1、2018 年年度报告 1/238 公司代码：600053 公司简称：九鼎投资 昆吾九鼎投资控股股份有限公司昆吾九鼎投资控股股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/238 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三
2、、三、北京兴华北京兴华会计师事务所（会计师事务所（特殊普通特殊普通合伙）合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人古志鹏古志鹏、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人易凌杰易凌杰及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）易凌杰易凌杰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2018年12月31日的总股本433,540,800股为
3、基数，向全体股东每10股派发现金红利7.40元（含税），共计派发现金红利320,820,192元。公司拟不实施送股和资本公积金转增股本，剩余未分配利润171,175,630.46元留存下一年度。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示
4、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3/238 致股东的信致股东的信 尊敬的各位股东：尊敬的各位股东：2018 年，九鼎投资（以下简称“公司”或“我们”）实现归属于上市公司股东的净利润 2.8 亿元。其中，私募股权投资业务实现净利润 3.3 亿元；房地产业务亏损 0.5亿元，主要系公司开发的新住宅在 2018 年尚未达到收入确认条件所致。2018年，公司管理的股权基金新增实缴规模19.6亿元，新增投资规模18.5亿元。截
5、止 2018 年末，公司管理的基金已完全退出项目的投资本金 85.4 亿元，收回金额229.7 亿元，回报倍数 2.7，综合 IRR 为 33.6%。截至 2018 年底，公司在管私募股权基金持有的尚未退出项目投资本金为 187.4 亿元。2018 年末归属于上市公司股东的净资产 21.7 亿元。最近三年，公司每股净资产累计增长了 113%（加回现金分红后），年复合增长率 28.7%。公司的净资产中按照业务板块简要划分，则约 13.7 亿元用于投资于 PE 类项目，约 0.5 亿元投资于九泰基金的股权，其余约 7.5 亿元用于房地产业务及流动资金。公司的定位公司的定位 公司定位于成为一家以私募
6、股权投资管理业务为主的资产管理公司，同时现有的房地产业务也持续经营，公司两大支柱业务并举发展。作为一家持续经营、立足长远发展的公司，我们主要关心通过系统拓展公司的产品体系，不断扩大客户资金和自有资金的投资规模，提升公司的内在价值。内在价值及估计方法内在价值及估计方法 为便于股东理解公司的内在价值，在 2017 年年报致股东的信中，我们提出了公司内在价值的估计方法。公司除了私募股权投资管理业务和地产业务之外，还持有九泰基金 26%的股份，因此公司的内在价值=PE 业务的价值+公募基金业务的价值+房地产业务的价值，这三块业务的价值可分别估计然后加总。对这三块业务各自的估值方式，我们认为可以参考以下
7、框架：1、PE 业务的价值 PE 业务方面，公司管理的基金投资的存量项目未在公司资产负债表列示，但该等项目后续逐步变现后将对公司产生利润和价值；此外公司还将不断募集新基金投资新2018 年年度报告 4/238 项目从而为公司带来新业务价值，这有点类似于寿险公司的业务特性（不同的是 PE业务不存在法规要求的资本金约束问题）；此外公司还以部分自有资金参与 PE 投资。因此，可大致参考对寿险公司的估值模式，PE 业务的价值=基金存量项目对公司的价值+新业务价值+自有资金投资部分的价值。（1）基金存量项目对公司的价值。公司在管基金的存量项目变现后将为公司产生利润，但这部分潜在的价值在实现前未在表内体现
8、，因此需要额外考虑计算。基金存量项目对公司的价值=基金的存量项目投资金额*变现时平均收益倍数*公司提取的管理报酬比率*（1-增值及附加税率-公司内部费用比率）*（1-适用所得税率）/（1+折现率）当前存量项目预计平均变现年数。（2）新业务价值。公司除了基金存量投资项目将产生利润和价值外，公司每年还将开展新业务即新管理基金及投资项目并继续产生增量的利润和价值，因此对这部分新业务的价值应予以估计。新业务价值=后续年度基金平均新增项目投资预计对公司产生的收益*市盈率倍数。（3）自有资金投资部分的价值。自有资金投资部分的价值=可用于投资的自有资金金额*类市净率倍数。类市净率倍数可参考公司 PE 投资过
9、往的投资业绩，结合股票市场平均长期投资回报率或者说折现率等因素综合考虑确定。2、公募基金业务价值 公司重要的联营企业九泰基金为公募基金业务的实施主体，公司目前持有九泰基金 26%的股权比例。公募基金业务价值=预计公募基金管理规模*规模利润率*市盈率倍数*公司的持股比例。3、房地产业务价值 房地产开发销售的波动性较大，因此更适宜用净资产为基础的估值方法。房地产业务价值=公司用于房地产业务板块的模拟净资产*市净率倍数。需要提示的是，上述估值框架系为便于投资者更好的理解公司的各项业务对公司的真实价值，结合市场上通用的估值方法作出的，仅供投资者参考。投资者在判断公司的真实价值时，还应考虑自身的投资偏好
10、、市场环境等因素综合估计。未来发展与展望未来发展与展望 2018 年年度报告 5/238 我们坚定地看好中国经济长期稳定发展。我们将一如既往地坚持价值投资的理念，帮助企业改善经营管理，提升综合竞争力，促进经济效率的整体提升和社会资源的优化配置，以股权投资实践助推中国实体经济发展。2019 年我们拟重点推动如下工作：（1）在投资端，我们将继续聚焦股权投资领域，一方面打磨内功、加强行业研究能力、把握行业投资机会，另一方面进一步丰富产品条线、深入挖掘并创造投资项目的价值。同时，我们将探索不良资产、投行业务的发展机会，创造新的利润来源。（2）在资金端，我们在维护好现有客户的同时，将继续加强增量机构资金
11、客户的开发力度，创新融资产品和渠道，力争在关键客户的募资方面取得进展。（3）房地产业务方面，我们将推动“紫金城”项目四期的竣工交付和五期的前期准备工作，并推动持有的紫金城商业地产项目的变现工作。（4）为进一步支持联营企业九泰基金的业务发展，公司将和九泰基金的其他股东共同推动完成对九泰基金的增资。需要提示的是，上述经营计划并不构成对投资者的业绩承诺，投资者对此应保持足够的风险意识，上述重点工作存在不能实现或不能全部实现的风险，亦存在即使实现后未对公司短期业绩产生正面影响的风险。社会责任社会责任 作为中国本土 PE 的优秀代表，我们一直把自身发展与国家需求紧密结合，在公司创业之初，我们即在全国设立
12、了数十个分支机构，对经济不发达省份做到了无差别覆盖，系统性地挖掘中西部县市、山区的优质企业，为其提供融资支持及平等高效的金融服务，从而解决融资难题，并积极对接先进的经营管理经验，帮助已投企业做大做强。我们直接或通过管理的基金间接投资了大量的实体企业。目前我们投资的企业总数超过 300 家，这些企业大多是中国的中小实体企业，初步统计该等企业员工数约三十万人，年度创造的增加值约千亿元，创造的税收及利润超过数百亿元。我们的投资，助推了该等实体企业的快速发展，并藉此推动了经济的发展，解决了大量就业，贡献了大量税收。我们觉得这是重大的社会责任，我们也将继续长期做好对各类实体企业的投资，以此为社会的进步做
13、出我们的贡献。作为投资机构，我们还积极响应并签署了联合国尽责投资原则（PRI），在投资过程中重视环境保护、社会责任及公司治理方面的问题。2018 年年度报告 6/238 分红分红 本年度，根据公司实际状况和未来可持续协调发展的需求，拟定了以下利润分配预案：拟以 2018 年 12 月 31 日的总股本 433,540,800 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 7.40 元（含税），共计派发现金红利 320,820,192 元，剩余未分配利润 171,175,630.46 元留存下一年度。同时，为积极回报投资者，引导投资者树立长期投资和理性投资理念，实现股东价值最大化，我们拟定了未来
14、三年（2019-2021 年）股东回报规划。股东大会股东大会 股东大会拟于 2019 年 5 月 31 日在北京市朝阳区安立路 30 号仰山公园 2 号楼召开。除了会议报告和表决事项安排外，公司核心管理团队也将与各位参会的股东进行交流，听取各位股东对公司发展的意见和建议。欢迎大家届时参加。九鼎投资董事会 二一九年四月二十六日 2018 年年度报告 7/238 目录目录 第一节第一节 释义释义.8 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.15 第五节第五节 重要事项重要事项.
15、71 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.88 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.92 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况.93 第九节第九节 公司治理公司治理.99 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.237 第十一节第十一节 财务报告财务报告.101 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.237 2018 年年度报告 8/238 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、九鼎投资 指 昆吾九鼎投资控股股份有
16、限公司，原江西中江地产股份有限公司 实际控制人 指 吴刚、黄晓捷、吴强、蔡蕾、覃正宇 九鼎控股 指 同创九鼎投资控股有限公司 九鼎集团 指 同创九鼎投资管理集团股份有限公司，原北京同创九鼎投资管理股份有限公司 公司第一大股东、控股股东、中江集团 指 江西中江集团有限责任公司 昆吾九鼎 指 昆吾九鼎投资管理有限公司，本公司全资子公司 拉萨昆吾 指 拉萨昆吾九鼎产业投资管理有限公司 公司前控股股东、江中集团 指 江西江中制药（集团）有限责任公司 富通保险 指 FT Life Insurance Company Limited，本公司控股股东之控股股东的全资子公司 龙泰九鼎 指 龙泰九鼎投资有限公司
17、 九泰基金 指 九泰基金管理有限公司 九信资产 指 北京九信创新资产管理有限公司 北京黑马 指 北京黑马自强投资管理有限公司 九泰销售 指 九泰基金销售（北京）有限公司 九州证券 指 九州证券股份有限公司 瑞泉基金 指 瑞泉基金管理有限公司 巴中川陕 指 巴中川陕革命老区振兴发展基金管理有限公司 秦巴九鼎 指 巴中秦巴九鼎投资管理有限公司 九证嘉达 指 西藏九证嘉达投资管理有限公司 欣创九鼎 指 欣创九鼎投资管理有限公司 西藏九证 指 西藏九证资本投资有限公司 青海九证 指 青海九证投资管理有限公司 中江控股 指 江西中江控股有限责任公司，本公司控股股东的原控股股东 中国基金业协会 指 中国证
18、券投资基金业协会 江中物业 指 江西江中物业有限责任公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 兴华会所 指 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）PE 指 Private Equaity，私募股权投资 VC 指 Venture Capital，风险投资基金 IRR 指 内部回报率，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率 公司章程 指 昆吾九鼎投资控股股份有限公司章程 暂行办法 指 私募投资基金监督管理暂行办法 报告期、本期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 元、万元
19、、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 注：本报告中部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上如有差异，系由四舍五入造成 2018 年年度报告 9/238 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 昆吾九鼎投资控股股份有限公司 公司的中文简称 九鼎投资 公司的外文名称 Kunwu Jiuding Investment Holdings CO.,Ltd 公司的外文名称缩写 JDCapital 公司的法定代表人 古志鹏 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 易凌杰 黄亚伟 联系地址 江西省南昌市东湖区
20、沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼 电话 0791-88666003 0791-88666003 传真 0791-88666007 0791-88666007 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 江西省南昌市湾里区翠岩路1号 公司注册地址的邮政编码 330004 公司办公地址 江西省南昌市东湖区沿江北大道1379号紫金城A栋写字楼 公司办公地址的邮政编码 330077 公司网址 http:/ 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定
21、网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 九鼎投资 600053 江西纸业、st江纸、中江地产 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心 1107 室 签字会计师姓名 刘会林、叶茜 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 2018 年年度报告 10/238 主要会计数据
22、2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 营业收入 815,133,091.69 755,990,822.26 7.82 1,644,153,622.09 归属于上市公司股东的净利润 284,207,238.90 323,846,456.64-12.24 642,838,739.84 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 282,726,484.80 304,787,450.59-7.24 616,298,463.44 经营活动产生的现金流量净额 1,501,624,329.88-59,252,695.20 不适用 880,550,630.97 2018年末 2017
23、年末 本期末比上年同期末增减（%）2016年末 归属于上市公司股东的净资产 2,166,410,735.54 2,014,363,943.25 7.55 1,751,993,750.77 总资产 5,927,333,639.00 4,753,833,196.50 24.69 4,337,710,683.78 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 基本每股收益（元股）0.6555 0.7470-12.25 1.4828 稀释每股收益（元股）0.6555 0.7470-12.25 1.4828 扣除非经常性损益后的基本每股收益（
24、元股）0.6521 0.7030-7.24 1.4215 加权平均净资产收益率（%）13.59 17.20 减少3.61个百分点 43.15 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）13.52 16.18 减少2.66个百分点 41.37 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 8.15 亿元，同比增加 7.82%，其中私募股权投资管理业务实现营业收入 7.12 亿元，同比减少 0.03%,与上年同期基本持平；房地产业务实现营业收入 1.02 亿元，同比增加 138.46%，主要系房地产业务结算确认收入金额同比增加所致。报告期内，公司实现
25、归属于上市公司股东的净利润 2.84 亿元，同比下降 12.24%。其中私募股权投资管理业务实现归属于上市公司股东的净利润 3.34 亿元，同比增加 5.54%，主要系本期私募股权投资业务处置可供售金融资产取得的投资收益同比增加所致；报告期内公司房地产业务实现归属于上市公司股东的净利润-0.5 亿元，同比下降 844.20%，主要系本期房地产业务还处在项目投资建设期，尚无增量房源达到结算确认收入条件，及财务费用增加所致。公司本期开始预售的紫金城四期住宅项目去化率达到 99.26%，截止报告期末公司房地产预收账款余额 15.90 亿元，这些预收款将主要在 2019 年确认收入并结转利润。八、八、
26、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 2018 年年度报告 11/238 适用 不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 166,655,181.91 216,
27、085,144.09 214,029,799.76 218,362,965.93 归属于上市公司股东的净利润 46,136,735.15 50,266,216.57 72,406,782.78 115,397,504.40 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 46,127,147.30 49,196,995.26 69,687,186.68 117,715,155.56 经营活动产生的现金流量净额 703,645,461.75 389,867,343.69 355,589,484.73 52,522,039.71 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性
28、损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用）2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益-165,691.22 913,557.74 8,311,054.64 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,910,826.67 453,300.00 13,860,485.15 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
29、应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的 2018 年年度报告 12/238 超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -1,600,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投
30、资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,250,000.00 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-6,171,083.62 24,149,469.08 15,993,777.39 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-4,906,060.05 -1,472,080.85-3,878,035.61 其他符合非经常性损益定义的损益项目 7,547,472.95 153,176.04 少数股东权益影响额 1,523.32 -26,560
31、.46-28,496.80 所得税影响额 1,263,766.05 -6,361,855.50-6,118,508.37 合计 1,480,754.10 19,059,006.05 26,540,276.40 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 采用公允价值计量的股权投资项目 1,600,194,280.18 2,058,592,178.37 458,397,898.19 投资性房地产 211,759,217.62 205,588,134.00-6,171,083.62-6
32、,171,083.62 合计 1,811,953,497.80 2,264,180,312.37 452,226,814.57-6,171,083.62 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）报告期内公司从事的主要业务 2018 年年度报告 13/238 报告期内，公司从事的主营业务未发生变化。根据 上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司的主营业务之一为私募股权投资管理业务，属于大类“J 金融行业”中的子类“69 其他金融业”,主营
33、业务之二为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”。（二）报告期内公司的经营模式 1、私募股权投资管理业务 公司作为一家 PE 机构，拥有不同于一般实体企业和其他类型金融企业的商业模式。公司的商业模式可以总结为“融、投、管、退”四个主要阶段，即通过私募方式向基金出资人募集资金，将募集的资金投资于企业的股权，最终通过股权的增值为基金赚取投资收益。公司通过向基金收取管理费及管理报酬来获取收入。经过长时间的探索、实践和积累，公司形成了一整套有关募资、投资、管理、退出的流程，并由公司各业务部门分工协作，密切配合，完成各项工作。其在管基金多以合伙企业的组织形式设立，该等合伙企业的普通合伙人主要由公司的
34、下属子公司担任。2、房地产开发与经营业务 2018 年，公司房地产业务继续聚焦“紫金城”项目的开发和销售。“紫金城”项目定位为南昌市区核心地段的中高档住宅及物业的开发及销售，主要客户定位为本地及外来中高端消费群体。“紫金城”项目销售模式为公开发售，报告期内可售物业为“紫金城”项目四期新增住宅、三期尾盘住宅、车位、底商，出租物业为 A 栋写字楼。报告期内“紫金城”项目四期住宅项目售罄。（三）报告期内的行业情况 1、私募股权投资行业 截至 2018 年 12 月底，中国基金业协会已登记私募基金管理人 24,448 家，较 2017 年末存量机构增加 2,002 家，同比增长 8.92%；已备案私募
35、基金 74,642 只，较 2017 年末在管私募基金数量增加 8,244 只，同比增长 12.38%；管理基金规模 12.78 万亿元，较 2017 年末增加 1.68 万亿元，同比增长 15.12%；私募基金管理人员工总人数 24.57 万人，较 2017 年末增加 7,422 人，同比增长3.12%。截至 2018 年 12 月底，已登记私募证券投资基金管理人 8,989 家，已备案私募证券投资基金35,688 只，基金规模 2.24 万亿元；私募股权、创业投资基金管理人 14,683 家，私募股权投资基金27,176 只，基金规模 7.71 万亿元，创业投资基金 6,508 只，基金规
36、模 0.89 万亿元，其他私募投资基金管理人 776 家，其他投资基金 5,270 只，基金规模 1.94 万亿元。截至 2018 年 12 月底，已登记私募基金管理人管理基金规模在 100 亿元及以上的有 234 家，管理基金规模在 50-100 亿元的有 274 家，管理基金规模在 20-50 亿元的有 671 家，管理基金规模在 10-20 亿元的有 801 家，管理基金规模在 5-10 亿元的有 1,155 家，管理基金规模在 1-5 亿元的有 4,308 家，管理基金规模在 0.5-1 亿元的有 2332 家。截至 2018 年 12 月底，已登记的私募基金管理人有管理规模的共 21
37、,381 家，平均管理基金规模 5.98 亿元。2018 年，我国私募股权行业在资金募集、投资与退出回报等方面都表现出较高的趋同性。2018 年，我国私募股权市场呈现出以下几个特征：募资方面，2018 年随着关于规范金融机构资产管理业务的指导意见等一系列金融监管制度的发布与实施。加之，中美贸易摩擦不断，“募资难”已成为 2018 年国内股权投资机构的共识。与国内资金源头收紧的趋势相反，金融市场对外开发力度增加吸引了大量国际资本布局中国股权投资行业。总体而言，2018 年中国股权投资市场募资端出现了人民币基金遇冷、外资持续活跃的新特征，未来市场中具有双币种募资能力的投资机构将获得竞争优势。投资方
38、面，从投资行业来看，2018 年我国私募股权投资市场行业均集中在 IT、互联网和医疗健康领域。IT 领域超过了互联网，成为了资本最受关注的行业。围绕着人工智能、IT 硬件、软件、服务项目受到资本关注，传统互联网项目投资活跃度略有降低。生物医疗领域依旧保持良好的增长趋势。退出方面，当前股权基金的退出主要集中在 IPO 退出、并购退出及股权转让三种方式，IPO依旧是私募股权投资市场第一大退出方式，其次为并购和股权转让。但是，IPO 市场审核“严紧硬”的态势及“减持新规”影响下，股权投资基金 IPO 退出总量显著下滑，一级市场与二级市场价差红利缩小，随着二级市场估值中枢下移，一级市场整体竞争更为激烈
39、，估值水平被逐渐推高，一二级市场之间的价差进一步缩小；与此同时，我国股权投资市场也在呼吁新的退出渠道，“科创板”的诞生将为中小型企业的上市及股权投资机构的退出提供有力的补充。2018 年年度报告 14/238 2、房地产行业 2018 年中国房地产行业调控持续，短期内为防范市场风险，企业总体战略性放缓，以谨慎投资、加紧去化为主基调。不同规模、不同类型房企的拿地投资战略出现分化，但整体投资力度趋缓。而行业增速的放缓也对房企的发展战略提出了更高的要求，越来越多的房企通过更名突出多元业务板块定位，以谋求新的利润增长点。房地产销售方面：2018 年，全国实现商品房销售面积 17.2 亿，同比增长 1.
40、3%；实现商品房销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%；销售面积和销售金额同创历史新高，但在政策高压的累积效应之下，销售面积和金额同比增速分别较 2017 年放缓 6.4 和 1.5 个百分点。房价整体趋稳、涨幅持续收窄，截至 2018 年底，百城新建住宅价格环比涨幅连续 26 个月在 1%以内，其中 12 月单月环比涨幅为 0.25%、涨幅明显回落，36 个城市环比下跌，是年内下跌城市数量最大月份；2018 年百城住宅价格累计上涨 5.09%，较 2017 年收窄 2.06 个百分点。房地产土地购置方面：2018 年，全国商品房新开工面积 20.93 亿，创近十年新高，同比增加 1
41、7.2%，市场下行期房企倾向高周转，加紧开工出货。全年房地产开发企业土地购置面积 2.91 亿平方米，增长 14.2%，较去年回落 1.6 个百分点，土地成交价款 1.61 万亿元，同比增长 18.0%，比上年回落 31.4 个百分点，年内房企投资热情冲高回落，拿地趋于谨慎。全年房地产开发投资 12.03 万亿元，同比增长 9.5%，增速比上年提高 2.5 个百分点,较 1-11 月份回落 0.2 个百分点，增长后劲略有不足。房地产开发建设方面：中央维持房地产资金监管力度，房地产融资渠道保持收紧，开发贷、发债、股权融资及海外融资等均受到影响，2018 年房地产开发资金来源 16.6 万亿元，同
42、比上涨 6.4%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为 14.5%和 33.6%，自筹资金占比略有回升，销售市场的活跃，使得其他资金来源(主要为预收款和按揭款)占比再度提升 0.7 个百分点至 51.8%。报告期内南昌地区房地产行业运行基本情况：2018 年南昌地区实现销售面积 750 万平方米，同比增长 7%；实现销售金额 775 亿元，同比增长 12%。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）私募股权投资业务 公司在私募股权投资领域的竞争优势
43、主要来自于以上几方面：【项目开发】建立了覆盖全国的项目开发网络，项目来源不依赖于外部财务顾问推荐，确保公司有足够多的优质项目来源。【项目尽职调查】与私募股权投资行业投资人员兼顾很多个不同行业或领域的传统做法不同，公司坚持对投资人员进行行业分工。投资人员长期、持续专注于一个行业甚至一个细分行业的研究、跟踪、调查，投资的专业化程度相对较高。【项目风险控制】公司建立投资风控中心，对风控人员和投资人员施行不同的考核和激励机制，提升风险控制的有效性。公司还建立了完整的评审机制等，最大限度控制项目的投资风险。【投后管理】建立投后管理中心，持续跟踪投资后项目，为已投企业提供增值服务，并有效控制投后风险。报告
44、期内，投后管理体系进一步升级，帮助已投企业开展并购整合和深度的资本运作，系统提升企业价值。【经验积淀与提炼】在行业内接触过的企业数、完成尽职调查的项目数和投资项目数都处于领先地位，具有多数 PE 机构不具备的丰富经验。【优质客户】长期以来积累了一批优质且与公司保持长期合作的出资人，客户来源相对稳定。报告期内，公司加大了对大型机构客户的拓展力度，客户结构得到进一步优化。公司作为国内私募股权投资管理领域的领先企业，近年来业内排名虽略有波动，但综合实力始终位于行业第一梯队。（二）房地产业务 2018 年年度报告 15/238 公司作为江西省内唯一一家上市房地产企业，秉持“品质为先、精益求精”的经营理
45、念，强调以质而非以量取胜，坚持打造特色精品楼盘，着力控制开发风险。公司多年深耕于南昌本土，在南昌具有良好的品牌影响力。公司目前虽只有“紫金城”一个项目，但品牌形象已获得南昌市场的高度认可，公司将持续致力于将“紫金城”打造成为南昌房地产行业的第一品牌。公司对“紫金城”项目的定位是南昌首席“主城央滨江畔双公园全学龄”的精品住宅小区，该项目具有若干独特的市场竞争优势。其一，地段和景观优势：“紫金城”位于南昌市中心城区东湖区，紧邻赣江，交通便利，风光旖旎，这一地段在南昌当地具有明显的稀缺性。其二，品质优势：“紫金城”采用 27 种节能环保技术，是目前南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，小区内近三万平方米
46、的中央景观公园，最大程度地满足高端客户对追求品质、亲近自然的人居需求。其三，配套优势：“紫金城”与名校合作，联手打造重点幼儿园、重点小学，并引进品牌中学，满足高端客户对子女教育的高要求。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）公司业务发展情况 1、私募股权投资业务 2018 年，防控金融风险成为金融行业最主要的风向标。以“资管新规”为代表的各项规范性文件正式落地，行业整顿力度加大，私募股权行业面临“阵痛”转型，行业从严监管的同时，国家和各地政府关于股权投资的优惠政策频繁出台。近几年国家经济政策发生调整，随着监管层对私募行业多方位、全
47、维度地加强监管，整体私募股权投资行业竞争进一步加剧，同时，公司始终坚持项目质量第一的投资原则，严控投资标准，绝不以牺牲项目质量为代价换取投资规模的上升，力争为出资人、股东创造更多回报。2018 年公司在私募股权投资管理业务上，继续巩固并加强公司在高收益的小项目参股投资（Pre-ipo 投资）领域的市场份额，同时，参与投资在海外上市的国内企业的私有化；公司积极参与一些中大型和明星类优质项目的投资，利用九鼎的资金募集能力、资源开发能力、产品设计能力，全面加强和上市公司合作，在全球寻找合适的并购标的，助力上市公司做大做强。2018 年，公司管理的股权基金新增实缴规模 19.55 亿元；新增投资规模
48、18.47 亿元；报告期内完全退出项目的本金为 7.93 亿元，收回金额为 21.13 亿元；报告期内公司在管基金收到项目回款（含退出款、分红、业绩补偿款等）合计 69.50 亿元。公司报告期内获得管理费收入为 1.58 亿元，管理报酬收入为 5.49 亿元。报告期内，公司管理基金的已投企业中共有 16 个投资项目完全退出，其中上市减持退出 5 家，挂牌减持/转让退出 7 家，其他转让/回购退出 4 家。截至 2018 年 12 月 31 日，公司历史管理的基金累计实缴规模 368.73 亿元，期末在管基金累计实缴规模 333.14 亿元，在管基金剩余实缴规模 213.65 亿元。截至 201
49、8 年 12 月 31 日，公司历史管理的基金累计投资规模为 325.00 亿元，期末在管基金累计投资规模 288.69 亿元，在管基金剩余投资本金 187.41 亿元。截至 2018 年 12 月 31 日，公司历史管理的基金累计投资项目数量 353 家，期末在管基金累计投资项目数量 341 家，在管基金尚未退出项目数量 242 家。截至 2018 年 12 月 31 日，公司在管基金已完全退出项目的全部投资本金为 85.38 亿元（收回金额为 229.67 亿元，综合 IRR 为 33.62%），已完全退出项目数量 103 家；已上市及新三板挂牌但尚未完全退出的项目投资本金为 71.19
50、亿元。截至 2018 年 12 月 31 日，公司管理基金的已投企业在国内外各资本市场上市的累计达到 62 家，在新三板挂牌的累计达到 69 家。（2）房地产业务 公司存量房地产项目“紫金城”位于江西省省会南昌。南昌作为二线城市，报告期内，新盘整体供应同比下降，房价前期涨幅显著，而后受房地产因城施策调控，房价收紧后趋稳。面对经济增速下行压力及房地产高库存的挑战，公司继续立足于江西，依托紫金城项目积累的口碑和资源，发现市场机会、规避市场风险，同时强化财务管控，保障公司资金需求。2018年，公司主要是“紫金城”四期对外出售，“紫金城”四期总规划建筑面积为13.9万平方米，总可售面积 10.77 万
