1、中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 1 中弘控股股份有限公司中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告年年度报告 2018 年年 04 月月 中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人王继红、主管会计工作负责人刘祖明及会
2、计机构负责人公司负责人王继红、主管会计工作负责人刘祖明及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)刘祖明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。刘祖明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。独立董事蓝庆新先生因工作安排原因未能出席本次会议，委托独立董事周春生先生代为投票表决并发表相关意见，其他董事均出席了审议本报告的董事会会议。独立董事蓝庆新先生因工作安排原因未能出席本次会议，委托独立董事周春生先生代为投票表决并发表相关意见，其他董事均出席了审议本报告的董事会会议。亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带强调事项段保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事
3、项已有详细说明，请投资者注意阅读。亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带强调事项段保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。公司内部控制存在重大缺陷，敬请投资者注意阅读。公司内部控制存在重大缺陷，敬请投资者注意阅读。本年度报告涉及的未来计划、发展战略、工作思路等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本年度报告涉及的未来计划、发展战略、工作思路等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增
4、股本。中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.29 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.40 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.46 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.47 第九节第九节 公司治理公司治理.52 第十节第十节 公司债券相关情况
5、公司债券相关情况.58 第十一节第十一节 财务报告财务报告.63 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.199 中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司/本公司/中弘股份 指 中弘控股股份有限公司 中弘卓业 指 中弘卓业集团有限公司 亚洲旅游 指 A Holdings Ltd 中玺国际 指 Ascent International Holdings Limited KEE 公司 指 KEE HOLDINGS COMPANY LIMITED A&K 公司 指 Abercrombie&Kent Group of Companies S.A.中弘
6、弘毅 指 北京中弘弘毅投资有限公司 弘轩鼎成 指 北京弘轩鼎成房地产开发有限公司 御马坊置业 指 御马坊置业有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 安徽证监局 指 中国证券监督管理委员会安徽监管局 深交所 指 深圳证券交易所 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 中弘控股股份有限公司章程 元 指 人民币元 中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中弘股份 股票代码 000979 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中弘
7、控股股份有限公司 公司的中文简称 中弘股份 公司的外文名称（如有）ZHONGHONG HOLDING CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）ZHONGHONG STOCKS 公司的法定代表人 王继红 注册地址 安徽省宿州市浍水路 271 号 注册地址的邮政编码 234023 办公地址 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号楼 办公地址的邮政编码 100024 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴学军 马刚 联系地址 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号楼 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号
8、楼 电话 01059279999 转 9979 01059279999 转 9979 传真 01059279979 01059279979 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91341300711774766H 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）本公司前身为安徽宿州科苑集团有限责任公司，安徽宿州科苑集团有限责任公司于 199
9、7 年 8 月18 日整体变更设立为股份有限公司，公司名称为安徽省科苑应用技术开发（集团）股份有限公司。经中国证监会发行字2000第 53 号文批准，公司于 2000 年 5 月向社会公众发行 A 股股票 4000 万股，公司股票于 2000 年 6 月 16 日在深圳证券交易所挂牌交易。公司经营范围为：生物工程、精细化工、新型建筑材料、机械电子领域高新技术和产品研究开发、生产经营、技术服务、技术咨询、技术转让；本集团及其直属企业研制、开发的技术和生产的科技产品出口及科技、生产所需技术、原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件进口。经中国证监会证监许可20091449 号文核准，2010 年 1
10、月本公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案。重组完成后，公司经营范围变更为：房地产开发，实业投资、管理、经营及咨询，基础建设投资，商品房销售，物业管理及房屋出租，公寓酒店管理，装饰装潢，金属材料、建筑材料、机械电器设备销售，项目投资。历次控股股东的变更情况（如有）一、上市初控股股东持股情况?经中国证监会发行字2000第 53 号文批准，公司于 2000 年 5 月向社会公众发行 A 股股票 4000万股，公司总股本变更为 9400 万股，安徽省应用技术研究所持有公司股份 4914 万股，占当时本公司总股本的 52.28，为本公司的控股股东。?二、控股股东第一次变更情况?20
11、06 年 12 月 29 日，公司接到安徽省宿州市中级人民法院的民事裁定书，根据（2007）宿中法执字第 06 号民事裁定书的裁定，安徽省应用技术研究所将其持有的质押给华夏银行股份有限公司上海分行的安徽省科苑（集团）股份有限公司法人股 1500 万股变卖给宿州市新区建设投资有限公司，股份过户手续完成后，宿州市新区建设投资有限公司成为本公司第二大股东。?2007 年 9 月初，经司法裁定到交通银行上海浦东分行的 1096 万股本公司限售流通股的过户手续已完成（详见 2007 年 6 月 7 日中国证券报和证券时报上刊登的公司简式权益变动报告书），交通银行上海浦东分行持有本公司限售流通股 1096
12、 万股，占本公司当时总股本的 8.84%，为本公司第二大股东。由于上述股权过户完成，公司原第二大股东宿州市新区建设投资有限责任公司持有本公司限售流通股 1500 万股，占当时本公司总股本的 12.10%，被动成为本公司第一大股东。?三、控股股东第二次变更情况?2008 年 1 月 15 日，宿州市新区建设投资有限责任公司与中弘卓业集团有限公司（以下简称“中弘卓业”）签署了股权转让协议书，拟将其持有的本公司 1100 万股限售流通股份(当时占本公司股份总额的 8.87%)转让给中弘卓业。2008 年 4 月 21 日上述股权过户手续办理完毕，中弘卓业集团有限公司持有本公司 1100 万股限售流通
13、股，占当时本公司总股本的 8.87，成为本公司第一大股东。?2010 年 1 月公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案，本公司本次重大资产重组向中弘卓业集团有限公司发行 378,326,988 股股份、向建银国际投资咨询有限公司发行59,946,683 股股份。中弘卓业集团有限公司持有的公司股份总数变更为 397,826,988 股，占当时本公司总股本的 70.75，仍为本公司第一大股东即控股股东。?2011 年 2 月 24 日，公司实施了 2010 年度权益分派方案，以公司现有总股本 562,273,671 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 8 股。中弘卓
14、业集团有限公司持有公司股份总数变更为716,088,579 股，占当时本公司总股本的 70.75，仍为本公司控股股东。?2013 年 8 月 28 日，公司实施了 2013 年半年度权益分派方案，向全体股东每 10 股送红股 9 股，中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 7 公司总股本由 1,012,092,607 股增加到 1,922,975,953 股。目前，中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数为 768,309,300 股，占当时本公司总股本的 39.95，仍为本公司控股股东。?2014 年 12 月 8 日，公司非公开发行股票完成，新增股份 958,466,453 股，公司的
15、总股本由1,012,092,607 股增加到 2,881,442,406 股。中弘卓业集团持有公司股份总数为 994,489,916 股，占当时本公司总股本的 34.51%，仍为公司控股股东。?2015 年 5 月 29 日，公司实施了 2014 年度权益分派方案，以公司现有总股本 2,881,442,406 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 6 股。中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数变更为1,591,183,865 股，占当时本公司总股本的 34.51，仍为本公司控股股东。?2016 年 4 月 20 日，公司非公开发行股票完成，新增股份 1,382,978,722 股，公司
16、的总股本由4,610,307,849 股增加到 5,993,286,571 股。中弘卓业集团持有公司股份总数为 1,591,183,865 股，占本公司现有总股本的 26.55%，仍为本公司控股股东。2017 年 7 月 17 日，公司实施了 2016 年度权益分派方案，以公司现有总股本 5,993,286,571 股为基数，以公积金向全体股东每 10 股转增 4 股。中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数变更为2,227,657,410 股，占本公司现有总股本的 26.55，仍为本公司控股股东。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 亚太（集团）会计师事务所
17、（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市西城区车公庄大街 9 号院 1 号楼（B2）301 室 签字会计师姓名 邹品爱、邹泉水、李伟 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 东兴证券股份有限公司 北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 12-15 层 马乐、王义 2015 年 1 月 1日-2017 年 12月31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 平安证券股份有限公司 广东省深圳市福田中心区金田路4036号
18、荣超大厦16-20楼 李亚男、邹文琦 2017 年 10 月 2 日-2018 年 12月 31 日 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 营业收入（元）1,016,052,308.24 4,452,108,161.72-77.18%1,290,121,821.26 归属于上市公司股东的净利润-2,511,228,018.95 157,048,489.68-1,699.01%286,986,303.83 中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 8 （元）归属于上市
19、公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-2,344,090,723.10 166,424,753.64-1,508.50%-344,844,054.90 经营活动产生的现金流量净额（元）-2,074,839,574.60-2,911,490,102.33 28.74%-431,249,219.57 基本每股收益（元/股）-0.30 0.03-1,100.00%0.06 稀释每股收益（元/股）-0.30 0.03-1,100.00%0.06 加权平均净资产收益率-29.27%1.78%-31.05%5.01%2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末 总资产（元）45,
20、181,569,201.70 33,258,881,756.23 35.85%20,054,588,053.98 归属于上市公司股东的净资产（元）7,325,887,880.76 9,815,620,498.46-25.37%5,849,373,379.98 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按
21、照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 963,686,997.57 1,308,224,088.03 570,488,654.33-1,826,347,431.69 归属于上市公司股东的净利润 8,956,193.92 20,353,427.20 53,373,595.01-2
22、,593,911,235.08 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 7,988,831.83 28,284,341.87 17,599,018.84-2,397,962,915.64 经营活动产生的现金流量净额-986,125,843.28-284,904,476.75 2,056,642,898.39-2,860,452,152.96 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 9 单位：元 项目 2017 年金额 20
23、16 年金额 2015 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）10,228,113.02-5,272,031.18 454,940,463.22 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）216,987.81 314,298.46 225,000,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益-138,086,082.01 1,044,075.02 13,492,649.07
24、除上述各项之外的其他营业外收入和支出-39,496,314.67-9,152,233.98-5,319,678.56 减：所得税影响额 -3,055,659.26 56,283,075.00 少数股东权益影响额（税后）-633,968.46 合计-167,137,295.85-9,376,263.96 631,830,358.73-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公
25、开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 当前公司的主营业务是房地产开发与销售。房产销售是收入和利润的主要来源，目前公司的房地产业务主要位于北京、济南、海口、安吉、长白山等城市，其中北京所占比重较大。其他收入包括控股的两家香港上市公司KEE和中玺国际所带来的收入、物业管理收入、餐饮收入等。2017年10月，公司完成重大资
26、产重组，取得了A&K 公司90.5%的股权，增加公司2017年营业收入10亿元。目前，公司跟行业内规模较大企业相比，公司规模偏小，主营收入较低，综合实力与行业内先进水平仍有一定差距。但公司已取得丰富的土地储备，截至报告期末有土地储备600多万平方米，将支撑起未来稳定发展。详细情况请参阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”具体内容 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 公司本期增加对外投资和购买信托收益权由其他非流动资产重分类增加所致 无形资产 公司本期非同一控制合并 A&K 增加所致 2、主要境外资产
27、情况、主要境外资产情况 适用 不适用 资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险 KEE 公司 收购 报告期末净资产折合人民币为 28194 万元 香港 贸易 董事会表决控制权和财务控制权 报告期归属于母公司所有者净利润折合人民币为-3910 万元 3.32%否 中玺国际 收购 报告期末净资产折合人民币为 5143 万元 香港 贸易 董事会表决控制权和财务控制权 报告期归属于母公司所有者净利润折合人民币为-1232 万元 0.61%否 中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 11 A&K 公
28、司 收购 报告期末净资产折合人民币为 45602 万元 海外 旅游 董事会表决控制权和财务控制权 报告期归属于母公司所有者净利润折合人民币为 4007 万元 5.38%否 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有中弘特色的竞争优势。（一）独特的市场定位优势 公司定位于休闲度假物业的开发与经营，侧重开发休闲度假地产、主题商业地产。相比定位于住宅地产市场和传统商业地产市场，这一市场定位战略
29、具有以下明显优势：1、为公司未来提供了新的利润增长点，并能有效规避行业风险 我国城镇居民人均可支配收入近三年来以8%的年均增速增长，2016年达到人均约3.36万元，2017年为人均3.64万元，同比增长8.3%。随着居民收入水平的提高，旅游、休闲、体验等开销也稳步增长。公司将未来发展战略定位于以旅游地产为龙头，是在充分研究和分析宏观经济形势以及社会文化因素的基础上提出的，具有鲜明的特色。与住宅房地产市场相比，旅游地产销售型物业和经营型物业并重，能为公司提供稳定的现金流。2、受地方政府的大力支持 开发旅游地产不仅能促进当地就业，而且可以带动周边地区相关产业的快速发展，如酒店、餐饮、交通运输等，
30、最终促进当地经济发展。公司现有的旅游地产开发项目均受到地方政府以税收优惠或政府补助等形式的的鼓励和扶持。（二）有效的城市开发策略优势 公司在区域布局上坚持“区域战略、聚焦发展”，区域布局上坚持“1+X”战略，即立足于北京这一特大型城市，深入开发海南、吉林长白山、山东济南、浙江安吉、云南西双版纳等旅游资源丰富的区域。从中等城市和旅游资源发达的地区开始布局，具有以下优势：1、在旅游地区有丰富的土地储备 北京市、海南省、浙江省、云南省等地均是全国有名的旅游胜地，公司在旅游地产开发定位方面，首先选取这些省市作为目标区域，能有效利用当地已搭建好的旅游产业链和基础设施。此外，旅游资源丰富的城市和地区能为公
31、司开发的度假项目节省营销和宣传成本，也更易得到当地政府的扶持。截至报告期末，有各类土地储备600多万平方米。2018年4月13日，习近平总书记正式宣布党中央支持海南全岛建设自由贸易试验区的决定，2018年4月14日国家正式发布了支持海南全面深化改革开放的指导意见，海南将迎来跨越式发展的重大机遇。本公司位于海口的海南如意岛项目一期、二期共取得海洋使用权面积386.14公顷，其中，一期14个填海项目（总面积247.92公顷）竣工海域均已取得海口市海洋和渔业局使用验收合格的批复，目前正在申办海域使用权更换为土地使用权的相关手续；二期6个填海项目（总面积138.22公顷）正在申请办理竣工海域使用验收，
32、验收完成后，也将申办海域使用权更换为土地使用权的相关手续。2、市场潜力巨大 中等城市和旅游资源丰富区域的房地产市场和城市建设相对大城市起步较晚，商品住宅整体开发水平较低，随着大城市土地资源的稀缺和竞争的加剧，中等城市和区域将成为城市化的主体。同时，中等城市中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 12 居民改善住房条件的需求强烈且不断增加，发展潜力较大。在具体城市选择上，公司注重选取房地产市场已经启动、正处于上升期并具有产业聚集能力和人口吸附能力的城市，一方面节省前期市场培育成本，另一方面可以及时分享市场增长带来的益处。公司在城市选择定位方面具有独到的优势。3、准确的客户定位优势 公司通
33、过对中等收入水平的城市居民消费需求的分析，结合公司长期发展战略，将目标客户定位为中等及中等偏上收入阶层：一方面中等收入阶层数量较多，有一定购买能力，可以实现公司快速周转的目标；另一方面中等收入阶层较容易接受先进的居住理念和生活方式，有利于建立良好的公司品牌。通过近十年的开发经营，公司对中等收入阶层消费者的消费需求有比较准确的把握，能开发出适销对路的住宅和休闲度假产品，并与国家“调整住房供应结构”的政策是一致的，符合国家宏观调控政策方向。4、具备较为成熟的休闲度假物业开发能力 公司坚持休闲旅游地产、主题商业地产的业务发展方向和定位，是公司经过深思熟虑的发展战略。公司为了实现战略发展目标，经过较长
34、时间的深入研究及实践探索，已经形成较为成熟及完善的休闲度假物业的投资、设计及运营方面的商业模式，也从组织层面建立相应的职能部门和业务制度，专门成立了旅游规划研究院、投资发展中心等专业组织部门，在商业模式、产品定位、项目规划、设计、项目运营方面都进行了深入的研究和实践，取得了卓越有效的成绩，为全面开展休闲旅游度假物业开发和经营积攒了较为丰富的经验；为应对公司在休闲旅游度假物业开发的业务发展，公司也建立起来强有力的人才队伍，引进了具有多年丰富旅游休闲度假物业项目操作经验的高管团队，以及专业性强、技术水平高、执行力充分的中层管理队伍及基层管理人员，为公司旅游项目战略的落实给予了充分的人才保障。中弘控
35、股股份有限公司 2017 年年度报告全文 13 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）报告期内宏观形势分析 2017年，国家在“坚持住房居住属性”的主基调下，房地产行业采取“分类调控、因城施策”的调控策略，热点城市调控政策持续收紧，住宅产品的限购、限贷、限售的“三限”政策不断出台、城市范围不断扩大，热点城市对商务产品规划、销售等方面加强管理，同时加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。国家还出台住房租赁市场管理条例，加快购租并举住房制度建设。特别指出的是，2017年3月北京出台的商办项目调控政策对区域内的商办项目的销售影响巨大，还导致很多客户退房。受政策
36、影响，一线城市受调控政策趋严的影响，新增商品住宅供应量持续偏紧，成交量大幅回落；二线城市房价仍有所上涨但多数城市涨幅回落，供应量分化明显，市场有所降温；三、四线城市呈现“量价齐升”的态势，去库存效果显著。国家统计局数据显示，2017年全国房地产开发投资109,799亿元，同比增长7.0%，增速较2016年提高0.1个百分点；全国商品房销售增速放缓，2017 年全国商品房销售面积169,408万平方米，同比增长7.7%，增速较2016年下降14.8 个百分点。商品房销售金额133,701亿元，同比增长13.7%，增速较2016年下降21.1个百分点。同时，培育和发展租赁市场在宏观政策的扶持和地方
37、政府的试点下，已经成为房地产行业发 展的新风向口，市场导向的长租体系和共享经济会以资产为载体形成新的发展机遇。未来，在传统的需求端抑制向供给侧增加转变，租赁、共有产权及普通商品房和保障房政策在各地大力推行的背景下，房地产市场将迎来新兴市场的蓝海，传统住宅将转入精品化、品质化路线，而更大的机遇或将出现在产业化运营、租赁市场、共有产权等结构化市场消费中。信贷方面，2017 年呈现全方位收紧状态，银监会、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。房地产企业
38、的融资渠道受到明确限制，同时融资成本呈现上升趋势，展望2018年，围绕“房子是用来住的、不是用来炒”的总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，预计2018年因城施策调控继续深化，热点城市供需下行局面仍将持续，三四线城市平稳增长，市场整体平稳运行。同时，预计2018年整体信贷环境将继续保持紧缩状态，对中小型房企的资金链造成重大压力，行业将出现进一步整合，越来越多的房企通过并购实行行业整合，新一轮“并购时代”的开启预示着行业整合进一步推进并步向寡头竞争，行业两级分化继续扩大，强者恒强将依然持续，不能适应行业竞争态势的企业将被时代所淘汰。公司需遵守深圳证券交易所行业信息
39、披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 2017年公司的房地产业务受到国家房地产调控政策的影响，特别是受北京商办项目(商住房)调控政策的影响，公司御马坊项目和夏各庄项目（商业部分）销售停滞，且2016年度已销售的御马坊项目在2017年和2018年一季度大量退房，其他区域项目与上年同期相比销售收入也大幅下滑，导致公司的2017年房产销售收入大幅下滑。同时，公司所属境外公司（包括中玺国际、KEE、亚洲旅游等）2017年亏损较大。2017年10月，公司取得了境外非全资子公司A&K90.5%的股权，增加公司2017年营业收入10亿元。报告期内，公司新增有息负债本金较大且资金成本大多数不符合
40、资本化条件，增加财务费用约13亿元。综上，报告期内，公司实现营业收入1,016,052,308.24元，较上年下降77.18%；营业利润中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 14 -2,570,422,025.34元,较上年下降1355.51%；归属于上市公司股东的净利润-2,511,228,018.95元，较上年下降1699.01%；基本每股收益-0.30元；每股净资产0.87元。1、报告期内项目开发和销售情况 截至2017年12 月31日，公司主要项目开发情况:区域 项目 业态 权益 比例 占地面积（万平方米）计容建筑面积（万平方米）项目 进度 预计总投资金额(亿元)已完成投资
41、金额（万元）北京 中弘大厦 写字楼、商业、地下车库 100%1.34 8.11 在建 36 273,118.83 御马坊度假城 公寓、酒店式公寓 100%37.37 76.65 在建 26 309,865.07 夏各庄二期(1+5B地块)LOFT、花园洋房、叠拼、跃层 100%14.12 27 在建 24.68 235,719.59 夏各庄三期(2号地块)花园洋房、养老公寓 100%8.98 17.15 在建 10.55 119,061.96 山东 济南中弘广场 公寓、写字楼、商业 100%6.28 54 在建 34.91 348,471.88 新奇世界鹊山雅苑 主题公园、洋房、小高层 100
42、%30.53 53.37 在建 29.72 83,531.23 济南鹊山龙湖 洋房、小高层、商业、停车楼 100%90.88 91.98 在建 34.09 146,658.01 海南 西岸首府35号地 高端公寓、商业、车库 100%3.1 15.26 未开工 21.46 22,628.49 如意岛 度假公寓、综合办公酒店、度假村、商业、养老社区 100%386.14 320.59 填岛 129 539,137.15 吉林 长白山东参项目 住宅 100%14.35 8.17 在建 6.5 39,693.01 长白山漫江项目 住宅 100%18.56 7.24 在建 5 47,316.42 池北祚
43、荣府项目 商业、客栈、公寓、电影院、酒店 60%21.8 18.31 在建 13 73,427.93 浙江 上影安吉新奇世界 宅、商业、影视基地 100%23.72 19.70 在建 18.31 82,263.47 合计 657.17 717.53 389.22 2,320,893.06 公司在建项目中存在实际进度与计划进度在金额、周期等方面出现50%以上差异的情况如下：海南如意岛项目（一期）原计划于2017年底达到可使用状态，但实际进度与计划进度存在较大差异，主要原因如下：总包中铁港航局集团有限公司以及中交集团，在合同实施过程中，分别提出涨价超过20%，造成合同被迫终止，工程停工。公司重新进
44、行设计及总包招标，与长江重庆航道工程局及山东港湾建设集团有限公司签订总包合同，上述事项严重影响了项目进度。目前如意岛项目（一期）竣工海域均已取得海口市海洋和渔业局使用验收合格的批复，目前正在申办海域使用权更换为土地使用权的相关手续。中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 15 2017年度房产销售情况:区域 在售项目 业态 权益 比例 可供出售面积（万平方米）签约面积（万平方米）签约金额（万元）回款金额（万元）结算面积（万平方米）累计结算面积（万平方米）北京 中弘大厦 办公、商业 100%6.56 0.21 16,828.50 9,595.24-平谷御马坊度假城 公寓 100%25.3
45、9-7.71-127,955.36-64,530.09-7.90 3.16 平谷夏各庄 5A 地块 自住型商品房 100%8.88 0.03 302.72 287.90 0.03 8.75 平谷夏各庄 5B 地块 住宅、别墅、公寓、地下车位 100%10.77 0.51 10,972.05 33,511.96 0.58 9.28 平谷夏各庄 1#地 公寓、商业 100%2.03-0.00-72.27-390.03-平谷夏各庄 2-06#住宅 100%2.77 0.61 12,037.55 6,146.80-山东 济南鹊山 2#地 住宅、储藏室、地下车位 100%7.96 1.64 10,113
46、.76 13,083.52 1.64 7.34 济南鹊山 5#地 住宅、商业、储藏室、地下车位 100%12.58 4.15 24,569.11 28,201.69 4.14 11.82 济南中弘广场 16#办公、商业 100%3.08 0.59 8,111.51 7,766.96 2.50 2.50 济南中弘广场 17#公寓、车位 100%11.5-156.00-海南 海口西岸首府 36#住宅、商业、车库 100%14.17 1.71 17,657.22 20,846.46 1.88 10.19 浙江 安吉 A11 地块 住宅、别墅 100%3.58 0.35 3,085.84 6,353.
47、86 0.19 1.38 安吉 A12 地块 住宅、别墅 100%3.32-安吉 A13 地块 住宅、别墅 100%4.4 0.05 579.39 447.67-安吉 A09 地块 别墅 100%1.31-吉林 鹿岗小镇 1#地西 住宅、商业 100%2 0.17 883.10 898.19 0.28 0.28 长白水镇 4#公寓、商业 60%2.09 0.06 615.06 616.06-长白水镇 5#公寓、商业 60%2.74 0.13 1,128.76 1,206.51-红柳漫江 别墅、商业 100%5.18-合计 130.31 2.44-21,143.06 64,198.70 3.34
48、 54.70 2、报告期内土地储备取得情况 报告期内，公司新增土地储备30.6万平方米，为夏各庄项目和长白山池北项目新增土地储备。截至2017年12 月31日，公司土地储备（未开发）情况如下:区域 项目名称 土地用途 权益比例 占地面积（万平方米）计容建筑面积（万平方米）备注 中弘控股股份有限公司 2017 年年度报告全文 16 北京 夏各庄三期 机构养老设施用地 100%11.09 15.26 平房项目 商业、主题公园 100%11.72 47.50 夏各庄四期 养老 100%12.09 14.5 2017年新增 山东 济南鹊山项目 商业、室外主题公园 100%75.34 85.66 海南
49、西岸首府35号地 公寓、商业 100%3.10 15.26 如意岛 度假公寓、商业、办公、养老社区 100%386.14 320.59 吉林 池北项目 公寓、商业、酒店 100%3.38 5.11 池北项目 商业 100%18.53 17.98 2017年新增 浙江 安吉项目（C01、C02、C20、A10地块）商业、酒店、影视基地 100%22.96 22.82 云南 凤凰谷项目 商业 100%14.47 25.30 版纳山上项目 商业、酒店 100%47.75 47.75 2017新增，欠土地款尚未取得土地证 合计 606.57 617.73 3、进行重大资产重组，拟实施“旅游+地产”双主
50、业运营战略 报告期内，公司拟通过公司控制的境外子公司NEO DYNASTY LIMITED以现金为对价收购YAN ZHAO GLOBAL LIMITED持有的A&K90.5%的股份和相关权益份额（以下简称“本次交易”），本次交易构成重大资产重组。本次交易将由公司控股股东中弘集团作为业绩补偿主体。2017年5月7日，中弘集团与上市公司签署了业绩承诺与补偿协议，承诺A&K于2017年、2018年、2019年实现的扣除非经常性损益后归属于母公司的净利润分别不低于21,000万元，28,000万元和35,000万元。如果实际净利润低于上述承诺净利润，则中弘集团将按照签署的业绩承诺与补偿协议相关约定进行
