1、2018 年年度报告 1/147 公司代码：600791 公司简称：京能置业 京能置业股份有限公司京能置业股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/147 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、致同会计师
2、事务所（特殊普通合伙）致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人周建裕周建裕、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人解建忠解建忠及会计机构负责人及会计机构负责人丁敏丁敏声明：保证年度报告声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以公司总股本45,288万股为基数，向全体股东每10股派现0.16元（含税），共计派发现金7,246,080元，剩余未分配利
3、润将结转至下一年。公司2018年度不进行公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请
4、查阅第四节经营层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。十、十、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3/147 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.19 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.28 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.32 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.34 第九节第九节 公司治理公司治理.
5、40 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.44 第十一节第十一节 财务报告财务报告.46 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.147 2018 年年度报告 4/147 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司 京能集团 指 北京能源集团有限责任公司 京能财务 指 京能集团财务有限公司 京能云泰 指 北京京能云泰房地产开发有限公司 天创世缘 指 北京天创世缘房地产开发有限公司 天津公司 指 天
6、津海航东海岸发展有限公司 宁夏公司 指 宁夏京能房地产开发有限公司 大连公司 指 大连京能阳光房地产开发有限公司 天阶公司 指 京能天阶（北京）投资有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京能置业股份有限公司 公司的中文简称 京能置业 公司的外文名称 BEH-PROPERTY CO.,LTD 公司的外文名称缩写 BEH-ZY 公司的法定代表人 周建裕 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 于进 王凤华 联系地址 北京市海淀区彩和坊路8
7、号天创科技大厦12层西侧 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧 电话 010-62698710 010-62690958 传真 010-62698299 010-62698299 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层 公司注册地址的邮政编码 100031 公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧 公司办公地址的邮政编码 100080 公司网址 www.beh- 电子信箱 2018 年年度报告 5/147 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券
8、报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 证券与资本运营部（董事会办公室）五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场 4 层 签字会计师姓名 严冰、熊伟 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018
9、年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 营业收入 1,015,582,097.95 743,146,075.80 36.66 762,230,941.33 归属于上市公司股东的净利润 50,346,663.92 49,574,022.40 1.56 46,130,486.50 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 2,070,630.16 38,221,668.58-94.58 46,529,762.27 经营活动产生的现金流量净额-460,834,411.99-1,011,195,837.13 不适用-65,151,278.74 2018年末 2017年末 本期末比上年同
10、期末增减（%）2016年末 归属于上市公司股东的净资产 1,656,597,005.96 1,613,854,142.04 2.65 1,538,087,709.00 总资产 6,765,027,365.63 6,301,190,620.16 7.36 5,100,820,245.20 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 基本每股收益（元股）0.11 0.11 0 0.10 稀释每股收益（元股）-扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.005 0.08-93.75 0.10 2018 年年度报告 6/147 加权平均净
11、资产收益率（%）3.08 3.16 减少0.08个百分点 3.07 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.13 2.43 减少2.30个百分点 3.10 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国
12、会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 320,897,987.77 113,682,268.35 96,999,641.00 484,002,200.83 归属于上市公司股东的净利润 3,013,651.35 4,647,509.46 103,063,6
13、00.09-60,378,096.98 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,930,631.57 3,654,687.69 19,721,033.42-24,235,722.52 经营活动产生的现金流量净额-12,878,645.44 132,865,137.97 406,478,648.65-987,299,553.17 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用）2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 -5,80
14、2.42 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 12,000.00 8,000.00 计入当期损益的对非金融企业收 2018 年年度报告 7/147 取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的
15、超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,224,741.44 -15
16、2,523.53-827,649.14 其他符合非经常性损益定义的损益项目 44,092,052.33 -28,484,821.44 少数股东权益影响额 12,788,438.43 32,825,714.36 215,461.08 所得税影响额-11,829,198.44 7,157,786.85 204,912.29 合计 48,276,033.76 11,352,353.82-399,275.77 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 12,506,40
17、0.00 11,425,600.00-1,080,800.00-2018 年年度报告 8/147 合计 12,506,400.00 11,425,600.00-1,080,800.00-十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 2018 年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。2018 年 3 月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。
18、7 月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。今年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之土地出让政策频出，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。2018 年下半年，一线及热点城市在加快供地的同时，适度放宽了土地出让条件，部分城市放宽了限售条件，取消了销售限价。全年土地供应量有所增加，成交体量总体上涨，但地价及溢价率下降明显。2018 年，是中国房地产政策体系走向更加完善的关键一年。中国房地产政策正加速构建两方面的制度体系：一是长期性的制度安排，二是阶段性的市
19、场管理。在“房住不炒”和“因城施策、分类指导”的政策基调下，更加强调因城施策，因地制宜优化前期部分行政性调控方式。在确保房地产市场稳定运行的前提下，遏制投机炒房的调控政策将保持连续性稳定性，更好的支持合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化。公司经资产重组后从事房地产开发业务，拥有近二十年的房地产开发经验，公司以房地产开发业务为主，具备一级开发资质。报告期内房地产项目主要包括北京的京能四合上院、银川的京能天下川、天津的京能海语城、天津武清商务区新安路项目等。公司以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展，形成了京津冀城市群为核心的发展战略。公司不断优化产品结构，围绕客户需求提升产品品质及服
20、务。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 1.报告期内，公司与京能集团共同出资成立京能置业（天津）有限公司。注册资本金 12 亿元，其中本公司出资 6.12 亿元（占比 51%），京能集团出资 5.88 亿元（占比 49%）。详细内容见 2018年 12 月 29 日的 中国证券报 上海证券报 和上交所网站（http:/）。目前，本公司已缴出资额 5.10 亿元，京能集团已缴出资额 4.90 亿元。2.报告期内，公司挂牌转让了所持天阶公司 31%股权，转让价格为 36,425 万元，详细内容见2018 年 11 月 7 日的
21、中国证券报上海证券报和上交所网站（http:/）。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司具有近二十年的房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式，推行“五精管理”打造“三基九力团队”，拥有一支稳定专业的房地产开发队伍。在北京、天津等重点区域拥有良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力及深耕占有力。北京能源集团有限责任公司为本公司控股股东，主营业务为电力能源、热力供应、煤炭开采、地产置业、节能环保、金融证券等，本公司可借助控股股东的业务优势与其产业协同，打造具备京能特色的房地产开发企业。本公司党委以发挥党组织领导核心和政治核心作用为主线，以落实“两个责
22、任”为抓手，突出思想引领，强化责任担当；在成本管控方面，公司落实提质增效、防范风险、创新发展、开拓市场、“五精”管理原则，切实做到“降本降造，提质增效”；在规划设计方面，公司建立了完整、科学、适用的设计管理体系，从产品研究、概念设计、方案设计以及施工图设计等不同设计环节对设计工作进行有效的把控；在销售方面，公司通过全面、深入、细致地分析房地产行业的市场政策取向、发展趋势，进行全面系统化市场调研、精准市场定位、差别化的产品模式和创新性营销2018 年年度报告 9/147 手段，增强企业前瞻性；在投融资方面，公司与控股股东下属公司京能财务签署了金融服务框架协议，有利于公司低成本融资，降低开发项目的
23、经营成本并为项目开发提供资金保障。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2018 年，面对宏观经济整体下行和房地产政策持续严控的双重压力，公司冷静分析、加强市场研判、审慎决策，聚焦重点区域项目拓展，加快项目库存去化，同时积极寻找低成本融资渠道降低经营成本，及时调整开发节奏和销售策略，保证了公司良好的经营秩序。在项目运营方面，公司根据不同项目情况，制定了不同的营销策略，加强项目前期策划和产品的研发能力。准确把握市场周期走势，有的放矢调整开发节奏，保证自身资金安全与稳健经营。在项目开发的全过程中加强运营管理，强化计划的执行力，项目运营质量
24、稳步提升，在建项目稳步推进。公司注重降本降造，多措并举，深入挖潜，提质增效工作成效显著。在债权融资方面，董事会重点决策了以下事项：公司与北京京能源深融资租赁有限公司以“售后回租”的融资租赁方式进行融资 2.5 亿元；公司拟在中国银行间市场交易商协会申请发行超短期融资券，注册金额 8 亿元；公司拟在北京金融资产交易所申请发行债权融资计划，备案金额为15 亿元，目前公司已发行 4 亿元债权融资计划。公司采取多种融资渠道，确保满足公司项目开发建设资金需求。报告期内，公司平均融资成本 4.82%，确保满足公司项目开发建设资金需求。在获取项目方面，公司控股子公司京能置业（天津）有限公司成功竞得天津武清商
25、务区新安路项目，该项目用地面积 18.86 万平方米，总建筑面积 35.40 万平方米，符合公司战略发展方向，进一步增强了公司持续稳定健康发展能力。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司全年实现营业收入101,558.21万元，同比增长36.66%；实现利润总额6,460.27万元，同比增长 73.27%；实现净利润 3,753.71 万元，同比增长 156.40%，其中，归属母公司净利润金额 5,034.67，同比增长 1.56%。随着公司毛利较高的北京区域项目可结转的库存减少，本期营业收入中北京区域的收入占比进一步下降，受此影响，公司综合毛利率同比下降 23.76
26、%，随着综合毛利率的下降，本期营业税金同比下降 57.38%。报告期内，公司实现投资收益 6,935.81 万元，同比增长 39.78%；同时，公司本期继续增加土地储备，以保障公司未来开发需求，受此影响，公司经营活动现金净流量为净流出 46,083.44万元。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 1,015,582,097.95 743,146,075.80 36.66 营业成本 804,068,096.64 411,780,401.83 95
27、.27 销售费用 36,619,572.83 40,314,382.69-9.16 管理费用 59,050,600.29 64,445,512.37-8.37 研发费用-财务费用 31,046,454.36 7,697,717.05 303.32 经营活动产生的现金流量净额-460,834,411.99-1,011,195,837.13 不适用 投资活动产生的现金流量净额 364,123,945.30-18,703.76 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 83,546,288.86 501,393,783.85 -83.34 营业收入同比增长 36.66%，主要系本期交付竣工项目，结转的商品
28、增加所致。营业成本同比增长 95.27%，系收入增长成本随之增长以及毛利率高的项目结转比例下降所致。2018 年年度报告 10/147 销售费用同比下降 9.16%，主要系本期销售代理费及宣传费减少所致。管理费用同比下降 8.37%，主要系本期折旧费用及交通费有所下降所致。财务费用同比增长 303.32%，主要系本期利息费用化比例增加所致。经营活动产生的现金流量净额同比增加，主要系本期支付的土地款同比减少所致。投资活动产生的现金流量净额同比增加，系本期收到处置联营企业股权款所致。筹资活动产生的现金流量净额同比下降 83.34%，主要系本期新增支付股利款所致。2.2.收入和成本分析收入和成本分析
29、 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 10.16 亿元，同比增长 36.66%；营业成本 8.04 亿元，同比增长 95.27%，营业成本增长的幅度大于营业收入增长的幅度，因报告期内公司毛利率较高的项目结转比例减少所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 1,008,079,796.46 797,572,003.81 20.88 36.42 95.98 减少 24.04 个百
30、分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）京能 四合上院 100,336,345.73 27,497,416.66 72.59-71.34-62.21 减少 6.62 个百分点 京能天下川 513,510,447.95 423,383,381.44 17.55 171.94 174.16 减少 0.67 个百分点 京能海语城 394,233,002.78 346,691,205.71 12.06 97.04 92.87 增加 1.90 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（
31、%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）北京地区 100,336,345.73 27,497,416.66 72.59-71.34-62.21 减少 6.62 个百分点 宁夏银川地区 513,510,447.95 423,383,381.44 17.55 171.94 174.16 减少 0.67 个百分点 天津地区 394,233,002.78 346,691,205.71 12.06 97.04 92.87 增加 1.90 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3
32、).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成本期金额 本期占上年同期金额 上年同期占本期金情2018 年年度报告 11/147 项目 总成本比例(%)总成本比例(%)额较上年同期变动比例(%)况 说明 房地产开发 开发成本 797,572,003.81 99.19 406,955,853.96 98.83 0.36 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 四合上院 开发成本 27,497,416.66 3.42 72,768,226.94 17.67-14.
33、25 京能天下川 开发成本 423,383,381.44 52.66 154,430,490.39 37.50 15.15 京能海语城 开发成本 346,691,205.71 43.12 179,757,136.63 43.65-0.54 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 4,957.05 万元，占年度销售总额 4.88%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 22,494.33 万元，占年度采购总额 71.30%；其中前五名供应商采购额
34、中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。3.3.费用费用 适用 不适用 单位：元 项目项目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例变动比例（%）变动原因变动原因 销售费用 36,619,572.83 40,314,382.69-9.16 本期销售代理费及宣传费减少所致。管理费用 59,050,600.29 64,362,123.05-8.37 本期折旧费用及交通费有所下降所致。财务费用 31,046,454.36 7,697,717.05 303.32 本期利息费用化比例增加所致。所得税费用 27,065,632.09 22,645,591.35 19.52 本期利润总额增加，所
35、得税费用随之增加。4.4.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 2018 年年度报告 12/147 5.5.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 项目 本期数 上年同期数 变动额 变动比例（%）变动原因 经营活动产生的现金流量净额-460,834,411.99-1,011,195,837.13 550,361,425.14 不适用 本期支付的土地款同比减少。投资活动产生的现金流量净额 364,123,945.30-18,703.76 364,142,649.06 不适用 本期收到处置联营企业股权款所致。筹资活动产生的现金流量净额 83,5
36、46,288.86 501,393,783.85-417,847,494.99-83.34 本期新增支付股利款所致。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 （1）报告期内，本公司在北交所挂牌转让天阶公司 31%股权，2018 年 9 月 28 日，公司收到股权转让款人民币 364,250,000.00 元，因转让该股权确认投资收益 78,456,602.33 元。（2）报告期内，公司控股子公司大连公司计提存货减值准备 34,364,550.00 元。以上两个事项对本期归属于母公司所有者的净利润影响金额为 45,698,011.38 元。(三三)资
37、产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 57,683.59 8.53 59,849.52 9.50-3.62 应收票据及应收账款 190.83 0.03 1.68 0.00 11,258.93 本期新增销售款。预付款项 5,265.09 0.78 118.54 0.02 4,341.61 本期新增预付工程款。其他应收款 1,590.93 0.24 2,966.19 0.47-46.36
38、本期收回保证金款项。存货 547,252.40 80.89 485,047.95 76.98 12.82 其他流动资产 10,934.73 1.62 3,552.74 0.56 207.78 本期预缴税款及待抵扣税款增加。可供出售金融资产 1,152.56 0.17 1,260.64 0.20-8.57 长期股权投资 2,649.19 0.39 32,127.74 5.10-91.75 本期转让联营企业股权。投资性房地产 8,466.81 1.25 8,216.86 1.30 3.04 固定资产 1,552.78 0.23 1,598.83 0.25-2.88 2018 年年度报告 13/14
39、7 无形资产 96.59 0.01 105.98 0.02-8.86 递延所得税资产 8,652.06 1.28 4,257.22 0.68 103.23 本期新增预售款产生的可抵扣暂时性差异。其他非流动资产 31,015.18 4.58 31,015.18 4.92-应付票据及应付账款 32,103.83 8.82 20,624.63 5.98 55.66 本期应付工程款增加。预收款项 113,141.81 31.07 115,237.21 33.42-1.82 应付职工薪酬 2,742.28 0.75 3,235.69 0.94-15.25 应交税费 5,340.83 1.47 3,408
40、.25 0.99 56.70 本期计提的所得税增加。其他应付款 40,003.41 10.99 30,054.06 8.72 33.10 一年内到期的非流动负债 145,480.00 39.95 15,000.00 4.35 869.87 重分类至本科目的借款增加。长期借款 19,500.00 5.36 77,000.00 22.33-74.68 一年内到期的借款增加。应付债券-80,000.00 23.20-100.00 重分类至一年内到期的非流动负债 长期应付款 4,500.00 1.24-本期增加带息负债。递延所得税负债 1,303.65 0.36 230.63 0.07 465.26
41、本期应纳税暂时性差异增加。2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 项项 目目 期末账面价值期末账面价值 受限原因受限原因 货币资金 17,311,676.61 按揭保证金、售房监管资金 3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 2018 年 1-12 月，全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%（其中，住宅投资 85192亿元，增长 13.4%），住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.8%；房地产开发企业房屋施工面积822300 万平方米，比上年增长 5.2%（其中，住宅施工
42、面积 569987 万平方米，增长 6.3%）；房屋新开工面积 209342 万平方米，增长 17.2%（其中，住宅新开工面积 153353 万平方米，增长 19.7%）；房屋竣工面积 93550 万平方米，下降 7.8%（其中，住宅竣工面积 66016 万平方米，下降 8.1%）；房地产开发企业土地购置面积 29142 万平方米，比上年增长 14.2%；商品房销售面积 171654 万平方米，比上年增长 1.3%（其中，住宅销售面积增长 2.2%）；商品房销售额 149973 亿元，增长 12.2%（其中，住宅销售额增长 14.7%）。2018 年年度报告 14/147 房地产行业经营性信息
43、分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 北京市密云区（最终以项目实际规划指标为准）26,926.59 0 64,624.00 是 32,958.24 51 2 天津市滨海新区 111,964.50 0 208,400.00 是 125,040.00 60 3 天津市武清区（最终以项目实际规划指标为准）188,589.60 0 243,316.
44、48 是 124,091.40 51 4 大连市旅顺口区 266,715.30 0 251,817.32 是 128,426.83 51 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额 1 北京 北京密云建材批发市场项目 住宅 尚未开工 26,926.59 64,624.00 100,524.00 0 0 252,302 339.15 2 天
45、津 京能 海语城 住宅 在建项目 198,519.30 397,000.00 522,730.00 117,790.00 109,437.18 360,000 6,692.43 3 天津 天津武清商务区新安路项目 住宅 尚未开工 188,589.60 243,316.48 353,967.48 0 0 413,479 100,143.75 2018 年年度报告 15/147 4 银川 京能 天下川 住宅 在建项目 400,464.30 671,543.65 916,487.12 226,674.97 689,812.15 440,000 38,010.39 5 大连 京能阳光港湾 住宅 尚未开
46、工 266,712.00 252,300.00 272,431.00 0 0 182,600 488.96 3.3.报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 适用 不适用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米)已预售面积(平方米)1 北京 四合上院 住宅 353.1 353.1 2 北京 四合上院 商业 766.25 437.77 3 宁夏 天下川 住宅 80,983.59 75,217.69 4 宁夏 天下川 商业 21,217.38 8,579.15 5 天津 京能海语城 住宅 20,886.44 7,492.7 4.4.报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 适用
47、不适用 5.5.报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%)利息资本化金额 169,480.00 4.82 5,710.64 6.6.其他其他说明说明 适用 不适用 （1 1）公司主要业务所在城市的行业发展状况公司主要业务所在城市的行业发展状况 单位：万平方米 项目所在城市 房地产土地购置面积 房地产新开工面积 房地产施工（在建）面积 房地产竣工面积 房地产销售面积 库存去化周期 北京 218.19 2321.11 12962.61 1557.9 696.19 20.95 银川 95.69 628.6 3795.
48、57 762.23 612.83 28.6 天津 226.32 2479.34 10324.37 2092.22 1249.87 32.9 大连（旅顺）111.56 580.83 4219.82 326.03 775.95 23.1 （2 2）公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况）公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况 项目名称 所在城市 项目市场地位 竞争优势 所占市场份额 京能四合上院 北京 二环内稀有现房 地段优势 0 北京密云建材批发市场项目 北京 处于项目前期开发阶段 京能海语城 天津 海居休闲大盘 国企大盘 0 2018 年年度报告
49、 16/147 京能天下川 银川 湖居生活的最优之选 临湖、学区 0.01 京能阳光港湾 大连 未开发 (五五)投资状况分析投资状况分析 1 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 报告期内，本公司共投资 8.22 亿元，去年同期公司投资 8.466 亿元，同比减少 2.9%。(1)(1)重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 1.经公司第八届董事会第七次临时会议审议，通过了公司关于与京能集团共同增资宁夏京能房地产开发有限公司的议案，同意公司与京能集团按照现有股权比例，共同向本公司控股子公司宁夏公司增资 3 亿元。本公司已增加出资 2.1 亿元，京能集团已增加出资 0.
50、9 亿元。宁夏公司工商变更工作已完成。2.经公司第八届董事会第八次临时会议审议，通过了公司关于与北京能源集团有限责任公司成立项目公司的议案，同意公司与京能集团成立项目公司，注册资本金 12 亿元，其中京能置业出资 6.12 亿元（占比 51%），京能集团出资 5.88 亿元（占比 49%）。公司与京能集团于 2018年 12 月 17 日成立了京能置业（天津）有限公司。(2)(2)重大的非股权投资重大的非股权投资 适用 不适用 报告期内，经公司第八届董事会第八次临时会议，审议通过了公司关于通过项目公司取得天津市武清区商务区新安路 283 亩地块使用权的议案，同意由新设立的项目公司通过招拍挂方式
