1、2017 年年度报告 1 1/149149 公司代码：601588 公司简称：北辰实业 北京北辰实业股份有限公司北京北辰实业股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2 2/149149 董事长致辞董事长致辞 各位股东：本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一七年十二月三十一日之年度经营业绩报告。截至二零一七年十二月三十一日，按照中国会计准则，因可供结算面积增加，公司实现营业额人民币 1,545,651.4 万元，同比上升 57.24%。同时结算项目结构变化，公司利润总额、归属母公司净利润分别为人民币 180,549.0 万元、114,041.1 万元，
2、同比分别上升 163.57%、89.88%。每股收益为人民币 0.34 元。回顾二零一七年，我国以新发展理念为引领，以推进供给侧结构性改革为主线，推动结构优化、动力转换和质量提升，宏观经济稳中向好、好于预期，经济活力、动力和潜力不断释放，对世界经济的贡献与日俱增。面对经济发展新常态，公司围绕低成本扩张、品牌扩张、资本扩张三大战略，锐意进取、开拓创新，报告期内公司营业收入和利润创历史新高。北辰地产集团年内扬帆起航，开启了公司发展物业风险管控、规模扩张的新征程，投资物业持续提升专业运营和高端服务能力，圆满完成了“一带一路”国际合作高峰论坛、金砖国家领导人厦门会晤等一系列重要接待服务保障任务，“北辰
3、会展”品牌影响力持续提升。积极培育健康养老、文化创意等新业务，为公司创新发展注入新的活力。融资渠道不断拓展，融资规模持续扩大，为公司可持续发展提供坚实保障。展望二零一八年，全球经济复苏趋势面临一定不确定性，经济回暖基础尚需稳固。我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，虽金融风险、经济结构性问题尚存，但我国市场规模庞大、产业配套齐全、科技进步加快、经济增长韧性强劲，经济发展长期向好的基本面未变。在此形势下，机遇与挑战并存，公司将稳中求进，攻坚克难，积极谋划新发展。一方面，继续做大做强房地产开发业务，以北辰地产集团为平台推动地产业务健康快速持续增长，实现全国化布局和规模化发展；另一方面，充分利用
4、北辰会展的核心优势，整合内外部资源，加快会展业务全产业链的拓展与升级；此外，加速推进创新业务的发展，并积极实践创新业务与主营业务的融合。我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，继续沿着“低成本扩张、轻资产运营、新经济支撑、高端服务业发展”的道路，为实现公司“创造物业价值，2017 年年度报告 3 3/149149 筑就百年基业”、打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业的坚定使命而努力奋斗！最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！20
5、17 年年度报告 4 4/1 14949 重要提示重要提示 一、一、本公司董本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 李长利 因公请假 贺江川 董事 赵惠芝 因公请假 贺江川 董事 刘建平 因公请假 李伟东 三、三、普华永道中天会计师事务所（
6、特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人贺江川贺江川、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人崔薇崔薇及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）吕京红吕京红声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟实施的利润分配预案为：以公司2017年末总股本3,367,020,000股为基数，向全
7、体股东每股派发现金红利0.11元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利370,372,200元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。该预案将在公司股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 2017 年年度报告 5 5/14914
8、9 九、九、重重大风险大风险提示提示 1、发展物业政策风险 房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房地产项目运作周期长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获得土地、项目开发建设、销售、融资等方面带来一定风险。针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市场变化，提高对政策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，最大限度的降低政策不确定性给项目开发销售带来的风险。同时依据政策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提升综合竞争力。2、市场风险 随着房地产市场分化态势的不断延续，房企对热点城市、优质地块的竞争愈发激烈，土地成
9、交价居高不下推升了开发成本，并将进一步传导至房价，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大、售价难以有效提升的双重影响下，企业利润空间或将被压缩，对企业经营销售、土地储备、财务资金状况和运营稳健性带来一定风险。针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的经济较为发达的城市和地区。公司将继续坚持低成本扩张思路，拓展新型拿地方式，减小资金压力，降低运营风险。同时，致力于加强专业化管理，深化体系建设，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。3、公司人才储备的短期风险 随着公司近年来不断
10、加强房地产开发全国化布局以及会展品牌输出力度，跨区域房地产项目以及会展、酒店受托管理项目快速增加，对各类人才的需求量大幅提升，尤其是专业型人才与高级管理人才，短期内可能将面临人才短缺的风险。针对上述风险，公司通过组织开展包括房地产项目总经理培训班、会展高级经理人培训班、财务高级管理人员培训班等在内的一系列课程积极推进人才培养，加快人才储备。同时公司陆续出台了不同层级任职资格基本条件等规定，进一步明确用人标准，规范引进程序，持续优化人员结构，激发组织内部活力，为公司的长期稳定发展提供有利的人才保障。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 6 6/149149 目录目录 第一节第一节
11、 释义释义.7 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.13 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.15 第五节第五节 重要事项重要事项.30 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.42 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.47 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.48 第九节第九节 公司治理公司治理.54 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.57 第十一节第十一节 财务报告财务报告.61 第十二节第十二节 备查文件目录备查
12、文件目录.149 2017 年年度报告 7 7/149149 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司 本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司 北辰房地产 指 北京北辰房地产开发股份有限公司 天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司 姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司 五洲美乐 指 北京五洲美乐啤酒餐厅有限公司 绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司 信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司 北辰超市 指 北京北辰
13、超市连锁有限公司 北辰会展集团 指 北京北辰会展集团有限公司 北辰酒店 指 北京北辰酒店管理有限公司 北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司 北极星基金 指 北京北极星房地产投资基金管理有限公司 辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心 国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心 世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司 杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司 北京北辰当代 指 北京北辰当代置业有限公司 武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司 北辰信息服务 指 北京北辰会展信息服务有限公司 时代会展 指 北京北辰时代会展有限公司 会展研究院 指 北京北辰会展研
14、究院有限公司 苏州北辰旭昭 指 苏州北辰旭昭置业有限公司 杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司 南京旭辰 指 南京旭辰置业有限公司 武汉光谷 指 武汉光谷创意文化科技园有限公司 成都北辰 指 成都北辰置业有限公司 廊坊房地产 指 廊坊市北辰房地产开发有限公司 合肥辰旭 指 合肥辰旭房地产开发有限公司 成都天府 指 成都北辰天府置业有限公司 成都辰诗 指 成都辰诗置业有限公司 杭州京华 指 杭州北辰京华置业有限公司 杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司 杭州金湖 指 杭州金湖房地产开发有限公司 杭州威杰 指 杭州威杰投资咨询有限公司 领航会展 指 北京北辰领航商务会展有限公司 宁波京华 指 宁波北辰
15、京华置业有限公司 重庆两江 指 重庆北辰两江置业有限公司 苏州北辰置业 指 苏州北辰置业有限公司 重庆涪望 指 重庆涪望投资有限责任公司 宁波辰新 指 宁波辰新置业有限公司 2017 年年度报告 8 8/149149 北辰地产集团 指 北京北辰地产集团有限公司 武汉辰慧 指 武汉北辰辰慧房地产开发有限公司 武汉辰智 指 武汉北辰辰智房地产开发有限公司 无锡盛阳 指 无锡北辰盛阳置业有限公司 无锡辰万 指 无锡市辰万房地产有限公司 长沙峰瑞 指 长沙峰瑞企业管理咨询有限公司 长沙峰润 指 长沙峰润企业管理咨询有限公司 武汉领航 指 武汉北辰领航商务会展有限公司 成都华府 指 成都北辰华府置业有限
16、公司 四川天仁 指 四川北辰天仁置业有限公司 海口辰智 指 海口辰智置业有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 北京证监局 指 中国证券监督管理委员会北京证监局 报告期 指 2017 年年度 2017 年年度报告 9 9/149149 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司 公司的中文简称 北辰实业 公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited 公司的外文名称缩写 Beijing North Star 公司的法定代表人 贺江川 二、二、联系人和联系方式联系人
17、和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郭川 胡浩 联系地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 电话 010-64991277 010-64991277 传真 010-64991352 010-64991352 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路8号 公司注册地址的邮政编码 100101 公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 公司办公地址的邮政编码 100101 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海
18、证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦12层 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 北辰实业 601588 H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588 2017 年年度报告 1010/149149 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 徐涛、任丽君 公司聘请的会计
19、师事务所（境外）名称 罗兵咸永道会计师事务所 办公地址 Pricewaterhousecoopers,22FPrinces building,Central,Hong Kong 签字会计师姓名 梁建邦 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 15,456,514,443 9,829,779,247 57.24 7,185,973,192 归属于上市公司股东的净利润 1,140,410,658 600,585,444 89.88 6
20、11,971,850 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,265,232,627 573,948,287 120.44 602,357,563 经营活动产生的现金流量净额-1,628,276,493 2,060,181,798-179.04-3,160,931,546 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 12,598,972,264 11,660,582,806 8.05 11,265,269,862 总资产 79,980,021,253 64,341,288,628 24.31 47,413,128,128 (二二)
21、主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.34 0.18 88.89 0.18 稀释每股收益（元股）0.34 0.18 88.89 0.18 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.38 0.17 123.53 0.18 加权平均净资产收益率（%）9.41 5.25 增加4.16个百分点 5.52 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）10.45 5.01 增加5.44个百分点 5.43 2017 年年度报告 1111/149149 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一
22、一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 1,140,410,658 600,585,444 12,598,972,264 11,660,582,806 按境外会计准则调整的项目及金额：冲回中国准则下投资性房地产所计提折旧(a)138,355,342 139,465,556 1,530,008,736 1,391,653,1
23、94 投资性房地产公允值变化(a)110,995,000 63,383,000 4,261,214,000 4,150,219,000 1997年企业改制资产评估产生的差异(b)-3,377,000-按境外会计准则 1,389,761,000 806,811,000 18,390,195,000 17,202,455,000 (二二)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 (a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。(b)本公司在进行公
24、司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值，在香港财务报告准则下，该部分评估增值未予确认。九、九、20172017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 3,036,147,634 4,816,599,041 2,252,126,835 5,351,640,933 归属于上市公司股东的净利润 298,309,361 324,759,829 212,312,430 305,029,038 归属于上市公司股东的扣除非经常性损
25、益后的净利润 295,890,024 322,236,301 208,050,828 439,055,474 经营活动产生的现金流量净额 128,615,029 829,315,034-411,939,963-2,174,266,593 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益-369,898-988,016-905,066 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一
26、定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 12,024,386 12,166,306-计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 48,235,668 7,348,244 10,927,889 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成-2,755-2017 年年度报告 1212/149149 本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 17,175,890 6,146,027-单独进行减值测试的应收款
27、项减值准备转回 35,149 183,523-辞退福利-173,250,000 195,000 188,000 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-53,547,603 11,247,105 2,591,202 少数股东权益影响额-1,703,652-594,979 1,598 所得税影响额 26,578,091-9,068,808-3,189,336 合计-124,821,969 26,637,157 9,614,287 2017 年年度报告 1313/149149 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要
28、业务、经营模式及行业情况说明 北京北辰实业股份有限公司1997年4月2日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设立，同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股并上市。公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%，H 股 70,702万股，占总股本的 20.998%。公司主营业务包括发展物业、投资物业（含酒店）及商业物业。发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，开发产品包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化
29、、多档次的物业开发和销售。开发项目覆盖了华北、华中、华东、西南等 14 个热点区域的重点城市，共有拟建、在建项目 38 个，开发规模和市场占有率不断提升。公司持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓等业态，面积逾 127 万平方米，其中120 万平方米均位于北京亚奥核心区。经营项目主要为国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、北辰五洲皇冠国际酒店、北辰五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰汇宾大厦、北辰汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓等，京外项目为长沙北辰洲际酒店。公司在做优做强传统持有型物业的同时，加强资源整合，以北辰会展集团为依托，不断强化会展产业新业务、新技
30、术的外延扩张。其中会展、酒店的品牌经营和管理输出工作近年来成效显著，逐步形成了以委托管理为核心的多元化服务盈利模式。目前北辰会展集团受托管理的会展与酒店项目累计达 17 个，实现受托管理会展场馆总面积 212 万平米，已成为国内管理场馆总面积最大的会展品牌企业，“北辰会展”品牌影响力持续升温。公司秉承追求股东价值最大化的一贯原则和“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，不断致力于打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 随着公司规模的不断扩大，资产规模稳步增长，报告
31、期末公司总资产 799.80 亿元，较去年同期增长 24.31%。其中，货币资金较去年同期增长 34.90%，存货较去年同期增长 26.98%。三、三、报告期内报告期内核心竞争力核心竞争力分析分析 适用 不适用 中国房地产行业经过二十多年的发展，从起步、探索、发展、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。近几年来，中国房地产市场已呈现规模扩张迅速、行业集中度持续提升、商业模式不断创新、融资手段日趋多元化的特点。就中国房地产行业未来发展而言，在中国经济稳中求进的总基调下，房地产市场结束了高速发展的黄金时代，步入较为平稳、中高速发展的白银时代，城市差异化发展成为新常态。与此同时，在政府坚持分类调控、因地施
32、策、积极去库存、同时抑制资产泡沫的背景下，房地产行业处于一定的政策周期中，呈现出以创新、转型和变革为动力，以各类产业、各路资本为参与主体的大融合时代，市场正孕育着新的发展机遇。在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为房地产综合运营能力及其品牌效应。公司经过多年发展，形成了完整的房地产投资、开发、经营产业链，其中房地产开发使公司获得收益增长来源，持有物业经营为公司提供稳定收益基础，两大板块相互联系、相互支持，增强了公司的抗风险能力。一方面，公司具有复合地产开发运营能力和品牌优势。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产
33、项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十一年荣获中国房地产 TOP10 研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续坚持低成本扩张战略，采取多种形式稳步推进区域扩张，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入公司已2017 年年度报告 1414/149149 进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等 14 个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒店领域的高端运营服务能力，具有较高的品牌认知度和影响力。公司在北京市亚奥核心区
34、内持有并经营面积逾 120 万平方米的投资物业（含酒店），拥有 20 余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力，圆满完成了以奥运会、APEC 会议、京交会、杭州 G20 峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。此外，公司近两年来深入推进会展品牌扩张，全国拓展会展品牌输出工作取得积极成果，同时，公司以会展集团成立为契机，科学整合会展、酒店、信息服务等产业资源，在涵盖会展场馆运营、会展主办承办、会展信息化、会展研发教育的全价值产业链开展了积极的探索与实践，为公司会展经济与新经济、新技术、新业务的高度融合与创新
35、发展提供了广阔的空间。未来，公司将进一步坚持低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略，继续沿着轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的总体发展方向，努力创建全国一流的复合地产品牌和全国最具影响力的会展品牌企业。2017 年年度报告 1515/149149 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 二零一七年，我国政府坚持稳中求进的工作总基调，贯彻新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，推动结构优化、动力转换和质量提升，国民经济稳中向好、好于预期，经济活力、动力和潜力不断释放，由高速增长阶段转向高质量发展阶段，稳定性、协调性和可持续
36、性明显增强，实现了平稳健康的发展，全年 GDP 增速达到 6.9%。1、发展物业 二零一七年，中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产行业延续分类调控、因城施策的主基调，调控政策不断深化，供应结构优化，同时长效机制加快建设，租购并举的房地产市场逐渐形成，调控效果逐步显现，投机性需求明显受到抑制，市场保持平稳。总体来看，全年商品房销售面积小幅上涨，平均销售价格涨幅回落，整体价格趋稳，但市场呈现分化态势，一线及热点二线城市热度下降，三四线城市全面回暖。此外，为缓解供求压力，政府积极增加土地供应，土地成交量回升，住宅用地成交楼面均价继续上涨，但溢价率下跌，全国房地产开发投资增速平稳回落。
37、根据国家统计局数据（下同）显示，二零一七年全国房地产市场商品住宅销售面积 144,788.77 万平方米，同比上涨 5.3%，商品住宅平均销售价格为人民币 7,613.81 元/平方米，同比上涨 5.7%。一线城市受调控政策趋严的影响，成交规模明显下降，价格涨幅受到抑制，市场趋稳。其中，北京新建商品房供应量缩减，全年成交量、成交面积、成交总金额均大幅下跌，但成交均价基本稳定，楼市降温。北京土地市场全年成交量及成交金额大幅增长，政府积极推地，土地供应规模增大，供应结构呈现多元化趋势。其他城市中，二线城市房价有所上涨但涨幅回落，成交量整体下跌的同时，城市间出现明显分化，涨跌差异显著。三四线城市在房
38、地产去库存及棚改货币化支持的背景下，成交面积增长显著，房价上扬。表 1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表 城市名称城市名称 成交面积成交面积 （万平方米）（万平方米）较较上年上年 同期同期增长增长 （%）成交成交金额金额（亿元）（亿元）较上年较上年 同期同期增长增长 （%）成交均价成交均价 （元（元/平方米）平方米）较较上年上年 同期同期增长增长 （%）北京 609 -38.0 2,077 -25.7 34,117 19.8 长沙 1,824 -21.0 1,329 -6.5 7,287 18.3 武汉 3,086 5.3 3,534 22.8 11,453 16.6 杭
39、州 1,520 -19.5 3,227 5.4 21,225 30.9 苏州 1,688 -25.3 2,602 -15.3 15,415 13.4 宁波 1,284 14.0 1,816 37.4 14,145 20.5 南京 1,209 -14.0 1,845 -26.7 15,259 -14.7 合肥 960 -43.7 1,099 -30.8 11,442 22.9 成都 2,976 -9.2 2,558 5.8 8,595 16.5 重庆 5,453 6.8 3,602 36.6 6,605 27.9 廊坊 199 -58.6 209-58.7 10,473-0.4 无锡 1,023
40、 -12.2 1,082 8.4 10,580 23.4 海口 487 23.6 570 63.0 11,694 31.9 数据来源：国家统计局、克而瑞数据，廊坊数据为“廊坊市建委”数据。2、投资物业（含酒店）在国家大力调整经济结构、加快发展现代服务业和落实首都城市战略定位的背景下，投资物业（含酒店）市场呈现稳中向好的趋势。同时，中国经济转型驱动下的行业创新，也为投资物业市场带来一系列的新增需求动力。其中，二零一七年北京写字楼市场净吸纳量增长，租金水平小幅上涨，维持在高位。会展市场在国家“十三五”规划将包括会展业在内的服务贸易作为发展重点，提出建设“贸易强国”战略目标的有利背景下，新兴会展企业
41、快速崛起，行业规模不断扩大，集中度增强，专业化水平大幅提升，市场化和国际化进程持续加快，对相关产业的拉动效应日趋显著。高端酒店和餐饮业受益于商务活动、大众旅游等需求端的好转及国民消费水平的升级，全2017 年年度报告 1616/149149 面回暖，入住率及平均房价回升。公寓市场在政策的支持和引导下，众多房地产企业纷纷涉足长租公寓业务，市场愈发活跃。3、商业物业 商业物业面对同质化竞争及电商冲击，积极将实体经营与电子商务相融合，并深化多业态、跨行业、全渠道发展战略，积极创新与转型。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 二零一七年，公司坚持以品牌扩张、低成本扩张和资本扩张战略为指引，
42、以市场为导向，把握发展机遇，优化组织架构，提升管控效率，公司规模扩张不断提速，整体利润水平不但大幅提升，更创下历史新高。报告期内，因可供结算面积增加，公司实现营业收入人民币 1,545,651.4万元，同比大幅上升 57.24%。可供结算收入增加以及结转项目结构变化，公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币 180,549.0 万元、131,060.9 万元和 114,041.1 万元，同比分别上升 163.57%、149.83%和 89.88%。1、发展物业 面对多变的房地产政策和市场环境，公司采取灵活的营销策略，着力提升项目周转及去化速度，发展物业销售业绩稳居全国百强行列。二零一
43、七年，因可供结算面积增加，发展物业实现营业收入人民币 1,259,220.7 万元（含车位），同比上升 78.21%，可供结算收入增加以及结转项目结构变化，税前利润为人民币 179,360.0 万元，同比大幅上升 282.55%。报告期内，发展物业实现开复工面积 648 万平方米，竣工面积 139 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 223 亿元（含车位）和 124 万平方米。经营业绩稳定增长。报告期内，公司坚持以客户为中心，精准把握营销节奏，积极化解限购政策的不利影响，有效推动了库存去化，全年销售回笼金额 202 亿元，回笼率达到 91%。报告期内，公司各项目销售情况优异，总计
44、 9 个项目合同销售金额超 10 亿。长沙北辰三角洲项目在当地限购政策收紧的背景下，通过创新营销思路，多角度化解难题，报告期内实现合同销售金额 48.36亿元，现金回款 46.20 亿元，持续领跑区域房地产市场；成都北辰香麓、北辰南湖香麓、北辰朗诗南门绿郡等三个项目推售房源均在当天售罄，报告期内分别实现合同销售金额 4.48 亿元、4.21亿元、12.98 亿元。合理拓展土地储备。在土地市场竞争激烈的大背景下，公司深入研究和分析不同目标城市的政策环境及客群需求，聚焦国家战略发展区域，积极尝试多元化的土地获取模式，深度布局一、二线主流市场，大力深耕已进入的城市及周边地区。报告期内，公司分别在无锡
45、、海口、武汉、成都及其周边竞得土地共计 9 宗，新增土地储备约 194 万平方米，其中权益土地储备约 127 万平方米。截至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等 14 个城市，总土地储备 935 万平方米，共有拟建、在建项目38 个，规划总建筑面积 1,763 万平方米，形成了华北、华中、华东、西南等多板块布局。持续推进体系建设。公司为了适应全国化布局、规模化发展的战略需要，整合旗下二十五家地产项目公司，在报告期内正式组建北辰地产集团。公司依托集团化平台，紧密围绕计划运营、全面预算和客户服务三条主线，推进地产业务加速发展。2、
46、投资物业（含酒店）在国家提出“一带一路”倡议以及北京市“四个中心”战略定位、京津冀协同发展等国家战略实施的大背景影响下,投资物业正处于机遇与挑战并存的关键时期。公司紧握市场发展方向，充分发挥资源整合优势，拓展多元化服务形式，着力盘活低效资产，挖掘效益增长潜力，整体盈利能力得到提升。二零一七年，投资物业（含酒店）实现营业收入人民币 259,909.1 万元，同比上升 6.32%，实现税前利润人民币 84,754.6 万元，同比上升 8.21%。北辰会展品牌影响力进一步提升。北辰会展集团充分发挥服务中央、服务首都“四个中心”功能，在合理调整人员配置，大力协调各方资源的基础上，圆满完成了“一带一路”
47、国际合作高峰论坛、金砖国家领导人厦门会晤、国际刑警组织大会、北京市政协会议等一系列重要接待服务保障任务，向世界展示了北辰标准和北京服务的亮丽风采，公司社会形象和品牌价值得到持续提升，为北辰会展的品牌扩张和管理输出奠定坚实的基础。“北辰会展”以实力荣膺第八届北京影响力十大品牌。2017 年年度报告 1717/149149 做优做强重资产持有型业务。公司充分利用存量物业集中于亚奥核心区的地缘联动优势，以会展为龙头，带动写字楼、酒店、公寓等业态协同发展。其中，国家会议中心和北京国际会议中心不断提升资产运营质量和效益，报告期内收入均创历史新高，新客户占比持续提高，市场占有率保持稳定；写字楼业态一方面通
48、过坚持专业化运营理念、加强有针对性的市场推广，提高客户粘性，另一方面积极探索重资产输出业务，出租率和租金水平同步增长，成为投资物业（含酒店）板块利润的重要来源。酒店及公寓业态以市场需求为导向，深入优化客户结构，报告期内出租率高位运行，平均价格稳中有升。创新发展轻资产服务型业务。北辰会展集团借助强大的品牌资源，积极融入“一带一路”倡议以及京津冀协同发展、雄安新区等国家战略，不断加快会展全产业链的拓展与升级，经营呈现诸多亮点。公司全力推进会展场馆拓展、酒店品牌的经营和管理输出，现已逐步形成了以受托管理为核心的多元化服务盈利模式，以及全国化、多城市延伸扩展的战略布局。报告期内，北辰会展集团成功签约北
49、京银丰北辰五洲皇冠酒店、大同北辰五洲皇冠行政公寓、泰州中国医药城会展中心、青岛国际会议中心等 6 个受托管理项目以及南通国际会展中心、西安浐灞生态区丝路国际会展中心等 6 个顾问咨询项目。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国 25 个城市，累计受托管理酒店9 家，受托管理会展场馆 8 个，实现受托管理会展场馆总面积 212 万平米，目前已成为国内管理场馆总面积最大的会展品牌企业；会展主承办业务努力培育打造首个自主展会品牌“中国游戏节”；会展研发业务坚持“政府智库、业界智囊”定位，努力打开发展局面；以互联网+会展、北辰智慧社区为代表的互联网+业务持续推进。图 1：公司截至 2017 年末受托管理
50、项目 3、商业物业 受到市场饱和、成本激增及电子商务冲击等多重影响，传统零售行业竞争日益加剧。为优化资本配置、进一步谋划商业物业转型升级，公司报告期内退出传统零售业态的经营。4、培育业务 经过近两年的不懈努力和积极培育，公司首个健康养老项目北辰国际健康城在长沙正式落地。通过与欧洲最大的养老康复集团欧葆庭合作，打造都市中心健康养老综合体。同时，公司文创产业探索逐步深化，通过加强与文化创意产业标杆企业和中央文化院团的战略合作，积极实践文化创意产业与公司主营业务融合发展的模式。北京北京银丰北辰银丰北辰五洲皇冠酒店项目五洲皇冠酒店项目 宁夏国际会堂项目宁夏国际会堂项目 北京雁栖湖国际会展中心项目北京雁
