1、2019 年年度报告 1/233 公司代码：600716 公司简称：凤凰股份 江苏凤凰置业投资股份有限公司江苏凤凰置业投资股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2/233 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、
2、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人汪维宏汪维宏、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人颜树云颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈超陈超声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2019年年末总股本 936,060,590股为基数，向全体股东每10股派发
3、现金股利1.00元（含税），派发现金股利总额为 93,606,059元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大
4、风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅查阅“第四节 经营情况讨论与分析”之“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”。十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3/233 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.12 第五节第五节 重要事项重要事项.30 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.48 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.55 第八节第八节
5、 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.56 第九节第九节 公司治理公司治理.64 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.68 第十一节第十一节 财务报告财务报告.75 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.233 2019 年年度报告 4/233 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司 凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 凤凰传媒 指 江苏凤凰
6、出版传媒股份有限公司 立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司 公司的中文简称 凤凰股份 公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited 公司的外文名称缩写 Phoenix Property 公司的法定代表人 汪维宏 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 毕胜 白帮武 联系地址 南京市中央路389号凤凰国
7、际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 电话 025-83566267 025-83566283 传真 025-83566299 025-83566299 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 公司注册地址的邮政编码 210037 公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 2019 年年度报告 5/233 公司办公地址的邮政编码 210037 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地
8、点 公司证券法务部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 南京市江东北路 359 号国瑞大厦 2 号楼 18-20 层 签字会计师姓名 诸旭敏 钱辰 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 办公地址 上海市常熟路 239 号 签字的保荐代表人姓名 缪晏、金碧霞 持续督导的期间 2018 年 1 月 1 日至 2018 年
9、12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 营业收入 1,301,698,174.21 1,046,968,366.65 24.33 1,343,112,300.87 归属于上市公司股东的净利84,875,886.00 564,175,319.97-84.96-154,013,716.62 2019 年年度报告 6/233 润 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 43,943,703.09-27,053,235.5
10、8 不适用-159,582,952.10 经营活动产生的现金流量净额-246,608,046.87 42,546,449.26-679.62 209,056,343.64 投资活动产生的现金流量净额 734,958,794.75 1,098,804,403.24-33.11 129,865,295.29 筹资活动产生的现金流量净额-1,865,281,059.10-335,823,166.67 不适用-934,158,820.90 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%）2017年末 归属于上市公司股东的净资产 5,736,466,335.29 4,772,607,824.25
11、 20.20 3,259,449,034.68 总资产 8,703,195,012.07 10,150,113,749.23-14.26 8,248,379,000.36 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%)2017年 基本每股收益（元股）0.0907 0.6027-84.95-0.1645 稀释每股收益（元股）0.0907 0.6027-84.95-0.1645 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.0469-0.0289 不适用-0.1705 加权平均净资产收益率（%）1.61 14.05 减少12.44个百分点-4.54
12、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.84-0.67 不适用-4.71 2019 年年度报告 7/233 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 1、归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：2018 年度铁管巷地块被政府收回确认处置收益，致使 2019 年度归属于上市公司股东的净利润较 2018 年度大幅下降。2、经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：2019 年度公司在售住宅少于 2018 年度，在售写字楼去化较慢，故 2019 年度经营活动产生的现金流量净额大幅下降。3、投资活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要原因是子公司持有的铁管巷地块被政府
13、收储，2019 年确认的投资活动现金流量净额低于 2018 年度。4、筹资活动产生的现金流量净额变动的主要原因：2019 年度 偿还 14 凤凰债、部分 16 凤凰 01债回售兑付，致使筹资活动产生的现金流量净额额较 2018 年度大幅下降。5、基本每股收益（元股）变动的主要原因：2018 年度铁管巷地块被政府收回确认处置收益，致使 2019 年度基本每股收益较 2018 年度大幅下降。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和
14、归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2019 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 544,387,180.06 297,987,663.
15、70 147,596,645.66 311,726,684.79 归属于上市公司股东的净利润 26,676,755.13 3,238,370.74 9,324,300.31 45,636,459.82 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 26,032,948.96 2,487,334.49 16,107,271.18-683,851.54 经营活动产生的现金流量净额-507,523,255.09-450,959,649.81 113,984,481.40 597,890,376.63 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2019 年年度报告 8/233 十、十、非经
16、常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用）2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 1,139,993,666.98 0 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 964,942.93 节能减排专项引导资金、稳岗补贴 500,000.00 1,389,120.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
17、应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 10,824,958.90 结构性存款收益 10,398,715.33 12,692,625.53 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变 2019 年年度报告 9/233 动
18、损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 27,915,459.42 持有交易性金融资产产生的公允价值变动损益 /单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,125,991.00 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益
19、的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,698,857.66 主要是提前退租违约金收入-2,091,317.12-8,549,718.81 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -237,070,513.37-80.43 所得税影响额-472,036.00 -321,627,987.27 37,289.19 合计 40,932,182.91 591,228,555.55 5,569,235.48 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润
20、的影响金额 其他权益工具投资 1,741,803,892.80 2,675,735,804.83 933,931,912.03 0 交易性金融资产 0 319,660,494.91 319,660,494.91 20,128,546.91 2019 年年度报告 10/233 合计 1,741,803,892.80 2,995,396,299.74 1,253,592,406.94 20,128,546.91 截止报告期末，公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券股份有限公司（以下简称“南京证券”）207,260,713 股，占南京证券发行前总股本的比例为 6.28%，系南京证券第三大股东
21、。2018 年 3 月 13 日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会召开 2018 年第 44 次发行审核委员会工作会议，南京证券首发申请获通过。南京证券股票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量，根据会计准则规定，该项金融资产应改按公允价值计量，相关账面价值与公允价值之间的差额扣除递延所得税负债计入其他综合收益。本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，本公司将原分类为“可供出售金融资产”，指定为“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产”，财务报表列报项目为“其他权益工具投资”。2019 年 8 月 15 日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，
22、会议审议通过了拟以持有的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案（议案的具体内容详见公司临 2019-032 号公告），公司于 2019 年 9 月以持有南京证券的部分股权，换购华夏证券开放式指数基金，本公司指定为“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”，财务报表列报项目为“交易性金融资产”。十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）主要业务 公司以房地产开发为主营业务，以金融股权投资、房屋租赁等为支持，积极完善产品体系与城市布局，努力提
23、高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司项目所在地主要集中在江苏省和安徽省。公司房地产开发主要以住宅、商办为主。根据上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相关披露按照上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号房地产进行行业经营性信息披露。（二）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，主要分为住宅和商业地产开发两大板块，产品涵盖了文化 MALL 综合体、刚需住宅、改善型住房、养生型住宅等多种类型。公司在坚持房地产开发为主业的前提下，实现多领域的协调发展，同时集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生
24、、养老产业各个环节，积极探索公司产业转型的方向和模式。（三）行业情况 房地产行业具有周期性、地域性、资金密集性、人才密集性和资源整合性等特点，房地产市场调控政策、土地政策、融资政策等，对房地产业具有重要影响。2019 年房地产调控持续进行，在稳的主基调下，2019 年调控政策即坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的原则性，同时也采取“一城一策”的灵活性，既遏制投机炒房需求，同时也支持和保障合理的自住需求，保持市场总体稳定。2019 年 7 月 30 日，中共中央政治局召开会议提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，对于引导市场预期具有
25、重要影响作用。2019 年限价、限购、限贷政策基本没有松动，房企融资渠道依然收紧。下半年，市2019 年年度报告 11/233 场预期有所变化，土地市场有所降温，购房者观望增多。不过从全年看，2019 年我国房地产依然保持平稳，有利于稳就业、稳投资，为经济平稳增长发挥了“稳定器”的作用。国家统计局的数据显示：2019 年，房地产开发企业土地购置面积 25822 万平方米，比上年下降 11.4%；土地成交价款 14709 亿元，下降 8.7%，上年为增长 18%；全年房地产开发投资 132194 亿元，比上年增长 9.9%，比上年同期提高 0.4 个百分点。其中，住宅投资 97071 亿元，增长
26、 13.9%，比上年提高 0.5 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.43%；全年房屋新开工面积 227154 万平方米，增长 8.5%，比上年回落 8.7 个百分点。其中，住宅新开工面积 167463 万平方米，增长 9.2%，年内整体走势实现平稳小幅增长；商品房销售面积171558 万平方米，比上年下降 0.1%。其中，住宅销售面积增长 1.5%，办公楼销售面积下降 14.7%，商业营业用房销售面积下降 15%；全年商品房销售额 159725 亿元，增长 6.5%，比上年回落 5.7 个百分点。其中，住宅销售额增长 10.3%，办公楼销售额下降 15.1%，商业营业用房销售额
27、增长 16.5%；2019 年末，商品房待售面积 49821 万平方米，比上年末减少 2593 万平方米。其中，住宅待售面积比 11 月末增加 192万平方米，办公楼待售面积增加 105 万平方米，商业营业用房待售面积增加 84 万平方米；2019 年，房地产开发企业到位资金 178609 亿元，比上年增长 7.6%，比上年加快 1.2 个百分点。其中，国内贷款 25229 亿元，增长 5.1%；利用外资 176 亿元，增长 62.7%；自筹资金 58158亿元，增长 4.2%；定金及预收款 61359 亿元，增长 10.7%；个人按揭贷款 27281 亿元，增长 15.1%。2019 年房地
28、产市场总体表现好于预期，但房企的优胜劣汰加剧，中小房企面临较大的生存压力。中指研究院发布的 2019 年房地产销售排行榜显示，2019 年权益销售额过百亿的房企共有 147家，权益销售额共计 9.6 万亿，市场份额达到 59.5%。随着行业集中度的提高，我国房地产行业的竞争将更加激烈，追求高质量发展的房企，需要不断提升企业的核心竞争力和品牌影响力，努力形成可以复制的业务模式和可持续的盈利模式。数据来源：国家统计局 二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2018 年，公司位于南京新街口地区的东铁管巷地块，因政府规划需要，被南京
29、市国土资源局收回。公司于 2018 年 11 月 4 日收到该地块 50%土地出让补偿价款 11.61 亿元，于 2019 年 3 月 25日收到剩余 50%土地补偿价款 11.61 亿元；截至 2019 年 3 月 25 日，公司已收到铁管巷地块全部土地补偿款 23.22 亿元。为了配合公司资金需求，丰富投资组合，报告期内，公司减持了部分南京证券股票，用于换购华夏证券 ETF。2019 年 8 月 16 日，经公司董事会决议，以公司持有的南京证券股票 32,988,100股（占总股本的 1%）换购华夏证券 ETF299,531,948 份，该事项已于 2019 年 9 月 9 日实施完毕。减
30、持后，公司持有南京证券股票比例由 7.28%降为 6.28%。其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业 30 强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。（二）文化品牌优势 公司是江苏省首家定位于文化地
31、产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着2019 年年度报告 12/233 力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
32、（三）养老资源优势 公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公司积极践行转型布局，将重点打造居家式养老，以社区服务中心或专业养老机构为平台，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，形成“机构社区家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，努力成为业内领先企业。（四）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供 30 亿元的借款额度，公司亦
33、通过减持部分南京证券股票回收现金，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。（五）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）公司开发项目进展情况 2019 年，公司在建项目 2 个约 63.8 万平方米。1、泰兴凤凰文化广场项目：总占地 177 亩，总建筑面积约 46.6 万平方米，主要为商业、住宅。项目用
34、地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。北地块 2017 年已全部交付。南地块截至 2019 年 12 月完成住宅楼质检、节能验收，室外管网工程，室外绿化工程;完成文化 MALL商业主体和二次结构，完成 40%幕墙工程工作量。2、宜兴凤凰怡然居项目：总占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，主要为花园洋房和别墅产品，并配有活动中心、康复医养中心，为凤凰股份进军养老产业的试点项目。截至 12 月末，一、二组团花园洋房竣工交付；三、四组团别墅区正在进行上部结构施工，有 40 栋完成主体结构封顶。报告期内，公司新开工镇江凤凰和颐居项目：该项目占地 88800（约 133 亩），宗
35、地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率 1.8，可建地上计容建筑面积 15.984 万平方米，地下约 6.45 万平方米，总建筑面积约 22.58万平方米。规划有 19 东花园洋房、1 栋小高层、6 栋高层住宅及 6 栋相关配套用房。地块方正，区位优越。2019 年积极推进项目进程，于 12 月 19 日取得施工许可证开工建设。上述在建项目在各项目部及相关职能部门的共同努力下，做到了无重大质量事故、无重大安全事故。（二）铁管巷土地收回回款事项 公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称“南京龙凤”）名下位于南京市核心商业区新街
36、口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被政府南京市国土资源局收回。A、C 地块与周边其它地块一道由南京市国土资源局组成 NO.2017G84 地块，于 2017 年 12 月 15 日挂牌，于 2018年 1 月 17 日成功竞拍。上述地块以总价 47.7 亿元成交，南京市秦淮区人民政府将依其提出的补偿方案（补偿方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量（约 11.43 万平方米）测算，补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼面交价=成交总价/总计容面积）乘以2019 年年度报告 13/233 铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量。）在收到重新挂牌出让的土地出让金后，将土
37、地补偿款支付给南京龙凤。根据与南京市秦淮区人民政府签订的 收回补偿协议，公司应取得的土地出让补偿款金额为23.22 亿元，同步土地出让合同约定的时间节点和比例支付公司土地补偿金。公司于 2018 年 11月 4 日收到该地块 50%土地出让补偿价款 11.61 亿元，于 2019 年 3 月 25 日收到剩余 50%土地补偿价款 11.61 亿元；截至 2019 年 3 月 25 日，公司已收到铁管巷地块全部土地补偿款，共计 23.22亿元。（三）健康养老产业的转型发展 报告期内，公司在坚持房地产开发主业经营的同时，积极探索战略转型，进军健康养老产业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目凤凰怡然居。
38、该项目以配套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目，是公司践行转型布局的试点项目。公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公司通过与养老团队的合作，聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老化设计等多项咨询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构社区家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展。（四）继续保持规范治理的良好态势 公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开 9 次董事会、5 次监事会、2 次股东大会；公
39、司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入1,301,698,174.21元，归属于母公司股东的净利润为84,875,886.00元。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 1,301,698,174.21 1,046,968,366.65 24.33 营业成本 1,065,576,715.8
40、4 849,283,289.89 25.47 销售费用 32,585,289.56 46,771,788.38-30.33 管理费用 36,965,219.52 38,775,254.95-4.67 财务费用 59,955,088.61 121,138,742.96-50.51 经营活动产生的现金流量净额-246,608,046.87 42,546,449.26-679.62 投资活动产生的现金流量净额 734,958,794.75 1,098,804,403.24-33.11 筹资活动产生的现金流量净额-1,865,281,059.10-335,823,166.67 不适用 销售费用变动的主
41、要原因：本期广告宣传推广费、销售代理服务费较上年有较大幅度降低。财务费用变动的主要原因：本期偿还 14 凤凰债、部分 16 凤凰 01 债回售兑付，有息负债减少，利息费用相应减少。经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：2019 年度公司在售住宅少于 2018 年度，在售写字楼去化较慢，故 2019 年度经营活动产生的现金流量净额大幅下降。投资活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要原因是子公司持有的铁管巷地块被政府收储，2019 年确认的投资活动现金流量净额低于 2018 年度。筹资活动产生的现金流量净额变动的主要原因：2019 年度偿还 14 凤凰债、部分 16 凤凰 01 债回售兑付
42、，致使筹资活动产生的现金流量净额额较 2018 年度大幅下降。2019 年年度报告 14/233 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 见下述分析 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 1,262,844,851.72 1,037,852,732.76 17.82 23.62 23.90 减少 0.18个百分点 租赁 38,137,082.28 27,723,983.0
43、8 27.30 50.02 138.21 减少26.92个百分点 其他 716,240.21 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）宜兴凤凰项目 667,400,329.48 580,851,443.19 12.97 不适用 不适用 不适用 盐城凤凰项目 49,652,576.18 39,048,196.17 21.36-45.46-48.49 增加 4.63个百分点 镇江凤凰项目 261,837,648.97 163,921,636.17 37.40-19.61-41.48 增加23.40个百分点 泰
44、兴凤凰项目 186,088,181.87 193,401,867.92-3.93-64.12-54.41 减少22.13个百分点 其他零星项目 97,866,115.22 60,629,589.31 38.05 13.56 5.49 减少 6.79个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减营业成本比上年增减毛利率比上年增减（%）2019 年年度报告 15/233 （%）（%）江苏省 1,262,844,851.72 1,037,852,732.76 17.82 23.62 23.90 减少 0.18个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
45、 镇江凤凰项目毛利率变动的原因：镇江项目 2019 年 1 号楼交付，1 号楼售价高于前期交付住宅，12 月车位交付，受上述两个因素影响，镇江 2019 年毛利率较高。其他零星项目毛利率变动的原因：2019 年苏州写字楼销售金额高于上期 2700 万元，苏州项目写字楼毛利率较高，故其他零星项目毛利增加显著。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 主要产品 单位 生产量 销售量 库存量 生产量比上年增减（%）销售量比上年增减（%）库存量比上年增减（%）住宅 平方米 61,805.22 89,709.34 7,029.87 -9.72-79.88 办公写字楼 平方米 70,
46、672.32 11,916.36 181,719.34 99.75-26.61 47.78 商业 平方米 -9,025.19 56,620.35-100.00 306.68-17.48 其他服务设施 平方米 1,456.13 不适用 不适用 0.00 其他（如车位等）个 515 485 2,752 210.90-0.11 产销量情况说明 1.住宅：2018 年末泰兴北地块住宅、镇江住宅尾盘在售，2019 年宜兴洋房竣工。2019 年度绝大部分住宅签约销售并交付，库存量较小。2.办公写字楼：2019 年度合肥写字楼竣工，尚未销售，南通盐城写字楼去化较慢，上述原因致使期末库存量比上年大幅增加。3.
47、商业：2019 年度商业用房均在建设过程中；在售商业中泰兴项目 2019 年去化好于上年，库存量比上年减少。4.车位等：本期镇江项目车位及储藏室销售情况较好。(3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 2019 年年度报告 16/233 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发 房地产开发 1,037,852,732.76 97.40 837,644,926.50 98.63 23.90 租赁 租赁 27,723,983.08 2.60 11,638,363.39 1.3
48、7 138.21 见下表说明 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 宜兴凤凰项目 房地产开发 580,851,443.19 54.51 0 不适用 不适用 盐城凤凰项目 房地产开发 39,048,196.17 3.66 75,810,456.06 8.93-48.49 见下表说明 镇江凤凰项目 房地产开发 163,921,636.17 15.38 280,111,590.95 32.98-41.48 见下表说明 泰兴凤凰项目 房地产开发 193,401,867.92 18.15 42
49、4,246,464.06 49.95-54.41 见下表说明 其他零星项目 房地产开发 60,629,589.31 5.69 57,476,415.43 6.77 5.49 见下表说明 成本分析其他情况说明 2019 年年度报告 17/233 租赁项目 主要原因是苏州、盐城项目部分大客户房产租赁始于 2018 年四季度，上年同期出租房产自出租次月计提折旧，致使上年同期租赁成本远低于本期 盐城凤凰项目 本期交付结转收入面积较上年同期有较大幅度下降，成本相应减少 镇江凤凰项目 本期交付结转收入面积较上年同期有较大幅度下降，成本相应减少 泰兴凤凰项目 本期交付结转收入面积较上年同期大幅度下降，成本相
50、应减少 其他零星项目 本期苏州项目交付结转收入面积较上年同期有较大幅度增加，成本相应增加 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 3.3.费用费用 适用 不适用 科目 本期数 上期数 变动比例（%）增减原因 营业税金及附加 27,276,234.76 30,982,506.78-11.96 销售费用 32,585,289.56 46,771,788.38-30.33 本期广告宣传推广费、销售代理服务费较上年有较大幅度降低 管理费用 36,965,219.52 38,775,254.95-4.67 财务费用 59,955,088.61 121,13
