1、深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 深圳经济特区房地产深圳经济特区房地产(集团集团)股份有限公司股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020-019 2020 年年 03 月月 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承
2、担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司董事长刘征宇、总经理陈茂政、主管会计工作负责人唐小平及会计机公司董事长刘征宇、总经理陈茂政、主管会计工作负责人唐小平及会计机构负责人（会计主管人员）乔彦军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准构负责人（会计主管人员）乔彦军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 公司年度报告中部分涉及对于未来经营
3、计划或经营工作安排的描述，相关公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。诺，在此提请广大投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，请查阅公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，请查阅“第四节、经营情况讨第四节、经营情况讨论与分析之论与分析之“九、公司未来发展的展望九、公司未来发展的展望”。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2019
4、 年年 12 月月 31 日总股日总股本本 1,011,660,000 股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.65 元（含税），元（含税），送红股送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义.2 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标.5 第三节公司业务概要第三节公司业务概要.9 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析.11 第五节重要事项第五节重要事项.2
5、5 第六节股份变动及股东情况第六节股份变动及股东情况.33 第七节优先股相关情况第七节优先股相关情况.38 第八节可转换公司债券相关情况第八节可转换公司债券相关情况.39 第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况第九节董事、监事、高级管理人员和员工情况.40 第十节公司治理第十节公司治理.46 第十一节公司债券相关情况第十一节公司债券相关情况.51 第十二节第十二节 财务报告财务报告.53 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录.140 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股
6、份有限公司 控股公司 指 深圳市投资控股有限公司 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深深房 A（B）股票代码 000029（200029）股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深房集团 公司的外文名称（如有）ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties(Group).co.，Ltd 公司的外文名称缩写（如有）SPG 公司的法定代表人 刘
7、征宇 注册地址 深圳市人民南路深房广场 45-48 楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 唐小平 罗毅 联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼 电话（86 755）82293000-4638（86 755）82293000-4715 传真（86 755）82294024（86 755）82294024 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披
8、露媒体的名称 境内：证券时报、中国证券报；境外：大公报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网：http:/ 公司年度报告备置地点 深圳市 罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192179585N（统一社会信用代码）公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无。历次控股股东的变更情况（如有）1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股公司；2006年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。五、其他有关资料
9、五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 黄声森、赵娟娟 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元）2,548,740,319.49 2,175,187,242.60 17.17%1,345,912,605.0
10、9 归属于上市公司股东的净利润（元）552,452,307.59 503,498,831.60 9.72%184,988,512.42 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）524,204,812.66 490,490,702.80 6.87%181,588,638.91 经营活动产生的现金流量净额（元）603,607,724.75 1,062,567,405.59-43.19%-17,801,139.64 基本每股收益（元/股）0.5461 0.4977 9.72%0.1829 稀释每股收益（元/股）0.5461 0.4977 9.72%0.1829 加权平均净资产收益率 15.
11、90%16.35%-0.45%6.76%2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元）4,909,669,536.09 4,665,891,514.25 5.22%3,989,263,981.96 归属于上市公司股东的净资产（元）3,666,874,569.99 3,332,259,641.39 10.04%2,828,242,120.98 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时
12、按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 552,452,307.59 503,498,831.60 3,666,874,569.99 3,316,581,079.94 按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则 552,452,307.59 503,498,831.60 3,670,790,192.32 3,319,891,256.50 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外
13、会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 424,535,370.83 826,802,431.74 652,161,755.98 645,240,760.94 归属于上市公司股东的净利润 84,028,728.24 249,127,115.17 106,361,655.
14、99 112,934,808.19 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 84,055,572.77 238,810,381.76 105,876,740.20 96,334,902.68 经营活动产生的现金流量净额 217,157,204.59 468,518,040.51 356,240,434.19-434,357,269.54 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益
15、（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-69,739.73 4,261,370.46 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）1,168,127.90 10,243.00 59,611.09 委托他人投资或管理资产的损益 31,425,651.98 16,347,157.53 结构性存款到期收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,118,861.69 891,652.84 212,183.13 结构性存款未到期利息收益 3,950,685.00 减：所得税影响额 9,4
16、15,831.64 4,171,184.84 1,133,291.17 合计 28,247,494.93 13,008,128.80 3,399,873.51-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告
17、全文 9 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 2019年，房地产市场在以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商品房成交面积增速继续放缓，长三角、粤港澳地区受城市发展区域规划利好因素影响，需求支撑度较高。公司专注于住宅地产开发，目前项目主要集中在深圳和汕头两地。深圳地区的传麒景苑项目室内精装修工程2019年1月完工，报告期内已实现销售清盘并100%交付；传麒东湖名苑项目2019年12月完成竣工备案并开始办理入伙交付，累计销售率约25%；翠林苑项目销售率约90%。汕头地区的天悦湾项目一期配套市政道路工程、景观改造提升工程基本完成，二期地
18、下室工程于2019年10月完工；项目一期累计销售约50%。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 2019 年年末较年初减少 12,091,268.59 元，减幅 96.26%，主要是计提长期股权投资减值准备所致。固定资产 2019 年年末较年初减少 3,404,163.41 元，减幅 10.03%，主要是本年计提折旧所致。无形资产 无重大变化。在建工程 无重大变化。应收账款 2019 年年末较年初增加 28,632,064.03 元，增幅 85.66%，主要是圳通公司应收工程款所致。其他应收款 201
19、9 年年末较年初减少 16,742,799.35 元，减幅 37.19%，主要是计提坏账准备所致。短期借款 2019 年年末较年初增加 34,387,156.71 元，增幅 199.23%，主要是圳通公司应收账款贴现质押借款增加所致。应交税费 2019 年年末较年初增加 285,153,442.38 元，增幅 94.88%，主要是计提土地增值税所致。其他应付款 2019 年年末较年初减少 444,500,723.95 元，减幅 61.58%，主要是土地增值税汇算清缴所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 10
20、 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具有40多年房地产开发历史，主业开发经验丰富。近年来，经过深房传麒山、传麒尚林、传麒景苑、传麒东湖名苑以及汕头地区项目的锻造和洗礼，公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。截至本报告期，公司已连续八年被广东省企业联合会、广东省企业家协会评为“广东省最佳诚信企业”，连续两年获得深圳市房地产业协会“深圳市房地产开发行
21、业品牌价值企业”荣誉称号。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 报告期内，公司实现营业收入25.49亿元，同比增长17.17%；利润总额7.32亿元，同比增长7.21%；归属于上市公司股东的净利润5.52亿元，同比增长9.72%。截至2019年12月31日，公司归属于上市公司股东的净资产36.67亿元，较上年同期增长10.04%。资产负债率28.20%，较上年末减少3.20个百分点。2019年经营管理回顾年经营管理回顾 2019年，国际环境错综复杂，世界经济持续低迷，国内经济下行压力持续，但经
22、济运行总体稳中有进。各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。报告期内，公司主业开发、管理运营、重大资产重组、党建工作、安全生产等各项工作有序推进，主要经营指标再创历史新高。一年来主要工作情况如下：（一）主业开发稳中有进（一）主业开发稳中有进 1项目开发进展顺利。公司注重提升项目开发管控能力，贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理理念，合法合规开展招投标工作，及时发现并协调解决项目开发过程中遇到的问题，狠抓重点项目结算工作，主业项目开发进度基本实现目标计划。深圳地区的传麒景苑项目室内精装修工程2
23、019年1月完工，报告期内已实现100%交付；传麒东湖名苑项目2019年12月完成竣工备案并开始办理入伙交付。汕头地区的天悦湾项目一期配套市政道路工程、景观改造提升工程基本完成，二期地下室工程于2019年10月完工。2房产销售超出预期。公司持续关注市场变化和政策动向，结合各在售项目区域市场情况和项目自身优劣势，分别制订不同的推售方案，选取微信、今日头条等新媒体推广渠道，及时启动全城转介销售，公司在售项目销售均较预期有较大突破，但区域间差别明显。传麒景苑项目热销全城，销售仅10个月便已实现清盘；传麒东湖名苑项目和翠林苑项目去化速度正常；天悦湾一期项目仍需加大销售推广力度。（二）管理运营提质增效（
24、二）管理运营提质增效 1财务管理规范高效 公司强化财务管控，印发实施深房集团财务审批权限管理办法、深房集团专家咨询费管理办法、深房集团网上银行支付管理办法和差旅费管理办法（修订）等制度，财务管理制度化体系更加完善；加强与合作银行沟通，有效加快销售资金回笼；通过银行结构性存款、协议存款等方式充分提高暂时闲置资金效益；严格控制期间费用支出，六项重点监控费用同比下降0.76%。2租金收入平稳增长 受经济下行的影响，面对退租、缩减租赁面积等情况日益多发的严峻租赁形势，公司想方设法稳客户、稳价格、抓催收，努力提高存量物业出租效益，超额完成年度租赁任务。3遗留问题处理有新的进展 公司加大历史遗留问题处理力
25、度，年内9宗诉讼取得胜诉生效裁决，历年胜诉裁决共5宗案件进入执行阶段。4所属企业竞争能力持续增强 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 各所属企业努力开拓市场，狠抓经营，强化管理，提升服务，盈利水平稳中有升。（三）资产重组（三）资产重组合规推进合规推进 2019年度，公司股票因重大资产重组处于停牌状态。公司会同重组相关各方持续推进重大资产重组尽调材料更新、补充审计、补充评估及重组相关材料数据更新等各项基础工作；在严格遵守监管纪律和信披原则的基础上，积极妥善地处理好投资者关系，在规定的时间内认真回复投资者提问，耐心细致地做好投资者来电、来访的解释和安抚工作，得到
26、了绝大多数的投资者的理解和支持。为确保公司重组进程有序推进，公司分别于2019年3月13日和2019年12月13日与重组相关各方签署了关于重组上市的合作协议之补充协议五和关于重组上市的合作协议之补充协议六，相关公告已在公司指定媒体进行披露。报告期内，公司严格按照监管规则要求履行信息披露义务，至少每五个交易日披露一次重组进展情况，及时办理延期复牌并披露重组相关信息。（四）党建工作成绩显著（四）党建工作成绩显著 公司党委深入开展“不忘初心、牢记使命”主题教育，充分利用党委中心组理论学习、党委会第一议题学习、支部“两学一做”学习教育等载体，坚持一手抓学习、提高认识，一手抓问题、推动整改，把学习教育、
27、调查研究、检视问题、整改落实贯穿主题教育全过程；持之以恒地开展政治思想教育和廉洁从业教育，不断完善廉洁风险防控体系；持续推进“国企党建助社区”党建品牌项目，得到了省委、市委两级组织部的充分肯定；持续开展“送温暖”系列活动，慰问困难员工、困难党员、因病住院员工，积极参加广东扶贫济困日捐款、“旧衣义捐、传递温暖”衣物捐赠等社会公益活动；发挥群团组织作用，以足球、网球、羽毛球、瑜伽、乒乓球等兴趣小组活动为载体，积极开展各项企业文化活动，企业凝聚力和向心力不断增强。（五）安全生产卓有成效（五）安全生产卓有成效 公司编制了 深房集团生产安全事故应急预案，印发了 深房集团安全管理制度汇编，安全管理的制度体
28、系更加健全，规范性和可操作性明显提高。所属各企业根据要求完善更新了安全管理制度，并结合各企业行业特点进行了多次针对性的应急演练，公司系统连续多年未发生安全生产责任事故，安全生产形势平稳可控。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66 总计 0.59 2.66 2.66 主要项目开发
29、情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）深圳 传麒东湖名苑 罗湖区 2019 年12 月 18日竣工 100.00%2016 年02 月 01日 100%100.00%5,889.70 45,256.26 45,256.26 45,256.26 51,000 40,828 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 汕头 天悦湾二期 潮阳区 主体结构施工 100.00%2018 年10 月 01日 60%31,1
30、67.50 153,470.40 79,801 69,884 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）深圳 翠林苑 龙岗区 现楼 100.00%60,111.42 56,137 50,695 8,059 28,685 48,427 7,302 25,675 深圳 传麒景苑 福田区 售完 49.00%43,075.45 21,093 21,093 18,012 131,715 21093 18,719 135,11
31、9 汕头 天悦湾一期 潮阳区 在售 100.00%153,470.40 160,372 69,198 27,630 15,658 52,953 28,576 16,629 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 房地产大厦 深圳 商业 100.00%3,413.88 3,413.88 100.00%国商大厦北座 深圳 商业 100.00%4,819.71 4,819.71 100.00%海燕大厦 深圳 商业 100.00%22,475.47 22,475.47 100.00%深房广场 深圳 写字楼 100.00%59,462.52
32、48,110.57 80.91%深房广场裙楼 深圳 商业 100.00%21,456.72 21,456.72 100.00%文锦花园 深圳 商业 100.00%3,531.60 3,531.60 100.00%土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 发展战略和未来一年经营计划 请查阅本节之“九、公司未来发展的展望”。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 截至2019年12月31日，本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计47,539.67万元。项目项目
33、 期期 限限 金金 额（万元）额（万元）备注备注 翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 15,819.86 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 17,535.05 天悦湾一期 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 14,184.76 合合 计计 47,539.67 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位
34、：元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,548,740,319.49 100%2,175,187,242.60 100%17.17%分行业 房地产 2,017,872,864.14 79.17%1,595,473,065.40 73.35%5.82%工程施工 304,837,313.46 11.96%370,298,109.36 17.02%-5.06%物业管理 157,665,638.01 6.19%146,123,975.95 7.36%-1.17%租赁 86,484,133.79 3.39%92,015,827.23 3.
35、59%-0.20%其他 15,337,469.10 0.60%25,329,926.73 1.16%-0.56%内部抵销数-33,457,099.01-1.31%-54,053,662.07-2.49%1.17%分产品 住宅 719,499,453.23 28.23%1,435,068,125.37 65.97%-37.74%商铺及车位 11,526,595.29 0.45%1,614,094.30 0.07%0.38%公寓 1,286,846,815.62 50.49%158,790,845.73 7.30%43.19%其他行业产品合计 564,324,554.36 22.14%633,76
36、7,839.27 29.14%-6.99%内部抵销数-33,457,099.01-1.31%-54,053,662.07-2.49%1.17%分地区 广东省 2,491,373,238.76 97.75%2,142,575,113.69 98.50%-0.75%其他 90,235,417.77 3.54%86,071,887.30 3.96%-0.42%境外 588,761.97 0.02%593,903.68 0.03%0.00%深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 内部抵销数-33,457,099.01-1.31%-54,053,662.07-2.49%1
37、.17%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 2,017,872,864.14 497,310,023.38 75.35%26.47%11.63%3.28%工程施工 304,837,313.46 298,315,846.77 2.14%-17.68%-16.75%-1.09%分产品 住宅 719,499,453.23 268,317,902.55 62.71%-49.86%-36
38、.48%-7.86%商铺及车位 11,526,595.29 4,281,944.66 62.85%614.12%441.60%11.83%公寓 1,286,846,815.62 224,710,176.17 82.54%710.40%909.10%-3.44%分地区 广东省 2,491,373,238.76 910,671,531.26 63.45%16.28%-0.51%31.77%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目
39、 单位 2019 年 2018 年 同比增减 房地产开发 销售量 万元 53,222 37,808 40.77%生产量 万元 38,575 73,927-47.82%库存量 万元 161,109 176,408-8.67%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 销售量同比增长40.77%，主要原因是启动三级转介代理活动进行促销，销售量同比增长；生产量同比减少的主要原因是在建项目大多竣工，目前主要在建项目为汕头天悦湾二期。（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类
40、 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 单位：元 行业分类 项目 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 497,310,023.38 51.92%445,500,004.85 47.48%16.85%工程施工 298,315,846.77 31.15%358,335,541.20 38.19%-14.97%物业管理 142,261,602.88 14.85%128,536,788.40 15.08%12.47%租赁 45,173,891.05 4.72%46,069,096.38 3.52%-10.49%其他
41、 13,404,895.03 1.40%19,705,354.72 2.10%-0.58%内部抵销数 -38,713,606.57-4.04%-59,760,772.46-6.37%-3.27%（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）91,065,399.14 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 3.57%前五
42、名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 法人一 30,430,950.54 1.19%2 法人二 19,809,523.81 0.78%3 法人三 15,607,569.91 0.61%4 法人四 15,035,134.76 0.59%5 法人五 10,182,220.12 0.40%合计-91,065,399.14 3.57%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）225,289,440.84 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 48.32%深圳经
43、济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 36.01%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 法人一 167,885,971.23 36.01%2 法人二 19,623,072.70 4.21%3 法人三 15,035,134.76 3.23%4 法人四 12,563,042.03 2.69%5 法人五 10,182,220.12 2.18%合计-225,289,440.84 48.32%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2019 年 2018 年
44、同比增减 重大变动说明 销售费用 79,480,254.02 52,562,980.22 51.21%主要是转介代理费与佣金增加所致。管理费用 68,854,618.70 74,029,840.44-6.99%财务费用-20,906,149.20-17,235,722.16 21.30%主要是利息费用减少所致。税金及附加 751,013,928.21 445,365,141.92 68.63%主要是计提土地增值税所致。投资收益（损失以“”号填列）32,429,481.23 17,121,605.87 89.41%主要是银行结构性存款理财收益所致。4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流
45、、现金流 单位：元 项目 2019 年 2018 年 同比增减 经营活动现金流入小计 2,728,276,550.05 2,274,046,624.46 19.97%经营活动现金流出小计 2,124,668,825.30 1,211,479,218.87 75.38%经营活动产生的现金流量净额 603,607,724.75 1,062,567,405.59-43.19%投资活动现金流入小计 2,237,622,620.55 614,891,757.53 263.91%投资活动现金流出小计 2,321,918,490.62 1,500,629,839.43 54.73%深圳经济特区房地产(集团)
46、股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 投资活动产生的现金流量净额-84,295,870.07-885,738,081.90 90.48%筹资活动现金流入小计 43,741,293.64 17,550,137.29 149.24%筹资活动现金流出小计 204,370,642.51 253,025,175.24-19.23%筹资活动产生的现金流量净额-160,629,348.87-235,475,037.95 31.78%现金及现金等价物净增加额 358,667,324.42-58,266,620.53 722.34%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 经营活动现金流
47、入小计2019年度发生数比上年数增加19.97%，主要原因是本年销售商品、提供劳务收到的售房款增加所致。经营活动现金流出小计2019年度发生数比上年增加了75.38%，主要原因是支付各项税费增加所致。投资活动现金流入小计2019年度发生数比上年增加了263.91%，主要原因是本年收回银行结构性存款共计22亿元所致。投资活动现金流出小计2019年度发生数比上年增加了54.73%，主要原因是本年共计投资购买银行结构性存款23亿元所致。筹资活动现金流入小计2019年度发生数比上年增加了149.24%，主要原因是本年保理业务增加资金所致。筹资活动现金流出小计2019年度发生数比上年减少了19.23%，
48、主要原因是上年偿还了长期银行借款。现金及现金等价物净增加额2019年度同比增加了722.34%，主要原因是售房款增加所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三、非主营业务分析三、非主营业务分析 适用 不适用 四、资产及负债状况四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 单位：元 2019 年末 2019 年初 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 2,511,140,445.35 51.15%2,050,804,935.93 44.07%7.08%销售资金回笼 应收账款 62,05
49、9,055.68 1.26%26,678,630.82 0.57%0.69%应收工程款增加 存货 1,462,229,048.18 29.78%1,685,152,051.26 36.22%-6.44%投资性房地产 632,241,900.20 12.88%623,930,838.15 13.41%-0.53%长期股权投资 469,838.65 0.01%12,561,107.24 0.27%-0.26%计提减值准备 固定资产 30,522,035.11 0.62%33,926,198.52 0.73%-0.11%深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 19 短期借款
50、 51,647,260.17 1.05%17,260,103.46 0.37%0.68%应收账款质押贴现增加 应交税费 585,700,815.36 11.93%300,547,372.98 6.46%5.47%计提土地增值税 其他应付款 277,319,174.53 5.65%721,819,898.48 15.51%-9.86%土地增值税清缴 2、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 适用 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数 金融资产 4.其他权益工具投资 30,9
