1、2018 年年度报告 1/223 公司代码：600675 公司简称：中华企业 中华企业股份有限公司中华企业股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/223 致股东致股东 2018 年是中国改革开放 40 周年。四十年沧桑巨变，四十载春华秋实。在这四十年里，我们国家始终坚持以经济建设为中心，不断解放和发展社会生产力，始终坚持中国特色社会主义政治发展道路，始终坚持发展社会主义先进文化，始终坚持在发展中保障和改善民生，我们国家实现了从“追赶”到“引领”的角色转换，大国形象正展现在世界的每一个角落，中国正阔步走向世界舞台中央。2018 年是中华企业改革更新的一年
2、。上海地产集团作为我们的第一大股东，坚定支持中华企业的混合所有制改革，支持中华企业按照既定战略目标实施运营和管理。在上海地产集团的指引下，我们完成与中星集团的重大资产重组，获取了大量优质项目资源；我们引入优秀的战略投资者华润置地控股与平安不动产，吸收了行业领先的房地产开发理念；我们调整组织结构和项目管控模式，激活了企业内在发展动力。在这一年里，我们既要面对重大内外变革挑战，又要持续优化公司运营管理水平；在这一年里，我们既要推动机制改革创新，又要完善团队融合；在这一年里，我们不仅实现了规模、利润的增长，在回报股东、服务客户、践行社会责任等方面亦贡献了绵薄之力。惟改革者进，惟创新者强。我们在加强顶
3、层设计的同时，更加重视此次深化改革的现实意义，我们始终将全体股东的利益作为改革有没有“含金量”、能否“打高分”的衡量标准，唯有如此，我们才能在这份体验中，收获更多的进步，不忘初心，继续前行，为公司稳健经营汇聚更多力量。习近平主席在 2019 年新年贺词中指出：“2019 年，一个流动的中国，充满了繁荣发展的活力。我们都在努力奔跑，我们都是追梦人”。新时代将是心中有梦、努力奋斗者的时代。各位股东，站在新的历史起点上，展望未来一年的重要工作，我们心2018 年年度报告 3/223 潮澎湃，我们满怀信心，我们将一如既往地强化做优做强公司意识、强化市场意识、强化包容意识、强化人才发展战略；一如既往地贯
4、彻经济、环境、社会共同发展的责任理念；一如既往地与股东、客户、员工、社会公众等利益相关方沟通互动。我们也同样相信，中华企业会一如既往地得到您的关注与支持。2018 年很精彩，2019 年更值得期待。中华企业股份有限公司董事会 2019 年 3 月 6 日 2018 年年度报告 4/223 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
5、的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人朱嘉骏朱嘉骏、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人倪伯士倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷孙婷声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
6、 经公司董事会审议通过的2018年度利润分配预案为：以2018年末总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.80元（含税），同时以资本公积金转增股本的方式每10股转增2股。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九
7、、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 5/223 目录目录 第一节第一节 释义释义.6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.32 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.50 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.58 第八节第
8、八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况.59 第九节第九节 公司治理公司治理.67 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.69 第十一节第十一节 财务报告财务报告.74 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.223 2018 年年度报告 6/223 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中华企业、公司、本公司 指 中华企业股份有限公司 地产集团、上海地产集团 指 上海地产（集团）有限公司 上房集团 指 上海房地（集团）有限公司 原经集团 指 上海原经房地产（集团）有限公司
9、 古北集团 指 上海古北（集团）有限公司 中星集团 指 上海中星（集团）有限公司 中华企业大厦 指 古北国际财富中心二期 华润置地控股 指 华润置地控股有限公司 平安不动产 指 平安不动产有限公司 立信会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）中金公司 指 中国国际金融有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 中华企业股份有限公司 公司的中文简称 中华
10、企业 公司的外文名称 CHINA ENTERPRISE COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 CECL 公司的法定代表人 朱嘉骏 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 印学青 徐健伟 联系地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼 上海市浦东新区雪野路928号6楼 电话 021-20772222 021-20772222 传真 021-20772766 021-20772766 电子信箱 2018 年年度报告 7/223 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市华山路2号 公司注册地址的邮政编码 200040 公司办公地址 上海市浦东
11、新区雪野路928号6楼 公司办公地址的邮政编码 200125 公司网址 http：/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 中华企业 600675 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市南京东路 61 号 签字会计师姓名 林盛宇、李磊明 报告期
12、内履行持续督导职责的财务顾问 名称 中国国际金融股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2座 27 层及 28 层 签字的财务顾问主办人姓名 余子宜、李扬 持续督导的期间 2018 年 12 月 3 日至 2019 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 19,285,847,784.27 13,079,970,583.82 7,658,970,28
13、4.82 47.45 19,770,590,934.02 14,208,396,037.71 归属于上市公司股东的净利润 2,592,407,958.08 945,393,910.62 366,772,293.62 174.21 1,783,069,865.23 652,089,042.27 归属于上市公司股2,471,182,185.46 286,304,158.81 286,304,158.81 763.13 85,331,205.22 85,331,205.22 2018 年年度报告 8/223 东的扣除非经常性损益的净利润 经营活动产生的现金流量净额 8,554,392,858.28
14、6,578,618,643.53 5,268,583,204.99 30.03 14,129,503,318.62 8,987,720,603.82 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%）2016年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 13,740,486,046.19 11,527,729,024.85 3,609,779,482.06 19.20 10,597,107,614.56 3,257,988,744.04 总资产 56,630,729,822.48 58,880,952,908.56 27,858,339,497.87-3.82 63,
15、576,867,205.17 30,441,609,481.37 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股）0.55 0.20 0.20 175.00 0.38 0.35 稀释每股收益（元股）0.55 0.20 0.20 175.00 0.38 0.35 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.65 0.15 0.15 333.33 0.05 0.05 加权平均净资产收益率（%）22.68 8.55 10.68 增加14.13个百分点 18.24 21.82 扣除非经常性损
16、益后的加权平均净资产收益率（%）28.14 8.34 8.34 增加19.80个百分点 2.86 2.86 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2018 年 1 月 31 日，公司收到中国证监会办公厅印发的 关于核准中华企业股份有限公司向上海地产（集团）有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复。2018 年 4 月 23 日，公司向控股股东上海地产（集团）有限公司发行股份及支付现金购买其持有的上海中星（集团）有限公司 100%股权完成过户。2018 年 5 月 22 日，本次发行股份购买资产的新增股份在中国登记结算有限公司上海分公司办理完毕登记手续。公司向控股股东
17、上海地产（集团）有限公司发行股份及支付现金购买其持有的上海中星（集团）有限公司 100%股权属于同一控制下企业合并，按照会计准则要求，公司对以前年度相关财务报表数据进行了追溯调整。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司
18、股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 2018 年年度报告 9/223 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,530,501,698.37 6,136,982,801.25 1,396,022,258.26 10,222,341,026.39 归属于上市公司股东的净利润 5,721,955.15 827,788,601.60-19,6
19、81,258.64 1,778,578,659.97 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 52,890,829.60 832,009,689.01-21,652,975.62 1,607,934,642.47 经营活动产生的现金流量净额-826,081,356.18 1,504,134,601.55 1,097,920,618.49 6,778,418,994.42 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 公司向控股股东上海地产（集团）有限公司发行股份及支付现金购买其持有的上海中星（集团）有限公司 100%股权属于同一控制下企业合并，按照会计准则要求，公司对 2018
20、年第一季度相关财务报表数据进行了追溯调整。十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用）2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 13,713,982.12 15,647,964.16 381,270,896.56 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 84,917,247.35 56,214,983.62 52,956,784.66 计入当期损益的对非
21、金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的 2018 年年度报告 10/223 损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-49,282,777.71 535,776,391.12 1,201,701,872.79 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务
22、相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益-18,518,500.00 14,488,887.00 157,775,334.40 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 6,080,000.00 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取
23、得的损益 99,244,452.25 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 2018 年年度报告 11/223 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-13,363,067.92 6,892,813.26-4,511,846.06 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 7,308,122.42 46,316,659.66-58,594,807.71 所得税影响额-2,793,685.89 -16,247,947.01-38,939,574.63 合计
24、121,225,772.62 659,089,751.81 1,697,738,660.01 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 58,558,500.00 40,040,000.00-18,518,500.00-18,518,500.00 可供出售金融资产 119,170,636.22 81,759,459.88-37,411,176.34 3,010,704.98 合计 177,729,136.22 121,799,459.
25、88-55,929,676.34-15,507,795.02 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 2018 年，房地产行业处于更加复杂的宏观经济环境，在财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控仍然“从紧”。两次重要会议确定了 2018 年房地产调控的主基调：2018 年 3 月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控；7 月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，
26、合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。公司重点布局的地方城市则延续过去的调控方向，在需求端继续遏制投机炒房，保障合理住房需求，在供给端则大力发展住房租赁市场，有效增加供给。报告期内，公司以重大资产重组为契机，进一步理清战略，以市场化、专业化、标准化为导向，以持续健康发展为主线，以改革创新为动力，加快构建核心竞争力，努力拓展资源获取渠道，优化企业发展模式。2018 年 4 月完成对中星集团的重大资产重组，获取了约 200 万平方米的房地产开发项目，分布于包括上海、昆山、镇江等六个城市，其中上海区域主要项目有：徐汇公园道壹号、陆家嘴壹号院及上海黄浦江沿岸项目等，重大资产重组的完成极大地补
27、充了公司的项目储备，为后续健康稳定发展打下坚实基础。目前，公司开发项目主要集中于长三角区域，重点位于上海市，辐射江苏省、浙江省等地。2018 年年度报告 12/223 二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2018 年 4 月 17 日，公司与地产集团签署了标的资产交割确认书。根据上海市工商行政管理局于 2018 年 4 月 23 日换发的营业执照（统一社会信用代码：91310000132232057F），中星集团 100%股权已过户至公司名下。2018 年 5 月 22 日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了证券
28、变更登记证明，公司本次发行股份购买资产的新增股份登记已办理完毕。2018 年 11 月 13 日，本次重大资产重组募集配套资金发行方案等文件上报中国证监会，华润置地控股与平安不动产以 5.34 元/股分别认购公司股份 343,538,928 股、29,872,950 股。2018 年11 月 29 日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具了证券变更登记证明，募集配套资金的新增股份登记已办理完毕。至此，本次公司重大资产重组顺利完成，中星集团 100%股权已成功注入上市公司，前述股权的评估基准日为 2016 年 8 月 31 日，评估价格为 1,747,214.67 万元。此外，扣除相关承销
29、费后募集配套资金共计 1,967,819,428.52 元。其中：境外资产 7,864,394.57（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.01%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司历经 60 余年发展历程，专注于房地产事业，把提升企业盈利水平、为股东创造价值及服务社会作为使命，努力打造企业核心竞争力。1.以资产重组为契机提升公司核心能力 报告期内公司通过实施资产重组，解决了困扰公司多年的同业竞争问题；通过引进华润置地控股、平安不动产作为战略投资者，优化公司运营管理水平和治理结构；通过注入优质资产，特别是上海区域的优质资源补充公司项目储备。本次资
30、产重组有利于公司实现业务规模的扩张，推动公司进一步深耕上海市场，通过对标行业标杆企业，有效提升公司盈利能力及行业竞争力，逐步实现资源、资产、资本的良性循环，全力培育和打造企业核心能力。2.以产品质量和服务构建公司品牌价值 公司秉承“以客户为先”的经营理念，致力于打造卓越品质的产品，致力于为客户提供细致周到的服务。产品方面，从质量管理入手，将客户对于住房的需求融入项目全流程，建立质量管理体系，全面加强质量管理；服务方面，从客户需求入手，将实现客户价值最大化融入服务全流程，建立客户服务全过程管理体系和全方位社区服务，提升客户服务体验，“中华家圆”美好生活互联生活平台的上线标志着公司已初步形成中华企
31、业线上线下相结合的居住配套服务体系。3.以持有优质经营性不动产强化抗风险能力 公司根据物业品质优化经营策略，逐步推动优质不动产持有的资产管理模式，适当增持中心城市的优质物业，持续优化自持物业结构，建立满足公司需要的资产管理体系，提升资产管理业务盈利能力。目前持有经营的中华企业大厦、淮海公寓，中星城、凉城购物中心、新城大厦、星云大厦等，经营状况稳定，运营情况良好，为公司带来稳定的现金流和经营收益。2018 年年度报告 13/223 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 报告期内，公司围绕“抓改革、抓发展、抓稳定”的主线积极推进各项工作，
32、一是顺利完成资产重组，实现规模有效增长；二是优化调整组织架构，平稳推进机构整合；三是多种方式盘活资产，全力提升管理能级，具体经营情况介绍如下：1.完成重组事项，扩大企业规模 报告期内，公司完成重大资产重组工作，中星集团 100%股权已过户至公司名下，解决了困扰许久的同业竞争问题；同时，顺利引入战略投资者华润置地控股、平安不动产并完成募集配套资金 19.94 亿元。截至 2018 年 12 月 31 日，地产集团、华润置地控股、平安不动产分别位列公司第一、第二、第六大股东，占公司总股本的 68.44%、6.76%、0.59%，公司总资产由 279 亿元增加至566 亿元，增幅 102.87%，归
33、母净资产从 36.10 亿元增加至 137.40 亿元，增幅 280.61%，股本从18.67 亿股增加至 50.80 亿股，增幅 172.09%。2.采取分类施策，攻坚销售去化 报告期内，公司根据不同城市、不同产品性质制定针对性策略积极推进存货去化，上海项目积极推行精准营销；异地项目采用多策略组合销售手段；尾盘项目分类归并实现整体销售；零散商业尝试先租后售带租约去化。2018 年度公司销售业绩实现了有效突破，累计签约面积 33.57 万平方米，同比增长 51.90%；签约金额 138.41 亿元，同比增长 98.72%。3.优化资产结构，盘活资产运营 报告期内，为进一步优化资产结构，公司实施
34、经营性物业再评估，根据物业品质优化经营策略，逐步推动优质不动产持有的战略转型。对于优质物业着手优化经营团队提升经营水平；对于潜力物业，着手市场调研，形成有操作空间的营运诊断方案，实施更新改造；对于低效物业着手推进变现去化，积极回笼资金。截至 2018 年 12 月 31 日，公司持有各类经营性物业面积超 60 万平方米，2018 年全年的租金收入约 6.50 亿元。4.做好资金管理，提升融资能力 报告期内，公司多管齐下提升企业健康度，实施全面预算和风险预警动态管控，实时管控资产负债率、贷款规模等指标并监督公司资金运营风险隐患，发现问题及时纠偏。同时为优化资金结构，降低融资成本，公司启动发行不超
35、过 90 亿元公司债及不超过 40 亿元中期票据工作，为公司发展资金需求奠定坚实基础，提前做好安排。5.建设绿色建筑，提升产品质量 报告期内，公司着力推进绿色建筑发展，在建绿色建筑项目 17 个，其中 10 个项目获得 LEED金级认证和预认证，4 个项目获得绿色建筑三星设计标识，绿色建筑认证面积 132.98 万平方米，项目平均绿地率 26.6%；公司着力推进标准化及质控体系建设，从源头抓起，规范管理动作、统一设计标准、控制图纸质量；公司着力推进办公、住宅和指引模版三大类 30 多个课题研究，对接住宅产品标准模块、装配式技术（装配式外围护体系、装配式精装修）及智能化三个板块开展研发工作。6.
36、搭建组织架构，优化人员配置 报告期内，为适应重大资产重组后带来的新变化，公司调整优化组织架构，建立弱矩阵管控模式，完成 16 个部门、53 名部门中层管理人员和 300 多名部门员工工作岗位的整合落位；初步构建符合行业市场化特征、更富激励性的职级体系和薪酬绩效考核机制；进一步加强人才储备和人才梯队建设，激发选人用人活力机制，形成人尽其才的用人机制。7.加强党建工作，提升决策能力 报告期内，经公司党委会、董事会、股东大会审议通过，公司将党建工作条款纳入公司章程，明确了党组织的领导核心和政治核心作用，同时着力强化班子建设，坚持知识、年龄和专业结构2018 年年度报告 14/223 优化，完善班子决
37、策制度和议事规则，强化了公司的决策程序，提升了公司对重大事项、重大决策的规范性和准确性。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 192.86 亿元，较去年同期增长 47.45%，实现归属于母公司净利润为 25.92 亿元，较去年同期增长 174.21%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 24.71 亿元，较去年同期增长 763.13%。报告期内压缩带息负债约 21.17 亿元，期末资产负债率为 72.39%。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人
38、民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 19,285,847,784.27 13,079,970,583.82 47.45 营业成本 10,984,009,575.19 9,575,320,635.48 14.71 税金及附加 2,628,249,319.72 948,038,697.61 177.23 销售费用 270,495,673.10 421,691,126.38-35.85 管理费用 557,860,895.01 565,827,551.25-1.41 财务费用 537,653,870.67 707,957,844.10-24.06 资产减值损失 137,715,97
39、6.12-211,684,354.27 165.06 营业外收入 85,566,785.08 140,760,629.52-39.21 利润总额 4,706,860,372.88 1,539,137,925.93 205.81 所得税费用 1,455,207,738.08 495,113,952.29 193.91 归属于母公司股东的净利润 2,592,407,958.08 945,393,910.62 174.21 经营活动产生的现金流量净额 8,554,392,858.28 6,578,618,643.53 30.03 投资活动产生的现金流量净额-5,173,333,492.95 165,
40、330,867.48-3,229.08 筹资活动产生的现金流量净额-1,456,455,553.26-5,426,426,291.65 73.16 营业收入变动原因说明：主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期有较大幅度增加所致。营业成本变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期有较大幅度增加，结转的营业成本相应增加。税金及附加原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入大幅增加且项目毛利率较上年同期增加，土地增值税相应大幅增加。销售费用变动原因说明：主要系报告期内发生的销售代理服务费较上年同期大幅减少所致。管理费用变动原因说明：主要系报告期内公司继续严控各项管理费用
41、支出，管理费用较上年同期基本持平。财务费用变动原因说明：主要系报告期内公司融资规模较上年同期下降所致。资产减值损失变动原因说明：主要系报告期内公司苏州中华园项目计提存货跌价准备 1.97 亿元所致。营业外收入变动原因说明：主要系上年同期因股权收购、项目合作开发等原因产生的营业外收入较大，使得上年同期比较基数较大。2018 年年度报告 15/223 利润总额、归属于母公司股东的净利润变动原因说明：主要系报告期内公司结转的营业收入较上年同期有较大幅度增加，且毛利率较上年同期增加。所得税费用变动原因说明：主要系报告期内公司利润总额较上年同期有较大幅度增加，计提的所得税费用相应增加。经营活动产生的现金
42、流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司支付的各项税费较上年同期有较大幅度减少所致。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内子公司上海中星（集团）有限公司向其参股公司上海春日置业有限公司提供委托贷款；同时，公司向上海地产（集团）有限公司支付购买上海中星（集团）有限公司股权款。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系报告期内公司重大资产重组募集配套资金19.68 亿元（扣除相关承销费用）所致。2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，营业收入中主营业务收入占 99.77%，比上年同期占比增加 0.06 个百分点；营业成本中主营业务成本占 99.82%，比上
43、年同期减少 0.04 个百分点；公司主营业务较为稳定。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 18,621,832,931.71 10,356,324,315.53 44.39 49.98 14.97 增加 16.94个百分点 施工业 7,642,549.12 7,137,031.05 6.61-35.13-35.23 增加 0.14个百分点 服务业 580,959,467.06 573
44、,603,750.41 1.27-2.45 9.25 减少 10.58个百分点 商业 31,009,848.08 26,935,366.81 13.14 74.36 54.93 增加 10.89个百分点 合计 19,241,444,795.97 10,964,000,463.80 43.02 47.54 14.67 增加 16.34个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产销售 17,972,001,456.25 10,046,671,143.91 44.10 52.70 15.55 增加 1
45、7.97个百分点 房屋租赁 649,831,475.46 309,653,171.62 52.35 0.46-1.18 增加 0.79个百分点 工程施工 7,642,549.12 7,137,031.05 6.61-35.13-35.23 增加 0.14个百分点 2018 年年度报告 16/223 劳务收入 580,959,467.06 573,603,750.41 1.27-2.45 9.25 减少 10.58个百分点 商品收入 31,009,848.08 26,935,366.81 13.14 74.36 54.93 增加 10.89个百分点 合计 19,241,444,795.97 10
46、,964,000,463.80 43.02 47.54 14.67 增加 16.34个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海地区 15,066,967,499.23 7,509,580,290.40 50.16 58.25 15.50 增加 18.45个百分点 江苏地区 1,604,378,913.72 1,300,413,961.85 18.95 31.02 22.23 增加 5.83个百分点 浙江地区 2,394,704,260.91 2,037,317,042.24 14.92 33.
47、96 21.97 增加 8.36个百分点 安徽地区 175,108,407.81 116,509,169.31 33.46-65.53-64.15 减少 2.56个百分点 吉林地区 285,714.30 180,000.00 37.00-52.00-57.14 增加 7.56个百分点 合计 19,241,444,795.97 10,964,000,463.80 43.02 47.54 14.67 增加 16.34个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业
48、情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房 地产业 房地产业 10,356,324,315.53 94.46 9,008,179,637.92 94.21 14.97 施 工业 施工业 7,137,031.05 0.07 11,018,936.66 0.12-35.23 主要系子公司上海江森房屋设备有限公司本期工程施工收入减少，成本相应减少 服 务服务573,603,750.41 5.23 525,019,140.57 5.49 9.25 2018 年年度报告 17/223 业 业 商业 商
49、业 26,935,366.81 0.24 17,386,050.41 0.18 54.93 主要系子公司上海新弘生态农业有限公司“食当家”业务的开展，本期收入增加，成本相应增加。分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房 产销售 房产销售 10,046,671,143.91 91.64 8,694,839,165.99 90.93 15.55 房 屋租赁 房屋租赁 309,653,171.62 2.82 313,340,471.93 3.28-1.18 工 程施工 工程施工 7,137
50、,031.05 0.07 11,018,936.66 0.12-35.23 主要系子公司上海江森房屋设备有限公司本期工程施工收入减少，成本相应减少 劳 务收入 劳务收入 573,603,750.41 5.23 525,019,140.57 5.49 9.25 商 品收入 商品收入 26,935,366.81 0.24 17,386,050.41 0.18 54.93 主要系子公司上海新弘生态农业有限公司“食当家”业务的开展，本期收入增加，成本相应增加。成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 4
