1、2020 年年度报告 1/321 公司代码：600325 公司简称：华发股份 珠海华发实业股份有限公司珠海华发实业股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2/321 重要提示重要提示 一、一、本公司董事本公司董事局局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席
2、董事的原因说明 被委托人姓名 董事 汤建军 工作原因出差 陈茵 独立董事 陈世敏 工作原因出差 江华 独立董事 张学兵 工作原因出差 张利国 三、三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李光宁李光宁、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人俞卫国俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云陈新云声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事经董事局会议局会议审议的报告
3、期利润分配预案或公积金转增股本预案审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以公司 2020 年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 4.5 元（含税）。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在半数是否存在
4、半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展中可能面对的风险因素及对策部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 3/321 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.3
5、8 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.68 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.77 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.78 第九节第九节 公司治理公司治理.87 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.90 第十一节第十一节 财务报告财务报告.101 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.321 2020 年年度报告 4/321 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司
6、华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司 华发综合 指 珠海华发综合发展有限公司 华发投控集团 指 珠海华发投资控股集团有限公司 集团财务公司 指 珠海华发集团财务有限公司 华金资本 指 珠海华金资本股份有限公司 华金国际资本 指 原华金国际资本控股有限公司,现更名为华发物业服务集团有限公司 华发景龙 指 珠海华发景龙建设有限公司 华发装饰 指 珠海华发装饰工程有限公司 景晟装饰 指 广东景晟装饰工程有限公司 华薇投资 指 珠海华薇投资有限公司 设计公司 指 珠海华发建筑设计咨询有限公司 营销公司 指 珠海华发房地产营销顾问有限公司 华实中建 指 华实中建新科技（珠海）有限公司 优生活公司
7、 指 华发优生活租赁服务（珠海）有限公司 更新公司 指 珠海华发城市更新投资控股有限公司 园林公司 指 珠海华发园林工程有限公司 代理公司 指 珠海华发房地产代理有限公司 华金证券 指 华金证券股份有限公司 维业股份 指 深圳市维业装饰集团股份有限公司 香港华发 指 香港华发投资控股有限公司 华金保理 指 华金国际商业保理（珠海）有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 中证登上海分公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会 报告期 指 2020 年 1 月 1 日2020 年 12 月 31 日
8、 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2020 年年度报告 5/321 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司 公司的中文简称 华发股份 公司的外文名称 Zhuhai Huafa Properties Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Huafa Properties 公司的法定代表人 李光宁 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表 姓名 侯贵明 阮宏洲 联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号 电话 0756-8282111 0756-82821
9、11 传真 0756-8281000 0756-8281000 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 珠海市昌盛路155号 公司注册地址的邮政编码 519030 公司办公地址 珠海市昌盛路155号 公司办公地址的邮政编码 519030 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报证券日报 证券时报上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事局秘书处 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 华发股份 60
10、0325 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 签字会计师姓名 高世茂、张庆瑞 2020 年年度报告 6/321 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 调整后 调整前 营业收入 51,006,301,498.83 33,148,683,110.95 33,148,683,110.95 53.87 23,698
11、,927,360.54 归属于上市公司股东的净利润 2,902,018,508.62 2,782,823,771.72 2,784,688,908.45 4.28 2,284,363,766.68 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 2,798,305,644.34 2,786,330,993.78 2,786,330,993.78 0.43 2,275,435,214.09 经营活动产生的现金流量净额 29,108,543,110.05 28,032,769,484.37 28,035,431,565.71 3.84 15,998,754,707.65 2020年末 2019年末
12、本期末比上年同期末增减（%）2018年末 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 20,953,107,925.33 19,854,773,550.93 19,757,117,901.92 5.53 14,873,044,685.06 总资产 321,844,234,775.72 234,930,625,411.28 234,110,568,528.80 37.00 182,209,088,473.48 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 调整后 调整前 基本每股收益（元股）1.16 1.22 1.22-4.92 1.
13、08 稀释每股收益（元股）1.16 1.22 1.22-4.92 1.08 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）1.11 1.22 1.22-9.02 1.08 加权平均净资产收益率（%）16.78 19.92 20.09 减少3.14个百分点 17.50 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）16.18 20.10 20.10 减少3.92个百分点 18.40 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2020 年年度报告 7/321 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净
14、利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度
15、（10-12 月份）营业收入 9,034,350,781.68 13,831,710,602.55 5,895,685,872.55 22,244,554,242.05 归属于上市公司股东的净利润 601,557,959.26 864,337,879.83 288,680,264.52 1,147,442,405.01 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 576,035,414.69 858,393,316.89 348,216,064.22 1,015,660,848.54 经营活动产生的现金流量净额 3,507,726,266.78 5,530,811,613.76 6,929
16、,444,705.32 13,140,560,524.19 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益-1,334,903.04-1,829,152.12 12,937,742.28 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 28,738,914.16 6,494,359.25 5,777,172.47 同一控制下企业合并产生的子
17、公司期初至合并日的当期净损益 331,425.42-1,865,136.73-11,246,431.91 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-52,676,269.37-12,632,784.47-2020 年年度报告 8/321 对外委托贷款取得的损益-3,204,474.86 4,751,572.33 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 278,660,054.43-22
18、,177,863.75 8,391,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-107,443,271.85 36,062,301.37-17,007,240.95 少数股东权益影响额-3,547,013.74-8,077,562.29 11,096,924.26 所得税影响额-39,016,071.73-2,685,858.18-5,772,185.89 合计 103,712,864.28-3,507,222.06 8,928,552.59 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利
19、润的影响金额 交 易 性 金 融 资产 210,964,377.21 209,645,238.66-1,319,138.55-1,319,138.55 衍生金融资产 23,315,706.33-23,315,706.33-24,710,646.70 其他权益工具投资 100,000.00 100,000.00-其他非流动金融资产 546,839,834.98 528,243,424.66-18,596,410.32 356,897.78 投资性房地产 4,891,320,637.09 9,048,826,324.62 4,157,505,687.53 278,660,054.43 衍生金融负债
20、 -82,986,186.77 82,986,186.77-31,503,562.90 其 他 非 流 动 负债 -79,515,246.00 79,515,246.00-20,370,029.00 合计 5,672,540,555.61 9,949,316,420.71 4,276,775,865.10 201,113,575.06 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开
21、发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。报告期内，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。上半年，为稳财政、稳经济、稳就业，降低疫情防控对房地产市场的影响，多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年，房地产调控政策有所转向
22、，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标；受此影响，杭州、沈阳、西安和宁波等 19 城相继2020 年年度报告 9/321 加强调控，重点涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费等措施。2020 年 8 月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了“三道红线”的融资监管新规则。该政策是近年国家为房地产行业长期平稳健康发展出台的长效政策之一，旨在引导房地产行业控制整体杠杆，降低房地产行业风险，保障行业稳定发展。报告期内，公司高度重视，积极落实，持续提升运营能力和精细化管理水平，优化债务结构，稳健投资，强化抗风险能力。年初受疫情影响，房地产
23、市场短暂受挫，2020 年一季度房地产投资、商品房销售额及销售面积同比出现较大比例下降；但随着复工复产的推进，叠加各房地产企业积极采取线上营销等多元化的营销方式，房地产市场呈现整体逐步回升的特征。根据国家统计局数据显示，2020 年全年房地产开发投资额累计同比增长 7%，商品房销售面积和销售金额分别累计增长 2.6%和 8.7%，其中住宅销售面积 15.5 亿平方米，同比增长 3.2%，住宅销售额 15.5 万亿元，同比增长 10.8%。从行业竞争来看，根据克而瑞信息集团(CRIC)（以下简称：克而瑞）统计信息显示，2020 年房地产销售整体业绩规模增速放缓，部分大型房企销售金额虽有所提升，但
24、内部分化明显，部分企业出现负增长。其中，TOP10和TOP30房企销售金额门槛分别达到2,780.1亿元和1,306.0亿元，同比增幅达 14.4%和 15.5%。从行业集中度看，TOP50 房企销售额市占率为 62.2%，TOP100 房企市占率为 76.2%。因此，在行业规模稳定的同时，行业集中度持续提升，强者恒强态势有望延续，行业竞争和梯队分化也进一步加剧，市场竞争更加注重在资源获取、成本管控和项目周转能力等管理实力。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适
25、用 1、公司在房地产领域深耕细作 40 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。3、公司坚守“品质中国 匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心竞争力，积极实施“客户导向”的产品服务理念，优+产品体系 4.0 迭代升级，构建“6+1 产品体系以及增值赋能四大维度”，覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配套和
26、服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞争力。4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。5、公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推
27、动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局。2020 年年度报告 10/321 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 报告期内，面对疫情带来的不利影响以及复杂的市场环境，在董事局的战略引领和正确领导下，公司上下齐心协力，攻坚克难，签约销售金额首次突破千亿，行业地位进一步提升；深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略，投拓规模、投拓质量充分提升；锚定主业，科技赋能，深化“一核两翼”业务格局，助推公司高质量发展。2020 年，公司实现营业收入 510.06 亿元，同比增长 53.87%；净
28、利润 45.60 亿元，同比增长 37.6%；截至报告期末，公司总资产为 3,218.44亿元，同比增长 37.00%。报告期内，公司新开工面积 739.71 万平方米，竣工面积 315.00 万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积 805.81 万平方米，在建面积 1,776.54 万平方米。（一）销售首破千（一）销售首破千亿，业务布局持续优化亿，业务布局持续优化 报告期内，面对疫情影响、行业变化和市场波动，公司紧扣工程计划节点，积极做好资源统筹，全力推进全国项目的开发建设，以科学合理的铺排计划保障公司可售资源，努力将疫情对生产的影响降到最低；因地制宜，积极采取多元化的营销策略
29、抢占市场先机，以线上售楼部、直播带货、入驻电商平台等多元化创新模式，强化线上线下协同联动；紧随市场形势，全力升级打造优+产品体系 4.0，全新发布“品质中国 匠心筑家”品牌战略，全面提升产品品质。2020 年，公司实现合同销售金额 1,205 亿元，同比增长 30.59%，销售面积 504 万平方米。根据克而瑞榜单显示，公司位列中国房地产企业销售榜第 34 名，相比 2019 年提升 5 位，行业地位进一步提升。在公司销售实现历史性突破的同时，销售布局持续优化：珠海大区全年完成销售 288 亿元，销售占比 24%，稳居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售 591 亿元，销售占比 49%；华南大区
30、全年完成销售 205 亿元，销售占比 17%；北方大区全年完成销售 90 亿元，销售占比 7%；北京区域全年完成销售 31 亿元，销售占比 3%。从销售区域分布看，2020 年，公司全国化布局持续优化，形成了华东、珠海和华南大区协同发力的销售格局，“立足珠海、面向全国”的战略优势凸显。（二）战略深耕精准布局，区域拓展成效斐然（二）战略深耕精准布局，区域拓展成效斐然 报告期内，在全国化布局基础上，公司深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略，积极深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，对已进入的核心城市加大布局力度，全面提高项目数量、业绩规模与品牌影响力等；项目
31、拓展方式上，除传统招拍挂的方式外，积极运用合作开发、收并购、城市更新等多元化项目拓展模式，加大对非公开市场项目拓展力度。报告期内，公司通过综合运用多元化项目拓展方式，成功获取大量新项目，其中逾九成位于深耕城市，土地储备资源充足且较为优质。截止报告期末，公司拥有土地储备计容积率建筑面积 805.81 万平方米，其中，在长三角区域及长江经济带的土地储备面积占比为56.69%，在粤港澳大湾区的土地储备面积占比为 41.64%，从土地储备的地理区域分布来看，公司对核心城市群的布局优势将进一步加强。（三）产品体系迭代升级，科技（三）产品体系迭代升级，科技+赋能产品服务赋能产品服务 报告期内，公司推出“品
32、质中国 匠心筑家”的品牌战略，以品牌焕新为基础，以产品品质作为市场核心竞争力，迭代升级推出“优+产品体系 4.0”，即全新华发 6+1 产品体系以及增值赋能2020 年年度报告 11/321 四大维度。其中，“全新华发 6+1 产品体系”以全面有序的体系化思维打造完美人居；同时，始终围绕绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度，赋予产品更多的超额附加值。目前，公司已形成涵盖刚需到高端的未来系、城市系、四季系、府系以及 TOP 系五大具有“华发印记”的产品系，荣膺亚洲不动产奖、广厦奖、鲁班奖等国际国内多项大奖。在产品服务方面，公司积极实施“科技+”战略，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设
33、计理念，在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平；目前已申请产品设计专利 60 余项，涵盖建筑、结构、暖通、给排水、电气、园林景观等多个专业，多个项目获得国际国内“健康建筑”和“绿色建筑”认证，持续赋能城市高品质美好生活。同时，公司积极探索具有前瞻性的创新业态。公司正式设立珠海人居生活研究院，积极落实人居生活、建筑科技、智能制造、数字技术等创新研究项目，不断强化与澳门大学等港澳高校及科研院所的跨境合作，社区防疫等研究项目均取得积极进展；设计公司获得国家高新技术企业认定，华实中建取得“澳门土木工程实验室”认证，为探索新业务发展开辟新局面。（四）“一核两翼”全面发展，业务格局全面
34、深化（四）“一核两翼”全面发展，业务格局全面深化 近年来，公司积极践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，积极打造“华发商都”等标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商。报告期内，公司商业地产业务新拓展城市及商业项目均创佳绩，以华发商都为代表的商业地产出租面积近 20 万平方米，租金收入超 2.1 亿元，商业运营管理效率全面提升。公司在大力发展商业地产的同时，公司上下游产业链业务不断发展，在营销、设计、文传、园林等职能公司全面提质增效的基础上，积极培育打造华发商都、阅潮书店等高端商业、文化品牌，并稳步开拓物业资管、大健康、长租公寓等业务领域，全力推动主
35、业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链同步发展的“一核两翼”格局。（五）（五）资金管控水平不断提升，资金管控水平不断提升，资本运作成效显著资本运作成效显著 报告期内，面对房地产信贷政策持续收紧的形势，公司继续提升资金管控和资本运作水平：进一步强化总部对资金的统一管理和调配，确保资金的高效利用和优化配置；多渠道多方式加强销售回款力度，加大存量资产及沉淀资金的盘活力度，强化现金流回笼速度；积极建设高效智能的资金管理系统，实现资金使用效率和管理工作效率双提升的发展格局；积极创新融资模式，成功落地永续中票、长租公寓类 REITS、供应链 ABS、超短融、境外美元债、商业地产
36、CMBN 等创新产品业务，进一步改善资金资本结构，为公司可持续发展提供坚实保障。报告期内，公司主体信用评级及各项融资产品评级均维持在“AAA”，为后续融资工作提供了有力支持。（六）精细化管理优化提升，（六）精细化管理优化提升，管控水平提质增效管控水平提质增效 报告期内，在稳中有进的工作总基调下，公司继续强化精细化管理，不断完善成本管控体系，充分发挥战略集采作用，三级管控架构进一步优化，产品品质和竞争力不断提升。报告期内，公司成功搭建成本七大核心管控体系，实现区域成本目标动态管理；健全公司招标采购体系，提升招采管控能力，成本管理更加精细化、体系化；三级管控架构进一步优化，实行运营和营销条线全线打
37、通，大力推进运营管控制度建设，进一步加强项目开发全流程管控；精细化管控措施加快落地，资金、财务、成本、招采等条线业务流程更加规范；建立行政督办常态2020 年年度报告 12/321 化工作体系，审批效率成倍提升；稳步推进内部管理系统优化升级，初步完成互联网营销闭环体系搭建，公司治理的数字化场景不断完善；不断加强重要业务领域和关键管控环节专项审计力度，强化线上业务法律风险防控，不断优化法务直管体系，切实为公司发展筑牢安全防线。（七）党建业务互促进，经济效益与社会效益协调统一（七）党建业务互促进，经济效益与社会效益协调统一 报告期内，公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，继续加强党建工作，
38、在抗疫复产、脱贫攻坚、建设“幸福华发”等方面切实履行社会责任。一是始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，成功开展 27 例党业融合实践，推动公司党建工作和业务工作双促进齐发展。扎实推进党风廉政建设，营造风清气正发展环境。抗疫复产期间，股份各级党支部充分发扬先锋模范精神，组织志愿队伍奔赴防疫一线，坚守岗位助力复工复产。二是通过科学谋划、周密部署，严格保障公司复工复产安全科学推进。疫情爆发后，公司第一时间成立疫情防控领导工作小组，建立三级防控工作体系，于 4 月初全部复工完毕。快速行动，助力全国抗疫大局，全球采购爱心医用物资送达武汉、珠海、阳江等地，联合广大业主、商户积极抗疫。三是切实
39、开展脱贫攻坚工作。扶贫方面，对口帮扶的阳江大洞村、爱国村已全面完成脱贫目标，结对帮扶的云南怒江保登村、里吾底村脱贫成果得到有效巩固，珠海市斗门区榕益村“万企帮万村”建设进展顺利。公益方面，依托华发公益基金会力量成功开展了衣暖人心捐赠、慈善义诊、安全饮水工程等多个公益扶贫活动，持续为脱贫攻坚贡献爱心力量。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况详见本章节“一、经营情况讨论与分析”。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入
40、 51,006,301,498.83 33,148,683,110.95 53.87 营业成本 38,610,500,339.24 23,331,277,799.51 65.49 销售费用 1,449,787,588.67 1,324,658,999.73 9.45 管理费用 1,454,106,325.54 1,293,758,165.31 12.39 研发费用 37,213,855.24 83,523,636.11-55.45 财务费用 264,321,404.99 267,857,287.92-1.32 经营活动产生的现金流量净额 29,108,543,110.05 28,032,769
41、,484.37 3.84 投资活动产生的现金流量净额-61,012,166,419.24-32,207,030,620.10 89.44 筹资活动产生的现金流量净额 48,786,271,902.97 10,864,291,523.98 349.05 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司实现营业收入 510.06 亿元，同比增长 53.87%，营业成本 386.11 亿元，同比增加 65.49%，主要受项目结转的影响。2020 年年度报告 13/321 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营
42、业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业销售 48,111,607,219.36 35,991,550,094.01 25.19 51.61 62.74 减少5.12 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业销售 48,111,607,219.36 35,991,550,094.01 25.19 51.61 62.74 减少5.12 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利
43、率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）珠海大区 14,637,710,208.21 7,546,651,366.20 48.44 141.82 97.31 增加11.63 个百分点 华南大区 6,095,195,472.33 5,221,936,817.66 14.33-23.15-5.14 减少16.27 个百分点 华东大区 21,453,953,295.00 18,537,525,347.44 13.59 40.80 61.15 减少10.92 个百分点 北方大区 5,924,748,243.82 4,685,436,562.71 20.92 135
44、.76 264.95 减少27.99 个百分点 合 计 48,111,607,219.36 35,991,550,094.01 25.19 51.61 62.74 减少5.12 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 2020年度公司的营业收入，珠海大区占比30.42%，华南大区占比12.67%，华东大区占比44.59%，北方大区占比 12.31%。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 2020 年年度报告 14/321 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期
45、占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业销售 房产开发 35,991,550,094.01 93.22 22,116,440,260.51 94.79 62.74 其他 其他成本 2,618,950,245.23 6.78 1,214,837,539.00 5.21 115.58 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产业销售 房产开发 35,991,550,094.01 93.22 22,116,440,260.51 94.79 62.74 其他
46、其他成本 2,618,950,245.23 6.78 1,214,837,539.00 5.21 115.58 成本分析其他情况说明 本期房地产销售结转增加导致成本比上年同期增加 65.49%。(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 48,008.17 万元，占年度销售总额 0.94%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 34,734.72 万元，占年度销售总额 0.68%。前五名供应商采购额 549,620.61 万元，占年度采购总额 35.17%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。3.3.
47、费用费用 适用 不适用 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动原因 销售费用 1,449,787,588.67 1,324,658,999.73 9.45 主要系公司销售规模扩大相应营销代理费增加所致 管理费用 1,454,106,325.54 1,293,758,165.31 12.39 主要系公司规模扩大相应费用增加所致 财务费用 264,321,404.99 267,857,287.92-1.32 主要系利息收入增加所致 2020 年年度报告 15/321 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 单位：元 本期费用化研发投入
48、37,213,855.24 本期资本化研发投入 -研发投入合计 37,213,855.24 研发投入总额占营业收入比例（%）0.07%公司研发人员的数量 78 研发人员数量占公司总人数的比例（%）0.90%研发投入资本化的比重（%）-(2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动原因 经营活动产生的现金流量净额 29,108,543,110.05 28,032,769,484.37 3.84 主要系销售回款增加所致 投资活动产生的现金流量净额-61,012,166,419.24-32,207,030,6
49、20.10 89.44 主要系投资净流出增加所致 筹资活动产生的现金流量净额 48,786,271,902.97 10,864,291,523.98 349.05 主要系新增融资增加所致 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 43,641,759,491.34 13.56 26,106,43
50、2,127.83 11.11 67.17 主要系销售回款增加所致 衍生金融资产-23,315,706.33 0.01-100.00 部分人民币与外汇期权组合交易合约到期减少所致 2020 年年度报告 16/321 应收账款 95,220,632.72 0.03 35,129,256.75 0.01 171.06 主要系应收装修工程款增加所致 其他应收款 1,032,147,130.23 0.32 3,358,220,825.18 1.43-69.27 主要系土地竞买保证金减少所致 存货 211,375,308,376.44 65.68 159,835,876,207.55 68.04 32.2
