1、2014 年年度报告 1/117 公司代码：600684 公司简称：珠江实业 广州珠江实业开发股份有限公司广州珠江实业开发股份有限公司 2012014 4 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、大华会计师事务所（特殊普通合
2、伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人郑暑平郑暑平、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人罗彬罗彬及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）黄晓芩黄晓芩声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2014年末总股本711,217,269股为基数向全体股东每10股派发现金红利0.8元（含税），共计派发红利
3、56,897,381.52元，剩余利润作为未分配利润留存。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 2014 年年度报告 2/117 目录目录 第一节 释义及重大风险提示.3 第二节 公司简介.3 第三节 会计数据和财务指标摘要.5 第四节 董事会报告.7 第五节 重要事项.20
4、第六节 股份变动及股东情况.24 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.28 第八节 公司治理.37 第九节 内部控制.41 第十节 财务报告.42 第十一节 备查文件目录.117 2014 年年度报告 3/117 第一节第一节 释义释义及重大风险提示及重大风险提示 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、珠江实业 指 广州珠江实业开发股份有限公司 控股股东、珠江实业集团 指 广州珠江实业集团有限公司 嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海
5、证券交易所 会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日 二、二、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、财务风险等，请查阅“第四节董事会报告”中董事会关于公司未来发展的展望部分内容。第二节第二节 公司简介公司简介 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 广州珠江实业开发股份有限公司 公司的中文简称 珠江实业 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 GZPR 公司的法定代表人
6、 郑暑平 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄静 马敏虹 联系地址 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼 电话 020-83752828 020-83752439 传真 020-83752663 020-83752663 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 广州市越秀区环市东路362-366号好世界广场3001-3005室 公司注册地址的邮政编码 510060 公司办公地址 广州市环市东路362-366号好世界广场30楼 公司办公地址的邮政编码 510060 公司网址 电子信
7、箱 2014 年年度报告 4/117 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 珠江实业 600684 六、六、公司报告期内注册变更情况公司报告期内注册变更情况（一）（一）基本情况基本情况 注册登记日期 2014 年 10 月 10 日 注册登记地点 广州市越秀区环市东路 362-366 号好世界广场 3001-3005 室 企业法人营业执照注册号
8、 440101000083068 税务登记号码 国税：44010219048157X；地税：44010019048157X 组织机构代码 19048157-X （二）（二）公司首次注册情况的相关查询索引公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见 1993 年年度报告公司基本情况部分。（三）（三）公司上市以来，主营业务的变化情况公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务未发生变化。（四）（四）公司上市以来公司上市以来,历次控股股东的变更情况历次控股股东的变更情况 公司上市以来，控股股东未发生变更。七、七、其他有关资料其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大华会
9、计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 11 层 1101 签字会计师姓名 范荣、韩军民 2014 年年度报告 5/117 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2014年 2013年 本期比上年同期增减(%)2012年 营业收入 2,130,350,281.79 2,337,059,069.32-8.84 1,797,185,026.24 归属于上市公司股东的净利润 26
10、9,209,759.71 449,571,230.79-40.12 344,312,431.43 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 272,292,385.88 448,649,854.10-39.31 343,953,346.87 经营活动产生的现金流量净额-1,093,569,997.24 372,754,780.48-393.38 400,447,780.77 2014年末 2013年末 本期末比上年同期末增减（%）2012年末 归属于上市公司股东的净资产 2,071,674,157.94 1,830,913,088.99 13.15 1,447,722,136.64 总资产
11、 6,772,308,182.43 5,263,100,208.85 28.68 3,589,530,844.96 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同期增减(%)2012年 基本每股收益（元股）0.38 0.63-39.68 0.48 稀释每股收益（元股）0.38 0.63-39.68 0.48 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.38 0.63-39.68 0.48 加权平均净资产收益率（%）13.78 27.33 减少13.55个百分点 26.99 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）13.94 27.28 减少13.34
12、个百分点 26.96 二、二、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 2014 年年度报告 6/117 三、三、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用
13、不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 非流动资产处置损益-14,824.27-13,064.99 841,309.66 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 264,634.48 2,526,712.07 2,213,006.85 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-2,247,224.33-1,536,257.33-2,600,815.76 少数股东权益影响额-2,112,754.11 2
14、51,112.51 25,278.66 所得税影响额 1,027,542.06-307,125.57-119,694.85 合计-3,082,626.17 921,376.69 359,084.56 2014 年年度报告 7/117 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2014 年，全球经济复苏艰难曲折，国内经济下行压力持续加大，多重困难和挑战相互交织。房地产行业整体需求放缓，市场全年呈现相对低迷态势。第一，政策逐步宽松。自 2014 年上半年以来，从中央到地方的救市政策相继出台，除一线城市外，其余城
15、市均已基本取消或调整限购、限贷政策，但成效有限，到第四季度，部分区域初显企稳势态。第二，市场持续低迷。尽管政策层面逐步宽松，但市场仍处于低迷态势。国家统计局的数据显示：自 2014 年 1 月份开始，全国房地产开发投资增速明显降低，截至 2014 年底，已连续下降12 个月，从 2013 年底的峰值 19.8%降到 2014 全年的 10.5%。2014 年全国商品房销售面积、销售金额均同比下降，分别达 7.6%和 6.3%。第三，行业加速分化。一是各大主要开发商开始向一线城市集中投资，以规避三四线城市的市场风险。在此背景下，一线城市土地价格进一步提高，且仍地王频现，而三四线城市成交量大幅下滑
16、，去库存压力较大；二是行业集中度进一步提升，尤其是百强企业销售规模创新高，规模超过千亿的企业越来越多。房地产行业出现明显的分化，兼并与收购成为行业内的新常态。公司在此前较准确的预判了市场变化，报告期内未通过高价拿地的方式扩张，审慎增加土地储备，积极应对持续低迷的市场环境，坚持稳健的经营原则和灵活的经营策略，紧紧围绕以住宅、商业地产开发为主，努力推进对健康养生、旅游等多元化地产的战略规划，采取调整销售策略、兼并收购优质项目等多项举措，扎实推进各项经营管理工作和各房地产项目进展。公司在资产规模、资产优化、项目拓展等方面取得良好成果、资产负债率控制在安全合理水平，但受行业市场低迷影响，全年营业收入及
17、利润有所下降。1、公司业绩情况公司业绩情况 报告期内，公司实现营业总收入 213,035.03 万元，同比下降 8.84%；实现利润总额 37,891.99万元，同比下降 36.68%；实现净利润 26,920.98 万元，同比下降 40.12%；实现每股收益 0.38 元；加权平均净资产收益率为 13.78%，比上年同期下降 13.55 个百分点。截至报告期末，公司资产总额 677,230.82 万元，同比增长 28.68%，归属于母公司所有者权益 207,167.42 万元，同比增长 13.15%，公司资产负债率为 63.06%。2 2、公司各项目情况公司各项目情况 广州板块：广州板块：（
18、1）广州珠江璟园项目（颐德公馆）项目位于广州市珠江新城珠江公园正南面，占地面积 22,196 平方米。定位为可私家收藏的国际大都市城市名片，CBD 别墅级国际人文社区。项目推广案名为珠江颐德公馆，分为南区（颐公馆）和北区（德公馆），南区为类别墅洋房，北区为 5 幢 150 米超高层建筑，户型分为平层、底TOWN、错层复式、空中花园复式及天际别墅等类型。（2）广州珠江嘉园项目 项目位于广州市萝岗永和开发区永和大道与永顺大道交会处，永和大道以东、摇田河大街北侧，占地面积约 9.9 万平方米，定位为精品刚需商住社区。项目预计可售面积约 22.5 万平方米。商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售
19、结合的经营模式。（3）广州珠江颐德大厦项目（S8 项目）项目位于广州市东风中路与仓边路交会处西南侧，地处越秀区传统商务区，临近省、市两级政府，地理位置优越。项目总用地面积 7,445 平方米，定位为超甲级智能生态写字楼。项目商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。（4）广州御东雅苑项目（广隆项目）项目位于广州市东风中路与解放路交会处、中山纪念堂斜对面，地处广州市传统中轴线之上、越秀区核心位置，拥有便利的交通、繁华的商业，以及良好的人文、绿化景观和医疗、教育等配套资源。项目占地面积 8,840 平方米，定位为老城区极品大宅及公寓，附带精装修。湖南板块：湖南板块：2014 年年
20、度报告 8/117 （5）长沙珠江花城项目 项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，占地面积约 390 亩，定位为长沙首席成熟精装大盘。项目内的长沙珠江花园酒店，以豪华、精致、注重细节为目标，以绿色、低碳为理念，以人性化、个性化、智能化为突出特色，定位为高档个性化精品酒店，具有客房、会议、餐饮、康体等功能，提供金钥匙贴身管家等五星级服务。（6）长沙珠江郦城项目 项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，占地约 471 亩，为珠江花城的二期项目，共分五个组团开发。（7）长沙华英地块项目 项目位于长沙市开福区，南邻福元西路，东邻新欣路，西邻珠江花城幼儿园，北邻珠江花城，有效用地面积约 7
21、7.4 亩，规划商业比例将不低于 30%，将与长沙珠江花园酒店共同打造成大型城市综合体。（8）长沙洋湖垸珠江璟园项目 项目位于长沙市大河西先导区洋湖垸湿地公园板块，东邻潇湘大道景观道，西临沈家路，南临连山路，北临兴联路，占地面积为 71,309.53 平方米，项目定位为高端滨水精品住宅。海南板块：海南板块：（9）海口五源河休闲度假区项目 项目位于海口市秀英区南海大道北侧，占地面积约 740 亩，是海南省重点项目、海口市十二五规划的重点项目、秀英区重点项目。定位为集办公、度假酒店、酒店公寓、高端低层、多层住宅、商业及餐饮等为一体的高品质休闲度假项目。商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结
22、合的经营模式。报告期内上述项目的进展及销售情况参见表 1房地产项目情况汇总表。3 3、物业经营与管理情况、物业经营与管理情况 公司的物业管理与经营工作规范有序、开展良好，取得稳定增长。报告期内，公司物业经营及管理实现收入 10,011.21 万元，其中，物业经营收入 4,058.61 万元，物业管理收入 3,644.14万元，旅游酒店收入 2,308.46 万元。报告期内物业经营与管理的具体情况参见表 2房地产出租情况汇总表。4 4、财务融资情况、财务融资情况 报告期内，公司房地产业务融资均为项目融资开发及公司日常经营，主要通过银行贷款和信托融资方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为
23、 28.88 亿元，其中银行贷款 25.88 亿元，信托融资 3 亿元。报告期内，加权平均融资成本年化利率为 7.77%，其中最低项目融资年利率 5.76%，最高项目融资年利率 8.7%。报告期内，公司对外担保总额 1.1 亿元（其中对子公司担保 1.1 亿元）。2014 年年度报告 9/117 表表 1 1：房地产项目情况汇总表：房地产项目情况汇总表 序序号号 项目项目 名称名称 项目项目 位置位置 项目项目 状态状态 项目项目 权益权益 项目计划项目计划投资总额投资总额 （万元）（万元）总建筑总建筑 面积面积 （）（）可售建筑可售建筑面积面积 （）（）截至报告期末截至报告期末 本报告期销售
24、情况本报告期销售情况 截至报告期末截至报告期末 累计开工累计开工面积面积 （）（）累计竣工累计竣工面积面积 （）（）报告期销报告期销售面积售面积（）（）报告期销报告期销售金额售金额（万元）（万元）平均售价平均售价 （元）（元）项目累计项目累计销售面积销售面积（）（）项目尚余项目尚余未销售面未销售面积积（）（）广州板块 1 珠江 璟园 广州市天河区 竣工 100%213,201 131,797 89,864 129,249 131,797 8,945 55,576 62,131 75,825 14,039 2 珠江 嘉园 广州市黄埔区 在建 80%225,891 328,969 224,711
25、320,853 0 5,474 5,559 10,155 5,474 219,237 3 珠江颐德大厦 广州市越秀区 在建 100%109,096 58,526 40,470 58,526 0 0 0 0 40,470 4 御东 雅苑 广州市越秀区 在建 100%74,161 49,514 31,333 49,514 0 13,066 53,485 40,934 13,066 18,267 湖南板块 5 珠江 花城 长沙市开福区 交付使用 100%229,190 552,748 465,353 552,748 552,748 9,962 11,856 11,901 435,501 29,852
26、 6 珠江 郦城 长沙市开福区 在建 100%312,467 539,985 450,573 526,759 93,466 85,023 68,176 8,019 175,882 274,691 7 华英 项目 长沙市开福区 前期策划和规划报建 100%230,000 300,000 230,000 0 0 0 0 0 230,000 8 洋湖垸珠江璟园 长沙市大河西先导区 前期策划和规划报建 100%210,000 230,000 180,000 0 0 0 0 0 180,000 海南板块 9 五源河休闲度假区 海口市秀英区 前期策划和规划报建 51%308,563 492,765 0 0
27、 0 0 0 合合计计 1,912,569 1,912,569 2,684,304 2,684,304 1,712,304 1,712,304 1,637,649 1,637,649 778778,011011 122,470122,470 194,652194,652 705,748705,748 1,006,5561,006,556 2014 年年度报告 10/117 备注：备注：1、湖南板块的华英项目和洋湖垸珠江璟园项目目前处于前期策划和报建阶段，相关指标尚未最终确定，上述两个项目的部分数据为预估数据。2、海南板块的五源河休闲度假区项目目前处于前期策划和报建阶段，相关指标尚未最终确定，该
28、项目的部分数据为预估数据。3、因部分项目存在预估数据，上述表格中“项目计划投资总额合计”、“总建筑面积合计”、“可售建筑面积合计”和“项目尚余未销售面积合计”均为预估数，且“可售建筑面积合计”、“截至报告期末尚余未销售面积合计”未包含五源河休闲度假区项目。表表 2 2：房地产出租情况汇总表：房地产出租情况汇总表 类别类别 总建筑面积总建筑面积 （）（）可供出租总面积（）可供出租总面积（）/客房客房数（套）数（套）出租率出租率/入住率入住率 经营收入经营收入 （万元）（万元）每平方米年租金每平方米年租金/平均房价平均房价 酒店及酒店及公寓公寓 广州珠江新岸酒店广州珠江新岸酒店 1257.85 2
29、3 套 86.63%275.62 350 元/套/天 广州珠江新岸公寓广州珠江新岸公寓 3930.80 73 套 72.36%207.86 4570.37 元/套/月 长沙珠江花园酒店长沙珠江花园酒店 15345.59 134 套 29.48%2032.84 559.92 元/套/天 商业物商业物业业 广州板块广州板块 25306.03 25306.03 100%2589.93 1012.05 元/年 湖南板块湖南板块 20466.82 12683.04 95.59%953.48 755 元/年 住宅住宅 5333.22 5333.22 100%46.54 86.62 元/年 停车场及其他停车
30、场及其他 15185.53 6501.69 100%260.80 416.65 元/年 合计合计 86,825.886,825.84 4 6367.06367.07 7 2014 年年度报告 11/117 (一一)主营业务分析主营业务分析(二二)利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表主营业务分析主营业务分析 1 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 2,130,350,281.79 2,337,059,069.32-8.84 营业成本 1,227,
31、497,554.42 1,242,542,776.05-1.21 销售费用 52,762,438.36 46,418,012.13 13.67 管理费用 71,187,473.93 57,304,964.75 24.23 财务费用 30,618,756.98-7,092,716.11 531.69 经营活动产生的现金流量净额-1,093,569,997.24 372,754,780.48-393.38 投资活动产生的现金流量净额-275,544,712.30-632,681,338.13 56.45 筹资活动产生的现金流量净额 448,254,954.92 431,260,045.53 3.9
32、4 2 2 收入收入 报告期内主营业务收入为 2,129,063,283.18 元，比上年同期下降 8.90%。(1)(1)主要主要销售客户的情况销售客户的情况 报告期内前五名客户的营业收入为 247,016,554.00 元，占全部主营收入的 11.61%。3 3 成本成本 (1)(1)成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产业 1,227,497,554.42 100.00 1,242,542,776.05 100.00-1.21 合计 1,227,497
33、,554.42 100.00 1,242,542,776.05 100.00-1.21 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)开发产品 房地产开发 1,145,039,851.00 93.28 1,195,700,349.78 96.23-4.24 物业出租及管理 物业经营及管理 82,457,703.42 6.72 46,842,426.27 3.77 76.03 合计 1,227,497,554.42 100.00 1,242,542,776.05 100.00-1.21 4 4 费用费用
34、报告期内公司销售费用 52,762,438.36 元,同比增加 13.67%；管理费用 71,187,473.93 元,同比增加 24.23%；财务费用 30,618,756.98 元,同比增加 531.69%,主要为本期费用化利息支出增加所致。2014 年年度报告 12/117 5 5 现金流现金流 2014 年度经营活动产生的现金流量净额同比减少 393.38%，主要原因是本期销售回笼资金减少以及项目投入增加所致。2014 年度投资活动产生的现金流量净额同比增加 56.45%，主要原因是本期购置固定资产、取得子公司支付现金的净额减少所致。2014 年度筹资活动产生的现金流量净额同比增加 3
35、.94%，主要原因是本期借款增加所致。6 6 其他其他(1)(1)发展战略和经营计划进展说明发展战略和经营计划进展说明 报告期内，公司竭力促进各在建、在售项目的工程进展与销售工作，启动了华英地块商业地产项目，推进健康产业“三步走”战略。健康产业相关工作目前已完成第一步，成立了珠江实业健康管理有限公司，并在珠江璟园项目开展健康管理中心试点，相关业务已顺利开展；第二步将探索并建立相关运营管理模式，第三步将在海口五源河项目尝试养生养老社区规划，为养生养老战略创立条件。整体经营情况，由于受到房地产市场环境的变化及持续低迷影响，报告期内部分项目销售进度相对滞后，导致全年销售情况同比有所下降。公司将积极应
36、对宏观环境、调整销售策略，抢抓行业调整过程中的机遇，实现做大做强。(三三)行业、产品或地区经营情况分析行业、产品或地区经营情况分析 1 1、主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品情况情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业 2,129,063,283.18 1,227,497,554.42 42.35-8.90-1.21 减少 4.48 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比
37、上年增减（%）开发产品 2,028,747,703.78 1,145,039,851.00 43.56-10.59-4.24 减少 3.74 个百分点 物业出租及管理 100,112,079.40 82,457,703.42 17.63 47.25 76.03 减少13.47个百分点 健康管理咨询 203,500.00 100.00 2 2、主营业务分地区情况主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）广州地区 1,398,019,286.10-5.25 长沙地区 731,043,997.08-15.14 (四四)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 1
38、 1 资产负债情况分析表资产负债情况分析表 单位：元 2014 年年度报告 13/117 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）货币资金 757,834,528.06 11.19 1,651,176,073.36 31.37-54.10 预付款项 15,790,998.74 0.23 4,780,937.05 0.09 230.29 其他应收款 319,317,983.75 4.72 94,570,174.84 1.80 237.65 存货 5,177,812,058.39 76.46 2,934,98
39、2,515.43 55.77 76.42 其他非流动资产-80,000,000.00 1.52-100.00 应付账款 36,197,606.29 0.53 71,450,499.34 1.36-49.34 预收款项 102,584,854.05 1.51 240,889,785.40 4.58-57.41 应交税费 97,222,247.16 1.44 62,435,457.82 1.19 55.72 其他应付款 939,342,392.70 13.87 626,105,877.53 11.90 50.03 一年内到期的非流动负债 580,000,000.00 8.56 571,322,83
40、0.00 10.86 1.52 长期借款 2,308,000,000.00 34.08 1,517,750,000.00 28.84 52.07 货币资金：偿还借款、支付项目收购款及工程款增加 预付款项：预付工程款尚未结算所致 其他应收款：本期支付海南陆侨集团有限公司往来款增加 存货：本期增加土地储备、收购项目 其他非流动资产：已付海南锦绣的首期投资款结转至长期股权投资 应付账款：工程款结算所致 预收款项：预收账款达到收入确认条件结转收入 应交税费：主要为应交企业所得税增加 其他应付款：预提土地增值税增加 一年内到期的非流动负债：新取得借款增加以及由长期借款转入增多 长期借款：新取得借款增加
41、2 2 核心竞争力分析核心竞争力分析 公司通过有效的运营管理和组织管控，为客户提供优质的产品和增值服务，保持并不断提升在公司治理、质量管控、品牌声誉等方面的核心竞争力。1、规范的公司治理 公司上市 20 多年来，逐步建立起完善、健全的法人治理结构，三会运作透明规范。公司清晰的股权结构、严格有效的内控与监审、健全的制度体系，为公司规范运作、稳健发展提供了有力的保障。2、强大的质量管控能力 公司拥有来自清华大学、华南理工大学等全国一流院校毕业的管理和工程技术人才队伍，在工程一体化运作模式下，依托强大的建筑合作伙伴，对工程项目能够实现良好的管控效果，保证了项目的高品质标准。3、良好的品牌声誉 公司致
42、力于打造人居精品，以高品质的产品和服务作为珠江实业品牌的承诺，在此基础上构建公司和项目的知名度和美誉度。公司在广州、长沙和海南等地深耕多年，所开发的项目在区域内拥有较高的品牌认可度。2014 年年度报告 14/117 (五五)投资状况分析投资状况分析 1 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 报告期内，公司对外股权投资总额 57,760 万元，相比上年对外股权投资总额 42,080 万元增加 15,680 万元，增幅为 37.26%。2 2、募集资金使用情况募集资金使用情况(1)(1)募集资金总体使用情况募集资金总体使用情况 适用不适用 (2)(2)募集资金承诺项目情况募集资金承诺项目
43、情况 适用 不适用 (3)(3)募集资金变更项目情况募集资金变更项目情况 适用 不适用 2014 年年度报告 15/117 3 3、主要子公司、参股公司分析主要子公司、参股公司分析 截止到报告期末，公司共拥有 7 家子公司。公司子公司情况表：单位:万元 币种:人民币 公司名称 经营范围 本公司合计持股比例（%）注册资本 总资产（2014 年期末）净资产（2014 年期末）净利润（2014 年期末）广州珠江物业管理有限公司 物业管理 80 300 3,825.81 433.65 41.07 广州珠江投资发展有限公司 利用自有资金投资；批发和零售贸易；物业管理；停车场经营；场地出租。100 2,0
44、00 5,863.67 5,251.70 1,288.33 湖南珠江实业投资有限公司 实业投资；在本公司房地产开发资质允许的范围内从事房地产开发；提供房屋租赁，销售材料及政策允许的金属材料；酒店管理。100 40,000 264,719.38 84,146.95 6,301.99 广东嘉德丰投资发展有限公司 房地产开发 80 8,636 141,175.41 51,951.28-706.39 海南锦绣实业有限公司 度假酒店开发、高尔夫开发经营、农业开发 51 10,000.00 76,146.33 66,310.98-159.62 广州市广隆房地产有限公司 房地产开发 100 13,218.6
45、8 48,984.46 34,883.54 4,323.54 广州珠江实业健康管理有限公司 护理机构服务；保健按摩；软件批发；企业管理服务（涉及许可经营项目的除外）；物业管理；企业形象策划服务等。100 200 114.20 114.10-85.90 其中，湖南珠江实业投资有限公司在报告期内，营业收入为 73,233.10 万元，营业利润为8,398.19 万元，净利润为 6,301.99 万元，占归属于母公司净利润 23.41%。广州市广隆房地产有限公司在报告期内，营业收入为 45,715.96 万元，营业利润为 5,774.65 万元，净利润为 4,323.54万元，占归属于母公司净利润
46、16.06%。截止到报告期末，公司共拥有 5 家参股公司。参股公司信息可详见本章节第三点第（二）项相关表格中的内容。4 4、非募集资金项目情况非募集资金项目情况 适用 不适用 二、二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析董事会关于公司未来发展的讨论与分析(一一)行业竞争格局和发展趋势行业竞争格局和发展趋势 1、市场面临调整，呈现低迷及分化态势 随着经济发展速度换挡调整进入新常态，过去十年房地产市场全面繁荣、土地增值空间大、房价上升速度快的“黄金时代”一去不复返，房地产市场将逐渐过渡到平稳理性发展的“白银时代”，房地产投资增速下降、行业利润率摊薄、房企兼并整合加剧，都将成为常态。国家统计局所发布的
47、数据显示，2014 年全国商品房待售面积攀升至历史高点，库存压力的加大导致房企新开工的意愿不强，房地产投资在未来短期内仍有进一步下行的压力。2014 年年度报告 16/117 2、政策逐步向好，市场监管和宏观政策日渐有效 随着 2014 年中国经济增速下滑至 7.4%，作为最重要的经济引擎之一的房地产行业，利好政策频出。宏观层面上，政府工作报告提出“坚持分类指导、因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。中央对于房地产的表述方式用“支持、促进”代替了以往的“调控、抑制”，各级政府在稳增长压力下已经开始了各种刺激动作，楼市也将进一步回暖。同时，城
48、镇化建设的推进和相关政策的出台，将产生更多刚性住房及改善性住房需求，政策红利对行业发展的有效性将逐渐显现。3、行业呈现分化，集中度进一步提高 房地产行业的集中度有进一步提升的趋势，行业呈现出强者恒强的态势。由国务院发展研究中心企业研究所等机构共同发布的2015 中国房地产百强企业报告显示，百强企业销售规模创新高，百强企业行业集中度进一步提升，融资成本优势显著。同时，千亿级房企的规模和数量进一步上升。房地产行业的兼并与重组将成为常态，加之房企中票、短期融资券、企业债、定向增发、房地产投资基金等多种融资渠道的试点推出或启动，行业资金环境大有改善空间，给优势企业整合提供进一步空间。4、积极探索转型、
49、寻求新的利润增长点 房地产市场开始进入调整期，房地产行业普遍面临销售减缓、利润降低的趋势，并可能进入了一个平稳增长的新常态。在“新常态”下，市场的参与者普遍寻求变革和新的利润增长点，金融、网络、健康养生、旅游等新的基因越来越多的被注入传统房地产业务。行业龙头企业均涉足金融，谋求更便利的资金通道，房地产行业呈现更为广泛和深入的金融化特征。总体看来，2015 年房地产市场将处于以变革和创新为引领的“新常态”发展阶段。虽然存在一定困境，鉴于房地产行业对经济增长的拉动作用显著，预计 2015 年政府将继续放宽房地产政策，市场将充满机遇与风险。(二二)公司发展战略公司发展战略 业务上，公司将坚持以住宅、
50、商业地产开发为主，同时积极发展健康养生、健康旅游等“大健康地产”，推进落实战略转型。地域上，公司将坚持“一核两翼”，即以广州区域为核心，以湖南、海南为两翼的投资布局，依托物业经营为房地产发展提供稳定现金流的发展模式，创新融资渠道，缩短开发周期，灵活应对市场变化。(三三)经营计划经营计划 为了实现战略目标，公司 2015 年将主动适应经济发展新常态，以“结构优化、突出主业”为主线，以“改革创新、转型升级”为动力，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，推进公司有质量、有效益、可持续发展。凭借公司的自身优势，巩固主营业务、推进健康产业与主营业务有机结合发展，密切关注市场，抢抓行业调整阶段中的并购
