1、市场总体格局和行业发展研究报告北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司中国城市建设投融资市场洞察2022面向“十四五”乃至未来更长时期，我国城市建设投融资需求仍然巨大，2021年我国城市建设投融资体制结构与特征已逐渐清晰。未来投融资体制的发展将立足国内经济基本面，围绕投资热点行业，坚持主体多元、分类施策和结构优化，形成期限匹配、成本适当、结构稳定、可持续发展的城市建设投融资体制。本报告主要针对2021年我国城市建设投融资市场格局、体制发展现状及趋势进行解读，旨在站在第三方机构视角，反思昨天，把握今天，展望明天，以前瞻性思维，为我国城市建设投融资体制发展略尽绵力。开篇新环境新热点智慧城市、数字经济新型基
2、础设施片区开发、城市更新生态环境导向开发（EOD）城市群、都市圈1交通引导开发（TOD）职业院校、高等院校建设碳中和、碳达峰、新能源大数据、人工智能AI未来社区、乡村振兴“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台2021年城市建设投融资市场核心特征201 我国城镇化发展迎来拐点02城市建设投融资体制趋于稳定03 PPP模式进一步狭义化我国城镇化发展迎来拐点，市场规模增速放缓，局部地区出现缩量减量发展，城市发展开始由增量扩张为主转入增量存量并重的新阶段。城市建设投融资体制趋于稳定，投资体制格局已然成型，未来的创新发力点将更多集中在项目实践层面。自2014年起，PPP逐步成为基础
3、设施建设和公共服务供给的热点模式，短时间内集中推广后，已然回归理性和逻辑化。PPP模式进一步狭义化，特许经营项目出现回潮，其他创新模式逐渐被市场认可。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台2022年城市建设投融资市场核心展望3政府平台公司向城市综合运营商转型，通过充分整合资源，与社会资本广泛合作，专注提升自身综合能力。企业将从追求市场规模与项目数量，逐步转向追求项目质量与精细化管理。围绕国家鼓励的新概念、新方向、新技术，进行项目策划包装，以契合政府引资需求和企业投资诉求。城镇化发展的区域化差别进一步显现，人口和产业的集聚将是未来城市间进行竞争的主要目标。政府端企业端项目端
4、城市端Contents目录市场形势与投资格局解析0102热点行业与发展趋势研判市场形势与投资格局解析01 新形势为市场蓄势 新格局为投资领航 新概念为项目赋能新形势为市场蓄势6“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台我国城镇化建设在增速放缓中迈入新阶段7随着我国城镇化进程全面推进，城市建设将不再仅仅追求规模扩张，更加注重精细化发展与质量提升，强调环境保护、经济发展和社会治理的协调发展。继2019年我国常住人口城镇化率首次突破60%后，我国城镇化建设进入向高质量迈进的新阶段。2021年，新型城镇化和城乡融合发展工作取得新成效，年末常住人口城镇化率达到64.72%。根据经济社会
5、发展实际和当前政策导向，我国的城镇化建设将呈现环境保护、经济发展和社会治理协调发展的高质量发展模式。城镇化率R时间T追求规模与扩张追求精细化发展与质量提升城镇化加速城镇化放缓“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台IVIIIIII随着我国生育率的下降，人口转移已进入存量博弈的时代，一二线热门城市相继出台人才引进奖励政策，未来人口将进一步向核心城市群都市圈转移，人口的聚集效应将更加明显。“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，通过城市更新完善城市结构、补齐配套短板、提升城市品质、提高管理服务水平，以推动城市高质量发展，提升人民群众的生活幸福感。注重城乡经济均衡发展，通过乡村振
6、兴推动农业全面升级、农村全面进步，农民全面发展，缩小城乡差距，推进公共服务均等化与社会保障全覆盖。城市群都市圈的发展带来了城市空间格局的重构，是未来城镇化的主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。格局重构城乡均衡空间提质人口转移城镇化建设开启新的内需空间8我国城镇化建设正在实现由量向质的转变、逐渐形成以城市群都市圈为核心，大中小城市协调发展的格局。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台2021年我国城镇化建设投融资格局进一步明朗化，以财政投资、地方政府债券和城投债为主体，PPP、特许经营等市场化模式为有益补充的多元化格局基本成型。城镇化
7、建设投融资格局基本成型9成熟成熟创新创新财政：财政：PPPPPP发改：特许经营发改：特许经营城城镇镇化化建建设设投投融融资资格格局局市市场场化化方方式式财政投资财政投资政府发债政府发债城投公司城投公司片区综合开发片区综合开发城市更新城市更新“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台地方政府债券作为地方政府的重要融资手段，发行规模处于高位102021年,全国共计发行地方政府债券1620只，合计6.49万亿元。其中,一般债券2.47万亿，专项债券4.02万亿。2021年，全国范围内市场化投资项目共计1779个，投资规模合计约3.36万亿。其中PPP项目投资额约1.35万亿，其他市
8、场化项目投资额约2.02万亿。地方政府债券作为地方政府的主要融资渠道，已超过市场化渠道，成为政府融资方式的主力军。地方政府债券的发行在经历了2020年高速增长之后，2021年仍处在高位运行，与市场化项目的发展相得益彰。2017年-2021年地方政府债券规模与市场化项目规模统计（数据来源：财政部网站）2017年2018年2019年2020年2021年地方政府债券4165241652436246443864916市场化项目5557632589314414062333638010000200003000040000500006000070000地方政府债券市场化项目单位：亿元“有略”片区开发策略管理
9、平台“有例”城市开发投资决策支持平台PPP项目走向狭义化发展，成交量逐年下降11随着财办金201792号、财金201910号文相继出台，PPP项目政策收紧，走向规范化、狭义化发展，全行业PPP项目在2017年至2021年呈现逐年下降趋势。2017年2018年2019年2020年2021年项目数量329423111344116076105001000150020002500300035002017年-2021年PPP项目成交数量单位：个2017年2018年2019年2020年2021年项目规模5000528978240872250913460010000200003000040000500006
10、00002017年-2021年PPP项目成交规模单位：亿元“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台特许经营项目逐年回暖，与PPP项目形成互补12特许经营项目以其规范和成熟的模式特点，获得了市场的 普 遍 认 可，2017 年 至2021年特许经营项目成交数量及投资规模均有稳步增长。因PPP模式狭义化发展，2019年特许经营项目体量激增，近三年呈稳步增长，其中2021年达到了8809亿元，为近年来新高。2017年2018年2019年2020年2021年项目数量24924742447656601002003004005006002017年-2021年特许经营项目成交数量单位：个
11、2017年2018年2019年2020年2021年项目规模21539603472768688090100020003000400050006000700080009000100002017年-2021年特许经营项目成交规模单位：亿元“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台基于PPP项目规模收缩，“类PPP”项目迎来阶段性发展132021年“类PPP”项目成交数量452个，成交金额1.14万亿元。2017年至2021 年，“类PPP”项目迎来发展窗口期。全行业“类PPP”项目成交数量虽然逐年缓慢下降，但投资总规模在反弹增长，说明单个项目规模显著增加。2017年2018年201
12、9年2020年2021年项目数量67359553551945201002003004005006007008002017年-2021年“类PPP”项目成交数量单位：个2017年2018年2019年2020年2021年项目规模34172651388110428113690200040006000800010000120002017年-2021年“类PPP”项目成交规模单位：亿元新格局为投资领航14“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市建设领域已打破投资主体高度集中的投融资模式，初步形成了投资主体多元化、投资方式多样化、资金来源多渠道的投融资市场新格局。市场主导，融资手段
13、多维创新，如REITs、ABS等。市场化投资平台公司投资政府投资融资创新市场主导，运作模式更加多元化，PPP模式、特许经营模式和“类PPP”模式等。政府主导，授权平台公司进行市场化运作。政府主导，包括政府直接投资、地方政府债券等。城市建设投融资市场现状15“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台16政府投资政府直接投资 政府投资条例自2019年7月1日起施行。政府投资条例规范了政府投资行为，是指导政府投资的重要依据。概念定义资金来源投资方式项目实施监督管理是指在中国境内使用预算安排的资金进行固定资产投资建设活动，包括新建、扩建、改建、技术改造等。财政预算资金投资应编制政府投
14、资年度计划，投资年度计划应当和本级预算相衔接。不得违法违规举借债务筹措政府投资资金。直接投资；资本金注入；投资补助；贷款贴息。按照法律法规开工建设，依据批复的文件投资建设。政府投资项目不得由施工单位垫资建设。政府投资项目建设投资原则上不得超过经核定的投资概算。项目单位在线平台报送项目相关信息，并共享信息。加强管理及信息公开。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台172009201120152017-20182019-2021至今20142009年之前，国债转贷模式关于做好发行2009年地方政府债券有关的通知（财办库200936号）2011年地方政府自行发债试点办法（财库2
15、011141号）2014年地方政府债券自发自还试点办法（财库201457号）国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443号）新预算法正式实施置换债券和专项债券推出关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知（财预201750号）关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知（财预201787号）地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）（财预201762号）财政部关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知（财预201834号）关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见（中发201827号）关于防范化解融资平台公司到期隐性债务风险的指导意见（国办函20194号）财政部关于做好地方政府债
16、券发行工作的意见（财库201923号）关于梳理PPP项目增加地方政府隐性债务情况的通知（财办金201940号）地方政府债券发行管理办法（财库202043号）关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见（国资发财评规202118号）关于进一步深化预算管理制度改革的意见（国发20215号）政府投资地方政府债券“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台18平台公司投资国办发2018101号财金201823号国资发财评规202118号国务院办公厅关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见按照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，防范存量隐性债务资金链断裂风险。支持转型中的融资平台公
17、司和转型后市场化运作的国有企业，依法合规承接政府公益性项目。关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知“除购买地方政府债券外，不得直接或通过地方国有企事业单位等间接渠道为地方政府及其部门提供任何形式的融资，不得违规新增地方政府融资平台公司贷款。”关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见各地方国资委要加强地方国有企业债务融资资金用途管控，督促企业将筹集的资金及时高效投放到战略安全、产业引领、国计民生、公共服务等关键领域和重要行业。平台公司通过市场化经营参与基础设施建设运营已被证明是政府投资体系架构中不可或缺的部分。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平
18、台19市场化投资PPP模式国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发201443号）关于规范政府和社会资本合作综合信息平台项目库管理的通知（财金201792号）关于进一步加强政府和社会资本合作（PPP）示范项目规范管理的通知（财金201854号）财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见（财金201910号）政府和社会资本合作（PPP）项目绩效管理操作指引的通知（财金202013号）国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见（国发20215号）20142015201720192021快速发展期2018规范整顿期国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资2014272
19、4号）关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（财金201476号）狭义化发展期国务院办公厅印发关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见（国办发202140号)PPP模式自2014年发展至今，经历了快速发展期、规范整顿期、已进入狭义化发展期，成为一种规范成熟的市场化投资手段。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台20市场化投资特许经营模式回归政企合作的本质，更追求市场化，在基础设施和公用事业领域正在被广泛应用。政策依据：特许经营：适用对象：基础设施和公用事业特许经营管理办法（六部委令第25号）指政府采用竞争方式依法授权中华人民共和国境内外的法人或者其他组织，通
20、过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务。能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业领域。应收账款质押登记办法(中国人民银行令2019第4号)第二条，特许经营开发回报应收账款以及其他以合同为基础的具有金钱给付内容的债权可以进行质押融资。最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定(法释201917号)将特许经营与PPP按照并列关系安排。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台21市场化投资“类PPP”创新模式“类PPP”模式的实践创新正成为阶段性热点，目前以“投资人+EPC+
21、N”为主流模式。地方政府中标社会资本金融机构项目公司国有企业开发项目财政部门“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台22以基础设施REITs为代表的融资创新基础设施REITs是金融创新改革的新热点，有利于促进各类要素资源优化配置。2020.04关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（证监发202040号）中国证监会、国家发改委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知（发改投资2021958号）关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知（发改办投资2020586号）2020.082
22、020.072020.09关于抓紧报送基础设施不动产信托投资基金（REITs）试点项目申报材料的通知（发改办投资2020586号）2021.01关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知（发改办投资202135号）公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则（中 证 协 发202115号）2021.07国家发改委中国证监会、国家发改委2021.01国家发改委中国证券业协会国家发改委关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知（发改办投资2020586号）公募REITs尽职调查工作指引（试行）（征求意见稿）公募REITs运营操作指引（试行）（征求意见稿）
23、公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（202054号）中国证监会新概念为项目赋能23“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台新概念推动城市建设投融资市场出现新拐点242021全国两会城市更新首次写入政府工作报告“十四五”规划实施城市更新行动分级分类推进新型智慧城市建设加强新型基础设施统筹建设2020中央政治局会议中央政治局常务委员会会议5G网络、工业互联网加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度。中央经济工作会议2018加快5G商用步伐，加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设。发改高技20201409号开展环境综合治理托管、生态环境导向EOD的开发模
24、式环办科财函2020489号向各地区征集EOD模式备选项目创新银保监发202115号地方政府隐性债务风险防范化解财库202043号财预202094 号财办预2021209号地方政府债券发行专项债券发行2022年依然鼓励使用专项债券作资本金、鼓励市场化融资发改规划2021493号新型城镇化和城乡融合发展重点任务:实施城市更新行动;建设新型智慧城市2019国务院政府工作报告大力提升老旧小区改造；加强城市更新和存量住房改造提升。智慧城市时空大数据平台建设技术大纲自然资办函2019125号环办科财函2021201号关于同意开展生态环境导向的开发（EOD）模式试点的通知2021年城镇化建设呈现出由大规模
25、增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的特征，城市建设投融资市场出现更多新概念。关于开展第一批城市更新试点工作的通知公布首批21个城市更新试点城市名单“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市建设投融资更加关注模式创新和项目包装的融合发展25纵观2021年全年，随着投融资模式路径的进一步清晰和成熟，项目的包装策划呈现出“政策引领、市场响应”的新趋势。新概念层出不穷，丰富了城市建设的内涵，为城市建设的投融资创新提供了空间。在当前投资格局基本稳定成型后，未来的创新将更多体现在具体项目层面，新基建、双碳战略、城市更新、EOD等新概念、新机会、新方向将加速布局。债券PPP特许
26、经营双碳战略城市更新生态环境导向开发模式EOD新基建“类PPP”模式层面项目层面融合创新“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台新基建为城市建设赋能，丰富了公共服务的内涵26科技含量高、技术更迭速度快、创新需求强，具有更大的复杂性、特殊性和不确定性。科技创新驱动信息基础设施通讯网络基础设施新技术基础设施算力基础设施打造数字经济基础设施硬支撑；为催生新技术、新产品、新产业、新业态和新模式提供软支持。软硬支持兼顾创新基础设施重大科技基础设施产业技术创新科教基础设施新一代准公共品范畴，产业链延申长、应用领域广、投资规模大，更适合多元主体参与投资建设。准公共品属性融合基础设施智能交
27、通基础设施智慧能源基础设施新基建是支撑经济社会数字化转型的核心底座，围绕科技新硬核拓展了传统基础设施领域的边界，丰富了公共产品服务内涵，为城市建设注入“数字动力”。新基建作为新兴产业高质量发展的基础，将进一步提高我国在全球数字经济中的地位。新基建将推动城市建设领域的智能化变革，提升传统基础设施的智能化水平，亟需专业化运营商与科技型企业的参与。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台深化双碳战略，多部门联合印发“无废城市”建设工作方案27生态环境部等18个部门和单位联合印发了“十四五”时期“无废城市”建设工作方案（环固体2021114号）文件。明确提出，“十四五”时期，将推动
28、100个左右地级及以上城市开展“无废城市”建设。双碳战略将为城市的绿色低碳持续健康发展奠定基础，对城市发展带来更多的环境效益、社会效益和经济效益。以现有“无废城市”试点为基础开展示范，进一步凝练和深化试点的经验模式，推动相关经验在其他城市应用。将“无废城市”建设与实现碳达峰、碳中和目标相结合，将“减废”和资源循环纳入减碳体系，通过政策和经济手段促进“减废”。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市更新已上升为国家战略，迎来第一批试点城市试点工作致力于转变城市开发建设方式，因地制宜探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度。28住建部关于开展第一批城市
29、更新试点工作的通知决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。第一批试点城市集中在我国东部地区，其中省会/直辖市试点城市共11个，其他试点城市10个。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台EOD模式以生态文明为引领，可持续发展为目标，生态保护和环境治理为基础，特色产业运营为支撑，片区综合开发为载体，推动城市建设、产业升级与生态保护协同发展。全国36个EOD试点项目中，片区综合开发成为主要载体29首批生态环境导向的开发首批生态环境导向的开发（EODEOD）模式试点项目分布情况模式试点项目分布情况所属地区省市项目数量其中综合开发项目数量华东地区上海、江苏、浙江、安
30、徽、福建、江西、山东138华中地区河南、湖北、湖南86华北地区天津、河北、内蒙古51西南地区四川、重庆55东北地区辽宁、吉林21西北地区陕西、新疆22华南地区广西11合计3624关于同意开展生态环境导向的开发（EOD）模式试点的通知（环办科财函2021201号）中正式提出全国36个EOD项目试点名单。其中综合开发建设项目共计24个，从中不难看出，片区综合开发已经成为EOD项目的主要载体，EOD与片区开发的结合有利于促进政企双方的共赢。2021年10月，关于推荐第二批生态环境导向的开发模式试点项目的通知（环办科财函2021468号）文件的发布标志着首批EOD试点项目已取得初步成效，第二批试点项目
31、也已结束申报，未来或将大力推广。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台新周期新格局下的城市建设投融资市场总结30新模式新路径迭代创新新概念新理念层出不穷城市建设投资格局基本成型存量更新提质改造成为主流以政府直接投资、地方政府债券、平台公司融资为主，PPP、特许经营、“类PPP”等市场化模式为有益补充的多元化格局已经成型。中国城镇化已处于中后期，城镇化已现拐点，存量更新将成为主流，进一步推动城镇化质量的提升。在趋于稳定的投资格局下，新基建、新能源、城市更新、EOD等概念层出不穷，为创新带来不竭动力。新概念新热点下，迭代创新将集中在具体项目层面，有望出现新模式、新路径、新范式
32、。热点行业与发展趋势研判02热点行业与发展趋势研判02 公用事业 交通运输 城市更新 片区综合开发 生态环境导向开发（EOD）发展趋势展望公 用 事 业33“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台公用事业领域发展较为成熟，以PPP和特许经营模式为主34从项目数量上看，2021年公用事业领域项目共计成交626个。其中特许经营项目达359个，约占总量的57%，PPP项目紧随其后，成交188个，约占总量的30%，其他模式项目成交79个，约占总量的13%。从投资规模上看，2021年公用事业领域投资规模总计约1981亿元，其中PPP项目投资额约1166亿，约占总量的59%，特许经营项
33、目投资额约782亿，约占总量的39%，其他模式投资额约33亿元，约占总量的2%。PPP“类PPP”特许经营项目数量188793590501001502002503003504002021年公用事业领域项目成交数量单位：个PPP“类PPP”特许经营项目规模11663378202004006008001000120014002021年公用事业领域项目成交规模单位：亿元“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台参与主体以地方国企与民营企业为主35公用事业领域较其他行业，具有行业成熟、运营专业、市场化程度高、已形成稳定市场格局等特征，是为数不多民营企业可占据主导地位的行业领域。地方国
34、企,242,39%集体国企,2,0%民企,237,38%其他,12,2%事业单位,17,3%外资企业,65,10%央企,51,8%地方国企集体国企民企其他事业单位外资企业央企“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台公用事业领域投资人年度榜单362021年，全国公用事业领域投资项目按中标项目规模排序，排名前三的投资人分别是：第一：中国葛洲坝集团股份有限公司第二：瑞安市公共事业投资集团有限公司第三：河北人和环境科技有限公司从主体类型来看，前十名以央企和地方国企为主，仅有1家民营企业（河北人和环境科技有限公司）和1家外资企业（芜湖海螺投资有限公司）。222425303537466
35、4175020406080100120140160180200中国电建集团成都勘测设计研究院有限公司芜湖海螺投资有限公司青岛西海岸公用事业集团市政管理有限公司中铁十四局集团有限公司中州水务控股有限公司长江生态环保集团有限公司河北人和环境科技有限公司瑞安市公用事业投资集团有限公司中国葛洲坝集团股份有限公司公用事业领域中标项目规模排行单位：亿元注：若投资人为联合体的，以牵头方作为统计对象“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台37 公用事业领域的合作模式由最初的PPP模式为主，逐步向特许经营的模式转变，“类PPP”项目市场份额较少。从项目成交数量及规模来看，PPP模式及特许经营
36、模式为市场主流模式。PPP和特许经营模式并驾齐驱 在打破行政性垄断，形成多元化竞争性市场结构的改革前提下，央企已逐步淡出公用事业领域。地方国企已成长为合格的市场竞争主体，民营企业的引进加速推进公用事业领域的市场化改革进程。地方国企和民营企业彰显主体地位公用事业领域合作模式趋稳，市场化进程逐步加快交 通 运 输38“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台落实交通强国战略，交通运输行业将迎来更大的发展空间392019年9月19日，中共中央国务院印发了交通强国建设纲要。纲要提出建设现代高质量综合立体交通网络，构建便捷顺畅的城市（群）交通网，形成广覆盖的农村交通基础设施网，构筑多层
37、级、一体化的综合交通枢纽体系，争取到2035年，基本建成交通强国。2021年2月24日，中共中央国务院印发了国家综合立体交通网规划纲要。纲要提出构建完善的国家综合立体交通网，加开建设高效率国家综合立体交通网主骨架，建设多层级一体化国家综合交通枢纽系统，完善面向全球的运输网络。2021年10月29日，中共十九届五中全会，再次提及要“加快建设交通强国”。国家对交通强国战略的重视程度持续加深，创新发展的步伐正在加快。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台交通运输领域的合作模式以PPP和特许经营模式为主40从项目成交数量上看，2021年交通运输领域项目共计158个。其中PPP项目
38、达71个，约占总量的45%；特许经营项目紧随其后，项目成交67个，约占总量的42%；其他模式项目成交20个，约占总量的13%。从投资规模上看，2021年交通运输领域投资规模总计约1.4万亿元，其中特许经营项目投资额约6770亿元，约占总量的48%；PPP项目投资额约5772亿元，约占总量的42%；其他模式项目投资额约1451亿元，约占总量的10%。PPP项目特许经营“类PPP”项目项目数量716720010203040506070802021年交通运输行业项目成交数量单位：个特许经营PPP项目“类PPP”项目项目规模677057721461010002000300040005000600070
39、0080002021年交通运输行业项目成交规模单位：亿元“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台参与主体以央企和地方国企为主412021年交通运输领域地方国企、央企的行业占有率遥遥领先，在市场上具有绝对的主导地位。央企、地方国企通过前期在该领域的深耕，已占据了大部分市场，积累了丰富的经验，形成了市场和技术上的优势，其他类型企业参与度较低。地方国企,90,57%民企,6,4%其他,3,2%事业单位,1,0%外资企业,1,1%央企,57,36%2021年交通运输领域企业类型统计地方国企民企其他事业单位外资企业央企“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台交通运
40、输领域投资人年度榜单422021年，全国交通运输领域投资项目按照中标项目规模排序，排名前三的投资人分别是：第一：中国葛洲坝集团股份有限公司第二：云南建设基础设施投资股份有限公司第三：四川省铁路产业投资集团有限责任公司从主体类型来看，前十名均为建筑施工类央企。2312373053073234124125536006280100200300400500600700四川成乐高速公路有限责任公司新疆交通投资（集团）有限责任公司四川高速公路建设开发集团有限公司惠州市交通投资集团有限公司贵州省公路开发有限责任公司云南省交通投资建设集团有限公司湖南省高速公路集团有限公司四川省铁路产业投资集团有限责任公司云南
41、建设基础设施投资股份有限公司中国葛洲坝集团股份有限公司交通运输领域中标项目规模排行单位：亿元注：若投资人为联合体的，以牵头方作为统计对象“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台交通运输领域在政策和模式相对成熟的背景下，发展空间广阔43合作模式成熟参与主体稳定国家战略支持交通运输领域合作模式以PPP和特许经营模式为主，“类PPP”项目市场份额较少，PPP模式及特许经营模式为市场主流模式。央企、地方国企通过前期在该领域的深耕，已占据了大部分市场，积累了丰富的经验，形成了市场和技术上的优势，其他企业参与度较低。交通强国战略。加快建设交通强国，完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流
42、网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通通达深度。以此为契机，交通运输行业将迎来更大的发展空间。城 市 更 新44“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市更新是新型城镇化高质量发展的必然阶段70%30%加速阶段后期阶段起步阶段城镇化率60.6%2019年我国城镇化率达到60.6%，35个大中型城市城镇化率超过70%，我国城镇化进程进入后期阶段。城市更新行动是城镇化后期城市发展的主要形式。不同于以往城市开发模式，城市更新模式更注重提升存量建设质量，更注重优化城市结构，更注重增强人民获得感。粗放外延式发展以“土地城镇化”为主以房地产业为龙头公共服务水平
43、落后于城镇化率集约内涵式发展注重“人的城镇化”以城市治理为核心补齐基础设施公共服务短板2019年新城建设为主旧城改造&棚户区改造为主城市更新为主45“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市更新经历了四个阶段的发展历程城市发展模式01 第一阶段城市更新萌芽阶段（1990-2007年）02 第二阶段城市更新探索阶段（2008-2014年）04 第四阶段城市更新全面开展阶段（2020以来）03 第三阶段城市更新经验总结阶段（2015-2019）1998年福利分房正式结束房地产业与金融业同城市更新改造结合，推动旧城居住区的更新改造2004年国土资源部明确经营性用地出让全部实行招
44、拍挂制度2007年物权法规范了城市更新中的拆迁工作2008年棚改纳入保障性安居工程广东开展“三旧”改造2014年政府工作报告提出将城中村和棚户区及旧建筑改造纳入“三个亿”任务2015年各地形成了成熟的经验，深圳、广州等城市纷纷成立城市更新管理机构2015年货币化安置大规模实行海南三亚被确定“城市双修”试点2016年国土资源部开展低效用地再开发各地形成了系统性的政策体系，开展了一系列试点项目2020年全面开展老旧小区改造实施城市更新行动被纳入“十四五”规划2021年政府工作报告提出进一步完善住房市场体系和住房保障2021年住房和城乡建设部发布关于开展第一批城市更新试点工作的通知，公布首批21个城
45、市更新试点城市名单46“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市更新行动聚焦八项目标任务新时期实施城市更新行动主要集中在以下八个方面：完善城市空间结构实施城市生态修复和功能完善工程强化历史文化保护，塑造城市风貌推进新型城市基础设施建设加强城镇老旧小区改造增强城市防洪排涝能力推进以县城为重要载体的城镇化建设加强居住社区建设47“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市更新实施对象明确、改造方式清晰、筹资手段多样对象和目标改造对象：城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住
46、宅小区（含单栋住宅楼）。工作目标：各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。”居民直接或间接出资发行地方政府专项债券债券和商业信贷中央和地方财政支持资金筹措吸引专业化社会力量投资基础类市政配套基础设施改造提升和建筑物公共部位维修，包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热等基础设施提升类提升服务设施配套建设和智慧化改造，包括社区综合服务、公共卫生、教育设施、社区专项服务设施的建设和改造完善类环境及配套设施改造、建筑节能改造，包括适老设施、无障碍设施、停车场、充电设施、文体休闲设施等改造方式2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务中再次强调要实施城市更
47、新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造。住建部公布城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）（建办城函2021203号），总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制。住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163号），意在积极稳妥实施城市更新，坚持低影响更新建设模式。48“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市更新有别于传统的片区综合开发片区综合开发概念贯穿于我国城镇化进程中，且出现相对较早，城市更新主要出现于城镇化中后期，在表现形式上两者有诸多不同。传统片区综合开发城
48、市更新开发形式以拆改式开发为主，以形成净地为目标整治类和改建类城市更新很少涉及拆改，以现状改造为主土地使用权属全部收归政府储备后供应整治和改建类不改变使用权属，或在使用权人之间转移；拆建类可能改变使用权属投资主体地方政府/平台公司、城市运营商地方政府/平台公司、城市运营商、产业运营商、房地产开发商、物业所有权人开发内容以基础设施和公共服务设施建设为主补足公共服务短板，也包括功能建筑的改建和拆建运营内容基础设施和公共服务设施运营维护提供公共服务、物业管理服务、产业发展服务等投资构成土地整理成本+基础设施和公共服务设施建设投资 土地获得成本+基础设施和公共服务设施建设成本+物业改造成本二级开发一般
49、不含包括物业的整修和改造能力需求投融资管理和施工能力投融资管理、城市管理和物业经营能力49片 区 综 合 开 发50“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台51数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台片区综合开发在2021年的四大特征片区综合开发项目在 2021年 市 场 需 求 和 成 交 活 跃 度仍 然 较 高，整 体 成 交 规 模超过了2020年。片区项目以“类PPP”项目为 主，成 交 规 模 多 分 布 在50亿元-150亿元区间。市 场 热 度 不 减，数量 规 模 双 增 长大型建筑类央企目前仍然是片区项目的市场主导，中标项目规模及数量占比最高。参与片区
50、项目的央企数量增加，除建筑类央企外，部分专业化领域央企越来越多的参与片区项目。政策支持投资人参与城市更新、EOD等领域。2021年，此类片区项目成交规模和数量有所增加。片区开发与政策热点的结合，有助于平台公司的市场化转型与项目融资问题的解决。核心城市群为投资热点区域，成交项目多分布在京津冀、成渝、长三角、中原等城市群的核心城市。投资人在项目选择时越来越注 重 地 区 GDP、人 口、产业等关键要素。央 企 为 投 资 主 力，参 与 央 企 数 量 增 多热 点 领 域 成 为 片 区开 发 的 投 资 风 口资 源 要 素 聚 集 的 核 心城 市 成 为 投 资 热 点“有略”片区开发策略
