1、2017 年年度报告 1/132 公司代码：600791 公司简称：京能置业 京能置业股份有限公司京能置业股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/132 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、致同致同会
2、计师会计师事务所（特殊普通事务所（特殊普通合伙合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李育海李育海主管会计工作负责人主管会计工作负责人解建忠解建忠及会计机构负责人及会计机构负责人丁敏丁敏声明：保证年度报告中声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以公司总股本45,288万股为基数，向全体股东每10股派现0.15元（含税），共计派发现金6,793,200元，剩余未分配利润将结
3、转至下一年。公司2017年度不进行公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第
4、四节管理层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/132 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.18 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.27 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.31 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.32 第九节第九节 公司治理公司治理.38
5、第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.41 第十一节第十一节 财务报告财务报告.44 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.132 2017 年年度报告 4/132 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司 京能集团 指 北京能源集团有限责任公司 京能财务 指 京能集团财务有限公司 天创维嘉 指 北京天创维嘉房地产开发有限公司 京能云泰 指 北京京能云泰房地产开发有限公司 天创世缘 指 北京天创
6、世缘房地产开发有限公司 天津公司 指 天津海航东海岸发展有限公司 银川公司 指 宁夏京能房地产开发有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京能置业股份有限公司 公司的中文简称 京能置业 公司的外文名称 BEH-PROPERTY CO.,LTD 公司的外文名称缩写 BEH-ZY 公司的法定代表人 李育海 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 朱兆梅 王凤华 联系地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧 北京市海淀区彩和坊路8
7、号天创科技大厦12层西侧 电话 010-62698639 010-62698709 传真 010-62698299 010-62698299 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层 公司注册地址的邮政编码 100031 公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧 公司办公地址的邮政编码 100080 公司网址 www.beh- 电子信箱 2017 年年度报告 5/132 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司
8、年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 4 层 签字会计师姓名 严冰、熊伟 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收
9、入 743,146,075.80 762,230,941.33-2.50 829,720,901.98 归属于上市公司股东的净利润 49,574,022.40 46,130,486.50 7.46 78,553,970.48 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 38,221,668.58 46,529,762.27-17.86 59,635,052.92 经营活动产生的现金流量净额-1,011,195,837.13-65,151,278.74 不适用-225,047,563.28 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 1,6
10、13,854,142.04 1,538,087,709.00 4.93 1,501,779,102.50 总资产 6,301,190,620.16 5,100,820,245.20 23.53 5,304,215,866.92 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.11 0.10 10.00 0.17 稀释每股收益（元股）-扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.08 0.10-20.00 0.13 加权平均净资产收益率（%）3.16 3.07 0.09 5.35 扣除非经常性损益后的加权平2.4
11、3 3.10 减少0.67个百4.06 2017 年年度报告 6/132 均净资产收益率（%）分点 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司
12、股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 96,300,480.86 82,845,042.01 295,169,482.26 268,831,070.67 归属于上市公司股东的净利润 6,291,103.46-3,069,366.70 58,713,853.79-12,361,568.15 归属于上市公司股东的扣除非经常
13、性损益后的净利润 6,291,103.46-3,024,304.81 58,698,968.28-23,744,098.35 经营活动产生的现金流量净额 16,338,688.70 295,697,968.20 382,100,674.99-1,705,333,169.02 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益-5,802.42 28,868,051.21 越权审批，或无正式批准文件，
14、或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 12,000.00 七、70 8,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时 2017 年年度报告 7/132 应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一
15、控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-152,523.53 -827,649.14-5,194,8
16、04.14 其他符合非经常性损益定义的损益项目-28,484,821.44 少数股东权益影响额 32,825,714.36 215,461.08 1,166,482.26 所得税影响额 7,157,786.85 204,912.29-5,920,811.77 合计 11,352,353.82 -399,275.77 18,918,917.56 说明:（1）其他符合非经常性损益定义的损益项目共计-28,484,821.44 元，包括联营企业京能天阶（北京）投资有限公司其净利润中含有的转让股权投资收益 196,451,133.13 元，按持股比例计算归属于本公司的份额为 60,899,851.27
17、 元；大连京能阳光港湾项目存货减值准备-89,384,672.71元，存货减值详细情况参见附注七、10。（2）政府补助参见附注七、70。十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响2017 年年度报告 8/132 金额 可供出售金融资产 12,074,080.00 12,506,400.00 432,320.00-合计 12,074,080.00 12,506,400.00 432,320.00-十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内
18、公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 2017 年，全国房地产开发投资 109799 亿元，比上年名义增长 7.0%；房地产开发企业房屋施工面积 781484 万平方米，比上年增长 3.0%；房屋新开工面积 178654 万平方米，增长 7.0%；房屋竣工面积 101486 万平方米，下降 4.4%；房地产开发企业土地购置面积 25508 万平方米，比上年增长15.8%；商品房销售面积 169408 万平方米，比上年增长 7.7%（其中，住宅销售面积增长 5.3%）；商品房销售额 133701 亿元，增长 13.7%（其中，住宅销售额
19、增长 11.3%）。2017 年的房地产市场，因国家去库存政策全国楼市销售好于预期,实现商品房销售面积 16.9 亿平方米和销售金额 13.4 万亿元,分别同比增长 7.7%和 13.7%。公司经资产重组后从事房地产开发业务，拥有十余年的房地产开发经验，公司目前主要从事北京、银川和天津等地区的房地产开发业务，经营模式为房产开发型。公司以房地产开发业务为主，具备一级开发资质。报告期内房地产项目主要包括北京的京能 四合上院、银川的京能天下川、天津的京能海语城等项目。京能 四合上院项目由控股子公司天创世缘负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 62%）和北京鑫福海工贸集团有限公司（持股 38%），
20、目前该项目处于收尾阶段；京能天下川项目由控股子公司银川公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 70%）和京能集团（持股 30%），该项目分三期开发，一期和二期已进入销售尾声，三期（南区）已于 2016 年 9 月开盘销售；京能海语城项目由控股子公司天津公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 60%）、康因投资控股有限公司（持股 25%）和天津通合投资有限公司（持股 15%），该项目一期已于 2016 年 10 月开盘销售，于 2017 年 12 月 15 日取得竣工备案通知书，于 2017 年 12 月 16 日实现入住。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公
21、司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 公司与京能集团共同出资成立项目公司（即京能云泰）。京能云泰注册资本金为 174500 万元人民币，其中，本公司认缴出资 88995 万元，股权比例 51%，京能集团认缴出资 85505 万元，股权比例为 49%。详细内容见 2017 年 10 月 19 日的中国证券报、上海证券报和上交所网站（http:/）。目前，本公司已缴出资额 84660 万元，京能集团已缴出资额 81340万元。公司于 2017 年 11 月 20 日取得北京市工商局大兴分局出具的天创维嘉注销核准通知书，并发布了京能置业股份有限公司关于公司控股子公司完成注销登记的公告，详细
22、内容见 2017年 11 月 21 日的中国证券报、上海证券报和上交所网站（http:/）。天创维嘉不再纳入本公司合并报表范围。三、三、报告期内核心竞争报告期内核心竞争力分析力分析 适用 不适用 京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和管理模式，形成了稳定专业的房地产开发团队。在规划设计方面，公司具备较好的市场定位、需求发现、功能规划和设计识别能力，公司充分研究利用可再生能源以利于项目的节能减排；在成本管控方面，公司引进第三方全过程造价咨询，科学、合理地控制项目成本；在营销方面，公司能够准确分析把握市场脉2017 年年度报告 9/132 络，具备优质的产品策划和营销推
23、广能力；在投融资方面，公司与京能财务签署了金融服务框架协议，有利于公司低成本融资，降低开发项目的经营成本并为项目开发提供资金保障。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2017 年，从年初的差异化供地，到十九大报告指出“房住不炒”和“租购并举”，中国房地产逐渐进入建立长效机制的新时期。与此同时，短期调控政策持续收紧，热点城市相继步入限购、限贷、限价、限售、限商为核心的五限时代。公司冷静分析，加强市场研判审慎决策，同时积极寻找低成本融资渠道降低经营成本，及时调整开发节奏和销售策略，保证了公司良好的经营秩序。在降低经营成本方面，公司控股子
24、公司天津公司向京能财务申请开发贷款 40000 万元，用于京能海语城项目的开发建设，期限三年，借款年利率为人民银行公布的同期贷款基准利率并随之调整浮动。在项目运营方面，公司有序推进在售在建项目，加强对项目重点工作的管理，推进项目开发建设；加强项目前期策划和产品研发能力，增强产品竞争力；加强过程及成本管控，强化工程管理；加强营销管理，加大去库存力度。在增加土地储备方面，公司控股子公司京能云泰于 2017 年11月 19日成功竞得司法拍卖的“北京市密云区鼓楼街道阳光街南侧北京密云建材批发市场国有出让土地使用权及地上物”标的物，于2018 年 3 月取得不动产权证。二、二、报告期内主要经营情况报告期
25、内主要经营情况 报告期内，全年实现营业收入 74314.61 万元，较上年同期下降 2.5%，利润总额 3728.54 万元，比上年同期下降 68.30%,主要原因为本期毛利率较低的产品结转比例加大，综合毛利率下降，以及计提存货减值准备所致；归属于上市公司股东的净利润 4957.40 万元，比上年同期上升 7.46%，主要原因为对联营企业的投资收益增加所致；实现净资产收益率 3.16%，比上年同期增加 0.09 个百分点，主要原因为本期归母净利润较上期增加所致；经营活动产生的现金流量净额-101,119.58万元，去年同期经营活动产生的现金流量净额为-6515.13 万元，减少的主要原因为本期
26、较上期相比增加土地储备所致。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 743,146,075.80 762,230,941.33-2.50 营业成本 411,780,401.83 363,260,961.47 13.36 销售费用 40,314,382.69 53,468,648.37-24.60 管理费用 64,362,123.05 53,426,658.85 20.47 财务费用 7,697,717.05 12,028,433.97-36.00 经营活
27、动产生的现金流量净额-1,011,195,837.13-65,151,278.74 不适用 投资活动产生的现金流量净额-18,703.76-943,186.38 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 501,393,783.85-488,719,081.59 不适用 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 7.43亿元，同比下降2.5%；营业成本4.12亿元，同比增长13.36%，营业收入与营业成本变动方向不一致的原因为报告期内公司毛利率较低的项目结转比例加大所致。2017 年年度报告 10/132 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品
28、产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 738,936,612.75 406,955,853.96 44.93 3.86 19.80 减少 7.33个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）京能四合上院 350,031,336.81 72,768,226.94 79.21-21.68-51.12 增加 12.52个百分点 京能天下川 188,8
29、29,073.19 154,430,490.39 18.22-28.63-19.07 减少 9.66个百分点 京能海语城 200,076,202.75 179,757,136.63 10.16 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）北京地区 350,031,336.81 72,768,226.94 79.21-21.68-51.12 增加 12.52个百分点 宁夏银川地区 188,829,073.19 154,430,490.39 18.22-28.63-19.07 减少 9.66个百分点 天津地区 2
30、00,076,202.75 179,757,136.63 10.16 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 主要产品 生产量 销售量 库存量 生产量比上年增减（%）销售量比上年增减（%）库存量比上年增减（%）京能四合上院 0.08 0.17 0.11-49.85-42.41 京能天下川 0.81 10.31 10.22-95.69 37.28-48.17 京能海语城 0 3.54 2.09-35.11-62.88 注：上述表格中单位：万平方米 产销量情况说明:生产量是报告期内新增销售供应量，本报告期内，京能四合上
31、院新增社区服务中心 0.08 万平方米，销售为住宅尾房和商业销售；京能天下川新增地下商业面积 0.81 万平方米，京能天下川和京能海语城销售产品为住宅和配套商业。(3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 2017 年年度报告 11/132 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产 开 发成本 406,955,853.96 98.83 339,694,726.34 93.51 5.32 毛利低的商品占比增加 合计 406,955,853.96 98.83 339,694,72
32、6.34 93.51 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 京能四合上院 开发成本 72,768,226.94 17.88 148,883,342.51 43.83-51.12 京能天下川 开发成本 154,430,490.39 37.95 190,811,383.83 56.17-19.07 京能海语城 开发成本 179,757,136.63 44.17 本期新增产品 合计 406,955,853.96 100.00 339,694,726.34 100.00 19.80 成本分析
33、其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 27,751.65 万元，占年度销售总额 37.56%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 24,741.47 万元，占年度采购总额 46.28%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。2.2.费用费用 适用 不适用 单位：元 项目项目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例变动比例（%）变动原因变动原因 销售费用 40,314,382.69 53,468,648.37-2
34、4.60 本期宣传投入减少所致。管理费用 64,362,123.05 53,426,658.85 20.47 主要为投资性房地产折旧增加及职工薪酬增加所致。财务费用 7,697,717.05 12,028,433.97-36.00 融资规模及成本均下降所致。所得税费用 22,645,591.35 39,611,064.60-42.83 本期应纳税所得额下降所致。3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 2017 年年度报告 12/132 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目项目 本期数本期数 上年同期数上年
35、同期数 变动额变动额 变动比例变动比例（%）变动原因变动原因 经营活动产生的现金流量净额-1,011,195,837.13-65,151,278.74-946,044,558.39 不适用 本期新增土地储备所致。投资活动产生的现金流量净额-18,703.76-943,186.38 924,482.62 不适用 本期购置固定资产支出减少。筹资活动产生的现金流量净额 501,393,783.85-488,719,081.59 990,112,865.44 不适用 本期新设子公司收到少数股东投资款所致。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 报告期内，
36、因本公司联营企业（京能天阶（北京）投资有限公司）处置其股权取得转让股权收益导致本公司确认联营企业投资收益 49,314,653.47 元,该事项的影响不具有持续性；本公司之控股子公司大连京能阳光港湾项目，开发停滞，本年度计提存货跌价准备 89,384,672.71 元，该事项的影响不具有持续性。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 59,849.52 9.50 111,169
37、.78 21.79-46.16 本期以现金购置土地。应收账款 1.68 0.00 59.74 0.01-97.19 本期收回期初款项。预付款项 118.54 0.02 8,656.42 1.7-98.63 本期预付账款转入开发成本。其他应收款 2,966.19 0.47 1,599.94 0.31 85.39 本期新增合同履约保证金。存货 485,047.95 76.98 306,021.97 59.99 58.50 本期新增土地储备及工程投入。其他流动资产 3,552.74 0.56 1,335.44 0.26 166.03 本期预收款增加导致预缴税金增加。可供出售金融资产 1,260.64
38、 0.20 1,217.41 0.24 3.55 长期股权投资 32,127.74 5.10 23,930.14 4.69 34.26 因联营企业所有者权益增加而调增投资成本所致。投资性房地产 8,216.86 1.30 17,451.85 3.42-52.92 持有待出租房产转入存货所致。2017 年年度报告 13/132 固定资产 1,598.83 0.25 1,572.23 0.31 1.69 无形资产 105.98 0.02 114.59 0.02-7.51 递延所得税资产 4,257.22 0.68 5,937.34 1.16-28.30 其他非流动资产 31,015.18 4.92
39、 31,015.18 6.08 0.00 短期借款 15,000.00 2.94-100.00 本期偿还借款。应付账款 20,624.63 3.27 19,258.90 3.78 7.09 预收款项 115,237.21 18.29 46,750.34 9.17 146.49 本期收到预售款增加。应付职工薪酬 3,235.69 0.51 3,277.24 0.64-1.27 应交税费 3,408.25 0.54 5,734.43 1.12-40.57 本期缴纳期初税金。应付利息 3,138.66 0.50 3,136.64 0.61 0.06 应付股利 10,074.18 1.60 9,765
40、.86 1.91 3.16 其他应付款 16,841.21 2.67 24,353.51 4.77-30.85 本期支付往来款所致。一年内到期的非流动负债 15,000.00 2.38 20,000.00 3.92-25.00 长期借款 77,000.00 12.22 80,000.00 15.68-3.75 应付债券 80,000.00 12.70 80,000.00 15.68-递延所得税负债 230.63 0.04 219.82 0.04 4.92 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 报告期末，受限的货币资金 25,806,845.40 元，受
41、限原因为：按揭保证金、售房监管资金。3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 2017 年，全国房地产开发投资 109799 亿元，比上年名义增长 7.0%；房地产开发企业房屋施工面积 781484 万平方米，比上年增长 3.0%；房屋新开工面积 178654 万平方米，增长 7.0%；房屋竣工面积 101486 万平方米，下降 4.4%；房地产开发企业土地购置面积 25508 万平方米，比上年增长15.8%；商品房销售面积 169408 万平方米，比上年增长 7.7%（其中，住宅销售面积增长 5.3%）；商品房销售额 133701 亿
42、元，增长 13.7%（其中，住宅销售额增长 11.3%）。2017 年的房地产市场，因国家去库存政策全国楼市销售好于预期,实现商品房销售面积 16.9 亿平方米和销售金额 13.4 万亿元,分别同比增长 7.7%和 13.7%。房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内报告期内房地产储备情况房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 天津市滨海新区 164,200.00 0.00 328,
43、400.00 是 197,040.00 60 2 银川市兴庆区 66,697.23 0.00 145,400.00 是 101,780.00 70 3 大连市旅顺口区 266,715.30 0.00 251,817.32 是 128,426.83 51 2017 年年度报告 14/132 4 北京市密云区（最终以项目实际规划指标为准）26,926.59 0.00 64,624.00 是 32,958.24 51 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)
44、项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额 1 天津 京能 海语城 住宅及配套 在建项目 257,000.00 397,058.00 497,528.00 109,490.00 109,490.00 250,000.00 34,182.64 2 北京 京能 四合上院 住宅及配套 竣工项目 52,877.40 157,500.00 199,260.97 0 199,260.97 384,831.00 0 3 大连 京能 阳光港湾 住宅及配套 266,712.00 252,300.00 278,040.00 182,600
45、.00 0 4 银川 京能 天下川 住宅及配套 在建项目 433,300.00 727,800.00 993,386.00 259,311.83 507,400.00 439,099.00 26,352.77 5 北京 密云项目 住宅及配套 新开工项目（开始启动）26,926.59 64,624.00 100,524.00 0 0 228,000.00 160,117.44 3.3.报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 适用 不适用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米)已预售面积(平方米)1 银川 京能天下川 住宅 184,113.86 103,062.03 2 银川 京
46、能天下川 商业 21,217.38 0 3 天津 京能海语城 住宅 56,317.06 35,430.62 4 天津 京能海语城 商业 0 0 5 北京 京能 四合上院 住宅 353.10 0 6 北京 京能 四合上院 商业 2,484.70 1,718.45 4.4.报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 适用 不适用 5.5.报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%)利息资本化金额 2017 年年度报告 15/132 172,000.00 4.49 6,953.76 6.6.其他其他说明说明 适用 不
47、适用 （1 1）公司主要业务所在城市的行业发展状况公司主要业务所在城市的行业发展状况 单位：万平方米 项目所在城市 房地产土地购置面积 房地产新开工面积 房地产施工（在建）面积 房地产竣工面积 房地产销售面积 库存去化周期 北京 413.3 2361.51 12412.74 1466.67 869.95 17.29 银川 74.42 614.13 4144.19 859.64 595.22 15.4.天津 225.99 2334.62 8795.82 2023.41 1482.00 29.27 大连 61.68 512.20 4477.89 294.10 839.84 15.00 注：1、报告
48、中数据来源于中国指数研究院；2、库存去化周期=库存面积/最近三月移动平均成交面积。（2 2）公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况 项目名称 所在城市 项目市场 地位 竞争优势 所占市场份额 京能四合上院 北京 二环内稀有现房 地段优势 0.01%京能天下川 银川 湖居生活的最优之选 临湖、学区 1.71%京能海语城 天津 海居休闲大盘 国企大盘 0.24%京能阳光港湾 大连 未开发 密云项目 北京 处于项目前期开发阶段 注：1、所占市场份额为项目年度销售面积与所在城市年度销售面积的比值；2、京能阳光港湾及密
49、云项目尚未销售。(五五)投资状况分析投资状况分析 1 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 报告期内，本公司投资 84660 万元成立了京能云泰。去年同期公司无股权投资事项。(1)(1)重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 报告期内，经公司第七届董事会第四十六次临时会议决议，同意公司与京能集团共同出资成立项目公司（京能云泰）。京能云泰注册资本金为 174500 万元人民币，其中，本公司认缴出资额 88995万元，股权比例 51%，京能集团认缴出资额 85505 万元，股权比例为 49%。目前，本公司已缴出资额 84660 万元，京能集团已缴出资额 81340 万元。
50、(2)(2)重大的非股权投资重大的非股权投资 适用 不适用 报告期内，经公司第七届董事会第四十六次临时会议决议，本公司控股子公司京能云泰参与“北京市密云区鼓楼街道阳光街南侧北京密云建材批发市场国有出让土地使用权及地上物”的公开司法拍卖活动。2017 年 11 月 19 日，京能云泰成功竞得司法拍卖标的物。2018 年 3 月京能云泰取得 不2017 年年度报告 16/132 动产权证，详细内容见 2018 年 3 月 31 日的中国证券报、上海证券报和上海证券交易所网站（http:/）。目前，此项目正在进行前期开发工作。(3)(3)以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 适用 不适用
