1、 万科万科企业企业股份有限公司股份有限公司 CHINA VANKE CO.,LTD.2017 年年度报告度报告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：万2018-035 二一八年三月 万科企业股份有限公司 2017年度报告 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重要提示重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2017年度报告（以下简称“本报告”）所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本报告已经公司第十八届董事会第七次会议审议通过。康典独立董事
2、因个人原因未能亲自出席本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。公司2017年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币9.0元（含税）现金股息，不送红股，不以公积金转增股本。本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。万科企业股份有限公司 2017年度报告 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.1 第二节 致股东.4 第三
3、节 公司简介和主要财务指标.9 第四节 董事会报告.13 第五节 重要事项.76 第六节 股本变动及股东情况.86 第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.94 第八节 公司治理报告暨企业管治报告.103 第九节 监事会报告.119 第十节 内部控制情况.121 第十一节 公司债券情况.130 第十二节 财务报告.134 第十三节 备查文件目录.299 万科企业股份有限公司 2017年度报告 3 释义释义 释义项释义项 指指 释义内容释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万科物业 指 万科物业发展有限公司 证监会 指 中
4、国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司 前海人寿 指 前海人寿保险股份有限公司 印力集团 指 印力集团控股有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 深交所上市规则 指 深圳证券交易所股票上市规则 规范运作指引 指 深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引 联交所证券上市规则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则 公司章程 指 万科企业股份有限公司章程 报告期 指 2017年 1月 1 日至 2017年 12 月 31 日 元 指 如无特殊
5、说明，指人民币元 万科企业股份有限公司 2017年度报告 4 第二节第二节 致股东致股东 2017年 10月 24日，党的十九大胜利闭幕。十九大报告为我们揭示了一个伟大新时代的图景，为中国未来的发展指明了方向，也为万科未来的发展指明了方向。每一个中国企业，都需要转变思想、转换模式，更重要的是要转化为行动，落实到经营实践当中去。万科需要根据十九大精神的指引，调整我们的发展策略、经营安排、管理制度，通过踏踏实实的工作，为社会、为人民创造真实价值，作出实实在在的贡献。一个全新的时代开始了，对万科来说是重大的机遇。没有成功的企业，只有时代的企业。要成为基业长青的百年老店，企业不能只想着赚钱，而是要正确
6、认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结合并不断强化自身的能力优势，做正确的事、重要的事，做力所能及的事。万科在上一个时代取得的成功，也正是因为我们抓住了城市化带来的时代机遇，聚焦于普通家庭自住住房这样一个主航道，我们才得以从本世纪初二十多亿房屋销售起步，十年突破千亿，十五年进入世界五百强。十九大报告为我们揭示了未来的方向。社会主要矛盾发生了转化，我国也正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段。企业必须顺应这个变化，调整自己的动作。惟其如此，企业的事业才有更长久的生命力。“事业”这个词，在汉语中出自易经：“举而措之天下之民，谓之事业。”也就是说，我们应当追求的事业，不仅是企业盈利和成长，更重要的是，能
7、为最广大的利益相关方，创造更长久的真实价值。十九大报告反复强调“以人民为中心”，把“人民对美好生活的向往”提到了前所未有的高度。万科未来的经营理念，就是以人民的美好生活为中心。万科未来的经营理念，就是以人民的美好生活为中心。把“人民”这个概念落到实处，对企业来说，就是所有的利益相关方。客户、投资者、员工、社会公众，就是我们首先面对的人民。理解他们最关心、最直接、最现实的需要，在力所能及的范围内，尽力而为，努力提高他们的获得感、幸福感、安全感，就是企业在 万科企业股份有限公司 2017年度报告 5 新时代应该恪守的使命。企业是社会的细胞，是经济的微观主体。企业稳健稳定，就为社会稳定作出了贡献。企
8、业在全球竞争中获胜，就为民族复兴做出了贡献。企业员工敬业、客户满意、投资者取得良好回报，就为凝聚人心，全面建成小康社会、共同实现社会主义现代化做出了贡献。所以，我们必须回答的一个问题是，万科选择什么样的发展道路，如何完善业务布局，才能充分利用现有资源，最大限度地回报社会，最终为中华民族伟大复兴贡献自己的一份力量？沿着这个问题，我们需要进一步思考自身的定位，升级我们的战略。2014 年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。未来我们将把这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军
9、，创新探索试验田，和谐生态建设美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。者。美好生活场景师：美好生活场景师：幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶，人民的美好生活可以具象化。不仅包括衣食住行等基本物质需求，也包括文化、体育、健康、养老等精神需求、改善性需求。万科将会发挥我们在客户需求分析、场景建设实施上的能力优势，不断发掘人民对美好生活的需求，提供尽可能高效、尽可能节约资源的解决方案。我们会瞄准国际先进水平，培育新增长点、形成新动能，推动相关产业优化升级。除原有的住房供应、物业服务核心业务外，目前我们已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教
10、育、养老等行业，正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。实体经济生力军：实体经济生力军：“真实价值创造”是万科未来经营管理方针的第一条，其他三条（以客户为中心、以股东为优先、以奋斗者为本）都是对这一条的展开。我们认为，只有持续创造真实价值才是企业保持基业长青的根本，真实价值的创造，是我们的天然使命，是我们一切经营管理活动的根本价值取向。所以我们一直主张“当好农民种好地”，靠真本事赚钱，靠双手劳动获取回报；反对赚快钱、赚“钱生钱”的“轻松钱”。未来我们会坚持这个方向，坚持面对真实客户，提供真实产品和服务，坚定不移地走实体经济企业的道路。创新探索试验田：创新探索试验田：我们重点推进的创新
11、探索，主要包括科技研发、混改和事业合伙人机制以及互联网时代的企业管理三个方面。（1）在建筑科学与技术、住宅产业化研究方面，我们希望未来能走到全球前列，形成全球领先的自有知识产权，并延展到绿色、环保等领 万科企业股份有限公司 2017年度报告 6 域。（2）万科一直是混合所有制企业，希望我们的成长经验能够帮助更多的企业通过混改焕发活力。我们的事业合伙人机制是全球企业机制的新探索领域，在起跑线上并不落后于发达国家，希望能再接再厉，在世界商业史上谱写中国企业的创新篇章，成为“中国智慧”的一部分。（3）我们自主探索的事件合伙人管理，与美国硅谷方兴未艾的“合弄制”异曲同工，也处于同一起跑线状态，具备赶超
12、发达国家的初步条件。和谐生态建设者：和谐生态建设者：我们理解的“和谐生态”，既包括人与自然的和谐，也包括人与人的和谐。我们坚决拥护“绿水青山就是金山银山”，不仅在经营活动中要节约资源、保护环境，我们也在探索进入环保产业、循环经济产业。而人与人的和谐，意味着我们不仅要对客户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责；我们不仅要关注城市的发展，也要关注乡村振兴、共同富裕；我们不仅要关注自身的成长，也要带动上下游产业共同发展。十九大报告指出，中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“共建共享”是全面小康的基本要求，也是解决“不平衡”矛盾的关键要点之一。
13、共建是行动，共享是目标。只有减少贫富差距、地区差距，实现共同富裕，共享成果，让更多的人民有获得感，人心才能更凝聚，社会才能更和谐。积极投身到共建共享社会的建设中去，也正是万科未来事业的立足点。从进入这个行业开始，万科一直坚持“为普通人盖好房子”，我们主张的“三好住宅”，不仅要有好房子，还要有好服务、好社区。在一个共建共享社会，普通城市居民，包括刚刚进入城市的新移民、年轻人，也应该获得有尊严、生活便利的居住空间。解决好这个问题，才能消除他们的后顾之忧，让他们以更饱满的热情、更充沛的精力干好自己的主业，投入到全面小康社会和社会主义现代化建设当中去。根据经合组织（OECD）的研究结论，房地产行业不仅
14、包括盖房子，还有跟房子相结合的一系列服务。这些周边行业的规模，最终会超过房地产开发本身。所以房地产行业只要坚持为普通家庭提供好服务，未来的发展空间还非常广阔。十九大报告指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。对此，万科坚决拥护。万科一贯主张，住房应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。只有以自住为主的市场，才能更稳定，有利于企业的长期发展。所以万科一直坚持“盖有人用的房子”。万科企业股份有限公司 2017年度报告 7 我们的产品当中，93%以上是 144 平米以下的普通住房。我们也是行业中第一个坚持走全装修道路的企业相对毛坯房来说
15、，装修房的空置率要低得多（装修部分不能升值只能折旧，投资性购房者更偏向毛坯房）。万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，从 2007 年万科就开始布局，国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目万汇楼 2008年就已经开业。2014年，万科租赁住房开始进入大规模推广阶段，目前已成为中国首屈一指的集中式长租公寓企业。我们也是国内率先将住房租赁业务从青年公寓向家庭公寓延展的企业之一。假以时日，万科完全具备跻身全球最大住房租赁企业行列的条件。我们认为，集中式公寓能提供更安全、更有幸福感的居住空间，提供更丰富的便利服务，实现产业真正的优化升级，代表着未来的方向。而家庭公寓能真正实现以租赁方式解决终身居
16、住需要，是彻底的租赁居住解决方案。万科会尽全力发挥自身专业优势，并整合上下游优质资源，争取成为住房共建、共享事业的领头羊。在 2018 年新年贺词和春节讲话中，习近平主席指出：新时代是奋斗者的时代。幸福都新时代是奋斗者的时代。幸福都是奋斗出来的，奋斗本身就是一种幸福。只有奋斗的人生才称得上幸福的人生。奋斗者是是奋斗出来的，奋斗本身就是一种幸福。只有奋斗的人生才称得上幸福的人生。奋斗者是精神最为富足的人，也是最懂得幸福、最享受幸福的人精神最为富足的人，也是最懂得幸福、最享受幸福的人。正如马克思所讲：“历史承认那些为共同目标劳动因而自己变得高尚的人是伟大人物；经验赞美那些为大多数人带来幸福的人是最
17、幸福的人”。这说出了我们的心声。对万科事业合伙人的首要要求，就是“奋斗为本”。按照我们的定义，在自己岗位上动力不竭、全力以赴、持续奋斗的人，就是奋斗者，而持续创造真实价值的奋斗者，就是我们的事业合伙人。这与职位高低、资历深浅、任职长短无关。在新时代，万科将进一步弘扬奋斗者文化。“奋斗者”是我们对自己的承诺。我们相信天道酬勤，先耕耘才有收获，有奋斗才会成功。我们鼓励人人都成为奋斗者，成为拥有坚定信念、具备企业家精神，乐于艰苦奋斗、顾全大局的奋斗者。奋斗者对我们共同的事业使命坚信不疑，相信创造价值和福祉是人生的意义。奋斗者具备主人翁意识，他们自我驱动而不是被驱动。奋斗者具备企业家精神，是创新创业的
18、发动机。他们不安于现状，而是通过不断创新突破、传承迭代来追求创造更大的价值。奋斗者追求自我实现，享受奋斗过程，远离懒惰、享乐、怯懦和止步不前。他们习惯保持艰苦奋斗，敢于打破舒适区挑战自我，勇于冲锋陷阵迎难而上，乐于与时俱进学习成 万科企业股份有限公司 2017年度报告 8 长。奋斗者懂得合力的重要性，能克制小我，以事业大局、共同目标为重，开放协作，主动补位，必要时甘于为大局做局部的牺牲、能够借助合作放大自我的价值实现。各位股东，住房回归居住属性，房地产回归实业属性，是不可逆转的时代趋势。在新的时代里，万科必须坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身的努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出
19、力所能及的贡献。只有做到这些，万科才能成为无愧于伟大新时代的好企业。也只有做到这些，万科才能为股东持续创造越来越多的真实价值。万科企业股份有限公司 2017年度报告 9 第三节第三节 公司简介公司简介和主要和主要财务指标财务指标 一、公司一、公司简介简介（一）基本（一）基本信息信息 中文名称：中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.(缩写为“VANKE”)注册地址：注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码：邮政编码：518083 办公地址：办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 邮政编码
20、：邮政编码：518083 香港主要营业地点：香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55楼 国际互联网网址：国际互联网网址： 电子信箱：电子信箱：IR 法定代表人：法定代表人：郁亮 联交所联交所授权代表：授权代表：王文金、朱旭 联交所联交所替代授权代表：替代授权代表：陈颖杰（二）联系人（二）联系人和和联系联系方式方式 董事会秘书董事会秘书、公司秘书：公司秘书：朱旭 电子信箱：IR 股证事务授权代表：股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR 联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心 电话：0755-25606666 传真：0755-25531696 助理公司秘书：助理公司秘书：
21、陈颖杰 电子邮件：IR 联系地址：香港花园道 1号中银大厦 55楼 电话：00852-23098888 传真：00852-23288097（三）股票情况（三）股票情况 A 股股票上市地：股股票上市地：深交所 A 股股票简称：股股票简称：万科 A 万科企业股份有限公司 2017年度报告 10 A 股股票代码：股股票代码：000002 H 股股票上市地：股股票上市地：联交所 H 股股票简称：股股票简称：万科企业、万科 H代注 H 股股票代码：股股票代码：2202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公司 H股股份使用。H
22、股股份过户登记处：股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 1712-1716室（四）信息（四）信息披露披露及及备置地点备置地点 信息披露媒体名称：信息披露媒体名称：中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网、联交所披露易网站以及香港一家英文媒体 登载年度报告的国际互联网网址登载年度报告的国际互联网网址：A股： H股：www.hkexnews.hk 年度报告备置地点：年度报告备置地点：公司董事会办公室（五）注册变更（五）注册变更情况情况 公司首次注册登记日期：公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
23、变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳 统一社会信用代码：91440300192181490G（六）聘请（六）聘请的会计师事务所和律师事务所的会计师事务所和律师事务所 公司聘请的会计师事务所公司聘请的会计师事务所 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 签字会计师：房炅，陈泳意 境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 公司聘请的律师事务所公司聘请的律师事务所 境内：广东信达律师事务所 地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦2122楼 万科企
24、业股份有限公司 2017年度报告 11 二二、会计数据和、会计数据和财务指标财务指标摘要摘要（一）（一）主要会计数据主要会计数据和财务指标和财务指标 单位：人民币元 2017 年年 2016 年年 本年比上年增减本年比上年增减 2015 年年 营业收入 242,897,110,250.52 240,477,236,923.34 1.01%195,549,130,020.90 营业利润 50,812,916,408.40 39,023,778,797.86 30.21%33,122,777,302.51 利润总额 51,141,952,665.41 39,253,611,726.28 30.29
25、%33,802,617,619.10 归属于上市公司股东的净利润 28,051,814,882.36 21,022,606,256.56 33.44%18,119,406,249.27 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 27,279,538,697.37 20,929,278,864.67 30.34%17,615,950,216.12 经营活动产生的现金流量净额 82,322,834,216.50 39,566,129,021.69 108.06%16,046,020,691.50 基本每股收益 2.54 1.90 33.43%1.64 稀释每股收益 2.54 1.90 33.4
26、3%1.64 全面摊薄净资产收益率 21.14%18.53%增加 2.61 个百分点 18.09%加权平均净资产收益率 22.80%19.68%增加 3.12 个百分点 19.14%2017 年年末末 2016 年末年末 本年末比上年末增减本年末比上年末增减 2015 年末年末 资产总额 1,165,346,917,804.55 830,674,213,924.14 40.29%611,295,567,689.29 负债总额 978,672,978,646.26 668,997,642,643.14 46.29%474,985,950,368.27 归属于上市公司股东的净资产 132,675,
27、315,293.33 113,444,766,722.65 16.95%100,183,517,822.33 股本 11,039,152,001.00 11,039,152,001.00 0.00%11,051,612,300.00 归属于上市公司股东的每股净资产 12.02 10.28 16.93%9.08 资产负债率 83.98%80.54%增加 3.44 个百分点 77.70%注：2015年、2016年营业利润不包含资产处置损益。（二）（二）分季度分季度主要财务指标主要财务指标 单位：人民币元 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 18,589
28、,228,819.05 51,221,248,748.44 47,290,026,129.24 125,796,606,553.79 归属于上市公司股东的净利润 695,411,556.91 6,607,312,428.05 3,788,276,899.92 16,960,813,997.48 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 676,188,911.45 6,447,315,533.85 3,472,005,808.96 16,684,028,443.11 经营活动产生的现金流量净额-9,523,936,365.94 31,374,097,084.30-5,143,922,833
29、.11 65,616,596,331.25（三）（三）非经常性损益项目非经常性损益项目 单位：人民币元 项目项目 2017 年年 2016 年年 2015 年年 非流动资产处置损益-4,915,545.41-1,994,277.63 1,521.70 可供出售金融资产在持有期间及处置的投资收益 55,886,748.24 8,150,281.96 3,585,261.69 出售、处理部门或投资单位收益 61,498,251.79 -62,729,861.09-376,974,837.33 除上述各项之外的其他投资收益、营业外收入和支出 735,489,630.97 231,827,206.05
30、 985,008,218.90 万科企业股份有限公司 2017年度报告 12 所得税影响-70,328,510.53-57,284,084.10-86,056,125.60 少数股东损益影响-5,354,390.07-24,641,873.30-22,108,006.21 合计合计 772,276,184.99 93,327,391.89 503,456,033.15（四）（四）境内外会计准则差异境内外会计准则差异 单位：人民币元 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益归属于上市公司股东的所有者权益 2017 年年 2016 年年 2017 年年
31、12 月月 31 日日 2016 年年 12 月月 31 日日 按境外会计准则 28,051,814,882.36 21,022,606,256.56 132,675,315,293.33 113,444,766,722.65 按境内会计准则 28,051,814,882.36 21,022,606,256.56 132,675,315,293.33 113,444,766,722.65 按境外会计准则调整的分项及合计：按境外会计准则-差异说明 无差异 万科企业股份有限公司 2017年度报告 13 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一一、经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 党的十九大报告旗
32、帜鲜明的指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。对房地产行业而言，一个全新的时代正在拉开帷幕。新时代将是住房进一步回归居住属性的时代。新时代将是住房进一步回归居住属性的时代。本集团坚信，住房只有回归基本的居住功能，行业才能获得长期健康的发展。本集团始终坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，致力于解决更多普通人的居住问题。报告期内，本集团所销售的产品中，93%为中小户型普通商品房。新时代将是租赁住房市场蓬勃发展的时代。新时代将是租赁住房市场蓬勃发展的时代。大力发展住房租赁市场，才能更好的满足不同人群的居住需求。
33、本集团以成为全球领先的住宅租赁企业为目标，目前已跻身全国最大的集中式长租公寓服务商行列，截至 2017 年底，已在全国 29 个城市开业 96 个项目，已开业房间数超过 3 万间，获取房间数超过 10 万间。未来本集团将为更多家庭提供更全面的居住解决方案。新时代也是新时代也是不断不断满足满足人民美好生活人民美好生活需需要要的时代。的时代。本集团将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发
34、展奠定了良好基础。回顾过去的一年，我们备感欣慰。回顾过去的一年，我们备感欣慰。在全体员工的努力下，本集团不仅实现了利润的增长，保持了良好的销售回款和稳健的财务结构，在产品品质、绿色建筑、住宅产业化推广、组织赋能等方面也取得了可喜的进步，各项新业务稳步推进，在践行社会责任、精准扶贫、美丽乡村建设等方面亦做出了力所能及的贡献，实现了“有质量的增长”。报告期内，地铁集团成为本集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。展望未来，我们满怀信心。展望未来，我们满怀信心。新时代将
35、是奋斗者的时代，万科近年来积极探索的事业合伙人机制正是秉承“以奋斗者为本”的基本理念，鼓励奋斗者自发涌现，在奋斗中成长、万科企业股份有限公司 2017年度报告 14 在贡献中收获、在担当中成就，与时代的旋律相互呼应。未来，本集团将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。（一）（一）2017 年房地产市场回顾年房地产市场回顾 报告期内，在“房子是用来住的，不是用来炒的”总体原则下，各地因城施策分类指导，大力培育住房租赁市场，房地产市场前期过热的局面得到有效遏制，为建立
36、健全长效机制提供了有利时机。全国商品房销售增速放缓。全国商品房销售增速放缓。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积为16.94亿平米，同比增长 7.7%，销售金额 13.37 万亿元，同比增长 13.7%，增速较 2016 年分别下降14.8和21.1个百分点。分季度看，全国商品房销售面积的单季增速分别为19.5%、14.1%、1.1%和 2.4%，三、四季度增速下降明显。重重点城市的新房供应与成交面积回落。点城市的新房供应与成交面积回落。公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅批准预售面积和成交面积同比分别下降 4.3%和 29.3%。截至 2017年底，上述城市的新房可售库存
37、（已取得销售许可而尚未售出的面积）约 1.05 亿平方米，库存去化周期约 8.4 个月。另一方面，三四线城市受益于投资溢出效应和去库存政策驱动，商品住宅成交面积同比保持增长，但年底增速也逐渐趋缓。全国房地产开发、投资增速全国房地产开发、投资增速基本持平基本持平。年内全国房地产开发投资完成额为 11.0 万亿元，同比增长 7.0%，增速较 2016年高 0.1个百分点。全国房屋新开工面积 17.9亿平方米，同比增长 7.0%，增速较 2016年低 1.1个百分点。土地市场出现深远变化。土地市场出现深远变化。全年住宅用地成交楼面均价虽同比上涨，但下半年土地成交溢价率逐步回落。值得关注的是，租赁用房
38、和保障性用地已成为土地供应的重要组成部分，多地推出纯租赁住房用地供应，并加大竞自持住房用地供应力度。2017 年，从中央到地方密集出台政策，加快推进租购并举的制度建设年，从中央到地方密集出台政策，加快推进租购并举的制度建设，包括在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，以及启动利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作；目前，多地已上线国有租赁平台，包括商业银行、互联网企业在内的社会各方力量也纷纷进军住房租赁市场。在一系列政策的推动下，住房租赁市场正进入蓬勃发展的阶段。房地产市场融资渠道逐渐趋紧，房地产贷款增速明显下降。房地产市场融资渠道逐渐趋紧，房地产贷款增速明显下降。2017 年末，全国主要
39、金融机构房地产贷款余额为 32.2 万亿元，同比增长 20.9%，增速较 2016 年末低 6.1 个百分点。1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 万科企业股份有限公司 2017年度报告 15 截至 2017 年底，个人住房贷款加权平均利率为 5.26%，较 2016 年底上升 0.74 个百分点。在严格限制资金违规流入楼市的同时，政府亦积极出台政策，加大对住房租赁市场的金融支持力度。（二）（二）报告期内报告期内主要工作主要工作 本集团的主营业务包括房地产开发和物业服务。在巩固核心业务优势的基础上，本集团亦积极拓展与生活服务相关的其它业务。201
40、7 年，本集团实现营业收入 2,429.0 亿元，同比增长 1.0%；实现归属于上市公司股东的净利润 280.5亿元，同比增长 33.4%；每股基本盈利 2.54元，同比增长 33.4%；全面摊薄的净资产收益率为 21.1%，较 2016年增加 2.61个百分点。分业务看，本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.9%。单位：万元 行业行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 营业利润率营业利润率 金额金额 增减增减 金额金额 增减增减 数值数值 增减增减 1.1.主营业务主营业务 24,013,964.88 0.73%15,917,782.49-6.09%25.53%5.8
41、0个百分点 其中：房地产其中：房地产 23,301,306.18-0.48%15,338,519.17-7.70%25.82%6.05个百分点 物业服务物业服务 712,658.70 67.28%579,263.32 74.54%16.18%-1.04个百分点 2.2.其他业务其他业务 275,746.15 32.78%90,209.10 262.73%64.75%-18.39个百分点 合计合计 24,289,711.03 1.01%16,007,991.59 -5.69%25.98%5.71 个百分点个百分点 注：营业利润率数据已扣除税金及附加。分区域看，本集团房地产业务的结算收入中，南方区
42、域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 30.52%、28.62%、23.77%和 17.09%。分区域的营业收入和利润情况分区域的营业收入和利润情况 结算面积结算面积 （平方米）（平方米）比例比例 主营业务收入主营业务收入（万元）（万元）比例比例 权益权益净利润净利润 （万元）（万元）比例比例 南方区域南方区域 4,554,256 23.00%7,112,249.09 30.52%1,233,743.23 40.73%上海区域上海区域 4,545,587 22.95%6,669,692.70 28.62%957,071.34 31.60%北方区域北方区域 5,819,047 29.3
43、8%5,537,631.95 23.77%521,384.16 17.21%中西部区域中西部区域 4,886,213 24.67%3,981,732.44 17.09%316,928.63 10.46%合计合计 19,805,103 100.00%23,301,306.18 100.00%3,029,127.36 100.00%注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山
44、、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、晋中、秦皇岛、济南；中西部区域包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。1、房地产业务情况房地产业务情况 万科企业股份有限公司 2017年度报告 16（1）销）销售和结算情况售和结算情况 销售金额销售金额保持保持增长。增长。报告期内，本集团实现销售面积 3,595.2 万平方米，销售金额5,298.8亿元，同比分别上升 30.0%和 45.3%。市场份额提升。市场份额提升。本集团在全国商品房市场的份额上升至3.96%（2016年：3.10%）。在22个城市的销售金额位列当地第一。坚持坚持“为普通人盖好房子，盖有
45、人用的房子为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。报告期内，本集团所销售的产品中，住宅占比 82.7%，商办占比 13.6%，其它配套占比 3.7%。其中住宅产品聚焦主流客户自住需求，93%的产品为 144平方米以下的中小户型。分区域看，本集团的销售情况如下：销售面积销售面积（万平方米）（万平方米）比例比例 销售金额销售金额（亿元）（亿元）比例比例 南方区域南方区域 714.80 19.88%1,515.15 28.60%上海区域上海区域 900.10 25.04%1,501.27 28.33%北方区域北方区域 991.90 27.59%1,265.57 23.88%中西部区域中西部区域 986.
46、49 27.44%996.76 18.81%其他其他 1.86 0.05%20.07 0.38%合计合计 3,595.15 100.00%5,298.82 100.00%注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、海宁；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、
47、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、玉溪；其他包括：香港、纽约、旧金山、新加坡、伦敦。实现结算收入实现结算收入 2,330.1 亿元。亿元。本集团实现结算面积 1,980.5 万平方米，同比下降 3.5%；实现结算收入 2,330.1亿元，同比减少 0.48%；房地产业务的结算均价为 11,765元/平方米。已售未结资源增至已售未结资源增至 4,143.2 亿元。亿元。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 2,962.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 4,143.2 亿元，较上年末分别增长 30.0%和48.9%。（2）开发投资情况）开发投资情况 新开工新开工面积面积稳定稳定
48、增长增长。2017 年本集团累计开工约 3,651.6万平方米，同比增长 16.4%，较年初计划增长 24.9%。原因主要在于年初计划开工仅是基于当时主要开发项目作出的安排，实际开工面积包括了年内一批新获取项目。竣工面积同比微增。竣工面积同比微增。2017年本集团实际竣工 2,301.4万平方米，较 2016 年增长 2.9%。万科企业股份有限公司 2017年度报告 17 因部分项目竣工略有延迟，全年竣工面积略低于年初计划竣工面积。聚焦核心城市经济圈聚焦核心城市经济圈，审慎投资。审慎投资。鉴于核心城市土地资源日益稀缺，主要城市土地竞争激烈，地价成本大幅上升。本集团秉持理性投资策略，充分发挥自身
49、的品牌、资金、运营优势，积极拓展合作、股权收购、代建等渠道，发掘各类潜在的市场机会。2017 年本集团获取新项目 216 个，总规划建筑面积 4,615.4 万平方米，权益规划建筑面积 2,768.1 万平方米，权益地价总额约 2,188.9 亿元，新增项目均价为 7,908 元/平方米。按建筑面积计算，其中72.3%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中74.7%位于一二线城市；按权益投资金额计算，90.0%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上，本集团新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市。在海外本集团新进入吉隆坡。项目资源满足持续发展需要。项目资源满足持续发展需要。截至报告期末
50、，本集团在建项目总建筑面积约 6,852.8 万平方米，权益建筑面积约 4,374.0 万平方米；规划中项目总建筑面积约 6,321.9 万平方米，按万科权益计算的建筑面积约 4,077.9 万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 289.1万平方米。有关本集团新增项目的具体信息，详见本集团“非募集资金投资情况”之“项目投资”。（3）产品和工程管理情况）产品和工程管理情况 产品质量产品质量保持领先保持领先。面对不断扩大的项目施工规模，本集团始终秉承质量第一的理念，通过项目季度评估、交付评估及客户验房指引表，从过程监控、结果检验
