1、深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 深圳市皇庭国际企业股份有限公司深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020 年年 04 月月 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负
2、责人郑康豪、主管会计工作负责人陈小海及会计机构负责人公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人陈小海及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)李亚莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李亚莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告涉及未来发展展望和计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者本年度报告涉及未来发展展望和计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资的实质承诺，请投资者认真阅读，注意投资风险。者认真阅读，注意投资风险。公司已在本年度报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目
3、标的实现产公司已在本年度报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的重大风险，敬请查阅第四节生不利影响的重大风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”中的相关内容。中的相关内容。公司除公司除2019年度已实施的股份回购方案外，本报告期计划不派发现金红利，年度已实施的股份回购方案外，本报告期计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。不送红股，不以公积金转增股本。深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9
4、 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.22 第五节第五节 重要事项重要事项.41 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.48 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.48 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况.48 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.49 第十节第十节 公司治理公司治理.50 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况.57 第十二节第十二节 财务报告财务报告.63 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.214 深
5、圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、皇庭国际 指 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 皇庭投资 指 深圳市皇庭投资管理有限公司 皇庭产业控股 指 深圳市皇庭产业控股有限公司 百利亚太 指 百利亚太投资有限公司 皇庭国际集团 指 皇庭国际集团有限公司 皇庭集团 指 深圳市皇庭集团有限公司 融发投资 指 深圳融发投资有限公司 同心再贷款 指 深圳市同心小额再贷款有限公司 瑞泽租赁 指 瑞泽国际融资租赁有限公司 重庆皇庭 指 重庆皇庭珠宝广场有限公司 北京微保 指 北京微保科技有限责任公司 欧森营地 指 欧森营地（厦门）教育科技有限公
6、司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 皇庭国际、皇庭 B 股票代码 000056、200056 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 公司的中文简称 皇庭国际 公司的外文名称（如有）Shenzhen Wongtee International Enterprise Co.,Ltd.公司的法定代表人 郑康豪 注册地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350
7、号岗厦皇庭大厦 28A01 单元 注册地址的邮政编码 518048 办公地址 深圳市福田区福华路 350 号岗厦皇庭大厦（皇庭中心）28 楼 办公地址的邮政编码 518048 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 曹剑 马晨笛 联系地址 广东省深圳市福田区福华路 350 号岗厦皇庭大厦（皇庭中心）28 楼 广东省深圳市福田区福华路 350 号岗厦皇庭大厦（皇庭中心）28 楼 电话（0755）82281888（0755）82535565 传真（0755）82566573（0755）82566573 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披
8、露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、香港大公报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 914403001921790834 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司上市之初主要经营商品零售业，在国内逐步发展大型连锁商场。后为了连锁网点的拓展，下属公司融发投资积极开展房地产业务，采取以商养地、以地保商的发展策略，促使本公司连锁商业经营发展。近年来，因国内商业发展形势发生变化，公司原有的商场已不能适应市场
9、竞争，我司已逐步退出了传统零售百货业，大力发展购物中心项目。在 2010 年公司完成重组后，确定了以商业不动产运营为公司的主营业务。根据公司发展战略，公司致力于成为粤港澳大湾区乃至全国领先的，以“商业+资本+互联网”为主要商业模式的商业资产综合运营商。历次控股股东的变更情况（如有）公司于 1992 年经中国人民银行深圳经济特区分行批准发行股份，其中深圳市特发集团有限公司（以下简称特发集团）持有 1459.56 万股，占总股本 35%，为公司第一大股东。2006 年公司股权分置改革方案正式实施之后，特发集团持有公司的股份为 2933.8952 万股，占总股本 13.28%，原第二大股东马来西亚和
10、昌父子有限公司（以下简称和昌父子）持有 3026.4192 万股，占总股本 13.70%成为公司第一大股东。2009 年 4 月和昌父子将其持有的公司 3026.4192 万股 B 股全部转让给百利亚太，百利亚太成为公司第一大股东。2010 年 8 月初，郑康豪先生通过受让百利亚太的 100%股权成为公司第一大股东的实际控制人。现董事长郑康豪先生通过其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国际集团合计持有公司股份，系公司实际控制人。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 深圳市福田区香梅路 1061
11、 号中投国际商务中心 A 栋 16 楼 签字会计师姓名 巫扬华、王熙 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和六、主要会计数据和财务指标财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元）948,963,902.32 949,111,225.86-0.02%807,970,565.62 归属于上市公司股东的净利润（元）50,601,071.03 90,652,194.53-44.18%120,153,545.65 归属
12、于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）42,545,043.20 52,500,820.71-18.96%70,965,764.34 经营活动产生的现金流量净额（元）300,986,918.10 193,532,356.17 55.52%330,436,076.19 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 基本每股收益（元/股）0.04 0.08-50.00%0.10 稀释每股收益（元/股）0.04 0.08-50.00%0.10 加权平均净资产收益率 0.94%1.68%-0.74%2.28%2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总
13、资产（元）12,456,959,664.62 13,254,846,349.11-6.02%15,059,108,901.73 归属于上市公司股东的净资产（元）5,449,056,013.05 5,360,676,343.88 1.65%5,357,282,182.34 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
14、。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 217,564,153.73 267,768,317.54 237,837,209.87 225,794,221.18 归属于上市公司股东的净利润 47,250,615.90 42,862,591.00 28,814,887.6
15、3-68,327,023.50 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 45,132,311.12 38,327,100.70 21,601,719.75-62,516,088.37 经营活动产生的现金流量净额 150,333,996.54-128,962,002.05 173,111,860.79 106,503,062.82 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已
16、计提资产减值准备的冲销部分）7,071,785.44 1,507,010.14-45,989.31 主要是出售同心再贷款股权产生的投资收益。深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,172,099.51 1,259,013.80 9,510,553.67 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 47,041,667.00 50,087,660.62 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 68.96 同一控制下企
17、业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -33,060,283.99-58,445,390.17 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 539,190.78 6,054,802.41 6,123,194.83 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 3,200,000.00 本期单独进行减值测试的其他应收款收回。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 24,425,6
18、16.47 96,620,480.38 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 11,981,780.51 10,355,433.53-1,690,551.28 主要是本期核销无需偿付的债务。其他符合非经常性损益定义的损益项目-1,343,180.49-1,054,472.49 减：所得税影响额 13,236,477.69 17,412,083.16 40,154,482.20 少数股东权益影响额（税后）2,329,170.23 965,329.89 12,817,764.19 合计 8,056,027.83 38,151,373.82 49,187,781.31-对公司根据 公开发行证券的公司
19、信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 2019年，公司持续推动战略转型，坚持“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战略
20、。公司一方面逐步提升商业不动产运营管理能力，提升现有项目的租金水平，另一方面，通过管理输出等轻资产运作模式对外扩张。具体情况如下：（一）报告期内公司所从事的主要业务（一）报告期内公司所从事的主要业务 公司不动产运营管理服务包括商业不动产运营管理业务、商业不动产的资产管理业务及商业不动产的配套服务业务，依托“商业+资本+互联网”，发挥“商业是场景，商业是流量和入口”的特点，以商管为基础，开展资产管理、金融服务、品牌孵化投资及商管智能化等6M业务的发展战略。1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，不断提升招商运营管理能力，不断提高目前现有项目的租金水平和客流，同时以做大规模，扩
21、大品牌和市场影响力为主，并致力于实现招商运营标准化、智能化、互联网化。目前，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。公司不动产整体管理面积已经超过160万平方米，已布局珠三角、长三角、西南、中原、西北等区域。2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、
22、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务。（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点及公司所处行业地位（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点及公司所处行业地位 2019年2月，中共中央、国务院印发了粤港澳大湾区发展规划纲要，推进粤港澳大湾区现代服务业加快发展。中央政府支持发展各种产业、扩大基础设施建设投资、改善交通设施，将吸引大量人口迁入粤港澳大湾区。粤港澳大湾区人口密度增加将刺激消费需求，推动商业运营服务市场发展。2019年4 月1日起“减税降费”进一步深化，2019年上半年，全国累计新增减税降费11709亿元，占同期社会零售总
23、额的6%。2019年8月，国务院办公厅发布关于加快发展流通促进商业消费的意见，囊括了20条促进流通业发展、促进社会消费发展的具体政策，也是国务院首次提出的完整、全面的促进消费政策措施，以期通过“促消费”来保持经济平稳增长。相关促进消费的政策有利于公司从事的商业不动产运营管理业务的发展。自2009年至2019年，近10年来全国购物中心行业呈现爆发性成长，每年购物中心体量保持20%以上的高增速。从全国存量市场看，截止2019年末，5万平方米以上的购物中心大约为8000个，市场空间巨大,但市场集中度较低，前五名的龙头商业地产公司的市场份额不足10%。目前，市场排名靠前的开发商、专业的商业运营管理公司
24、纷纷拓展商业不动产运营管理规模。本公司也抓住这一行业快速发展的机遇，组建了专业的运营管理公司，将公司业务从深圳及深圳周边为主逐步拓展到全国，通过整租、轻资产管理输出等多种方式，在全国主要城市和区域逐步开拓业务。随着居民消费水平的提升、城市化进程的推进和城市中产的崛起，消费场景被重新定义，商业物业承载的主要提供“吃（超市）+穿、用（零售百货）”的功能逐步转型，“社交+娱乐+教育培训”日益成为购物中心承载的主要功能。尤其在新兴的二三线城市，购物中心逐步成为当地居民社交、娱乐和生活配套服务的重要区域。随着人民群众对美好生活向往的不断升级，预计未来商业不动产行业依旧会迎来增量项目蓬勃发展势头，公司将紧
25、紧抓住行业发展的趋势、粤港澳大湾区的发展机遇和自身业务的优势，积极拓展不动产运营管理规模，协同发展配套服务业务，提升公司的盈利能力及行业知名度。公司业务布局将立足粤港澳大湾区，并继续加快在全国核心城市的布局和落地，实现商业物业的快速复制化。未来，公司希望通过2-3年的努力，推动公司商业不动产运营管理业务的规模进入全国前列。深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 主要系出售公司原控股子公司同心再贷款 51%股权；出售参股公司北京微保和欧森营地
26、全部股份。固定资产 本期减少为当年计提折旧。无形资产 本期减少为当年计提摊销。在建工程 本期减少系厦门圣果院计提减值准备，部分已完工的工程转入长期待摊费用。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1、不动产运营管理经验丰富 公司在商业不动产运营管理领域历经多年的努力，公司在商业运营管理经营方面已经初具规模，截至报告期末，公司商业不动产总管理项目20余个，面积逾160万。在运营管理方面，形成了自身综合竞争优势，在购物中心经营管理、不动产投资、写字楼运营管理及服务输出等领域积累了一定的管理经验及成熟的业务流程体系等，能够有效地提升了运营效率、降低
27、了运营成本。在商业模式方面，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。2、管理团队专业 公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司战略发展为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。3、资产优化，聚焦主业 由于金融环境和市场发生变化，类金融业务不利于上市公司充分发挥上市公司平台的作用。为了更好地做大做强主业，充分发挥上市公司在资本市场的作用，公司剥离了部分类金融业务，聚焦公司主业，着力于商业不动产业务的规模化发
28、展，进一步提升主营业务经营比重，有利于公司优化资产结构，符合公司整体长远发展战略及风险控制。深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司利用自身多年深耕于粤港澳大湾区及商业不动产管理行业的优势，坚持“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，坚定的实施“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战略。截至报告期末，公司于粤港澳大湾区商业不动产管理项目面积40余万平方米，全国商业不动产总管理项目逾20个，管理面积逾160万，业务领域涵括购物中心、商办写
29、字楼、公寓等，区域涉及珠三角、长三角、西南、中原、西北等。2019年公司营业收入为9.49亿元，同比下降0.02%；归属于上市公司股东的合并净利润5,060.11万元，同比下降44.18%；截至2019年12月31日，资产总额124.57亿元，同比下降6.02%；归属于母公司所有者权益54.49亿元，同比增加1.65%。（一）（一）2019年公司主要业务情况年公司主要业务情况 1、商业不动产运营服务业务：公司主要以经营管理自有购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。（1）购物中心项目：公司核心
30、商业项目深圳皇庭广场于2019年进行了品牌升级调整及品质管理提升，增加了商场的趣味性和体验感，客流量同比提高6.67%，整体租金收入显著提升。皇庭中心商业裙楼品牌持续引进，深入了解商户需求及经营问题，针对性给予经营建议及扶持计划。同时通过加强导视指引助力顾客引流。重庆皇庭广场也于2019年11月份顺利开业，商场定位全新调整，引入了盒马鲜生等主力店，力争将其打造成西南区域的商业标杆项目。在轻资产运营管理方面，公司轻资产运营管理的合肥皇庭广场已于2019年12月19日顺利开业运营，公司业务进入华东区域。报告期内，公司新拓展了湛江皇庭广场整租项目，拓展了轻资产运营宝鸡、合肥、恩施、武汉等地10多个商
31、业项目。目前公司合计运营管理商业不动产项目20余个，总管理规模已经超过160万平方米，已在珠三角、长三角、西南、中原、西北等地进行布局，已开业项目经营情况良好。同时，公司还储备了四十余个优质商业管理项目资源，探索多样化的商业不动产盈利模式。公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式，制定标准化招商及运营流程，拓宽项目信息获取渠道，增加有效项目储备量，深入跟进并转化目前已储备项目，扩大公司商业不动产领域的管理规模，加速全国业务布局。（2）写字楼项目：自有的成都皇庭国际中心按照经营计划稳步推进招商工作，目前招租情况良好。公司受托管理的深圳C
32、BD区域标志性建筑皇岗商务中心及皇庭中心将继续优化租户结构，加大品牌推广力度，加强配套服务，提升租赁率。2、公司除做大做强商业不动产运营服务业务外，还将充分利用商业不动产场景，发展商业不动产的资产管理业务及配套服务业务，将资产管理及金融服务与商业不动产运营相结合，提供相关增值服务。（二）实施（二）实施2018年年度权年年度权益分派益分派 报告期内，公司实施了2018年年度权益分派。公司在做好日常经营工作的同时，注重对广大股东的回报，根据公司2018年利润分配方案，合计现金分红11,738,595.24元。（三）实施股份回购事宜（三）实施股份回购事宜 为保持公司经营发展及股价的稳定，保障、保护投
33、资者的长远利益，同时基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可，结合公司发展战略、经营情况和财务状况，公司积极推进实施回购公司股份。公司于2019年1月29日首次以集中竞价方式实施股份回购。截至2019年12月24日，公司本次回购股份实施期限已届满。公司通过回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购公司A、B股共6,185,750股，占公司总股本的0.53%。深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：
34、元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 948,963,902.32 100%949,111,225.86 100%-0.02%分行业 商业运营服务 612,804,648.86 64.58%502,695,926.77 52.96%21.90%金融服务 256,576,175.44 27.04%289,226,572.27 30.47%-11.29%融资租赁服务 43,141,229.21 4.55%56,420,467.50 5.95%-23.54%其他 36,441,848.81 3.83%100,768,259.32 10.6
35、2%-63.84%分地区 华南区 834,020,559.94 87.89%866,471,591.06 91.29%-3.75%华北区 44,709,556.25 4.71%70,595,750.50 7.44%-36.67%西南区 70,233,786.13 7.40%12,043,884.30 1.27%483.15%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 商业运营服务 612,80
36、4,648.86 193,437,224.75 68.43%21.90%9.41%3.60%金融服务 256,576,175.44 25,027,906.76 90.25%-11.29%-55.04%9.50%分地区 华南区 834,020,559.94 221,128,562.27 73.49%-3.75%-5.06%0.37%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 13（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 （4）公
37、司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 商业运营服务 商业运营服务 193,437,224.75 68.07%176,802,854.91 50.65%9.41%金融服务 金融服务 25,027,906.76 8.81%55,673,160.31 15.95%-55.04%融资租赁服务 融资租赁服务 34,510,683.92 12.15%36,553,695.14 10.47
38、%-5.59%其他 其他 31,178,130.83 10.97%80,069,438.83 22.93%-61.06%（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 详见“2019年度财务报表附注 六、合并范围的变更”。（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）150,928,522.67 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 15.90%前五名客户销售额中关
39、联方销售额占年度销售总额比例 2.14%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 第一名 42,700,468.69 4.50%2 第二名 39,595,502.71 4.17%3 第三名 29,887,735.83 3.15%深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 4 第四名 20,299,145.24 2.14%5 第五名 18,445,670.20 1.94%合计-150,928,522.67 15.90%主要客户其他情况说明 适用 不适用 第四名客户为本公司实际控制人郑康豪先生控制的深圳市皇庭酒店管理有限公司。公司主要供应商情况
40、 前五名供应商合计采购金额（元）97,997,205.12 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 54.61%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 6.64%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 第一名 40,778,832.67 22.73%2 第二名 30,558,674.27 17.03%3 第三名 11,923,249.06 6.64%4 第四名 8,261,069.12 4.60%5 第五名 6,475,380.00 3.61%合计-97,997,205.12 54.61%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 第三名供应商
41、为本公司实际控制人郑康豪先生控制的深圳市皇庭商业管理有限公司。3、费用、费用 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 23,157,847.03 43,422,796.66-46.67%主要是随皇庭广场品牌知名度提升，广告费和营销策划等费用减少 管理费用 101,791,563.95 127,120,633.18-19.93%主要是公司聚焦主业，严控各项开支，人力成本等费用减少。财务费用 311,154,923.94 309,625,198.70 0.49%4、研发投入、研发投入 适用 不适用 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 5、
42、现金流、现金流 单位：元 项目 2019 年 2018 年 同比增减 经营活动现金流入小计 1,250,727,847.04 1,929,825,453.84-35.19%经营活动现金流出小计 949,740,928.94 1,736,293,097.67-45.30%经营活动产生的现金流量净额 300,986,918.10 193,532,356.17 55.52%投资活动现金流入小计 361,221,102.38 2,705,610,555.40-86.65%投资活动现金流出小计 56,887,425.46 2,261,975,735.00-97.49%投资活动产生的现金流量净额 304,
43、333,676.92 443,634,820.40-31.40%筹资活动现金流入小计 1,123,940,807.63 546,568,866.00 105.64%筹资活动现金流出小计 1,779,303,414.86 1,694,563,545.29 5.00%筹资活动产生的现金流量净额-655,362,607.23-1,147,994,679.29 42.91%现金及现金等价物净增加额-50,039,268.62-510,827,009.69 90.20%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 1、经营活动产生的现金流量净额增幅55.52%，主要原因是公司聚焦商业不动产管
44、理业务，减少金融类业务投入，使得经营活动现金流入和流出均减少。2、投资活动产生的现金流量净额减幅31.40%，主要原因是收回投资收到的现金减少。3、筹资活动产生的现金流量净额增幅42.91%，主要原因是金融机构贷款有所增加。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 1、本期向银行贷款的财务费用为计入筹资活动中。2、本期摊销长期待摊费用、计提资产减值准备金额较大。三、非主营业务分析三、非主营业务分析 适用 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 6,934,385.64 5.37%主要是本期出售同心再贷款、北
45、京微保和欧森营地的股权所产生的投资收益。不具有可持续性 营业外收入 13,571,690.53 10.52%主要是本期核销无需偿付的债务。不具有可持续性 营业外支出 1,657,310.96 1.28%不具有可持续性 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 四、资产及负债状况四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 公司 2019 年起首次执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则且调整执行当年年初财务报表相关项目 适用 不适用 单位：元 2019 年末 2019 年初 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金
46、170,331,286.95 1.37%231,741,109.34 1.75%-0.38%应收账款 199,042,911.23 1.60%150,997,761.71 1.14%0.46%主要是本期平摊租金收入增加。存货 7,634,010.11 0.06%15,293,510.77 0.12%-0.06%投资性房地产 9,484,068,838.00 76.13%9,484,068,838.00 71.48%4.65%本期总资产减少使得投资性房地产占比上升。长期股权投资 31,845,679.07 0.26%37,100,309.33 0.28%-0.02%主要是本期出售参股公司北京微保
47、和欧森营地全部股份。固定资产 46,418,888.43 0.37%51,187,108.61 0.39%-0.02%在建工程 99,198,446.03 0.80%116,130,549.72 0.88%-0.08%主要是本期厦门圣果院计提减值准备，部分已完工的工程转入长期待摊费用。短期借款 731,640,000.00 5.87%350,000,000.00 2.64%3.23%主要是本期增加银行贷款补充流动资金。长期借款 3,126,170,000.00 25.10%3,713,949,292.00 27.99%-2.89%主要是本期偿还了部分长期借款。2、以公允价值计量的资产和负债、以
48、公允价值计量的资产和负债 适用 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数 金融资产 1.可供出售金融资产 451,017,771.28 -451,017,771.28 2.其他非流动金融资产 30,000,000.00 30,000,000.00 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 3.其他权益工具投资 719,201,411.76 719,201,411.76 金融资产小计 451,017,771.28 298,183,640.48 749,201,411.76
49、投资性房地产 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00 上述合计 9,935,086,609.28 298,183,640.48 10,233,270,249.76 金融负债 0.00 0.00 其他变动的内容 无 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 是 否 3、截至报告期末的资产权利受限情况、截至报告期末的资产权利受限情况 详见“2019年度财务报表附注 五、（五十八）所有权或使用权受到限制的资产”。五、投资状况五、投资状况 1、总体情况、总体情况 适用 不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况、报告期内获取的重大的股权投资情况 适用 不适用 3、报告
50、期内正在进行的重大的非股权投资情况、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 适用 不适用 4、金融资产投资、金融资产投资（1）证券投资情况）证券投资情况 适用 不适用 公司报告期不存在证券投资。深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2019 年年度报告全文 18（2）衍生品投资情况）衍生品投资情况 适用 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。5、募集资金使用情况、募集资金使用情况 适用 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。六、重大资产和股权出售六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况、出售重大资产情况 适用 不适用 公司报告期未出售重大资产。2、出售重大股权情况、出售重大股权情况 适用 不适用
