1、深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 1 深圳赛格股份深圳赛格股份有限公司有限公司 2018 年年度报告年年度报告 2019-041 2019 年年 4 月月深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人陈惠劼、主管会计工作负责人严冬
2、霞及会计机构负责人公司负责人陈惠劼、主管会计工作负责人严冬霞及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)严冬霞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。严冬霞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。除除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 张良 董事 工作原因 徐腊平 高建柏 董事 工作原因 陈惠劼 张豫旺 董事 工作原因 陈惠劼 宋萍萍 独立董事 工作原因 范值清 本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资本年度
3、报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,235,656,249 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.35 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（股（含税），不以公含税），不以公积金转增股本。积金转增股本。深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 3 目录目录 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概
4、要.12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.17 第五节第五节 重要事项重要事项.45 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.64 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.74 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.78 第九节第九节 公司治理公司治理.81 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.85 第十一节第十一节 财务报告财务报告.89 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.206 深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 4 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、上市公司、深赛格
5、 指 深圳赛格股份有限公司 赛格集团 指 深圳市赛格集团有限公司 龙岗赛格 指 深圳市赛格电子市场管理有限公司 苏州赛格 指 苏州赛格电子市场管理有限公司 苏州赛格数码 指 苏州赛格数码广场管理有限公司 南京赛格 指 深圳赛格南京电子市场管理有限公司 西安赛格 指 西安赛格电子市场有限公司 西安海荣赛格 指 西安海荣赛格电子市场有限公司 长沙赛格 指 长沙赛格发展有限公司 吴江赛格 指 吴江赛格市场管理有限公司 顺德赛格 指 佛山市顺德赛格电子市场管理有限公司 南宁赛格 指 南宁赛格数码广场管理有限公司 上海赛格 指 上海赛格电子市场经营管理有限公司 赛格宝华 指 深圳市赛格宝华企业发展股份有
6、限公司 赛格实业 指 深圳市赛格实业投资有限公司 赛格小贷 指 深圳市赛格小额贷款有限公司 南通赛格 指 南通赛格时代广场发展有限公司 南通赛格运营 指 南通赛格商业运营管理有限公司 赛格智能科技 指 苏州赛格智能科技有限公司 赛格龙焱 指 深圳赛格龙焱能源科技有限公司 龙焱应用 指 深圳赛格龙焱新能源应用发展有限公司 杭州赛格龙焱 指 杭州赛格龙焱能源科技有限公司 深汕龙焱 指 深汕特别合作区赛格龙焱能源科技有限公司 赛格联众 指 深圳市赛格联众互联网科技有限公司 赛格众通 指 深圳赛格众通科技有限公司 赛格地产 指 深圳市赛格地产投资股份有限公司 深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告
7、 5 赛格物业发展 指 深圳市赛格物业发展有限公司 赛格康乐 指 深圳市赛格康乐企业发展有限公司 赛格创业汇 指 深圳市赛格创业汇有限公司 赛格物业管理 指 深圳市赛格物业管理有限公司 赛格新城市 指 深圳市赛格新城市建设发展有限公司 赛格壹城 指 深圳赛格壹城科技有限公司 标的公司 指 本次重大资产重组注入的赛格地产、赛格物业发展、赛格康乐、赛格创业汇四家公司 惠州群星 指 惠州市群星房地产有限公司 赛格智美 指 深圳赛格智美体育文化发展有限公司 橙果酒店 指 深圳橙果商务酒店管理有限公司 趣创酒店 指 赛格趣创公寓酒店管理公司 华控赛格 指 深圳华控赛格股份有限公司 赛格导航 指 深圳市赛
8、格导航科技股份有限公司 龙焱能源科技 指 龙焱能源科技（杭州）有限公司 红星美凯龙 指 红星美凯龙家居集团股份有限公司 招诚集团 指 深圳市招诚投资集团有限公司 联盟电竞 指 天津联盟电竞互联网科技有限公司 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 公司章程 指 深圳赛格股份有限公司章程 本报告中所引用的货币金额除特别说明外 指 人民币金额 报告期内 指 2018 年 1 月 1 日-12 月 31 日 深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司
9、简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深赛格、深赛格 B 股票代码 000058、200058 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳赛格股份有限公司 公司的中文简称 深赛格 公司的外文名称（如有）SHENZHEN SEG CO.,LTD 公司的外文名称缩写（如有）无 公司的法定代表人 陈惠劼 注册地址 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼 注册地址的邮政编码 518028 办公地址 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼 办公地址的邮政编码 518028 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联
10、系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 彭爱云 石广胤 联系地址 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼 电话 0755-8374 7939 0755-8374 7759 传真 0755-8397 5237 0755-8397 5237 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、证券日报、香港商报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/（巨潮资讯网）公司年度报告备置地点 深圳市福田区华强北路群星广场 A 座三十一楼公司董事会办公室 深圳赛格股份有限公司 2
11、018 年年度报告 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300279253776E 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）报告期内无变更 历次控股股东的变更情况（如有）报告期内无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层 签字会计师姓名 袁龙平、周学春 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持
12、续督导期间 招商证券股份有限公司 深圳市福田区福田街道福华一路 111 号招商证券大厦 胡晓、罗立（2018 年 6 月变更）2017 年 3 月-2018 年 12 月 六、主要会计数据六、主要会计数据和财务指标和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元）1,605,787,472.11 1,981,307,558.23-18.95%1,371,044,982.11 归属于上市公司股东的净利润（元）27,852,740.23 219,553,261.10-87.31%246,062,783.31 归属于
13、上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）17,223,506.49 148,677,556.32 -88.42%22,248,698.60 经营活动产生的现金流量净额（元）167,674,153.73 507,386,549.21 -66.95%443,535,540.78 基本每股收益（元/股）0.0225 0.1777-87.34%0.1991 稀释每股收益（元/股）0.0225 0.1777-87.34%0.1991 加权平均净资产收益率 1.47%11.96%-10.49%11.15%2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增2016 年末 深圳赛格股份有限公司 2018 年
14、年度报告 8 减 总资产（元）7,128,009,738.20 6,992,590,420.75 1.94%6,923,273,093.64 归属于上市公司股东的净资产（元）1,867,881,216.44 1,917,228,370.15-2.57%2,412,301,070.04 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,235,656,249 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.0225 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计
15、准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用
16、 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 391,140,155.46 491,797,933.21 561,704,545.25 161,144,838.19 归属于上市公司股东的净利润 62,622,931.80 35,044,056.14 40,399,673.95-110,213,921.66 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 27,128,268.89 15,894,541.24 35,513,724.94 -61,313,028.58 经营活动产生的现金流量净额-1,165,334.33 27,272,3
17、51.65 62,306,651.80 深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 9 79,260,484.61 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 上述分季度主要财务指标中，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润指标第二季度金额较已披露半年度报告的金额减少 9,834,062.77 元，主要原因为公司半年度报告数据未经审计，年度报告审计后增加赛格小贷贷款减值损失导致出售日扣除非经常损益的净利润减少，但同时增加出售赛格小贷投资收益 9,834,062.77 元,因此二季度归属于上市公司股东的净利润不受影响。九、非经常性损益项目及金
18、额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）67,544,181.76 54,066,201.12 89,459,793.78 公司报告期内减持华控赛格股票，出售赛格小贷股权收益。计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）10,504,982.49 6,416,623.72 9,828,264.76 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,694,536.00 2,376,532.33 3,097,500.00
19、 委托他人投资或管理资产的损益 22,936,036.78 15,843,427.61 9,844,238.42 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -1,439,958.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 10,632,970.71 197,406,948.04 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 899,749.23 公司报告期赛格实业工厂店业务预收账款抵消应收账款坏账转回。受托经营取得的托管费收入 140,537.82 143,444.42 188,679.24 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-134,431,581.64 8,349,713.
20、60-3,068,241.76 公司报告期因地产项目延期交楼及办证预计支付违约赔偿款合计 12,274.77万元。减：所得税影响额-7,974,642.93 24,815,042.12 21,534,040.30 少数股东权益影响额（税后）-33,366,148.37 2,138,166.61 59,969,099.47 深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 10 合计 10,629,233.74 70,875,704.78 223,814,084.71-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露
21、解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 11 第三节第三节 公司业务概公司业务概要要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业（一）主要业务及经营模式 2018 年度，公司主营业务为电子专业市场、商业物业经营及管理业务、商业地产业务、商务酒店业务、新能源业务。公司经营模式为：以电
22、子专业市场、商业物业经营及管理业务、商业地产业务为基础，结合多种商业模式互动发展，发挥资源的整体综合优势，打造多种业态复合式的经营模式，向战略性新兴产业发展平台转变。报告期内，公司为规避未来可能出现的金融风险，转让所持有的赛格小贷 62%股权，公司已不再经营小额贷款业务。（股权转让事项详见公司在指定信息披露媒体发布的 关于转让本公司及控股子公司持有的深圳市赛格小额贷款有限公司 62%股权的关联交易公告公告编号 2018-010、关于转让本公司及控股子公司持有的深圳市赛格小额贷款有限公司 62%股权的进展公告公告编号 2018-023）（二）公司所处主要行业发展现状 1.电子专业市场行业 201
23、8 年度，受国内消费需求增速下降、电子商务持续冲击的影响，传统电子专业市场行业加速转变经营模式，向电子信息产业价值链两端纵向延伸，不断完善配套服务、同时加强品牌塑造及异业融合，电子专业市场也由此从传统单一的商品集散、交易平台逐渐向集商品交易、信息发布、价格发现、综合服务等多种功能于一体的综合平台转变。同时，电子专业市场借助现有资源平台探索创新业务，与创客行业相结合，为创客项目孵化提供“硬件”基础及“软件”服务，华强北区域初步形成创客聚集地。2.商业物业经营及管理行业 公司商业物业主要集中在深圳华强北区域。2018 年度，华强北区域商业物业整体经营情况相对稳定，但伴随行业间同质化竞争日趋激烈，区
24、域内物业普遍出现空置现象；随着零售终端布局和资源投放趋势逐渐转移，区域内商业经营出现一定分化，大多数商业物业能够保持较高的出租率，小部分商业物业在四季度呈现出空置率上升的变化。为提升出租率，各商业物业均在调整运营策略，品牌化、异业融合及提升体验感受是主要的策略方向。3.商业地产行业 公司商业地产项目目前主要在深圳、惠州、西安和南通等地。2018 年，商业地产受融资环境、拿地限制等房地产行业政策调整的影响较大,年内全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达 12.1%，在各线城市中下降幅度最大。全国 3
25、00 城商办用地成交楼面均价为 2,278.6 元/平方米，同比下跌 5.4%。成交面积方面，全国 100 个城市商业地产成交面积为 15832 万平方米，同比下降 8.0%。一线城市商办用地成交面积同比下降 10.9%，在各线城市中下降幅度最大。（数据来源：中国指数研究院、易居房地产研究院）公司主要商业地产项目所在区域分析：深圳地区：商业批售量自 2015 年起至 2018 年持续下滑，2018 年一手商业成交 1332 套，同比 2017 年下降 40%；2018年深圳全年办公类物业批售面积约 160 万，较 2017 年增长 44%；惠州地区商业地产处于过剩状态，物业供大于求，库存高企；
26、写字楼市场整体处于供需平衡状态，但库存量较高，去化周期较长，去化缓慢导致的降价换量使得价格呈现下降趋势；西安市场写字楼市场存量同比上涨 1.08%，去化周期增加，市场压力较大；南通市场，南通市坚持政府调控和市场调节相结合，密切关注市场动向，因城因地施策，进一步促进房地产市场持续健康发展。2018 年，南通市新建商品房销售面积 1731.5深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 12 万平方米，同比增长 4.5%。（数据来源：中国指数研究院、易居房地产研究院、南通市统计局）4.战略新兴产业新能源行业 公司于 2016 年投资成立赛格龙焱公司，切入碲化镉薄膜光伏产业。2018 年 5 月 31
27、 日国家发展改革委、财政部、国家能源局联合下发了关于2018 年光伏发电有关事项的通知（以下简称“531 光伏新政”），在光伏政策收紧、宏观经济增速放缓的大背景下，中国光伏市场将呈现三大走势：新增装机规模有所减少；分布式光伏新增装机规模将超过集中式装机规模，成为新增贡献主力；光伏补贴逐渐退出市场，平价上网指日可待。对于光伏组件生产企业而言，不断提高产品的光电转化效率，降低产品成本将成为决定企业能否生存的关键因素。在行业震荡期，光伏企业都在经历严酷的考验，行业洗牌分化加剧，大多数光伏企业出现业绩下滑，行业头部企业业绩则逆势上涨。（数据来源：2019 中国光伏电站资产交易白皮书）（三）公司所处的行
28、业地位 经过在电子市场行业 31 年的辛勤耕耘，公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者，在行业内居领先地位，公司以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业市场，形成了覆盖了珠三角、长三角、辐射全国的连锁专业电子市场体系，在国内外拥有较高的品牌影响力。二、主要资二、主要资产重大变化情况产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 报告期末较期初减少 18.53%，主要是报告期内公司减持参股企业华控赛格股权1,006.66 万股，减少本公司长期股权投资 956.44 万元。报告期内公司参股企业亏损减少公司长期股权投资 2,922.
29、46 万元。固定资产 报告期无重大变化 无形资产 报告期无重大变化 在建工程 报告期末较期初增加 110.76%，主要是报告期内将碲化镉薄膜光伏电池标准组件生产线工程款 9,211.09 万元从其他非流动资产重分类至在建工程科目。货币资金 报告期末较期初增加 84.71%，主要是公开发行企业债券 80,000 万元增加货币资金所致。预付款项 报告期末较期初减少 92.22%，主要是南通赛格减少预付工程款 2170 万元，赛格智能科技贸易业务收缩减少预付货款 275.万元，赛格新城市结转预付招诚集团租金款 794 万元计入租金成本。发放贷款及垫款 报告期末较期初减少，该项资产为赛格小贷发放贷款及
30、垫款额，报告期内出售赛格小贷股权，不再合并该项目。投资性房地产 报告期末较期初增加 108.74%，主要是惠州群星商业裙楼 19,938.90 万元和南通赛格建成的商业裙楼 58,924.58 万元转入投资性房地产科目核算。商誉 报告期末较期初减少，主要是公司于 2009 年收购新兴公司股权，企业评估增值主要是由房屋建筑物资产评估增值引起，应当单独予以确认并按照公允价值计量，本期对商誉予以调整。深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 13 长期待摊费用 报告期末较期初减少 32.82%，主要是南通赛格商业部分运营整体转型，减少装修摊销 2,908.87 万元。其他非流动资产 报告期末较期初
31、减少 49.58%，主要是报告期内将碲化镉薄膜光伏电池标准组件生产线工程款 9,211.09 万元从其他非流动资产重分类至在建工程科目。递延所得税资产 报告期末较期初增加 90.42%，主要是报告期内因地产项目延期交楼及办证预计赔偿款项产生的递延所得税资产 2,256.36 万元。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产行业 本公司是中国电子专业市场经营模式的创立者，经营的赛格电子市场在行业内居领先地位。报告期内，公司先后荣获了“中国电子产品五星级市场”“深圳特区三十年最具影响力的专业市场”“影响
32、中国的深圳十大品牌专业市场”“2017 年度中国 IT 卖场创新奖”及“2017 年度中国十大 IT 卖场”等荣誉称号。经过在电子市场行业 31 年的辛勤耕耘，本公司已拥有丰富的市场商户资源和成熟的市场运营管理经验。截至目前，公司以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办二十余家电子专业市场，形成了覆盖珠三角、长三角，辐射全国的连锁专业电子市场体系，成为国内乃至亚洲规模最大的涵盖电子元器件、数码 IT、通讯产品等在内的综合类专业电子市场，在国内外拥有较高的品牌影响力。近年来，公司基于传统主业电子专业市场业务优势，不断进行转型升级和业务拓展，从单一的商业平台运营向多业态复合式的经营模式转变，同时，
33、公司已在创客生态、新能源等领域进行布局并积极向战略性新兴产业发展平台转变。报告期内，公司的创新创客业务及新能源业务取得进展，其中，赛格众创空间积极构建智能硬件创客交流平台与创新项目的孵化基地，先后获得“国家级众创空间”“海峡两岸青年创业基地”“深圳市首批创新创业基地”“深圳市留学人员创业园”“深圳市创业孵化基地”等荣誉资质，双创工作获得了各级政府部门的肯定。公司采用的碲化镉薄膜光伏技术在国内同类技术组件市场中具有较强的竞争力和较大的技术提升空间，公司碲化镉薄膜光伏项目赛格龙焱杭州基地生产线已于 2018 年底完成安装并试生产。深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 14 第四节第四节 经营
34、情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2018 年度，公司通过加强管控、整合提升的方式，推动电子专业市场转型升级，不断提升电子专业市场服务质量，打造多种业态复合式的经营模式，以保持电子专业市场业务经营稳定，持续巩固电子市场行业地位。同时，公司推行精细化管理，深耕用户价值，不断提升服务质量，物业管理提质增效明显，物业经营稳中有升；公司以改革为驱动，以创新为引领，积极探索布局战略性新兴产业，光伏产业第一条生产线完成安装，开始试生产，赛格众创空间、智慧停车场等新项目初见成效。公司以现有产业业务为基础，以投资并购、改革创新为抓手，不断拓展产业链条，积极向战略性新兴产业发展平台转变，公司的
35、核心竞争力和可持续发展能力得到不断提升和强化。报告期内，公司完成营业总收入约 16.12 亿元，比上年同期下降约 4.18 亿元，下降幅度为 20.60%；实现利润总额约 0.94亿元，比上年同期下降约 3.34 亿元，下降幅度为 77.98%。收入下降的主要原因是：赛格新城市销售较上年同期减少约 1.31亿元；公司于 2019 年 4 月 16 日披露了关于控股孙公司收到解除合同通知的相关事项的风险提示公告，根据企业会计准则 29 号资产负债表日后事项的规定，在资产负债表日后至财务报告批准报出日之间，资产负债表所属期间或以前期间已确认收入的售出商品发生的销售退回属于会计准则规定的资产负债表日
36、后调整事项，应当调整资产负债表日已编制的财务报表。本公司据此将赛格新城市广场一期 1 号楼 2 至 5 层作为销售退回处理，导致减少本期收入约 3 亿元。利润总额下降的主要原因是：参股企业华控赛格比上年同期利润减少，导致本公司利润总额下降约 0.26 亿元，报告期内公司计提资产减值准备同比增加约 0.8 亿元；报告期内，因地产项目延期交楼、逾期办证而导致的违约赔偿，预计减少利润总额约 1.23 亿元；赛格新城市广场一期 1 号楼 2 至 5 层销售退回导致利润总额下降约 0.77 亿元；地产项目已竣工停止财务费用资本化而增加财务费用，以及公司节约管理费用，导致期间费用同比增加约 0.35 亿元
37、。二、主二、主营业务分析营业务分析 1、概述、概述 是否与经营情况讨论与分析中的概述披露相同 是 否 （一）电子专业市场业务及商业物业经营及管理业务 1.电子专业市场业务 公司电子专业市场业务包括电子市场分公司业务，西安赛格、西安海荣赛格、吴江赛格、顺德赛格、长沙赛格、通信市场等。报告期内，公司完成华强北区域通信市场品牌整合，统一使用“SEGCOM”品牌标识，在有效的提升了“赛格通信市场”的品牌知名度效应的同时，增加了客流量，提升了通信市场的经济效益，继续巩固了公司电子专业市场行业的领先地位。与此同时，消费习惯的不断改变和电商的持续冲击，使电子专业市场行业面临的竞争依然激烈。公司顺应市场变化，
38、以现有的电子专业市场为基础，加快融合新业态，逐步构建以消费体验为核心的多种业态并存的综合性电子市场，保持电子市场业务的稳定经营，持续推动电子专业市场转型升级。与电子市场业务相结合的创客业务的运营情况：赛格众创空间：赛格众创空间积极构建智能硬件创客交流平台与创新项目的孵化基地。报告期内，赛格众创空间加速进行新店拓展、复制扩张，新拓展两家分店，服务范围和客户群体继续扩大，区域影响力得到提高；报告期内获得“深圳市创业孵化基地”称号，先后举办第二届“福田之星”创新创业大赛、“创客政策解读会”、“2018 深圳国际创客周华强北 SEG UP物联星球峰会”等系列创新创业活动 50 余场，累计接待各级政府及
39、社会各界来访 200 余次。通过不断丰富创客服务内容、提升创客服务能力，赛格众创空间的规模优势和品牌影响力得到进一步巩固和提升。深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 15 Skyland 未来科技馆：Skyland 未来科技馆（青少年创客教育项目）作为公司的创新项目之一，报告期内，已正式开始营业，累计接待青少年及访客超过 5 万余人次。该项目在发展自身业务，探索经营盈利模式的同时产生了较好的社会效益。2.商业物业经营及管理业务 公司商业物业经营及管理业务包括公司总部的物业经营业务、公司控股子公司赛格宝华、赛格地产、赛格创业汇、赛格康乐及南通赛格运营公司的物业经营业务。报告期内，公司通过加
40、强招商宣传、开拓招商渠道、推行精细化运营管理等措施，挖掘物业潜力，拓展优质客户，提升物业经营效益，使商业物业经营总体保持较高出租率和较高坪效。其中，赛格创业汇打造众创空间（联合办公），转变物业经营模式，提升物业价值；赛格宝华转变物业经营业态，物业出租率得到有效提升，经济效益明显增强。同时，公司积极推进物业管理服务转型升级，通过引进分布式光纤传感及应用技术，建成分布式光纤传感应用研究室；打造赛格科技园成为产业空间孵化基地，推进智慧停车项目建设，使物业管理模式由传统物业管理服务逐步向综合的智慧社区管理服务转变。报告期内，电子专业市场业务及商业物业经营及管理业务完成营业收入 88,356.2 万元，
41、比上年同期下降 2.4%。（二）商业地产业务 公司商业地产业务主要业务经营模式包括房地产开发、物业经营和物业管理业务。1.宏观经济与市场情况分析 详见第三节“公司业务概要”中“（二）公司主要所处行业发展现状”。2.主要项目所处区域市场分析 详见第三节“公司业务概要”中“（二）公司主要所处行业发展现状”。3.土地储备 项目名称项目名称 土地用途土地用途 待开发土地面积待开发土地面积 计容建筑面积计容建筑面积 区域分布区域分布 赛格假日广场二期项目 商业、商务、娱乐康体及配套设施用地 8,225 平方米 23,030 平方米 惠州市惠城区东平窑头中路窑头村 4.公司项目储备及开发情况 地地区区 项
42、项目目名名称称 权益权益比例比例 占地面积占地面积（m2m2）总建筑面总建筑面积（积（m2m2）计容积率计容积率面积（面积（m2m2）总可售面总可售面积（积（m2m2）项项目目现现状状 预计总预计总投资投资（万（万元）元）累计已累计已投投资（万元）资（万元）开工时开工时间间 竣工时竣工时间间 惠州 赛格假日广场二期项目 69.54%8,225 31,030 23,030 20,730 待建（未开工）28,283 14,636 2019 年5 月 2021 年6 月 西安 西安赛格广场 43.46%23,014.9 289,797 206,374 206,374 在建 210,000 46,13
43、9.45 2014 年12 月 2019 年12 月 深圳赛格股份有限公司 2018 年年度报告 16 注：西安项目进度较原预期有所延后，预计无法在 2019 年底竣工。主要原因系房地产行业政策收紧，项目建设资金压力增大，开发风险加大。5.公司主要房产销售情况 地区地区 项目名称项目名称 总可供销总可供销售面积售面积（m2m2）截止上年底截止上年底 已销售面积（已销售面积（m2m2）本期销售面本期销售面积（积（m2m2）本期销售额本期销售额（万元）（万元）本期结转本期结转面积（面积（m2m2）本期结转收本期结转收入入(万元万元)惠州 东方威尼斯花园 256,349 238,490 1,284
44、844 1,284 1,315 惠州 赛格假日广场一期 92,233 36,429 4,023 5,203 5,499 8,469 深圳 赛格新城市广场二期 105,874 51,819 4,534 13,925 18,854 46,021 深圳 赛格新城市广场一期 72,563 34,249-31,872-12,686-31,872-4,045 南通 南通赛格时代广场 67,421.55 862.83 8,717.02 7,394 5,776 5,981 6.主要自有物业出租情况 鉴于电子专业市场及商业物业经营及管理业务为公司主营业务，自有物业出租情况及收入已列示在电子专业市场及商业物业经营
45、及管理业务板块中。7.截止报告期末地产业务的融资情况 融资途径融资途径 融资余额（万元）融资余额（万元）期限期限 成本区间成本区间 期限结构（年）期限结构（年）银行经营性物业贷 15,000 2018年-2028年 6.86%10年 抵押借款 18000 2016年-2021年 5.225%5年 抵押借款 12375 2017年-2022年 5.4625%5年 抵押借款 24000 2018年-2025年 7.301%7年 抵押借款 19500 2017年-2020年 7.030%3年 抵押借款 13200 2016年-2019年 5.225%3年 8.未来经营计划 计划增加土地储备情况计划增
46、加土地储备情况 计划开工情况计划开工情况 计划销售情况计划销售情况 相关融资安排相关融资安排 惠州赛格假日广场二期项目计划开工时间为 2019 年 5月 赛格地产 2019 年计划销售面积 42,060；南通赛格 2019 年计划销售面积 13,412.8 2019 年赛格地产本部预算再融资 3.7 亿元；惠州项目预算再融资 5000 万；西安项目融资 2 亿元 9.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况 单位：万元 对外担保情况对外担保情况 担保对象名称 担保额度相关公告披露日期 担保额度 实际发生日期（协议签署日）实际担保金额 担保类型 担保期 是否履行完毕 是否为关联方担保 深圳赛格
47、股份有限公司 2018 年年度报告 17 赛格新城市中信银行按揭担保客户（深圳市招诚投资集团有限公司）2017.5.26 26,000.00 2017.7.6 21,000.00 连带责任保证 主合同项下债务履行期限届满之日起两年 否 否 赛格新城市购房客户（交通银行）2016.08.04 30,000.00 2016.5.6 26,840.50 连带责任保证 十年 否 否 赛格新城市购房客户（农商行）2016.08.04 20,000.00 2016.7.4 2,151.00 连带责任保证 三年 否 否 赛格新城市购房客户（招行）2016.08.04 50,000.00 2016.5.6 1
48、1,129.00 连带责任保证 十年 否 否 赛格新城市购房客户（中行）2016.08.04 30,000.00 2016.5.6 15,609.00 连带责任保证 十年 否 否 南通赛格购房客户（农商行）2018.09.22 1,000 2018.7.10 531.00 连带保证责任 不超过十年 否 否 南通赛格购房客户（浦发银行）2018.09.22 7,000 2018.7.10 6,375.00 连带保证责任 不超过十年 否 否 南通赛格购房客户（兴业银行）2018年9月22 日 700 2018.7.10 639.00 连带责任保证 不超过十年 否 否 惠州群星建设银行购房担保客户
49、2016.08.04 45,000 2015.05.05 0.00 连带保证责任 三年 是 否 赛格新城市购房客户（建行）2017.02.07 2,817.00 连带责任保证 五年 否 否 注：2019 年 3 月，赛格新城市中信银行按揭担保客户（深圳市招诚投资集团有限公司）未按期支付中信银行贷款利息，构成违约，故中信银行向招诚集团送达贷款提前到期通知书，要求招诚集团偿还全部贷款本息，同时中信银行要求赛格新城市承担担保责任。（具体内容详见公司于 2019 年 3 月 29 日披露了 关于控股孙公司可能承担担保责任的风险提示公告）10.报告期内相关商业地产业务的进展情况（1）南通赛格时代广场项目
50、 2018 年度，南通赛格时代广场项目实现销售面积 8,717.02。2019 年一季度南通赛格时代广场项目取得房产证。（2）赛格新城市广场项目 赛格新城市广场项目位于深圳龙岗区布吉街道，布龙路与规划联中路交汇处。报告期内，赛格新城市广场项目净利润较上年同期大幅下降，主要原因一是受房地产调控政策影响，项目销售情况不及上年同期；二是项目已竣工，借款费用停止资本化，因此财务费用增加；三是因恶劣天气等不可抗力因素，影响项目正常施工，导致与部分业主发生合同违约而支付违约金（公司自 2018 年 11 月开始进行合同违约事项的持续公告）。2019 年 4 月，购买赛格新城市广场项目一期部分物业的招诚集团
