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“富春景观渡假公寓”可行性报告.doc

上传人:a****2 文档编号:3010658 上传时间:2024-01-16 格式:DOC 页数:23 大小:74KB
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资源描述

1、 大量的管理资料下载“富春景观渡假公寓”开发思路建议“富春景观渡假公寓”项目设想一、地点:桐庐市区山间二、景观及生活设施地处二峰之间的山腰高峰,正南方为富春江,背靠分水,二边为山地森林,100米处有一小型水库。山路上来后直达小区。离小区下山200米为生活小区,整个小区封闭性强,生活方便而又清静悠闲,是一处休闲渡假的宝地。三、楼盘设想 1、总体设想a大楼设想:18层或更高;一层车库,室内游泳池,前排为营业房;二层总台、商场、商务中心等辅助设施;三层餐饮娱乐等;三层平台:内设备管理房;外四、五楼的阳光房及茶座。四以上层:单身公寓;要求:(1) 20至30平方米为主的度假公寓;(2) 部分可大一点,

2、但要预留管道,可分隔;(3) 室内要求:a、卫生间;b、室内可分隔成会客与休息二个区间;c、无管煤,不能生火,但要有厨房操作区,不必临窗;d、落地窗;e、统一空调室外机;f、冷热水;g、预留报警设备及可视门铃接口(可视设备需另收费);h、卫星电视; (4)装修要求: a、地板墙面、屋顶白色乳胶漆卫生间:三件套并装饰完成(价格在6000元)b、每套房三种设计标准 现代中式 简约 西欧式统一装修装修款一并作房款按揭大楼顶层:设住户会所,除层顶外以玻璃为主。 内设:简餐厅及酒吧、健身房、健身休闲中心、卡拉OK室、自助餐厅、音像及图书店、阅读室、影视厅、台球、乒乓、网球 会员专用(住客也不能入内)2、

3、物管设想(1) 总台:物管窗口及住客登记(另有详细说明);(2) 保安:全楼层监控 ;裙楼电梯不停,进入电梯必须有证明或会员及住户同意;(3) 水电修理;(4) 住户免费停车证(限一辆);(5) 送餐、洗衣、打扫卫生(收费);(6) 磁性门卡(安全原因);3、外型设想 针对外地人士为主的中高收入者,年龄20至50间中青年。因此外型要有现代感、雕塑感,且色彩亮艳、夸张,造型前卫。与环境的配合不是适应环境,而是作为环境的点缀,要显眼,要跳,要作为环境的点晴之笔。4、造价设想 以夸张,现代的造型显现大楼,而在用材及造价上,要尽可能的节省。因为此楼的买点是:(1) 环境;(2) 休闲、渡假;(3) 便

4、宜;(4) 收益;四、环境及活动项目环境是此楼的第一买点,因此这个楼不能象住宅只以环境作点缀,而应下大功夫,并争取靠环境也能在以后有所收益。1、室外网球场、小型篮球场;2、活水鱼塘,是景观也是垂钓区;3、茶座: a、室外草坪茶座; b、三层平台景观茶座; c、室外简易房;4、儿童乐园、儿童戏水池;5、烧烤区;6、攀岩处;7、水库的水上活动区;8、果园;9、慢跑道;10、室内游戏池、健身房、洗浴中心(一楼);11、台球、乒乓球室、游戏房、棋牌室(二、三楼室内);12、餐饮、娱乐(室内,承包);13、会议厅、培训中心14、足浴、美容美发等;15、小型蹦极台(水库上);16、室外养殖场 所有这些项目

5、设在室外或裙楼。对外营业,与会所可能重复。“富春景观渡假公寓”销售设想一、关于售价的设想以20至30平方米建面的单间为主,销售均价为2000元。25平方米2000元=50000元(如加装饰:8000元 卫浴8000元 电器:空调、电视台、微波炉、小冰箱、VCD、小型音响、电话机、厨房设备 10000元 家俱:衣橱、厨房工作台、写字楼、床、床台框、沙发、茶几、窗帘等 4000元 其他装修普遍房价:50000元或带精装修80000元。首付:15000元或24000元,月付250元或390元。(20年按揭)(即首付在12000至30000元之间)优惠:1、赠送免费停车证一张;2、赠送价值5000元俱

6、乐部会员卡一张;3、渡假休闲项目享受一定折扣。二、谁是我们的买主 1、桐庐人 桐庐的买主可能较少,一般是单身贵族,有钱年青人,在桐庐企业或在桐庐工作的外地人或外地公司;2、桐庐附近 这会是较大的一个群体,他的家在桐庐附近,但由于工作、生活上的原因经常会出差桐庐,如住宾馆或当天赶回,不如在桐庐有一个落脚点省心。3、杭州人、上海人 杭州是上海的后花园,桐庐已成了杭州人的后花园。每年在旅游人口中,上海人、杭州人占了他大部分。 渡假公寓在杭州还是一个新生事物,但其吸引力是可以预见的。(1) 交通更方便,杭州到桐庐全程一级公路,只需1个半小时,上海过来也不过三小时。(2) 山清水秀,桐庐政府近年大力推行

7、旅游经济,其旅游优势有目共睹;(3) 地处上海、杭州到千岛湖与黄山的黄金旅游线中段,地理位置优越;(4) 本楼盘自身优势高,地处山腰,封闭性强,森林环绕,正南见富春江,景观丰富;(5) 价格低廉,首付最低可达1.3万元;(6) 后期服务完善,可购房收益;因此,对上海人、杭州人来说,这种消费可以是实惠的休闲度假,也可以是长期收益,而且是人人可都承受的。加上现在私人购车的涌跃,这应该是有车族的一个佳音。4、消费者描述(1) 桐庐富阳附近活跃的青年人士、企业及经常去桐庐人士;(2) 杭州、上海有车族;(3) 中、青年人为主;(4) 好动有活力、有现代气息的人士;(5) 希望有购房收益的人;三、销售设

8、想 1、分点销售(1) 桐庐a、以富春公司原有销售点为基础,在桐庐开展销售;b、现场建立售楼处,并作为处地参观者的接待处;(2) 杭州a、交通便利处建样板房的售楼处;b、售楼人员3人,另一个兼财务;c、杭州办理按揭及合约登记(可否?)(3) 上海a、选择几家销售代理公司;b、如何办理按揭及合约登记?(4) 富阳、新安江a、选择一房产公司代理;2、销售重点(1) 桐庐a、重点是接待介绍工作;b、组织艺人进行宣传,宣传对象是旅行者,各宾馆的住客;(2) 杭州a、新闻炒作;b、有针对性的广告宣传;c、专车接送桐庐看房;d、主要的销售地;(3) 上海a、专人促销;b、销售需桐庐的配合;(4) 富阳、新

9、安江a、专人促销;b、提供宣传资料;四、销售步骤 1、前期准备工作;(另有详细说明)2、新闻炒作; 新闻点:(1) 浙江首批度假式公寓,将单身公寓的概念发展;(2) 广告公司与开发商的风险合作;(3) 桐庐房子杭州销;(4) 负面:渡假公寓的管理;(5) 有个性的房子一定好销;3、广告攻势;4、人员促销;5、旅游旺季的大型促销活动争取绿化先行完成;6、桐庐市长来杭、沪促销桐庐旅游; (旅游广告市长做演员)7、结顶仪式 免费请潜在客户在桐庐旅游。8、发售会员卡 桐庐为主,富阳、新安江、上海为辅。9、新闻炒作 新闻点:(1) 在外地安个家;(2) 城市人真的要回归山野吗?(3) 渡假公寓销势火爆;

10、10、广告后的攻势,杭州发行会员卡。五、建造建议 1、先行建造户外部分及绿化;2、室内设计先行;六、销售前景估计公寓房约300至400间。杭州拥私车人数约二万,而私车族大部分为年轻人,加上部分私用公车,可自由支配车辆的年轻人应在2万以上,而这部分人大都已有住房,并生活富裕、相信只要广告宣传得当,达到2%的销售是不成问题的。而这2%,就有400人。加上上海保守估计30人,桐庐保守估计20人,桐庐附近保守估计50人,总人数应在130人以上。此楼盘应是供不应求的。(类比数据:梦湖山庄会员卡,售价3万元。五年前销售,不能做广告,只靠人员促销,在杭州售量为200张。 杭州大厦会员卡,限用一年。住二天,可

11、打折,价1888元,每年销售数为2000张以上。杭州此类会员卡约有十家左右在发行,总数量应在3万张以上。)“富春渡假公寓”合作设想一、分工与合作甲方为富春房产公司,独立负责房产的开发建设工作。双方已商定并由广告新闻等媒介宣传的项目、设施及服务,甲方应尽量做到。乙方为风巢企划,主要负责房产的包装、各类广告的设计制作及发布工作,同时组织人员促销,并具体负责杭州的销售工作。合作:1、对楼盘的外型、结构、户型、配套设施、物业管理、室内装修、户外绿化、休闲设施等,双方共同商定,但最后决定权在甲方;2、在销售上,以杭州的销售为主,并由杭州进行客户管理,但总体上应由甲方负责,并以甲方为主负责财务、公关、与政

12、府部门协调,与工程部等内部协调;3、工程进度及各类政府批文、财务情况应双方公开,但乙方有义务为甲方保守商业秘密,并不得以甲方名义作任何甲方未成文的承诺;4、所有用材由甲方决定,乙方只有建议,并不承担有关责任;二、资金责任甲方:承担除广告外的一切费用,包括在桐庐的销售人工、房租,并应严格按商定进度施工。如有影响销售的事故,甲方应承担乙方损失。乙方,承担此楼盘销售及广告所需的一切房租、人工、设计制作、宣传、媒介发布费用。工作包括:1、各地人员促销;2、各类广告品的设计、制作、印刷、发布等费用;3、新闻宣传的费用,桐庐政府方面的支出由甲方出面解决;4、在杭售楼处的各项开支,及样板房的建立;5、在杭房

13、交会的参加及各项费用;6、售楼人员工资、奖金(桐庐公司除外);三、奖励及资金按排奖励按销售额提成:3%广告支出;2%销售费用;2%工资资金;10%公司提成;(1) 裙楼及休闲设施销售不计乙方提成;(2) 所有公寓部分,不管是谁销售,都计入乙方提成;(3) 按月提取,以按揭数为准。四、权益 1、乙方有一定名额数的房子可以2个百分点的打折,但需说明理由并有甲方总经理签字,另有重要客户需打折的,说明原因,并报清甲方抵准; 2、乙方在广告设计、制作、发布应有一定的自主权; 3、任何一方中途悔约,都必须赔偿另一方相应损失。“富春景观渡假公寓”广告设想一、广告主题 “富春江畔XX山,你的私人疗养院”。二、

14、吸引点 a、首付1.8万元的渡假公寓; b、富春景观度假公寓,4万元卖给你;三、支持点 a、交通 b、休闲项目 c、景观四、广告要求 此类消费,并不是生活必须,而是属“冲动型销费”,因此一定要在宣传品味上做足功夫。五、广告项目 1、印刷类 a、楼书;b、宣传页;c、大型喷图;d、度假公寓VI系列;2、电子媒介类 a、电视广告30秒、15秒创意广告;3分钟介绍广告,并制成VCD;b、广播广告 30秒 15秒3、其它广告类 a、报纸广告 整版、半版、通栏、半通 b、户外路牌 c、广告牌(桐庐各宾馆)4、公关活动 a、开盘新闻发布表; b、市长做广告,开发桐庐旅游业; c、结顶嘉年华会; d、组织关

15、于“私人疗养院”或休假日公寓的市场前景的专家研讨会; e、上海新闻发布会(看销售情况是否需要);5、现场展示 a、杭州售楼处及样板房;(1:1) b、各地代理处及展示; c、工场接待处; d、杭州房交会;6、人员促销 a、各地针对有车族的宣传页的分发; b、针对企业经理层的DM(直邮); c、各地宾馆住宿人员的宣传;六、广告文案及策略由于时间紧,未作进一步的创意。七、效果预计由于广告费用有一定的局限(本楼盘本身营业额不大,且广告费比例是一般房产公司的一半),因此会有一定的知名度,而真正要引起轰动,主要靠新闻炒作。可能存在的几个问题一、景观的先行问题希望在土建的同时,先行搞好景观的绿化及部分休闲

16、项目的建设工作,这对以后的销售工作会有很好的帮助。但也要考虑到费用问题,希望不要因此有二次绿化或较大的浪费,这要求甲方、设计单位、施工单位及景观施工单位的良好协调及配合。二、门锁的问题由于要用于出租,希望开发商能使大门一次到位,而不能让住户更换,同时要赠送磁卡电子锁,并在总台建更改系统,以利于住户安全。三、电话问题电话费是要户主承担的,而有可能住户的使用量较大。为避免以后物管与户主的纷争,应有一个解决的方法,锁码或另用技术解决。四、物管多一些临时收费项目,减少常规物管费用如:打扫卫生、洗衣、停车费、经营部分休闲项目、代理出租费等项目收费,以尽量减少常规物管费用。同时将绿化、园林等项目与果园、养

17、殖一起外包,争取在户外管公司不用出钱,最好还有收益。五、会所建在楼顶以临时建筑形式出现,会员活动、以自助为主,目的是提供一个相对高尚的人员环境,不以营利为目的,对房产公司的效益,可能只是用部分会员卡赠送当地重要客户及有关人士,体现房产公司的品味。因此,报价5000元,有宣传,但不作促销活动,不低价倾销,而且这5000元只代表一种会籍,不能用于消费,消费需另付钱,会所也不要为赢利而做任何有违法规的活动。会所收费以收回投资为目的。会所要严格执行非会籍人员邀请不得入内的规定。有违法行为人员的会籍,一经发现,马上取消。赠送的会籍,不作补偿,如购买之会籍,原款退回。六、按揭问题 a、应与银行商定,装修费

18、一并进入按揭;b、外地人士在按揭上的问题;c、杭州人在杭州办理按揭;d、装修费只有三种选择,房产公司与物管公司只协助监理,不承担相应责任。七、各项室内设计先行,要在销售前有效果图,费用由甲方承担,乙方对设计有建议权。八、裙楼问题裙楼销售的可能性大不大?估计有一定的难度。因此很大可能性是房产公司的利润就在裙楼上,如是这样,就一定要事先考虑到裙楼的经营问题。能出租,由他人经营,这是最好的一种方式;如要由房产公司装修,由他人承包经营,就要考虑到尽量小而全,空出多余的空间来作为办公出租。三楼的用途要考虑好。从而决定裙楼是否要装中央空调。九、电梯问题电梯不到一楼车库。二楼作底楼,步行人直接上二楼,这样二

19、楼到三楼也不装自动扶梯之类。电梯直上四楼以上,以便于管理。十、游泳池游泳池一定要有。室内的最理想,但要考虑一下投资及桐庐的市场。“富春景观度假公寓”会员卡设想一、会员卡说明 1、售价 8600元2、优惠 a、赠俱乐部会员卡一张,价格5000元; b、各项消费享受一定的折扣; c、每年免费用房20天,可用20年,除饮料、长话外不收任何费用(即每天房租金21.5元); d、节假日、旅游旺季需预定;3、可行性 其实是将价格10万的房,分别卖给12个人; 总价为103200元(其中应有0.5万元为促销奖励); 物管公司承担这些房子的物管,水电、清洁、市话费用,但物管公司拥有这些房子的产权。20年后使用

20、权仍属物管公司或甲方。二、销售说明这是为了提高销售额而开发的项目,目的是针对各地的中产人士,及桐庐本地的企业及个人。这个项目的吸引力可能较大,会影响正常销售。因此一定要保密,并作为销售后期结尾期间推出的项目。三、销售方针以桐庐及桐庐周边为主,杭州为辅。四、销售方式以电话促销为主。五、问题点是否算变相集资?中国银行是否会干涉?不过有产权在物管公司,应能解决这个问题,但也不要做广告了。六、网络会员的电脑管理系统。“富春景观度假公寓”代理出租设想一、 价格参考当地三星宾馆房价,以七折为挂牌价,并可按旅游情况升降。住户需授权物管公司再有20%的打折权(低于普遍团体房价)。二、 分成及相关责任l 四六分

21、成。l 房主六或物管公司四成。l 房主:承担水、电、市话及物管费用,并承担家俱的折旧及破 坏损失的风险。l 物管:承担租户一次性用品费用,及床上用品的提供及清洁工作,负责打扫卫生,监督家俱及家电的恶意及事故性破坏,并协助要求赔偿。并承担租户身份证登记、个人安全责任,及公共安全责任。负责与政府部门的协调。l 有关税收各自承担,并由物管公司代扣代缴,收入按月结算,划入住户专用卡号。三、 帐目:所有帐目公开,记入电脑,房主有权查询,但考虑到财务公司 的工作程度,房主每季有一次查询权利,其它查询次数需付费。四、 帐产分明:哪些场地是物管的,哪些场地是房产公司的,这一定要帐产分明。物管公司的收入划入物管经费,而房产公司的项目收入是公司的产权收入,与物管无关,以免在以后的经营中出现纠纷。23

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