1、保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 1/57 公司代码：600048 公司简称：保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司全体董事出席董事会会议。公司全体董事出席董事会会议。三
2、、三、立信立信会计师会计师事务所（特殊普通合伙）事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人宋广菊宋广菊、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人刘刘平平及会计机构负责人及会计机构负责人周东利周东利声明：保证年度报告中财声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以截至2017年2月7日公司11,858,441,061股总股本为基数，每10股派发现金红利3.15元（含税
3、），不进行资本公积金转增股本。六、六、前瞻性前瞻性陈述陈述的风险声明的风险声明 适用 不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大重大风险提示风险提示 适用 不适用 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论与分析”中的“公司的机遇与挑战”的相关内容。保利房地产（集团）股份有限公
4、司 2016 年年度报告 2/57 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.3 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.6 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.7 第五节第五节 重要事项重要事项.27 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.38 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.44 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.45 第九节第九节 公司治理公司治理.51 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.53 第十一节第十一节 财务
5、报告财务报告.57 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.57 保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 3/57 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义常用词语释义 中国证监会 指指 中国证券监督管理委员会 国资委 指指 国务院国有资产监督管理委员会 上交所 指指 上海证券交易所 公司、本公司、保利地产 指指 保利房地产（集团）股份有限公司 报告期、本报告期 指指 2016 年度 元、万元、亿元 指指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公
6、司信息公司信息 公司的中文名称公司的中文名称 保利房地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 保利地产 公司的外文名称公司的外文名称 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 公司的外文名称缩写公司的外文名称缩写 PRE 公司的法定代表人公司的法定代表人 宋广菊 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 黄海 尹超 联系地址联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔33层董事会办公室 电话电话 020-89898833 传真传真 020-89898666-8831 电子信箱电子信箱 三
7、、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址公司办公地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层 公司办公地址的邮政编码公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址公司网址 ; 电子信箱电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露公司选定的信息披露媒体媒体名称名称 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点公
8、司年度报告备置地点 公司董事会办公室 保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 4/57 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况公司股票简况 股票种类股票种类 股票上市交易所股票上市交易所 股票简称股票简称 股票代码股票代码 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务公司聘请的会计师事务所（境内）所（境内）名称名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址办公地址 上海南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名签字会计师姓名 祁涛、邓艳明 报告期内履行持续督导报告期内履行持续督导职责的保荐机构职责的保荐机构 名称名称
9、 中信证券股份有限公司 办公地址办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名签字的保荐代表人姓名 刘昀、朱洁 持续督导的期间持续督导的期间 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 20162016年年 20152015年年 本期比上年本期比上年同期增减同期增减(%)(%)20142014年年 营业收入营业收入 154,752,138,129.80 123,428,784,172.05 25.3
10、8 109,056,497,066.48 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的净利润的净利润 12,421,551,064.86 12,347,579,022.33 0.60 12,200,315,103.96 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的扣除非经常性损益的净利润的净利润 12,257,799,041.22 12,233,798,193.44 0.20 12,012,761,523.59 经营活动产生的现金经营活动产生的现金流量净额流量净额 34,053,957,194.00 17,784,647,744.43 91.48-10,458,366,565.00 20
11、162016年年末末 20152015年年末末 本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增减（减（%）20142014年末年末 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的净资产的净资产 89,253,187,376.76 71,522,559,909.98 24.79 61,409,537,570.28 总资产总资产 467,996,774,750.41 403,833,203,006.96 15.89 365,765,643,330.35 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 20162016年年 20152015年年 本期比上年同期增本期比上年同期增减减(%)(%)2014
12、2014年年 基本每股收益（元基本每股收益（元/股）股）1.10 1.15-4.35 1.14 稀释每股收益（元稀释每股收益（元/股）股）1.10 1.15-4.35 1.14 扣除非经常性损益后的基本每股收益（扣除非经常性损益后的基本每股收益（元元/股股）1.08 1.14-5.26 1.12 加权平均净资产收益率（加权平均净资产收益率（%）15.53 18.63 减少3.10个百分点 21.65 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）15.32 18.45 减少3.13个百分点 21.31 保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报
13、告 5/57 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情产差异情况况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资属于上市公司股东的净资产差异情况产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明境内外会计准则差异的说明 适用 不适用 九、九、20162016
14、年分年分季度主要财务数据季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1-3 3 月份）月份）第二季度第二季度 （4 4-6 6 月份）月份）第三季度第三季度 （7 7-9 9 月份）月份）第四季度第四季度 （1010-1212 月份）月份）营业收入营业收入 18,873,994,089.70 36,272,613,252.14 31,994,882,731.70 67,610,648,056.26 归属于上市公司归属于上市公司股东的净利润股东的净利润 1,363,372,804.23 3,596,855,514.93 2,149,707,341.65 5,311,615,
15、404.05 归属于上市公司归属于上市公司股东的扣除非经股东的扣除非经常性损益后的净常性损益后的净利润利润 1,343,971,549.44 3,576,819,995.65 2,111,646,405.21 5,225,361,090.92 经营活动产生的经营活动产生的现金流量净额现金流量净额 2,482,774,479.61 17,545,510,843.27 20,620,329,047.73-6,594,657,176.61 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经
16、常性损益项目 20162016 年金额年金额 20152015 年金额年金额 20142014 年金额年金额 非流动资产处置损益非流动资产处置损益 22,872,636.74 670,883.71 157,560,692.73 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外或定量持续享受的政府补助除外 1,837,929.33-企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投
17、资单位可辨认净资产公小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益允价值产生的收益-655,826.41 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 23,652,196.72-保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 6/57 除上述各项之外的其他营业外收入和支出除
18、上述各项之外的其他营业外收入和支出 185,377,489.19 176,412,783.83 51,433,276.72 少数股东权益影响额少数股东权益影响额-21,506,792.81-19,231,262.01-8,256,375.92 所得税影响额所得税影响额-48,481,435.53-44,071,576.64-13,839,839.57 合计合计 163,752,023.64 113,780,828.89 187,553,580.37 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元币种：人民币 项目名称项目名称 期初期初余额余额 期末余额期末余额
19、 当期变动当期变动 对当期利润的对当期利润的影响金额影响金额 广东省高速公路发展股份有限公司-692,307,686.16 692,307,686.16-澳元套期保值-40,648,207.75-40,648,207.75-40,648,207.75 英镑套期保值-64,300,404.47 64,300,404.47 64,300,404.47 合计-715,959,882.88 715,959,882.88 23,652,196.72 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的
20、主要业务、经营模式及行业情况说明 目前，公司已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局，将逐步构建多元的利润增长模式。房地产开发经营仍是公司最主要的业务构成。报告期内，公司实现营业收入 1548 亿元，其中房地产行业营业收入达 1470 亿元，占比超过 90%。房地产开发方面，公司已形成涵盖住宅、写字楼、星级酒店、购物中心、商贸会展等的多业态产品结构，打造康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列多个品类，并结合业主全龄段需求推出“全生命周期居住系统”。在区域布局方面，公司坚持以中心城市为核心，深化城市群、都市圈的战略布局，现已覆盖国内珠三角、长三角、环渤海、
21、中部、西南主要经济圈的 68 个城市。同时，公司积极开拓海外市场，已在澳大利亚、美国、英国等国家落实 9 个项目。社区消费服务方面，公司已全面布局物业管理、销售代理、社区商业运营等相关产业，大力推进机构、社区、居家“三位一体”的养老产业体系构建。房地产金融方面，以房地产基金为主，通过多平台的发展模式不断扩充基金管理规模，积极探索和发展小额贷款、产业投资等相关金融业务。公司对市场环境、未来展望等进行了分析论述，详见本报告第四节“经营情况讨论与分析”。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核
22、心竞争力分析 适用 不适用 保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 7/57 公司核心竞争力包括卓越的战略管理能力、优质且丰富的资源储备、多元化与极具成本优势的融资渠道、强大的管控能力和执行力、突出的品牌影响力，具体情况详见本报告第四节“经营情况讨论与分析”。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、市场回顾与展望市场回顾与展望（一）（一）20162016 年市场回顾年市场回顾 1 1、商品房销售金额和面积创历史新高。、商品房销售金额和面积创历史新高。2016 年，在一系列去库存的积极政策的刺激下，全国商品房销售面积和金额均实现大幅增长，并双双创下历史新高。其中
23、，全国商品房销售面积 15.7 亿平方米，同比增长 22.5%，较 2013 年的历史高点增长 2.6 亿平方米；全国商品房销售金额首次突破 10 万亿元，为 11.8 万亿，同比增长 35%。2 2、全年房价持续攀升，、全年房价持续攀升，但增速开始放缓但增速开始放缓。宽松的货币环境、不断升温的房价上涨预期以及部分核心城市去库存效果显著导致供需关系失衡等因素有效带动了房价的持续上涨。2016 年 12 月，百城住宅平均价格为 13035 元/平方米，较 2015 年末增长 2055 元；百城住宅价格指数从 2015 年 4 月以来连续 21 个月上涨，12 月涨幅比例达到 18.72%，创下
24、2011 年 6 月有统计记录以来的新高。但随着四季度以来调控政策的不断深入，热点城市房价快速企稳。同比来看，一线城市价格指数从二季度开始盘整，四季度呈现下滑趋势，二线城市价格指数仍在增长，但 12 月份涨幅显著收窄。环比数据更反映调控效果，四季度以来，一二三线城市价格指数均快速下降，环比涨幅均降至 1%以下。保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 8/57 3 3、行业库存总体、行业库存总体持续持续下降下降。房地产市场的持续热销在一定程度上缓解了市场总体库存压力，去库存取得了积极效果。2016 年末，商品房待售面积 6.95 亿平方米，同比减少 3.2%，为近年来库存量首次下降
25、。其中，商品住宅待售面积 4.03 亿平方米，较 2015 年末下降 4991 万平米，同比下降 11%。4 4、新开工、投资增速同比回升，、新开工、投资增速同比回升，但远不及销售增速但远不及销售增速。房地产新开工同比增速自今年 2 月开始同比由负转正，并且连续 11 个月保持正增长。全年新开工面积 16.69 亿平方米，同比增长 8.1%。全年房地产开发投资完成额 10.3 万亿元，同比增长 6.9%，投资总额创下历史新高。尽管 2016 年新开工和投资扭转了持续低迷的局面，且呈缓慢复苏态势，但与 35%的销售金额同比增速相比仍显缓慢。（二）市场（二）市场分析及展望分析及展望 2016 年，
26、房地产市场销售再创新高，其根本原因在于巨量的货币投放与实体经济复苏缓慢之间形成的巨额“资产荒”缺口，同时也受房地产整体去库存大政策下信贷、货币、税收政策的刺激，“居民加杠杆”成为房地产市场繁荣的最大推手。保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 9/57 2016 年，行业另一个突出的特点是区域分化，一二线中心城市房地产市场表现远强于三四线城市，这是中国城镇化发展进程的必然阶段。都市圈、城市群效应正在逐步形成，其经济活力、人口吸纳能力、投资环境等优势均决定了其房地产市场强于其他区域。但过快上涨的房价、地价也导致了热点一二线城市的强调控，并逐渐辐射至环都市圈城市。市场环境进入了一个更
27、加复杂的阶段：一方面是核心城市的强调控正在持续，而另一方面是三四线城市库存压力仍大，需要政策支持积极推动去库存；一方面是货币政策逐步收紧以抑制资产价格过快上涨，而另一方面实体经济复苏仍然脆弱，仍需宽松流动性支撑以促进投资。我们认为，本轮政府调控的决心是坚定的，也是维系行业长期平稳健康发展的必要举措。2017 年，围绕着“房子是用来住的，不是用来炒的”和“三四线去库存”的双重政策诉求，大量行政手段的应用将使房地产市场变得更加不确定。但庞大的存量流动性、城镇化进程持续、居民杠杆率提升以及资产配置的需求决定房地产市场成交仍将维持高位，行业生态环境的变化也将对价格、成交产生较大影响。另外不可忽视的是，
28、受外围政策环境的影响，2017 年的货币政策存在实质调整的可能性，市场利率上升是大概率事件。因此，随着调控的深入和行业资金的改变，预计行业未来的生产、经营模式有可能随之发生转变，此时具备多元化综合开发能力和稳健经营的企业优势将更加突出，也更能适应行业的新变化。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况(一一)公司公司经营经营特点及优势特点及优势 1 1、公司、公司 20162016 年经营成果年经营成果 在十三五开局之年，面对复杂的宏观和行业环境，公司灵活应对，把握住行业复苏机会，全年取得不错的经营成果：（1）把握市场趋势，销售规模实现大幅增长，公司全年实现签约金额 2101 亿元，同比
29、增长 36%，是公司步入千亿时代以来，销售金额增速最高的年份；在规模增长的同时，公司同样注重销售质量，全年销售回笼金额 2041 亿元，回笼率达到 97%。（2）通过多元化拓展方式，快速补充土地资源。公司全年通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展 112 个项目，拓展容积率面积 2404 万平方米，总成本约 1214 亿元，同比分别增长 84%和 85%，为公司后续规模发展奠定基础。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到 75%。此外，公司始终坚持一二线城市的拓展策略，全年一二线城市拓展容积率面积超过 1600 万平方米，占全部拓展的 70%。（3）准确把握融资节奏，抓住股票和债
30、券市场的窗口期，优化资本结构，降低融资成本。报告期内，公司成功完成 90 亿元定向增发和 130 亿元债券发行。其中，“3+2”年期公司债券票面利率低至2.95%，为国内市场首只突破 3%的房企债券。全年来看，公司新增有息负债综合成本仅为 4.4%。（4）财务状况稳健，债务指标持续优化。报告期内，公司经营活动净现金流净额大幅增加至 341亿元。年末公司有息负债净减少 79 亿，有息负债余额为 1122 亿元，其中短期债务仅 132 亿元。公司资产负债率较去年同期下降 1.19 个百分点至 74.76%，公司净负债率下降至 55%，为 2010 年以来新低。（5）把握央企整合机遇，大型并购实现突
31、破。报告期内，公司在保利集团的统筹安排下，承担了与中航工业集团下属地产业务的整合业务。截至报告期末，已完成中航地产下属 8 个房地产项目公司及1 个在建工程的收购，增加待开发资源 140 万平方米。目前，公司已利用中航原资源优势，在天津、珠海、三亚获取 3 个项目，新增待开发资源 150 万平方米。后续公司将继续积极推进中航工业集团旗下其他地产业务板块的整合工作。（6）两翼布局进一步完善。报告期内，在社区消费服务板块，公司大力推进专业化、市场化发展，积极打造核心竞争力，创新经营机制和激励模式。其中，物业公司完成股份制改造，启动新三板挂牌程序，年内完成市场化外拓约 1500 万平方米；商业运营实
32、现在多个外部酒店、购物中心项目上的市场化保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 10/57 管理输出；养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体，锁定多家养老试点机构，落地“三位一体”的养老战略，培育养老生态圈。在房地产金融板块，房地产基金管理规模持续增长，年末已近 600亿元；小额贷款业务规模达 4.93 亿元；把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速 A 定增、粤港证券等战略投资。2 2、公司的核心竞争力和优势、公司的核心竞争力和优势 （1 1）卓越的战略管理能力。卓越的战略管理能力。公司的战略管理能力体现为对战略定力与战略灵活性的成熟把控。一方面坚定以房地产开发为主的战略重心，同
33、时兼顾行业未来发展趋势，积极开拓社区消费服务和房地产金融两大领域。在原有“三个为主、三个结合”的战略方向基础上，结合十三五期间的发展目标，提出“一主两翼”的战略定位，前瞻性开展战略布局。另一方面，面对房地产行业复杂多变的政策及市场格局，公司及时把握经营形势，迅速调整经营策略，灵活把握经营力度，始终保持稳定健康发展，体现了卓越的战略管理能力。（2 2）优质且丰富的资源储备。优质且丰富的资源储备。报告期末，公司已覆盖全国 68 个城市，形成了以广州、北京、上海为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。凭借公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等一系列多元化的拓展方式，截至 2016 年末，公司
34、拥有在建、拟建项目 361 个，待开发面积 6344 万平方米，可满足公司未来 2-3 年的开发需要。其中一、二线城市待开发面积占比约为 68%，项目储备丰富且质地优良，可为公司持续发展提供有效的资源保障。（3 3）多元化、极具成本优势的融资渠道。多元化、极具成本优势的融资渠道。作为央企地产的排头兵，公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势，2016 年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮 3.14%，折合成本约4.6%。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券等长期限、低成本的融资渠道。报告期内，公司成功发行 100 亿元公司债券和 30 亿元中
35、期票据，其中“3+2”年期公司债券票面利率 2.95%，创下同期房企债券融资新低。截至 2016 年末，公司直接融资比重上升至 27%，有息负债综合成本为 4.69%，连续 3 年持续下降。（4 4）强大的管控能力和执行力。强大的管控能力和执行力。公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富，具备在各种市场环境下实现企业平稳健康发展的能力。为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，公司在原有二级治理架构基础上增设大区，形式“总部-大区-平台”的三级管理模式，强化管理的针对性和时效性，进一步提高管控能力和开发效率。同时，公司将军旅文化与现代企业管理相融合，形成了独具特色的优秀企业文化，具备强大的凝聚力和
36、高效的执行力。（5 5）突出的品牌影响力。）突出的品牌影响力。公司是央企控股的大型房地产上市公司，坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长城”，诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可，2016 年末公司品牌价值提升至 445.5 亿元，连续七年获评“中国房地产行业领导公司品牌”。(二二)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（%）营业收入 154,752,138,129.80 123,428,784,172.05 25.38 营业成本
37、109,880,680,194.30 82,453,305,721.09 33.26 保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 11/57 税金及附加 15,035,045,088.48 12,156,910,342.35 23.67 销售费用 3,544,878,100.58 2,731,150,760.10 29.79 管理费用 2,266,511,838.50 1,871,516,542.06 21.11 财务费用 2,233,925,005.46 2,327,795,718.48-4.03 经营活动产生的现金流量净额 34,053,957,194.00 17,784,647
38、,744.43 91.48 投资活动产生的现金流量净额-13,058,728,645.61-2,470,051,524.67-428.68 筹资活动产生的现金流量净额-11,328,683,949.64-17,743,962,652.59 36.15 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司营业收入1547.52亿元，同比增长25.38%；营业成本1098.81亿元，同比增长33.26%，主要为结转规模扩大，相应结转成本增加。(1)主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业
39、分行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利毛利率率（%）营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%）营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（%）毛利率毛利率比上年增减比上年增减（%）房地产 146,956,821,980.78 105,778,439,164.65 28.02 23.89 32.34 减少 4.60 个百分点 其他 7,608,813,961.83 4,057,238,945.29 46.68 59.73 60.71 减少 0.32 个百分点 合计合计 15154,565,635,942.614,565,635,942.61 109,835,678,109.94109,8
40、35,678,109.94 28.28.9494 25.25.2727 33.2133.21 减少减少 4.4.2 23 3 个百分点个百分点 主营业务分地区情况主营业务分地区情况 分地区分地区 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利毛利率（率（%）营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%）营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（%）毛利率毛利率比上年增减比上年增减（%）华南片区 55,653,770,887.65 38,375,440,850.65 31.05 36.08 58.77 减少 9.86 个百分点 华东片区 36,914,901,245.88 25,558,061,578.5
41、5 30.76 45.46 43.15 增加 1.12 个百分点 华北片区 26,245,448,826.64 18,779,793,468.19 28.45 34.60 40.26 减少 2.89 个百分点 西部片区 17,862,806,900.53 13,862,972,801.58 22.39-16.71-13.78 减少 2.63 个百分点 中部片区 11,029,947,547.19 7,835,581,435.17 28.96 3.82 15.92 减少 7.42 个百分点 东北片区 6,320,473,119.73 5,057,042,550.63 19.99 14.07 20
42、.38 减少 4.19 个百分点 海外片区 538,287,414.99 366,785,425.17 31.86-合计合计 154,565,635,942.61154,565,635,942.61 109,835,678,109.94109,835,678,109.94 28.28.9494 25.25.2 27 7 33.2133.21 减少减少 4.4.2 23 3 个百分点个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 其中：占公司营业收入总额或营业利润总额其中：占公司营业收入总额或营业利润总额 10%10%以上的地区以上的地区 单位：元 币种：人民币 分地区分地区
43、营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利毛利率（率（%）营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%）营业成营业成本比上本比上年增减年增减毛利率毛利率比上年增减比上年增减（%）保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 12/57 （%）华南片区 55,653,770,887.65 38,375,440,850.65 31.05 36.08 58.77 减少 9.86 个百分点 华东片区 36,914,901,245.88 25,558,061,578.55 30.76 45.46 43.15 增加 1.12 个百分点 华北片区 26,245,448,826.64 18,779,793
44、,468.19 28.45 34.60 40.26 减少 2.89 个百分点 西部片区 17,862,806,900.53 13,862,972,801.58 22.39-16.71-13.78 减少 2.63 个百分点 合计合计 136,676,927,860.70 96,576,268,698.97 29.34 27.47 35.09 减少 3.98 个百分点 华南片区、华东片区、华北片区营业收入、营业成本增加，主要因为房地产项目交付结转增加；华南片区、华北片区、西部片区毛利率同比降低，主要因结转项目结构的差异。房地产业务分地区情况表房地产业务分地区情况表 单位：元、平方米 币种：人民币
45、地区地区 结算收入结算收入 比例（比例（%）结算面积结算面积 比例（比例（%）累计结算面积累计结算面积 比例（比例（%）华南片区 49,800,815,096.67 33.89 3,970,530.09 31.48 14,000,102.30 22.86 华东片区 36,884,819,131.57 25.10 2,164,770.06 17.16 8,574,937.13 14.00 华北片区 25,775,061,946.94 17.54 1,649,037.20 13.07 8,827,155.91 14.41 西部片区 16,735,735,128.49 11.39 2,510,709
46、.94 19.91 13,328,489.79 21.76 中部片区 10,985,184,683.04 7.48 1,318,276.29 10.45 9,365,889.32 15.29 东北片区 6,304,415,450.72 4.29 989,647.61 7.85 7,141,393.09 11.66 海外片区 470,790,543.35 0.32 9,649.00 0.08 9,649.00 0.02 合计合计 146,956,821,980.78146,956,821,980.78 100.00100.00 12,612,620.1912,612,620.19 100.001
47、00.00 61,247,616.5461,247,616.54 100.00100.00 备注：累计结算面积仅限当年结转项目。(2)产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3)成本分析表成本分析表 单位：万元 分行业情况分行业情况 分行业分行业 成本构成本构成成 项目项目 本期金额本期金额 本期占总本期占总成本比例成本比例(%)上年同期金额上年同期金额 上年同期上年同期占总成本占总成本比例比例(%)本期金额较本期金额较上年同期变上年同期变动比例动比例(%)情况说明情况说明 房地产 土地成本 4,592,326.63 41.81 3,538,670.71 42.92 29.78 结转
48、规模扩大，相应地结转成本增加 开发建设及其他成本 5,985,517.29 54.50 4,454,187.98 54.02 34.38 其他 其他成本 405,723.89 3.69 252,450.23 3.06 60.71 合计 10,983,567.81 100.00 8,245,308.92 100.00 33.21 成本分析其他情况说明 适用 不适用 从成本明细来看，土地成本占比有一定程度的下降，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。保利房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 13/57 (4)主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名
49、客户销售额 329,494.64 万元，占年度销售总额 2.13%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元。前五名供应商采购额 85,129.23 万元，占年度采购总额 18.26%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元。2.2.费用费用 适用 不适用 报告期内，公司税金及附加 150.35 亿元，同比增长 23.67%，主要为计提土地增值税增加与执行 增值税会计处理规定调整税费核算科目；销售费用 35.45 亿元，同比增长 29.79%，主要为销售规模增加；管理费用 22.67 亿元，同比增长 21.11%，主要为公司业务规模扩大及当期股权激励费用摊销；财务费用 22.34
50、亿元，同比下降 4.03%，主要为汇兑损失减少。3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 项目项目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 增减额增减额 增减额增减额度（度（%）主要原因主要原因 经营活动产生的现金流量净额 3,405,395.72 1,778,464.77 1,626,930.95 91.48 销售回笼增加，合作方往来款投入增加 投资活动产生的现金流量净额-1,305,872.86-247,005.15-1,058,867.71-428.68 对外投资与收购支出现金增加 筹资活动产生的现金流量
