1、美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 1 美好置业集团股份有限公司美好置业集团股份有限公司 20182018 年年度报告年年度报告 2019 年年 2 月月 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人汤国强先生、主
2、管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先公司负责人汤国强先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理理解计划、预测与承诺之间的差异。解计划、预测与承诺
3、之间的差异。公司在本报告第四节公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”中中“九、公司未来发展的展九、公司未来发展的展望望”部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。注相关内容。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.10 第四节 经营情况讨论与分析.13 第
4、五节 重要事项.44 第六节 股份变动及股东情况.69 第七节 优先股相关情况.75 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.76 第九节 公司治理.84 第十节 公司债券相关情况.91 第十一节 财务报告.92 第十二节 备查文件目录.225 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司 美好公益基金会 指 湖北美好公益基金会 美好集团 指 美好未来企业管理集团有限公司 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 深交所 指 深圳证券交易所
5、证监会 指 中国证券监督管理委员会 中审众环 指 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）一级开发 指 三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务 艾巴维 指 EBAWE Anlagentechnik GmbH（艾巴维设备技术有限责任公司）沃乐特 指 Vollert Anlagenbau GmbH（沃乐特设备制造公司）美好装配 指 美好建筑装配科技有限公司 美好生活 指 美好生活投资有限公司 美好新城 指 武汉美好新城建设发展有限公司 美亿农业 指 湖北美亿农业发展有限公司 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信
6、息一、公司信息 股票简称 美好置业 股票代码 000667 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司 公司的中文简称 美好置业 公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.公司的外文名称缩写 MYHOME 注册地址 云南省昆明市盘龙区穿金路 205 号霖岚广场 B 座 1506 注册地址的邮政编码 650051 办公地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼 办公地址的邮政编码 430050 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会
7、秘书 证券事务代表 姓名 冯娴 张达力 联系地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼 电话 027-87838669 传真 027-87836606 电子信箱 IR 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 董事会办公室 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码/统一社会信用代码 9153000021665904XL 公司上市以来主营业务的变化情况
8、1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、产权的投资转让”；2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”项目。历次控股股东的变更情况 1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为美好未来企业管理集团有限公司。报告期内注册变更情况 2018 年 3 月 12 日，根据公司第八届董事会第十一次会议和 2018 年第一次临时股东
9、大会决议，公司在云南省工商行政管理局进行了工商变更登记，公司注册地址由“云南省昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼”变更为“云南省昆明市盘龙区穿金路 205 号霖岚广场 B座 1506”。具体内容详见公司于 2018 年 3 月 13 日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2018-14。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 王文政、邹俭 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的
10、保荐机构：不适用。公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用。美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 7 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据：公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据：否 项目项目 2018 年年 2017 年年 本年比上本年比上年增减年增减 2016 年年 营业收入（元）2,520,434,843.35 4,438,468,701.11-43.21%5,204,575,937.64 归属于上市公司股东的净利润（元）248,814,083.27 664
11、,382,372.78-62.55%667,994,861.39 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）241,791,617.76 682,427,062.75-64.57%650,251,866.68 经营活动产生的现金流量净额（元）710,123,351.49-1,032,628,725.06-3,069,520,834.04 基本每股收益（元/股）0.0974 0.2596-62.48%0.261 稀释每股收益（元/股）0.0974 0.2596-62.48%0.261 加权平均净资产收益率 3.47%9.70%下降 6.23个百分点 10.70%项目项目 2018 年末年
12、末 2017 年末年末 本年末比本年末比上年末增上年末增减减 2016 年末年末 总资产（元）23,098,396,421.60 17,244,878,065.87 33.94%18,196,505,527.29 归属于上市公司股东的净资产（元）7,196,324,580.97 7,071,975,391.16 1.76%6,560,279,094.61 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）截止披露前一交易日的公司总股本（股）2,559,592,332 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）
13、股）0.0972 是否存在公司债是否存在公司债：否。七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。产差异情况。2 2、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。产差异情况。3 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：不适用。美好置业
14、集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 8 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 项目项目 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 189,740,985.70 240,011,386.31 119,426,962.94 1,971,255,508.40 归属于上市公司股东的净利润-135,882,101.95 361,929,557.64 66,305,685.68-43,539,058.10 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-122,048,250.95-69,116,662.43-184,535,935.63 6
15、17,492,466.77 经营活动产生的现金流量净额 206,252,886.56 1,484,182,428.04-797,862,540.59-182,449,422.52 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：是 本期以处置子公司名流置业武汉有限公司股权的形式转让该公司所持有的城中村改造地块，所产生的收益在前三个季度作为非经常性损益列报。考虑该收益的实质为城中村改造业务所产生的收益，“三旧改造”属于公司日常经营业务，近年来持续为公司贡献利润。为保持公司年度报
16、表数据可比性，故年度报告中调整为经常性损益列报。九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 非经常性损益项目非经常性损益项目 20182018 年金额年金额 20172017 年金额年金额 20162016 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益 14,454,199.78-3,756,767.70 11,994,602.13 计入当期损益的政府补助 859,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 23,676,847.85 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-13,528,416.42 13,965,279.30 除上述各项之外的
17、其他营业外收入和支出-24,601,597.42-10,358,695.73-556,561.15 减：所得税影响额-813,895.78-2,700,780.11 536,889.24 少数股东权益影响额 8,179,880.48-6,898,409.77 7,123,436.33 合计 7,022,465.51-18,044,689.97 17,742,994.71 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 9 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 1 号号非经常性损益定义界定非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，
18、以及的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 1 号号非经常非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：不适用 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求。公司报告期
19、内主要从事房地产领域相关业务。公司拥有住建部颁发的房地产开发企业一级资质证书，目前所开发项目以住宅为主，分布在武汉、东莞、中山、沈阳、合肥、芜湖、重庆、西安等地。自 2014 年开始，与地方政府合作，通过“三旧”改造的土地一级开发业务，对城中村综合改造项目拆迁、土地整合、安置等协作服务，帮助城镇建设“提档升级”，与国内品牌房企进行合作，获得收益，提升公司盈利能力。在做强房产开发、城市土地开发两大核心业务的同时，报告期内公司在装配式建筑、现代农业、产业新镇领域均取得阶段性成果，新业务已初步成型。装配式建筑业务：装配式建筑业务：公司从 2013 年起在装配式建筑领域进行了拓展和实践。目前，公司控股
20、子公司美好装配拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，专业从事装配式建筑精装房屋智造，致力于现代建筑工业化发展。具备以 SEPC（红线内工程总承包）服务模式进行装配式建筑业务拓展能力，并通过与行业国际先进企业合作，依托较强的技术实力在全国范围进行生产基地布局，不断完善装配式建筑解决方案，为更多客户提供装配式建筑领域的全方位服务。报告期内，美好装配设立在武汉江夏和青岛即墨的生产基地分别建成投产。现代农业业务：现代农业业务：公司于 2018 年 2 月设立全资子公司美亿农业，按照种养规模化、产业闭环
21、化、产品品牌化、人才专业化、管理科学化的发展思路，发展高标准“双水双绿”现代农业，重点发展以虾稻共作为主、小规模特种养殖为补充的第一产业，以小龙虾、大米和虾饲料加工、农副产品和地方特色食品加工的第二产业，以市场交易、电子商务、冷链物流服务、社区配送为主的第三产业，打造集粮食种植、水产养殖、加工、零售于一体的全产业链现代农业企业。报告期内，美亿农业完成湖北省洪湖市、监利县土地流转 10 万余亩，完成 16,000亩虾稻田改造。实现种养 8,019 亩，其中 1,600 亩完成虾稻池改造并进行虾稻共作。美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 11 产业新镇业务：产业新镇业务：公司全资子
22、公司美好新城主要从事产业新镇等重大项目拓展开发，统筹项目全生命周期管理，包括项目的市场定位、规划设计、土地整理、开发建设、招商运营、营销管理等。通过整合农村和农业资源，促进一、二、三产融合发展，构建以现代生态农业产业为核心、以装配绿建为特色产业的小镇产业体系，营造“宜居、宜业、宜游”的美好产业新镇。报告期内，公司中标成为湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP 项目供应商，项目占地面积 9.33 平方公里，项目合作期 20 年（其中，建设期 5 年，运营维护期 15 年）。目前已启动土地征收、土地一级开发、市政道路及还建社区建设工作。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产
23、重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产主要资产 重大变化说明重大变化说明 股权资产 本期末公司长期股权投资为 2,807.28 万元,年初为 1,956.36 万元,较年初增加 43.50%，主要系本期按照章程对联营企业追加投资所致。固定资产 本期末公司固定资产为 120,770.31 万元,年初为 30,912.94 万元,较年初增加 290.68%，主要系本期部分装配式工厂完成建设转固定资产所致。无形资产 本期末公司无形资产为 41,727.94 万元,年初为 4,802.82 万元,较年初增加 768.82%，主要系报告期内公司装配式建筑业务发展的需要，工厂购置土地增加所致。在建工
24、程 本期末公司在建工程为 138,356.52 万元,年初为 12,464.61 万元,较年初增加 1,009.99%，主要系报告期内公司装配式建筑业务生产基地建造投入增加所致。预付款项 本期末公司预付款项为 141,431.29 万元,年初为 52,742.65 万元,较年初增加 168.15%，主要系一级土地整理投入及装配式建筑业务投入增加所致。其他非流动资产 本期末公司其他非流动资产为101,105.95万元,年初为24,976.46万元,较年初增加304.80%，主要系装配式建筑业务预付设备款及购买理财产品增加所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 美好置业集团股份
25、有限公司 2018 年年度报告全文 12 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求。报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括：1、积极、积极的企业的企业文化：文化：公司培育并践行“美好价值观”，将“美好心灵，美好人生，让更多人生活更美好”的使命融入企业发展战略当中，切实践行社会责任。在“美好价值观”的引领下，公司以“爱心奉献，健康快乐，学习实践，创造价值，让心灵更美好”为追求，以“促社会，宠用户，助伙伴，帮同事，爱家人”的行为，围绕产
26、品和服务，打造公司的核心竞争力，将城乡建设成“长者的天堂，儿童的乐园，奋斗者的港湾”，提升美好人与美好用户的幸福指数，为社会、股东创造价值。2、清晰的发展战略：、清晰的发展战略：公司围绕“吃住两条线、服务两类人”，坚定多元化发展，做城乡建设服务者。其中，房产开发业务，通过加强周转能力、布局纵深发展、做强人才支撑，做美好社区建设者；城市土地开发业务，通过创新城市开发模式，横向扩张，构建 CEM 业务模型，做城市建设引领者；装配式建筑业务，通过构建 SEPC 模式，做低成本、做高质量、做快进度，做房屋智造服务者；产业新镇业务，通过产业与城市筛选、强化金融思维、构建IP 体系，助力“三农”问题解决，
27、做三农发展推动者；现代农业业务，通过种养规模化、产业闭环化、管理智能化、产品品牌化、人才专业化，做现代农业实践者。3、多层次的业务类型：、多层次的业务类型：公司坚定做深房产开发业务与城市土地开发业务，做强产业新镇业务，做大现代农业与装配式建筑业务。五大板块“内部市场化，外部一体化”，既相互独立，又协同发展。通过房产开发、城市土地开发两大业务提高资源配置效率、做好配套开发建设，通过产业新镇业务为其他业务搭建发展平台，通过现代农业、装配式建筑两大产业的溢出效应夯实新镇产业基础，五大板块通过建立具有契约精神的“内部市场化”的伙伴关系实现目标共同、资源共用、价值共享，共同促进公司的高速度、高质量发展。
28、美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 13 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 1 1、报告期行业发展回顾报告期行业发展回顾 2018 年以来，随着国家供给侧改革的持续深入，确立“去杠杆、去库存、防范金融风险”的管控思路愈发清晰，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系，遏制房屋金融资产属性的投机需求，各地政府差别化分类调控措施逐步出台。根据国家统
29、计局数据，2018 年全年全国房地产开发投资 120,264 亿元，比上年增长 9.5%。全国商品房销售面积 171,654 万平方米，增长 1.3%，其中住宅销售面积增长 2.2%。全国商品房销售额 149,973 亿元，增长 12.2%，其中住宅销售额增长 14.7%。在各种因素综合作用下，报告期内房地产行业竞争加剧，行业集中度加速提升，房地产企业分化明显。品牌、资金、产品、服务、运营，全方位的竞争，提高了市场准入门槛和行业发展水平。品牌房企通过全产业链的复合布局保持规模增长，规模效应凸显，市场占有率持续走高，中小房企竞争压力增大，对公司的未来发展提出了更大的挑战。与此同时，“新型城镇化”
30、“乡村振兴”升级为国家级战略。围绕“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”，进行美丽乡村、新型城镇建设，又为房地产未来发展指明了方向。机会与挑战并存，战略转型与强化执行同步，房地产全行业企业已走进“新时代”。2 2、主要项目所处区域的市场分析主要项目所处区域的市场分析 根据公司五年发展战略规划（2018-2022）和全国业务布局，公司划分为五大区域，分别为华中（武汉）区域、华南（深圳）区域、华北（北京）区域、华东（上海）区域、华西（重庆）区域。华中（武汉）区域是公司核心重点区域，公司采取了以武汉为中心，向湖北省内辐射的布局开发策略。通过深入研究市场特点进行产品定位，公司以多盘联动实
31、现品牌聚集效应。目前在武汉拥有“名流人和天地”、“名流公馆”、“名流印象”、“名流世家”、“美好名流汇”、“香域花境”、“长江首玺”等多个已开发或在建项目。2018 年度，公司所属武汉区域公司以美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 14 25.6 亿销售额的成绩列入武汉房企排行榜前 20，美好长江首玺项目以 23.97 亿的单盘销售荣膺武汉销售 TOP10 第六名。深耕武汉市场的同时，公司亦布局了武汉相邻的洪湖、黄冈，并将拓展襄阳、宜昌、荆州等区域，以期未来形成“一核多心”的发展格局。2018 年度，随着武汉的“人才安居”、“公积金提额提速”、“保障新房刚需比例”、“拆迁补偿货币
32、化”、“全装修管理政策”等一系列保障刚需置业的政策出台，“二手房交易流程规范”、“限制投资型公寓设计规范”等规范市场、打击投资的政策保障，以及武汉的轨道交通、基础设施建设不断完善，一批知名机构落户，武汉的经济基本面和房地产市场不断向好。2018年，留汉创业就业大学毕业生 40.6 万名，创历史新高。根据中国指数研究院发布的统计数据，武汉市 2018 年土地出让成交 1,381 亿，位居全国第五，并以 4,625 万建筑面积成为全国第一，保证了市场长期可持续发展；楼市成交量则连续 8 年稳居全国三甲。2018 年度，武汉市限购限贷政策深入推进，同时市场监管力度不断加强，针对开盘价格捆绑精装修现象
33、，出台精装修限价标准，各区域新开盘价格趋稳，价格上涨过快的局面已得到全面抑制。根据中国指数研究院统计，2018 年武汉市住宅成交均价为 9,803 元/，同比 2017 年小幅下跌 2.5%。2018 年，全国销售排行 TOP30 房企全部落地武汉，市场成熟度不断提高。随着长江经济带、一带一路等国家战略的助推，借力世界军运会将于 2019 年在武汉盛大召开的契机，武汉市场有望继续保持稳中有进的发展态势。除武汉外，沈阳、西安、重庆、合肥等公司业务深耕的重点城市在 2018 年度的市场表现亦平稳健康，均具有较好的发展潜力。美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 15 报告期内，公司部分
34、项目所在城市的房地产市场主要行业数据如下：区域区域 房地产开发房地产开发 投资额投资额 房屋施工面积房屋施工面积 房屋新开工面积房屋新开工面积 房屋竣工面积房屋竣工面积 商品房销售面积商品房销售面积 商品房销售金额商品房销售金额 数据来源数据来源 数值数值 （亿元）（亿元）同比同比（%）数值（万数值（万平方米）平方米）同比同比（%）数值（万数值（万平方米）平方米）同比同比（%）数值（万数值（万平方米）平方米）同比同比（%）数值（万数值（万平方米）平方米）同比同比（%）数值（亿元）数值（亿元）同比同比（%）武汉 2,780 3.5 11,760-1.3 3,107 2.9 459-40.9 3,
35、647 3.2 4,781 15.2 武汉市统计局 沈阳 997 22.4 6,526-6.3 1,416 6.1 661-19.7 1,355 4.2 1,205 14.9 沈阳市统计局 西安 2,214-0.9 15,238-1.1 2,433-2.3 970-38.3 2,622 6.6 2,667 27.4 西安市统计局 重庆 4,249 6.8 27,227 4.9 7,386 30.0 4,083-19.2 6,536-2.6 5,273 15.7 国家统计局 合肥 1,527-1.9 8,233-0.6 1,790-12.3 1,420 20.4 1,390 8.3 1,688
36、22.3 合肥市统计局 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 16 3 3、报告期管理层的经营与管理对策、报告期管理层的经营与管理对策 报告期内，以美好价值观为导向，围绕年度经营目标，以“产品零缺陷”、“住户满意百分百”目标，坚持为广大住户提供好看、好用、便宜的住房和舒适便捷、安心省心的美好生活，积极推动公司各项业务的拓展，并从经营管理的各个环节中挖掘潜力，努力提升企业发展质量与经济效益。报告期内，公司主要做了以下几个方面工作：(1)(1)明确发展方向明确发展方向，创新经营模式，创新经营模式 在房地产行业竞争加剧、行业集中度加速提升的市场背景下，以解决社会痛点问题为出发点，于 2
37、018 年全面实施战略升维，开启多元化发展之路。明确了坚定发展“房产开发”、“城市土地开发”两大成熟业务，大力拓展“装配式建筑”业务，并将“现代农业”、“产业新镇”打造为“美好特色”，整合各方资源，优化城乡规划、土地一级整理、绿色建筑全产业链、智慧农村和美好社区建设，实现将城乡建设成“长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾”的企业愿景。报告期内，公司推动形成“用我一体”自主经营模式，明确以用户为中心的企业发展价值取向。通过“用我一体”模式，五大业务板块形成闭环，内部互为用户，市场化运营，为各业务板块协同发展奠定基础。（2 2）抓质量，提升服务和产品力）抓质量，提升服务和产品力 报告期内，公司以用
38、户为中心，大力推动产品研发。2018 年 6 月完成美好时光系列产品标准开发，12 月发布“美好首玺”、“美好奉玺”产品标准化研发设计成果和装修标准化成果，努力让更多人快速住上好用好看便宜的房子。在 2018 年 11 月举行的“第十三届金盘奖全国综合类总评选”中，合肥美好紫蓬山壹号荣获“2018 年度最佳预售楼盘”大奖，标志着公司的品牌实力、设计实力和专业能力得到了业界高度认可。2018 年，公司加强质量管控，第三方检测机构“瑞捷咨询”对公司所有在建项目实施检测，三项指标由年初 71.8 分，提升到 92.17分，达到了行业先进水平。此外，报告期内公司所开发的“武汉美好名流世家”项目荣获“广
39、厦奖”，为湖北省首个获此殊荣的装配式建筑项目。（3 3）做深耕，“房）做深耕，“房产产”、“城开”深度布局“城开”深度布局 2018 年，公司以专注房地产开发与运营为基础，加强土地一、二级联动开发，陆续获取芜湖、嘉兴、杭州、江阴的地块，为深耕江浙沪市场打下了基础，推动了房产板块布局全国的步伐，将美好生活带入更多城市。美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 17 城市土地开发板块则积极寻求战略合作，促成 16 个战略合作框架协议的签订，与大型国有平台如湖北宏泰基础建设投资有限公司、武汉市政建设集团、昆明市土地开发投资经营有限公司等达成战略合作意向，为 2019 年乃至今后的市场拓展打
40、下良好基础。（4 4）拓领域，新业务优势初显）拓领域，新业务优势初显 装配式建筑业务：装配式建筑业务：公司控股子公司美好装配报告期内建成投产生产基地 2 个，在建基地13 个，实现快速布点，建立先发优势。工厂使用国际先进的艾巴维、沃乐特生产线及 RIB 信息化管理系统，单厂设计年产能最高可达 30 万立方，生产效率较同类国产设备高出 3 倍，实现自动化生产。通过首创 SEPC 服务模式，集技术服务、规划设计、工程总承包、向小业主交钥匙、终身维保为一体，秉承服务至上的原则，业务贯穿 EPC 全产业链。截止 2018 年 12月末，美好装配拥有各类专业技术人员 1,454 人（其中，装配师 544
41、 人）；拥有专利 23 项（其中，2018 年获得专利 17 项）；获得各项荣誉 12 个。美好装配积投身各地装配式建筑地方标准的编制，2018 年主编了湖北省、山东省装配式叠合剪力墙结构技术标准，对装配式建筑标准落地起到了重要推动作用。现代农现代农业业务：业业务：公司于 2018 年 5 月、7 月分别与监利县人民政府、洪湖市人民政府签订“双水双绿”项目合作协议，发展高标准“双水双绿”现代农业；2018 年 7 月与北京读道文旅合作，启动中国洪湖美好田园综合体规划，2018 年 9 月与农业农村部规划设计研究院合作编制美好农业“双水双绿”产业发展规划（2018-2025 年），目前已初步完成
42、上述规划编制工作；2018 年 12 月，公司与华中农业大学签署合作协议，双方就“双水双绿”稻田种养产业模式创新与关键技术开展合作，共同做大做强绿色水稻和水产产业；同月，公司取得了中国农业发展银行湖北省分行为期 10 年、金额 4 亿元的贷款审批书，并于 12 月 29 日收到第一笔发放的贷款 2,600 万元。产业新镇业务：产业新镇业务：报告期内，公司中标成为湖北洪湖新滩美好未来新城（一期）PPP 项目供应商，并完成了新滩美好未来新城 69 平方公里总体规划。2018 年度产业新镇共签订 6,445亩土地收储协议，提前超额完成全年土地征收任务，为市政道路、还建社区、学校等基础设施和公用设施建
43、设以及土地挂牌出让地的报批奠定基础。（5 5）稳发展，保障现金流促业务）稳发展，保障现金流促业务 公司 2018 年度一、二级开发业务现金流入 109.5 亿元，比上年度增加 70.1 亿元；经营活动产生的现金流量净额 7.1 亿元，与 2017 年度负 10 亿元相比明显改善。在融资现金流方面，在当前房地产严监管、融资难的大环境下，2018 年公司融资 42 亿，融资余额 51.4 亿元，与2017 年基本持平；新增银行间市场企业债 10 亿元，固定资产贷款较 2017 年增加 11.8 亿元，美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 18 进一步实现融资产品多元化。在授信储备和融
44、资拓展方面，2018 年获得恒丰银行 20 亿元综合授信意向额度支持。在中国指数研究院发布的 2018 中国房地产百强企业融资能力排行榜中，公司融资能力位居 TOP10。良好的资金和财务管理促进了经营活动的开展，为企业进行战略升维和多元布局提供了保障。（6 6）促社会，多方认可品牌增值）促社会，多方认可品牌增值 2018 年，公司积极践行社会责任，经中国指数研究院评定，公司 2018 年品牌估值为 41亿，相比 2017 年的 29 亿估值，品牌增值达 40%。在全体美好人的努力下，全年公司和董事长个人共获得或蝉联“2018 中国房地产百强”，“中国中部房地产公司品牌价值 TOP10”，“典型
45、房企品牌活跃度百强”，“中国特色地产运营优秀企业”，“中国上市房企绿色信用指数TOP30”、“博鳌论坛2017-2018 年度最具社会责任感企业家等 20 多项殊荣。同时，报告期内的工作中仍存在诸多问题：由于板块协同机制不畅、用户满意度管理体系执行不到位，导致公司用户满意度未达标；对装配式建筑业务在各地的发展速度、工程成本等情况估计不足，导致订单获取进度低于预期；西安项目延期交付、重庆项目未按节点达销、部分历史遗留问题未能按计划解决等事项，造成项目进度滞后和成本增加，等等。上述问题的发生，反映出公司在管理方面还存在不足。第一，公司计划制定科学性不足，执行跟踪不够，问题出现后没有做好复盘，在计划
46、、执行、跟踪、反馈方面没有形成 PDCA闭环机制；第二，在质量管理、成本管理、进度管理等方面还没有建立高效的工作机制，大运营管理体系尚未形成；第三，人才梯队建设与人才培养体系未对公司业务发展形成及时、有效的支撑，导致新业务的专业人才不足，公司在团队建设、人才培养方面要进一步加强。公司将针对相关存在的问题，及时检查、复盘，采取有效措施，进一步提升公司的运营管理质量。4 4、公司房地产储备情况、公司房地产储备情况 （1 1）报告期内新增土地储备）报告期内新增土地储备 区 域 项目/地块名称 土地用途 权益比重 待开发土地面积（万）计容建筑面积（万）苏州 杭州嘉兴 住宅 100%1.83 3.66
47、杭州临安 住宅 100%2.38 5.24 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 19 苏州江阴 住宅 100%1.56 2.18 芜湖 安徽芜湖/美好首玺 住宅 100%10.86 23.89 合计合计 16.63 34.97 （2 2）截至报告期末累计土地储备）截至报告期末累计土地储备 一级项目储备：一级项目储备：区域 土地用途 权益 比重 待开发土地面积（万）计容建筑 面积（万）备注 武汉 商住用地 100%3.80 14.37 北京 交通用地 100%1.50 6.00 深圳 旅游点建设用地/住宅用地 100%18.47 16.40 项目用地规模 250 亩，待开发土地面
48、积仅为建设用地 合肥 住宅用地 100%/项目用地规模 379.5 亩，建设用地指标及容积率须依据政府规划重新调整后方可确定 二级项目储备二级项目储备:区 域 土地用途 权益比重 待开发土地面积（万）计容建筑面积（万）合肥 住宅用地 100%13.26 13.93 深圳 住宅用地 100%4.05 6.08 苏州 住宅用地 100%1.56 2.18 美好置业集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 20 芜湖 住宅用地 100%8.45 18.59 西安 住宅用地 100%2.43 7.68 合计合计 29.75 48.46 注：土地已确权，但未开工，均为土地储备。美好置业集团股份有限公司
49、 2018 年年度报告全文 21 5 5、报告期公司房地产开发情况、报告期公司房地产开发情况 （1 1）二级开发业务）二级开发业务 区域区域 项目项目 项目业态项目业态 项目进项目进度度 开工时间开工时间 是否存是否存在停工在停工可能可能 权益权益 比例比例 （%）占地占地 面积面积 (万万)计容建计容建筑面积筑面积(万万)截至报截至报告期末告期末已完工已完工建筑面建筑面积积(万万)预计总预计总投资金投资金额（亿额（亿元）元）截至报截至报告期末告期末实际投实际投资金额资金额（亿元）（亿元）武汉 武汉“美好名流汇”住宅、商业 在建 2015.06 否 100 6.47 27.65 5.97 27
50、.87 19.46 武汉“香域花镜”住宅、商业 在建 2016.12 否 100 7.48 34.4 32.31 13.78 武汉“长江首玺”住宅、商业 在建 2017.03 否 100 16.2 56.34 64.88 16.79 广东 中山“雍景台”住宅、商业 新开工 2018.07 否 100 4.12 7.42 8.37 3.20 沈阳 沈阳“名流印象”住宅、商业 竣工 2009.09 否 100 25.81 75.29 75.29 63.54 59.47 重庆 重庆名流印象 住宅、商业 在建 2014.05 否 100 16.98 36.84 24.93 24.12 20.00 西安
