1、 海航投资集团股份有限公司海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 04 月月 海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人朱卫军、主管会计工作负责人刘腾键及会计机构负责人公司负责人朱卫军、主管会计工作
2、负责人刘腾键及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)宋雪梅声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。宋雪梅声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。大华会计师事务所（特殊合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本大华会计师事务所（特殊合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有进行详细说明，请投资者注意阅读。公司董事会、监事会对相关事项已有进行详细说明，请投资者注意阅读。报告期内，公司存在内部控制重大缺陷，本公司董事会、监事会对相关事报告期内，公司存在内部控制重
3、大缺陷，本公司董事会、监事会对相关事项已有进行详细说明，请投资者注意阅读。项已有进行详细说明，请投资者注意阅读。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 本报告详细描述了公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅本报告详细描述了公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析”。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。海航投资集团股份有限公司 2020 年
4、年度报告 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.31 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.51 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.56 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.57 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.58 第十节第十节 公司治理公司治理.64 第十一节第
5、十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.74 第十二节第十二节 财务报告财务报告.75 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.193 海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、海航投资 指 海航投资集团股份有限公司，股票简称为海航投资 海航资本、控股股东 指 海航资本集团有限公司，公司控股股东 天津亿城山水 指 天津亿城山水房地产开发有限公司，公司子公司 亿城投资基金 指 亿城投资基金管理（北京）有限公司，公司全资子公司 养正投资 指 北京养正投资有限公司，公司全资子公司 铁狮门 指 铁狮门（TISHMAN SPEYER 简称：T
6、SP）成立于 1978 年。是全球范围内房地产业开发商、运营商及基金管理公司。华安保险 指 华安财产保险股份有限公司，公司持有其 7.143%股权，公司参股公司 智度德普 指 北京智度德普股权投资中心（有限合伙），公司参股公司 深圳倍特力 指 深圳倍特力电池有限公司，公司持有其 23.41%股权，公司参股公司 海投控股 指 海航投资控股有限公司，与公司控股股东为一致行动人 恒兴聚源 指 海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业（有限合伙），公司全资子公司亿城投资基金作为 GP 持有 0.07%基金份额；海航投资作为 LP 持有 82.04%基金份额 海投一号 指 海南海投一号投资合伙企业（有限合伙），
7、海航投资作为LP 持有其 87.48%基金份额 大连飞越 指 大连飞越文化产业发展合伙企业（有限合伙），公司全资子公司 大连众城 指 大连众城文化产业发展合伙企业(有限合伙)元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期内、本报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 海航投资 股票代码 000616 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 海航投资集团股份有限公司 公司的中文简称 海航投
8、资 公司的外文名称（如有）HNA INVESTMENT GROUP CO.,LTD 公司的法定代表人 朱卫军 注册地址 大连市中山区长江路 123 号长江写字楼 2129 注册地址的邮政编码 116001 办公地址 北京市朝阳区霄云路甲 26 号海航大厦 10 层 办公地址的邮政编码 100125 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王艳 范磊 联系地址 北京市朝阳区霄云路甲26号海航大厦10层 北京市朝阳区霄云路甲26号海航大厦10层 电话 010-53321083 010-53321083 传真 010-59782006 010-5
9、9782006 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 组织机构代码 24127880-4 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1996 年 10 月 22 日，公司首次公开发行股票，并于 1996 年 11 月 8 日在深圳证券交易所挂牌上市交易，公司经营范围为：饮食服务业，汽车出租、国内商业、广告、咨询服务、旅游业、医疗、房地产、物资经销、烹饪技术培训、提供劳务、船务代理。2、1999 年 1 月 28 日，公司经营范围变更为：饮食服务业，汽车出租、国内商业、广告、咨询服务、旅游业、医疗、房地产、物资经销、烹饪技术培训、提供劳务、船务代理、住宿、舞厅、卡拉 OK、桑拿、美
10、容美发、洗衣、打字、复印、场地出租、展览服务、食品加工、水产品加工（限分公司经营）。3、1999 年 6 月 18 日，公司经营范围变更为：饮食服务业，汽车出租、国内商业、广告、咨询服务、旅游业、医疗、房地产、物资经销、烹饪技术培训、提供劳务、船务代理、住宿、舞厅、卡拉 OK、桑拿、美容美发、洗衣、打字、复印、场地出租、展览服务、食品加工、水产品加工（限分公司经营）、摊位出租。4、2002 年，公司主营业务发生重大变化，由原来以酒店业、房地产业、生物制药业为主，海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 6 调整为以房地产业、教育产业、酒店旅游业为主。5、2009 年 7 月 6 日，公司
11、经营范围变更为：房地产、场地出租、摊位出租；饮食服务业(限分公司经营)、住宿(限分公司经营)；国内商业、物资经销；广告、咨询服务、展览服务。6、2012 年 3 月 12 日，公司经营范围变更为：房地产、场地出租、摊位出租；饮食服务业（限分公司经营）、住宿（限分公司经营）；国内商业、物资经销；广告、咨询服务、展览服务；投资管理。7、2015 年 2 月 3 日，公司经营范围变更为：项目投资及管理、投资咨询。（依法需经批准的项目，经相关部门批准后，方可开展进行活动）历次控股股东的变更情况（如有）1、1996 年 10 月，公司首次公开发行股票，并于 1996 年 11 月 8 日在深圳证券交易所
12、挂牌上市交易；大连渤海集团有限公司持有本公司 2,080 万股，占公司总股本的 41.6%，为公司第一大股东。2、2002 年 9 月，公司第一大股东大连渤海集团有限公司持有的本公司 29,028,071 股（占总股本的 19.97%）进行拍卖，其中北京星标投资有限公司竞得 2,000 万股，上述股权在 2002 年 10 月 18 日完成过户，北京星标投资有限公司持有的本公司股份由 23,258,393 股增至43,258,393 股，占本公司总股本的 29.76%，成为公司第一大股东。3、2003 年 1 月 24 日，公司接到第一大股东北京星标投资有限公司通知，该公司名称变更为“北京乾通
13、投资有限公司”。4、2008 年 1 月 19 日，公司接到第一大股东北京乾通投资有限公司通知，该公司名称变更为“乾通科技实业有限公司”。5、2013 年 8 月 6 日，公司接到乾通科技实业有限公司（以下简称“乾通实业”）通知，2013 年 8 月 6 日，乾通实业与海航资本签署了股份转让协议，乾通实业将其持有的公司全部股份（285,776,423 股，占公司总股本的 19.98%）转让给海航资本。2013 年 8 月 20 日，上述股权转让完成过户登记，海航资本成为公司控股股东。四、注册变更情况四、注册变更情况 会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市
14、海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 11 层 1101 签字会计师姓名 刘璐、江峰 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 11 层 1101 签字会计师姓名 刘璐、江峰 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 7 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重
15、述原因 同一控制下企业合并 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元）1,254,775,377.24 213,484,095.75 206,880,322.23 506.52%269,902,656.77 269,902,656.77 归属于上市公司股东的净利润（元）282,603,471.99 29,991,986.84 154,545,592.59 82.86%348,841,958.11 348,841,958.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）141,936,483.23-26,345,290
16、.19-90,109,806.22 257.52%-140,998,037.79-140,998,037.79 经营活动产生的现金流量净额（元）-63,830,454.51 165,401,459.73 165,411,511.76-138.59%681,004,808.23 681,004,808.23 基本每股收益（元/股）0.20 0.02 0.11 81.82%0.24 0.24 稀释每股收益（元/股）0.20 0.02 0.11 81.82%0.24 0.24 加权平均净资产收益率 4.94%0.69%3.49%1.45%8.42%8.42%2020 年末 2019 年末 本年末比上
17、年末增减 2018 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）5,819,189,271.05 6,061,648,359.50 7,958,582,280.90-26.88%6,613,278,572.06 6,613,278,572.06 归属于上市公司股东的净资产（元）4,708,243,669.34 4,364,207,111.07 5,584,979,206.69-15.70%4,352,489,148.60 4,352,489,148.60 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除
18、非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披
19、露的财务报告中净利润和净资产差异情况。海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 8 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 13,828,402.24 16,541,573.83 11,581,324.91 1,212,824,076.26 归属于上市公司股东的净利润-9,086,926.94-21,097,521.22-3,302,358.62 316,090,278.77 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-9,203,689.69-22,035,202.23-7,326,531.32 180,501,906
20、.47 经营活动产生的现金流量净额 4,452,199.35-187,969,712.86 183,517,513.51-63,830,454.51 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）458,993.22 29,891,686.64 473,277,628.96 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府
21、补助除外）2,124,902.73 43,602.48 48,807.09 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 14,582,433.72 26,545,058.19 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 187,249,666.25 188,318,121.78 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-375,345.17-143,070.28 16,508,281.81 减：所得税影响额-29,075.00 -5,278.04 少数股东权益影响额（税后）63,402,736.99 合计 140,666,9
22、88.76 244,655,398.81 489,839,995.90-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要
23、业务 报告期内，公司实现营业收入125,477.54万元，同比增长506.52%；实现归属于上市公司股东的净利润28,260.35万元，同比增长82.86%。净利润较上年同期增长的主要原因为本报告期公司控股子公司天津亿城山水房地产开发有限公司在报告期内整体出售了其持有的房地产项目实现大额销售收入、对联营单位及合营单位的投资收益增加所致。1 1.房地产业务房地产业务 报告期内，公司主要营业收入仍为房地产业务。2020年12月4日，公司召开第八届董事会第二十二次会议审议通过了关于签订日常经营重大合同的议案，同意公司控股子公司天津亿城山水房地产有限公司（以下简称“天津亿城”）与百年人寿签订亿城堂庭项
24、目（虹都中心/虹都名苑）不动产销售协议，约定由百年人寿保险股份有限公司（以下简称“百年人寿”）购买天津亿城开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位，项目包括各类物业的总可售面积102,964.89平米及车位1149个，合同总金额1,272,743,160元人民币。2020年12月18日，公司及公司控股子公司天津亿城与百年人寿三方于签订了股权回购协议，约定按时、足额向百年人寿支付股权转让价款10.9亿元，回购百年人寿所持有的天津亿城山水48.94%股权份额；2020年12月30日，三方签署支付协议，协议主要内容为天津亿城同意用应收百年人寿不动产交易款尾款1,090,19
25、6,292.19元代公司向百年人寿支付股权回购款。公司已经收到百年人寿发来的确认函回执。截至2020年12月31日，海航投资已按照股权回购协议的约定按时、足额向百年人寿支付了股权转让价款1,090,196,292.19元，公司已履行完毕股权回购协议项下所有义务，双方基于原协议的债权债务已经结清。截至目前，就本次回购事项的工商变更已完成，百年人寿不再持有天津亿城股权。基金管理与投资业务基金管理与投资业务 曼哈顿曼哈顿3434街街REITsREITs项目项目 公司于2015年投资了曼哈顿34街REITs项目。经公司第八届董事会第十七次会议及2020年第一次临时股东大会审议，通过了收购项目境内合伙企
26、业海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“恒兴聚源”）59%基金份额的事项；经第八届董事会第二十六次会议审议，通过了收购恒兴聚源5.14%基金份额的事项；经第八届董事会第二十七次会议及2021年第一次临时股东大会审议，通过了收购恒兴聚源10.83%基金份额的事项。截至目前，相关工商变更已办理完成，公司合计持有恒兴聚源82.11%基金份额，并合并恒兴聚源财务报表。根据曼哈顿34街REITs项目2020年度运营报告：施工方面，2021年1月钢筋水泥结构已封顶，混凝土浇筑已到61层，玻璃外墙已铺到39层；租赁方面，持续与潜在租户推进租赁谈判工作；项目团队将争取在2021年5月向辉瑞公
27、司及时交付其所租赁的空间；目前项目现场人数已处于迄今为止最高水平，以全力恢复2020年因疫情原因停工延迟的2-3个月进度。梅西百货改造梅西百货改造REITsREITs项目项目 2020年5月，公司根据合伙协议完成了对海投一号的13,996.15万元增资，该事项经公司第八届董事会第二十四次会议补充审议通过。2020年9月，公司经第八届董事会第十九次会议审议，通过了收购项目境内合伙企业海投一号9.78%合伙份额的事项。截至目前，公司持有海投一号87.48%合伙份额。工程进度方面，项目主体建筑施工已基本完成并已取得TCO（临时居住证）。租赁方面，该项目原于2020年1月31日与Whittle Sch
28、ool&Studio完成整租合同签署。因Whittle School违反租约条款，铁狮门已向Whittle NY Campus,LLC发出“租约违约纠正通知”(Notice to Cure)及”租约解除通知”（Notice 海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 10 of Lease Termination），铁狮门根据协议约定解除了与Whittle School的租约，并罚没租客押金4,300万美元。因租约终止，铁狮门方正在重新部署租赁和推广行动，暂无法获知整租清算时间是否将延迟。诉讼方面，法院于2020年9月29日书面审理了双方动议和抗辩文件。截至年报披露日，法院尚未作出最终裁决
29、。双方可能会根据法院裁决结果进一步谈判和解涉诉事项。对外投资成为大连众城有限合伙人对外投资成为大连众城有限合伙人 公司于2019年12月18日召开第八届董事会第十五次会议审议通过子公司大连飞越文化产业发展合伙企业（有限合伙）（以下简称“大连飞越”）以现金出资10亿元的方式成为大连众城文化产业发展合伙企业（有限合伙）（以下简称“大连众城”）有限合伙人的议案。根据合伙协议约定：“在公司成为大连众城的普通合伙人/执行事务合伙人且大连众城取得天津格致创业科技有限公司（“天津格致”）的控制权之前，王敏荣、张志强承诺公司在本合伙企业中每年可实现不低于9%的投资收益（以公司实缴出资额为基数，自公司实缴出资到
30、位之日起算）。”同时，王敏荣、张志强向公司出具履约承诺函，承诺：“王敏荣、张志强将严格按照大连众城文化产业发展合伙企业（有限合伙）合伙协议的约定，履行对公司的投资收益保障承诺，并将在未来12个月内增加对天津格致的出资至不低于人民币3亿元；当因收益不足而触发王敏荣、张志强的补偿义务时，将优先以王敏荣、张志强享有的大连众城及天津格致可分配收益抵顶；若上述金额不足则以所持有的天津格致股权抵押，并在发生金额不足的12个月内筹措资金完成补偿义务。如果未及时完成，则将相应价值的天津格致股权抵顶给公司。”截至2020年12月22日，公司尚未收到上述9%的投资收益（9000万），王敏荣、张志强的承诺履约期限已
31、满一年，但对方尚未履行完毕承诺。公司就上述情况已与对方进行多次商谈沟通，对方表示因受今年疫情影响，相关承诺事项的实施受到一定影响。公司已于2020年12月23日披露上述情况，具体内容详见相关公告关于成立产业合伙企业对外投资的进展公告（公告编号：2020-065）。经过多次商谈沟通，现各方就相关事项达成一致。2021年4月28日，经公司第八届董事会第二十八次会议审议通过，公司全资子公司大连飞越文化产业发展合伙企业（有限合伙）与大连众城的普通合伙人海宁奥博影视文化有限公司及有限合伙人王敏荣、张志强等三方签署了 大连众城文化产业发展合伙企业（有限合伙）合伙协议，大连众城的普通合伙人由大连大白鲸海洋传
32、奇文化旅游有限公司变更为海宁奥博影视文化有限公司。同时，王敏荣、张志强承诺大连飞越在本合伙企业中每年可实现不低于9%的投资收益，以大连飞越实缴出资额为基数，起算日期变更为大连飞越入伙大连众城的工商变更完成之日（2020年8月10日）。具体内容详见公司2021年4月30日披露的关于成立合伙企业对外投资的进展公告（公告编号：2021-034）。截至目前，就3亿元增资事宜，王敏荣、张志强尚未履行承诺。公司高度重视该项目的投资管理，将密切关注项目发展动态，并继续积极沟通，督促对方早日完成履约，降低项目投资风险。康养业务康养业务 2020年，根据中国健康产业的市场发展潜力及日益增长的康养服务需求，公司继
33、续通过全资子公司北京养正投资有限公司（以下简称“养正投资”）深耕康养产业投资，完善康养运营平台建设，在运营管理、品牌输出、资源合作等方面，取得显著进展。安全稳定运营公司旗下和悦家国际颐养社区项目。2020年，面对新冠疫情的严峻考验，和悦家国际颐养社区保持安全稳定运营，新冠肺炎确诊、疑似0病例，继续保持北京市养老机构二星等级，并首批进入石景山长期护理保险定点服务机构。截止2020年12月31日，和悦家国际颐养社区入住人数286，入住率82.67%，略高于2019年同期水平。秉承“关怀、尊重、专业和真诚”的服务理念，通过构建“养、乐、食、居”四大服务特色，和悦家国际颐养社区项目面向城市中高端老龄客
34、群，提供自理、介助、介护、康复在内的全套专业养老服务，为中国老龄人群打造最具代表性、最具成长性的品质生活样本。凭借良好的社会口碑和服务质量，和悦家国际颐养社区项目在第十三届健康中国年度论坛荣获“健康中国（2020年度）十大康养项目”奖项，进一步彰显了和悦家国际颐养社区项目的行业地位、影响力、创新性等，取得主流媒体、业内权威、社会大众的广泛认可。海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 11 进一步完善商业模式，积极拓展品牌输出业务。为立足长远发展，满足康养市场多元化需求，以和悦家国际颐养社区项目多年积累运营经验为基础，公司深入研究康养产业未来发展商业模式，展开相关地域康养市场调研，推广品
35、牌输出业务。资源合作，协同发展。为加速市场布局，公司积极拓展合作伙伴，利用多方优势，协同快速发展。2020年12月，海航投资与中融人寿保险股份有限公司签署合作意向书，双方将基于各自在保险、康养服务、康养投资改造、基金业务等领域的丰富经验，共同在基金、保险、康养、大健康等领域展开紧密合作。其他业务其他业务 大连山东路项目大连山东路项目 2017年12月22日，公司召开第七届董事会第三十七次会议，审议通过了大连山东路项目退出事项。交易对方已根据大连山东路项目合作协议之终止协议（23 号宗地）约定支付首付款1.5亿元人民币及第二笔付款1.457亿元人民币。按照协议约定第三笔款项1亿元（其中本金700
36、0万元、溢价3000万元）应于2018年12月31日前支付，但交易对方未按照协议约定时间支付对应款项。公司已根据大连山东路项目合作协议之终止协议（23号宗地）约定，多次与付款方的担保方大连育龙中小企业发展基金管理有限公司协商，并于2020年10月12日、2021年3月17日，向担保方大连育龙中小企业发展基金管理有限公司发送继续履行保证责任的函。截止2020年12月31日，公司累计收到后续款项800万元，出让保证金本金尚有6200万元未收取。2021年4月22日，公司收到大连市自然资源局发布的关于大连山东路项目的公告，海航投资和大连佳尔伦因未在挂牌出让文件规定时间内与原大连市国土资源和房屋局签订
37、成交确认书，被取消联合体竞得人资格。同时，已缴纳的竞买保证金不予退还；该三宗地重新出让时，不再接收海航投资和大连佳尔伦的申请。基于大连市自然资源局公告及2017年12月22日公司与刘兴杰、刘兴刚签署大连山东路项目合作协议书之终止协议，公司经沟通年审会计师后判断剩余6,200万元保证金本金存在无法追缴的风险，故全额计提预期信用损失。公司在2020年期初已累计计提预计信用损失630万元，本期对大连山东路项目计提预计信用损失5,570万元。华安保险收购事项华安保险收购事项 公司当前持有华安保险7.143%股权。2020年4月30日，公司发布了关于与控股股东签署关于收购华安财产保险股份有限公司部分股权
38、事项的暨关联交易的公告，筹划收购公司控股股东海航资本持有的华安保险7.74%股权，并获公司2019年年度股东大会审议通过。前期，海南省高级人民法院已受理对海航资本的重整申请。此次签署的收购意向协议仅为框架性协议，具体的交易方案及相关交易条款以双方签署的正式协议为准。该交易属关联交易，关联股东需回避表决，后续如签署正式协议能否通过股东大会审批，存在不确定性。根据保险公司股权收购相关法律法规，该交易如正式实施需获得银保监会批文，能否顺利获得该批文，存在不确定性。海航资本的重整对本次收购事项的影响存在不确定性。上海前滩项目仲裁事项上海前滩项目仲裁事项 公司2021年1月11日收到上海仲裁委员会的仲裁
39、通知书（2020）沪仲案字第 3303号，因建设用地使用权转让合同纠纷，上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司向上海仲裁委员会申请仲裁，上海仲裁委已于2021年1月7日受理，仲裁金额为人民币51,770万元。截至公司年报披露日，相关案件仍在仲裁阶段中。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 长期股权投资较同期增加 5.45 亿元，增长了 11.92%。主要是 1、5 月海航投资完成了对海投一号的 1.4 亿元增资；2、9 月海航投资收购海南海投一号投资合伙企业基海航投资集团股份有限公司 2020 年年度
40、报告 12 金份额 9.78%，支付对价 1.13 亿元；3、本报告期内联营单位海投一号及 509 W 34 HNA L.P.长投权益法确认的投资收益金额增加所致。存货 主要为公司子公司天津亿城山水房地产开发有限公司开发的天津亿城堂庭项目尾盘去存化，出售写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓等所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 509 W 34 HNA L.P 股权 投资 2,015,408,299.77 美国 合作开发 参与运营 本报
41、告期未分配收益 42.81%否 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 战略发展规划战略发展规划 公司自2013年下半年以来，确定将从单一房地产开发业务转型至产业基金、不动产基金及养老和教育产业资产管理综合平台的发展战略，经过近几年的运作和整体布局，公司以不动产基金、养老为着力点，开展了多项不动产基金业务及养老业务。近年来，党中央、国务院相继出台政策，支持海南自贸区的发展。根据发展规划，海南省将大力发展旅游、互联网、医疗健康、金融、会展等现代服务业于一体的自贸区。经过几年发展，公司基金业务团队拥有成熟的资产证券化项目经验及业务能力。公司希望借助自身在基金管理与投资业务领域内的优势，充分依托海南自
42、贸区的政策支持及优质资产资源，在助力公司业务转型升级的同时，推动海南自贸区的建设和发展。未来，公司将遵循行业发展规律，围绕不动产基金、养老继续发展，通过适时并购合适的资产发挥协同效应，实现公司业务的快速发展，为投资者创造更多回报。稳健的财务管理风格稳健的财务管理风格 公司的资产负债率处于行业较好水平。稳健的财务政策能更有效地应对公司所在行业形势的变化和行业发展的调整，为公司的平稳发展提供足够的安全边际。轻装上阵，蓄势待发轻装上阵，蓄势待发 目前为止，公司低效资产已基本处理完毕，未来公司将根据发展战略方向，轻装上阵，聚焦主营业务的探索与发展，通过资产重组重塑企业主业，实现公司战略转型及跨越式增长
43、。成熟的管理团队和专业的人才队伍成熟的管理团队和专业的人才队伍 公司根据业务发展方向和经营需要，对经营管理团队人员结构进行了优化与调整，引进主营业务领域专家及资深人士，以期带领公司在竞争激烈的市场环境中保持和扩大竞争优势。公司坚持“以人为本”理念，加强人才资源能力建设为核心，建立一整套引进、培养、使用、激励专业人才的管理机制，加强人才获取与吸引力度，不断引进市场高端人才。公司建立了完善的任职资格管理体系，为员工的职业发展提供通道，并配套完善的培训机制，促进和推动员工的专业能力提升，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 13 第四节第四节 经营情况讨
44、论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 报告期内，公司实现营业收入125,477.54万元，同比增长506.52%；实现归属于上市公司股东的净利润28,260.35万元，同比增长82.86%。净利润较上年同期增长的主要原因为本报告期公司控股子公司天津亿城山水房地产开发有限公司在报告期内整体出售了其持有的房地产项目实现大额销售收入、对联营单位及合营单位的投资收益增加所致。2020年，国内房地产政策继续坚持“房住不炒”的定位，先后出台“三条红线”、银行贷款集中管理等收紧政策，严格防控房地产市场非理性投资需求，促进房地产市场平稳运行。根据国家统计局数据显示，2020年，全国房地产开发投资141
45、,443亿元，比上年增长6.7%。其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.84%。商品房销售面积176,086万平方米，较上年年同比上升2.64%，其中，住宅销售面积增长3.2%。商品房销售额173,613亿元，较上年同比增长8.7%，其中，住宅销售额增长10.8%。截止2020年底，房地产开发景气指数为100.76，处于适度景气水平。2020年，COVID-19疫情全球大蔓延，美国颁布了居家令等措施应对疫情，商业活动及2020年GDP均大幅受到疫情影响。2020年末，随着新冠肺炎感染人数从峰值开始下降，以及疫苗接种的持续推广，美国疫情形势逐渐缓解
46、，各类商业活动已逐渐恢复正常。伴随美国政府经济刺激等政策，预计2021年美国经济将逐步复苏，商业地产市场也将迅速升温。根据国家统计局发布数据，截止2019年底，我国60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%，其中65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%。目前，我国已逐渐进入老龄化社会，老龄化进程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将逐年大幅增加。养老产业的需求也将稳步上升。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 房地产业务房地产业务 报告期内，公司主要营业收入仍为房地产业务。2020年12月4日，公司召开第八届董
47、事会第二十二次会议审议通过了关于签订日常经营重大合同的议案，同意公司控股子公司天津亿城山水房地产有限公司（以下简称“天津亿城”）与百年人寿签订亿城堂庭项目（虹都中心/虹都名苑）不动产销售协议，约定由百年人寿保险股份有限公司（以下简称“百年人寿”）购买天津亿城开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位，项目包括各类物业的总可售面积102,964.89平米及车位1149个，合同总金额1,272,743,160元人民币。2020年12月18日，公司及公司控股子公司天津亿城与百年人寿三方于签订了股权回购协议，约定按时、足额向百年人寿支付股权转让价款10.9亿元，回购百年人寿所持
48、有的天津亿城山水48.94%股权份额；2020年12月30日，三方签署支付协议，协议主要内容为天津亿城同意用应收百年人寿不动产交易款尾款1,090,196,292.19元代公司向百年人寿支付股权回购款。公司已经收到百年人寿发来的确认函回执。截至2020年12月31日，海航投资已按照股权回购协议的约定按时、足额向百年人寿支付了股权转让价款1,090,196,292.19元，公司已履行完毕股权回购协议项下所有义务，双方基于原协议的债权债务已经结清。截至目前，就本次回购事项的工商变更已完成，百年人寿不再持有天津亿城股权。基金管理与投资业务基金管理与投资业务 曼哈顿曼哈顿3434街街REITsREIT
49、s项目项目 公司于2015年投资了曼哈顿34街REITs项目。经公司第八届董事会第十七次会议及2020年第一次临时股东大会审议，通过了收购项目境内合伙企业海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“恒兴聚源”）59%基金份额的事项；经第八届董事会第二十六次会议审议，通过了收购恒兴聚源5.14%海航投资集团股份有限公司 2020 年年度报告 14 基金份额的事项；经第八届董事会第二十七次会议及2021年第一次临时股东大会审议，通过了收购恒兴聚源10.83%基金份额的事项。截至目前，相关工商变更已办理完成，公司合计持有恒兴聚源82.11%基金份额，并合并恒兴聚源财务报表。根据曼哈顿34
50、街REITs项目2020年度运营报告：施工方面，2021年1月钢筋水泥结构已封顶，混凝土浇筑已到61层，玻璃外墙已铺到39层；租赁方面，持续与潜在租户推进租赁谈判工作；项目团队将争取在2021年5月向辉瑞公司及时交付其所租赁的空间；目前项目现场人数已处于迄今为止最高水平，以全力恢复2020年因疫情原因停工延迟的2-3个月进度。梅西百货改造梅西百货改造REITsREITs项目项目 2020年5月，公司根据合伙协议完成了对海投一号的13,996.15万元增资，该事项经公司第八届董事会第二十四次会议补充审议通过。2020年9月，公司经第八届董事会第十九次会议审议，通过了收购项目境内合伙企业海投一号9
