供切实可行的落地方案重点城市均发布城市更新相关规划，为更新领域提供切实可行的落地方案 2022 年，重点一线城市对城市更新行动的指导正从政策层面逐步细化到实操层面，并已出台多项关于城市更新的政策，为下一步城市更新的落地和推进提供了有力的支持。以公司布局的重点城市为例：北京市出台了北京市
29、城市更新条例、北京十四五时期城市更新规划、关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)、关于促进本市老旧厂房更新利用的若干措施等一系列政策。其中北京市城市更新条例于 11 月 25 日正式通过，该条例为北京首个将城市更新提升到立法层面，内容涉及城市更新规划、城市更新主体、城市更新实施、城市更新保障、监督管理、法律责任等。本次条例的出台为以老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施为主的存量空间提供了城市更新的细化指引和法律保障。具体来看，条例为产业空间更2022 年年度报告 15/273 新内建筑用途转换、土地用途兼容、容积率、土地使用权到期的延期规定等具体操作层面做了更为灵活的指引
30、。上海市于 2021 年制定了上海市城市更新条例，为落实更新条例，政府部门进一步出台了上海市城市更新指引等相关配套文件，其在原有条例内容细化的基础上，重点说明了城市更新的具体工作原则、更新目标及重点任务。其中针对产业园用地，指引专门新增了对于低效产业用地按照“一地一策”的分类处置原则，实现低效产业用地盘活，如通过协议转让、物业置换、园区平台回购、结余土地分割转让、节余房屋租赁等盘活方式；对于商业商办存量用地开展利用效率评价，对于未来各主体进行园区更新、盘活低效资产提供了有利借鉴。2.3 2.3 城市更新领域供给和需求城市更新领域供给和需求均存在较大市场空间，均存在较大市场空间，政策支持利好商办
31、市场进一步政策支持利好商办市场进一步复苏复苏 供给方面，早期出让或划拨取得的工业用地存在供而未用、闲置或低效利用等状况。据中信建投测算，仅一线城市通过旧工业用地更新，有望释放出逾 8,000 万平方米建筑面积转为文化创意产业园区；另外，位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远，相关建筑或设施等严重老化，致使其丧失招商优势，亟需修整改缮，或引入有经验的市场主体参与楼宇运营管理。城市更新的机会不再局限于工业厂房，存量资源的更新改造空间巨大。需求方面，随着防疫政策优化及“稳增长”助力，中小型企业商办租赁需求有望逐步恢复，但短期内新增商办供应仍将带来一定挑战。其一，疫情防控措施持续优化，对商办租赁市场活跃
32、度的影响将大幅减轻；中央经济工作会议再次保证经济增长的总基调、各地方政府着力推动经济运行，随着市场预期明显转好，市场信心得到恢复，商办租赁需求逐步回暖。同时，数字技术升级及消费者新需求推动新经济业态不断涌现，公司目标客户基数庞大，其规模及租金承受能力相应较高。其二，多项政策发布支持重点产业发展，以产业为主导下的产业空间，即办公租赁市场热度有望提升。同样，文创园区作为产业聚集的重要载体之一，一定程度上受到产业支持政策的影响。以上海地区为例，上海地区正构建“3+6”新型产业体系，即以集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业为引领，以电子信息、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品的六大重点
33、产业。当前，公司的租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传2022 年年度报告 16/273 统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司正在形成有力的产业资源集聚，未来也将持续吸引新企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。其三，疫情致使租户更重视办公环境的安全和健康意识，倾向于选择低密度、绿色、健康及安全的办公环境。多家三方机构就疫情后商办市场调研显示，后疫情时期，办公租户倾向于考虑降低人均办公密度，增加员工人均办公空间；部分位于成熟商务区块的跨国企业希望在新兴商务园区分拆设立第二个办公场所，以控制成本同时维持业务发展。该部分诉求也
34、将进一步有利于公司在管商写物业和园区的运营。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司所处的城市更新领域，伴随中国城镇化进程的不断推进，以往城市化进程中“增量开发”、“外延扩张”为主的做法已逐步被“存量盘活”、“内涵提升”替代，一线城市面临传统商圈和存量产业用地等建筑物的转型升级，从而促进城市的可持续发展。报告期内，公司秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，坚持聚焦主业发展，整合内外资源，提高整体运营水平和运营效率；加强团队专业水平建设，提升专业化管理能力，新增委托管理项目多个、推进多个运营项目的招商进度、营造良好的商办园区环境，彰显“发现价值、创造价值、提
35、升价值”的公司使命。此外，公司证券简称亦从“锦和商业”变更为“锦和商管”，意在彰显自身于城市更新领域中的“有效盘活存量资源”轻资产运营商特色。公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。截止本报告期末，公司在管项目 73 个，在管面积逾 131 万平方米。1.1.承租运营承租运营 公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和
36、后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业2022 年年度报告 17/273 服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有 42 个，可供出租运营的物业面积约 71 万平方米。2.2.受托运营受托运营 公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有 28 个，可供出租运营的物业面积约 48 万平方米。3.3.参股运营参股运营 公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承
37、租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有 3 个，可供出租运营的物业面积约 12 万平方米。根据中国证监会上市公司行业分类指引，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1.1.全价值链集成管理体系优势全价值链集成管理体系优势 公司自 2007 年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、
38、招商、运营。全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。1）项目资源获取及定位优势 公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。2022 年年度报告 18/273 项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项
39、目的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。2）项目设计与改造能力 在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地域特色及客户诉求对其优
40、化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。3）招商优势 公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。4）智慧化运营优势 公司依托于
41、自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。2.2.品牌优势品牌优势 随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自 2007 年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌2022 年年度报告 19/273 “越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标
42、，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。3.3.区域规模优势区域规模优势 经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末，公司在管项目 73 个，在管面积逾 131 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海 62 个项目，北京 8 个项目，杭州 2个项目，南京 1 个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优
43、势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 88,174.88 万元,同比下降 2.97%；归属于上市公司股东的净利润 9,703.74 万元，同比下降 21.78%；经营活动产生的现金流量净额58,237.69 万元，同比上升 37.95%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数
44、 变动比例（%）营业收入 881,748,840.98 908,759,534.64-2.97 营业成本 524,061,372.47 551,618,509.04-5.00 销售费用 34,105,359.55 24,484,043.96 39.30 管理费用 85,892,664.58 81,168,267.23 5.82 财务费用 169,106,959.82 152,014,184.96 11.24 研发费用 2,029,872.33 1,407,579.31 44.21 经营活动产生的现金流量净额 582,376,996.65 422,171,890.69 37.95 投资活动产生的
45、现金流量净额-110,624,919.21-297,716,141.52 不适用 筹资活动产生的现金流-462,834,236.16-506,514,544.75 不适用 2022 年年度报告 20/273 量净额 营业收入变动原因说明：主要系受疫情影响部分项目出租率下降所致。营业成本变动原因说明：主要系受疫情影响部分项目出租率下降所致。销售费用变动原因说明：主要系去年完成多笔并购合并报表范围扩大所致。管理费用变动原因说明：本报告期无重大变化。财务费用变动原因说明：主要系去年完成多笔并购及新项目的开拓导致本期未确认融资费用的增加所致。研发费用变动原因说明：主要系本报告期公司研发人员费用增加所致
46、。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系去年开拓新项目支付项目保证金所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系去年同期公司完成多项并购业务支付股权收购款所致。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系受疫情减免影响，物业持有方租金减免导致支付租金减少所致。本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 88,174.88 万元,同比下降 2.97%；营业成本为52,406.14 万元，同比下降 5.00%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、
47、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）商务服务业 881,748,840.98 524,061,372.47 40.57-2.97-5.00 增加1.27 个百分点 其中：租赁 659,915,215.90 376,217,616.63 42.99-1.45 0.43 减少1.07 个百分点 物业服务及其他 221,833,625.08 147,843,755.84 33.35-7.23-16.48 增加7.38 个百分点 主营业务
48、分地区情况 分地营业收入 营业成本 毛利率营业收营业成毛利率比2022 年年度报告 21/273 区（%）入比上年增减（%）本比上年增减（%）上年增减（%）上海 720,652,429.69 428,225,722.78 40.58-3.35-2.67 减少0.41 个百分点 苏州 19,139.64 2,576.56 86.54-99.56-99.94 增加94.08 个百分点 杭州 41,092,187.22 22,751,947.75 44.63-32.77-46.88 增加14.70 个百分点 南京 1,936,084.86 1,928,386.01 0.40-17.70 6.77 减
49、少22.83 个百分点 北京 118,048,999.57 71,152,739.37 39.73 23.76 14.08 增加5.12 个百分点 合计 881,748,840.98 524,061,372.47 40.57-2.97-5.00 增加1.27 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明 无 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本
50、比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 商务服务业 524,061,372.47 100.00 551,618,509.04 100.00-5.00 2022 年年度报告 22/273 成本分析其他情况说明 无 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.
