1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧全球视野 本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告深度报告证券研究报告深度报告 房地产房地产 2018 年报、年报、2019 年年 1 季报总结季报总结 超配超配（维持评级）2019 年年 05 月月 13 日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 300300 走势比较走势比较 行业专题行业专题 业绩增长，质量提升业绩增长，质量提升 业绩增长确定性高业绩增长确定性高历史销售高增保障利润增长及业绩锁定性：2018 年营收及净利润主要结转于2016 年全年及 2017 年一季度的销售，在此期间全国商品房销售增速虽于 2016年 4
2、月见顶回落，总体增速仍然较高，因此 2018 年房地产板块业绩仍增长明显；由于 2019 年营收及净利润主要结转于 2017 年全年及 2018 年 1 季度的销售，我们预计 2019 年的净利润增速会放缓，但大概率仍呈现增长。根据已披露的主流卖方研究机构对 47 只地产股业绩预测，整体法算出 2019 年 1 季度末预收款可锁定 2019 年 wind 一致预期营业收入业绩的 129%，业绩增长确定性高。市场关注的财务指标市场关注的财务指标ROIC 分化分化：在市场重点关注的地产 A 股中，53%的房企 2018 年 ROIC 较 2017年提升，荣盛发展、世茂股份等提升明显，新城控股、万科
3、等明显下降；盈利能力提升：盈利能力提升：板块毛利率及净利率较 2016 年低位明显回升，较 2017 年持平；负债小幅回落，短期偿债能力稳定负债小幅回落，短期偿债能力稳定：截至 2019 年 Q1 末，板块剔除预收款的资产负债率稳定于高位；净负债率较 2018 年 Q1 的历史高位已明显下调；短期偿债能力较 2016 年 Q3 的高点回落后，趋于稳定；融资环境改善：融资环境改善：2019Q1 板块融资规模提升明显，中小规模房企表现的更加积极；少数股东权益占比提升：少数股东权益占比提升：板块2018 年末“少数股东权益占所有者权益比值”为 25%，创历史新高；41 家主流地产 A 股当中，约 6
4、8%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”。去化放缓去化放缓：从结算口径看，2018 年房地产板块存货去化速度较 2017年有所放缓，但 2019 年 1 季度去化速度较去年同期没有明显变化。多数优势房企销售增速及投资均放缓多数优势房企销售增速及投资均放缓2018 年多数优势房企销售增速不如 2017 年同期，2019Q1 部分龙头房企甚至呈现负增长态势；从已披露数据公司的“拿地销售比”来看，统计的 12 家房企中，2018 年仅 1 家房企该比值大于 2017 年同期，但有 10 家房企比值仍大于 1，表明投资力度虽有放缓，但整体仍能保障未来发展。楼市升温、政策两难楼市升
5、温、政策两难今年以来，一、二线及部分环都市圈的三线城市在货币放松的大环境下，楼市迅速升温，房价上涨预期抬头，政策面临两难，调控压力增大，地产股一方面有基本面支撑，估值比较便宜，另一方面却又面临着调控可能加码的风险，因此我们仍维持前期观点：建议已“超配”地产股的机构投资者继续拿住手中的筹码。5月组合为金地集团、保利地产、阳光城，其他推荐品种见正文。风险：风险：若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。重点公司盈利预测及投资评级重点公司盈利预测及投资评级 公司公司 公司公司 投资投资 昨收盘昨收盘 总市值总市值 EPS PE 代码代码 名称名称 评级评级（元）（元）（百万元）（百
6、万元）2019E 2020E 2019E 2020E 600383 金地集团 买入 11.78 53,182 2.15 2.52 5.5 4.7 600048 保利地产 买入 12.97 154,279 1.90 2.28 6.8 5.7 000671 阳光城 买入 6.77 27,419 0.98 1.28 6.9 5.3 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测相关研究报告：相关研究报告：房地产 2019 年 5 月投资策略：楼市升温，政策两难 2019-05-09 房地产 2019 年 4 月投资策略：“政策改善”转向“基本面回暖”2019-04-08 统计局 2019 年 1-2 月
7、房地产数据点评：大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑 2019-03-18 证券分析师：区瑞明证券分析师：区瑞明 电话：0755-82130678 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人：陈曦联系人：陈曦 电话：E-MAIL： 独立性声明：独立性声明：作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.70.80.91.01.1M/18J/18S/18N/18J/19M/19房地产沪深3002 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3
8、9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 内容目录内容目录 业绩增长确定性高业绩增长确定性高.4 历史销售高增保障利润增长及业绩锁定性.4 对 2018 年业绩预测的锁定性.6 市场关注的财务指标市场关注的财务指标.7 ROIC 分化.7 盈利能力回升.8 行业负债水平小幅回落.9 融资环境改善.12 少数股东权益/所有者权益.13 少数股东损益/净利润.15 存货周转天数.15 多数优势房企销售增速及投资均放缓多数优势房企销售增速及投资均放缓.17 楼市升温、政策两难楼市升温、政策两难.20 201
9、9 年以来楼市明显升温.20 政策出现微妙变化.22 板块估值处低位.22 投资建议.23 风险风险.23 国信证券投资评级国信证券投资评级.25 分析师承诺分析师承诺.25 风险提示风险提示.25 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明.25 2 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 图图表表目录目录 图图 1：2016-2017 上半年商品房销售额增速上半年商品房销售额增速.4 图图 2：板块净利润变化情况：板块净利润变化情况.4 图图 3：板
10、块毛利率变化情况：板块毛利率变化情况.8 图图 4：板块净利率变化情况：板块净利率变化情况.8 图图 5：行业负债水平下调：行业负债水平下调.10 图图 6：短期偿债能力稳定：短期偿债能力稳定.10 图图 7：板块融资规模情况：板块融资规模情况.12 图图 8：板块少数股东权益占比持续提升板块少数股东权益占比持续提升.14 图图 9：板块存货周转天数情况：板块存货周转天数情况.16 图图 10：板块销售商品、劳务收到现金总额同比增速小幅回升板块销售商品、劳务收到现金总额同比增速小幅回升.19 图图 11：4 月月部分一线城市新房销售增速部分一线城市新房销售增速.20 图图 12：4 月部分一线
11、城市二手房销售增速月部分一线城市二手房销售增速.20 图图 13：4 月部分二线城市新房销售增速月部分二线城市新房销售增速.20 图图 14：4 月部分三四线城市新房销售增速月部分三四线城市新房销售增速.21 图图 15：百城土地流拍情况百城土地流拍情况.21 图图 16：全国百全国百城土地溢价率情况城土地溢价率情况.21 图图 17：近几年地产股：近几年地产股 PE 变化变化.23 图图 18：4 月月 8 日至今地产股日至今地产股 PE 变化变化.23 表表 1：2018 年及年及 2019 年年 1 季地产季地产 A 股归母净利润增速股归母净利润增速.4 表表 2：地产地产 A 股业绩锁
12、定性汇总股业绩锁定性汇总.7 表表 3：Wind 给出的部分房企给出的部分房企 2013-2018 年年 ROIC 一览表（一览表（%）.8 表表 4：重点房企毛利率及净利率变化情况：重点房企毛利率及净利率变化情况.9 表表 5：2019Q1 板块地产股负债水平及短期偿债能力汇总板块地产股负债水平及短期偿债能力汇总.10 表表 6：融资规模变化情况：融资规模变化情况.13 表表 7：部分房企：部分房企 2013-2018 年少数股东权益占所有者权益比值一览年少数股东权益占所有者权益比值一览.14 表表 8：部分房企少数股东损益占净利润比值一览部分房企少数股东损益占净利润比值一览.15 表表 9
13、：部分房企存货周转天数情况部分房企存货周转天数情况.16 表表 10：2018 年年 Top30 房企销售情况房企销售情况.17 表表 11：2019 年年 1-3 月月 Top30 房企销售情况房企销售情况.17 表表 12：部分房企拿地销售比情况：部分房企拿地销售比情况.18 表表 13：部分房企销售商品、劳务收到的现金同比增速一览部分房企销售商品、劳务收到的现金同比增速一览.19 2 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 4 业绩增长确定性高业绩增长确
14、定性高 历史销售高增保障利润增长及业绩锁定性历史销售高增保障利润增长及业绩锁定性 2018 年营收及净利润主要结转于 2016 年全年及 2017 年一季度的销售，在此期间全国商品房销售虽于 2016 年 4 月见顶回落，总体增速仍然较高，因此 2018年房地产板块业绩仍然呈现明显增长，全年板块净利润总额增长 21%。由于2019 年营收及净利润主要结转于 2017 年全年及 2018 年 1 季度的销售，我们预计 2019 年的净利润增速会放缓，但大概率仍呈现增长。图图 1：2016-2017 上半年商品房销售额上半年商品房销售额增速增速 图图 2：板块净利润变化情况板块净利润变化情况 资料
15、来源:wind、国信证券经济研究所整理 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 根据 SW 房地产板块 130 家上市公司财报数据，板块 2018 年及 2019 年 1 季度归母净利润同比增速分别为 11%、16%，42%的房企同时实现了正增长，其中：增速同时超过 300%的有 2 家，包括长春经开、栖霞建设等；增速同时位于 100%至 300%之间的有 9 家，包括中华企业、深深房 A、绿景控股等；增速同时位于 15%至 100%之间的有 28 家，包括蓝光发展、金科股份、阳光城等。表表 1：2018 年及年及 2019 年年 1 季地产季地产 A 股归母净利润增速股归母净利润增速 增
16、速类别增速类别 证券代码证券代码 证券简称证券简称 2018 年归母净利润年归母净利润同比增速（同比增速（%）2019 年年 Q1 归母净利润归母净利润同比增速（同比增速（%）均高于 300 600215.SH 长春经开 982 2004 600533.SH 栖霞建设 302 1836 均高于 100 600675.SH 中华企业 174 22797 000029.SZ 深深房 A 172 1505 600724.SH 宁波富达 186 184 600159.SH 大龙地产 332 162 600716.SH 凤凰股份 466 158 000506.SZ 中润资源 109 153 600807
17、.SH ST 天业 107 106 600657.SH 信达地产 113 103 000502.SZ 绿景控股 193 102 均高于 15 000736.SZ 中交地产 37 3937 002208.SZ 合肥城建 86 3891 000573.SZ 粤宏远 A 47 744 600067.SH 冠城大通 28 393 000732.SZ 泰禾集团 20 309 600223.SH 鲁商置业 27 105 7172737475767商品房销售额累计同比增速（%）0%20%40%60%01000200030002016201720182019Q1板块全年净利润（亿元）板块Q1净利润（亿元）同比
18、增速（全年）同比增速（Q1）2 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 5 600665.SH 天地源 65 80 000616.SZ 海航投资 2683 77 600466.SH 蓝光发展 63 64 600177.SH 雅戈尔 1139 48 000656.SZ 金科股份 94 48 000671.SZ 阳光城 46 37 600383.SH 金地集团 18 37 002146.SZ 荣盛发展 31 30 600340.SH 华夏幸福 33 30 6035
19、06.SH 南都物业 23 28 000031.SZ 大悦城 47 28 000961.SZ 中南建设 219 27 600606.SH 绿地控股 26 26 000002.SZ 万科 A 20 25 600173.SH 卧龙地产 83 25 600565.SH 迪马股份 52 23 600048.SH 保利地产 21 23 600007.SH 中国国贸 22 22 600773.SH 西藏城投 27 21 000797.SZ 中国武夷 22 19 000090.SZ 天健集团 30 17 600376.SH 首开股份 37 15 其他 600743.SH 华远地产-8 2507 000517
20、.SZ 荣安地产 12 1529 600266.SH 北京城建-16 945 600647.SH 同达创业-605 662 600604.SH 市北高新 3 454 600064.SH 南京高科 1 357 601588.SH 北辰实业 4 355 600094.SH 大名城-61 323 000668.SZ 荣丰控股-15 310 000514.SZ 渝开发-69 250 600621.SH 华鑫股份-97 196 000036.SZ 华联控股-28 158 000615.SZ 京汉股份-49 130 600322.SH 天房发展-38 115 600791.SH 京能置业 2 74 600
21、648.SH 外高桥 9 58 000011.SZ 深物业 A-5 47 600225.SH 天津松江-294 38 000046.SZ 泛海控股-68 37 000540.SZ 中天金融-30 35 600663.SH 陆家嘴 7 27 600748.SH 上实发展-25 22 600848.SH 上海临港 6 17 000608.SZ 阳光股份-92 14 002244.SZ 滨江集团-29 14 002285.SZ 世联行-59 13 000402.SZ 金融街 9 11 600639.SH 浦东金桥 32 10 900911.SH 金桥 B 股 32 10 000667.SZ 美好置业
22、-63 8 600622.SH 光大嘉宝 62 8 000069.SZ 华侨城 A 23 7 600185.SH 格力地产-18 7 600162.SH 香江控股-39 7 600823.SH 世茂股份 8 5 002305.SZ 南国置业 47 5 600208.SH 新湖中宝-25 3 600736.SH 苏州高新 1 0 600638.SH 新黄浦-11-1 600890.SH 中房股份-622-5 2 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 6 600
23、325.SH 华发股份 42-5 000926.SZ 福星股份 34-6 000056.SZ 皇庭国际-25-8 002147.SZ ST 新光-116-8 000691.SZ 亚太实业 228-10 000042.SZ 中洲控股-27-13 000918.SZ 嘉凯城-179-13 600658.SH 电子城-19-15 000043.SZ 中航善达 469-19 600649.SH 城投控股-42-22 000909.SZ 数源科技 21-25 600708.SH 光明地产-27-28 000718.SZ 苏宁环球-11-33 600692.SH 亚通股份-33-33 600895.SH
24、张江高科 16-35 000537.SZ 广宇发展 19-38 600515.SH 海航基础-9-39 600683.SH 京投发展 11-40 601155.SH 新城控股 74-43 600095.SH 哈高科-28-45 000631.SZ 顺发恒业 34-45 002016.SZ 世荣兆业-13-48 000534.SZ 万泽股份-32-49 600393.SH 粤泰股份-75-50 600684.SH 珠江实业-32-54 001979.SZ 招商蛇口 20-55 600696.SH ST 岩石 7-57 000897.SZ*ST 津滨-8-59 000006.SZ 深振业 A 9-
25、61 600641.SH 万业企业-43-64 000620.SZ 新华联 40-80 000981.SZ 银亿股份-136-93 002133.SZ 广宇集团 77-102 000965.SZ 天保基建-77-108 600568.SH 中珠医疗-1,219-117 000609.SZ 中迪投资-145-149 600077.SH 宋都股份 164-157 600052.SH 浙江广厦-38-159 600240.SH*ST 华业-745-159 002314.SZ 南山控股-14-175 000809.SZ 铁岭新城-4-196 600503.SH 华丽家族-91-212 000838.S
26、Z 财信发展-42-244 600463.SH 空港股份-3-262 000803.SZ 金宇车城-52-267 000014.SZ 沙河股份 1,813-315 600246.SH 万通地产-8-330 000558.SZ 莱茵体育-314-390 600239.SH 云南城投 86-652 000679.SZ 大连友谊-3,278-1,047 600732.SH ST 新梅-74-1,915 资料来源：wind、公司公告、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示，不做推荐）对对 2018 年业绩预测的年业绩预测的锁定性锁定性 根据已披露的主流卖方研究机构对 47 只地产股业绩预测（截至 2
27、018 年 5 月 10日），整体法算出 2019 年 1 季度末预收款可锁定 2019 年 wind 一致预期营业收入业绩的 129%（2019 年业绩锁定性=2019 年 1 季度末预收款/2019 年 wind一致预期营收与已披露的 2019 年 1 季营收的差值），整体业绩锁定性较好。47只地产股中，2019 年业绩锁定性在 100%或以上的有 23 家，业绩锁定性介于50%100%的为 12 家，其中。较好的业绩锁定性主要反映的是 2017-2018 年2 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分
28、 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 7 行业销售还不错的行情。表表 2：地产地产 A 股业绩锁定性汇总股业绩锁定性汇总 证券代码证券代码 证券简称证券简称 2019 年年 Q1 营收（亿元）营收（亿元）2019 年年 Q1 预收款（亿元）预收款（亿元）2019 年一致预期营收（亿元）年一致预期营收（亿元）2019 年业绩锁定性年业绩锁定性 000961.SZ 中南建设 85 1162 672 198%600223.SH 鲁商置业 14 159 95 195%000031.SZ 大悦城 84 278 227 194%601155.SH 新城控股 43 1403 805 184%600
29、077.SH 宋都股份 2 110 63 181%000656.SZ 金科股份 64 862 560 174%600325.SH 华发股份 67 420 311 172%601588.SH 北辰实业 50 274 212 170%000002.SZ 万科 A 484 5331 3732 164%600565.SH 迪马股份 13 273 187 157%600376.SH 首开股份 83 633 490 156%600466.SH 蓝光发展 58 564 430 151%600340.SH 华夏幸福 103 1456 1067 151%000042.SZ 中洲控股 14 117 92 151%
30、600048.SH 保利地产 226 3253 2425 148%002244.SZ 滨江集团 18 360 263 147%000732.SZ 泰禾集团 75 448 380 146%002146.SZ 荣盛发展 67 919 740 136%600383.SH 金地集团 110 709 653 130%600064.SH 南京高科 3 48 42 122%000671.SZ 阳光城 60 730 676 118%000069.SZ 华侨城 A 79 558 606 106%600606.SH 绿地控股 904 3563 4301 105%600748.SH 上实发展 17 78 99 96
31、%600736.SH 苏州高新 31 54 89 92%600266.SH 北京城建 16 140 171 91%600208.SH 新湖中宝 13 178 251 75%600622.SH 光大嘉宝 15 31 57 73%600641.SH 万业企业 5 12 22 70%002314.SZ 南山控股 6 53 85 68%600663.SH 陆家嘴 39 70 149 63%001979.SZ 招商蛇口 44 686 1151 62%000620.SZ 新华联 9 75 150 53%000965.SZ 天保基建 1 13 27 50%600675.SH 中华企业 68 78 223 5
32、0%600708.SH 光明地产 32 104 247 48%000402.SZ 金融街 39 116 284 47%000090.SZ 天健集团 13 41 119 38%600649.SH 城投控股 2 35 111 32%600823.SH 世茂股份 32 45 236 22%600639.SH 浦东金桥 8 5 33 20%603506.SH 南都物业 3 2 13 17%600648.SH 外高桥 33 5 89 10%600007.SH 中国国贸 9 1 35 5%002285.SZ 世联行 13 2 83 3%600658.SH 电子城 3 1 61 1%600732.SH ST
33、 新梅 0 0 60 0.001%资料来源:wind、公司公告、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示，不做推荐）市场市场关注的财务指标关注的财务指标 ROIC 分化分化 观察 Wind 所给的 2013-2018 年 ROIC 数据，在市场重点关注的地产 A 股中，53%的房企 2018 年 ROIC 较 2017 年提升，其中荣盛发展、世茂股份明显提升，2 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 8 金地集团、招商蛇口相对稳定，新城控股、万科明显下降；表
34、表 3：Wind 给出的部分房企给出的部分房企 2013-2018 年年 ROIC 一览表（一览表（%）证券代码证券代码 证券简称证券简称 2018 2017 2016 2015 2014 2013 002244.SZ 滨江集团 10.3 10.1 10.3 9.7 5.6 8.8 001979.SZ 招商蛇口 9.5 9.6 10.4 8.7 8.6 9.5 002146.SZ 荣盛发展 9.4 7.6 6.4 5.3 9.7 11.9 600383.SH 金地集团 9.1 9.3 9.7 5.9 6.6 6.6 000718.SZ 苏宁环球 9.1 10.0 8.9 7.5 7.6 6.9
35、 600663.SH 陆家嘴 9.0 8.5 8.5 7.9 7.3 8.2 000069.SZ 华侨城 A 8.6 9.5 9.4 8.3 11.1 11.2 601155.SH 新城控股 8.4 12.4 10.2 10.4 8.4 10.7 600823.SH 世茂股份 8.3 7.8 6.6 8.4 9.0 7.5 002208.SZ 合肥城建 8.1 6.1 3.3 4.8 7.5 6.5 000002.SZ 万科 A 7.6 11.5 11.4 13.1 10.8 11.2 600048.SH 保利地产 6.8 7.3 8.2 8.5 8.0 8.2 600340.SH 华夏幸福
36、6.7 6.5 7.2 8.2 10.1 13.9 000031.SZ 大悦城 6.2 6.4 4.4 3.9 4.0 5.4 000090.SZ 天健集团 5.3 5.0 4.3 5.1 7.4 6.7 000402.SZ 金融街 4.8 5.4 4.1 3.9 6.0 7.1 600657.SH 信达地产 4.8 3.4 3.1 3.0 4.3 5.4 600606.SH 绿地控股 4.8 4.2 3.1 5.7-4.7 2.3 600895.SH 张江高科 4.4 4.2 6.1 5.7 5.1 5.0 600748.SH 上实发展 4.4 4.4 4.2 4.8 7.5 4.4 000
37、926.SZ 福星股份 4.4 4.3 3.1 3.3 4.5 5.1 000540.SZ 中天金融 4.3 5.8 8.6 10.3 8.7 8.0 600708.SH 光明地产 4.0 6.9 4.1 3.3 7.2 7.4 601588.SH 北辰实业 3.9 4.0 2.4 3.0 3.3 4.0 000656.SZ 金科股份 3.9 3.4 3.3 2.8 2.2 3.6 000797.SZ 中国武夷 3.8 3.4 3.7 4.0 2.7 3.6 000961.SZ 中南建设 3.5 1.1 1.1 1.6 3.1 6.2 600376.SH 首开股份 3.2 3.5 3.4 4.
38、2 3.9 3.4 000671.SZ 阳光城 2.8 2.1 2.1 4.4 6.0 4.5 600604.SH 市北高新 2.8 3.5 2.5 3.3 1.3 11.8 000732.SZ 泰禾集团 2.7 2.3 2.5 2.7 2.0 4.0 600325.SH 华发股份 2.4 2.0 1.8 1.1 1.6 2.2 600266.SH 北京城建 2.2 3.4 4.2 4.2 6.0 8.4 000046.SZ 泛海控股 1.6 3.0 3.7 4.0 3.9 3.9 资料来源:全部数据均为 wind 所给、国信证券经济研究所整理（以上数据仅作列示，不做推荐）盈利能力回升盈利能力
39、回升 板块盈利能力回升：2018 年、2019 年 1 季度，板块平均毛利率分别为 32.4%、32.2%，分别较 2017 年同期提升 2.8、1.2 个百分点；2018 年、2019 年 1 季度，板块净利率分别为 12.4%、13.1%，与 2017 年同期基本持平。图图 3：板块毛利率变化情况：板块毛利率变化情况 图图 4：板块净利率变化情况板块净利率变化情况 资料来源:Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源:Wind，国信证券经济研究所整理 252729313335373920122013201420152016201720182019Q1地产板块毛利率（%）8910111213
40、14151620122013201420152016201720182019Q1地产板块净利率（%）2 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 9 在我们选取的 41 家重点房企样本中，78%的房企 2018 年毛利率较 2017 年提升，59%的房企 2019 年 1 季度毛利率较去年同期提升；54%的房企 2018 年净利率较 2017 年提升，51%的房企 2019 年 1 季度净利率较去年同期提升。2018年，66%的房企毛利率水平高于行业平均水平，其
41、中华侨城、金地集团、华夏幸福毛利率达 60.3%、42.7%、41.6%；56%的房企净利率水平高于行业平均水平，其中金地集团、华侨城、新城控股、招商蛇口净利率达 24.1%、23.5%、22.6%、22.0%。表表 4：重点房企毛利率及净利率变化情况重点房企毛利率及净利率变化情况 序号序号 证券代码证券代码 证券简称证券简称 2018 年年毛 利 率毛 利 率（%）较较2017提升提升（百分点）（百分点）2019Q1毛 利 率毛 利 率（%）较较 2018Q1 提提升（百分点）升（百分点）2018 年年净 利 率净 利 率（%）较较2017年提升年提升（百分点）（百分点）2019Q1净 利
42、率净 利 率（%）较较 2018Q1 提升提升（百分点）（百分点）1 000608.SZ 阳光股份 79.3 27.4 95.2 9.5 29.3-6.3-29.8 7.8 2 000718.SZ 苏宁环球 61.0 18.1 60.0-3.3 30.2 11.6 28.4-5.7 3 000069.SZ 华侨城 A 60.3 10.1 62.2-1.4 23.5 1.5 15.8-0.5 4 600663.SH 陆家嘴 54.0 4.2 53.1-1.7 32.5-6.9 26.1-62.8 5 000046.SZ 泛海控股 50.4 12.3 38.0-4.2 20.6-16.3 319.
43、3-161.1 6 000402.SZ 金融街 48.6 19.2 47.6 3.1 18.3 2.2 17.7 0.6 7 000042.SZ 中洲控股 47.1 10.8 58.0 6.0 5.2-1.8 14.3-3.6 8 600895.SH 张江高科 46.5 7.0 57.8 12.5 43.4 6.5 44.7-70.8 9 002208.SZ 合肥城建 46.4 19.4 52.6 14.5 14.9 8.9 22.4 19.1 10 600823.SH 世茂股份 44.6-0.4 31.3-12.6 22.9 3.0 11.1-5.2 11 600675.SH 中华企业 43
44、.0 21.7 58.3 41.5 16.9 10.1 25.5 19.9 12 600383.SH 金地集团 42.7 8.4 36.8 2.6 24.1-1.3 16.6-0.6 13 600604.SH 市北高新 42.5 2.6 47.2 1.6 53.0 39.1 13.0 11.8 14 000031.SZ 大悦城 42.5 6.2 54.6 6.6 14.2 1.8 21.4 5.9 15 600340.SH 华夏幸福 41.6-6.3 65.3 5.3 14.1-0.7 29.4 5.4 16 001979.SZ 招商蛇口 39.5 1.8 33.7-15.8 22.0 2.2
45、 61.3-2.3 17 000002.SZ 万科 A 37.5 3.4 35.0 0.9 16.6 1.2 6.6 0.9 18 601155.SH 新城控股 36.7 1.1 38.4 2.0 22.6 7.1 5.0-2.1 19 002244.SZ 滨江集团 35.7 5.3 45.2 15.0 14.9-1.8 31.6 16.9 20 600657.SH 信达地产 34.9 6.7 42.1 7.8 13.4 6.4 1.2 22.1 21 600185.SH 格力地产 34.3-8.6 23.1-22.8 16.6-3.3 13.3-11.6 22 000620.SZ 新华联 3
46、3.5 1.7 20.3-5.3 8.9-2.7-0.6-4.5 23 601588.SH 北辰实业 33.5 0.6 42.0 2.9 11.2 2.7 17.9 7.6 24 600266.SH 北京城建 32.9 6.8 13.2-24.5 10.1-1.1 74.0 66.6 25 000537.SZ 广宇发展 32.8 4.9 38.6 3.5 9.2-1.3 21.7 0.6 26 600376.SH 首开股份 32.7 0.0 38.1 18.3 10.0 0.2 14.7 8.7 27 600048.SH 保利地产 32.5 1.4 39.8 0.0 13.4 0.0 14.8
47、 0.7 28 600890.SH 中房股份 31.5-29.9 -742.1-252.0 -343.7-354.2-7,217.6-3,157.6 29 002146.SZ 荣盛发展 31.5 2.0 33.8-0.8 14.7-1.0 10.7 0.7 30 600708.SH 光明地产 31.3 10.8 25.6-20.4 6.7-2.9 14.6-4.0 31 000926.SZ 福星股份 30.5 3.9 26.8-14.4 11.0 0.8 6.4-3.5 32 000732.SZ 泰禾集团 30.4 2.7 27.1-0.1 12.6 3.0 13.4 8.2 33 60074
48、8.SH 上实发展 30.0-2.1 27.4-9.6 10.7-2.0 12.4-0.2 34 000540.SZ 中天金融 29.6-9.6 40.5 5.3 10.2-3.3 28.3 14.1 35 000656.SZ 金科股份 28.6 7.3 25.4 5.1 9.8 3.2 3.5-0.4 36 600325.SH 华发股份 27.3-0.9 31.2 4.1 10.1 1.2 11.2-24.3 37 000671.SZ 阳光城 26.1 1.0 27.4 2.4 6.9 0.2 5.0 0.4 38 000797.SZ 中国武夷 24.3-1.1 23.0-12.4 8.8
49、2.5 6.0-1.2 39 000090.SZ 天健集团 21.6-4.4 21.1-4.4 7.6-1.3 4.7-0.6 40 000961.SZ 中南建设 19.6 3.3 24.3 4.6 5.8 4.0 6.2 2.2 41 600606.SH 绿地控股 15.4 1.0 15.2 0.7 4.6-0.1 6.4 0.9 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 行业负债水平行业负债水平小幅回落小幅回落 截至 2019 年 Q1 末，板块剔除预收款的资产负债率维持于历史高位；净负债率较 2018 年末小幅提升，但较 2018 年 Q1 的历史高位已明显下调；短期偿债能力较 201
50、6 年 Q3 的高点回落后，趋于稳定。截至 2019 年 1 季度末，板块剔除2 0 7 2 6 1 8 6/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 5 1 4 1 4:1 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 10 预收款的资产负债率为 72.9%，较 2018 年末及 2018 年 1 季度基本持平；净负债率为 99.2%，较 2018 年末提升 6.4 个百分点，较 2018 年 1 季度下降 10.7个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为 1.2，与 2018年末及 2018 年 1 季度基本持平。图图 5：行业负债水平
