1、中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 1 中弘控股股份有限公司中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告年年度报告 2016 年年 04 月月 中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人王永红、主管会计工作负责人刘祖明
2、及会计机构负责人公司负责人王永红、主管会计工作负责人刘祖明及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)刘祖明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。刘祖明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告涉及的未来计划、发展战略、工作思路等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本年度报告涉及的未来计划、发展战略、工作思路等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 5,993,286,571 为基数，
3、向全体股东每 10 股派发现金红利 0.1 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 5,993,286,571 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.1 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.10 第四节 管理层讨论与分析.14 第五节 重要事项.30 第六节 股份变动及股东情况.43 第七节 优先股相关情况.48 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工
4、情况.49 第九节 公司治理.53 第十节 财务报告.58 第十一节 备查文件目录.135 中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司/本公司/中弘股份 指 中弘控股股份有限公司 中弘卓业 指 中弘卓业集团有限公司 中弘投资 指 北京中弘投资有限公司 中弘矿业 指 中弘矿业投资有限公司 安源煤业 指 安源煤业集团股份有限公司 亚洲旅游 指 A Holdings Ltd 卓高国际 指 Chanco International Group Limited KEE 公司 指 KEE HOLDINGS COMPANY LIMITED 中国证监会 指 中国证
5、券监督管理委员会 安徽证监局 指 中国证券监督管理委员会安徽监管局 深交所 指 深圳证券交易所 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 中弘控股股份有限公司章程 元 指 人民币元 中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中弘股份 股票代码 000979 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中弘控股股份有限公司 公司的中文简称 中弘股份 公司的外文名称（如有）ZHONGHONG HOLDING CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如
6、有）ZHONGHONG STOCKS 公司的法定代表人 王永红 注册地址 安徽省宿州市浍水路 271 号 注册地址的邮政编码 234023 办公地址 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号楼 办公地址的邮政编码 100024 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 金洁 马刚 联系地址 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号楼 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号楼 电话 01059279999 转 9979 01059279999 转 9979 传真 01059279979 01059279979
7、电子信箱 三、信息披露及备置地点 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 6 四、注册变更情况 四、注册变更情况 组织机构代码 71177476-6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）本公司前身为安徽宿州科苑集团有限责任公司，安徽宿州科苑集团有限责任公司于 1997 年 8 月 18 日整体变更设立为股份有限公司，公司名称为安徽省科苑应用技术开发（集团）股份有限公司。经中国证监会发行字2000第 53 号文批准，
8、公司于 2000 年 5 月向社会公众发行 A 股股票 4000 万股，公司股票于 2000 年 6月 16 日在深圳证券交易所挂牌交易。公司经营范围为：生物工程、精细化工、新型建筑材料、机械电子领域高新技术和产品研究开发、生产经营、技术服务、技术咨询、技术转让；本集团及其直属企业研制、开发的技术和生产的科技产品出口及科技、生产所需技术、原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件进口。经中国证监会证监许可20091449 号文核准，2010 年 1 月本公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案。重组完成后，公司经营范围变更为：房地产开发，实业投资、管理、经营及咨询，基础建设投资，商
9、品房销售，物业管理及房屋出租，公寓酒店管理，装饰装潢，金属材料、建筑材料、机械电器设备销售，项目投资。历次控股股东的变更情况（如有）一、上市初控股股东持股情况 经中国证监会发行字2000第 53 号文批准，公司于 2000 年 5 月向社会公众发行 A 股股票 4000 万股，公司总股本变更为 9400 万股，安徽省应用技术研究所持有公司股份 4914 万股，占公司当时总股本的 52.28，为本公司的控股股东。二、控股股东第一次变更情况 2006 年 12 月 29 日，公司接到安徽省宿州市中级人民法院的民事裁定书，根据（2007）宿中法执字第 06 号民事裁定书的裁定，安徽省应用技术研究所将
10、其持有的质押给华夏银行股份有限公司上海分行的安徽省科苑（集团）股份有限公司法人股 1500 万股变卖给宿州市新区建设投资有限公司，股份过户手续完成后，宿州市新区建设投资有限公司成为本公司第二大股东。2007 年 9 月初，经司法裁定到交通银行上海浦东分行的 1096 万股本公司限售流通股的过户手续已完成（详见 2007 年 6 月 7 日 中国证券报 和 证券时报上刊登的公司简式权益变动报告书），交通银行上海浦东分行持有本公司限售流通股 1096 万股，占本公司当时总股本的 8.84%，为本公司第二大股东。由于上述股权过户完成，公司原第二大股东宿州市新区建设投资有限责任公司持有本公司限售流通股
11、 1500 万股，占本公司当时总股本的 12.10%，被动成为本公司第一大股东。三、控股股东第二次变更情况 2008 年 1 月 15 日，宿州市新区建设投资有限责任公司与中弘卓业集团有限公司（以下简称“中弘卓业”）签署了股权转让协议书，拟将其持有的本公司1100 万股限售流通股份(占本公司当时股份总额的 8.87%)转让给中弘卓业。2008 年 4 月 21 日上述股权过户手续办理完毕，中弘卓业集团有限公司持有本公司 1100 万股限售流通股，占本公司当时总股本的 8.87，成为本公司第一大股东。2010 年 1 月公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案，本公司本次重大资
12、产重组向中弘卓业集团有限公司发行 378,326,988 股股中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 7 份、向建银国际投资咨询有限公司发行 59,946,683 股股份。中弘卓业集团有限公司持有的公司股份总数变更为 397,826,988 股，占本公司当时总股本的 70.75，仍为本公司第一大股东即控股股东。2011 年 2 月 24 日，公司实施了 2010 年度权益分派方案，以公司现有总股本 562,273,671 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 8 股。中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数变更为 716,088,579 股，占当时本公司总股本的70.75，仍为本
13、公司控股股东。2013 年 8 月 28 日，公司实施了 2013 年半年度权益分派方案，向全体股东每 10 股送红股 9 股，公司总股本由 1,012,092,607 股增加到 1,922,975,953 股。目前，中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数为 768,309,300 股，占当时本公司总股本的 39.95，仍为本公司控股股东。2014 年 12 月 8 日，公司非公开发行股票完成，新增股份 958,466,453 股，公司的总股本由 1,012,092,607 股增加到 2,881,442,406 股。中弘卓业集团持有公司股份总数为 994,489,916 股，占本公司现有总股本的
14、 34.51%，仍为公司控股股东。2015 年 5 月 29 日，公司实施了 2014 年度权益分派方案，以公司现有总股本 2,881,442,406 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 6 股。中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数变更为 1,591,183,865 股，占当时本公司总股本的 34.51，仍为本公司控股股东。五、其他有关资料 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市西城区车公庄大街 9 号院 1 号楼（B2）301 室 签字会计师姓名 邹泉水 陈浩 公司聘请的报告期内履行持续督导
15、职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 东兴证券股份有限公司 北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 12-15 层 马乐、王义 2015 年 1 月 1 日-2017 年 12 月 31 日公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年 营业收入（元）1,290,121,821.262,484,976,917.28-48.08%1,1
16、19,394,506.23中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 8 归属于上市公司股东的净利润（元）286,986,303.83291,384,949.71-1.51%218,657,888.91归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-344,844,054.90268,385,674.42-228.49%106,973,069.40经营活动产生的现金流量净额（元）-431,249,219.57-3,827,801,703.2288.73%-1,433,618,554.91基本每股收益（元/股）0.0600.090-33.33%0.11稀释每股收益（元/股）0.0600.
17、090-33.33%0.11加权平均净资产收益率 5.01%11.54%-6.53%8.36%2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末 总资产（元）20,054,588,053.9817,819,895,394.6312.54%11,609,404,428.17归属于上市公司股东的净资产（元）5,849,373,379.985,614,713,857.154.18%2,373,813,381.36七、境内外会计准则下会计数据差异 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 1、同时按照国际会计准则
18、与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 50,854,167.76627,984,263.45279,
19、431,018.98 331,852,371.07归属于上市公司股东的净利润 10,285,808.68723,109,123.42-112,398,225.52-334,010,402.75归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 10,566,048.68554,362,845.04-109,395,364.13-800,377,584.49经营活动产生的现金流量净额 819,907,031.28-1,494,433,975.5566,942,479.21 176,335,245.49上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 中弘控股股
20、份有限公司 2015 年年度报告全文 9 九、非经常性损益项目及金额 九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）454,940,463.22-288,328.37-25,113,664.28 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）225,000,000.0046,325,986.00128,004,297.10 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,491,111.11 同一控制下企业合并产生的子公司期初
21、至合并日的当期净损益 13,710,123.88 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 13,492,649.07770,256.791,992,104.74 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5,319,678.56-16,254,728.59-8,352,988.50 减：所得税影响额 56,283,075.007,553,910.5459,289.54 少数股东权益影响额（税后）-13,125.00 合计 631,830,358.7322,999,
22、275.29111,684,819.51-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 1、主要业务及经营模式
23、简述 当前公司的主营业务是房地产开发与销售。房产销售是收入和利润的主要来源，房产销售收入在最近三年及一期占主营业务收入比例平均超过95%。公司其他业务包括租赁收入、物业管理收入、餐饮等，占公司营业收入和毛利润比重较小。2、行业发展阶段、周期性特点及公司在行业中的地位简述 2015年国家宏观经济下行压力增大，经济增长速度换挡过程异常复杂，中长期底部逐渐探明，财政和货币政策仍有较大空间。房地产行业短期内全国城镇住房阶段性供给过剩，2016年房地产市场仍以去库存为主，将继续保持调整态势，地区分化将更加明显，供应量大地区的市场波动幅度较高。房地产行业投资增幅继续降低，房企市场竞争加剧、资金压力加大，行
24、业集中度上升。从中长期看，随着城镇化推进、经济进入新常态、利率下行，以及一系列支持政策的落地，市场销售形势有望逐渐回暖，房地产供需保持基本平衡，实现房地产行业的软着陆。总体来说，我国房地产行业已告别高增长时代，呈总量放缓、结构分化的特征。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。目前，公司跟行业内规模较大企业相比，公司规模偏小，主营收入较低，综合实力与行业内先进水平仍有一定差距。但公司已取得丰富的土地储备，截至报告期末有土地储备约600万平方米，将支撑起未来稳定发展，另外公司一直着力于土地资源的获取，以保证公司可持续
25、性发展。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 主要系公司收回对安源煤业集团股份有限公司的投资 无形资产 主要系本期购买办公软件 应收账款 主要系本期收回前期售房款 预付款项 主要系预付征地拆迁补偿款增加 存货 主要系公司新取得土地及建安支出增加 其他流动资产 主要系公司预缴营业税、土增税等税费增加 商誉 主要系本期收购卓高国际集团有限公司投资成本大于购买日净资产公允价值所享有份额 长期待摊费用 主要系本期增加装修款 递延所得税资产 主要系本期应收账款坏账准备减少 其他非流动资产 主要系夏各庄新城项目资
26、产管理计划减少 短期借款 主要系本期融资增加 预收款项 主要系预售房款增加 应付职工薪酬 主要系本期人员增加 中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 11 应付利息 主要系预售房款增加 其他应付款 主要系收到的往来款增加 一年内到期的非流动负债 主要系偿还债务所致 长期借款 主要系本期融资增加 应付债券 主要系发行“14 中弘债”所致 股本 主要系资本公积转增股本 资本公积 主要系资本公积转增股本 未分配利润 主要系净利润增加所致 少数股东权益 主要系购买少数股东股权 营业收入 主要系销售房屋数量下降 营业成本 主要系营业收入减少 营业税金及附加 主要系营业收入减少 销售费用 主要系网
27、络营销公司人员增加 管理费用 主要系人员增加所致 资产减值损失 主要系应收账款坏账准备减少 投资收益 主要系出售安源煤业股权产生 营业外收入 主要系政府补助增加 营业外支出 主要系本期捐赠支出减少 其他综合收益 主要系可供出售金融资产公允价值变动产生 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地运营模式保障资产安全性的控制措施 收益状况境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险卓高国际66.10%股权 境外子公司收购 报告期末净资产折合人民币为 1,851.05 万元 香港 董事会表决控制权和财务控制权 0.32%否 三、核心竞争力分析
28、三、核心竞争力分析 自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有中弘特色的竞争优势。（一）独特的市场定位优势 公司定位于休闲度假物业的开发与经营，侧重开发休闲度假地产、主题商业地产。相比定位中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 12 于住宅地产市场和传统商业地产市场，这一市场定位战略具有以下明显优势：1、为公司提供了新的利润增长点，并能有效规避行业风险 我国城镇居民人均可支配收入近三年来以超8%的年均增速增长，2014年达到人均约2.88万元，2015年达到人均约3
29、.12万元，同比增长8.2%。随着居民收入水平的提高，旅游、休闲、体验等开销也稳步增长。公司将未来发展战略定位于以旅游地产为龙头，是在充分研究和分析宏观经济形势以及社会文化因素的基础上提出的，具有鲜明的特色。与住宅房地产市场相比，旅游地产销售型物业和经营型物业并重，能为公司提供稳定的现金流。此外，房地产行业受宏观调控政策影响显著，住宅地产更甚。而旅游地产开发有效避开了推高住宅房价的政策漩涡，为公司有效规避行业的政策风险提供保障。2、受地方政府的大力支持 开发旅游地产不仅能促进当地就业，而且可以带动周边地区相关产业的快速发展，如酒店、餐饮、交通运输等，最终促进当地经济发展。公司现有的旅游地产开发
30、项目均受到地方政府以税收优惠或政府补助等形式的的鼓励和扶持。（二）有效的城市开发策略优势 公司在区域布局上坚持“区域战略、聚焦发展”，即立足于北京等特大型核心城市，深入开发海南、云南等旅游资源丰富区域，以获得长远竞争的先机。目前公司资源已初步形成“地缘幅度纵贯南北、涵盖山湖岛海多种类型”的6大区域协同布局。从中等城市和旅游资源发达的地区开始布局，具有以下优势：1、丰富的旅游资源和良好的知名度节省了公司的开发和营销成本 北京市、海南省、云南省等地均是全国有名的旅游胜地，公司在旅游地产开发定位方面，首先选取这些省市作为目标区域，能有效利用当地已搭建好的旅游产业链和基础设施。此外，旅游资源丰富的城市
31、和地区能为公司开发的度假项目节省营销和宣传成本，也更易得到当地政府的扶持。2、市场潜力巨大 中等城市和旅游资源丰富区域的房地产市场和城市建设相对大城市起步较晚，商品住宅整体开发水平较低，随着大城市土地资源的稀缺和竞争的加剧，中等城市和区域将成为城市化的主体。同时，中等城市居民改善住房条件的需求强烈且不断增加，发展潜力较大。在具体城市选择上，公司注重选取房地产市场已经启动、正处于上升期并具有产业聚集能力和人口吸附能力的城市，一方面节省前期市场培育成本，另一方面可以及时分享市场增长带来的益处。公司在城市选择定位方面具有独到的优势。3、与公司的发展现状相适应 与大城市的商品住宅开发相比，中等城市或区
32、域的项目开发规模相对小、开发资金需求量少。这一特点与公司规模正在壮大、中等城市项目开发经验丰富及资金实力有待加强的发展阶段相适应；同时中等城市面临的竞争较小，产品销售较快，资金回流快，符合公司追求高周转下高盈利的盈利模式。（三）准确的客户定位优势 公司通过对中等收入水平的城市居民消费需求的分析，结合公司长期发展战略，将目标客户定位为中等及中等偏上收入阶层：一方面中等收入阶层数量较多，有一定购买能力，可以实现公司快速周转的目标；另一方面中等收入阶层较容易接受先进的居住理念和生活方式，有利于建立良好的公司品牌。通过近十年的开发经营，公司对中等收入阶层消费者的消费需求有比较准确的把握，能开发出适销对
33、路的住宅和休闲度假产品，并与国家“调整住房供应结构”的政策是一致的，符合国家宏观调控政策方向。（四）全程整合的营销优势 公司产品实行自销方式，建立定位、设计、推广、物业服务四位一体的全程营销体系。中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 13 在购地前进行详细市场调研，确定产品目标客户；在设计环节充分了解目标客户需求，以设计优质适销产品；在产品销售环节，公司一方面通过建设高品质、富有冲击力的售楼处和样板间实现“体验式营销”；另一方面加强对销售代表培训，通过销售代表将产品设计理念传达给目标客户，同时将客户需求不断反馈给产品设计和产品定位部门；在物业服务环节，通过物业服务人员与业主沟通交流，
34、不断优化产品设计。公司全程营销体系，在降低销售费用同时，实现定位、设计、推广、物业服务四位一体的立体营销模式，在一线城市的郊区和二三线城市具有较大的竞争优势。（五）较强的成本费用控制优势 为实现集权与分权的辩证统一，公司建立弹性预算管理制度，对项目开发成本和相关费用进行预算管理，在费用预算计提方面既体现各区域公司劳动价值，又保证公司整体规模效益，同时对宏观经济环境予以关注，并将预算执行结果与各区域公司薪酬挂钩。通过弹性预算管理制度既充分调动了各区域公司积极性，又保证了公司总额管理的管理目标，使公司的项目开发成本在同行业上市公司中处于较低水平。（六）具备较为成熟的休闲度假物业开发能力 公司坚持休
35、闲旅游地产、主题商业地产的业务发展方向和定位，是公司经过深思熟虑的发展战略。公司为了实现战略发展目标，经过较长时间的深入研究及实践探索，已经形成较为成熟及完善的休闲度假物业的投资、设计及运营方面的商业模式，也从组织层面建立相应的职能部门和业务制度，专门成立了旅游规划研究院、投资发展中心等专业组织部门，在商业模式、产品定位、项目规划、设计、项目运营方面都进行了深入的研究和实践，取得了卓越有效的成绩，为全面开展休闲旅游度假物业开发和经营积攒了较为丰富的经验基础；为应对公司在休闲旅游度假物业开发的业务发展，公司也建立起来强有力的人才队伍，引进了具有多年丰富旅游休闲度假物业项目操作经验的高管团队，以及
36、专业性强、技术水平高、执行力充分的中层管理队伍及基层管理人员，为公司旅游项目战略的落实给予了充分的人才保障。中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 14 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、概述一、概述（一）报告期内宏观形势分析 1.住宅市场环境分析 2015年，房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，中央多轮降准降息、降首付、降低房地产交易环节的契税和营业税；地方政府采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。但除部分主要城市外，全国其他地区仍然面
37、临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷。2015年，全国住宅新开工面积仅为10.7亿平方米，继2014年萎缩14.4%后，再度下滑14.6%。这是历史上全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑，2015年仅为0.4%，同样创出历史新低。住宅新开工持续萎缩，开发投资持续放缓，反映出当前大部分地区的住房市场仍然面临较大挑战，另一方面，也有助于减少未来一至两年的新房供应，为行业库存逐步消化赢得空间。2015年，全年商品房销售规模达12.85亿平米，同比增长6.5%；销售金额达8.7万亿，同比增长14.4%。行业集中度继续加大，市场竞争依然非
38、常激烈，行业平均利润率继续下滑。全国住宅市场稳定回暖，但城市分化明显：一线城市成交量显著增长，月均成交同比增长42.4%，二、三线城市月均成交同比分别增长21%、30%；百城住宅价格累计上涨4.15%，一线城市上涨17.2%，二、三线城市在高库存下价格略有下跌。2015年，公司主要项目所在的城市房地产市场情况基本向好：北京2015年全年总成交面积1136.94万平方米，同比上涨16%，成交均价25,239元/平米，同比上涨6%；海口市2015年全年总成交面积379.32万平方米，同比上涨35%，成交均价11,913元/平米，同比上涨3%；济南市2015年全年总成交面积1073.44万平方米，同
39、比上涨42%，成交均价8,104 元/平米，同比上涨4%。2、商业地产形势分析 2015年，商业地产的黄金市场依旧是一线城市：消费能力强、市场容量大，人均商业面积相对合理；二线城市供大于求：经营面临较大困境，相比一线城市，消费能力有明显差距；三线城市会有机会：如果有切合三线城市的模式和产品模型的出现，商业地产在三线城市仍然是大有可为。与此同时，电商对实体店的冲击依然持续，但线上线下的融合也越来越紧密，商业地产与资本开始真正结合，行业格局基本确定，创新模式将会是未来一段时间的主旋律。3、文旅地产形势分析 近年来，随着人们生活水平的提高和生活方式及消费观念的转变，旅游业已成为国民经济发展的重要产业
40、。2015年的中国旅游业在市场、资本、政策等多个方面的共同推动下，发展达到了一个前所未有的高度。仅前三季度，全国就完成旅游投资5503亿元，同比增长29%，比第三产业投资增速高17%，比全国固定资产投资速度高18%，除去有公开数据的在线旅游企业超过450亿元的投融资额，旅游实体项目投资额约为5000亿元，主题公园、度假酒店、古镇古村落、非标准住宿等在内的产品如雨后春笋般纷纷落地。政策的支持以及资本的助推，行业内人士预测，2016年国内的文旅地产项目将迎来市场爆发式的发展。中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 15 注：本部分内容所涉及数据来自国家统计局和中国指数研究院。（二）公司报告
41、期经营回顾 报告期内，公司实现营业收入1,290,121,821.26元，较上年下降48.08%，主要原因是公司本期销售房屋数量下降所致；营业利润262,611,112.13元,较上年下降39.27%；归属于上市公司股东的净利润286,986,303.83元，较上年下降1.51%；基本每股收益0.06元；每股净资产1.27元，加权平均净资产收益率5.01%。1、报告期内项目开发和销售情况 截至2015年12 月31日，公司主要项目开发情况:区域 项目 业态 权益比例占地面积（万平方米）计容建筑面积（万平方米）项目进度预计总投资 金额(亿元)已完成投资金额（万元）北京 北京中弘大厦 写字楼、商业
42、、地下车库 100%1.348.11在建22 164,476.66御马坊度假城 公寓、酒店式公寓 100%37.3776.65在建26 170,821.37夏各庄二期(1+5B地块)LOFT、花园洋房、叠拼、跃层 100%14.1227在建24.68 141,537,25夏各庄三期(2号地块)花园洋房、养老公寓 100%8.9817.15 未开工10.55 35,091.31山东 济南中弘广场 公寓、写字楼、商业 100%6.2854在建34.91 209,429.31济南鹊山龙湖 洋房、小高层、商业、停车楼 100%23.7228.9在建8.06 527,731.60海南 西岸首府35号地
43、高端公寓、商业、车库 100%3.115.26 未开工21.46 22,098.33如意岛 度假公寓、综合办公酒店、度假村、商业、养老社区 100%386.14320.59填岛129 300,106.84吉林 长白山东参项目 住宅 100%14.358.17在建6.5 20,500.02长白山漫江项目 住宅 100%18.567.24在建5 30,621.98池北祚荣府项目 商业、客栈、公寓、电影院、酒店 60%21.818.31在建13 7,297.08浙江 上影安吉新奇世界 宅、商业、影视基地 100%11.3111.67在建18.31 21,850.67合 计 547.07593.05
44、319.47 1,510,025.172015年度结转收入房产销售情况:城市 在售项目 业态 权益比例可供出售面积（万平方米）签约面积（万平方米）签约金额（万元）结算面积（万平方米）累计结算面积（万平方米）北京 夏各庄一期(5A地块)自住型商品房、商业 100%11.64 6.52 66,777.98 6.52 6.52 海口 西岸首府一期 高端公寓、商业、车库 100%14.17 0.93 8,778.82 0.75 7.03 2、报告期内土地储备取得情况 报告期内，公司还通过竞拍的方式合计取得土地储备471亩（折合31.4万平方米），其中在北京御马坊取得土地储备282亩、在吉林长白山取得土
45、地储备65亩，在浙江安吉取得土地储备124亩。中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 16 3、积极推进再融资工作，拓宽融资渠道，降低融资成本 报告期内，公司推出了非公开发行股票预案，拟募集资金不超过39亿元用于北京平谷中弘由山由谷二期项目、北京平谷新奇世界国际度假区御马坊项目（御马坊WL-14地块）、山东济南中弘广场一期和二期项目的建设。截至本报告披露日，本次非公开发行股票事项已完成，实际募集资金净额38.78亿元，大大降低了公司资产负债率，对公司的行业地位、净资产规模、股份的流动性和公司声誉都有显著提升。报告期内，公司拟公开发行公司债不超过12亿元和非公开发行公司债不超过30亿元。
46、截至本报告披露日，已完成公开发行公司债2.5亿元和非公开发行公司债5亿元，用于偿还借款和补充流动资金，大大降低了融资成本。报告期内，公司拟发行短期融资券20亿元、中期票据10亿元、非公开定向债券融资工具20亿元，目前相关注册申报及发行工作正在推进中。4、推进公司向轻资产转型战略，收购三家境外子公司 报告期内，公司境外子公司ZHURONG GLOBAL LIMITED完成对香港上市公司卓高国际控股权收购，持有卓高国际股份310,490,000股，占卓高国际已发行总股份的72.789%。报告期内，公司境外子公司GLORY EMPEROR TRADING LIMITED拟收购KEE公司控股权。截止2
47、016年4月18日，本次股权收购完成后，GLORY EMPEROR TRADING LIMITED持有KEE公司股份326,089,600股，占KEE公司已发行总股份的75%。报告期内，子公司Zhong Hong New World International Limited拟认购亚洲旅游发行的股份50,000万股，认购价格为每股0.20新元，认购完成后本公司将合计持有亚洲旅游63.49%的股权。截止本报告日，亚洲旅游本次新股发行工作正在进行中。5、开展重大资产收购工作，因条件不成熟暂时终止 报告期内，公司拟进行重大资产收购事宜，拟收购的相关资产主要为位于海南三亚市小东海的半山半岛项目，旨在进
48、一步完善资源配置，提升公司资产质量和持续盈利能力。2015年10月14日公司第六届董事会2015年第八次临时会议审议通过了关于终止重大资产重组的议案等议案，鉴于标的资产的后续整合过程涉及的环节众多、交易过程复杂、基础工作繁多，且上述标的资产的整合完成为本次交易的前提条件，本次重大资产重组相关的后续整合工作无法在短期内完成。而且，在上述整合工作完成之前，对于本次拟收购标的资产的审计、评估也无法有效开展。公司决定暂时终止本次重大资产重组事项。6、加强内部制度建设，不断提升管理水平 报告期内，依据目标考核责任，全面推行计划管理；完善信息化系统，进行流程化管理；加强绩效管理考核，优化激励机制；加强全员
49、培训，提升人力资源；加强资金管理，防范财务风险。公司在制度建设、组织机构、内部控制等方面得到了进一步完善，公司管理水平得到有效提升。7、截至报告期末，公司各类融资情况如下：序号 公司 贷款机构 开始日期（年/月/日）截止日期（年/月/日）贷款余额（万元）融资成本1 中弘控股股份有限公司 中国船东互保协会 2013/11/122016/11/12 5,255.07 13.00%2 山东中弘置业有限公司 北京银行股份有限公司平谷支行2015/5/272016/5/27 14,400.00 5.23%3 北京中弘投资有限公司 中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司 2014/3/242016/3/
50、24 7,500.00 12.00%4 海南如意岛旅游度假投资有限公司 海口市农村信用合作联社 2013/12/182018/11/21 100,000.00 13.00%5 北京中弘地产有限公司 北京银行股份有限公司 2014/2/182020/2/18 11,400.00 6.37%中弘控股股份有限公司 2015 年年度报告全文 17 6 北京中弘地产有限公司 北京银行股份有限公司 2013/12/192019/12/17 3,400.00 6.37%7 海南金昌投资有限公司 西藏信托有限公司 2015/8/202016/8/20 50,000.00 10.00%8 北京弘轩鼎成房地产开发
