1、杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文1杭州滨江房产集团股份有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司2013 年度报告年度报告2014 年年 04 月月杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文2第一节 重要提示、目录和释义第一节 重要提示、目录和释义本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记
2、载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年年 12 月月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.10 元（含税），送红股元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)张羽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本报告中
3、所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。张羽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文3目录目录2013 年度报告年度报告.1一、重要提示、目录和释义一、重要提示、目录和释义.1二、公司简介二、公司简介.2三、会计数据和财务指标摘要三、会计数据和财务指标摘要.2四、董事会报告四、董事会报告.3五、重要事项五、重要事项.6六、股份变动及股东情况六、股份变动及股东情况.8七、董事、监事、高级
4、管理人员和员工情况七、董事、监事、高级管理人员和员工情况.10八、公司治理八、公司治理.10九、内部控制九、内部控制.12十、财务报告十、财务报告.12十一、备查文件目录十一、备查文件目录.51杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文4释义释义释义项指释义内容公司、本公司指杭州滨江房产集团股份有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文5重大风险提示重大风险提示一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目
5、的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：目前，公司除杭州以外，已布局了绍兴、上虞、金华、衢州及平湖等城市，在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开
6、发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：目前，公司除杭州以外，已布局了绍兴、上虞、金华、衢州及平湖等城市，在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文6第二节 公司简介第二节 公司简介一、公司信息一、公司信息股票简称滨江集团股票代码002244股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称杭州滨江房产集团股份有限公司公司
7、的中文简称滨江集团公司的外文名称（如有）Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）Binjiang Group公司的法定代表人戚金兴注册地址浙江省杭州市庆春东路 38 号注册地址的邮政编码310016办公地址浙江省杭州市庆春东路 38 号办公地址的邮政编码310016公司网址电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名李渊李耿瑾联系地址浙江省杭州市庆春东路 38 号浙江省杭州市庆春东路 38 号电话0571-869877710571-86987771传真0571-869877790571-86
8、987779电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露报纸的名称证券时报、证券日报、上海证券报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址公司年度报告备置地点公司董事会办公室杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文7四、注册变更情况四、注册变更情况注册登记日期注册登记地点企业法人营业执照注册号税务登记号码组织机构代码首次注册1996 年 08 月 22 日杭州市工商行政管理局江干分局330000000027853浙税联字330104719577660号71957766-0报告期末注册2009 年 05 月 26 日浙江省工商行政管理局3300000000278
9、53浙税联字330104719577660号71957766-0公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更。历次控股股东的变更情况（如有）无变更。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址浙江省杭州市西溪路 128 号签字会计师姓名向晓三 蒋舒媚公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文8第三节 会计数据和财务指标摘要第三节 会计数据和财务指标摘要一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据
10、和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2013 年2012 年本年比上年增减(%)2011 年营业收入（元）10,381,916,409.046,411,123,129.9161.94%3,565,366,603.92归属于上市公司股东的净利润（元）1,410,124,475.181,265,970,943.2311.39%783,987,330.40归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）1,212,602,083.151,264,954,554.33-4.14%778,830,992.60经营活动产生的现金流量净额（元）405,37
11、3,880.044,512,862,725.08-91.02%-4,912,403,249.07基本每股收益（元/股）1.040.9410.64%0.58稀释每股收益（元/股）1.040.9410.64%0.58加权平均净资产收益率（%）21.3%23.05%-1.75%16.93%2013 年末2012 年末本年末比上年末增减(%)2011 年末总资产（元）39,564,823,125.5138,363,420,208.993.13%34,798,450,521.38归属于上市公司股东的净资产（元）7,280,434,066.606,000,995,364.0721.32%4,912,005
12、,997.20二、境内外会计准则下会计数据差异二、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况单位：元归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期数上期数期末数期初数按中国会计准则1,410,124,475.181,265,970,943.237,280,434,066.606,000,995,364.07按国际会计准则调整的项目及金额2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按中国会计
13、准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况单位：元归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文9本期数上期数期末数期初数按中国会计准则1,410,124,475.181,265,970,943.237,280,434,066.606,000,995,364.07按境外会计准则调整的项目及金额3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明三、非经常性损益项目及金额三、非经常性损益项目及金额单位：元项目2013 年金额2012 年金额2011 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）
14、273,259,967.18-214,506.86-95,609.29越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免4,073,134.47计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,226,662.004,256,888.9913,391,200.00委托他人投资或管理资产的损益718,406.57除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益136,611.02除上述各项之外的其他营业外收入和支出-18,717,963.
15、68-2,740,242.66-7,215,195.65其他符合非经常性损益定义的损益项目4,084,442.05减：所得税影响额65,912,427.09454,721.323,513,606.13少数股东权益影响额（税后）-1,874,612.58-32,359.731,494,893.18合计197,522,392.031,016,388.905,156,337.80-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原
16、因 适用 不适用杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文10第四节 董事会报告第四节 董事会报告一、概述一、概述2013 年，房地产宏观调控政策面没有松动，限购限贷继续实施。2 月，国务院常务会议出台楼市调控“国五条”，从完善稳定房价工作责任制、抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等方面对房地产市场调控做出新部署。3 月，国务院办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，对“国五条”进一步细化。上述政策显示中央调控房地产市场的决心。10 月，习近平总书记在中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时强
17、调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。11 月，党的十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。上述重要会议为房地产市场的长期健康发展指明方向。2013 年，全国商品房销售面积 13 亿平方米，同比增长 17.3%，商品房销售额 8.14 万亿元，同比增长 26.3%，土地出让金收入 4.13 万亿元，同比增长 44.6%。房地产市场总体表现为量价齐升、地价攀升。受市场供求关系影响，房地产企业陆续回归一、二线城市，市场分化明显，行业集中度进一步提升，房地产企业加快周转速度，营销方式也发生了巨大变化。在上述市场变化
18、的背景下，2013 年我们在战略上提出“一个巩固，三个提升”（巩固市场地位，继续提升“一开源、三节流”的含金量，继续提升管理水平，继续提升营销能力），在战术上具体表现为“两稳健，两完善，两突破”。两个稳健一是坚持企业经营稳健，二是财务运行安全稳健。两个完善一是完善生活园区服务体系，建立一站式生活服务体系，满足业主日常生活配套需求。另一个完善则是完善产品体系，丰富现有产品系列并进一步完善精装修体系。两大突破则是时间突破和营销突破，开发速度上要对区域楼盘进行超越，营销突破上做到面上完善提高，点上有所突破。在坚持稳健发展房地产开发业务的同时，自 2011 年开始，公司管理层围绕地产开发业务本身进行积
19、极探索和产业延伸：一方面，实现管理输出，拓展代建业务。伴随行业整合与利润率的合理回归，对房地产开发企业的专业能力提出了更高的要求，专业化分工大势所趋，在以自有资金稳健开发的同时，公司通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作（可参股亦可不持股份，方式灵活），在帮助投资商提升产品价值的同时以轻资产的模式获取稳定的代建管理费用，从而实现双方的共赢。自 2011 年公司成立杭州滨江房产建设管理有限公司以来，累计代建管理 135 万平方米，签约代建管理费用 5.9956亿元，效果初显。另一方面，扩大商业物业的持有量，大力发展“生活房产”。伴随城市化进程的推进，具备一定实力的开发企业，在高周转开发模式的同
20、时，在核心城市适度安排持有商业物业的持有量，逐步形成“开发+持有”模式，不仅可以获取稳定的租金收益，布局长远获取超额收益，而且可以通过物业抵押、收益证券化等模式有效改善融资结构，降低融资成本。公司通过对商业物业的研究，提出在杭州加大商业物业的持有，除优质的写字楼、商场以外，围绕住宅小区配套商业的功能性要求，杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文112012 年进一步明确提出加大“生活房产”（即住宅小区配套商业）的持有，并且从业主日常生活角度出发，战略性引进便利店、早餐、医药、餐饮、洗衣等品牌商家，满足业主日常生活需求。公司目前持有商业物业面积合计 14.3 万方，2013 年度租
21、金收益达 8,200.13 万元。2013 年我们取得了以下的成绩：第一，从 2011 年开始，我们应对市场大背景的调整，提出了“一开源，三节流”，三年来初有成效；第二，各异地项目品质得到认可，这通过销售和顺利交房可以证明；第三，“两稳健、两完善、两突破”有了重大推进；第四，品牌的影响力增强，合作和代建项目不断增加，一方面吸引了优秀的企业合作，另一方面交付上基本实现零投诉；第五，社会认可度、客户美誉度、员工满意度得到了再进一步的提高；第六，行业市场份额继续保持，行业优势明显提升；第七，物业管理持续保持领先水平，实现“行业领跑者、区域领导者”的目标；第八，财务核心竞争力进一步提高。报告期内，公司
22、实现营业收入 10,381,916,409.04 元，比上年增长 61.94%；实现利润总额 1,970,628,261.33 元，比上年增长 16.94%，实现归属于母公司所有者的净利润 1,410,124,475.18 元，比上年增长 11.39%；每股收益 1.04 元。截至 2013年 12 月 31 日，公司资产总额为 39,564,823,125.51 元，较 2012 年末增长 3.13%。2013 年房地产业务毛利率有所下降，一方面是行业整体利润水平合理回归，另一方面是公司 2012 年初为应对楼市调控实施战略性销售的项目在 2013 年度进入结算期。2013 年，公司累计实现
23、销售金额（含协议金额）136 亿元，其中代建管理经营合同金额 11 亿元。目前，公司土地储备情况如下：序号项目土地面积建面权益权益土地权益建面序号项目土地面积建面权益权益土地权益建面1城市之星6,38630,2871006,38630,2872武林壹号104,070470,8755052,035235,4383千岛湖东方海岸257,230285,325100257,230285,3254湘湖壹号241,340299,93250120,670149,9666金色黎明二期59,283192,7795130,23498,3177金色黎明三期58,321188,7705129,74496,2738曙光
24、之城46,487192,88210046,487192,8829凯旋门公寓39,745167,31110039,745167,31110西溪明珠71,393132,76010071,393132,76011金色江南38,744143,81410038,744143,81412萧山东方海岸87,386218,4655043,693109,23313华家池47,274189,0215124,10996,40014衢州月亮湾182,365329,800100182,365329,800杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文1215绍兴金色蓝庭87,370134,84310087,370
25、134,84316上虞城市之星94,508262,38610094,508262,38617金华金色蓝庭110,524201,154100110,524201,15418平湖项目274,031529,84135.196,185185,974合计合计1,806,4573,970,2451,331,4222,852,163公司品牌美誉度不断提升，先后荣获以下荣誉：公司在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的 2014年百强房企排名中，位列第 29 名，同时荣获 2014 中国房地产百强企业“盈利性 TOP10”。2013 年中国民营企业 500
26、强第 313位。2013 年度浙江地产传媒大奖中获得“2013 年度领袖地产”称号。二、主营业务分析二、主营业务分析1、概述、概述单位：（人民币）万元项目项目2013年度年度2012年度年度2011年度年度金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比主营业务收入1,026,179.9198.84%632,700.0698.69%348,157.5397.65%其他业务收入12,011.731.16%8,412.261.31%8,379.132.35%营业收入1,038,191.64100.00%641,112.32100.00%356,536.66100.00%（1）公司的主营业务）公司的
27、主营业务自公司1996年成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业的房地产开发企业。商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务，也是公司盈利的主要来源。报告期内主要系城市之星部分住宅、金色黎明一期、绍兴星城大厦交付以及绍兴金色家园、上虞金色家园、衢州春江月尾盘结转，2013年度公司的营业收入比上年上涨61.94%。（2）公司的其他业务收入）公司的其他业务收入公司其他业务收入主要为投资性房地产的租赁收入和代建业务收入，2013年度，公司投资性房地产实现出租收入8,200.13万元，代建业务收入3,811.60万元。由于投资性房地产租赁业务具备收入均衡
28、、现金流稳定的特性，公司在以后的经营中，将进一步提高其在营业收入中的比重。公司将大力拓展代建业务，逐步增加代建业务收入。公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况公司的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况请参见本报告中“第四节董事会报告”之“一、概述”部分。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 适用 不适用杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文132、收入、收入说明不适用公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用公司重大的在手订单情况 适用 不适用公司报告期内产品或
29、服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用公司主要销售客户情况前五名客户合计销售金额（元）229,631,081.00前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）2.2%公司前 5 大客户资料 适用 不适用序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例（%）1客户一154,957,197.001.49%2客户二19,970,255.000.19%3客户三18,412,408.000.18%4客户四18,150,731.000.17%5客户五18,140,490.000.17%合计229,631,081.002.2%3、成本、成本行业分类单位：元行业分类项目2013 年2012 年同比增减(%)
30、金额占营业成本比重（%）金额占营业成本比重（%）房地产业6,996,518,617.2996.9%3,352,847,554.3895.22%1.68%酒店业90,756,499.821.26%87,024,572.952.47%-1.21%物业服务业83,229,614.471.15%58,887,271.031.67%-0.52%产品分类单位：元杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文14产品分类项目2013 年2012 年同比增减(%)金额占营业成本比重（%）金额占营业成本比重（%）房地产业6,996,518,617.2996.9%3,352,847,554.3895.22%
31、1.68%酒店业90,756,499.821.26%87,024,572.952.47%-1.21%物业服务业83,229,614.471.15%58,887,271.031.67%-0.52%说明不适用公司主要供应商情况前五名供应商合计采购金额（元）371,564,451.00前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）4.76%公司前 5 名供应商资料 适用 不适用4、费用、费用单位：元项目2013年2012年同比增减（）销售费用113,198,931.6081,800,127.2938.38管理费用242,136,865.99196,055,713.5323.50财务费用51,418
32、,556.68112,169,952.68-54.16所得税费用514,351,442.65442,333,649.2816.28报告期内，公司销售费用比上年增长38.38%，主要系广告及宣传制作费增加所致。报告期内，公司财务费用比上年下降54.16%，主要系利息支出减少和资本化利息增加所致。5、研发支出、研发支出不适用6、现金流、现金流单位：元项目2013 年2012 年同比增减（%）经营活动现金流入小计9,965,246,998.749,006,028,957.8410.65%经营活动现金流出小计9,559,873,118.704,493,166,232.76112.76%经营活动产生的现
33、金流量净405,373,880.044,512,862,725.08-91.02%杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文15额投资活动现金流入小计1,078,155,376.0829,655,361.023,535.62%投资活动现金流出小计808,753,783.5375,309,218.95973.91%投资活动产生的现金流量净额269,401,592.55-45,653,857.93690.1%筹资活动现金流入小计7,308,620,750.005,033,500,000.0045.2%筹资活动现金流出小计7,504,584,668.979,058,545,745.30-1
34、7.15%筹资活动产生的现金流量净额-195,963,918.97-4,025,045,745.3095.13%现金及现金等价物净增加额478,811,553.62442,163,121.858.29%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用2013年度公司现金流量净额较上年下降，主要系报告期内支付土地款以及城市之星、武林壹号、湘湖壹号等在建项目阶段开工，因此购买商品、接受劳务支付的现金较去年同期大幅上涨477,071.04万元。公司投资活动产生的现金流出、流入金额在整个现金流量中相对来说占比率较小。2013年度投资活动产生的现金流量净额较上年大幅增长，主要系东尚置业公司的项目
35、投入款及投资收益收回导致现金流入较大，以及支付滨绿公司股东财务资助款所致。公司筹资活动产生的现金流量净额较上年同期上升95.13%，主要系吸收投资收到的现金、合作开发华家池等项目少数股东投入款项大量增加，以及归还湘湖壹号等项目合作方、控股公司等关联方款项大幅减少所致。报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况单位：元营业收入营业成本毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业房地产业9,997,696,333.00 6,996,518,617.2930.02%6
36、3.55%108.67%-15.13%酒店业165,130,380.3990,756,499.8245.04%21.08%4.29%8.85%物业服务业98,972,354.9283,229,614.4715.91%27.67%41.34%-8.13%分产品房地产业9,997,696,333.00 6,996,518,617.2930.02%63.55%108.67%-15.13%酒店业165,130,380.3990,756,499.8245.04%21.08%4.29%8.85%物业服务业98,972,354.9283,229,614.4715.91%27.67%41.34%-8.13%分
37、地区杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文16杭州地区8,090,827,987.31 5,572,010,413.0431.13%75.68%140.62%-18.59%衢州地区488,989,153.00336,632,096.4031.16%-24.57%-32.28%7.84%绍兴地区900,138,662.00738,436,529.5917.96%9.12%41.4%-18.73%上虞地区781,843,266.00523,425,692.5533.05%214.74%219.74%-1.05%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期
38、末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况单位：元2013 年末2012 年末比重增减（%）重大变动说明金额占总资产比例（%）金额占总资产比例（%）货币资金2,033,363,210.105.14%1,554,991,712.304.05%1.09%主要系本期投资性现金净流入大幅所致应收账款51,142,413.730.13%3,432,679.050.01%0.12%主要系应收未收代建收入、购房款等增加所致存货30,121,447,117.5076.13%31,581,182,181.6882.32%-6
39、.19%主要系本期新增开发成本以及部分项目完工交付转入成本减少开发产品共同影响所致投资性房地产1,049,184,287.082.65%843,967,738.122.2%0.45%主要系本期投资性房产增加所致长期股权投资10,000,000.000.03%5,000,000.000.01%0.02%主要系本期增加投资所致固定资产398,834,899.481.01%434,288,090.251.13%-0.12%主要系原值增加及累计折旧计提共同影响所致在建工程722,784.790%166,294.590%0%主要系酒店改造工程增加所致预付款项3,266,638,765.348.26%1,
40、050,665,172.702.74%5.52%主要系本期预付的土地款增加所致其他应收款1,053,496,077.142.66%937,884,636.942.44%0.22%主要系本期对联营、合营企业按持股比例提供除注册资本外的项目投入款减少及已确定盈利的项目公司对其股东的财务资助款增加共同影响所致无形资产131,484,050.570.33%136,512,477.240.36%-0.03%主要系本期计提摊销额所致递延所得税资产369,767,335.720.93%429,255,245.781.12%-0.19%主要系合并抵销内部未实现利润减少所致杭州滨江房产集团股份有限公司 2013
41、 年度报告全文172、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况单位：元2013 年2012 年比重增减（%）重大变动说明金额占总资产比例（%）金额占总资产比例（%）长期借款5,182,920,000.0013.1%6,428,360,000.0016.76%-3.66%主要系长期借款减少所致应付账款1,702,442,765.254.3%1,142,312,719.522.98%1.32%主要系本期部分项目交付暂估未付工程款增加所致预收款项16,842,791,485.2342.57%17,282,755,583.0245.05%-2.48%主要系预收购房款增加和结转收入共同影响所致应交税费
42、934,161,551.232.36%1,134,788,379.612.96%-0.6%主要系房产相关应缴未缴税金减少所致其他应付款2,388,784,040.326.04%2,611,972,392.556.81%-0.77%主要系拆借款减少和合作开发项目子公司的少数股东同比例投入款减少共同影响所致3、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债单位：元项目期初数本期公允价值变动损益计入权益的累计公允价值变动本期计提的减值本期购买金额 本期出售金额期末数金融资产上述合计0.000.00金融负债0.000.00报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 是 否五、核心竞争力分析五
43、、核心竞争力分析公司的核心竞争力包括人员的精干高效，优秀的工程成本控制和财务成本控制能力，以及公司扁平化的高效管理。1.人员的精干高效人员的精干高效公司一贯保持“团队精干高效、待遇相对优厚”的用人理念，这一理念以房地产业资源整合型、驾驭管理型的特点为基础，有效避免了各种人浮于事、人员臃肿的现象产生。此外，在异地拓展的人员配置方面，公司新进一个城市，以开发30万方的项目为例，标准开发团队配置规模15人，再增加一个项目增加9人。2.专业的工程成本控制能力专业的工程成本控制能力杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文18公司专业的工程成本控制能力首先得益于公司专业的管理团队。公司董事长戚
44、金兴先生自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，具有20多年的房地产行业管理经验；不仅精于建筑设计，而且熟悉项目现场管理和工程预决算。总经理朱慧明先生也是杭州滨江房屋建设开发公司的创始人之一，同样是从技术工作起步，并逐步成长为企业管理层。其次，公司一直坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制，公司注重从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计作为降低成本的突破口。公司通过五大住宅标准化和公建标准化体系的建立，在造价上细化到每个分项成本，跟踪监控，不仅超过要审批，而且低于正常水平也要审批，从而有效地保证产品品质的成功复制和成本控制。此外，在管理理念上始终强调和要求团队不断提升在设计、
45、管理过程中的预见性、超前性，在设计过程、管理过程中就能提前发现问题，提出问题，减少设计上联系单，减少工程上的返工，工程质量的一步到位，就是在节省成本！3、优秀的财务成本控制能力、优秀的财务成本控制能力在财务成本控制方面，公司凭借良好的资产质量和信誉，近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采用融资成本较高的房地产信托融资。公司一贯重视控制合理的贷款增速和保持合理的贷款总量，并始终保持同地区同规模企业的最优惠利率水平。4、公司扁平化的高效管理、公司扁平化的高效管理公司始终保持二级管理的扁平化的组织架构，使公司董事会和管理层能快速有效进行决策，并使公司董事会和管理层的决策能高效地传递和执
46、行。分管项目的集团高层领导日常均在项目现场办公，直接坐阵现场管理和决策，每当销售、交付等重大节点，均由公司总经理或者常务副总经理亲自任领导小组组长，确保每次销售、交付工作的完成质量和进度。在销售定价上，董事长更会亲临一线直接听取销售部门全员的价格建议，并全面听取相关中层干部及公司高管的意见后进行决策。使得公司上下始终保持着对市场的敏感，并且管理层能够对内部运营情况进行精准的掌握和控制。同时，公司一直保持着内部的事情尽可能事不过夜的优秀作风和传统，从董事会开始到操作层，今天的事情绝不拖到明天，迟早要做的事情早做，绝不拖沓。六、投资状况分析六、投资状况分析1、对外股权投资情况（、对外股权投资情况（
47、1）对外投资情况）对外投资情况对外投资情况报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度（%）-3,898,641,475.19661,110,242.57-689.71%被投资公司情况杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文19公司名称主要业务上市公司占被投资公司权益比例（%）杭州滨江房产集团衢州置业有限公司房地产业100%上虞滨江城市之星置业有限公司房地产业100%杭州滨江南部房地产开发有限公司房地产业100%杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司 房地产业50%杭州滨江商博房地产开发有限公司房地产业51%杭州滨普房地产开发有限公司房地产业50%注【注】根据公司与杭州普特元腾股权投
48、资合伙企业（有限合伙）签订的相关协议，公司不承担项目风险，杭州普特元腾股权投资合伙企业（有限合伙）及杭州滨普房地产开发有限公司确保公司对项目的实际出资年化收益率为 16%。（2）持有金融企业股权情况）持有金融企业股权情况公司名称公司类别最初投资成本（元）期初持股数量（股）期初持股比例（%）期末持股数量（股）期末持股比例（%）期末账面值（元）报告期损益（元）会计核算科目股份来源合计0.000-0-0.000.00-（3）证券投资情况）证券投资情况证券品种 证券代码 证券简称最初投资成本（元）期初持股数量（股）期初持股比例（%）期末持股数量（股）期末持股比例（%）期末账面值（元）报告期损益（元）会
49、计核算科目股份来源合计0.000-0-0.000.00-证券投资审批董事会公告披证券投资审批股东会公告披露日期（如有)持有其他上市公司股权情况的说明 适用 不适用2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况（、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况（1）委托理财情况）委托理财情况单位：万元受托人名称关联关系是否关联交易产品类型委托理财金额起始日期 终止日期报酬确定方式本期实际收回本金金额计提减值准备金额（如有）预计收益报告期实际损益金额否合计0-0000委托理财资金来源不适用逾期未收回的本金和收益累计金额0杭州滨江房产集团股份有限公司 2013 年度报告全文20委托理财审批董事会公告披露日期（如委托理财
50、审批股东会公告披露日期（如有)（2）衍生品投资情况）衍生品投资情况单位：万元衍生品投资操作方名称关联关系是否关联交易衍生品投资类型衍生品投资初始投资金额起始日期 终止日期期初投资金额计提减值准备金额（如有）期末投资金额期末投资金额占公司报告期末净资产比例（%）报告期实际损益金额合计0-0000%0衍生品投资资金来源不适用衍生品投资审批董事会公告披露日期衍生品投资审批股东会公告披露日期（如有)（3）委托贷款情况）委托贷款情况单位：万元贷款对象是否关联方贷款金额贷款利率担保人或抵押物贷款对象资金用途合计-0-委托贷款审批董事会公告披露日期（如有)委托贷款审批股东会公告披露日期（如有)3、主要子公司
