1、2018 年年度报告 1/166 公司代码：600280 公司简称：中央商场 南京中央商场（集团）股份有限公司南京中央商场（集团）股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/166 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会
2、会议。三、三、大信会计师事务所（特殊普通合伙大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人吴晓国吴晓国、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人金福金福及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈飞陈飞声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，报告期母公司实现净利润331,55
3、4.02元，按10%提取法定盈余公积33,155.40元；按5%提取任意盈余公积16,577.70元，加年初未分配利润359,839,137.18元，减去2017年度现金股利17,075,022.30元，减去提取的2017年度任意盈余公积6,165,469.87元，本年度可供股东分配利润336,897,043.63元。公司本年度拟不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本，此润分配预案须待2018年年度股东大会批准后实施。董事会关于现金分红情况的说明：报告期公司由于财务费用增加以及部分位于三四线城市地产项目出现减值，计提减值准备等原因造成归属于上市公司股东的净利润亏损。为确保公司良性发展，公司本
4、年度拟不进行利润分配，不进行资本公积转增股本。公司独立董事对本议案表示同意。本预案尚需提交公司年度股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 2018 年年度报告 3/166 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，敬请
5、查阅第四节经营情况讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 4/166 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.25 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.38 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.42 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.43 第九节第九节 公司治理公
6、司治理.48 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.51 第十一节第十一节 财务报告财务报告.52 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.166 2018 年年度报告 5/166 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 上交所 指 上海证券交易所 集团、公司、本公司 指 南京中央商场（集团）股份有限公司 控股股东 指 祝义财 报告期、本期、本年度 指 2018 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司
7、的中文名称 南京中央商场（集团）股份有限公司 公司的中文简称 中央商场 公司的外文名称 NANJING CENTRAL EMPORIUM（GROUP）STOCKS CO.,LTD.公司的外文名称缩写 ZYSC 公司的法定代表人 吴晓国 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘宇袖 李尤 联系地址 南京市建邺区雨润路10号 南京市建邺区雨润路10号 电话 025-66008022 025-66008022 传真 025-66008020 025-66008020 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 南京市秦淮区中山南路79号 公司注册地址
8、的邮政编码 210005 公司办公地址 南京市建邺区雨润路10号 公司办公地址的邮政编码 210041 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 2018 年年度报告 6/166 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 上海证券交易所 中央商场 600280 南京中商 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大信会计师事务所（
9、特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 1504 室 签字会计师姓名 王健、孙梅林 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 营业收入 8,249,765,228.62 8,453,223,628.07 -2.41 6,430,259,282.87 归属于上市公司股东的净利润-340,370,184.26 238,933,074.03 -242.45 118,307,526.78 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的
10、净利润-320,436,005.98 258,298,775.52 -224.06 131,169,817.94 经营活动产生的现金流量净额 149,641,270.97 599,440,219.72 -75.04 776,842,486.87 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%）2016年末 归属于上市公司股东的净资产 1,446,653,740.26 1,859,088,140.13-22.18 1,758,087,778.41 总资产 15,891,719,277.78 17,659,109,458.88-10.01 16,364,224,762.92 (二二)主要财
11、务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 基本每股收益（元股）-0.299 0.209-243.06 0.103 稀释每股收益（元股）-0.299 0.209-243.06 0.103 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.282 0.226-224.78 0.114 加权平均净资产收益率（%）-20.26 13.09 减少 33.35 个百分点 7.00 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-19.07 14.15 减少 33.22 个百分点 7.76 2018 年年度报告 7/166 报告期末公司前三年主要会计数据和财务
12、指标的说明 适用 不适用 报告期公司百货主业经营正常，但由于 1、地产淮安项目停工以及融资成本增加，导致财务费用增加；2、主要位于三四线城市的商业地产的销售价格达不到预期，出现部分地产项目减值情形，需计提减值准备；3、新业态板块新开项目，处于前期市场拓展阶段，亏损金额增加；4、新开百货门店尚处于培育期，持续出现亏损。以上各原因导致报告期利润较上年大幅下降。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情
13、况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、20182018 年分年分季度主要财务数据季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,118,246,826.43 2,008,403,656.18 1,849
14、,560,449.05 2,273,554,296.96 归 属 于 上 市公 司 股 东 的净利润 39,748,594.04 30,342,196.97 3,553,501.13-414,014,476.40 归 属 于 上 市公 司 股 东 的扣 除 非 经 常性 损 益 后 的净利润 47,192,466.53 29,724,819.21 9,677,317.78-407,030,609.50 经 营 活 动 产生 的 现 金 流量净额-319,087,996.39 315,852,759.53-144,905,202.17 297,781,710.00 季度数据与已披露定期报告数据差
15、异说明 适用 不适用 2018 年年度报告 8/166 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用）2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益-2,565,109.27 -1,120,372.06-287,169.39 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 6,090,500.08 2,845,729.16 9,377,598.01 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位
16、可辨认净资产公允价值产生的收益 3,114,666.14 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -3,553,191.94 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 27,749,582.46 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 23,127,589.47 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 2,652,837.20 5,586,735.53 5,743,750.90 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收
17、入和支出-468,355.46 -5,768,477.89-1,724,351.96 其他符合非经常性损益定义的损益项目 对外捐赠 -560,000.00 违约金-32,317,909.78 -90,964,917.20-26,160,277.84 担保转回 10,544,400.00 少数股东权益影响额 21,849.65 -701,903.19 10,440.52 所得税影响额 6,652,009.30 6,221,266.09 4,290,910.54 合计-19,934,178.28 -19,365,701.49-12,862,291.16 2018 年年度报告 9/166 十一、十一
18、、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 投资性房地产 427,512,656.93 430,165,494.13 2,652,837.20 1,989,627.90 合计 427,512,656.93 430,165,494.13 2,652,837.20 1,989,627.90 十二、十二、其他其他 适用 不适用 公司 2018 年合并净利润为-34,699.92 万元，同比下降 243.52%，实现归属于母公司净利润-34,037.02 万元，同比减少 242.45%。主要原因是公
19、司地产板块项目计提存货跌价准备、淮安雨润广场项目停工财务费用不能资本化以及本期地产项目确认收入减少等主要因素。具体为：1、2018 年计提存货跌价准备 14,815.26 万元，其中宿迁项目计提存货跌价准备 13,083.38万元，盱眙项目计提存货跌价准备 1,308.44 万元，其他地产项目和百货合计计提存货跌价准备423.44 万元。2、江苏中央新亚百货股份有限公司雨润广场（简称雨润广场）净利润较同期下降 15,441.91万元，原因系雨润广场开发的淮安雨润广场项目根据公司第八届董事会第二十三次会议决议（公告编号：临 2017-067）拟对项目与外部战略伙伴寻求战略合作，于 2018 年初
20、停工，因利息支出不再符合资本化条件而增加财务费用 15,417.43 万元。3、公司地产各项目根据房地产行业收入确认的原则，本期地产各项目交付同比下降，报告期地产项目确认营业收入 160,819.58 万元，较同期减少 60,500.16 万元；实现营业毛利 15,303.05万元，较同期下降 37,294.37 万元。地产确认营业毛利大幅减少，导致本期利润下降。公司地产项目主要集中在江苏省内四五线城市，由于受相关地产政策影响和市场因素，所开发的综合体项目产品去化周期延长、销售毛利率下降、部分类别成本倒挂出现减值情形，很大程度上影响到公司利润业绩。2018 年公司主营百货零售业实现营业收入 6
21、57,588.01 万元，同比增长 6.52%，实现营业毛利146,610.24 万元，同比增长 6.07%，除新开门店的培育期延长和部分门店增加租金外，总体经营平稳和业绩正常。2018 年公司四季度分别实现营业收入 211,824.68 万元，200,840.37 万元，184,956.04 万元，227,355.43 万元，营业收入变化相对稳定，对公司利润影响不大。但 3-4 季度出现利润下降的主要原因：1、2018 年四季度计提存货跌价准备 14,815.26 万元，其中宿迁项目计提存货跌价准备13,083.38 万元，盱眙项目计提存货跌价准备 1,308.44 万元，其他地产项目和百货
22、合计计提存货跌价准备 423.44 万元。2、公司四季度对开发项目成本进行了清算，增加成本支出，导致地产类公司四季度营业毛利减少 12,331.58 万元。3、子公司湖北大冶中央国际商业管理有限公司、南京中央商场商业管理有限公司和铜陵雨润中央购物广场有限公司下半年新签租赁合同导致下半年租金费用相较于上半年增加 811.43 万元，形成相应利润减少。4、子公司安徽中商便利店有限公司 2018 年 7 月 5 日开业，因同罗森中国合作，在四季度向罗森中国支付大额品牌使用费，同时经营初期相关费用较多，营业毛利无法覆盖，导致下半年增加亏损 1,465.51 万元。5、子公司徐州中央百货大楼股份有限公司
23、于 2018 年同徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司签订租赁合同，增加房租费用 2,897.67 万元。6、母公司于四季度转让原子公司徐州中央国际广场置业有限公司的 100%股权，至 2018 年末母公司同徐州中央国际广场置业有限公司的借款 4.28 亿元尚未收回，增加财务费用 720.56 万元和计提坏账准备 1,283.24 万元。2018 年年度报告 10/166 7、子公司江苏中央新亚百货股份有限公司雨润广场同中建三局集团有限公司的合同纠纷于四季度调解达成和解协议，增加财务费用 3,076.14 万元。8、母公司对长江日昇投资投资有限公司按权益法核算的四季度投资亏损为 1,780.42
24、 万元，前三季度累计投资亏损为 530.26 万元。百货零售主业经营稳定，业绩相对均衡。四季度大额亏损原因及合理性如前所述，主要是地产毛利减少和下半年发生的会计估计事项计提了减值准备产生的亏损。罗森项目和长江投资等新业务在四季度也扩大了一定的亏损。2018 年年度报告 11/166 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营为百货零售业以及房地产开发业务，除部分纯住宅项目外，房地产业务为公司自建综合体，主要用于新开百货门店。公司也在借助云中央平台，积极寻求创新新业务发展，同时
25、成立基金公司，加强资本运作，辅助百货零售主业发展。形成“新零售、新地产、新业态和新资本”的“四新”战略格局。1、公司以百货零售连锁经营为主业，强化中心店在新街口商圈及全国同行中竞争力地位的同时，加强其它各在营门店的品牌引进力度，稳固提升在营门店的经营业绩，积极拓展筹备新开门店，对个别低效门店，进行了品牌提升及经营转型。集团目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店和河西店；江苏淮安店、徐州店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店和沭阳商业街区；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。公司百货经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。目前公司以联营模式为主要经营方式，即公司与供应
26、商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式，公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益，以及费用承担方式获取的收益。除此之外，兼有部分经销和代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，租赁模式比例有一定提高。集团设有招商中心和营运中心，招商中心负责门店品牌规划、引进、维护、调整等工作；营运中心负责门店营销活动策划、推广、实施及活动效果反馈工作。公司以统一招商、统一运营和统一管理的思路推动百货连锁经营业务发展。报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的 77.80%，其中各模式销售占比结构中，联营销售收入占比 85.83%。2018 年百货业业态占比如下表：项目
27、 营业收入 占比 营业成本 占比 毛利率%联营 550,914.30 85.83%455,628.63 89.58%17.30 自营 58,883.96 9.17%51,816.46 10.19%12.00 代销 125.41 0.02%103.69 0.02%17.32 租赁 31,945.54 4.98%1,095.85 0.21%96.57 合计 641,869.21 100.00%508,644.63 100.00%20.76 2、公司除百货零售业务以外还涉及房地产开发业务，房地产开发经营模式为自主开发销售。公司目前在建项目 9 个，主要分布在江苏淮安、宿迁、海安、盱眙、泗阳和沭阳等地
28、区。由于房地产行业具有投资大、建设周期长、运营管理难度高，且受房地产业宏观调控政策影响大等特点，为此，公司设立综合体开发中心，组建工程、成本、设计、营销等条线专业团队，统一负责地产项目建设和销售等业务工作。报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的 19.55%。主要在建项目情况如下表：项目名称 土地使用权性质 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 开发成本期末余额（万元）开发成本期初余额（万元）徐州国际广场 商住 177,849.07 泗阳雨润广场二三期 商住 2011年12月 2020 年 3 月 15.75 亿 32,435.19 50,957.48 泗阳星雨华府 住宅 2013年10月
29、 2020 年 12 月 8.59 亿 13,989.72 14,384.49 宿迁国际广场 商住 2011年12月 2019 年 12 月 20.86 亿 109,926.79 110,767.83 淮安雨润广场 商住 2010 年 9 月 2019 年 12 月 42.8 亿 254,214.83 254,137.87 盱眙雨润广场 商住 2012年12月 2019 年 4 月 7.30 亿 48,407.09 52,636.79 盱眙星雨华府 住宅 2012年12月 2020 年 2 月 8.16 亿 31,597.09 60,601.19 新沂雨润广场 商住 2013 年 1 月 20
30、21 年 4 月 10.80 亿 608.52 596.83 沭阳雨润广场 商住 2014 年 1 月 2019 年 12 月 21 亿 79,980.29 71,681.02 海安雨润广场 商住 2014 年 6 月 2019 年 12 月 22 亿 105,758.80 103,614.58 合计 157.26 亿 676,918.33 897,227.16 2018 年年度报告 12/166 3、借助云中央平台，探索电子商务与实体业态相融合的新业态模式和发展。公司通过同“罗森”的战略合作项目，拓展便利店行业，先后在南京区域和安徽区域通过自营和加盟模式开设便利店，报告期南京区域累计开设门店
31、 60 家，安徽区域开设门店 20 家，快速抢占市场制高点，迅速完成布局，做当地便利店品牌领头羊。同时公司通过乐友和自有 IP撒娇的猩猩等项目的实际运营，创新了云中央发展思路，实现云中央由虚向实，做轻做新的定位转型。云中央先后打造了中央商场手机 APP、微信端小程序等软件，为线下实体门店提供商品展示、售后服务、顾客投诉等服务内容，提供高质量、多维度服务，为主业百货进行线上线下融合以及新型促销活动提供技术支持和助力业绩增长。4、新资本板块业务稳步推进，助力百货零售主业发展。根据公司的“四新”战略规划，公司稳步推进资本板块业务，于报告期通过收购长江日昇投资有限公司获得私募基金股权投资牌照和二级市场
32、证券投资牌照。全资子公司上海松多基金管理有限公司筹备完成，正式开始业务，第一期基金产品备案通过。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 1、报告期内，出售子公司徐州中央国际广场置业有限公司、徐州尚润物业管理有限公司，产生投资收益 531,805.91 元。2、子公司宿迁中央国际购物广场有限公司开发的宿迁项目中的住宅 47#楼，沿街商铺和悠沃街区处于延期交付状态，延期交付的原因主要是未完成竣工备案工作。截止报告期末，宿迁项目已投资金额约 19.5 亿元，未来预计投资约 1.36 亿元，资金来源主要来自销售回款，必要时集团可以提供
33、资金支持。3、子公司江苏中央新亚百货股份有限公司雨润广场开发的雨润广场项目停工，原因是根据公司第八届董事会第二十三次会议决议（公告编号：临 2017-067）拟对淮安雨润广场项目与外部战略伙伴寻求战略合作，目前已投资金额为 25.42 亿元，项目处置目前正在洽谈之中。三、三、报告期内报告期内核心竞争力分析核心竞争力分析 适用 不适用 1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著，集团公司作为“中华老字号”百货企业，品牌文化积淀八十年，品牌形像良好，具有众多忠诚的消费客群和优质的供应商资源。2、物业位置优势。百货所持有的物业地理位置优越，集团公司所拥有的百货子公司均为当地传统百货龙头企业和新商
34、圈发展成长企业，所持有的经营物业地理位置具有良好的地域优势和商圈物业稀缺性的特征。目前在建百货门店项目也大多数位于城市商圈的中心地带，且根据自身经营需要量身打造，具备较好的硬件条件。3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成互利互惠的双盈模式，公司通过成立集团招商中心和营运中心，对集团内所属百货企业进行集团化招商和运营，整合供应商和品牌资源，引进诸多国际和国内一线标杆品牌，招商影响力在江苏区域内处于领先同行的地位。4、各业务板块协同优势。公司立足百货业务，积极推进城市综合体项目开发，同时大力发展云中央电子商务平台。综合体开发业务自身造血的同时，可以为百货业务提供位置优越
35、的物业资源，云中央电商业务为线下百货业务提供全方位的客户服务和数据分析，为集团探索新零售业务提供发展平台。各业务板块相互依存、相互协同，实现了公司线上与线下融合的全渠道模式。2018 年年度报告 13/166 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2018 年，我国国民经济运行实现了总体平稳、稳中有进的发展态势，消费品市场总量继续扩大，消费转型持续推进，消费升级态势明显，消费形态由实物消费向服务消费转变，消费结构由基本生存型向发展享受型转变。线上线下融合发展，在大数据、人工智能和移动互联网等新技术推动以及日益完善的物流配送体系支撑下，
36、超市、专业店等传统业态积极拓宽销售渠道，部分实体零售增长较快，新兴业态和传统业态融合发展成为当前消费方式多样化的重要体现。报告期内，公司面对上述宏观经济形势，根据年初董事会提出的“四新”战略，紧紧围绕主业，加快新零售板块百货门店调改升级，加大新地产板块回款力度，加速推进新业态项目落地和轻资产进程，加强公司内部基础管理，各项工作稳步推进，主业新零售板块取得了较好的经营业绩。一、稳步做强主业，持续提升新零售板块业绩。2018 年，新零售板块重点抓业绩增长、营运调改、门店帮扶等工作。通过现场管理培训、营销策划、招商支持等实现公司内部资源全覆盖全整合。通过门店间交叉支持，对弱势门店进行帮扶，公司运营管
37、理能力得到大幅提升，跨省连锁实现全线盈利。南京新街口中心店进入全国百货单店销售额前列，淮安店继续保持淮安地区零售行业领先地位。新零售板块充分利用供应商品牌资源，加强资源整合力度，邀请多位当红明星到店助阵，打造重点节庆档期。刷新门店2018 年经营决策文件，制定招商人员考核方案，将目标品牌池中必保品牌纳入考核范围，建立门店品牌支持记录档案。学习线上企业思维方式，增加“客流量”、“转换率”等重要考核指标。二、统筹推进新地产板块项目后续建设、销售去化和交付工作。在地产调控升级、银行按揭收紧的大环境下，新地产板块苦练内功，着力化解存在难题，组建了安全生产巡检小组，对项目实施“事前、事中、事后”全过程控
38、制，确保地产板块生产安全，抓质保量，强化督查保交付。公司紧盯年度营销目标，基本完成全年回款任务。顺利实现海安等项目商业交付工作。新地产板块通过建立健全管理制度，结合 ERP 成本系统升级上线契机，对各项目成本进行了全面梳理，成本管控见成效。推进打造中商物业管理品牌，参照行业标杆企业，制定了物业管理标准体系文件，持续提升物业服务水平。三、新业态板块运营项目强势突破，自有原创品牌加速落地。报告期内，新业态板块运营项目强势突破，南京和安徽罗森已有店铺 83 家，其中南京罗森本年新开店铺 53 家，安徽罗森新开店 20 家。罗森便利项目获得资本市场青睐，已获得 A 轮融资。依托公司平台，发挥品牌、渠道
39、、资源优势，通过自主研发 IP 及战略合作 IP，研发及授权以 IP 形象为核心的 ODM 产品，大力发展以 IP 为中心的新商业模式，孵化的云妆 Beauty Cloud、撒娇的猩猩两个自有原创品牌已加速落地，新商业模式和盈利模式值得期待。四、拓展推进新资本板块创新业务，公司轻资产战略取得阶段性进展。新资本板块已获得私募股权基金牌照，投研工作逐步走上正轨，聚焦公司主业上下游，在便利店、化妆品、餐饮等行业开展调研分析，已有意向性的投资品牌，第一期基金产品已备案通过。2018 年年度报告 14/166 围绕公司年初提出的轻资产战略，新资本板块已完成徐州项目重资产出表工作，同时解决了徐州店搬迁难题
40、，公司轻资产战略取得良好开端，为后续推进淮安、新沂等项目出表提供了借鉴经验。五、夯实管理基础，协管并举，提升企业核心竞争力。公司梳理组织架构，精简人员编制，推行全员量化指标和以业绩为中心的考核办法，推进能上能下的用人机制，开展员工学习培训，使得员工效率、活力和能力得到提升，员工梯队得到优化。先后制定出台了评标管理规定、合格供应商信息库管理规定等制度，夯实了管理基础，协管并举，持续提升企业核心竞争力。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 82.50 亿元，同比下降 2.41%；归属于上市公司股东的净利润-3.40 亿元。(一一)主营业务分析主营业务分析 1
41、.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 8,249,765,228.62 8,453,223,628.07-2.41 营业成本 6,618,428,177.99 6,513,387,901.28 1.61 销售费用 450,790,322.39 397,059,242.06 13.53 管理费用 626,641,236.00 492,675,560.34 27.19 财务费用 455,960,627.96 235,856,763.94 93.32 经营活动产生的现金流量净额 149
42、,641,270.97 599,440,219.72-75.04 投资活动产生的现金流量净额 105,422,516.74-170,134,035.21 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-443,027,218.16-285,481,391.72 不适用 2.2.收入和成收入和成本分析本分析 适用 不适用 营业收入较上年同期减少主要是本期地产项目交付确认收入较上期有所减少；销售费用较上年同期增加主要是新开百货门店广告费用和水电费用等经营费用增加；管理费用较上年同期增加主要是租赁费用增加和新开百货门店折旧费用增加；财务费用较上年同期增加主要是地产淮安项目停工融资费用停止资本化以及融资成本增加；
43、经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少主要是由于地产销售回款较同期减少。2018 年年度报告 15/166 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）百货零售 6,575,880,143.68 5,109,777,699.17 22.30 6.52 6.65 减少 0.09个百分点 商业地产 1,608,195,751.10 1,455,165,266.90 9.52-27.34 -13.75 减
44、少 14.25个百分点 服务 65,689,333.84 53,485,211.92 18.58-1.12 53.64 减少 29.02个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）江苏 7,461,743,868.18 5,976,741,737.62 19.90-2.94 1.52 减少 3.52个百分点 山东 227,366,259.72 180,696,857.39 20.53-0.98-2.08 增加 0.90个百分点 河南 232,579,246.21 197,041,471.87 15.
45、28 0.14 0.31 减少 0.14个百分点 湖北 165,714,274.06 132,161,688.40 20.25 11.89 13.20 减少 0.92个百分点 安徽 162,361,580.45 131,786,422.71 18.83 4.18 2.54 增加 1.30个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 商业地产销售收入较上年减少主要是由于报告期地产项目交房较上年减少，同比确认结转收入较上年减少；服务成本较上年增加主要是由于物业服务面积增加，形成物业成本增加。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析
46、表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 百货零售 营业成本 5,109,777,699.17 77.20 4,791,352,587.32 73.56 6.65 商业地产 营业成本 1,455,165,266.90 21.99 1,687,223,181.55 25.91-13.75 服务 营业成本 53,485,211.92 0.81 34,812,132.41 0.53 53.64 2018 年年度报告 16/166 成本分析其他情况说明 适用 不适用 商业
47、地产销售成本较上年减少主要是由于报告期地产项目交房较上年减少，同比确认结转成本较上年减少；服务成本较上年增加主要是由于物业服务面积增加，形成物业成本增加。(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名供应商采购额 53,959.68 万元，占年度采购总额 7.77%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。3.3.费用费用 适用 不适用 费用项目 本期金额 上期金额 变动额 变动率（%）销售费用 450,790,322.39 397,059,242.06 53,731,080.33 13.53 管理费用 626,64
48、1,236.00 492,675,560.34 133,965,675.66 27.19 财务费用 455,960,627.96 235,856,763.94 220,103,864.02 93.32 说明：财务费用增加主要原因是地产淮安项目停工融资费用停止资本化以及融资成本增加。4.4.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 现金流项目 本期金额 上期金额 变动额 变动率（%）经营活动产生的现金流量净额 149,641,270.97 599,440,219.72 -449,798,948.75-75.0
49、4 投资活动产生的现金流量净额 105,422,516.74-170,134,035.21 275,556,551.95 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-443,027,218.16-285,481,391.72 -157,545,826.44 不适用 说明：经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少主要是由于地产销售回款较同期减少。公司主业主要为百货零售和房地产业务，百货零售业为现款交易，经营性现金流相对稳定，尤其一季度和四季度为销售旺季，现金流入相对比较充沛。但房地产业务由于行业特点，销售回款和建设支付工程款项的不均衡，是报告期经营性现金流 1-3 季度变动相对较大的主要原因。2018
50、年 1-4 季度回款分别为 2.28 亿元、3.91 亿元、2.38亿元、3.46 亿元；2018 年 1-4 季度工程支出分别为 4.77 亿元，1.35 亿元、2.91 亿元、4.06 亿元。2018 年年度报告 17/166 地产项目各季度经营活动产生的现金流量净额如下：单位：万元 项 目 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12月份）经营活动产生的现金流量净额-29,520.83 15,102.14 -19,630.99 -15,263.90 第 4 季度由于百货处于销售旺季，销售回款较多，同时收回徐州置业股权转让形成的往来款项，形成
