1、 地产地产|证券研究报告证券研究报告 行业月报行业月报 2019 年年 11 月月 15 日日 强于大市强于大市 中银国际证券中银国际证券重点推荐股票池重点推荐股票池 公司名称公司名称 代码代码 评级评级 收盘价收盘价 (人民币)万科 A 000002.SZ 买入 26.39 保利地产 600048.SH 买入 14.14 绿地控股 600606.SH 买入 6.52 招商蛇口 001979.SZ 买入 18.26 华夏幸福 600340.SH 买入 27.73 荣盛发展 002146.SZ 买入 8.20 华侨城 A 000069.SZ 买入 6.89 我爱我家 000560.SZ 增持 4
2、.29 金融街 000402.SZ 未有评级 7.60 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 3.94 华发股份 600325.SH 未有评级 6.87 中南建设 000961.SZ 未有评级 7.92 金科股份 000656.SZ 未有评级 6.48 阳光城 000671.SZ 未有评级 6.46 以2019年11月14日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 相关研究报告相关研究报告 房地产周刊房地产周刊2019.11.03 房地产周刊房地产周刊2019.11.10 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 地产地产 晋蔚
3、晋蔚 (8610)66229394 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 房地产房地产 10 月报月报 开竣工加速回升，销售韧性超预期 2019 年年 1-10 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 10%和和10.3%，销售面积和金额同比分别，销售面积和金额同比分别上升上升 0.1%和和 7.3%，投资增速投资增速小幅下滑外，小幅下滑外，其余指标全面回升其余指标全面回升。10 月竣工面积同比上升月竣工面积同比上升 19.2%，创三年来新高，符合，创三年来新高，符合我们前期对于竣工回暖的判断：伴随我们前期对于竣工回暖的判断：伴随
4、 2016-17 年年大量开工工程进入竣工期，大量开工工程进入竣工期，主流房企主流房企 2019 年竣工计划增速上升，新开工与竣工的背离将逐步收窄；竣年竣工计划增速上升，新开工与竣工的背离将逐步收窄；竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10 月单月销售面积增速月单月销售面积增速1.9%，前，前 10 月累计销售面积增速月累计销售面积增速 0.1%，年内首次回正。，年内首次回正。销售强于年初市场销售强于年初市场预判主要因为：预判主要因为：1）三四线城市销售韧性强于预期，棚改暂停未造成断崖式）三四线城市销售韧性强于预期，棚改暂停未造成断崖式下跌；下
5、跌；2）融资收紧背景下房企加强推货力度，去化率上升；）融资收紧背景下房企加强推货力度，去化率上升；3）“因城施策”）“因城施策”政策指导下，部分城市销售热度回升。政策指导下，部分城市销售热度回升。我们重申板块我们重申板块强于大市强于大市的评级，推荐的评级，推荐组合：组合：1）龙头房企：）龙头房企：万科万科 A、保利地产；保利地产；2）区域房企：）区域房企：华夏幸福、华夏幸福、招商蛇招商蛇口、荣盛发展；建议关注口、荣盛发展；建议关注高成长性房企高成长性房企：阳光城阳光城、中南建设中南建设、大悦城、大悦城；地产；地产交易服务商：我爱我家等。交易服务商：我爱我家等。支撑评级的要点支撑评级的要点 20
6、19年 1-10月，全国完成房地产开发投资 109,603亿元，同比增长 10.3%，较 1-9月回落 0.2个百分点。其中，住宅投资 80,666亿元，同比增长 14.6%，较 1-9月回落 0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为 73.6%。10月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为 8.8%、23.2%及 20.2%，分别较上月下降 1.7、上升 16.5及 12.6个百分点，投资增速仍维持较高水平，但预计下降趋势将持续；10月竣工面积同比上升 19.2%，创三年来新高，符合我们前期对于竣工回暖的判断：伴随 2016-17 年大量开工工程进入竣工期，主流房企 2019 年竣工计划增
7、速上升，新开工与竣工的背离将逐步收窄；竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10月土地购置面积同比增长 12.8%，较上月提升 1.6个百分点，低溢价率下土地投资意愿上升。1-10 月的商品房销售面积为 133,251 万平方米，同比上升 0.1%；销售额为 124,417亿元，同比上升 7.3%；较上月扩大 0.3个百分点；销售均价为9,337元/平米，同比上升 7.2%，较上月扩大 0个百分点。10月单月销售面积增速 1.9%，前 10月累计销售面积增速 0.1%，年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为：1）三四线城市销售韧性强于预期，棚改暂停未造成断崖式下跌；2）融资收紧背景下
8、房企加强推货力度，去化率上升；3）“因城施策”政策指导下，部分城市销售热度回升。1-10月，房地产开发企业合计资金来源为 145,151亿元，同比上升 7%，较 1-9月回落 0.1个百分点。从各资金来源同比来看，1-10月累计数据中，国内贷款同比上升 7.9%，较 1-9 月回落 1.2 个百分点；利用外资同比上升 63.8%，较 1-9月回落 78.1个百分点；自筹资金同比上升 3.3%，较 1-9月回落 0.3 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 9.1%，较 1-9月扩大 0.3个百分点，其中，1-10月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 9.4%和上升 1
9、4.1%。评级面临的主要风险评级面临的主要风险 房地产行业融资收紧超预期，三四线景气度下滑超预期。2019年 11月 15日 房地产 10月报 2 目录目录 房地产开发数据分析：房地产开发数据分析：投资高位回落，销售逐步回升投资高位回落，销售逐步回升.4 投资高位回落，新开工施工走强，竣工强势回升.4 国房景气指数环比上升.5 销售热度回暖，库存持续下降.5 房企到位资金回落，融资渠道收紧.6 土地成交数据分析：成交区域性分化土地成交数据分析：成交区域性分化.7 40 城前 10 月土地供应同比升 6.8%，土地成交同比升 6%.7 40 城前 10 月土地成交额同比增 22.3%，土地价格同
10、比升 15.3%.8 房地产政策分析：房地产政策分析：多地推出人才服务计划和购房落户新政多地推出人才服务计划和购房落户新政.10 风险提示风险提示.15 2019年 11月 15日 房地产 10月报 3 图表图表目录目录 图表图表 1.商品房地产开发投资额及增速商品房地产开发投资额及增速.4 图表图表 2.商品房新开工和施工面积及增速商品房新开工和施工面积及增速.4 图表图表 3.国房景气指数国房景气指数.5 图表图表 4.商品房竣工面积商品房竣工面积及销售面积及销售面积.5 图表图表 5.商品房销售额和均价走势商品房销售额和均价走势.5 图表图表 6.商品房待售面积及同比增速商品房待售面积及
11、同比增速.6 图表图表 7.房地产企业资金来源构成房地产企业资金来源构成.6 图表图表 8.各资金来源同比增长率各资金来源同比增长率.6 图表图表 9.40个城市单月土地供应面积个城市单月土地供应面积.7 图表图表 10.40个城市累计土地供应面积个城市累计土地供应面积.7 图表图表 11.40个城市单月土地成交面积个城市单月土地成交面积.7 图表图表 12.40个城市累计土地成交面积个城市累计土地成交面积.7 图表图表 13.40个城市单月土地成交总价个城市单月土地成交总价.8 图表图表 14.40个城市累计土地成交总价个城市累计土地成交总价.8 图表图表 15.40个城市单月土地成交均价个
12、城市单月土地成交均价.8 图表图表 16.40个城市累计土地成交均价个城市累计土地成交均价.8 图表图表 17.40个城市土地溢价率个城市土地溢价率.9 图表图表 18.40个城市分区域累计土地成交面积同比变化个城市分区域累计土地成交面积同比变化.9 图表图表 19.40个城市分区域累计土地成交金额同比变化个城市分区域累计土地成交金额同比变化.9 附录图表附录图表 20.报告中提及上市公司估值表报告中提及上市公司估值表.14 2019年 11月 15日 房地产 10月报 4 房地产开发数据分析：房地产开发数据分析：投资投资高位高位回落回落，销售，销售逐步回升逐步回升 投资投资高位回落高位回落，
13、新开工新开工施工施工走强走强，竣工竣工强势回升强势回升 2019年 1-10月，全国完成房地产开发投资 109,603亿元，同比增长 10.3%，较 1-9月回落 0.2个百分点。其中，住宅投资 80,666 亿元，同比增长 14.6%，较 1-9 月回落 0.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为 73.6%。10月单月全国房地产开发投资额同比上升 8.8%。从供应先行指标来看，1-10月的商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 10%和上升 10.5%，分别较1-9月扩大 1.4个百分点和扩大 1.7个百分点。其中，10月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 23.2%和上升 27.6%
14、。1-10月的商品房和住宅的施工面积分别同比上升 9%和上升 10.4%，分别较 1-9月扩大0.3个百分点和扩大0.3个百分点。其中，10月单月商品房和住宅的施工面积分别同比上升20.2%和上升 25%。1-10月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降 5.5%和下降 5.5%，分别较 1-9月收窄 3个百分点和收窄3个百分点。其中，10月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比上升19.2%和上升18.8%。从土地市场指标来看，1-10月的土地购置面积为 18,383万平方米，同比下降 16.3%，较 1-9月收窄 3.9个百分点，其中，10月单月土地购置面积同比上升 12.8%。1-10月的土地成
15、交款为 9,921亿元，同比下降 15.2%；1-10月的土地成交楼面均价为 5,397元/平米，同比上升 1.4%，较 1-9月回落 1.2个百分点。图表图表 1.商品房地产开发投资额及增速商品房地产开发投资额及增速 图表图表 2.商品房新开工和施工面积及增速商品房新开工和施工面积及增速 051015202530354045-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,00006/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/0811/0211/0812/0212/0813/0213/0814/0
16、214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08（%）（亿元）x (30.00)(20.00)(10.00)0.0010.0020.0030.0040.0050.00-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,00006/0206/0506/0806/1107/0207/0507/0807/1108/0208/0508/0808/1109/0209/0509/0809/1110/0210/0510/0810/1111/0211/0511/0811/1112/0212/0
17、512/0812/1113/0213/0513/0813/1114/0214/0514/0814/1115/0215/0515/0815/1116/0216/0516/0816/1117/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/1119/0219/0519/08（%）（万平方米）待售面积（左轴）待售面积同比增长（右轴）资料来源：国家统计局，中银国际证券 资料来源：国家统计局，中银国际证券 2019年 11月 15日 房地产 10月报 5 国房景气指数环比国房景气指数环比上升上升 10月份全国房地产开发景气指数为 101.14，比上月上升 0.06。图表图表 3.国
18、房景气指数国房景气指数 85 90 95 100 105 11006/0806/1107/0207/0507/0807/1108/0208/0508/0808/1109/0309/0609/0909/1210/0410/0710/1011/0211/0511/0811/1112/0312/0612/0912/1213/0413/0713/1014/0214/0514/0814/1115/0315/0615/0915/1216/0416/0716/1017/0217/0517/0817/1118/0318/0618/0918/1219/0419/0719/10房地产开发景气指数 资料来源：国家统
19、计局，中银国际证券 销售销售热度热度回暖回暖，库存持续下降，库存持续下降 从销售指标来看，1-10 月的商品房销售面积为 133,251 万平方米，同比上升 0.1%，较 1-9 月收窄 0.2个百分点，其中，10月单月销售面积同比上升 1.9%。1-10月的商品房销售额为 124,417亿元，同比上升 7.3%；较 1-9月扩大 0.3个百分点。其中，10月单月销售额同比上升 9.7%。从价格指标来看，1-10月的商品房销售均价为 9,337元/平米，同比上升 7.2%，较 1-9月扩大 0个百分点。其中，10月单月销售均价环比下降 1.2%。从库存指标来看，10月末商品房待售面积为 49,
20、323万平方米，同比下降 6.6%，较 9月末减少 23万平方米，其中，住宅待售面积减少 125万平方米。图表图表 4.商品房竣工面积及销售面积商品房竣工面积及销售面积 图表图表 5.商品房销售额和均价走势商品房销售额和均价走势(40.00)(20.00)0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 200,00006/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/0811/0211/08
21、12/0212/0813/0213/0814/0214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08（%）（万平方米）销售面积（左轴）竣工面积（左轴）销售面积同比（右轴）竣工面积同比（右轴）3,000.004,000.005,000.006,000.007,000.008,000.009,000.0010,000.00-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,00006/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/08
22、11/0211/0812/0212/0813/0213/0814/0214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/08（元/平米）（亿元）销售额（左轴）销售均价（右轴）资料来源：国家统计局，中银国际证券 资料来源：国家统计局，中银国际证券 2019年 11月 15日 房地产 10月报 6 图表图表 6.商品房待售面积及同比增速商品房待售面积及同比增速(30.00)(20.00)(10.00)0.0010.0020.0030.0040.0050.00-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000
23、70,000 80,00006/0206/0506/0806/1107/0207/0507/0807/1108/0208/0508/0808/1109/0209/0509/0809/1110/0210/0510/0810/1111/0211/0511/0811/1112/0212/0512/0812/1113/0213/0513/0813/1114/0214/0514/0814/1115/0215/0515/0815/1116/0216/0516/0816/1117/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/1119/0219/0519/08（%）（万平方米）待售面
24、积（左轴）待售面积同比增长（右轴）资料来源：国家统计局，中银国际证券 房企房企到位资金到位资金回回落落，融资渠道收紧融资渠道收紧 1-10月，房地产开发企业合计资金来源为 145,151亿元，同比上升 7%，较 1-9月回落 0.1个百分点。从各资金来源同比来看，1-10月累计数据中，国内贷款同比上升 7.9%，较 1-9月回落 1.2个百分点；利用外资同比上升 63.8%，较 1-9 月回落 78.1 个百分点；自筹资金同比上升 3.3%，较 1-9 月回落 0.3个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 9.1%，较 1-9月扩大 0.3个百分点，其中，1-10月定金及预
25、收款、个人按揭贷款分别同比上升 9.4%和上升 14.1%。图表图表 7.房地产企业资金来源构成房地产企业资金来源构成 图表图表 8.各资金来源同比增长率各资金来源同比增长率 23%22%23%24%18%18%20%19%19%20%17%15%15%16%15%17%16%15%16%14%15%3%2%2%1%1%1%1%2%2%1%1%1%0%0%0%1%0%0%0%0%0%28%28%29%29%30%33%32%32%39%31%37%41%40%39%40%41%39%34%33%34%31%46%48%47%46%50%47%47%48%40%48%45%43%44%45%44
26、%41%44%51%51%52%53%0%20%40%60%80%100%199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019YTD国内贷款外资自筹资金按揭贷款及其它 (60.00)(30.00)0.0030.0060.0090.00120.00150.002008/1/302008/5/302008/9/302009/1/302009/5/302009/9/302010/1/302010/5/302010/9/302011/1/302011/5/302011/9/302012/
27、1/302012/5/302012/9/302013/1/302013/5/302013/9/302014/1/302014/5/12014/9/12015/2/12015/6/12015/10/12016/3/12016/7/12016/11/22017/4/32017/8/62017/12/122018/5/82018/9/132018/2/42018/5/312018/9/24国内贷款利用外资自筹资金其他（定金、预收款、按揭贷款及其他）资金来源总计 资料来源：国家统计局，中银国际证券 资料来源：国家统计局，中银国际证券 2019年 11月 15日 房地产 10月报 7 土地成交数据分析：
28、成交区域性分化土地成交数据分析：成交区域性分化 40 城前城前 10 月土地供应同比升月土地供应同比升 6.8%，土地成交同比升，土地成交同比升 6%土地供应量方面，10月份 40个城市单月推地量环比下降 35.2%，同比下降 6.9%，1-10月累计同比上升 6.8%，较上月回落 1.3个百分点。其中，一线城市单月同比上升 4.9%，累计同比上升 17.7%，二、三线城市单月同比下降 8.9%，累计同比上升 5.8%。图表图表 9.40个城市单月土地供应面积个城市单月土地供应面积 图表图表 10.40个城市累计土地供应面积个城市累计土地供应面积-80%-40%0%40%80%120%160%
29、0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.0018,000.0020,000.0001/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/1801/1906/19（万平米）40个城市单月土地供应面积(左轴)单月环比(右轴)-50%0%50%100%150%200%0.0020,000.0040,000.0060,000.
30、0080,000.00100,000.0001/0907/0901/1007/1001/1107/1101/1207/1201/1307/1301/1407/1401/1507/1501/1607/1601/1707/1701/1807/1801/1907/19（万平米）40个城市累计土地供应面积(左轴)累计同比(右轴)资料来源：万得，中银国际证券 资料来源：万得，中银国际证券 土地成交量方面，10月份 40个城市土地单月成交量环比下降 21.8%，同比下降 25.3%，1-10月累计同比上升 6%，较上月回落 4.7个百分点。其中，一线城市单月成交量环比下降 13.4%，同比下降 23.2%
31、，累计同比上升 28.9%；较上月回落 9.3 个百分点。二、三线城市单月成交量环比下降 22.6%，同比下降 25.5%，累计同比上升 4.1%，较上月回落 4.4个百分点。图表图表 11.40个城市单月土地成交面积个城市单月土地成交面积 图表图表 12.40个城市累计土地成交面积个城市累计土地成交面积-60%-20%20%60%100%140%180%0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.0001/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1
32、203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/1801/1906/19（万平米）40个城市单月土地成交面积(左轴)单月环比(右轴)-60%-20%20%60%100%140%180%0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.0090,000.00100,000.0001/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/
33、1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/1801/1906/19（万平米）40个城市累计土地成交面积(左轴)累计同比(右轴)资料来源：万得，中银国际证券 资料来源：万得，中银国际证券 2019年 11月 15日 房地产 10月报 8 40 城前城前 10 月土地成交额同比增月土地成交额同比增 22.3%，土地价格同比升，土地价格同比升 15.3%土地成交金额方面，10月份 40个城市土地成交金额环比下降 33.6%，1-10月累计同比上升 22.3%，较上月回落 3.8 个百分点。其中，一线城市单月成交额环比下降 31.1%，累计同比
34、上升 16.8%；二、三线城市单月成交额环比下降 34.3%，累计同比上升 23.5%。图表图表 13.40个城市单月土地成交总价个城市单月土地成交总价 图表图表 14.40个城市累计土地成交总价个城市累计土地成交总价-100%-50%0%50%100%150%200%250%0.005,000,000.0010,000,000.0015,000,000.0020,000,000.0025,000,000.0030,000,000.0001/0907/0901/1007/1001/1107/1101/1207/1201/1307/1301/1407/1401/1507/1501/1607/16
35、01/1707/1701/1807/1801/1907/19（万元）40个城市单月土地成交总价(左轴)单月环比(右轴)-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%020,000,00040,000,00060,000,00080,000,000100,000,000120,000,000140,000,000160,000,00001/0907/0901/1007/1001/1107/1101/1207/1201/1307/1301/1407/1401/1507/1501/1607/1601/1707/1701/1807/1801/1907/19（万元）40个城市累
36、计土地成交面积(左轴)累计同比(右轴)资料来源：万得，中银国际证券 资料来源：万得，中银国际证券 土地成交价格方面，10月份 40个城市土地出让楼面均价为 3,121.36元/平方米，环比下降 15.1%，1-10月累计成交均价为 3,789.66元/平方米，同比上升 15.3%，较上月扩大 1.4个百分点。其中，一线城市单月成交均价环比下降 20.5%，同比下降 10.7%，累计同比下降 9.4%，较上月扩大 1个百分点；二、三线城市单月成交均价环比下降 15.2%，同比上升 31%，累计同比上升 18.6%，较上月扩大 2.4个百分点。图表图表 15.40个城市单月土地成交均价个城市单月土
37、地成交均价 图表图表 16.40个城市累计土地成交均价个城市累计土地成交均价-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.005,000.005,500.0001/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/1801/1906/19（元/平米）40个城市单月土地成
38、交均价(左轴)单月环比(右轴)-100%-50%0%50%100%150%200%0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.0001/0906/0911/0904/1009/1002/1107/1112/1105/1210/1203/1308/1301/1406/1411/1404/1509/1502/1607/1612/1605/1710/1703/1808/1801/1906/19（元/平米）40个城市累计土地成交均价(左轴)累计同比(右轴)资料来源：万得，中银国际证券 资料来源：万得，中
39、银国际证券 土地溢价率方面，10月份 40个城市土地溢价率为 6.15%，较上月下降 0.75个百分点，较去年同期上升 1.6个百分点。其中，一线城市土地溢价率为 4.03%，环比上升 1.13个百分点，较去年同期上升 0.26个百分点；二、三线城市土地溢价率为 6.79%，环比下降 1.28个百分点，较去年同期上升 1.91个百分点。2019年 11月 15日 房地产 10月报 9 图表图表 17.40个城市土地溢价率个城市土地溢价率 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.0001/0905/0909/0901/1005/10
40、09/1001/1105/1109/1101/1205/1209/1201/1305/1309/1301/1405/1409/1401/1505/1509/1501/1605/1609/1601/1705/1709/1701/1805/1809/1801/1905/1909/19（%）40个城市土地溢价率一线城市土地溢价率二三线城市土地溢价率 资料来源：万得，中银国际证券 图表图表 18.40个城市分区域累计土地成交面积同比变化个城市分区域累计土地成交面积同比变化-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01/1104/1107/1110/1101/1204/1207
41、/1210/1201/1304/1307/1310/1301/1404/1407/1410/1401/1504/1507/1510/1501/1604/1607/1610/1601/1704/1707/1710/1701/1804/1807/1810/1801/1904/1907/1910/1940个城市累计土地成交面积同比变化一线城市累计土地成交面积同比变化二三线城市累计土地成交面积同比变化 资料来源：万得，中银国际证券 图表图表 19.40个城市分区域累计土地成交金额同比变化个城市分区域累计土地成交金额同比变化-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%01
42、/1104/1107/1110/1101/1204/1207/1210/1201/1304/1307/1310/1301/1404/1407/1410/1401/1504/1507/1510/1501/1604/1607/1610/1601/1704/1707/1710/1701/1804/1807/1810/1801/1904/1907/1910/1940个城市累计土地成交总价同比变化一线城市累计土地成交总价同比变化二三线城市累计土地成交总价同比变化 资料来源：万得，中银国际证券 2019年 11月 15日 房地产 10月报 10 房地产政策分析：房地产政策分析：多地推出人才服务计划和购房落
43、多地推出人才服务计划和购房落户新政户新政 央行：三季度末房地产贷款余额央行：三季度末房地产贷款余额 43.29万亿元万亿元 增速连续增速连续 14月回落月回落 近日，中国人民银行发布了2019年三季度金融机构贷款投向统计报告。人民银行统计，2019年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额 149.92万亿元，同比增长 12.5%，增速比上月末高 0.1个百分点；前三季度增加 13.63万亿元，同比多增 4867亿元。其中，房地产贷款增幅持续平稳回落。2019年三季度末，人民币房地产贷款余额 43.29万亿元，同比增长 15.6%，增速比上月末低 0.6个百分点，连续 14个月回落；前三季度增加
44、4.59万亿元，占同期人民币各项贷款增量的 33.7%，比上年全年水平低 6.2个百分点。2019年三季度末，房地产开发贷款余额 11.24万亿元，同比增长 11.7%，增速比上月末低 1.7个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额 4.65 万亿元，同比增长 9.4%，增速比上月末低 1.8 个百分点。个人住房贷款余额 29.05万亿元，同比增长 16.8%，增速与上月末持平。此外，住户经营性贷款平稳增长。2019 年三季度末，本外币住户贷款余额 53.58 万亿元，同比增长15.9%，增速比上季末低 1.2个百分点；前三季度增加 5.68万亿元，同比少增 86亿元。2019 年三季度末，本外
45、币住户经营性贷款余额 11.19 万亿元，同比增长 12.1%，增速比上季末低 0.1个百分点，前三季度增加 1.1万亿元，同比多增 1199亿元；住户消费性贷款余额 42.39万亿元，同比增长 17%，增速比上季末低 1.4个百分点，前三季度增加 4.58万亿元，同比少增 1285亿元。（消息来源：央行）央行：促进金融科技发展央行：促进金融科技发展 支持上海建设金融科技中心支持上海建设金融科技中心 10月 31日，据中国人民银行上海总部发布，为推动上海国际金融中心和科技创新中心联动发展，于近日向辖内金融机构印发关于促进金融科技发展支持上海建设金融科技中心的指导意见（银总部发201967号）。
46、指导意见从打造具有全球影响力的金融科技生态圈、深化金融科技成果应用、加大新兴技术研发、持续优化金融服务、加强长三角金融科技合作共享、提升金融科技风险管理水平、提升金融科技监管效能、加强人才培养和合作交流等八个方面提出 40项指导意见。下一步，人民银行上海总部将以指导意见为抓手，加强对金融科技应用创新试点工程的组织领导，推动试点项目横向交流与成果共享，持续深化金融市场科技应用，提升金融科技支撑能力，积极探索金融科技监管创新，助力上海建设成为具有全球竞争力的金融科技中心。2019 年以来，人民银行上海总部加快布局金融科技工作。具体为：指导金融机构实施金融科技应用创新试点工程，建成一批金融与社保、税
47、务、医疗等民生领域数据融合的应用示范项目，上线一批基于人工智能、大数据、区块链、生物认证等技术的金融科技服务平台。同时，加快大数据平台建设，启动自贸区本外币贷款调查等 14个应用项目建设，强化监管科技应用实践。做好金融标准化工作，组织辖内银行法人机构开展 LEI（全球法人机构识别编码）批量赋码工作，推动国家、行业、团体和企业标准协同有序发展。（消息来源：央行上海总部）深圳深圳 85亿元挂牌亿元挂牌 200万平产业用地万平产业用地 腾讯或建腾讯或建“互联网互联网+”未来科技城未来科技城 10月 31日，据深圳市土地房产交易中心披露，将于 11月 29日出让宝安 2宗用地，分别为一块工业用地和一块
48、商业用地。其中值得注意的是 A002-0076宗地，起价 85.2亿元，意向用地单位为腾讯科技（深圳）有限公司，或将建 200万平互联网+未来科技城。2019年 11月 15日 房地产 10月报 11 A002-0076 宗地位于宝安区西乡街道大铲湾，土地用途工业用地（新型产业用地）+公共管理与服务设施用地+交通设施用地，准入行业类别战略性新兴产业-数字经济（A03互联网产业），土地面积 80.9万平方米，建筑面积 200万平方米，挂牌起始价 85.2亿元，保证金 17.04亿元，土地使用年限 30年。根据出让条件，该宗地首期开发地块中须包括会议中心、酒店、科技展览馆、1座数据及智慧控制中心、
49、1 座片区汇聚机房、1 座垃圾转运站和 1 座 110 千伏变电站；宗地内规划的 39000 平方米其他教育设施以基础教育（含高中）为主；宗地内市政道路由竞得人按政府要求及规定程序报建，由竞得人建成后无偿移交政府；竞得人应将配套宿舍优先分配给产业园区内符合人才条件的员工使用，并定期报送分配使用相关信息。另外，该宗地可能与 9 号线西延线、15 号线、妈湾通道等重大市政交通设施用地范围存在重叠，竞得人须无条件支持，宗地的设计方案需与该类市政交通设施设计方案相互衔接。A002-0076宗地竞买申请人主体的资格要求具体为：竞买申请人行业类别应为战略性新兴产业-数字经济（A03 互联网产业）；应为符合
50、深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（深府规20194号）里规定的遴选要求企业,并通过重点产业项目遴选；应符合深圳“互联网+”未来科技城选址地块重点产业项目遴选方案产业准入条件的要求。此地块的意向用地单位为腾讯，地块体量相当于腾讯深圳现有办公面积的 3 倍，将填补腾讯办公面积缺口。另外，腾讯全国的互联网+业务将移到新的总部基地开展。根据规划，项目将建设“六基地一平台”，包括效果广告研发推广基地、互联网云全球研发基地、互联网+医疗基地、互联网+教育创新实践基地、互联网体育产业互动基地、互联网+双创基地以及前沿科技领域研究中心。根据建设项目的规划，上述需求建筑面积共计约 200 万平方米。项目将在
