1、2020 年年度报告 1/169 公司代码：603682 公司简称：锦和商业 上海锦和商业经营管理股份有限公司上海锦和商业经营管理股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2/169 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会
2、议。三、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人郁郁敏珺敏珺、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王晓波王晓波及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）王珏王珏声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派
3、发现金红利2.2元（含税）。截止2020年12月31日，公司总股本472,500,000股，以此计算合计拟派发现金红利103,950,000元（含税）。不送红股，不以资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以
4、上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 详见本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3/169 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.18 第六节第六节 普通股普通股股份变动及股东情况股份变动及股东情况.32
5、第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.38 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.39 第九节第九节 公司治理公司治理.44 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.46 第十一节第十一节 财务报告财务报告.47 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.169 2020 年年度报告 4/169 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、锦和商业 指 上海锦和商业经营管理股份有限公司 报告期、本期 指 2020 年度 报告期末 指 2020 年 12
6、月 31 日 元 指 人民币元 盛煦地产 指 上海盛煦房地产有限公司 上海腾锦 指 上海腾锦文化发展有限公司 翌成创意 指 翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司 SOP 指 标准作业程序 南京广电锦和 指 南京广电锦和投资管理有限公司 上海史坦舍 指 上海史坦舍商务服务有限公司 广电浦东 指 上海广电股份浦东有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 锦和投资集团 指 上海锦和投资集团有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海锦和商业经营管理股份有限公司 公司的中文简称 锦和商业 公司的外文名称 SHANGHAI
7、GOLDEN UNION BUSINESS MANAGEMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 GOLDEN UNION 公司的法定代表人 郁敏珺 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘竹金 郑毛毛 联系地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 电话 021-52399283 021-52399283 传真 021-52385827 021-52385827 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市徐汇区田林路140号14号楼 公司注册地址的邮政编码 200233 公司办公地址 上海
8、市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 公司办公地址的邮政编码 200233 公司网址 电子信箱 2020 年年度报告 5/169 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 锦和商业 603682 无 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上
9、海市黄浦区南京东路 61 号 签字会计师姓名 庄继宁、吴海燕 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 办公地址 签字会计师姓名 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信建投证券股份有限公司 办公地址 上海市浦东南路528号上海证券大厦北塔2203室 签字的保荐代表人姓名 赵润璋、朱明强 持续督导的期间 2020 年 4 月 21 日至 2022 年 12 月 31 日 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 办公地址 签字的财务顾问主办人姓名 持续督导的期间 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数
10、据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 营业收入 739,262,605.41 821,960,789.98-10.06 799,935,886.31 归属于上市公司股东的净利润 156,135,098.46 179,010,201.76-12.78 176,942,697.56 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 116,344,645.11 167,761,994.49-30.65 172,343,408.12 经营活动产生的现金流量净额 206,626,097.49 265,401,407.45-22.15 279,594,568.39 2020年末 2
11、019年末 本期末比上年同期末增减（%）2018年末 归属于上市公司股东的净资产 1,545,208,964.87 882,458,710.04 75.10 703,384,761.96 总资产 1,871,335,564.78 1,282,990,243.66 45.86 1,275,841,244.35 2020 年年度报告 6/169 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 基本每股收益（元股）0.35 0.47-25.53 0.47 稀释每股收益（元股）0.35 0.47-25.53 0.47 扣除非经常性损益后的基本
12、每股收益（元股）0.26 0.44-40.91 0.46 加权平均净资产收益率（%）10.67 22.58 减少11.91个百分点 27.94 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）7.95 21.16 减少13.21个百分点 27.21 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少 30.65%，主要系政府补助和越界创意园部分房屋拆除补偿款增加所致。报告期内，归属于上市公司股东的净资产、总资产较上年末同期分别增加 75.10%、45.86%，主要系公司向社会公开发行人民币普通股（A 股）所致。八、八
13、、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2020 年分季度主要财务数据年分季
14、度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 192,979,776.91 180,604,816.71 185,322,188.23 180,355,823.56 归属于上市公司股东的净利润 43,045,441.96 36,391,298.78 39,748,177.97 36,950,179.75 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 31,191,660.12 26,784,868.00 30,993,303.33 27,374,813.66 经营活动产生的现金流量净额 2
15、3,562,143.39 57,169,941.09 12,738,184.56 113,155,828.45 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2020 年年度报告 7/169 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适用）2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益-3,806.56 固定资产报废-19,069.65 46,265.35 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一
16、定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 19,089,456.84 政府补助 14,279,282.28 6,959,142.94 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
17、除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 11,692,494.22 理财收益 2,325,551.31 2,780,947.32 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对 2020 年年度报告 8/169 当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述
18、各项之外的其他营业外收入和支出 22,047,044.73 主要是越界创意园部分房屋拆除补偿款-1,752,750.78 292,058.33 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -3,946,028.02 少数股东权益影响额-21,366.14 -24,214.23 所得税影响额-13,013,369.74 -3,560,591.66-1,533,096.48 合计 39,790,453.35 11,248,207.27 4,599,289.44 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润
19、的影响金额 其他非流动金融资产 4,127,184.59 4,055,243.40-71,941.19-71,941.19 合计 4,127,184.59 4,055,243.40-71,941.19-71,941.19 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入
20、创新元素，为中小型文化创意企业和其他企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。1、承租运营：承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体进行重新市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化创意类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值，通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有 25 个，可供出租运营的物业面积约 57 万平方米。此外，公司中标
21、上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约 3600 平方米。2、参股运营：公司与物业持有方或有物业资源、在当地有影响力的合作方共同出资设立项目运营公司，公司不控股。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有 2 个，可供出租运营的物业面积约 8 万平方米。3、受托运营：公司依托自身商用物业全价值链管理方面的优势，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，公司获得相关业务收入。截止报告期末，公司受托运营的项目有 37 个，可供出租运营的物业面积约 23 万平方米。根据中国证监会上市公司行业分类指
22、引，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体说是城市更新领域商用物业运营服务业。2020 年年度报告 9/169 二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 详见第四节“经营情况讨论与分析”之（三）“资产、负债情况分析”。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、全价值链集成管理体系优势、全价值链集成管理体系优势 公司自 2007 年开始涉足该行业，具有十多年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，建立起了一套成熟的全价值链管理体系，可以实现跨
23、区域、跨城市的快速复制，有利于快速实现项目拓展，谋求全国更多的市场机会。1）项目资源获取及定位优势 公司已积累了丰富的园区、楼宇定位经验，对租赁市场的把握较为敏锐，从而能够准确的对新项目进行业态等定位。公司承接项目时，首先需要根据市场调研情况确定项目的定位，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来园区的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。2）项目设计与改造能力 在多年经验积累的基础上，公司形成了一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支设计、改造经验丰富、专业技术实力较强的设计、改造、
24、工程管理团队，为项目高效率、高质量、低成本设计、改造提供了保障。在充分了解市场的基础上，团队针对不同定位的项目进行差异化、定制化的设计。在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目改造更新进行全程监督和指导，并有针对性的优化设计，使得园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。公司在控制改造成本和追求改造进度之间有较强的协调能力，在项目改造成本和改造进度方面具有优势。3）招商优势 公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求，同时公司已
25、经逐步建立了目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大大提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。4）智慧化运营优势 公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，逐步建立起了智慧园区管理系统，实现了招商、运营管理的全流程智慧化，在提升管理效能、降低运营成本的同时，创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。2 2、品牌优势、品牌优势 随着城市更新的不断发展，行业内的企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行
26、业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自 2007 年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏感的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。3 3、规模优势、规模优势 经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创
27、园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末，公司在管项目 64 个，在管面积约 88 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。在园区、楼宇、社区商业运营方面的规模优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。2020 年年度报告 10/169 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年，面对疫情和经济下行带来的严峻考验和巨大压力，公司管理层和全体员工紧密围绕年初确定的经营目标，统筹推进疫
28、情防控和业务发展各项工作，攻坚克难，砥砺前行，实现公司持续稳健发展，实属不易。报告期，公司实现营业收入 73,926.26 万元,同比下降 10.06%；归属于上市公司股东的净利润 15,613.51 万元，同比下降 12.78%。2020 年实现营业收入比 2019 年下降 8270 万元，主要原因：一是越界创意园部分房屋（即园区内 28 号楼）拆除重建，营业收入同口径减少约 4300 万元；二是国有业主方的租金减免全年已落实 2350 万元，根据收入、成本配比原则，营业收入相应减少；三是疫情和宏观经济的变化对公司整体出租率造成了一定影响，现在已基本恢复。2020 年实现归属于公司股东的净利
29、润比 2019 年下降 2288 万元，主要原因：一是新项目金都路项目、洪安大厦项目受疫情影响，还处于爬坡期，项目成本同比增加，亏损约 2000 万元；二是营业收入下降导致毛利有所下降。2020 年重点工作如下：1、全力打好防疫抗疫、复工复产战役。按照政府部门的统一部署和要求，严格落实防控措施，持续实施防疫应急处置工作，确保了各项目安全运营。在做好科学防控的同时，积极争取业主方租金减免等政府扶持政策，协助园区企业稳步有序复工复产，恢复经济活力。2、多管齐下积极拓展新项目，并购重组取得新进展。三种经营模式灵活选择，积极扩展新项目，进一步扩大公司经营规模，提升运营效率。报告期，以“承租运营”模式，
30、签约上海柳州路上勤假日宾馆项目，面积约 7000 平方米；中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约 3600 平方米；以“受托运营”模式托管盛煦地产相关公司在上海、北京的 30 个项目，面积约 15 万平方米。积极推进并购重组，2020 年 12 月公司与翌成创意签署收购意向书，公司拟收购其相关公司股权，拉开了公司上市后并购重组的序幕。3、及时调整招商策略，保续签拓新签稳出租率。针对疫情带来的影响和新变化，公司及时调整招商策略，实施“一园一策”；优化了区域划分和招商人员配置，强化激励考核机制，每周复盘总结，提高招商的针对性和有效性；以园区活动、政策支持等有效措施留住老客户，吸引新客户，同时加强了推
31、介策划，有针对性的提高了与中介渠道的合作力度，全力以赴扩大招商，维持了较好的出租率。4、精耕细作，提高物业管理质量和效率。在全力打好防疫抗疫、复工复产战役的同时，更加贴近客户了解客户需求，有针对性的改进日常物业管理工作，优化人员配置，通过 SOP 项目的实施大力推进精细化、标准化、规范化管理，进一步提升管理效率，降低管理成本。进一步推进各园区的品质提升，从室内装修、室外景观、设备设施、整体外观等细节加以升级，提高园区的整体呈现性，吸引客户入驻。5、优化人力资源管理体系，强化人才配置、培训和考核工作。启动“后浪人才培育”计划，为公司未来发展储备人才。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情
32、况 报告期内，公司实现营业收入 73,926.26 万元，较上年同期下降 10.06%；归属于上市公司股东的净利润 15,613.51 万元，较上年同期下降 12.78%；经营活动产生的现金流量净额 20,662.61万元，较上年同期下降 22.15%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 739,262,605.41 821,960,789.98-10.06 营业成本 487,949,759.42 514,179,408.12-5.10 20
33、20 年年度报告 11/169 销售费用 20,208,422.90 17,305,514.37 16.77 管理费用 72,019,403.84 65,078,751.55 10.67 研发费用 1,880,830.85 1,578,609.34 19.14 财务费用-1,601,426.70 8,419,004.34-119.02 经营活动产生的现金流量净额 206,626,097.49 265,401,407.45-22.15 投资活动产生的现金流量净额-211,330,072.83-99,714,924.45 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 451,711,642.82-186,9
34、16,379.82 不适用 财务费用变动原因:主要是公司借款余额下降所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因:主要是本期竞拍获得上海茶陵北路 20 号房产使用、占有、收益权。筹资活动产生的现金流量净额变动原因:主要是公司向社会公开发行人民币普通股（A 股）所致。2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，营业收入为 73,926.26 万元，营业收入比上年减少 10.06%；营业成本为 48,794.98 万元，营业成本比上年减少 5.10%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行
35、业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）商务服务业 739,262,605.41 487,949,759.42 34.00-10.06-5.10-3.44 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 668,740,087.76 424,692,903.87 36.49-9.69-3.26 减少 4.22个百分
36、点 苏州 7,469,303.65 6,313,381.08 15.48-18.16-11.21 减少 6.61个百分点 杭州 51,038,559.86 47,224,513.72 7.47-14.68-16.71 增加 2.25个百分点 南京 2,279,820.28 1,865,997.94 18.15-2.49-1.16 减少 1.10个百分点 北京 9,734,833.86 7,852,962.81 19.33-4.66-17.14 增加 12.15个百分点 合计 739,262,605.41 487,949,759.42 34.00-10.06-5.10 减少 3.44个百分点 2
37、020 年年度报告 12/169 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 无 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 商务服务业 487,949,759.42 100.00 514,179,408.12 100.00-5.10 无 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况
38、说明 成本分析其他情况说明 无 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 7,733.76 万元，占年度销售总额 10.46%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 15,016.21 万元，占年度采购总额 32.05%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 2,814.36 万元，占年度采购总额 6.01%。其他说明 上述供应商采购额为含税金额。3.3.费用费用 适用 不适用 项目 本期金额 上期金额 较上期变动比例（%）销售费用 20,208,422.90 17,305,514
39、.37 16.77 管理费用 72,019,403.84 65,078,751.55 10.67 研发费用 1,880,830.85 1,578,609.34 19.14 财务费用 -1,601,426.70 8,419,004.34-119.02 2020 年年度报告 13/169 财务费用变动原因:主要是公司借款余额下降所致。4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 单位：元 本期费用化研发投入 1,880,830.85 本期资本化研发投入 研发投入合计 1,880,830.85 研发投入总额占营业收入比例（%）0.25 公司研发人员的数量 2
40、研发人员数量占公司总人数的比例（%）0.43 研发投入资本化的比重（%）(2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 项目 本期金额 上期金额 较上期变动比例（%）经营活动现金流入小计 844,266,319.23 897,012,032.00-5.88 经营活动现金流出小计 637,640,221.74 631,610,624.55 0.95 经营活动产生的现金流量净额 206,626,097.49 265,401,407.45-22.15 投资活动现金流入小计 2,516,360,341.88 843,340,092.47 198.38 投资活动现金流
41、出小计 2,727,690,414.71 943,055,016.92 189.24 投资活动产生的现金流量净额-211,330,072.83-99,714,924.45 不适用 筹资活动现金流入小计 705,042,169.81 95,500,000.00 638.26 筹资活动现金流出小计 253,330,526.99 282,416,379.82-10.30 筹资活动产生的现金流量净额 451,711,642.82-186,916,379.82 不适用 现金及现金等价物净增加额 447,007,667.48-21,229,896.82 不适用 投资活动产生的现金流量净额变动原因:主要是本
42、期竞拍获得上海茶陵北路 20 号房产使用、占有、收益权。筹资活动产生的现金流量净额变动原因:主要是公司向社会公开发行人民币普通股（A 股）所致。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 公司于 2019 年 10 月 16 日召开 2019 年第一次临时股东大会，审议通过了关于越界创意园部分房屋拆除补偿等事项的关联交易议案。越界创意园物业持有方广电浦东将原已出租给公司的部分物业收回拆除重建，并与公司终止该部分物业的拆除重建期间的房屋租赁关系，同时广电浦东就公司对拆除房屋前期改造投入及拆除、建设期间对公司经营造成的损失给予补偿。2020 年度合计补偿
43、给公司 22,041,361.79 元。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 2020 年年度报告 14/169 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 629,232,688.24 33.62 183,483,317.63 14.30 242.94 主要是公司首次公开发行 A 股股票募集资金所致 预付款项 58,966,327.11 3.15 32,495,704.08 2.53 81.46 主要是支付并购项目意向
44、金所致 其他应收款 15,345,516.00 0.82 758,960.27 0.06 1,921.91 主要是本期对上海腾锦借款所致 其他流动资产 19,285,928.40 1.03 9,455,862.77 0.74 103.96 主要是本期待抵扣增值税进项税增加所致 投资性房地产 182,431,991.56 9.75 不适用 主要是本期竞拍获得上海茶陵北路 20号房产使用、占有、收益权 在建工程 3,112,859.83 0.17 2,037,437.56 0.16 52.78 主要是本期增加改造工程所致 应付职工薪酬 10,394,173.57 0.56 7,276,510.12
45、 0.57 42.85 主要是年末计提绩效奖励增加所致 合同负债 9,872,265.41 0.53 不适用 主要是根据新收入准则的实施要求，预收款项重分类至合同负债等所致 一年内到期的非流动负债 36,868,877.65 2.87-100.00%主要是偿还银行借款所致 长期借款 19,100,000.00 1.49-100.00%主要是偿还银行借款所致 预计负债 500,000.00 0.03 150,000.00 0.01 233.33%主要是诉讼案件所致 递延所得税负债 756,322.26 0.04 192,519.57 0.02 292.85%主要是收入直线法差异所致 其他说明 无
46、 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 项目 金额 受限原因 货币资金 538,678.20 因诉讼，法院实施财产保全，冻结公司及全资子公司存款 3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 2020 年年度报告 15/169 (五五)投资状况分析投资状况分析 1 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 报告期内，公司与上海连楼科技有限公司共同出资设立了上海锦楼企业服务有限公司，注册资本 100 万元，公司持股 49%。公司对全资子公司上海数娱产业管理有限公司增资 90 万元，增
47、资完成后该公司注册资本为 200 万元。公司持股 40%的参股公司上海腾锦文化发展有限公司注册资本由 5000 万减少至 1000 万，各股东同比例减资。(1)(1)重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 (2)(2)重大的非股权投资重大的非股权投资 适用 不适用 (3)(3)以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 适用 不适用 项目 期初数 本期公允价值变动损益 期末数 其他非流动金融资产 4,127,184.59-71,941.19 4,055,243.40 合计 4,127,184.59-71,941.19 4,055,243.40 (六六)重大资产和股权出售重大资产和股权
48、出售 适用 不适用 (七七)主要控股参股公司分析主要控股参股公司分析 适用 不适用 单位：元 公司名称 主营业务 持股比例 注册资本 总资产 净资产 净利润 上海和矩商务发展有限公司 经营服务 100%3,000,000.00 30,494,979.15 20,366,543.04 12,804,505.04 上海锦羽企业管理有限公司 经营服务 100%3,000,000.00 16,989,913.08 10,829,501.34 6,329,501.34 上海锦翌企业管理有限公司 经营服务 100%3,000,000.00 21,685,883.92 12,235,679.70 7,735
49、,679.70 上海锦瑞企业管理有限公司 经营服务 100%2,000,000.00 46,169,240.93 3,536,201.90 536,201.90 上海锦能物业管理有限公司 经营服务 100%3,000,000.00 45,052,604.19 23,080,534.56 18,580,534.56 上海锦林网络信息技术有限公司 信息科技 100%5,000,000.00 12,937,983.13 12,283,138.69 10,783,138.69 上海数娱产业管理有限公司 经营服务 100%2,000,000.00 280,351,780.99 36,371,166.83
50、 17,031,070.81 上海锦苑企业管理有限公司 经营服务 84%2,000,000.00 39,127,727.59 2,910,721.97 1,109,610.82 上海锦灵企业管理有限公司 经营服务 100%5,000,000.00 56,463,983.49 12,694,943.41 6,136,003.54 上海史坦舍商务服务有限公司 经营服务 100%3,000,000.00 71,893,014.94 51,583,810.00 25,007,928.22 2020 年年度报告 16/169 上海锦衡企业管理有限公司 经营服务 100%5,000,000.00 118,
