1、天房发展 2020 年年度报告 1/165 公司代码：600322 公司简称：天房发展 天津市房地产发展（集团）股份有限公司天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告（修订版）（修订版）天房发展 2020 年年度报告 2/165 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况
2、未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 李清 因公外出 毕晓方 三、三、中喜会计师事务所（特殊普通合伙）中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为为本公司出具本公司出具了了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人郭维成郭维成、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人纪建刚纪建刚及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）张萍张萍声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审
3、议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 鉴于公司2020年度亏损，结合公司实际经营情况和长期发展资金需求，公司2020年度拟不派发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定
4、决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 天房发展 2020 年年度报告 3/165 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨
5、论与分析.8 第五节第五节 重要事项重要事项.22 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.32 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.32 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.38 第九节第九节 公司治理公司治理.44 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.47 第十一节第十一节 财务报告财务报告.52 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.165 天房发展 2020 年年度报告 4/165 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义
6、 公司、本公司、天房发展 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 津投资本 指 天津国有资本投资运营有限公司 天房集团 指 天津房地产集团有限公司 天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 公司的中文简称 天房
7、发展 公司的外文名称 Tianjin Realty Development（Group）Co.，Ltd.公司的外文名称缩写 TJRD 公司的法定代表人 郭维成 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张亮 联系地址 天津市和平区常德道80号 电话 022-23317185 传真 022-23317185 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 天津市和平区常德道80号 公司注册地址的邮政编码 300050 公司办公地址 天津市和平区常德道80号 公司办公地址的邮政编码 300050 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点
8、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报上海证券报证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 天房发展 2020 年年度报告 5/165 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 天房发展 600322 不适用 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层 签字会计师姓名 吕小云、段庆利 七、七、近三年主要会计数据和财
9、务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 营业收入 2,752,869,629.47 9,564,470,926.23-71.22 3,401,413,515.70 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 2,728,322,488.94/归属于上市公司股东的净利润-2,517,229,044.70 141,571,684.63-1,878.06 134,717,142.75 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2,510,329,432
10、.01 137,683,465.24-1,923.26 128,511,156.52 经营活动产生的现金流量净额 3,373,686,702.35 949,444,540.01 255.33 4,001,679,101.91 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%）2018年末 归属于上市公司股东的净资产 2,138,576,649.16 4,656,143,811.11-54.07 4,515,157,631.52 总资产 22,943,660,778.17 25,577,101,263.19-10.30 31,662,985,935.20 (二二)主要财务指标主要财务指标
11、主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%)2018年 基本每股收益（元股）-2.2766 0.1280-1,878.59 0.1218 稀释每股收益（元股）-2.2766 0.1280-1,878.59 0.1218 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-2.2704 0.1245-1,923.61 0.1162 加权平均净资产收益率（%）-74.09 3.09 减少77.18个百分点 3.03 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-73.89 3.00 减少76.89个百分点 2.89 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 天房发展
12、2020 年年度报告 6/165 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、
13、九、2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 676,110,754.30 529,865,193.79 740,604,030.68 806,289,650.70 归属于上市公司股东的净利润 29,713,469.64-25,416,756.20 26,216,412.46-2,547,742,170.60 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 29,603,387.80-25,737,230.83 25,587,977.31-2,539,
14、783,566.29 经营活动产生的现金流量净额-103,438,455.41 1,471,075,908.46 1,725,025,225.37 281,024,023.93 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适用）2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益-14,219.43 -804,698.99-25,825.96 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 217,897.17 进项税加计抵减 219,373.
15、71 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 903,571.68 341,694.07 451,777.91 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至 天房
16、发展 2020 年年度报告 7/165 合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 4,176,790.70 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除
17、上述各项之外的其他营业外收入和支出-10,489,568.84 1,298,313.53 7,914,425.11 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-124,242.77 -35,385.36-49,296.56 所得税影响额 2,606,949.50 -1,307,868.27-2,085,094.27 合计-6,899,612.69 3,888,219.39 6,205,986.23 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、
18、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 天房发展是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材料经营为一体的房地产综合性企业。根据上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于房地产业，相关披露按照上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号房地产进行信息披露。（一）主营业务 房地产开发及销售系公司的核心业务，也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。（二）其他业务 公司其他业务主要包括已开发项目及公建和
19、商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。（三）报告期内行业情况 报告期，国内国际形势严峻复杂，新冠肺炎疫情冲击严重，在中央财政、货币政策有效调控下，中国经济保持了较强韧性，“十三五”规划圆满收官。中央经济工作会议提出“房住不炒、因城施策”的政策指引和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控措施。各地因城施策，多个房价、地价出现波动的城市先后升级调控政策，力促市场回归理性。同时，国家明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚守调控底线。此外，金融政策持续收紧，融资环境
20、变化显著，中小房企流动性压力有所增加。房地产行业资金监管从严，降低了房地产行业负债水平及相关金融风险，也为进一步落实房地产行业长效管理机制奠定了基础。天房发展 2020 年年度报告 8/165 二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主
21、、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期，公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）宏观政策趋势（一）宏观政策趋势 为了平抑新冠肺炎疫情导致的经济疲软，2020 年的货币释放有所提升。2020 年 12 月，广义货币（M2）余额 218.68 万亿元，同比增长 10.1%，增速比上月末低 0.6
22、个百分点，比上年同期高1.4 个百分点；狭义货币（M1）余额 62.56 万亿元，同比增长 8.6%，增速比上月末低 1.4 个百分点，比上年同期高 4.2 个百分点。作为资金密集型行业，房企对资金的敏感度较高。受益于 2020 年降准降息等政策的影响，房企的资金环境较 2019 年改善明显，其中前两个季度到位资金是负增长，尤其是第一季度，降幅更是达到了 17.5，这也是自 2017 年以来的首次负增长。但从第二季度，随着政策调整、房企积极救市，房地产市场开始回暖，并在第三季度开始实现正增长。2020 年，房地产开发企业到位资金 193,115.00 亿元，比上年增长 8.1%，增速比 1-1
23、1 月份提高 1.5 个百分点，比上年提高 0.5 个百分点。其中，国内贷款 26,676.00 亿元，增长 5.7%；利用外资 192.00 亿元，增长 9.3%；自筹资金 63,377.00 亿元，增长 9.0%；定金及预收款 66,547.00 亿元，增长 8.5%；个人按揭贷款29,976.00 亿元，增长 9.9%。从资金情况看，房企资金到位规模呈现先降后升的趋势。天房发展 2020 年年度报告 9/165 （二）房地产行业全国数据分析（二）房地产行业全国数据分析 从投资额、销售业绩等指标看，行业处于调控换档阶段，整体发展态势由以往的高增长逐步趋稳。1、房企投资额趋势 2020 年
24、112 月份，全国房地产开发投资 141,443.00 亿元，比上年增长 7.0%，增速比 111 月份提高 0.2 个百分点，比上年回落 2.9 个百分点。其中，住宅投资 104,446.00 亿元，增长7.6%。2、商品房销售情况（1）销售面积 2020 年，商品房销售面积 176086 万平方米，比上年增长 2.6%，增速比 111 月份提高 1.3个百分点，其中，住宅销售面积增长 3.2%。从整体上看，2017-2019，三年间逐年下浮，宏观调控政策效果显著。（2）销售额 2020 年，商品房销售额 173613 亿元，增长 8.7%，增速比 111 月份提高 1.5 个百分点，比上年
25、提高 2.2 个百分点。其中，住宅销售额增长 10.8%。天房发展 2020 年年度报告 10/165 （三）重点关注区域（三）重点关注区域 1、天津市场销售情况 天津区域销售面积有所下滑。受疫情影响，一季度出现楼市断档，后续逐月销售趋于稳定，区域市场以价换量特征明显，各房企推广力度加大，抢抓客户、随行就市、以价换量，保证销量和现流，成为各房企的“主旋律”。2、苏州市场销售情况 2020 年，苏州市区新房总签约 66866 套，同比 2019 年下跌 12.88%；成交面积约 835 万，同比 2019 年下跌 11.33%；成交均价 26339 元/，同比 2019 年上涨 19.35%。受
26、疫情影响，第一季度整体销售数据出现下滑，3 月开始市场逐步回温。二季度销售数据持续走高，三季度成交表现平稳，保持高位，四季度在 11 月份小幅回落后，于 12 月创下年内第二高峰。经历了疫情影响、严格限价、LPR 变革、三道红线、经济放缓等等重大事件的 2020 年，成交面积在近五年中排名第三，成交均价为历史最高。苏州拥有开放的市场环境和独到的区位优势，市场需求强大、楼市发展健康、购房者信心充足，苏州楼市在平稳成长。（四）整体发展趋势（四）整体发展趋势 1、宏观市场层面：（1）保证宏观政策连续性、稳定性、可持续性，宏观政策的操作性将更加精准有效，时效性将持续提高，进一步巩固经济基本盘，促进经济
27、运行保持在合理区间。（2）完善新型城镇化战略，2021-2025 年，中国城镇化率仍有一定提升空间，城镇人口的持续增长是住房需求增长的重要支撑，房地产市场份额或将向城市群和都市圈集中，未来京津冀、长三角、成渝等核心城市群依然是对人口最有吸引力的地区。（3）实施城市更新行动，将进一步完善住房市场体系和住房保障体系，推进新型城市基础设施建设，加强城镇老旧小区改造，提升住宅品质。2、行业发展层面：（1）房地产行业融资调控政策收紧，对房企的资金面具有一定的挑战性，行业的收并购力度或将持续。国企、央企内部整合加速，产业多元化模式在融资方面更有优势，对行业格局将产生一定冲击。天房发展 2020 年年度报告
28、 11/165 （2）房地产行业去杠杆上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。（3）增加租赁、共有产权住房供给，规范租赁住房监管政策，降低租赁住房税费负担，推动保障性住房建设，多措并举解决大城市住房突出问题。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2020年度，公司合规经营，主营业务保持稳定，公司实现营业收入27.53亿元，利润总额-26.90亿元，净利润为-28.04 亿元。归属于母公司所有者净利润为-25.17 亿元。截至 2020 年末，公司总资产为 229.44 亿元，净资产为 25.96 亿元，归属于母公司
29、所有者净资产为 21.39 亿元。公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）2020 年全年实现合同销售面积 24.95 万平方米，实现合同销售金额 57.30 亿元。公司全年施工面积为 265.40 万平方米，竣工面积为 48.40 万平方米。本年度公司主要的经营情况如下：1 1、加强党的建设、发挥引领作用加强党的建设、发挥引领作用 2020 年度，公司党委在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，认真发挥“把方向、管大局、保落实”的作用。把党的政治建设摆在首位，坚持理论武装，巩固深化“不忘初心、牢记使命”主题教育成果。遵循条例建强党的组织，坚持加强党的领导和完善公司治理相统一，把党的领
30、导融入公司治理各环节。组织开展“公司党建质量年”，运用多种方式，推进党建工作与经济工作深度融合。持续深化三项制度改革，激发担当作为促进人才成长。强基固本，从严治党。坚持抓基层打基础，突出党支部建设，增强基层党组织生机活力，带领员工团结奋斗，为统筹疫情防控和公司改革发展稳定提供了坚强的政治和组织保证。2 2、推动推动工程工程建设建设、确保、确保按期入住按期入住 报告期，公司积极推动重点工程、重点项目建设。面对新冠肺炎疫情带来的不利影响，公司努力平衡资金、协调总包和施工单位，合理安排施工周期、全力抢抓工期，确保公司在施项目稳步推进。2020 年，苏州吴侬里项目和盛庭花园百年宅等项目均保证了按期入住
31、。3 3、加大加大销售力度、促进项目回款销售力度、促进项目回款 2020 年，受新冠肺炎疫情影响，地产及金融政策持续收紧，地产市场形势下滑明显。公司密切关注市场动向，将互联网思维嵌入销售各环节，在疫情期间布局“线上+线下”销售模式，联合本部、苏州等多销售板块通力合作，主动进取开展各项推售、回款工作，着力提升各项目销售策略的预判性、快速性、有效性，全年公司（含全资、控参股子公司）完成销售面积 24.95 万平方米，签约转回款率超 90%。2020 年，销售现金回款是 2019 年度的 1.8 倍。在克尔瑞房产信息统计中，公司 2020 年上半年在天津市房企销售额排名中名列第九，全年在天津市房企商
32、品房销售流量金额排行中名列第十五。4 4、创新创新盘活思路、发挥资产效益盘活思路、发挥资产效益 2020 年租赁及资产盘活工作受疫情及形势影响，公司齐心协力，多措并举，全年完成租赁面积 3.78 万平方米，全年的合同履约率为 95%以上，实现租金收入 5726.48 万元。在存量资产盘活方面，公司拓展盘活思路，探索“新路径、新方法、新模式”，以创新方式将存量优质车库资产推向市场，将长寿公寓、美域兰庭、美域华庭等组团车库进行整体经营承包转让，全年完成盘活销售合同额近 1 亿元。5 5、斩获斩获国家奖项、助力品牌建设国家奖项、助力品牌建设 公司在苏州开发建设的心著华庭项目荣获第九届（2019-20
33、20 年度）中房协“广厦奖”和“2020中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖”两项国家级奖项。两个国家级奖项充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，为公司在异地开发建设的项目树立了良好口碑，并在一定程度上形成了社会品牌效应，促进了苏州社会公众对公司及苏州城市公司开发建设产品的认可度，进一步提升了公司“开发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。6 6、扩展探索渠道、增加项目储备扩展探索渠道、增加项目储备 2020 年度，一方面，公司着力探索存量项目的盘活工作，积极跟踪反馈情况，密切保持与相关部门协调沟通。另一方面，公司以“天津市飞地治理”为契机，深入挖掘公司历史项目潜力，寻找有待开发利用
34、的土地资源。此外，公司亦在积极筹划通过并购等方式获取新项目储备，努力为公司未来可持续发展获取项目储备。7 7、深化制度深化制度改革、改革、搭建搭建人才梯队人才梯队 天房发展 2020 年年度报告 12/165 报告期，公司认真贯彻落实市国资委要求，深入推进三项制度改革，顺利完成了公司层面的组织架构优化、人才优化和管理优化。公司本部的职能部室由 17 个部室缩减为 15 个，运营效率有效提升；顺利完成了中级管理人员的竞聘工作，为实现干部年轻化奠定了基础。8 8、完善完善治理治理结构、提升规范水平结构、提升规范水平 报告期，公司严格按照公司法证券法和上海证券交易所股票上市规则等法律法规及有关规定，
35、不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平。公司于 2020 年 4 月结合监管要求修订了内部控制手册（2020 版）等制度文件。2020 年 5 月，公司按期完成了第十届董事会、监事会换届选举及高级管理人员聘任工作。报告期内，公司积极组织董事、监事和高级管理人员参加地方证券监管部门和上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员学习新证券法、新股票上市规则等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规案例，有效提高了公司规范运作和科学决策水平。9 9、积极积极互动沟通、互动沟通、保障合法保障合法权益权益 公司历来重视投资者关系的构建和维护工作。报告期，公司按照投资者关系管理办法扩展
36、沟通渠道，积极互动沟通。公司设立了投资者电子邮箱、投资者专线电话、通过“e 互动”平台与投资者积极互动，多渠道、多角度保持与投资者沟通交流，充分听取投资者的意见和诉求，增进投资者对公司生产经营情况的了解，保障投资者的合法权益。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 2,752,869,629.47 9,564,470,926.23-71.22 营业成本 2,316,782,319.84 7,180,505,076.98-67.74 销售费用 10
37、8,990,457.52 133,369,879.92-18.28 管理费用 128,547,760.09 131,307,060.14-2.10 研发费用 财务费用 84,239,551.19 62,675,284.38 34.41 经营活动产生的现金流量净额 3,373,686,702.35 949,444,540.01 255.33 投资活动产生的现金流量净额 50,522,278.70-279,910,301.01 118.05 筹资活动产生的现金流量净额-3,248,413,577.97-1,428,747,653.36-127.36 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适
38、用 本公司本期营业收入和营业成本较上期分别减少 71.22%、67.74%，主要原因为本期结转项目较去年同期大幅减少所致。经营活动产生的现金流量净额的变动主要是本期销售商品提供劳务取得的现金较上期大幅增加所致。投资活动产生的现金流量净额的变动主要是本期公司转让了苏州津鑫共创置业有限公司取得股权转让款所致。筹资活动产生的现金流量净额的变动主要是本期偿还债务支付的现金较上期大幅增加所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（
39、%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 2,543,560,866.34 2,144,195,797.11 15.70-72.88-69.60 减少 9.12个百分点 建筑材料 24,467,552.80 24,007,449.95 1.88-17.73-17.60 减少 0.16个百分点 出租 57,264,781.34 59,510,552.69-3.92-13.23 13.47 减少 24.45天房发展 2020 年年度报告 13/165 个百分点 物业管理及其他 127,576,428.99 89,068,520.09 30.18 44.07 90.48 减少 17.01个百分点 合
40、计 2,752,869,629.47 2,316,782,319.84 15.84-71.22-67.74 减少 9.09个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 2,543,560,866.34 2,144,195,797.11 15.70-72.88-69.60 减少 9.12个百分点 建筑材料 24,467,552.80 24,007,449.95 1.88-17.73-17.60 减少 0.16个百分点 出租 57,264,781.34 59,510,552.69-3.92
41、-13.23 13.47 减少 24.45个百分点 物业管理及其他 127,576,428.99 89,068,520.09 30.18 44.07 90.48 减少 17.01个百分点 合计 2,752,869,629.47 2,316,782,319.84 15.84-71.22-67.74 减少 9.09个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）天津市 2,293,045,660.87 1,931,836,600.76 15.75-68.95-64.23 减少 11.12个百分点 苏州市 4
42、59,823,968.60 384,945,719.08 16.28-78.91-78.38 减少 2.07个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 2020 年，注册在苏州市的公司全资子公司天房(苏州)置业有限公司开发的“吴侬里”项目商品房符合收入确认条件，确认收入和结转了成本。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发经营 2,144,195,797.1
43、1 92.55 7,052,163,828.56 98.21-69.60 建筑材料 24,007,449.95 1.04 29,133,765.94 0.41-17.60 出租 59,510,552.69 2.57 52,446,669.44 0.73 13.47 物业管理及其他 89,068,520.09 3.84 46,760,813.04 0.65 90.48 合计 2,316,782,319.84 100.00 7,180,505,076.98 100.00-67.74 天房发展 2020 年年度报告 14/165 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年
44、同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发经营 2,144,195,797.11 92.55 7,052,163,828.56 98.21-69.60 建筑材料 24,007,449.95 1.04 29,133,765.94 0.41-17.60 出租 59,510,552.69 2.57 52,446,669.44 0.73 13.47 物 业 管 理及其他 89,068,520.09 3.84 46,760,813.04 0.65 90.48 合计 2,316,782,319.84 100.00 7,180,505,076.98 100.0
45、0-67.74 (4).(4).主要主要销售客户及主要供销售客户及主要供应商情况应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 12,458.99 万元，占年度销售总额 2.23%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 47,826.99 万元，占年度采购总额 39.05%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 18,150.00 万元，占年度采购总额 14.82%。3.3.费用费用 适用 不适用 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动超过 30%的原因分析 销售费用 108,990,457.52 133,369,879
46、.92-18.28/管理费用 128,547,760.09 131,307,060.14-2.10/财务费用 84,239,551.19 62,675,284.38 34.41 本期由于部分项目已完成结算，项目停止资本化，导致费用化增加 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动超过 30%的原因分析 经营活动产生的现金流量净额 3,373,686,702.35 949,444,540.01 255.
47、33 本期商品房销售现金回款较上期有大幅提升 投资活动产生的现金流量净额 50,522,278.70-279,910,301.01 118.05 本期处置控股项目子公司，取得交易对价 筹资活动产生的现金流量净额-3,248,413,577.97-1,428,747,653.36-127.36 本期偿还债务支付的现金大幅增加 天房发展 2020 年年度报告 15/165 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数
48、占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 834,152,366.22 3.64 579,455,513.93 2.27 43.95 本年商品房销售现金回款增加所致 预付款项 101,435,379.97 0.44 166,059,722.49 0.65-38.92 本期预付工程款转入生产成本所致 其他应收款 31,143,211.03 0.14 36,489,009.12 0.14-14.65 存货 18,375,656,008.62 80.09 21,864,275,692.46 85.48-15.96 长期股权投
49、资 429,523,945.06 1.87 451,617,564.67 1.77-4.89 投资性房地产 1,721,276,102.56 7.50 1,229,989,555.03 4.81 39.94 公司将部分存货转入投资性房地产所致 固定资产 77,436,033.72 0.34 85,078,073.26 0.33-8.98 短期借款 324,989,938.48 1.42 490,000,000.00 1.92-33.68 公司归还贷款所致 应付账款 1,372,928,459.61 5.98 1,599,856,142.36 6.26-14.18 一年内到期的非流动负债 5,1
50、83,589,413.07 22.59 7,776,618,000.00 30.40-33.34 公司偿还部分一年内到期的非流动负债所致 长期借款 5,334,990,000.00 23.25 2,775,932,000.00 10.85 92.19 部分一年内到期的非流动负债完成借新还旧所致 应付债券 295,000,000.00 1.29 2,227,206,885.57 8.71-86.75 部分应付债券转入一年内到期的非流动负债所致 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 期末账面价值人民币 13,228,596,069.57 的存货、固定资产及
