1、识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整核心观点：核心观点：本周政策情况：银保监会强调防范泡沫，苏州海南严控房地产市场本周政策情况：银保监会强调防范泡沫，苏州海南严控房地产市场本周，中央层面，银保监会主席郭树清强调要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作，坚决避免出现房地产的过度泡沫。地方层面，苏州强调若楼市的几大指标得不到控制，7 月后相关调控会即刻加码，海南省住建厅强调决不当“房地产加工厂
2、”，以壮士断腕的决心降低经济对房地产的依赖。本周基本面情况：扣除假期影响本周基本面情况：扣除假期影响 38 城城 5 月同比上升月同比上升 11.3%5 月重点城市成交增速有所放缓，我们跟踪的 38 重点城市新房同比上涨 2%，扣除五一假期影响后同比上涨 11.3%，增速较 4 月小幅收窄。从市场热度来看，5 月重点城市总体平稳，批售比数据稳定在 1 以上。房企销售来看，根据克而瑞数据，百强房企 5 月销售面积同比上涨 21%，销售金额同比上涨 18%，较 4 月收窄 10 个百分点，高基数是主要因素。从绝对增速水平来看，布局在一二线城市的龙头房企受益于市场温和复苏，获得了较高的增速水平，5
3、月同比增长 20%左右，而以三四线为主的房企平均增速在 10%。土地市场方面，5 月土地市场呈现较高热度，根据中指院 300 城市数据，全类型土地供给、成交建面分别同比上涨 6%、2%，（成交/供给）数值抬升至 18 年上半年水平，溢价率自 3 月以来稳定在 20%左右，回升至 18 年上半年水平，流拍率则为 2.8%，创 18 年以来新低。土地出让金受楼面价大幅上涨带动同比上涨 52%，连续 2 个月稳定在 4000 亿以上，并受最近 2 个月带动，累计同比转正，上涨 11%。成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整成交增速或面临高基数约束，政策端将继续呈现高频精准调整总体来看
4、，当前不同城市量价表现呈现分化，预计未来政策端依旧以一城一策为主，并且或呈现高频精准调整，大部分城市政策依旧具备边际改善基础，但部分价格上涨较大的城市或有调整压力，需求端以及土地端或将受到一定约束。在当前时点，我们依旧推荐关注龙头房企的 alpha 机会，通过自身经营效率（而非市场弹性）获得增长的房企更加具备持续性和稳定性。另外，从短期结算业绩角度看，19-20 年已售未结资源充足的房企具备业绩防御性，考虑业绩增长后的动态 PE 处于相对低位位置，基本接近 18 年的低点，估值具备较大上修空间。综合短期业绩的确定性及中期规模的成长性，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
5、，二线 A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-06-02 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SF
6、C CE No.BNN906 010-59136622 分析师：分析师：李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:成交增速有所放缓，部分城市土地热度维持高位 2019-05-26 房地产行业:供给将继续推动成交，但需关注高基数压力 2019-05-19 联系人：邢莘 021-60750620 -29%-21%-13%-4%4%12%06/1808/1810/1812/1802/1904/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅
7、读末页的免责声明 2 2/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票股票代码代码 股票股票简称简称 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 26.70 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 7.67 6.75 6.59 7.49 19.9%18.5
8、%001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.72 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.49 8.45 8.98 8.33 21.0%19.1%600340.SH 华夏幸福 人民币 29.63 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.01 4.91 8.91 8.33 29.0%26.2%601155.SH 新城控股 人民币 37.00 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 5.72 4.95 8.90 10.91 33.1%27.6%000069.SZ 华侨城 A 人民币 6.82 2018/11/01 买入-1.33
9、 1.42 5.11 4.79 5.77 5.46 15.0%13.8%002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.41 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.18 3.51 2.63 0.58 22.6%21.2%000961.SZ 中南建设 人民币 8.90 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.26 4.72 4.59 4.78 19.6%25.5%000671.SZ 阳光城 人民币 6.17 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 6.60 4.92 10.70 8.40 18.0%19.5%600466.SH 蓝光发
10、展 人民币 5.92 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.31 3.45 11.00 11.78 22.6%25.8%600208.SH 新湖中宝 人民币 3.02 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.35 5.32 23.10 18.50 10.2%10.9%02007.HK 碧桂园 港币 10.60 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.75 4.13 3.30 3.15 23.4%18.8%01918.HK 融创中国 港币 33.80 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 5.65 4.
11、27 8.35 4.98 27.2%26.5%00884.HK 旭辉控股集团 港币 4.69 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 4.55 3.65 3.90 3.00 21.6%21.2%02202.HK 万科企业 港币 27.75 2019/04/08 买入 38.70 3.48 3.96 7.01 6.16 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A
12、股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.5 重点城市推盘及库存跟踪.11 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.05.27-2019.05.31）.5 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量
13、、本周成交量及成交环比.6 图图 3：38 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.7 图图 4：38 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.7 图图 5：38 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.7 图图 6：38 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.7 图图 7：38 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：38 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.05.
14、24-2019.05.30）.8 图图 10：13 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.10 图图 11：13 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.10 图图 12：13 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比.10 图图 13：13 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：13 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.10 图图 15：13 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.10 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房
15、月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.11 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.11 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.12 图图 21：13 城市及分线城市商品房库存指数城市及分线城市商品房库存指数.12 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.14 图
16、图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比.14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.15 图图 30：全国：全国
17、 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.15 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.05.27-2019.05.31）.16 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.05.27-2019.05.31）.16 表表 1：38 城市商品房成交面积汇总（城市商品房成交面积汇总（2019.05.24-2019.05.30）.6 表表 2：13 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.05.24-2019.05.30）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（：重点城市
18、商品房库存及去化周期变化情况（2019.05.24-2019.05.30）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.05.24-2019.05.30）.13 表表 5：房企每周拿地汇总（房企每周拿地汇总（2019.05.26-2019.05.31）.16 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.05.26-2019.05.31）.16 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策
19、回顾主要政策回顾 中央层面，银保监会主席郭树清强调要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作，坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。地方层面，苏州、海南表态严控房地产市场。苏州近日召开房地产行业座谈会，会议提出苏州市全年调控目标为房价涨幅不超过 5%，并且会议强调若楼市的几大指标得不到控制，7 月后相关调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等；此外，会议还提出苏州所有项目预售备案价不超过 4 万元/平方米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。与此同时，海南省住建厅厅长霍巨燃强调须始终坚持“房住不炒”的定位，决不当“房地产加工厂”，以壮士断腕的决心调整
20、产业结构，降低经济对房地产的依赖。人才政策方面，深圳市副市长王立新表示来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受 15%的个人所得税减免优惠。公积金政策方面，太原市公积金中心表示允许非本市户籍职工提取公积金偿还在户籍地购房的异地商业银行住房贷款。图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.05.27-2019.05.31）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为6月1日，下同）：本周，我们监测的38个城市商品房成交面积570.69万方，环比上涨6.6%，同比上涨2.4%。分线城市来
21、看，四大一线城市本周商品房成交面积98.89万方，环比上涨13.5%。05/2605/2705/2805/2805/2905/30深深圳市副市长王立新：圳市副市长王立新：在境外人才引进政策方面，来粤港澳大湾区工作的短缺人才也将享受15%的个人所得税减免优惠天天津市滨海新区：津市滨海新区：据传：1.高职毕业的高级工缴纳社保即可落户（原需工作满1年），中职毕业的高级工缴纳社保1年即可落户；2.3年内本硕博分别给予1.2、2.4、3.6万元/年的人才补贴苏苏州市房地产行业座谈会：州市房地产行业座谈会：1.苏州市全年调控目标为房价涨幅不超过5%，如楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩
22、大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等；2.苏州所有项目预售备案价不超过4万元/平方米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格广州广州市：市：将通过增加全自持用地供应、招拍挂规则引导、利用集体用地建设租赁住房、利用国有企业自有存量土地和改建商业用房建设租赁住房等方式加大租赁住房土地供应山东山东省：省：扩大住房租赁补贴保障范围至新就业无房职工（不超过36个月）、稳定就业外来务工人员（无期限规定），按家庭人数1人、2人、3人分别补贴面积30、45、60平米05/30太原太原市：市：允许非本市户籍职工提取公积金偿还在户籍地购房的异地商业银行住房贷款05/26银银保监会主席郭树清
23、：保监会主席郭树清：要特别警惕境外资金的大进大出和热钱炒作，坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫05/31住建部住建部：2018年末全国公积金缴存余额5.8万亿元，同比+12.2%，个人住房贷款余额5.0万亿元，同比+10.6%，其中2018年发放 个 贷 1.0 万 亿 元，同 比+7.2%海海南省住建厅厅长霍巨燃南省住建厅厅长霍巨燃:始终坚持“房住不炒”的定位，决不当“房地产加工厂”，以壮士断腕的决心调整产业结构，降低经济对房地产的依赖 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 其中，北京、广州推盘放量成交环比分别上涨
24、43.1%、22.3%。本周，我们跟踪的12个二线样本城市成交面积263.77万方，环比上涨1.0%，同比上涨1.6%，其中，温州、长春推盘放量成交环比分别上涨45.7%、29.6%。三四线成交方面，我们跟踪的22个三四线样本城市成交面积208.02万方，环比上涨11.1%，同比上涨10.0%。月度来看，5月38城新房成交环比下降2.6%，同比上涨2.0%。分线来看，4大一线城市、12个二线城市成交同比分别上涨11.1%、3.9%，22个三四线城市成交同比下降4.4%。从全年累计情况来看，截至2019年5月31日，38城新房成交整体同比上涨5.0%，其中一线、二线累计成交同比分别上涨28.9%
25、、6.1%，三四线城市则下降5.6%。图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：38 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总（面积汇总（2019.05.24-2019.05.30）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 16.87 11.79
26、43.1%-19.0%18.13 15.48 17.1%17.16 0.4%上海 40.75 36.83 10.7%-6.0%34.18 34.65-1.4%17.71 0.0%广州 29.73 24.31 22.3%-19.6%23.99 24.01-0.1%18.45-1.2%深圳 11.55 14.20-18.7%-5.4%9.49 8.76 8.4%13.02-5.1%一线合计一线合计 98.89 87.13 13.5%-8.9%85.78 82.90 3.5%-二线（12 个）杭州 22.11 22.20-0.4%-2.1%17.53 24.58-28.7%10.02-2.4%南京
27、14.37 18.55-22.6%91.2%14.03 15.80-11.2%25.24 0.1%武汉 44.33 46.50-4.7%5.5%37.86 41.66-9.1%-青岛 40.68 37.12 9.6%9.6%27.29 35.50-23.1%-福州 7.36 5.80 26.9%40.5%6.64 6.36 4.5%30.15 0.9%厦门 9.57 8.98 6.6%19.1%5.33 4.56 16.9%-苏州 29.78 29.13 2.2%46.7%22.94 20.70 10.8%10.30-2.8%长春 28.12 21.70 29.6%2.9%22.35 24.9
28、8-10.5%-南宁 15.85 23.66-33.0%-38.4%28.62 20.24 41.4%5.12 4.0%19至今周均成交（万方）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0510152025303540455055北京上海广州深圳杭州南京武汉青岛福州厦门苏州长春南宁济南大连温州本周成交（万方）本周成交环比（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 济南 30.12 25.40 18.6%-22.93 13.78 66.4%-大连 7.43 5.80 28.3%-31.2%5.02
29、6.73-25.4%-温州 23.61 16.20 45.7%-11.5%22.68 18.99 19.4%9.01-2.6%二线合计二线合计 263.77 261.03 1.0%1.6%233.22 245.25-4.9%-三四线（21 个）三四线合计三四线合计 208.02 187.31 11.1%10.0%162.76 178.90-9.0%-3838 城合计城合计 570.69 535.48 6.6%2.4%481.76 507.05-5.0%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 图图3：38城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均
30、及单周成交面积（万方）图图4：38城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：38城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：38城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 570.696.6%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%01002003004005006007002017201819W1-2
31、219-W19 19-W20 19-W21 19-W2238城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）13.5%1.0%11.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%19-W1719-W1819-W1919-W2019-W2119-W22一线城市（4城）二线城市（12城）三四线城市（22城）-2.6%2.0%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%18.1219.0119.0219.0319.0419.0538城新房成交环比38城新房成交同比11.1%3.9%-4.4%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%18.1219.0119.02
32、19.0319.0419.05一线城市二线城市三四线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图7：38城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：38城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，三大重点区域成交均上升，环渤海（5城）、长三角（12城）、珠三角（7城）本周成交面积分别为98.42、187.57、113.13万方，环比上周分别上涨18.0%、5.6%、11.7%。其他区
33、域方面，中西部（4城）本周成交面积68.77万方，环比上周下降14.7%，海峡西岸城市群（5城）本周成交面积41.15万方，环比上周上涨6.4%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.05.24-2019.05.30）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 5.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.05.3138城新房成交年同比28.9%6.1%-5.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201
34、819.01.01-19.05.31一线城市（4城）二线城市（12城）三四线城市（22城）1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他18%-7%6%-3%6%15%-3%-1%12%10%2%12%-15%-11%-38%-35%6%3%-9%115%14%-9%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为162.20万方，与上周持平。分线城市来看，2个一线城
35、市二手房成交面积47.22万方，环比下降0.4%，其中北京环比上涨1.9%，深圳环比下降4.9%。二三线样本城市整体成交面积为114.98万方，环比上涨0.2%，其中南青岛、金华环比分别上涨17.7%、8.8%。月度情况来看，5月13城市二手房成交环比下降5.6%，同比下降1.0%。分线来看，一线城市同比下降8.8%，二三线城市同比上涨2.8%。全年累计情况来看，截至2019年5月31日，13城市整体成交同比上涨1.2%，其中一线城市成交同比下降1.8%，二三线城市同比上涨2.6%。表表 2：13 城二手房城二手房成交成交面积汇总（面积汇总（2019.05.24-2019.05.30）分线分线
36、 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 31.96 31.36 1.9%-14.4%26.10 28.22-7.5%深圳 15.27 16.05-4.9%-4.1%11.29 11.67-3.3%一线合计一线合计 47.22 47.41-0.4%-7.8%37.39 39.89-6.3%二三线（11 个）青岛 14.54 12.36 17.7%32.1%8.77 9.55-8.2%厦门 12.60 13.82-8.9%114.8%
37、9.98 4.96 101.3%无锡 16.76 16.23 3.3%14.8%9.68 10.63-9.0%岳阳 1.81 2.19-17.3%-24.1%1.37 1.97-30.4%扬州 3.72 3.63 2.5%-21.0%2.79 3.35-16.5%苏州 31.38 30.34 3.4%100.1%22.41 18.60 20.5%南宁 3.09 5.75-46.2%-40.5%4.34 4.57-5.1%金华 3.80 3.49 8.8%-34.3%2.58 3.53-26.8%江门 2.33 2.16 7.6%-39.5%1.81 2.69-32.6%杭州 14.46 14.
38、79-2.3%-34.1%11.24 11.92-5.7%大连 10.49 10.01 4.8%-0.9%7.14 6.82 4.7%二三线合计二三线合计 114.98 114.77 0.2%13.2%82.12 78.58 4.5%13 城合计城合计 162.20 162.18 0.0%6.2%119.50 118.47 0.9%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图10：13城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面
39、积（万方）图图11：13城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：13城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：13城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：13城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：13城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心
40、 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 162.200.0%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%0204060801001201401601802017201819W1-2219-W19 19-W20 19-W21 19-W2213城二手房周均成交面积当周成交环比（右）-0.4%0.2%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19-W1719-W1819-W1919-W2019-W2119-W22一线城市（2城）二三线城市（11城）-5.6%-1.0%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%18.1219
41、.0119.0219.0319.0419.0513城二手房成交环比13城二手房成交同比-8.8%2.8%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18.1219.0119.0219.0319.0419.05一线城市（2城）二三线城市（11城）1.2%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.05.3113城二手房成交年同比-1.8%2.6%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.05.31一线城市（2城）二三线城市（11城）识
42、别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为6月1日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为293.45万方，环比上涨8.4%，同比上涨20.1%。月度数据来看，5月13城商品房推盘920.79万方，环比下降12.5%，同比下降0.3%。全年累计来看，截至2019年5月31日，13城市商品房推盘面积同比上涨20.5%，涨幅较2018年全年收窄1.5个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘
43、，移动平均3个月）下行至1.02。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量较上周上涨0.4%，其中一线、二线、三四线城市商品房库存环比分别上涨0.1%、0.7%、0.7%。去化周期方面，13城市商品房去化周期降至14.97个月，11个城市住宅去化周期降至7.55个月。图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind
44、，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -100%-50%0%50%100%150%200%250%05010015020025030035019W1019W1219W1419W1619W1819W2019W22推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%05001,0001,5002,00018M518M718M918M1119M119M319.05.01-19.05.31推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）20.5%-30%-20%-10%0%10%20%30%201420152016201720182019.0
45、1.01-2019.05.31推盘面积年度同比0.00.20.40.60.81.01.21.405001,0001,5002,00018M518M718M918M1119M119M319.05.01-19.05.31成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图20：13城市商品房城市商品房库存与去化周期库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房库存指数城市及分线城市商品房库存指数 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展
46、研究中心 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.05.24-2019.05.30）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月）北京 1745.38 0.7%17.16 0.06 上海 2802.11 0.2%17.
47、62 0.00 广州 2056.84 0.1%18.45-0.23 深圳 657.26-2.5%13.02-0.70 南京 1794.29 2.4%25.24 0.02 杭州 852.47 0.5%10.02-0.25 福州 864.36 0.6%30.15 0.28 苏州 1228.69 0.5%10.30-0.30 温州 941.95-2.0%9.01-0.24 南宁 572.95 0.8%4.95 0.19 泉州 652.31 0.6%23.65 0.93 莆田 578.87 1.5%36.71 1.06 江阴 430.16-0.3%18.28-1.02 数据来源：Wind，广发证券发展
48、研究中心 14.9705101520250200040006000800010000120001400016000180002000016W1 16W24 16W47 17W18 17W41 18W12 18W35 19W6库存面积（万方）去化周期（月，右轴）8010012014016018014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房库存指数4个一线城市商品房库存指数6个二线城市商品房库存指数0102030400100020003000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平
49、均去化周期（月，右）051015202502004006008001000北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.05.24-2019.05.30）城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方）周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）周度去化周期增减（
50、月）周度去化周期增减（月）北京 906.09-1.4%12.49-0.09 上海 749.95 0.1%5.81-0.07 广州 813.13-0.1%9.65-0.14 深圳 310.43-5.2%9.32-0.77 福州 315.49 0.3%14.72 0.13 杭州 237.47 0.6%3.58-0.11 南京 366.42 2.7%5.80 0.05 宁波 287.70-3.6%3.83-0.51 苏州 539.24 1.8%5.51-0.10 厦门 248.45 1.8%18.86 1.87 莆田 274.36 3.1%21.62 0.85 数据来源：Wind，广发证券发展研究中
