1、 万科万科企业企业股份有限公司股份有限公司 CHINA VANKE CO.,LTD.2018 年度报告年度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H代 公告编号：万2019-022 二一九年三月 万科企业股份有限公司 2018 年度报告 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重要提示重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2018年度报告（以下简称“本报告”）所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本报告已经公司第十八届董事会第十八次会议审议通过。董事会副主
2、席林茂德因公务原因未能亲自出席本次会议，授权陈贤军董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。公司2018年度分红派息预案：2018年度拟合计派发现金股息人民币11,811,892,641.07元（含税），占公司2018年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为34.97%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2018年末公司总股份数11,0
3、39,152,001股计算，每10股派送人民币10.70元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本报告详细描述了公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第八节 公司治理报告暨企业管治报告”之“十、内部控制和风险管理”部分。万科企业股份有限公司 2018 年度报告 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.1 第二节 致股东.4 第三节 公司简介和主要财
4、务指标.6 第四节 董事会报告.10 第五节 重要事项.73 第六节 股本变动及股东情况.84 第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.91 第八节 公司治理报告暨企业管治报告.99 第九节 监事会报告.115 第十节 内部控制情况.117 第十一节 公司债券情况.127 第十二节 财务报告.131 第十三节 备查文件目录.326 万科企业股份有限公司 2018 年度报告 3 释义释义 释义项释义项 指指 释义内容释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万科物业 指 万科物业发展股份有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委
5、员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司 前海人寿 指 前海人寿保险股份有限公司 印力集团 指 印力集团控股有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 深交所上市规则 指 深圳证券交易所股票上市规则 规范运作指引 指 深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引 联交所上市规则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则 企业管治守则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十四企业管治守则 标准守则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则附录十上市发行人董事进行证
6、券交易的标准守则 公司章程 指 万科企业股份有限公司章程 收入准则 指 2017 年财政部修订并发布的企业会计准则第 14 号收入 金融工具准则 指 2017 年财政部修订并发布的企业会计准则第 22 号金融工具确认和计量、企业会计准则第 23号金融资产转移、企业会计准则第 24 号套期会计、企业会计准则第 37 号金融工具列报 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 元 指 如无特殊说明，指人民币元 万科企业股份有限公司 2018 年度报告 4 第二节第二节 致股东致股东 如果只看数据，2018 年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开工
7、等各项指标，几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗？我们的回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。早在十几年前，我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑房地产市场的一切长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。从人口总量的角度看，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比 80后人口少 3,100 万，00 后又比 90 后少 4,100 万。这在很大程度上会对
8、冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求。2018 年社会消费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，都在一定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景下，人口的结构化分布，可能比总量数据更为重要。借助最新分析工具，我们对人口特征的研究，必须达到更精细的颗粒度，更丰富的维度和更及时的跟踪。而随着 90 后甚至 00 后逐渐成为购房、租房的主流群体，客户需求的多样性、多变性特点比以往要明显得多。我们对于客户需求的理解，同样需要比以往更精细、更敏捷。我们的组织和团队成员，需要更强大的学习能力、应变效率。而从供给端的情况
9、来看，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。2018 年中国房地产市场 TOP3 包括万科在内的发展商共获得 12.6%的市场份额，超过 1/8；TOP10 是26.9%，超过1/4；TOP20为37.5%，TOP30为45.2%，TOP50为55.1%，TOP100为66.7%。前 100家开发商获得 2/3的市场份额，这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐，考验的是方方面面的能力。是的，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。这样一个时代，“危”与“机”并存。是“危”还是“机”，取决于
10、我们的选择和行动。对于我们而言，偏离时代航道是危，顺应时代趋势是机；漠视客户是危，坚持“好产品、好服务”是机；投机取巧是危，勤勉耕耘是机；高调浮夸是危，诚实低调是机；消极懈怠是危，积极应对是机。为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。我们在 2018 年将公司战略定位升级为 万科企业股份有限公司 2018 年度报告 5“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，意味着我们不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。我们必须将视野开放到更广阔的空间，将服务延伸到客户生活需求的更多方面，基于人民美好生活需要不断拓展、提升能力，打造客户愿意买单的好产品、好服务，唯有如此，才
11、能真正找到万科未来的第二曲线。但无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。首先，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。其次，我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对
12、陌生的空间。我们如何应对这样的挑战？这里有一个鸡生蛋、蛋生鸡的问题。如果我们没有足够的能力就贸然出击、四面开花，我们将会不断体验满路荆棘的挫败感。但如果我们不去实践，我们也永远不可能仅凭纸上谈兵的推演，来获得真实的能力。2018 年，我们尝试解开这个看似悖论的谜团。既然我们注定要走出温室，那么黄金时代的远去就未必是坏事。其实所有行业，所遵循的基本商业逻辑并无本质区别。在我们相对熟悉的领域，竞争烈度的提升、容错空间的收缩，从另一个侧面看，也恰好为我们进入更多的领域，提供了一个锻炼自身、学习成长的机会。基于这样的分析，我们提出了 2019 年经营工作的指导思想：面对高度的不确定性，我们应该摒弃一切
13、投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。“基本盘”将是万科 2019 年最重要的词汇。孙子兵法中有两句特别重要的话：“凡战者，以正合，以奇胜”、“昔之善战者，先为不可胜”。这里面的“以正合”、“先为不可胜”，就是基本盘。我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。各位股东，远行的历程中从来不会缺少坎坷和迷雾，而道路永远属于不懈的探索
14、者。这是万科以往全部成功的奥秘。我也非常荣幸能与各位股东，共同期待在美好的未来，看见一个更美好的万科。万科企业股份有限公司 2018 年度报告 6 第三节第三节 公司简介公司简介和主要和主要财务指标财务指标 公司于 1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；1993年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6月 25 日，公司 B股以介绍方式转换上市地在联交所主板（H股）上市。公司于 1988 年进入房地产行业，经过三十余年的发展，
15、已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016 年公司首次跻身财富“世界 500 强”，位列榜单第 356 位，2017 年、2018 年接连上榜，分别位列榜单第 307位、第 332位。2014 年公司第四个十年发展规划将“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。公司坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线，核心业务包括住宅开发、物业
16、服务和租赁住宅。近年来，公司在巩固核心业务优势的基础上，围绕城乡建设与生活服务商的定位，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。一、公司一、公司简介简介（一）基本（一）基本信息信息 中文名称：中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.(缩写为“VANKE”)注册地址：注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 办公地址：办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 香港主要营业地点
17、：香港主要营业地点：香港花园道 1号中银大厦 55 楼 国际互联网网址：国际互联网网址： 电子信箱：电子信箱：IR 万科企业股份有限公司 2018 年度报告 7 法定代表人：法定代表人：郁亮 联交所联交所授权代表：授权代表：王文金、朱旭 联交所联交所替代授权代表：替代授权代表：陈颖杰（二）联系人（二）联系人和和联系联系方式方式 董事会秘书董事会秘书、公司秘书：公司秘书：朱旭 电子信箱：IR 股证事务授权代表：股证事务授权代表：吉江华 电子信箱：IR 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：助理公司
18、秘书：陈颖杰 电子邮件：IR 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55 楼 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097（三）股票情况（三）股票情况 A 股股票上市地：股股票上市地：深交所 A 股股票简称：股股票简称：万科 A A 股股票代码：股股票代码：000002 H 股股票上市地：股股票上市地：联交所 H 股股票简称：股股票简称：万科企业、万科 H 代注 H 股股票代码：股股票代码：2202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公司 H股股份使用。H 股股份过户登记处：股股份过户登记处：
19、香港中央证券登记有限公司 联系地址：联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17楼 1712-1716 室（四）信息（四）信息披露披露及及备置地点备置地点 信息披露媒体名称：信息披露媒体名称：中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网以及联交所披露易网站 登载年度报告的国际互联网网址登载年度报告的国际互联网网址：A股： H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：年度报告备置地点：公司董事会办公室 万科企业股份有限公司 2018 年度报告 8（五）注册变更（五）注册变更情况情况 公司首次注册登记日期：公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 变更
20、登记日期：2017年7月14日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G（六）聘请（六）聘请的会计师事务所和律师事务所的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：房炅，陈泳意 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 公司聘请的律师事务所公司聘请的律师事务所 境内：广东信达律师事务所，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼 北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设
21、广场三座第2803-04室 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦2122楼 二二、会计数据和、会计数据和财务指标财务指标摘要摘要（一）（一）主要会计数据主要会计数据和财务指标和财务指标 单位：人民币元 2018 年年 2017 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2016 年年 营业收入 297,679,331,103.19 242,897,110,250.52 22.55%240,477,236,923.34 营业利润 67,498,612,522.27 50,812,916,408.40 32.84%39,023,778,797.86 利润总额 67,460,201,390.
22、98 51,141,952,665.41 31.91%39,253,611,726.28 归属于上市公司股东的净利润 33,772,651,678.61 28,051,814,882.36 20.39%21,022,606,256.56 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 33,490,078,355.00 27,279,538,697.37 22.77%20,929,278,864.67 经营活动产生的现金流量净额 33,618,183,388.52 82,322,834,216.50-59.16%39,566,129,021.69 基本每股收益 3.06 2.54 20.39%1
23、.90 稀释每股收益 3.06 2.54 20.39%1.90 全面摊薄净资产收益率 21.68%21.14%增加 0.54 个百分点 18.53%加权平均净资产收益率 23.24%22.80%增加 0.44 个百分点 19.68%万科企业股份有限公司 2018 年度报告 9 2018 年年末末 2017 年末年末 本年末比上年末增减本年末比上年末增减 2016 年末年末 资产总额 1,528,579,356,474.81 1,165,346,917,804.55 31.17%830,674,213,924.14 负债总额 1,292,958,626,477.23 978,672,978,64
24、6.26 32.11%668,997,642,643.14 归属于上市公司股东的净资产 155,764,131,544.43 132,675,315,293.33 17.40%113,444,766,722.65 股本 11,039,152,001.00 11,039,152,001.00 0.00%11,039,152,001.00 归属于上市公司股东的每股净资产 14.11 12.02 17.40%10.28 资产负债率 84.59%83.98%增加 0.61 个百分点 80.54%（二）（二）分季度分季度主要财务指标主要财务指标 单位：人民币元 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季
25、度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 30,825,615,283.99 75,148,921,985.95 70,047,601,929.81 121,657,191,903.44 归属于上市公司股东的净利润 894,878,011.08 8,228,865,189.24 4,860,816,599.59 19,788,091,878.70 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 825,909,677.02 8,270,739,231.12 4,849,783,778.16 19,543,645,668.70 经营活动产生的现金流量净额 -27,753,653,226.06 23,
26、498,560,319.77-21,476,081,778.16 59,349,358,072.97（三）（三）非经常性损益项目非经常性损益项目 单位：人民币元 项目项目 2018 年年 2017 年年 2016 年年 非流动资产处置损益-3,409,185.58 -4,915,545.41 -1,994,277.63 持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产产生的公允价值变动和投资收益，以及处置交易性金融资产取得的投资收益 160,771,714.99 55,886,748.24 8,150,281.96 出售、处理部门或投资单位收益 255,939,060.42 61,49
27、8,251.79 -62,729,861.09 除上述各项之外的其他投资收益、营业外收入和支出-38,411,131.29 735,489,630.97 231,827,206.05 所得税影响-84,672,383.91 -70,328,510.53 -57,284,084.10 少数股东损益影响-7,644,751.02 -5,354,390.07 -24,641,873.30 合计合计 282,573,323.61 772,276,184.99 93,327,391.89（四）（四）境内外会计准则差异境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润
28、 归属于上市公司股东的所有者权益归属于上市公司股东的所有者权益 2018 年年 2017 年年 2018 年年 12 月月 31 日日 2017 年年 12 月月 31 日日 按境外会计准则 33,772,651,678.61 28,051,814,882.36 155,764,131,544.43 132,675,315,293.33 按境内会计准则 33,772,651,678.61 28,051,814,882.36 155,764,131,544.43 132,675,315,293.33 按境外会计准则调整的分项及合计：按境外会计准则-差异说明 无差异 万科企业股份有限公司 2018
29、 年度报告 10 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、经营情况讨论与分析一、经营情况讨论与分析 2018 年，外部环境发生深刻变化。宏观经济形势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈，企业转型仍面临诸多挑战。各种长短期因素交织叠加，增加了经营的复杂性和不确定性。面对外部环境的变化，本集团于年中明确提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，强调认清、顺应大势，明确、聚焦力量，确保“活下去、活得好、活得久”；并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为逻辑主线，推动各业务单元的系统变革，提升组织能力。得益于前瞻性的布局与及时有效的应对，2018 年本集团传
30、统开发业务优势持续巩固，在销售、交付规模逐年增加的背景下，总体客户满意度、质量满意度均有提高；非开发业务的经营表现亦不乏亮点，经营能力持续提升。报告期内，本集团实现营业收入 2,976.8 亿元，归属于上市公司股东的净利润 337.7 亿元，同比分别增长 22.6%和 20.4%。集团保持了安全稳健的财务状况和行业领先的信用评级，期末净负债率 30.9%，继续处于行业低位。在业绩增长的同时，本集团积极履行社会责任，在精准扶贫、乡村建设、教育发展、环境保护等方面均做出力所能及的贡献。（一）（一）2018 年房地产市场回顾年房地产市场回顾 2018 年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施
31、策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。上半年部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围；下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降，成交速度明显放缓。全国商品房销售增速再度放缓。全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为 17.17亿平米，同比增长 1.3%，增速比 2017年低 6.4个百分点；销售金额 15.0万亿元，同比增长 12.2%，增速比 2017年低 1.5 个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为 3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%
32、，下降趋势明显。重点城市的新房成交面积进一步下滑。重点城市的新房成交面积进一步下滑。公司长期重点观察的14个城市1 商品住宅批准预售面积同比增长6.3%，成交面积同比下降8.5%。截至2018年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约 8.4 个月。房地产开发、投资保持较快增长。房地产开发、投资保持较快增长。全国房地产开发投资完成额为 12.0 万亿元，同比增长 9.5%，增速较 2017 年提高 2.5 个百分点；房屋新开工面积 20.9 亿平方米，同比增长 17.2%，增速较 2017 年提高 10.2个百分点。1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京
33、、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 万科企业股份有限公司 2018 年度报告 11 土地市场土地市场明显降温。明显降温。由于销售放缓，企业拿地更加谨慎，土地整体溢价率回落，流拍现象增加。根据中国指数研究院统计，2018 年，全国 300 个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%；住宅类用地平均溢价率为 15%，较 2017年下降 19 个百分点。行业融资渠道趋紧，按揭贷款成本上升。行业融资渠道趋紧，按揭贷款成本上升。2018 年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长20%，增速较 2017 年末低 0.9 个百分点。截至 2018 年底，个人住房贷款加权平均利率为 5.75%，较 20
34、17年底上升 0.49个百分点。各地各地加快培育和发展住房租赁市场加快培育和发展住房租赁市场。各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括增加租赁住房的土地供应，支持租赁住房机构发展，打造住房租赁交易服务平台，试水“租购同权”，加大对住房租赁金融的支持力度。同时，多地加大租赁市场整顿力度，出台管控措施，规范市场秩序，促进租赁市场健康发展。（二）（二）报告期内报告期内主要工作主要工作 本集团主营业务包括房地产开发和物业服务，在巩固主营业务优势的基础上，本集团持续拓展和城乡建设与生活服务相关的业务。报告期内，本集团坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘。本集团实现营业收入 2
35、,976.8亿元，同比增长 22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润 337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利 3.06元，同比增长 20.4%；全面摊薄的净资产收益率为 21.7%，较 2017年增加 0.54个百分点。本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.6%。本集团主营业务经营情况本集团主营业务经营情况 单位：万元 行业行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 营业利润率营业利润率 金额金额 增减增减 金额金额 增减增减 数值数值 增减增减 1.1.主营业务主营业务 29,441,677.38 22.48%18,505,585.95 16.13%29.29
36、%+3.76 个百分点 其中：房地产其中：房地产 28,462,112.54 22.15%17,708,590.84 15.45%29.69%+3.88 个百分点 物业服务物业服务 979,564.84 32.95%796,995.11 33.58%17.44%+0.96 个百分点 2.2.其他业务其他业务 326,255.73 29.66%104,836.47 43.97%66.67%-1.85 个百分点 合计合计 29,767,933.11 22.55%18,610,422.42 16.26%29.70%+3.72 个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。分区域看，本集团房地产业务的
37、结算收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。万科企业股份有限公司 2018 年度报告 12 分区域的营业收入和利润情况分区域的营业收入和利润情况 结算面积结算面积 （平方米）（平方米）比例比例 主营业务收入主营业务收入 （万元）（万元）比例比例 权益权益净利润净利润 （万元）（万元）比例比例 南方区域南方区域 4,449,691 20.31%7,667,729.65 26.94%1,208,469.94 32.11%上海区域上海区域 4,797,458 21.89%8,347,196.63 29.33%1,551,7
38、11.44 41.24%北方区域北方区域 6,673,260 30.45%6,882,179.01 24.18%755,548.92 20.08%中西部区域中西部区域 5,994,006 27.35%5,565,007.25 19.55%247,224.25 6.57%合计合计 21,914,415 100.00%28,462,112.54 100.00%3,762,954.55 100.00%注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波
39、、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、晋中、秦皇岛、济南、哈尔滨；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。1、业务发展情况业务发展情况（1）房地产）房地产开发业务开发业务 销售和结算情况销售和结算情况 销售销售规模上升规模上升。本集团实现销售面积 4,037.7 万平方米，销售金额 6,069.5 亿元，分别增长 12.3%和14.5%。所销售的产品中，住宅占比 84.9%，商办占比 11.5%，其它配套占比 3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位
40、，144平方米以下的中小户型占比 91.4%。市场份额提高。市场份额提高。2018 年，本集团在全国商品房市场的份额上升至 4.05%（2017 年：3.96%），在 24个城市的销售金额位列当地第一。结算收入增长。结算收入增长。本集团实现结算面积 2,191.4 万平方米，同比增长 10.7%；实现结算收入 2,846.2 亿元，同比增长 22.1%；房地产业务的结算均价为 12,988 元/平方米（2017 年：11,765 元/平方米）。已售未结资源规模上升。已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 3,710.2 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 5,307
41、.1亿元，较上年末分别增长 25.2%和 28.1%。分区域的分区域的销售销售情况情况 销售面积销售面积 （万平方米）（万平方米）比例比例 销售金额销售金额 （亿元）（亿元）比例比例 南方区域南方区域 732.32 18.14%1,434.68 23.64%上海区域上海区域 1,087.08 26.92%1,811.10 29.84%北方区域北方区域 1,132.98 28.06%1,456.83 24.00%中西部区域中西部区域 1,079.64 26.74%1,304.57 21.49%其他其他 5.64 0.14%62.36 1.03%合计合计 4,037.66 100.00%6,069
42、.54 100.00%注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、万科企业股份有限公司 2018 年度报告 13 泉州、三亚、南宁、长沙；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海；中西部区域包括成都、南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州；其他包括：香港、纽约、旧
43、金山、伦敦。开发投资情况开发投资情况 开竣工面积同比增长。开竣工面积同比增长。2018 年本集团开发项目新开工面积约 4,992.8 万平方米，同比增长 36.7%，较年初计划增长40.8%；开发项目实现竣工面积约2,756.3万平方米，同比增长19.8%，较年初计划增长4.8%。坚持高质量投资，确保资源结构健康。坚持高质量投资，确保资源结构健康。面对经营环境的快速变化，本集团坚持量入为出，审慎投资，确保投资规模与经营承载力相匹配；同时严格控制投资质量，加强投后管理，保障经营安全。2018 年本集团获取新项目 227个，总规划建筑面积 4,681.4万平方米，权益规划建筑面积 2,490.2万
44、平方米，权益地价总额约 1,351.4亿元，新增项目均价为 5,427 元/平方米。按建筑面积计算，其中 82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中 72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。项目资源满足持续发展需要。项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 9,012.7 万平方米，权益建筑面积约 5,402.1 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,936.2 万平方米，权益建筑面积约 3,579.6 万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 347.7 万平方米。有关本集团新增项目
45、的具体信息，详见本报告“第四节 董事会报告”之“非募集资金投资情况”之“项目投资情况”。（2）物业服务物业服务 本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展战略。报告期内，万科物业实现营业收入 98.0亿元，同比增长 33.0%；在新增签约饱和收入中，住宅业务占比 65%，非住宅业务占比 35%。万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续第五年蝉联“中国房地产开发企业 500强首选物业品牌”榜首，并连续两年获得“中国特色物业服务领先企业企业总部基地”荣誉称号。报告期内，万科物业深入参与国企混改项目，包括：联手珠海横琴打造国内
46、首个“物业城市”治理模式；入股天津生态城生恒生态物业服务有限公司；携手东莞市滨海湾新区控股有限公司组建东莞滨海湾万科物业服务有限公司。报告期内，万科物业旗下万科物业服务（香港）有限公司以首次公开募股定价方式购买戴德梁行（Cushman&Wakefield）4.9%的股份（以发行后总股份计算），成为其第四大战略股东。此次战略合作将是万科物业与国际建立联系的重要纽带。（3）租赁住宅租赁住宅 报告期内本集团继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至本报告披露日，本集团长租公寓业务覆盖 35 个主要城市，累计开业超过 6 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。本集团长租公寓业务以青年公寓
47、（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至本报告披露日，本集团共完成 55 亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。万科企业股份有限公司 2018 年度报告 14（4）商业商业开发与运营开发与运营 截至 2018年底，本集团管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过 1300万平方米。其中，印力集团作为本集团商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾 120个，遍布国内 50多个城市，管理面积近 1000万平米，管理的商业项目品牌包括印象城 MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内，印力集团联合收购
48、的凯德 20家购物中心完成交割。报告期内，印力集团聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力，并持续优化资产结构，探索资产证券化。2019 年 1 月，印力集团以南京江北印象汇及天津印象城为标的发起并设立资产专项支持计划（CMBS），发行规模 21.06 亿元。2019 年 2 月，印力集团管理的商业地产基金以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划（类 REITs），发行规模 21.16 亿元，是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益类 REITs 产品。（5）物流物流仓储服务仓储服务 本集团旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，经过近四年
49、发展，已成为国内领先的物流服务商，服务的客户超过 600家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。万纬物流持续完善全国地网布局。2018年新获取项目 64个，合计可租赁物业的建筑面积约为 494万平方米。截至本报告披露日，万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中已运营项目 62 个，其中稳定运营项目平均出租率为 96%。万纬物流持续丰富服务内容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及运营能力的升级。截至目前，万纬冷链已累计进入 11 个城市，覆盖国内一线城市及内陆核心城市，提供一站式温控物流解决方案服务。此外，本集团现为
50、全球领先的现代物流设施服务商普洛斯（Global Logistic Properties Limited）第一大股东。（6）其他业务其他业务 城市更新与产业升级为标准办公与产业园业务带来发展机会。本集团希望通过深入的产业服务与广泛的企业服务，为客户提供优质服务与差异化的办公体验。截至 2018年底，本集团在超过 20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理标准办公项目 70余个，产业园项目 30余个，管理面积合计约 700万平方米。本集团响应国家发展冰雪运动的号召，持续提升品质，打造最佳滑雪度假目的地。2018 年 11 月至2019 年 3 月雪季期间，本集团旗下吉林万科松花湖和
