1、2018 年年度报告 1/162 公司代码：600533 公司简称：栖霞建设 南京栖霞建设股份有限公司南京栖霞建设股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/162 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中
2、汇会计师事务所（特殊普通合伙）中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人江劲松江劲松、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人徐水炎徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）何政武何政武声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2018年末股份总额1,050,000,000股为基数，向全体股东每10股派发
3、现金红利1.00元（含税），共计派发现金105,000,000.00元。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司可能面对的风险部分的内容。十、十、其
4、他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3/162 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.21 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.30 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.34 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.35 第九节第九节 公司治理公司治理.41 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.44 第
5、十一节第十一节 财务报告财务报告.47 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.162 2018 年年度报告 4/162 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司 报告期、本报告期 指 2018 年 112 月 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司 苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司 无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司 无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建
6、设有限公司 南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司 苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司 海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司 无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司 建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司 科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司 南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司 南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司 南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司 汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司 栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公
7、司 公司的中文简称 栖霞建设 公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT 公司的法定代表人 江劲松 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王海刚 曹鑫 联系地址 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部 电话 025-85600533 025-85600533 传真 025-85502482 025-85502482 电子信箱 2018 年年度报告 5/162 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址
8、 南京市栖霞区和燕路251号 公司注册地址的邮政编码 210028 公司办公地址 南京市玄武区龙蟠路9号 公司办公地址的邮政编码 210037 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券投资部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中汇会计师事务所（特殊普
9、通合伙）办公地址 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时代大厦 A 座 6 层 签字会计师姓名 曹建军、陈艳 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 营业收入 2,330,529,376.12 1,701,872,902.33 36.94 2,895,865,810.02 归属于上市公司股东的净利润 217,618,379.09 54,169,507.08 301.74 195,387,402.83 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的
10、净利润 230,283,161.89-26,833,653.91 不适用 141,086,965.03 经营活动产生的现金流量净额 1,919,254,410.65-1,367,256,026.68 不适用-2,325,094,887.72 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%）2016年末 归属于上市公司股东的净资产 3,628,631,432.53 3,807,699,436.69-4.70 3,932,956,171.29 总资产 16,306,218,694.33 15,342,273,417.13 6.28 14,019,565,016.56 2018 年年度报告
11、6/162 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期 增减(%)2016年 基本每股收益（元股）0.2073 0.0516 301.74 0.1861 稀释每股收益（元股）0.2073 0.0516 301.74 0.1861 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.2193-0.0256 不适用 0.1344 加权平均净资产收益率（%）5.85 1.40 增加4.45个百分点 4.97 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）6.19-0.69 增加6.88个百分点 3.59 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用
12、 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2018 年分季度主要财务数
13、据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 171,182,237.69 548,235,634.01 570,389,326.01 1,040,722,178.41 归属于上市公司股东的净利润-12,461,702.25 80,049,315.32 44,538,197.10 105,492,568.92 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-14,015,314.97 89,222,907.68 66,458,116.63 88,617,452.55 经营活动产生的现
14、金流量净额-442,165,472.69 534,843,817.93 902,961,369.08 923,614,696.33 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 300,720.35-12,876.95-24,195.10 计入当期损益的政府补助，但与公司正常2,228,755.05 439,824.01 771,072.72 2018 年年度报告 7/162 经营业务密切相关，符合国家政策
15、规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 委托他人投资或管理资产的损益 3,392,264.27 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益-36,645,873.08 99,746,986.53 67,014,738.14 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 11,354,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,912,060.26 8,034,644.91 4,147,106.91 其他符合非经常性损益定义的损益项目 10,866
16、.13 少数股东权益影响额-1,088,389.96-99,149.36-65,636.23 所得税影响额 3,870,814.18-27,106,268.15-17,542,648.64 合计-12,664,782.80 81,003,160.99 54,300,437.80 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 848,400,000.00 360,570,000.00-487,830,000.00 17,155,055.15 交易性金融资产 160,9
17、32,358.60 393,231,578.04 232,299,219.44-33,985,402.76 合计 1,009,332,358.60 753,801,578.04-255,530,780.56-16,830,347.61 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式 公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、
18、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。（二）行业情况说明 2018 年，在国家“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下,房地产政策持续推进构建长短结合的制度体系。中央政府继续强调楼市调控不放松，坚持遏制房价过快上涨，加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系，注重深化基础性关键制度改革，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求，全面放宽城市落户条件；地方政府继续落实因城施策，因地施策，保障市场平稳运行，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，
19、完善基本住房制度体系，加快建立健全房地产业的长效机制。2018 年年度报告 8/162 根据国家统计局的数据，2018 年 1-12 月，全国房地产开发投资 120264 亿元，同比增长 9.5%；商品房销售面积 171654 万平方米，同比增长 1.3%；房屋新开工面积 209342 万平方米，同比增长17.2%；房地产企业到位资金 165963 亿元，同比增长 6.4%；房地产开发企业土地购置面积 29142万平方米，同比增长 14.2%。2018 年，调控效果进一步显现，2017 年带动全国销售面积增长的三四线城市，在 2018 年的销售增速明显回落，一二线和三四线城市的成交规模均同比稳
20、定。一二线城市房价趋于稳定，受调控政策累积效应和市场自发调整等因素的影响，部分三四线城市的房价在三季度出现松动。2018 年，公司项目所在的南京和无锡两地，深入贯彻“房住不炒”的政策思路，因城施策，从供给端和需求端持续推进政策调控。2018 年，南京土地总出让面积为 431.2 万，为三年来新低，南京市国土局于 11 月份调整多项土拍规则，土地市场政策渐趋宽松；无锡住宅地块（含商住）共成交面积 393.1 万，平均溢价率为 5.76%，无锡市于 8 月份取消土拍最高限价，改为价高者得。2018 年，南京商品住宅成交面积同比下降 8%，市场成交总体呈现出波动下行的特点；无锡商品住宅成交量价齐升，
21、主城区商品住宅（不含政策性住房）成交面积同比上涨 71.09%；成交均价同比上涨 27.55%。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、品牌优势 多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断创新的开发理念和过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时，公司承建的保障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品
22、牌实力、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。2、企业文化 公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”，“星叶品牌指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”深入人心，和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的感召力和凝聚力，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了社会各方面的高度认可。3、管理能力 身处调控常态化的房地产行业，在
23、复杂多变的市场环境下，公司锻炼出了一支优秀的、稳定的管理团队，具备随时适应市场变化的管理能力。承建多个大型保障房项目建设后，公司在成本控制和项目建设方面的管理能力获得较大的提升。公司已将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。2018 年年度报告 9/162 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）经营情况回顾 报告期内，公司商品房合同销售金额 43.13 亿元，上年同期为 8.0
24、6 亿元；商品房合同销售面积 24.19 万平方米，上年同期为 5.13 万平方米。公司销售商品、提供劳务收到的现金 38.61 亿元，上年同期为 13.85 亿元。报告期内，公司商品房新开工面积 25.07 万平方米，上年同期新开工面积 25.57 万平方米；公司竣工面积 2.64 万平方米，上年同期竣工面积 8.63 万平方米。南京星叶欢乐城一期（G10 地块）开始施工；南京瑜憬湾项目高层部分全部竣工交付；无锡栖庭二期开始施工。在严控风险的前提下，公司继续密切跟踪土地市场动态，并以多元化方式参与新项目的开发。2018 年 5 月，公司全资子公司无锡卓辰参与苏州立泰置业有限公司和苏州业方房地
25、产开发有限公司的增资扩股，合作开发建设姑苏 66 号、68 号地块。目前，上述两地块已开盘销售。报告期内，公司的控股子公司栖霞物业（证券代码 871792），作为公司社区服务板块的主要载体，通过试行片区化管理、整合内部资源，提升了服务品质。同时，积极拓展外部市场，扩大业务规模，2018 年新签约物管项目 10 余个，实现营业收入 1.3 亿元，在南京市 1700 多家物业管理企业信用年度排行榜中名列第 6。2017 年 10 月，公司获批成为南京市住房租赁试点企业。报告期内，公司投资设立了全资子公司南京星客公寓管理有限公司，以此为平台，打造高品质的租赁产品，向不同消费群体提供了优质的租赁服务。
26、报告期内，公司在拓宽融资渠道、改善公司融资和债务结构方面取得新的进展。2017 年 7 月26 日，公司收到了中国证监会出具的批复：核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 15亿元公司债券；2018 年 4 月 2 日，第一期公司债券发行已完成，实际发行规模 13.4 亿，最终票面利率 6.36%。2017 年 5 月，并收到了中国银行间市场交易商协会接受公司短期融资券注册的通知书，公司短期融资券注册金额为 15 亿元；2018 年 4 月，公司发行了 2018 年度第一期短期融资券，金额为 5 亿元；2018 年 10 月，公司发行了 2018 年度第二期短期融资券，金额为 10 亿元。
27、2018 年 9 月，公司拟以自有资金收购赖国传、张辉、林彦、丁秋莲、杨镜良和吴汉昌所持有的合计 75,523,702 股棕榈股份的股权；2019 年 3 月，股份过户登记手续办理完毕。目前，公司合计持有棕榈股份的股份数为 176,523,702 股，占其总股本的比例为 11.87%，为第二大股东。2019年 4 月，河南省豫资保障房管理运营有限公司成为棕榈股份的控股股东，河南省财政厅成为棕榈股份的实际控制人。河南省豫资保障房管理运营有限公司将向棕榈股份提供资金和业务等方面的支持，有助于棕榈股份进一步降低融资成本，削减财务费用，推动其生态城镇及传统生态环境等核心业务的发展，促进其业绩的稳步提升
28、，为股东创造更大的价值。报告期内，公司的其他对外投资项目也体现出较好的盈利性和成长性。截止报告期末，公司持有河北银行股份有限公司的股份为 2.225 亿股，占其总股本 3.708%，作为河北省内最大的地方金融机构，河北银行的政策优势明显，持续推进经营和管理转型。报告期内，公司参股的中城投资积极拓展不动产经营业务，在中国房地产私募基金百强评比中蝉联第一。南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司在严控风险的前提下，以深圳、南京、合肥为重点拓展业务，取得快速发展。南京晨骐投资中心（有限合伙）（即“飞马基金”）继续致力于投资有潜力的成长类创新服务型企业，截止本报告期末，共投资项目 24 个，已投项目绝大
29、部分获升值，其中，车置宝、勇往科技、肆客体育等项目投后估值大幅提升。（二）经营管理 报告期内，公司一如既往地重视管理创新和成本控制，公司在推进信息化建设和成本管理方面取得了良好成效。2018 年，公司的计划成本管理系统完成了对南京和无锡所有开发项目的全覆2018 年年度报告 10/162 盖。同时，前期、规划设计、工程、营销、成本管理等部门通过优化内部工作流程，实现了管理能力和工作效率的提升。（三）财务情况 2018 年度，公司实现营业总收入 23.41 亿元，同比增加 37.12%；实现利润总额 3.16 亿元，同比增加 551.38%；实现净利润 2.19 亿元，同比增加 285.39%；
30、实现归属于母公司所有者的净利润 2.18 亿元，同比增加 301.74%；实现每股收益 0.2073 元。报告期内，公司结算销售面积 9.41万平方米，其中：商品房结算销售面积 7.06 万平方米，上年同期结算销售面积 8.26 万平方米。2018 年，南京瑜憬湾项目结转面积为 4.29 万平方米，使得本报告期营业收入较上年同期提高。2018 年，公司主营的房地产开发业务的毛利率为 43.74%，同比提高 25.95%，主要原因在于南京瑜憬湾项目和无锡栖园项目本期结转面积的占比提高、无锡东方天郡的销售价格提高。截至 2018 年 12 月 31 日，公司总资产 163.06 亿元，同比增加 6
31、.28%；归属于母公司所有者权益 36.29 亿元，同比减少 4.70%，原因在于棕榈股份股价降低，导致其他综合收益金额下降。公司合并报表资产负债率为 77.50%，剔除预收账款后的资产负债率为 63.75%。报告期末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 14.18 亿元，截止报告期末，公司货币资金为 20.58 亿元，可供出售金融资产为 11.87 亿元，截止 2019 年 3 月 31 日，未使用的银行授信为 40.81 亿元，足以覆盖短期债务。截止报告期末，公司存货为 105.93 亿元，在售、在建的商品房项目位于南京和无锡，伴随着长三角区域一体化带来的新的历史发展机遇，加之公司在区
32、域内的品牌优势，公司项目的发展潜力和盈利能力将可获得进一步提升，能够满足未来 2 至 3 年的持续发展需要。（四）社会认同 报告期内，公司所有项目主体验收优良率 100%，无锡栖庭一期整个组团获得 2018 年度“扬子杯”。公司承建的丁家庄二期保障房项目被住建部住宅产业化促进中心和中房协授予中国房地产优秀项目“广厦奖”。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司主营的房地产开发业务实现营业收入 21.21 亿元，较上年增加 35.95%；房地产开发业务的营业成本为 11.93 亿元，较上年减少 6.96%；毛利率为 43.74%，同比提高 25.95 个百分点。本期营业成
33、本减少、毛利率提高的原因在于：2017 年，结转项目以毛利率较低的南京幸福城保障房项目、无锡栖庭一期和无锡东方天郡为主；本期结转收入的项目中，南京瑜憬湾项目和无锡栖园占比有了较大提升，加之无锡东方天郡的销售价格提高。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 2,330,529,376.12 1,701,872,902.33 36.94 营业成本 1,363,537,792.28 1,418,020,570.39-3.84 销售费用 58,067,2
34、14.28 28,042,235.18 107.07 管理费用 81,438,632.63 79,908,808.01 1.91 财务费用 153,807,628.57 162,420,424.86-5.30 税金及附加 202,721,919.20 99,291,913.54 104.17 资产减值损失 153,699,791.81 5,192,005.07 2,860.32 投资收益-28,360,620.52 164,044,805.07-117.29 所得税费用 97,027,650.12-8,286,755.59 不适用 经营活动产生的现金流量净额 1,919,254,410.65-
35、1,367,256,026.68 不适用 2018 年年度报告 11/162 投资活动产生的现金流量净额-727,655,336.08-2,619,249.28 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-420,963,684.27 1,447,792,514.13-129.08 变动情况说明：营业收入：主要系南京瑜憬湾项目结转销售收入增加所致。税金及附加：主要系南京瑜憬湾项目结转销售收入增加所致。资产减值损失：主要系 G53 项目计提存货跌价准备所致。投资收益：主要系上期处置可供出售金融资产所致。所得税费用：主要系利润大幅增加所致。其他科目变动情况说明详见下述“3.费用”、“5.现金流”相关内容。
36、2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发经营 2,120,561,345.06 1,192,933,756.21 43.74%35.95%-6.96%增加 25.95 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）南京瑜憬湾 1,218,630
37、,860.69 684,538,253.29 43.83%不适用 不适用 不适用 无锡栖园 229,694,947.65 126,138,712.15 45.08%27.98%22.66%增加 2.38 个百分点 无锡东方天郡 219,462,339.12 107,597,645.95 50.97%1.04%-32.06%增加 23.88 个百分点 无锡栖庭 133,776,005.80 83,121,509.21 37.87%-73.07%-82.56%增加 33.80 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利
38、率比上年增减（%）南京 1,518,348,666.79 868,380,434.43 42.81%135.65%61.53%增加 26.24 个百分点 无锡 600,102,966.87 322,880,484.83 46.20%-33.78%-56.54%增加 28.18 个百分点 苏州 2,109,711.40 1,672,836.95 20.71%-76.95%1.28%减少 61.25 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 2017 年的结转项目中，南京幸福城保障房项目、无锡栖庭一期和东方天郡占比较高，保障房项目毛利率较低，无锡栖庭栖庭一期和东方天郡的售价
39、较低，导致上年度的毛利率偏低。本期结转的收入中，南京瑜憬湾项目和无锡栖园占比有了较大提升，无锡东方天郡的售价提高，使得毛利率同步上升。本期南京地区营业收入增加的原因在于南京瑜憬湾项目结转收入较上期大幅增加。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 2018 年年度报告 12/162 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发经营 土地成本 415,330,355.51 34.82%282,611,511.01
40、 22.04%46.96%房地产开发经营 其它成本 777,603,400.70 65.18%999,614,850.78 77.96%-22.21%分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 南京瑜憬湾 土地成本 290,881,987.20 42.49%/不适用 不适用 南京瑜憬湾 其它成本 393,656,266.09 57.51%/不适用 不适用 无锡栖园 土地成本 26,761,191.84 21.22%22,046,668.38 21.44%21.38%无锡栖园 其它成本 99
41、,377,520.31 78.78%80,789,811.32 78.56%23.01%无锡东方天郡 土地成本 35,659,057.98 33.14%40,305,493.94 25.45%-11.53%无锡东方天郡 其它成本 71,938,587.97 66.86%118,064,395.55 74.55%-39.07%无锡栖庭 土地成本 38,079,638.98 45.81%208,168,963.82 43.67%-81.71%无锡栖庭 其它成本 45,041,870.23 54.19%268,463,438.34 56.33%-83.22%成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4)
42、.(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 4,331.77 万元，占年度销售总额 2.04%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 14,115.53 万元，占年度采购总额 61.57%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 1,194.76 万元，占年度采购总额 5.21%。3.3.费用费用 适用 不适用 单位：元 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）情况说明 销售费用 58,067,214.28 28,042,235.18 107.07 主要系本期广告宣传及销售代理费用增加所致
43、管理费用 81,438,632.63 79,908,808.01 1.91/财务费用 153,807,628.57 162,420,424.86-5.30/2018 年年度报告 13/162 4.4.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）情况说明 经营活动产生的现金流量净额 1,919,254,410.65-1,367,256,026.68 不适用 本期销售商品收到的现金增加所致 投资活动产生的现金流量净额-727,655,336.08-2,619,24
44、9.28 不适用 本期支付棕榈股份股权收购款及投资利得惠私募基金所致 筹资活动产生的现金流量净额-420,963,684.27 1,447,792,514.13-129.08 本期偿还银行借款支出增加所致 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 393,23
45、1,578.04 2.41 160,932,358.60 1.05 144.35 主要系本期新增利得惠基金所致 应收票据及应收账款 18,737,302.73 0.11 11,265,430.13 0.07 66.33 主要系应收租金、物业费增加所致 预付款项 158,567,383.11 0.97 102,248,707.04 0.67 55.08 主要系工程进度款增加所致 其他应收款 139,277,281.59 0.85 95,362,615.46 0.62 46.05 主要系新增投资的苏州立泰置业有限公司、苏州业方房地产开发有限公司借款所致 其他流动资产 288,268,428.86
46、1.77 80,583,828.04 0.53 257.72 主要系本年支付收购棕榈股份款项所致 发放贷款及垫款 131,688,000.00 0.81 43,025,000.00 0.28 206.07 系发放贷款及垫款增加所致 2018 年年度报告 14/162 可供出售金融资产 1,187,481,061.94 7.28 1,675,311,061.94 10.92-29.12 系棕榈股份股价降低所致 长期股权投资 44,141,678.44 0.27 8,811,549.13 0.06 400.95 主要系增加苏州立泰置业有限公司、苏州业方房地产开发有限公司投资所致 递延所得税资产 1
47、88,597,026.83 1.16 136,968,194.27 0.89 37.69 主要系本年收入增加，预提土增税和预计利润对所得税的影响增加所致 其他非流动资产 259,254,794.52 1.59 0.00 0.00 100.00 主要系本年支付收购棕榈股份款项所致 短期借款 0.00 0.00 140,000,000.00 0.91-100.00 主要系偿还短期借款所致 预收款项 2,241,545,943.50 13.75 750,882,413.80 4.89 198.52 主要系南京瑜憬湾项目、无锡东方天郡项目预售收入增加所致 应交税费 127,368,937.47 0.7
48、8 45,157,916.08 0.29 182.05 主要系收入大幅增加，应交企业所得税相应增加 其他应付款 804,254,106.47 4.93 1,125,164,598.68 7.33-28.52 主要系偿还代建款所致 一年内到期的非流动负债 1,417,740,000.00 8.69 2,162,000,000.00 14.09-34.42 主要系一年内到期的借款减少所致 其他流动负债 1,497,152,054.94 9.18 998,693,150.68 6.51 49.91 系发行短期债券所致 递延所得税负债 31,068,505.45 0.19 145,797,299.87
49、 0.95-78.69 系可供出售金融资产公允价值降低所致 其他综合收益 93,205,516.36 0.57 437,391,899.61 2.85-78.69 系可供出售金融资产公允价值降低所致 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(
50、平方米)是/否涉及合作开发合作开发项目涉及的合作开发项目的权益2018 年年度报告 15/162 项目 面积(平方米)占比(%)1 无锡栖园（酒店）30,084 不适用 44,856 否 不适用 不适用 2 南京 NO.2017G53 地块 80,235 不适用 88,200 否 不适用 不适用 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额
