1、1 深圳市振业深圳市振业(集团集团)股份有限公司股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2022021 1 年年 0 03 3 月月 深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人李伟、
2、分管会计工作负责人毛咏公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人毛咏梅及会计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。梅及会计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资
3、者注意投资风险。承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3 3号号上市公司从事房地上市公司从事房地产业务的披露要求。产业务的披露要求。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以20202020年总股本为基数，向年总股本为基数，向
4、全体股东每全体股东每1010股派发现金股利股派发现金股利1.931.93元（含税），不送红股，不以公积金转增股元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。本。深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.9 第四节 经营情况讨论与分析.10 第五节 重要事项.26 第六节 股份变动及股东情况.38 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.43 第八节 公司治理.50 第九节 财务报告.56 第十节 备查文件目录.163 深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 4 释
5、义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司 深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深振业 股票代码 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公
6、司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有）SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.公司的法定代表人 赵宏伟 注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 办公地址的邮政编码 518057 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨晓东 罗丽芬 联系地址 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生
7、态园 11 栋 A 座 42-43 层 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 电话（0755）25863893（0755）25863061 传真（0755）25863012（0755）25863012 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300618831041G 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东
8、的变更情况（如有）2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 6 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所办公地址 深圳市福田区深南中路 2002 号中核大厦 9 层 签字会计师姓名 黎明、陈子涵 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适
9、用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元）2,934,733,294.89 3,731,330,139.73-21.35%2,511,844,429.36 归属于上市公司股东的净利润（元）864,638,857.34 801,163,074.41 7.92%874,243,319.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）835,474,937.00 779,466,306.30 7.19%870,668,579.77 经营活动产生的现
10、金流量净额（元）-167,505,495.30 -194,256,904.36 13.77%1,606,682,376.11 基本每股收益（元/股）0.6405 0.5935 7.92%0.6476 稀释每股收益（元/股）0.6405 0.5935 7.92%0.6476 加权平均净资产收益率 12.26%12.39%-0.13%14.86%2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元）15,434,760,023.28 15,745,320,850.65 -1.97%13,536,728,184.79 归属于上市公司股东的净资产（元）7,364,438,47
11、9.21 6,735,583,248.30 9.34%6,197,669,182.88 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,349,995,046 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利-用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.6405 深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 7 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与
12、按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度
13、 第三季度 第四季度 营业收入 652,209,471.04 549,616,093.12 401,632,163.88 1,331,275,566.85 归属于上市公司股东的净利润 127,952,311.57 89,467,867.12 293,012,176.47 354,206,502.18 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 135,475,105.96 73,140,462.24 286,310,965.59 340,548,403.21 经营活动产生的现金流量净额-247,987,932.92 13,060,753.00 190,801,731.23-123,380,0
14、46.61 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-7,848.33-90,530.52-84,310.83-深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 8 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益-147,024.89-除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
15、易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 42,962,878.21 29,021,753.33 1,439,539.86-单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 155,000.00 9,057,155.10 1,715,530.51-除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,102,573.23-5,604,544.13 1,774,393.42-减：所得税影响额 11,306,689.84 8,096,038.45 1,211,288.24-少数
16、股东权益影响额（税后）4,741,992.93 2,738,052.11 59,125.27-合计 29,163,920.34 21,696,768.11 3,574,739.45-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。公司报告期不存在非经常性损益项目。深圳
17、市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开
18、发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，实现优势互补。公司紧跟政府的发展战略，与多地政府紧密合作，积极探索城市更新、保障房建设等房地产开发模式，力争实现项目获取方式的多元化。报告期内，公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，目前已取得 5 个代建项目，海乐花园棚改项目已纳入宝安区 2020 年度棚改计划并通过市住建局
19、备案；公司与恒荣集团、远洋集团等多个战略合作伙伴达成协议，积极跟进并推动城市更新项目落地。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司（原深圳市房屋租赁运营管理公司），旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向,牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，进行深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。二、主要
20、资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 固定资产 期末比期初增加 235.36%，主要因存货转入所致。货币资金 期末比期初减少 35.87%，主要因购买理财产品所致。交易性金融资产 期末比期初增加 51.36%，因购买理财产品所致。2 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保
21、障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）宏观经济形势及行业发展状况 2020 年是极不平凡的一年，也是我国实现脱贫攻坚、全面建成小康社会的决胜之年。年初，受新冠肺炎疫情影响，国民经济呈断崖式下滑。随着疫情防控有序开展，各行业纷纷复工复产，财政、货币政策稳健宽松，工业生产、投资、消费节奏加快，年内各项宏观经济指
22、标迅速回升，国民经济复苏平稳有序。截至 2020 年末，我国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP 总量也实现了百万亿的历史性突破。2020 年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的总基调，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，年内相继出台“三道红线”、“五档房贷”，进一步加强对房地产融资、贷款的监管。地方层面继续贯彻落实因城施策方针，加大人才引进力度，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。2020 年，全国商品房销售面积 17.6 亿平方米，销售金额 17.4 万亿元，同比分别增长 2.6%、8.7%；房地产开发投资完成额同比增长 7%，百城房价同比增长 3.46%；土地市场热度小幅
23、回升，百城成交土地年度溢价率为 13.75%。但是，随着融资、贷款政策的落地实施，房企到位资金规模呈现下滑趋势，预计未来房地产开发投资增速、成交土地溢价率或将逐渐回落。2020 年，城市发展步入都市圈时代，区域分化逐渐加剧，住房需求和市场热度主要集中于北京、上海、广州、深圳为核心的一线城市群及武汉、长沙、成都、重庆等热点二线城市群，城市更新及老旧小区改造机会显现。为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，以现有项目所在城市为立足点，深耕粤港澳大湾区城市群，适时进入长三角、成渝等快速发展区域；同时，积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。（二）公司经营与管理
24、情况回顾 2020 年，在疫情冲击以及调控政策频出的不利影响下，公司顶压前行，抗疫情、抓复工、补损失、保目标，取得了较好的业绩表现。全年实现营业收入 29.35 亿元，利润总额 10.89 亿元，归属于母公司股东的净利润 8.65 亿元，加权平均净资产收益率为 12.26%；截至 2020 年 12 月 31 日，公司总资产 154.35 亿元、归属于上市公司股东的净资产 73.64 亿元，资产负债率为 49.22%。1 1、逆势之下促销售，两翼发展超预期、逆势之下促销售，两翼发展超预期 2020 年，面对疫情对项目开发及销售造成的不利影响，公司加快各地区项目开发进度，及时调整营销策略和节奏，
25、加速存量物业去化，2020 年实现合同销售面积 14.62 万平方米，合同销售金额 25.27 亿元，回笼资金 22.28 亿元，分别完成经营发展计划的 71%、77%和 87%。面对物业空置率上升以及租金收缴困难的挑战，公司灵活调整经营策略，拓展招商渠道，出租率及租金收缴率继续稳定在 90%以上，全年实现资产经营收入 8,979 万元，若扣除疫情减免租金影响，本年度租赁收入为 1.14 亿元，较去年实现逆势增长。另外，棚改代建业务持续发力，初具规模，目前已取得 5 个代建项目；公司前期跟进的海乐花园棚改项目已纳入宝安区 2020 年度棚改计划。2 2、战略规划引方向，资源拓展见成效、战略规划
26、引方向，资源拓展见成效 公司深入总结和反思自身情况，客观研究宏观经济及行业趋势，初步确立了“十四五”战略发展目标和实现路径，制定了涵盖产业升级、资本运作、人才发展及内部治理等方面的实施策略，为公司高质量可持续发展指引了方向。作为承上启下的一年，公司持续巩固现有布局，为“十三五”收好尾，并不断挖掘新的项目获取渠道。期内获得长沙天心区土地，新增计容建面 6.8 万平米，预计将取得良好投资收益。公司与恒荣集团、远洋集团等多个战略合作伙伴达成协议，积极跟进并推动城市更新项目落地，为“十四五”开局打下坚实基础。3 3、公开选聘显雄心，人力改革在路上、公开选聘显雄心，人力改革在路上 在市委组织部、市国资委
27、的领导下，公司圆满完成了经营班子市场化选聘工作，成功选聘了 5 位具有丰富管理经验的优秀人才，打造了一支高素质、专业化、年轻化的职业经理人队伍，初步建立了“能上能下、能进能出、差异化薪酬、市场化退出”机制，实现了聘任制和契约化管理。公司全年累计提拔干部 11 名，打通了员工职业上升通道，增强了人才队伍中坚深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 11 力量；积极推进激励约束机制改革，探索推进员工项目跟投制度实施，研究构建薪酬分配与经营业绩、绩效强挂钩的长效激励约束机制，期内发放了董事会特别奖励基金近 90 万元，充分调动员工干事创业的主动性、积极性。4 4、规范运作获认可，管理精度
28、再提高、规范运作获认可，管理精度再提高 一是依法合规，法人治理趋完善。结合监管政策调整及公司实际，修订了公司章程及配套制度文件，夯实了制度基础；增补了公司董事，充实了董事会队伍，优化了董事会结构；大监督体系高质量运行，充分发挥监督制衡作用；高比例派息 2.42 亿元，信息披露真实、准确、完整，全年共发布公告 57 份，连续第 8 年获得深交所最高评级。二是精益管理，全面降本增效。通过精细化审图、规范制度及信息化运作等手段进行项目全成本管控，现场签证合格率达到 100%，变更情况大幅改善，开发成本显著降低；合理筹划纳税，盘活存量资产，增强流动性；强化资金集约化管理，提高使用效率，期内实现理财收益
29、 4,224 万元。5 5、齐心抗疫保复工，扶贫攻坚结硕果、齐心抗疫保复工，扶贫攻坚结硕果 2020 年初新冠肺炎疫情爆发，公司迅速成立疫情防控工作小组，并先后派出 5 批 11 名党员及干部前往一线抗疫，周密部署疫情防控和复工复产工作，全力减轻疫情对公司经营工作的损失。公司响应政府号召，先后为湖北地区捐款 1,000 万元，分批次直接间接减免全国范围内租户租金 2,800 余万元，惠及商户 800 余家。公司继续巩固精准扶贫成果，累计投入资金640 余万元，完善村内基础设施建设、改善居住环境、帮扶困难家庭，帮村民顺利实现产业转型，成功打造了新四村“土鸡一号”品牌，特色种植项目皇帝柑也获得消费
30、者一致好评。截止 2020 年底村集体经济年收入达到了 42 万元，进一步巩固了全面脱贫的成果，公司的扶贫事迹也多次被市国资委及市、县媒体广泛关注和报道。（三）公司项目等业务进展情况 1、新增土地储备项目 序号 城市 宗地/项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）1 长沙 天心区书院路项目 湖南省长沙市天心区书院路东侧 住宅/商服 17,916.41 67,777 挂牌 100%44,515 44,515 2、累计土地储备情况 注：累计土地储备情况为截止到 2020 年 12 月 31 日尚未开发且未取得开工许可证
31、的项目储备。序号 城市 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）1 天津 御湖项目 5.08 15.22 14.68 2 长沙 长沙 振业城 二期别墅组团 4.59 2.52 2.52 3 四期 4.03 12.08 12.08 4 剩余组团 4.88 16.09 16.09 5 天心区书院路项目 1.79 8.15 8.15 6 河源 振业深河湾剩余组团 5.85 22.24 22.24 7 惠州 惠阳 振业城 R 组团 4.71 21.65 21.65 8 E1 组团 2.24 1.04 1.04 9 F1 组团 5.80 11.06 11.06 10 K
32、组团 7.31 11.40 11.40 11 M 组团 0.40 1.05 1.05 合计 46.68 122.29 121.85 深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 12 3、主要项目开发情况 序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益 比例 开工 时间 开工进度 完工 进度 土地 面积（）规划 计容建筑面积（）本期 竣工 面积（）累计 竣工 面积（）预计总投资金额（亿元）累计投资总金额（亿元）1 西安 振业 泊悦府 高陵区泾渭新城陕汽北侧规划路以南、渭华路以西 住宅/商业 100%2020.09 在建 37%29,605 73,400/8.15 3.03 2 南宁 振
33、业 启航城 友谊路吴圩段 33-1号 住宅/商业 97.36%2019.04 在建 62%37,639 112,915/6.92 4.32 3 长沙 振业城三期 B 组团 湖南省长沙市岳麓区 住宅/商业 80%2018.8 在建 83%26,631 80,373 111,624 111,624 6.95 5.74 4 C 组团 2018.8 14,931 47,039/5 深汕合作区 振业时代 花园一期 鹅埠镇深汕大道与创强路交汇处 住宅/商业 100%2017.06 竣工 79%21,240 50,726 60,208 60,208 3.00 2.38 6 振业时代 花园二期 2019.03
34、 在建 81%65,507 166,133/8.50 6.92 7 东莞 清溪景苑 东莞市清溪镇香芒东路北 住宅/商业 100%2020.10 在建 66%28,556 85,668/14.26 9.53 8 河源 深河湾一期 河源市高新区兴业大道东边、科技大道南边 住宅/商业/幼儿园 50%2020.09 在建 51%36,750 62,877/3.94 2.00 9 惠州 惠阳振业城二期 U 组团 惠阳三和经济开发区惠南大道旁惠阳振业城 住宅/商业 87%2020.12 在建 12%69,104 234,290/12.49 1.49 合计 329,963 913,421 171,832 1
35、71,832 64.21 35.41 注：主要项目开发情况为截止到 2020 年 12 月 31 日在建及新竣工项目。4、主要项目销售情况 序号 城市 项目名称 项目业态 权益 比例 计容建筑面积（）可售 面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）1 天津 铂雅轩 住宅 100%71,484 70,002 65,516 4,327 9,400 65,516 4,327 9,400 2 长沙 振业城三期 A 组团 住宅/商业 80%77,143 76,236 73,157 2,846 2,796 69,
36、079 13,587 14,499 3 B 组团 住宅/商业 80,373 74,334 69,926 1,237 1,422 40,140 40,140 42,890 4 C 组团 公寓/商业 47,039 45,352 3,183 3,183 3,043/深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 13 5 惠州 振业城 Q 组团 住宅/商业 87%90,219 90,219 88,969 12,720 11,558 79,108 22,638 19,809 6 深圳 锦荟 PARK 住宅/商业/公寓（见注释）315,600 266,323 260,816 27,734 120,
37、987 247,819 35,389 146,689 7 广州 振业天颂花园 住宅/商业 100%112,127 110,575 81,425 28,768 128,188 66,060 30,479 137,750 8 深汕合作区 振业时代花园一期 住宅/商业 100%50,726 47,656 46,521 42,430 46,726 35,505 35,505 38,951 9 南宁 振业启航城 住宅/商业 97.36%112,915 112,915 26,431 18,640 12,344/合计 957,626 893,612 715,944 141,885 336,464 603,2
38、27 182,065 409,988 注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013年 11 月 28 日在中国证券报、上海证券报、证券时报和巨潮资讯网的公开披露公告）。5、主要项目出租情况
39、 序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（万）累计已出租面积（万）平均出租率 1 深圳 振业大厦 宝安南路 2014 号 写字楼 100%2.52 2.05 81%2 星海商业广场 深南路前海路西南侧 商业 100%3.79 3.42 91%3 星海名城-其他 深南路前海路西南侧 商业/幼儿园/会所 100%1.70 1.70 100%4 振业峦山谷 宝荷路沙荷路交汇处 商业/会所 100%3.08 3.08 100%5 桂园市场 桂园路 商业 100%0.74 0.74 100%6 宝丽大厦裙楼 宝安南路 2046 号 商业 100%0.44 0.44 100%7 振
40、业梅苑 上梅林中康路 商业/幼儿园 100%0.41 0.41 100%8 宝泉庄负一层 罗湖区桂园路 商业 100%0.46 0.46 100%9 翠海一期 福田区润田路 会所 100%0.25 0.25 100%10 振业城 龙岗区深惠路梧桐路交汇处 会所/配套 100%0.26 0.26 100%11 广西 振业尚府 南宁市鲁班路 46-6 号 商业 100%0.47 0.44 94%12 西安 西安振业泊墅会所 西安市浐灞生态区广安路 800 号 会所/商业 100%0.34 0.34 100%13 长沙 长沙振业城 长沙市岳麓区麓景路628 号 商业 100%0.25 0.25 10
41、0%14 惠州 惠阳振业城 惠州惠阳惠南大道北侧 幼儿园 100%0.33 0.33 100%合计 15.04 14.17 94%深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 14 （四）融资情况 2020 年，公司主要利用金融机构贷款进行融资，主要是中长期银行贷款，利率区间主要按照中国人民银行贷款市场报价利率（LPR）加减点数计算得出。单位：亿元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 18.83 4.42%-6.65%2.46 8.10 1.16 7.11 票据 9.00 5.00%-6.20%5.00
42、 4.00-债券-非银行类贷款-信托融资-基金融资-其他 14.00 3.92%-14.00-合计 41.83 3.92%-6.65%7.46 26.10 1.16 7.11（五）发展战略和未来一年经营计划 未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障体系”的
43、“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。未来一年经营计划请参见本节“九、公司未来发展的展望”中 2021 年经营发展计划的相关内容。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止 2020 年 12 月 31 日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约 34.52亿元，具体情况详见公司 2020 年度财务报表附注“十一、承诺及或有事项”中（二）（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影
44、响。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 二、主营业务分析二、主营业务分析 1 1、概述、概述 是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同 是 否 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 15 2 2、收入与成本、收入与成本 （1 1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,934,733,294.89 100%3,731,330,139.73 100%-21.35%分行业 房地产 2,934,733
45、,294.89 100%3,731,330,139.73 100%-21.35%分产品 房产销售 2,840,133,159.60 96.78%3,626,173,605.71 97.18%-21.68%房产租赁 89,794,086.26 3.06%105,156,534.02 2.82%-14.61%代建服务 4,806,049.03 0.16%-100%分地区 广东省 1,953,591,708.76 66.57%1,865,174,779.78 49.99%4.74%陕西省 223,559,353.62 7.62%765,195,025.54 20.51%-70.78%湖南省 604,
46、837,889.05 20.61%602,954,780.21 16.16%0.31%天津市 133,707,552.22 4.56%411,718,637.93 11.03%-67.52%广西自治区 19,036,791.24 0.65%86,286,916.27 2.31%-77.94%（2 2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年
47、同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 2,934,733,294.89 1,567,381,101.45 46.59%-21.35%-23.33%1.38%分产品 房产销售 2,840,133,159.60 1,514,324,816.97 46.68%-21.68%-23.70%1.41%房产租赁 89,794,086.26 53,056,284.48 40.91%-14.61%-11.06%-2.36%代建服务 4,806,049.03-100.00%100.00%-100.00%深圳市振业(集团)股份有限公司 2020 年年度报告 16 分地区 广东省
48、1,953,591,708.76 1,078,441,453.36 44.80%4.74%0.39%2.39%陕西省 223,559,353.62 134,634,085.96 39.78%-70.78%-67.04%-6.84%湖南省 604,837,889.05 250,905,734.93 58.52%0.31%8.87%-3.26%天津市 133,707,552.22 91,877,009.77 31.29%-67.52%-66.12%-2.84%广西自治区 19,036,791.24 11,522,817.43 39.47%-77.94%-80.76%8.90%公司主营业务数据统计口
49、径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3 3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2020 年 2019 年 同比增减 房地产 营业收入 元 2,934,733,294.89 3,731,330,139.73-21.35%存货 元 7,798,243,608.66 7,958,945,656.74-2.02%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用不适用（4 4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用不适用
50、（5 5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 1,567,381,101.45 100%2,044,318,166.99 100%-23.33%产品分类 单位：元 产品分类 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 1,514,324,816.97 96.61%1,984,664,135.29 97.08%-23.70%房产租赁 53,056,284.48 3.39%59,654,031.70 2.92%-11.06%深圳市振业(集团
