1、2019 年年度报告 1/142 公司代码：600082 公司简称：海泰发展 天津海泰科技发展股份有限公司天津海泰科技发展股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2/142 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、
2、三、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人任宇任宇、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李刚李刚及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）王世琪王世琪声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，2019年度本公司母公司实现净利润19,712,097.53元，根
3、据公司章程提取10%的法定盈余公积金1,971,209.75元，公司当年实现的可供分配利润为17,740,887.78元，2019年末母公司未分配利润余额为464,179,802.69元。根据公司2020年经营计划并结合公司行业特点及发展现状，2020年公司对经营性现金流的需求压力较大，为实现公司2020年经营目标，进一步提升公司竞争实力，满足公司可持续发展的需要，谋求公司及股东利益最大化，经综合考虑公司2019年度不分红不转增，剩余未分配利润464,179,802.69元转结下一年度。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性
4、描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分内容。2019 年年度报告 3/142 十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 4/142 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节
5、第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.21 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.31 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.35 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.36 第九节第九节 公司治理公司治理.40 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.43 第十一节第十一节 财务报告财务报告.44 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.142 201
6、9 年年度报告 5/142 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 滨海新区 指 天津市滨海新区 滨海高新区 指 天津滨海高新技术产业开发区 本公司、海泰发展 指 天津海泰科技发展股份有限公司 海泰控股集团 指 天津海泰控股集团有限公司 报告期、本年度 指 2019 年度 元、万元、亿元 指 人民币、人民币万元、人民币亿元，中国法定流动货币 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 天津海泰科技发展
7、股份有限公司 公司的中文简称 海泰发展 公司的外文名称 Tianjin Hi-Tech Development Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 HiTech Develop 公司的法定代表人 任宇 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 李刚 联系地址 天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路18号 电话（022）85689891 传真（022）85689889 电子信箱 liganghitech- 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 天津新技术产业园区华苑产业区 公司注册地址的邮政编码 300384 公司办公地址 天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路18号 公
8、司办公地址的邮政编码 300384 公司网址 www.hitech- 电子信箱 irmhitech- 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 2019 年年度报告 6/142 公司年度报告备置地点 天津海泰科技发展股份有限公司投资证券部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 海泰发展 600082 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市东城
9、区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 签字会计师姓名 张萱、刘志锋 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 营业收入 677,644,002.47 781,435,817.52-13.28 511,972,109.66 归属于上市公司股东的净利润 14,976,965.45 14,659,025.42 2.17 14,278,422.09 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 16,285,552.81 6,227,793
10、.63 161.50-76,817,934.67 经营活动产生的现金流量净额 86,661,501.93 300,451,696.41-71.16 41,385,342.17 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%）2017年末 归属于上市公司股东的净资产 1,710,845,546.55 1,695,868,581.10 0.88 1,688,316,829.77 总资产 2,916,381,888.12 3,533,862,763.63-17.47 3,592,639,699.56 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(
11、%)2017年 基本每股收益（元股）0.0232 0.0227 2.20 0.0221 稀释每股收益（元股）0.0232 0.0227 2.20 0.0221 扣除非经常性损益后的基本每股0.0252 0.0096 162.50-0.1189 2019 年年度报告 7/142 收益（元股）加权平均净资产收益率（%）0.88 0.87 增加0.01个百分点 0.85 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.96 0.37 增加0.59个百分点-4.57 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数略有增加，归属于上市公司股
12、东的扣除非经常性损益的净利润大幅增加，其主要原因是：报告期内公司税金及附加、管理费用和财务费用相比上年同期减少所致。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适
13、用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 270,374,565.08 155,184,063.42 67,942,166.12 184,143,207.85 归属于上市公司股东的净利润 8,641,209.90 9,856,789.17-1,425,941.89-2,095,091.73 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 8,641,179.90 10
14、,954,469.95-1,959,715.81-1,350,381.23 经营活动产生的现金流量净额 26,098,028.65 96,539,803.35-38,127,216.29 2,150,886.22 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用）2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 74,023.08 固定资产处置及报-40,382.90 73,294,250.19 2019 年年度报告 8/142 废损失 越权审批
15、，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 310,255.49 政府补贴收入 10,650,000.00 20,028,560.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的
16、超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益/128,500.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 701,965.23 理财产品投资收益 94,93
17、1.51/单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整 2019 年年度报告 9/142 对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-2,264,944.59 -2,267,753.83-2,286,898.75 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 所得税影响额-129,886.57 -5,562.99-68,054.68 合计-1,308,587.36 8,431,231.79 91,096,3
18、56.76 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）报告期内公司从事的主要业务 依据证监会颁布的上市公司行业分类指引及2019 年 4 季度上市公司行业分类结果，公司属于“S90 综合类”。公司是国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业园区类上市公司，以创业孵化服务为基础，孵化器及高新区基础设施建设、运营与产业投资两翼并举，主营业务涉及工业园区开发、高新产业
19、投资、孵化服务、贸易等。公司依托天津滨海新区开发开放带来的有利机遇，将工业园区开发与运营作为公司的重点经营业务，自主开发建设了海泰绿色产业基地、海泰创新基地、天津高新区国家软件及服务外包产业基地（“BPO 基地”）核心区、海泰精工国际一期、蓝海科技园一期、海泰创意科技园、天津滨海高新区标准厂房示范园等工业园项目（项目全部位于天津滨海高新区内），并积极推进绿色建筑技术研究及应用工作，提升公司项目的建筑品质，在同类产品市场竞争中突出产品亮点。公司高新产业投资业务主要为通过多种方式对优秀企业进行股权投资，分享优秀企业高速成长的成果，为公司获得良好的投资收益。报告期内公司继续开展投资项目的调研工作，加
20、大投资项目的拓展力度，公司将根据公司战略发展规划适时开展对外投资业务。海泰孵化器 2005 年由国家科技部认定为国家级孵化器，主要为进驻企业提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等专业化服务，发挥软件及服务外包产业集聚效应。加强对国家自主创新示范区政策研究，为在孵入区企业提供政策咨询服务，扩大孵化器的招商影响力。贸易业务主要为商品批发，经营主体为全资子公司天津海泰方通投资有限公司。报告期内，公司充分利用上市公司的品牌、资金、信誉等优势，以满足当地企业需求为导向，开展钢材、日用品批发等贸易业务。（二）报告期内公司的经营模式 公司工业园区开发及运营业务的经营模式，围绕自主开发项目以销售为主，辅以
21、自持运营及对外租赁。公司从项目投资开发建设，到项目招商租售、物业管理，到入区企业的孵化培育形成完整的运营链条。公司获得土地后，由公司专业人员组织项目开发建设，主要通过招投标方式确定建设、勘察、设计、施工、监理等单位。工程所需要的建筑材料主要是由施工单位负责采购。在承包商和监理单位的选择上，公司严格要求参与竞标的单位必须具备与项目相符的资质等级，重点考察竞标单位的施工经验、市场信誉、专业化程度、技术水平、管理人员水平、相关监理经验等。在营销方面,根据项目特点，针对不同的客户需求，采取租售结合的方式进行招商并提供部分项目的前期物业服务管理。对于进驻企业，提供高新技术企业资质认证、专利申报、创业投融
22、资咨询等服务。同时，开展配套服务设施建设，打造优质区域招商环境。延伸工业园区开发业务2019 年年度报告 10/142 范畴，进行项目定制招商，提供项目代建管理等服务。公司的全产业链运营模式提升了公司资源的利用率，有效地提升了公司的核心竞争力。在高新产业投资业务领域，公司围绕转型升级的目标，开展项目搜集和可行性研究分析。通过加强与园区科创平台或专业投资机构的多方位合作，以高科技和新兴产业为投资方向，加大投资项目的拓展力度，最终实现股权增值并择机退出，打造公司新的利润中心和运营平台。在孵化服务方面，公司提出三级孵化理论：一级孵化（基础层面服务）为初创的科技型企业提供创业孵化服务；二级孵化（发展层
23、面服务）为重点企业提供产业孵化服务；三级孵化（提高层面服务）为成熟企业加速发展提供产业链孵化服务。公司以创新的三级孵化理念为理论指导，借助政府优惠政策的引导，通过企业化运作，为海泰孵化器内的中小型科技企业提供企业创业、创新、产业化成长需求的成长环境与专业化服务平台。在贸易业务方面，公司属于市场销售型企业即钢材、日用品销售商，处于行业的中下游流通环节，业务经营主要依托于专业市场。（三）报告期内行业情况 近年来，随着中国城镇化进程的提速和产业发展升级诉求的加剧，产业园区开发建设运营受到各级政府的高度重视与支持，国家和地方政府适时出台了大量产业政策，以促进产业转型升级，推进区域经济高质量发展。依托京
24、津冀协同发展重大战略，北京对所属城市群的引领带动作用更加明显，未来，随着产业转移以及产业升级加速推进，工业园区作为推动产业发展的载体，也必将迎来新的发展机遇。另一方面，众多局外企业通过合作加速布局产业园区开发建设，合作主体更加多元，合作方式更加多样，企业间纷纷通过资源整合、优势互补、联动发展，力求实现双方互利共赢，带动产业聚集，增强投资和运营产业园区开发建设的能力。我国经济正向高质量发展阶段迈进，主要靠创新、创造发展来实现。2018 年国务院发布关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见，“创新”已提升至国家发展全局的核心位置。而孵化器从商业模式上具备服务“创业”和“创新”的功能，具备
25、拥抱新经济的便利条件和广阔的发展前景。贸易行业受下游产业即消费行业的影响较大，增长速度与国内经济增速的趋势基本保持同步。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 公司通过天津产权交易中心公开挂牌转让位于滨海高新区华苑产业区海泰大道 42 号的 BPO基地制餐中心全部房屋产权，标的总建筑面积为 4837.98 平方米。2019 年 3 月 1 日，天津产权交易中心按照产权交易有关规定和程序，组织公司与天津柏美酒店管理有限公司签署了资产交易合同，标的成交价格为 38,703,840 元。截至报告期末，上述款项已全部到账。（上述事项具
26、体详见公司于 2019 年 3 月 13 日在上海证券交易所网站披露的天津海泰科技发展股份有限公司关于挂牌出售资产的进展公告公告编号：临 2019-003）三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 2019 年 1 月，在京津冀协同发展重大国家战略实施五周年的重要节点，习近平总书记亲临天津视察工作，对新阶段京津冀协同发展作出战略部署。天津市出台加快推进新时代滨海新区高质量发展的意见，为滨海新区新一轮开发开放和新时代高质量发展注入了新动力。滨海新区提出建设繁荣宜居智慧现代化海滨城市的目标，滨海新区的发展理念不仅要从建设工业园区、开发区向建设与中心城区相辅相承的现代化城市
27、转变，而且在经济量级、城市能级等方面要有显著变化，使产业基础更加雄厚、空间结构更加完备、发展环境更加优良、城市功能更加完善，努力建设成为中心城区的“姊妹城”，成为京津冀世界级城市群的重要支点和引擎。滨海高新区面临京津冀协同发展、入选首批国家级战略型新兴产业集群的重大历史机遇，同时优质项目不断聚集，为公司未来发展创造了广阔的发展空间。公司充分挖掘京津冀协同发展给公司招商工作带来了更多的市场空间，积极承接北京高端产业转移工作，并重点加强对北京落户企业的上下游企业客户招商宣传和拓展工作，通过客户积累，吸引更多企业落户公司开发的特色工业园。公司在滨海高新区长期从事工业园区开发运营，拥有雄厚的资源储备和
28、开发经验，多年来为滨海高新区招商引资做出了贡献。公司拥有良好的信誉，与银行、融资租赁公司等机构建立了密2019 年年度报告 11/142 切合作，通过间接融资为公司项目建设运营提供了坚实的资金保障。公司通过加强国家自主创新示范区政策研究工作，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2019 年，公司管理层认真研判行业形势，将园区招商销售工作作为重中之重，同时不断提升孵化器运营和物业服务管理水平，使公司各项经营指标
29、和重点工作统筹有序、稳步推进。报告期末，公司累计实现营业收入 67764.40 万元，比上年同期减少 13.28%；净利润 1497.70 万元，比上年同期增加了 2.17%。（1）销售方面 2019 年，公司秉持“招商销售为核心”的理念，将招商、销售、租赁三项业务并举，优化工作方式，加强激励机制，调动各方积极因素，联动协同各部门促成交、抓回款，销售工作成效明显提升。公司充分利用京津冀协同发展给公司招商销售工作带来的巨大商机，积极做好北京及其周边区域的渠道建设工作，选取多种宣传途径进行跨区域推广工作，不断扩大项目宣传辐射范围。同时，对北京部分产业园项目进行信息搜集，跟踪重点项目进行外埠拓展工作
30、。公司不断创新营销推广工作，逐步由传统广告推广形式向互联网平台转变，与安居客、搜房网、搜狐焦点等网站建立项目发布渠道，创新使用微聊客软件直接与互联网客户进行微信沟通，并利用 58 同城网站进行公司项目系统性宣传推介。公司持续与园区各招商部门保持沟通，向政府招商部门提供公司各项目的推介资料，以公司项目为载体配合政府招商工作。公司加强配套服务招商，为项目引进品牌商业。与专业机构合作共同完成 BPO 基地项目整体商业配套规划方案；将便利蜂便利店引进绿色产业基地项目；根据 BPO 基地项目的商业需求，先后与星巴克、麦当劳、肯德基、7-11 便利店、便利蜂便利店等配套项目沟通选址及开店相关事宜。公司通过
31、天津产权交易中心公开挂牌转让的 BPO 基地制餐中心全部房产，成交价格为 3870 万元，已全部到账。报告期内，公司实现园区开发及运营收入 3.32 亿元，比上年同期增加了 9.21%。（2）资金管理方面 公司积极拓展融资渠道筹集资金，努力降低融资成本。2019 年取得流动资金贷款 7.1 亿元，取得银行授信额度 1 亿元；经与多家融资租赁公司反复洽商，最终获得 1.2 亿元 3 年期融资租赁借款额度，为公司调整长短期债务结构迈出实质性一步。（3）孵化器建设 公司不断提升孵化器品牌的运营能力。根据科技部火炬中心公布的国家级孵化器 2018 年度考评结果，海泰孵化器获得年度考评优秀（A 类）。目
32、前，我公司是高新区唯一一家连续三年获得科技部火炬中心年度考核优秀（A 类）的国家级孵化器。2019 年获得了天津市科技局 30 万元资金支持。（4）内部管理 公司始终把安全生产管理作为日常工作的重要任务，通过落实主体责任、强化日常管理、加大考核问责等措施，高标准严要求开展安全生产工作，推动公司安全平稳有序发展。公司不断深化人力资源管理，结合公司深化改革业务转型，本着大部门管理制和全员招商原则，对公司组织结构进行调整，重新划分并明确各部门职责，细化岗位职责，实现岗位到人、责任到人，横向、纵向双线追责，进一步明晰管理责任，提高工作效率，为公司经营发展及转型升级奠定基础。二、二、报告期内主要经营情况
33、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 67,764.40 万元，同比减少 13.28%，实现归属母公司净利润1,497.70 万元。2019 年年度报告 12/142 (一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 677,644,002.47 781,435,817.52-13.28 营业成本 515,925,872.20 617,953,194.11-16.51 销售费用 20,243,326.73 19,682,340.80 2.85
34、管理费用 10,837,452.49 12,359,150.04-12.31 研发费用 财务费用 81,194,611.32 87,879,037.21-7.61 经营活动产生的现金流量净额 86,661,501.93 300,451,696.41-71.16 投资活动产生的现金流量净额 595,372.23-806,568.49 173.82 筹资活动产生的现金流量净额-550,324,287.43-212,832,068.97-158.57 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 6.8 亿元，同比减少 13.28%。(1).(1).主营业务主营业务
35、分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）科技园区开发 302,118,615.44 153,313,382.57 49.25 6.26 14.10 减少 3.48个百分点 科技园区运营 29,814,861.93 17,465,886.86 41.42 33.66 60.16 减少 9.69个百分点 商品批发 345,710,525.10 345,146,602.77 0.16-27.19-26.98 减少 0.29个百分点 主
36、营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）科技园区开发 302,118,615.44 153,313,382.57 49.25 6.26 14.10 减少 3.48个百分点 科技园区运营 29,814,861.93 17,465,886.86 41.42 33.66 60.16 减少 9.69个百分点 商品批发 345,710,525.10 345,146,602.77 0.16-27.19-26.98 减少 0.29个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%
37、）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华北地区 677,644,002.47 515,925,872.20 23.86-13.28-16.51 增加 2.94个百分点 2019 年年度报告 13/142 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 报告期内，分行业和分产品情况表中“科技园区运营”板块营业收入和营业成本增长，且“科技园区运营”板块营业成本增长较大的主要原因是报告期内公司运营的科技园项目数量增加，且项目前期投入较大所致。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额
38、本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 科技园区开发 土地成本 5,777,118.35 1.12 7,637,656.27 1.24-24.36 建安配套及其他 147,536,264.22 28.60 126,733,683.06 20.51 16.41 科技园区运营 租赁成本 7,948,705.43 1.54 8,672,492.40 1.40-8.35 服务成本 9,517,181.43 1.84 2,232,617.21 0.36 326.28 商品批发 商品采购 345,146,602.77 66.90 472,6
39、76,745.17 76.49-26.98 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 科技园区开发 土地成本 5,777,118.35 1.12 7,637,656.27 1.24-24.36 建安配套及其他 147,536,264.22 28.60 126,733,683.06 20.51 16.41 科技园区运营 租赁成本 7,948,705.43 1.54 8,672,492.40 1.40-8.35 服务成本 9,517,181.43 1.84 2,232,617.21 0.36
40、 326.28 商品批发 商品采购 345,146,602.77 66.90 472,676,745.17 76.49-26.98 成本分析其他情况说明 2019 年年度报告 14/142 报告期内，“科技园区运营”板块成本中服务成本增长较大的主要原因是报告期内公司运营的科技园项目数量增加，且项目前期投入较大所致。(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 59,432.15 万元，占年度销售总额 87.70%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 34,546.66 万元，占年度采
41、购总额 100.00%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 17,304.86 万元，占年度采购总额 50.09%。3.3.费用费用 适用 不适用 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例(%)销售费用 20,243,326.73 19,682,340.80 2.85 管理费用 10,837,452.49 12,359,150.04-12.31 财务费用 81,194,611.32 87,879,037.21-7.61 税金及附加 24,601,765.72 37,079,655.16-33.65 投资收益 701,965.23 94,931.51 639.44 资产处置收益 86,53
42、7.23-583.44 14,932.24 营业外收入 394,270.64 10,658,978.88-96.30 所得税费用 9,422,832.73-196,596.91 4,892.97 变动原因说明：（1）销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司工资性支出增加所致。（2）管理费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司中介费用减少所致。（3）财务费用：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司利息费用支出减少所致。（4）税金及附加：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司计提土地增值税数额减少所致。（5）投资收益：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司理财产品投资收益增加所致。（6
43、）资产处置收益：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司固定资产处置收益增加所致。（7）营业外收入：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到政府补助减少所致。（8）所得税费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司递延所得税费用增加所致。4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）经营活动产生的现金流量净额 86,661,501.93 300,451,696.41-71.16 投资活动产生的现金流量净额 595,372.
44、23-806,568.49 173.82 筹资活动产生的现金流量净额-550,324,287.43-212,832,068.97-158.57 2019 年年度报告 15/142 （1）经营活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司销售商品收到的现金减少所致。（2）投资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数增加，主要是本期公司取得投资收益收到现金增加所致。（3）筹资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司取得借款收到的现金减少所致。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产
45、、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 83,781,213.08 2.87 544,945,588.12 15.42-84.63 应收账款 20,705,669.94 0.71 941,878.68 0.03 2,098.34 预付款项 928,752.02 0.03-100.00 投资性房地产 113,686,514.08 3.90 62,103,164.60 1.76 83.06 短期借款 462,00
46、0,000.00 15.84 720,000,000.00 20.37-35.83 应付账款 131,664,742.48 4.51 192,891,983.69 5.46-31.74 预收款项 3,215,771.02 0.11 96,987,171.89 2.74-96.68 应付利息 948,535.69 0.03 12,986,018.71 0.37-92.70 一年内到期的非流动负债 153,626,481.25 5.27 296,929,677.81 8.40-48.26 其他说明（1）货币资金：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司归还银行贷款和兑付到期应付债券所致。（2）应
47、收账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应收货款增加所致。（3）预付账款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司结转预付电费所致。（4）投资性房地产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司存货重分类到投资性房地产所致。（5）短期借款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司归还银行贷款所致。（6）应付帐款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司支付工程款所致。（7）预收账款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将预收售房款转收入所致。（8）应付利息：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司支付债券利息所致。（9）一年内到期的非流动负债：本期期末数较上期期末数减少
48、，主要是本期公司兑付一年内到期的应付债券所致。2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 2019 年年度报告 16/142 1）本公司以本公司之子公司天津滨海齐泰投资有限公司账面价值为 257,488,303.54 元的标准厂房 A 区、B 区部分房产作为抵押担保，自交通银行股份有限公司天津分行取得借款，详见本附注七、31.（1）之说明。2）本公司以存货中账面价值为 91,922,135.63 元的华苑产业区海泰西路 18 号西 2、西 5 的部分房产作为抵押担保，自天津银行股份有限公司科技支行取得借款，详见本附注七、31.（1）之说明。3）本公司以存货中
49、账面价值为 88,002,674.96 元的华苑产业区海泰西路 18 号西 2、西 5、南1 的部分房产作为抵押担保，自浙商银行股份有限公司天津分行取得借款，详见本附注七、31.（1）之说明。4）本公司与基石京信（天津）融资租赁有限公司签订的融资租赁协议，以存货中账面价值27,089,515.62元的绿产二期N座地下餐厅部分房产和在投资性房地产中账面价值38,978,561.83元的绿产一期 G 座部分房产为融资租赁的标的物，以本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司账面价值 184,237,838.98 元的精工项目部分房产为抵押物，取得长期应付款，详见本附注七、46.1 之说明。5）本公司与
50、冀银金融租赁股份有限公司签订的融资租赁协议，以账面价值 123,154,092.93元的华苑产业区海泰西路 18 号中南楼部分房产为租赁物和抵押物，取得长期应付款，详见本附注七、46.1 之说明。6）本公司与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，以华苑产业区海泰西路 18 号的西 4 楼电梯设备、电气设备、空调设备等设备设施为融资租赁标的物，以账面价值 71,310,474.80元的海泰西路 18 号西 4-101 至西 4-503 计 16 套房地产为抵押物，取得长期应付款，详见本附注七、46.1 之说明。7）本公司与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，以华苑产业区海泰西路 18
