1、1 深圳市振业深圳市振业(集团集团)股份有限公司股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 20202020 年年 0 04 4 月月 深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、
2、财务总监于冰、分管会公司负责人赵宏伟、主管会计工作负责人朱新宏、财务总监于冰、分管会计工作负责人张光柳及会计机构临时负责人高峰声明：保证年度报告中财务报计工作负责人张光柳及会计机构临时负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司年度报告中部分章节涉公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司
3、对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3 3号号上市公司从事房地上市公司从事房地产业务的披露要求。产业务的披露要求。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2019201
4、9年总股本为基数，向年总股本为基数，向全体股东每全体股东每1010股派发现金股利股派发现金股利1.791.79元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 3 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司 深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司 深圳地铁、深圳市地铁集团
5、 指 深圳市地铁集团有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 4 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.9 第四节 经营情况讨论与分析.10 第五节 重要事项.26 第六节 股份变动及股东情况.38 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.43 第八节 公司治理.49 第九节 财务报告.54 第十节 备查文件目录.161 深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 5 第二节第二节 公司简介和主公司简介和主要财务指标要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深
6、振业 股票代码 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有）SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 办公地址的邮政编码 518057 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杜汛 罗丽芬 联系地址
7、 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层 电话（0755）25863381（0755）25863061 传真（0755）25863012（0755）25863012 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300618831041G 公司上市以
8、来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 6 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所办公地址 深圳市福田区深南中路 2002 号中核大厦 9 层 签字会计师姓名 黎明、陈子涵 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用
9、公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元）3,731,330,139.73 2,511,844,429.36 48.55%2,959,450,243.71 归属于上市公司股东的净利润（元）801,163,074.41 874,243,319.22-8.36%805,636,364.61 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）779,466,306.30 870,668,579.77-10.4
10、7%804,464,907.17 经营活动产生的现金流量净额（元）-194,256,904.36 1,606,682,376.11-112.09%706,881,307.64 基本每股收益（元/股）0.5935 0.6476-8.35%0.5968 稀释每股收益（元/股）0.5935 0.6476-8.35%0.5968 加权平均净资产收益率 12.39%14.86%-2.47%15.24%2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元）15,745,320,850.65 13,536,728,184.79 16.32%13,139,931,309.25 归属于
11、上市公司股东的净资产（元）6,735,583,248.30 6,197,669,182.88 8.68%5,567,774,926.91 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,349,995,046 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.5935 深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 7 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
12、差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指
13、标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 413,493,627.58 540,017,134.49 1,009,929,284.62 1,767,890,093.04 归属于上市公司股东的净利润 110,881,968.57 92,527,552.54 248,426,546.25 349,327,007.05 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 108,639,327.63 93,461,669.73 249,429,706.46 327,935,602.48 经营活动产生的现金流量净额-167,534,670.12 843,607,433.81-201,5
14、29,255.71-668,800,412.34 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-90,530.52-84,310.83-139,090.08 深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 8 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）-312,400.00 企业取得子公司、联营企业
15、及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 147,024.89 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 29,021,753.33 1,439,539.86-单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 9,057,155.10 1,715,530.51 3,185,431.88 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5,604,544.13 1,774,393.4
16、2-1,785,949.94 减：所得税影响额 8,096,038.45 1,211,288.24 393,197.96 少数股东权益影响额（税后）2,738,052.11 59,125.27 8,136.46 合计 21,696,768.11 3,574,739.45 1,171,457.44-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第
17、 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 9 第三第三节节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营
18、模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，实现优势互补。公司紧跟政府的发展战略，与多地政府紧密合作，积极探索城市更新、保障房建设等房地产开发模式，力争实现项目获取方式的多元化，报告期内，公司积极参与宝安区海乐花园棚改项目，并取得大鹏新区上洞
19、电厂城市更新单元人才住房和保障房代建项目，成功入选南山、福田、盐田及大鹏 4 个区政府投资项目代建库，成为政府建设项目的预选服务商。公司响应国家住房租赁政策，设立了深圳市房屋租赁运营管理公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向,牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，进一步积聚发展资源，激发企业活力，实现快速发展。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况
20、1 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 应收账款 增加 81.64%，主要系本年因面积差异导致的应收房款增加所致。其他流动资产 增加 36.03%，主要系本年预缴税费增加所致。固定资产 增加 96.84%，主要系本年出租物业转自用所致。2 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素
21、质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）宏观经济形势及行业发展状况 2019 年，我国经济运行总体平稳，供给侧改革成效显著，人均发展水平突破一万美元，标志着全面建成小康社会已取得了重大进展。全年国内生产总值较去年增长 6.1%，仍保持在合理区间，但受中美贸易摩擦等因素影响，经济增速显著收缩。2019 年，中央重申房住不炒，并明确提出不将房地产作为
22、短期刺激经济的手段，把稳地价、稳房价、稳预期落到实处，防止楼市大起大落。对各地区全面推行因城施策，各城市间住房政策逐渐分化，热点地区调控措施仍持续加强。2019 年，国内房地产市场发展趋于理性，地产行业进入到分化加剧、客户导向及精细化管理的调整期。据中国统计局数据显示，2019 年全国房地产销售面积同比微降 0.1%，销售金额同比增长 6.5%，但销售金额增速同比走低。根据 CREIS 中指数据显示，全国楼市总体成交量上升 3.5%，百城房价涨幅为 3.34%。土地市场逐渐降温，溢价率呈下滑趋势。房地产开发投资较上年增长近 10%，但由于年内房企融资政策进一步收紧，未来增速预计将缓慢回落。公司
23、项目主要分布在深圳、广州、天津、西安、长沙等一、二线城市。2019 年，一、二线城市房地产市场销量和价格保持了小幅上涨，年末广州、深圳等城市住房政策也稍有放松。鉴于我国城镇化仍蕴藏巨大发展空间，头部城市住房需求仍未充分得到满足，一、二线城市房地产市场仍具潜力，且抗风险能力较强。因此，公司会继续坚持深耕一、二线城市，合理扩大规模，并控制负债水平，坚守财务健康底线；注重房地产主业和上下游产业链的协同发展，力争穿越周期，稳健发展。（二）公司经营与管理情况回顾 2019 年，中央多次强调坚持房住不炒，坚决遏制房地产泡沫化倾向，着力防范房地产金融风险，各地因城施策，调控机制愈加完善，行业集中度持续提升。
24、面对外部复杂形势和严峻挑战，公司上下齐心、主动作为，高质量完成全年任务，可持续发展活力进一步增强。全年实现营业收入 37.31 亿元，利润总额 11.03 亿元，归属于母公司股东的净利润 8.01 亿元，加权平均净资产收益率为 12.39%；截至 2019 年 12 月 31 日，公司总资产 157.45 亿元、归属于上市公司股东的净资产 67.36亿元，资产负债率为 54.46%，资产状况优良，财务风险可控。1、多措并举促销售，项目价值得提升 2019 年，公司密切监控市场动态，科学研判行业趋势，及时调整营销策略和销售节奏，在坚持价值营销的同时有效提速产品去化。年内，重点项目长沙振业城三期
25、A、B 组团住宅实现清盘，广州天颂花园价量稳升，深汕时代花园一期受市场热捧成为振业首个“日光盘”，其他项目销售工作稳步推进。公司全年累计实现合同销售面积 22.72 万平方米，合同销售金额 39.53 亿元，回笼资金 39.25 亿元，分别较去年增长 1%、26%、26%。2、“一体两翼”齐发力，资源拓展显成效 公司坚定实施“一体两翼”战略部署，在推进现有项目开发的同时，积极关注土地市场动态，持续优化投资筛选策略和流程指引，多渠道寻求优质资源，先后竞得天津海洋新区、西安高陵和东莞清溪地块，累计投资 20 亿元，新增计容建面 27万平米。另外，“两翼”业务逐步发力，公司首个代建工程大鹏上洞电厂项
26、目正式动工，首个棚改项目前期工作加快推进，物业出租率和租金收缴率双双逆势增长，全年实现资产经营收入 1.05 亿元，自有物业出租率达到 95%以上。3、成本管控趋完善，工程质量稳提高 一是持续优化招标采购制度流程，不断完善电子招标平台，扩充注册合作单位，将营销招标纳入“阳光招采”系统，实现项目开发关键环节全覆盖；二是动态成本管理更见精细化水平，签证变更量大幅降低，且整体合格率直线上升；三是深入推进精细化审图，专家论证环节前置，有效提升了项目设计水平；四是项目开发平稳有序，关键节点完成率进一步提高，现场安全生产继续保持零事故，多地楼盘项目荣获当地主管单位颁发的工程质量奖项。4、制度改革在路上，管
27、理基础渐夯实 公司积极响应国资国企号召，稳步推进制度改革。一是完善资金管控制度体系，统筹资金利用、激活资金存量，累计新增融资 18.4 亿元、利用闲置资金获得收益 7,151 万元；二是积极构建“市场化选聘、契约化管理、差异化薪酬、市场化退出”管理体系，探索研究项目跟投、股权激励计划等中长期激励约束机制的适用性，发放董事会特别奖励基金 92 万元，考深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 11 核激励的市场化改革持续推进；三是规范运作水平不断提升，公司信息披露连续七年获得深交所 A 级评级，法人治理获评深圳上市公司“绿色治理十佳”称号。5、精准扶贫不松懈，社会责任勇担当 当前，脱
28、贫攻坚已到了决战决胜、全面收官的关键阶段。在对口帮扶的新四村，公司创新产业扶贫模式，带动当地贫困户创收，增加豪猪存栏量，帮助贫困户打开柑橘销售渠道，农户 4,000 余斤柑橘全部得以销售。在河源地区遭遇特大洪灾之时，公司第一时间组织捐款，并安排 20 多万专项资金重建损毁道路，保障当地居民正常的生产生活需求。截止 2019 年底，新四村精准扶贫帮扶到位资金 637 万元，实际使用 417 万元，新四村全部 59 户 156 名建档立卡贫困人口全部实现脱贫，贫困村成功摘帽出列，为 2020 年全面建成小康社会贡献了振业力量。（三）公司项目等业务进展情况 1、新增土地储备项目 序号 城市 宗地/项
29、目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）1 天津 海洋科技园项目 天津滨海高新区海洋科技园，东至海缘路、南至智祥道、西至海川路、北至海缘东路 住宅/商服 50,766.60 105,206 挂牌 100%80,100 80,100 2 西安 振业泊悦府项目 西安市高陵区泾渭新城陕汽北侧规划路以南、渭华路以西 住宅 29,605.23 73,400 挂牌 100%28,971 28,971 3 东莞 清溪景苑项目 东莞市清溪镇香芒东路北 住宅/商服 28,556.18 85,668 挂牌 100%90,123 90,1
30、23 2、累计土地储备情况 注：累计土地储备情况为截止到 2019 年 12 月 31 日尚未开发且未取得开工许可证的项目储备。序号 城市 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）1 天津 海洋科技园项目 5.08 14.52 14.52 2 西安 振业泊悦府项目 2.96 10.00 10.00 3 东莞 清溪景苑 2.86 11.42 11.42 4 长沙 长沙 振业城 二期别墅组团 4.59 2.52 2.52 5 四期 4.03 12.08 12.00 6 剩余组团 4.88 16.09 17.40 7 河源 振业深河湾 9.53 30.43 30.43
31、 8 惠州 惠阳 振业城 U 组团 6.91 31.95 31.95 9 F1 组团 5.80 11.06 8.71 10 K/M 组团 7.71 12.45 9.58 11 E1 组团 2.24 1.04 0.75 12 R 组团 4.71 21.65 21.65 总计 61.30 175.21 175.21 深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 12 3、主要项目开发情况 序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益 比例 开工 时间 开工进度 完工 进度 土地 面积（万）规划 建筑 面积（万）本期 竣工 面积（万）累计 竣工 面积（万）预计总投资金额（亿元）累计投资总金
32、额（亿元）1 西安 振业 泊岸 西安市浐灞生态区世博大道与黄邓路交汇 住宅/商业 100%2016.04 竣工 100%7.06 19.32 12.65 19.32 10.60 9.09 2 南宁 振业 启航城 友谊路吴圩段 33-1号 住宅/商业 97.36%2019.05 在建 50%3.76 14.97/7.64 2.25 3 广州 振业天颂花园 荔湾广钢新城 住宅/商业 100%2016.3 竣工 100%2.85 16.84 16.63 16.84 28.25 27.35 4 长沙 振业城三期 A 组团 湖南省长沙市岳麓区 住宅/商业 80%2017.04 竣工 95%2.89 9.
33、93 9.93 9.93 13.96 7.45 5 B 组团 2018.07 在建 52%2.67 11.16/6 C 组团 2018.07 54%1.49 5.05/7 深汕合作区 振业时代 花园一期 鹅埠镇深汕大道与创强路交汇处 住宅/商业 100%2017.06 在建 95%2.12 6.00/3.00 2.27 8 振业时代 花园二期 2019.03 在建 65%6.55 22.08/8.50 3.16 注：主要项目开发情况为截止到 2019 年 12 月 31 日在建及新竣工项目。4、主要项目销售情况 序号 城市 项目名称 项目业态 权益 比例 可售 面积（万）累计预售（销售）面积（
34、万）本期预售（销售）面积（万）本期预售（销售）金额（亿元）累计结算 面积（万）本期结算 面积（万）本期结算 金额（亿元）1 天津 铂雅轩 住宅 100%7.00 6.12 1.04 2.29 6.09 1.48 3.19 2 西安 振业泊岸 住宅/商业 100%14.34 13.42 3.16 3.52 12.80 7.05 7.52 3 长沙 振业城三期 A 组团 住宅/商业 80%7.52 6.85 2.44 2.80 5.55 5.55 6.44 4 B 组团 住宅/商业 7.43 6.86 6.85 7.95/5 惠州 振业城 Q 组团 住宅/商业 87%9.01 7.63 3.13
35、2.71 5.65 3.50 2.87 深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 13 6 深圳 锦荟 PARK 住宅/商业/公寓（见注释）26.62 23.26 2.00 8.64 21.27 0.85 3.08 7 广州 振业天颂花园 住宅/商业 100%11.06 5.24 3.89 17.73 3.56 3.56 14.54 注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取
36、以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013年 11 月 28 日在中国证券报、上海证券报、证券时报和巨潮资讯网的公开披露公告）。5、主要项目出租情况 序号 城市 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（万）累计已出租面积（万）平均出租率 1 深圳 振业大厦 宝安南路 2014 号 写字楼 100%2.52 2.14 85%2 星海商业广场 深南路前海路西南侧 商业 100%3.55 3.37 95%3 星海名城-其他 深南
37、路前海路西南侧 商业/幼儿园/会所 100%1.70 1.70 100%4 振业峦山谷 宝荷路沙荷路交汇处 商业/会所 100%2.59 2.59 100%5 桂园市场 桂园路 商业 100%0.74 0.74 100%6 宝丽大厦裙楼 宝安南路 2046 号 商业 100%0.44 0.44 100%7 振业梅苑 上梅林中康路 商业/幼儿园 100%0.41 0.41 100%8 广西 振业尚府 南宁市鲁班路 46-6 号 商业 100%0.47 0.40 85%9 西安 西安振业泊墅会所 西安市浐灞生态区广安路 800 号 会所 100%0.31 0.31 100%10 长沙 长沙振业城
38、长沙市岳麓区麓景路628 号 商业 100%0.25 0.25 100%11 惠州 惠阳振业城 惠州惠阳惠南大道北侧 幼儿园 100%0.33 0.33 100%合计 13.31 12.68 95%（四）融资情况 2019 年，公司利用金融机构贷款、发行中期票据等等方式进行融资。金融借款主要是中长期银行借款，利率区间主要按照中国人民银行同期贷款基准利率进行浮动。公司本年成功发行了 2019 年度第一期中期票据，期限三年，票面利率为 5%。融资途径 单位：亿元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 18.46 5.
39、39%-6.65%6.40 6.26 2.67 3.13 票据 9 5%-6.2%4 5 其他 14 3.915%6 8 合计 41.46 3.915%-6.65%16.4 19.26 2.67 3.13 深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 14 （五）发展战略和未来一年经营计划 未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，住房租赁和房地
40、产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。未来一年经营计划请参见本节“九、公司未来发展的展望”中 2020 年经营发展计划的相关内容。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止 2019 年 12 月 31 日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约 27亿元，具体情况详见公司 2019 年度财务报表附
41、注“十一、承诺及或有事项”中（二）（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 二、主营业务分析二、主营业务分析 1 1、概述、概述 是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同 是 否 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2 2、收入与成本、收入与成本 （1 1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 3,731,330,139.73 100%2,511,844,429.36 100%48.55%分行业 房
42、地产 3,731,330,139.73 100%2,511,844,429.36 100%48.55%分产品 房产销售 3,626,173,605.71 97.18%2,421,400,678.10 96.40%49.76%房产租赁 105,156,534.02 2.82%90,443,751.26 3.60%16.27%分地区 广东省 1,865,174,779.78 49.99%376,048,613.01 14.97%395.99%深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 15 陕西省 765,195,025.54 20.51%624,827,796.61 24.88%22.
43、46%湖南省 602,954,780.21 16.16%615,848,834.97 24.52%-2.09%天津市 411,718,637.93 11.03%577,427,520.05 22.99%-28.70%广西自治区 86,286,916.27 2.31%317,691,664.72 12.65%-72.84%（2 2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。单位：元 营业收入 营
44、业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 3,731,330,139.73 2,044,318,166.99 45.21%48.55%32.96%6.42%分产品 房产销售 3,626,173,605.71 1,984,664,135.29 45.27%49.76%35.12%5.93%房产租赁 105,156,534.02 59,654,031.70 43.27%16.27%-13.31%19.36%分地区 广东省 1,865,174,779.78 1,074,214,566.98 42.41%395.99%415.25%-2.15
45、%陕西省 765,195,025.54 408,518,570.63 46.61%22.46%-9.75%19.06%湖南省 602,954,780.21 230,464,666.42 61.78%-2.09%-5.62%1.43%天津市 411,718,637.93 271,216,037.42 34.13%-28.70%-27.84%-0.78%广西自治区 86,286,916.27 59,904,325.54 30.58%-72.84%-76.63%11.28%（3 3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2019 年 201
46、8 年 同比增减 房地产 营业收入 元 3,731,330,139.73 2,511,844,429.36 48.55%存货 元 7,958,945,656.74 6,437,030,722.52 23.64%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 营业收入 2019 年比上年增加 48.55%，主要系本年结转面积增加所致。深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 16 （4 4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用不适用（5 5）营业成本构成）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 201
47、9 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 2,044,318,166.99 100%1,537,585,929.98 100.00%32.96%单位：元 产品分类 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 1,984,664,135.29 97.08%1,468,769,770.08 95.52%35.12%房产租赁 59,654,031.70 2.92%68,816,159.90 4.48%-13.31%（6 6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 2019 年2 月，
48、本公司取得河源市振业深河投资置业有限公司 50%股权并已完成工商变更，股权取得成本为 12,771 万元，该公司自购买之日起纳入合并报表范围。2019 年 4 月 3 日，本公司出资设立全资子公司天津振业津海房地产开发有限公司，注册资本 10,000 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。2019 年 9 月 30 日，本公司出资设立全资子公司东莞市振业投资发展有限公司，注册资本 10,000 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。2019 年 10 月 30 日，本公司出资设立全子公司西安振业创发置业有限公司，注册资本为 20,000 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。（7
49、7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8 8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）58,832,554.01 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.58%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%深圳市振业(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 17 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 自然人 16,628,571.43 0.45%2 深圳市前海同创汇产业运营
50、管理有限公司 11,982,587.28 0.32%3 深圳市午越物业管理有限公司 11,275,813.39 0.30%4 中国农业银行股份有限公司天津市分行 10,887,803.81 0.29%5 自然人 8,057,778.10 0.22%合计-58,832,554.01 1.58%主要客户其他情况说明 适用不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）2,205,520,981.00 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 67.69%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比
