1、 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年年年度报告度报告 2017 年年 03 月月 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。和完整性承担个别及连带责任。公司负责人公司负责人赵宏伟赵宏伟、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人朱新宏朱新宏、财务总监于冰、财务总监于冰、分管会计分管
2、会计工作负责人工作负责人及及会计机会计机构负责人构负责人方东红方东红声明：保证年度报告中财务报告的真实、声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。准确、完整。公司公司全体全体董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。公司年度报告中部分章节涉及对于未来公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排经营计划或经营工作安排的描述，相的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。承诺，在此提请广大投资者注意投资风
3、险。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四请查阅第四节节经营情况经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3号号上市公司从事房地上市公司从事房地产业务的披露要求产业务的披露要求。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以以 2016 年公司总股本为基年公司总股本为基数，数，向全体股东向全体股东每每 10 股派发现金股利股派发现金
4、股利 1.80 元（含税），元（含税），不送红股，不以公积金不送红股，不以公积金转增股本转增股本。释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司 深圳地铁、深圳市地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.1 第二节第
5、二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.41 第八节第八节 公司治理公司治理.47 第九节第九节 公司债券相关情况公司债券相关情况.52 第十节第十节 财务报告财务报告.56 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录.156 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深振业 股票代码
6、 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有）SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.公司法定代表人 赵宏伟 注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层 办公地址的邮政编码 518008 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 彭庆伟 杜汛 联系地址 深圳
7、市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座12 楼董秘办公室 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座16 楼董事会办公室 电话（0755）25863893（0755）25863061 传真（0755）25863012（0755）25863012 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 5 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 914403006188310
8、41G 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）2005 年 10 月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦八楼西面 签字会计师姓名 黄绍煌、陈美婷 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
9、 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）3,358,826,445.85 3,654,309,497.23-8.09%2,328,729,592.72 归属于上市公司股东的净利润（元）778,580,909.98 416,752,839.52 86.82%508,030,702.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）764,870,782.99 417,663,446.03 83.13%264,46
10、6,817.62 经营活动产生的现金流量净额（元）1,708,425,723.10-303,662,562.85 662.61%-1,097,953,994.97 基本每股收益（元/股）0.5767 0.3087 86.82%0.3763 稀释每股收益（元/股）0.5767 0.3087 86.82%0.3763 加权平均净资产收益率 16.56%9.77%6.79%12.17%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）13,170,385,529.96 12,703,504,209.26 3.68%11,753,217,519.19 归属于上市公司股东的
11、净资产（元）5,005,137,670.58 4,393,080,213.27 13.93%4,134,453,952.38 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了增值税会计处理规定（财会201622 号），适用于 2016 年 5 月 1 日起发生的相关交易。公司按照相关要求进行会计政策变更，并将 2015 年末预交税款从预付款项重分类至其他流动资产，深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 6 不影响以上列表比较数据。本事项已经公司第九届董事会 2017 年第一次定期会议审议通过（详情参见公司于 2017年 3 月 30 日在中国
12、证券报、上海证券报、证券时报和巨潮资讯网的公开披露公告）。截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,349,995,046.00 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.5767 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净
13、利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 382,487,016.97 486,202,188.83 277,016,461.79 2,213,120,778.26
14、归属于上市公司股东的净利润 48,808,316.64 53,276,912.19 12,397,634.09 664,098,047.06 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 48,725,061.95 52,052,608.79 12,599,574.11 651,493,538.14 经营活动产生的现金流量净额 524,404,696.72 572,017,541.75 420,343,578.56 191,659,906.07 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用
15、 不适用 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 7 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-7,500.19-47,698.56 12,935,833.08 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）422,400.00 2,076,250.00 210,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
16、 5,151,957.81 310,977,878.95 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,265,179.49-1,012,260.25 728,945.56 减：所得税影响额 5,093,567.40 1,573,717.80 81,213,164.39 少数股东权益影响额（税后）28,342.72 353,179.90 75,608.60 合计 13,710,126.99-910,606.51 243,563,884.60-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经
17、常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司从事的主要业务报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区
18、等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策，科学合理的控制成本，完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强市属国企资源整合，与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，并积极探索旧城改造、保障房建设等房地产开发模式，力争实现项目获取方式的多元化。通过多年不懈努力，公司积
19、累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式，公司将密切关注国资国企改革动向，争取以改革为契机，进一步积聚发展资源，激发企业活力，实现快速发展。2016 年，中央坚持稳中求进的总基调，深入推进供给侧结构性改革，宏观经济呈现缓中趋稳、稳中向好的良好态势。房地产市场在去库存背景下迎来阶段性高点，全年成交规模创历史新高，城市间分化态势加剧，一线和二线热点城市房价涨幅较大，房地产政策经历了从宽松到快速收紧的过程，国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，市场进入调整观望阶段。报告期内，公司重点关注当前存在的市场风险及土地资源不足风险，深入分析宏观经济形势和房地产政策环境，准确研判市
20、场走势，把握市场回暖良机，狠抓重点项目的销售工作，圆满的地实现了全年经营目标。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 货币资金 增加 63.50%，主要系本报告期销售回笼资金增加和开发投资减少所致。应收账款 减少 49.88%，主要系本报告期天虹退租冲回因免租期确认的应收租金所致。预付账款 增加 146.65%，主要系本报告期预付惠阳项目土地价款但尚未完成土地受让相关手续所致。可供出售金融资产 减少 100.00%，主要系本报告期将持有股票交通银行、鄂武商 A 全部出售所致。其他非流动资产 减少 30.95%，主
21、要系本报告期收回地铁投资款及确认地铁项目投资收益所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 9 三、核心竞争力三、核心竞争力 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。公司把优秀的企业文化作为核心竞争力来培育，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“创造价值，利益社会”的企业理念、“建造品质空间，共享完美人生”的企业愿景充分融入公司决策、经营管理、制度机制和员工行为，形成了较强的凝聚力、执行力和创新力。振业文化是公司吸引人才、激励人才的重要
22、方式，是公司的核心资源。公司坚持以人为本，尊重客户、股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，在创造价值的过程中努力平衡利益相关者的各类需求，形成了共生、共荣、共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。2017年3月，公司召开2017年第二次临时股东大会、第九届董事会2017年第一次会议、监事会第一次会议，选举产生公司第九届董事会、监事会成员并聘任公司高级管理人员。公司未来将继续坚定企业发展信心，努力突破发展瓶颈，扎实开展各项工作，着力推动公司治理、经营、管理工作的整体提升，开创公司改革发展的新篇章。报告期内，公司不存在核心竞争力发生重要变化的情况。深圳市振业（集团）股份有
23、限公司 2016 年年度报告 10 第四节第四节 经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 一、一、概述概述 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）公司经营与管理情况回顾 2016年，中央坚持稳中求进的总基调，深入推进供给侧结构性改革，宏观经济呈现缓中趋稳、稳中向好的良好态势。房地产市场在去库存背景下迎来阶段性高点，全年成交规模创历史新高，城市间分化态势加剧，一线和二线热点城市房价涨幅较大，房地产政策经历了从宽松到快速收紧的过程，国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，市场进入调整观望阶段。公司在年初科学准确研判市场走势的基础上，加快项目开发进度，全
24、力推进销售去化，提高运营管理效率，高质量推进年度各项重点任务，实现了经营业绩的大幅提升。全年实现合同销售收入46.12亿元，资金回笼41.73亿元（不含地铁合作项目合同销售收入32.67亿元，资金回笼40.77亿元）；全年新开工项目面积22.19万平米，竣工57.67万平米，在建项目面积80.53万平米；全年实现营业收入33.59亿元，利润总额9.24亿元，比上年增长55.85%，净利润8.04亿元，比上年增长83.20%，加权平均净资产收益率为16.56%；截至2016年12月31日，公司总资产131.70亿元、净资产50.05亿元。1、狠抓项目销售工作，公司经营再创佳绩 2016年，公司深
25、入分析宏观经济形势和房地产政策环境，准确研判市场走势，把握市场回暖良机，狠抓深圳地铁合作项目、天津启春里、西安泊公馆、长沙振业城二期、东莞松湖雅苑等重点项目的销售工作，公司高层多次深入一线调研，针对不同项目特点，实施“一企一策、一项目一策”，及时解决问题和困难，灵活调整营销策略，一举取得公司历史上最好的销售业绩，全年累计实现合同销售面积44.76万平方米，合同销售金额46.12亿元（不含地铁合作项目合同销售面积9.23万平方米，合同销售金额32.67亿元），分别较去年增长44.28%、44.11%，完成年销售计划的114.46%、115.26%。2、加强战略管理，编制“十三五”战略规划 为明确
26、企业发展方向和实现路径，公司统筹各方资源编制了企业“十三五”战略规划。在广泛调研的基础上，运用多种方法对房地产行业发展趋势、公司现状、公司优劣势进行了客观分析，明确了主要规划指标，并逐一分解，形成了资本、财务、土地、产品、成本、人力、管控模式和党建八个分规划，对重点项目重点分析，建立了战略规划实施的管理体系。在此基础上，公司及时修改完善了 三年滚动开发计划，为公司未来发展奠定了基础。3、完善法人治理，积极维护投资者权益 公司积极落实证券监管要求，制定了未来三年股东回报规划，修改了公司章程、股东大会议事规则，进一步健全了集团利润分配政策，增强公司现金分红透明度，完善公司治理决策程序，切实维护广大
27、投资者的合法权益。本着回报投资者的原则，公司完成了2015年的利润分配，共派发现金股利1.62亿元，占2015年归属于上市公司普通股股东净利的38.87%，公司已连续3年实现现金分红比例超过当年实现的可分配利润的30%。公司高度重视保护投资者的知情权，全力做好信息披露和投资者接待各项工作，强化内幕信息及知情人管理，未出现内幕信息泄密和内幕交易，公司连续四年获得深交所信息披露考核A级评级。4、拓宽资源获取渠道，保障企业可持续发展 在资金方面，公司加强融资工作力度，加快销售资金回笼，除传统融资方式以外，通过信托借款、信用证融资、项目收益权融资等方式拓展融资渠道，累计获得银行融资额度32.70亿元，
28、新增借款13.25亿元，全年累计回笼资金41.73亿元（不包含地铁合作项目资金回笼40.77亿元），为公司发展打下良好的基础。在土地储备方面，公司紧跟政府战略，积极参与政府土地公开出让投标，成功竞得深汕特别合作区及惠州市惠阳区三宗地块，占地面积共计16.38万平米，计容建面共计31.25万平米。5、强化项目施工管理，项目开发稳步推进 工程管理方面，进一步完善产品标准化体系，制定施工工艺标准化手册、施工现场安全防护标准、停止验收点。实行设计巡检，引入第三方实测实量单位，强化在建项目工程质量及安全文明施工检查，狠抓过程管理和结果考核评价工作，促进工程质量进一步提高。同时开展了广州项目、锦荟PARK
29、公寓精装修方案的设计，迈深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 11 出了精装修交楼的第一步。成本管理方面，加强目标成本及合同规划的审核，进一步简化程序，做好分权与监督工作，完善投标单位的产生办法，提升了工作效率，降低了管理成本。6、落实精准扶贫任务，积极履行社会责任 公司积极响应深圳市委市政府对口扶贫河源的号召，安排工作队常驻龙川县四都镇新四村开展精准扶贫工作，搭建电子商务服务站、组建农民专业合作社、出资改造道路、桥梁等硬件设施，投资参股深圳宝安（龙川）产业转移园，有效地拓宽了当地村民的经济来源，改善了当地的居住及投资环境。公司认真践行“创造价值，利益社会”的理念，积极履行社会
30、责任，为新时期的扶贫工作贡献了应有的力量。（二）报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，具体项目进展情况如下表：项目名称 占地面积（万）规划建筑面积（万）可售面积（万）项目现状 开工时间 竣工时间 商业 住宅 总计 锦荟 PARK 2、3、9、10 栋 11.12 8.93 8.54 8.54 竣工在售 2015.07 2016.12 48 栋及 B 地块 9.34 9.09 9.09 在建、在售 2015.07 2017.08 集中商业以及 1 栋B、C、D、E 座 14.82 4.66 4.91 9.57 在建 2015.07 2018.05 1 栋 A 座：商务公寓 4.1 4.1
31、在建 2015.08 2018.05 深汕振业荣耀华府 8.67 前期筹备 惠阳振业城二期 G、H 组团 9.13 4.40 0.33 3.16 3.49 竣工在售 2010.09 2011.12 D 组团 5.02 2.15 1.60 1.60 竣工在售 2011.09 2013.11 Q 组团 3.40 12.25 在建 2015.07 2018.04 剩余组团 15.14 53.41 前期筹备 惠阳振业城 F1 组团 5.80 前期筹备 惠阳象岭村项目 7.71 前期筹备 东莞松湖雅苑 5.85 10.97 0.40 8.13 8.53 竣工在售 2014.09 2016.10 广州广钢
32、新城项目 2.85 16.68 在建 2016.03 2018.07 西安振业泊墅二期 A 组团 8.95 22.11 1.85 10.82 12.67 竣工在售 2013.03 2014.09 B 组团 19.53 0.28 17.69 17.97 竣工在售 2014.03 2015.11 西安世博大道项目 7.06 19.32 0.99 12.85 13.84 在建 2016.04 2017.10（洋房）长沙振业城一期 12.25 13.66 11.26 11.26 竣工在售 2013.05 2014.11（洋房等）2015.11（高层）长沙振业城二期 西组团 11.24 16.19 0.
33、61 11.37 11.98 在建、在售 2015.03 2016.11 东组团 6.43 0.34 6.08 6.42 在建 2015.07 2017.11 别 墅 2.52 2.4 2.4 前期筹备 长沙振业城剩余组团 17.87 55.72 前期筹备 广西振业尚府 1.26 9.46 0.75 6.17 6.92 竣工在售 2014.11 2016.10 广西振业邕江雅苑 1.34 5.56 0.20 3.79 3.99 在建、在售 2016.08 2017.12 天津启春里 4.12 13.34 1.04 8.47 9.50 竣工在售 2014.12 2016.12 天津铂雅轩 2.8
34、6 9.71 6.89 6.89 在建、在售 2015.08 2017.05 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 12 注：1、2016 年 3 月 8 日，下属子公司深圳市振业房地产开发有限公司于以竞拍方式竞得深圳市深汕合作区项目，成交总价为人民币 10,844 万元，项目占地 8.67 万平方米。2、2016年12月14 日，下属子公司惠州市惠阳区振业创新发展有限公司以竞拍方式竞得惠州市惠阳区 GP1643、GP1644 号地块土地使用权，成交价分别为 1,391 万元和 14,477 万元，占地面积分别为 4,006 平方米和 73,091 平方米。3、本公司与深圳市地
35、铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟 Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付 86,636.84 万元，获得住宅、商务公寓和配套物业 70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于 2013 年 11 月 28 日在中国证券报、上海证券报、证券时报和巨潮资讯网的公开披露公告）。报告期内，该项目实现合同销售面积 9.23 万平方米，合同销售金额 32.
36、67 亿元，其中 2、3、9、10 栋于 2016年 12 月 28 日入伙，我公司已确定相应投资收益。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 具体情况详见“第四节 经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 3,358,826,445.85 100%3,654,309,497.23 100%-8.09%分行业 房地产 3,358,826,445.85 100.00%3,654,309,497.23 100.00%-8
37、.09%分产品 房产销售 3,275,496,052.82 97.52%3,568,467,298.56 97.65%-8.21%房产租赁 83,330,393.03 2.48%85,842,198.67 2.35%-2.93%分地区 广东省 1,331,991,522.43 39.66%2,278,241,072.23 62.34%-41.53%广西自治区 410,557,461.43 12.22%9,661,312.00 0.26%4,149.50%陕西省 540,269,572.57 16.09%514,878,332.00 14.09%4.93%天津市 375,303,584.41 1
38、1.17%69,302,425.00 1.90%441.54%湖南省 700,704,305.01 20.86%782,226,356.00 21.41%-10.42%深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 13 （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行
39、业 房地产 3,358,826,445.85 2,380,532,052.71 29.13%-8.09%-0.33%-5.52%分产品 房产销售 3,275,496,052.82 2,321,866,703.79 29.11%-8.21%-0.57%-5.45%房产租赁 83,330,393.03 58,665,348.92 29.60%-2.93%10.34%-8.47%分地区 广东省 1,331,991,522.43 943,262,054.91 29.18%-41.53%-34.87%-7.25%广西自治区 410,557,461.43 325,309,455.54 20.76%4,14
40、9.50%4,434.36%-4.98%陕西省 540,269,572.57 339,454,759.10 37.17%4.93%6.53%-0.94%天津市 375,303,584.41 301,673,239.71 19.62%441.54%596.92%-17.92%湖南省 700,704,305.01 470,832,543.45 32.81%-10.42%-17.55%5.81%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物收入大于劳务公司实物收入大于劳务 是 否 行业分类 项目 单位 2016 年
41、2015 年 同比增减 房地产 营业收入 元 3,358,826,445.85 3,654,309,497.23-8.09%存货 元 7,700,201,149.6 8,406,020,914.07-8.40%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 2016 年 2015 年 同比增减 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 14 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产
42、2,380,532,052.71 100.00%2,388,342,883.37 100.00%-0.33%单位：元 产品分类 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房产销售 2,321,866,703.79 97.54%2,334,447,280.75 97.74%-0.54%房产租赁 58,665,348.92 2.46%53,895,602.62 2.26%8.85%（6）报告期内合并范围是否发生变动报告期内合并范围是否发生变动 是 否 2016 年 3 月 22 日，本公司全资子公司深圳市振业房地产开发有限公司出资设立深汕特别合作区振业房地产
43、开发有限公司，注册资本 12,000.00 万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）46,094,227.43 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.37%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 自然人 9,725,765.00 0.29%2 自然
44、人 9,555,098.00 0.28%3 深圳市午越物业管理有限公司 9,394,801.43 0.28%4 自然人 8,744,927.00 0.26%5 自然人 8,673,636.00 0.26%合计-46,094,227.43 1.37%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）501,474,502.87 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 26.95%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 15 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占
45、年度采购总额比例 1 惠州市惠阳区公共资源交易中心 158,680,000.00 8.53%2 深汕特别合作区财政局 108,440,000.00 5.83%3 深圳市第一建筑工程有限公司 92,494,502.87 4.97%4 中建远南集团有限公司 76,320,000.00 4.10%5 湖南南托建筑股份有限公司 65,540,000.00 3.52%合计-501,474,502.87 26.95%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 70,816,700.94 88,124,763.84-19.64
46、%管理费用 68,807,168.84 64,632,983.02 6.46%财务费用 152,816,927.68 229,776,293.26-33.49%主要系本年借款利息资本化比例提高所致。4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2016 年 2015 年 同比增减 经营活动现金流入小计 4,298,637,648.83 3,083,273,987.44 39.42%经营活动现金流出小计 2,590,211,925.73 3,386,936,550.29-23.52%经营活动产生的现金流量净额 1,708,425,723.10-303,662,562.
47、85 662.61%投资活动现金流入小计 749,602,177.57 50,855,451.90 1,373.99%投资活动现金流出小计 143,761,160.66 456,890,475.99-68.53%投资活动产生的现金流量净额 605,841,016.91-406,035,024.09 249.21%筹资活动现金流入小计 1,324,558,450.02 3,516,851,516.06-62.34%筹资活动现金流出小计 2,668,058,096.29 2,330,787,099.25 14.47%筹资活动产生的现金流量净额-1,343,499,646.27 1,186,064,
48、416.81-213.27%现金及现金等价物净增加额 971,040,520.41 476,602,597.26 103.74%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 深圳市振业（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 16 1、经营活动现金流入小计 2016 年比上年增加 39.42%，主要原因系本年销售回款增加所致。2、经营活动产生的现金流量净额 2016 年比上年数增加 662.61%，主要原因系本年销售回款增加及土地与工程开发支出减少所致。3、投资活动现金流入小计 2016 年比上年增加 1,373.99%，主要原因系本年收回地铁项目投资款所致。4、投资活动现金流出
49、小计 2016 年比上年减少 68.53%，主要原因系上年支付地铁项目投资进度款，本年无发生。5、投资活动产生的现金流量净额 2016 年比上年数增加 249.21%，主要原因系本报告期收回地铁项目投资款所致。6、筹资活动现金流入小计 2016 年比上年减少 62.34%，主要原因系上年发行 15 亿公司债所致，本年无发生。7、筹资活动产生的现金流量净额 2016 年比上年数减少-213.27%，主要系上年发行 15 亿公司债所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 报告期内，由于房地产行业收入确认条件影响，公司存在部分项目已销售但未达到收入
50、结转条件情况。三、非主营业务分析三、非主营业务分析 适用 不适用 四、资产及负债状况四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 单位：元 2016 年末 2015 年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 2,908,094,489.68 22.08%1,778,702,659.81 14.00%8.08%不适用 应收账款 7,467,388.01 0.06%14,898,715.88 0.12%-0.06%不适用 存货 7,700,201,149.60 58.47%8,406,020,914.07 66.17%-7.70%不适用
