1、固定收益固定收益|固定收益专题固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房企房企年报有哪些值得关注的信息年报有哪些值得关注的信息？证券证券研究报告研究报告 2019 年年 05 月月 22 日日 作者作者 孙彬彬孙彬彬 分析师SAC 执业证书编号：S1110516090003 苏雯苏雯 联系人 近期报告近期报告 1 固定收益：银行对公信贷有什么变化？房地产业-信用债 专题 2019-05-20 2 固定收益：中高评级下行，低评级上 行-产 业 债 行 业 利 差 动 态 跟 踪（2019-05-19）2019-05-19 3 固定收益：掌握好转债的配置节奏-可转 债市 场周 报
2、（2019.05.19）2019-05-19 房地产产业债专题研究房地产产业债专题研究 经历了 2017 年和 2018 年再融资显著收缩的局面，多数房企大多在年报中提及了要将其杠杆率控制在合理水平，同时改善负债结构，拓宽多元化的融资渠道等负债管理的诉求，而从房企 16-18 年的财务数据来看，房企的净负债率近三年呈现逐年下降的趋势，但是整体剔除预收账款的资产负债率 2018 年较去年同期仍有所提升，房企杠杆总体依然居高不下。考虑到 2019 年宏观环境依然复杂，预计地产企业信用状态将进一步分化，对于杠杆水平稳定可控、自由现金流改善同时筹资现金流稳定、整体融资成本控制在合理水平内的房企可以参与
3、。风险风险提示提示：行业政策调控超预期，信用风险，资金链风险 固定收益|固定收益专题 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录内容目录 1.地产行业发展，房企如何看？地产行业发展，房企如何看？.3 1.1.房企怎么看行业未来发展和政策走向？.3 1.2.地产主业，做大还是减速？如何布局？.6 1.3.多元化策略如何布局？.8 1.4.负债管理做了哪些调整？.11 2.房企年报数据再验证房企年报数据再验证.13 3.小结小结.16 图表目录图表目录 图 1：房企 18 年销售额和销售面积同比（%）.13 图 2：不同梯队销售集中度变化（%）.13 图 3：样本
4、发债房企营业收入变化（亿元，%）.13 图 4：样本发债房企归属于母公司股东净利润变化（亿元，%）.13 图 5：蓝光发展 2018 年年度收入结构（%）.14 图 6：新湖中宝 2018 年年度收入结构（%）.14 图 7：样本发债房企经营现金流净额（亿元）.14 图 8：样本发债房企投资现金流净额（亿元）.14 图 9：发债房企债券融资变化情况（亿元）.15 图 10：发债房企债券融资利率变化情况（%）.15 图 11：样本发债房企筹资现金流净额（亿元，%）.15 图 12：样本发债房企自由现金流（亿元）.15 图 13：2014-2018 年部分房企综合融资成本变化（%）.15 图 14
5、：2018 年部分房企综合融资成本（%）.15 图 15：样本发债房企剔除预收款项后的资产负债率变化（%）.16 图 16：样本发债房企净负债率变化（%）.16 表 1：行业政策和未来发展趋势判断.3 表 2：地产主业的坚守还是减速.6 表 3：房企多元化业务拓展.9 表 4：去杠杆和负债的表述.11 固定收益|固定收益专题 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1.地产行业发展，房企如何看？地产行业发展，房企如何看？2018 年上半年，受到地产市场调控和金融严监管的影响，房地产行业发展面临挑战，行业集中度不断提升，部分房企发行的债券在 18 年也陆续出现违约。但
6、是自 2018 年 7 月下旬以来，各类“宽信用”政策和会议表态密集出台，房企外部融资环境有所好转，因城施策政策也给予部分城市的房地产市场带来新机会。房企主要收入来源于房地产项目销售，受宏观经济发展周期和政策调控等因素影响大，公司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，针对宏观经济和行业调控相应调整公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响公司的长期发展。见微知著，我们从房地产企业个体微观视角出发，通过地产企业年报梳理，观察房企对于见微知著，我们从房地产企业个体微观视角出发，通过地产企业年报梳理，观察房企对于后市的看法？对于地产主业发展是坚持做大还是选择减速？房企都选择布局了哪些多元后
7、市的看法？对于地产主业发展是坚持做大还是选择减速？房企都选择布局了哪些多元化战略方向？负债管理进行了怎样的调整？化战略方向？负债管理进行了怎样的调整？1.1.房企怎么看行业未来发展和政策走向？房企怎么看行业未来发展和政策走向？从 2018 年到 2019 年，房地产市场面临复杂变化的形势。一方面，因城施策政策下，部分城市调控开始有所放松，而部分城市调控仍未有放松之势；另一方面，从前期融资难融资贵，到目前外部融资环境有所改善，但是进入房地产行业的资金仍有所约束。外部环境依然复杂，房地产行业未来的走势仍备受关注。那么对于未来，身处于行业之中的各个房企又怎么看待房地产行业的政策走向和未来的发展趋势？
8、外部环境依然复杂，房地产行业未来的走势仍备受关注。那么对于未来，身处于行业之中的各个房企又怎么看待房地产行业的政策走向和未来的发展趋势？在行业未来发展方面，房地产企业大多认为行业发展增速将趋缓，城市之间保持分化，规在行业未来发展方面，房地产企业大多认为行业发展增速将趋缓，城市之间保持分化，规模化和专业化将加大经营难度。同时，随着新型城镇化、城市更新、特色小镇等战略的推模化和专业化将加大经营难度。同时，随着新型城镇化、城市更新、特色小镇等战略的推进，改善类置业需求还将继续增长。进，改善类置业需求还将继续增长。2019 年各梯队房企的行业集中度将进一步提升也是年各梯队房企的行业集中度将进一步提升也
9、是多家房企的主流观点。多家房企的主流观点。政策方面，房地产调控作为防风险的重要组成部分，房企大多认为行业调控短期内难言放政策方面，房地产调控作为防风险的重要组成部分，房企大多认为行业调控短期内难言放松，而松，而 2019 年房地产行业政策预计将以稳为主，同时政策上更加强调因城施策、理性施年房地产行业政策预计将以稳为主，同时政策上更加强调因城施策、理性施策，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。策，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。表表 1：行业政策和未来发展趋势判断：行业政策和未来发展趋势判断 名称名称 行业政策和未来行业政策和未来发展发展趋势判断趋势判断 恒大地产 在房地产政
10、策方面，中国政府将继续实施分类调控，促进房地产市场平稳健康发展，坚持住房的居住属性而非投机目的，强化地方政府主体责任，加快建立和完善促进行业平稳健康发展的长效机制，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。预期将继续执行各项调控措施，保持房地产市场的连续性和稳定性，防范化解市场风险。碧桂园 预计在 2019 年，一方面国家将继续实行差别化调控政策，加快建立健全长效机制以促进房地产市场平稳健康发展；与此同时房地产行业的竞争将更趋激烈，行业集成加强，市场将进一步分化。另一方面，中国的城镇化进程远没有结束，广大县镇居民改善居住环境镇居民的需求仍
11、将持续，广大城镇市场大有可为。金地集团 展望 2019 年，中国经济稳中有变，变中有忧。中美贸易争端短时间缓和，但长期走向不明确，将进一步影响未来经济形势走向。当前国内经济动能减弱，未来发展的不确定性增加。宏观政策方面，防风险仍旧是三大攻坚战之首，“去杠杆”和“严监管”仍为政策的主基调。房地产调控作为防范金融风险的重要组成部分，行业调控政策难言放松，行业市场增长短期压力增大。保利地产 长期来看，房地产作为城市发展的重要载体之一，承载居住、商务、学习、消费等多元需求，拥有种类庞大的服务消费场景。房地产企业通过发挥整合资源优势，从过往单一的房地产开发，向社区消费、生活服务、产业链投资、资产持有运营
12、等领域延伸，提高业绩增长宽度与厚度，提升持续发展能力。华夏幸福 我国城镇化格局经历了大型化、中心化、城市群化的过程，正逐步迈向都市圈化的发展阶段。2019 年 2 月 21 日，固定收益|固定收益专题 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 经国务院同意，国家发展改革委发布了关于培育发展现代化都市圈的指导意见，标志着都市圈已经上升为国家发展战略，成为中国城镇化的主体空间形态，将逐步释放巨大发展红利。首开股份 展望 2019 年，楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。在大的政策方向引导下，住房回归居住属性的进程不会停止，这将是长期坚持的政策导向。万科 A 201
13、9 年外部环境依然复杂：经济发展中的风险和困难依然存在；行业发展中的深层次变化要求企业必须兼顾长短期发展目标，做好平衡；市场的分化与“因城施策”的调控导向将进一步加大经营难度。龙湖地产 经历过 2018 年的先扬后抑，感受着长效机限制在因城施策理念下灵活落地；水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，回归、重塑成为共识。金融街 2019 年房地产行业政策预计将以稳为主，同时更加强调因城施策、理性施策，房地产市场将保持平稳运行状态。首创置业 展望二零一九年，“房间住不炒”和“租售并举”的政策定为将推动行业平稳健康发展和创新转型；调控政策继续因城施策，加快行业长效机制建立，资金面保持定向松紧适度，区域
14、市场分化趋势延续，行业集中在将进一步提升，行业内面临更多新的机遇和挑战。本集团将继续以“实现有质量增长”为经营方针。绿城中国 面对房地产行业的深刻变化以及人民生活水平的迅速提升，我们相信未来房地产行业的距离性地位不会变，城镇化进程中释放出的房地产公司需求不会变，人民的对美好生活的追求不会变。作为典型的混合所有制房企，绿城将坚持理想主义情怀，全力把产品质量、产品创新、品牌的价值打造成为行业伸杆。泰禾集团 2019 年房地产行业发展方面，将着眼于更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。新城控股 预计 2019 年政策
15、将由控转稳，中央坚持住房居住属性，完善多层次住房供应体系，推动长效机制的健全，地方政府分类指导，优化短期调控。绿地集团 我国深度城镇化将继续推进，国家将督促落实 1 亿转移人口落户目标，刚需等正常居住需求将得到支持。在宏观经济政策预调微调的大背景下，房地产调控也将以稳为主，随着部分地区房价地价泡沫有所挤出，影响房地产行业的“一揽子综合因素”将发生积极的变化，市场景气度将有所反弹，“高位趋稳、总体回升、结构分化”将成为市场的基本格局。可以预见，在“中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展”的城镇化模式下，能级较高的省会城市和有溢出效应的成长性地区将率先反弹回升；但与此同时，部分前期房价地价已快
16、速上涨而又缺乏人口及产业支撑的三四线城市将面临挑战。远洋地产 2019 年，将是中国房地产行业深化变革的关键之年，随穿房地产市场长效机制找一步推进，行业所处的时代背景不同以往，高位运行、增速趋缓是行业可预见的。蓝光发展 城镇化发展、居民居住改善以及城市更新是房地产市场需求产生的持续来源，也是房地产市场发展的根本驱动力。未来，基于以上三方面需求，我国房地产行业仍将存在较大发展空间。但传统单一的房地产企业开发模式增长乏力，须更积极推动战略转型，创造新利润增长极，谋求长远发展 金科股份 2019 年，中国仍将处在重要的战略机遇期和新旧动能转换期。目前中国城镇化率仅 59.58%，离发达国家平均水平还
17、有相当长的距离，城镇化仍是房地产发展根本动力，未来房地产行业预计仍将保持高位运，市场基本面没有发生改变，在持续的调控下行业波动属市场行为，公司仍持续看好房地产行业未来发展。招商蛇口 2018 年动荡的国际政经局势在 2019 年仍将持续，各大机构对全球及国内经济增速预期均不乐观。房地产调控政策将以“稳”为主，因城施策、一城一策仍将持续。房地产行业的发展在“量”上处于顶部，兼并加剧，行业集中度将持续提升，龙头企业优势也更为明显；为应对存量时代到来，更多房企将目光从“规模”转为实施质量发展战略，持续推进转型创新成为行业龙头共同的选择。深圳龙光控股 中国中央政府提出来，坚持因城施策，促进供求平衡，加
18、快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。预期中国房地产市场将维持平稳发展，商品房市场集中度将进一步提升，人口和产业将继续向中国三大城市圈集中。华发股份 2019 年，房企多元化业务仍将围绕地产生态展开，但是专业化程度会大幅提升。具体而言可能将会向长租公寓、产业地产、养老地产、物业管理等细分领域倾斜，此外科技等未来产业或将吸引部分企业进场。而随着多元化参与者的逐步增多和竞争的加剧，行业格局将会被重新划分，规模化和专业化将是行业发展的必然趋势。阳光城 房地产行业在国民经济中的地位将被重新重视起来，“房住不炒”主基调虽然没变，但“分城施策”放松迹象显露。2019 年，随着中央“两会”的召开，国家将
19、在多个层面强化和深化改革，譬如大幅度减税、解决民企融资难的问题，以更大力度推进各项改革，我们对房地产行业的未来形势也不用过分悲观。中国铁建 2019 年，全国房地产政策面将以平稳为主，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，全国将继续加快推动建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。同时，土地市场有望延续降温趋势，固定收益|固定收益专题 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 成交价格进一步趋向合理。旭辉集团 中国正在步入经济改革转型的新阶段。目前，国内经济及消费状态开始呈现放缓迹象。自二零一八年下半年以来，政府对房地产行业的去杠杆及调控措
20、施持续发挥效用，且中国的整体房地产销售需求量显著疲软。经济回软可能促使政府调整其便针对房地产行业的调控及流动性措施。尽管我们认为，由政府的房地产控制措施的任何潜在放宽将逐步出台，惟我们会密切监察政策转向及对房地产市场的影响，并利用较低成本增加土地资源。中南建设 2019 年在坚持稳中求进的总基调，迎接建国 70 周年的大背景下，国家将保持宏观流动性合理充裕，但房地产“房子是用来住的、不是用来炒”的定位不会变，基于“因城施策、分类指导”的原则，政府的调控手段会更加灵活和有针对性，目标依然是市场平稳健康发展。行业依旧处于调整期，销售和投资增速将放慢，发展依赖存货价格上升的企业将面临更多挑战。华侨城
21、 A 展望 2019 年，世界面临百年未有之大变局。一方面，外部环境更趋复杂严峻，国家宏观经济运行稳中有变、变中有忧，可以预料和难以预料的风险挑战更多更大，要充分做好各项准备，有效应对；另一方面，危和机同生并存，国家经济结构优化升级、科技创新能力持续提升、改革开放不断深化、宏观调控政策更加精准有力，为国家经济的发展、为企业的发展带来新机遇。世茂股份 展望 2019 年，政府将积极把握宏观政策取向，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，进一步着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，保持经济运行在合理区间，促进经济社会持续健康发展。房地产领域，在稳健的货币政策松紧适度的背景下，政府将进一步完善
22、住房市场体系和保障体系，稳步推进房地产税立法，改革完善房地产市场调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。荣盛发展 2018 年，虽然宏观经济面临下行压力较大，但中央坚持“房住不炒”的定位，加强市场供需双向调节，“因城施策”实行差别化调控，建立健全长效机制。一是在继续通过限购限贷等措施抑制非理性需求的同时，要求各地根据市场情况加强供给，调整中长期供给结构。二是根据市场变化适时调整棚改货币化政策力度。三是长效机制建设稳步推进。租售并举政策不断完善，围绕农村土地制度展开的新一轮土地改革逐步破冰，通过体制机制创新推动城市有效更新，盘活存量土地资源。信达地产 2019 年 3 月 5 日，在政府工作报告中
23、指出，坚持稳中求进工作总基调，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心；2019 年国内生产总值增长预期目标是 6%6.5%。总体来看，保持我国经济平稳增长需要一个平稳的房地产市场。华远地产 从政策导向来看，2019 年房地产市场调控从分类调控转向分类指导，更加强调地方政府主体作用。在政策趋势引导下，在宏观经济平稳发展的保障下，2019 年房地产市场预计将保持平稳发展，市场继续回归理性。滨江集团 2019 年房地产调控将保持政策的连续性和稳定性。2019 年政府工作报告提出
24、要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。住建部表示，2019 年住建部将坚决落实党中央、国务院的部署，稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案，做到几个坚持，坚持我们住房的一个定位，房子是用来住的，不是用来炒的，坚持完善两个体系，一个是住房的市场体系，第二是住房的保障体系，坚持落实城市的主体责任，因城施策、分类指导。中粮地产（大悦城）展望 2019，在中国经济迈入高质量发展的背景下，也赋予了房地产行业新使命、新要求，使命所在，目标所向，房企要精准把握其中的结构性机遇，打好顺势而为、趁势而上的战略主动战，要通过精准投资、提质增效、
25、优化布局、创新产品、稳健运营等策略，严守底线思维，进一步防范化解市场风险，控稳节奏，紧抓人们构筑美好生活需求，积极迈向高质量发展的新阶段。福星股份 2019 年，中央经济工作会、全国住房和城乡建设工作会两大会议奠定了 2019 年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。中央继续明确方向：房子是用来住的，不是用来炒的。2019 年主体性调控政策仍将以稳为主，住房回归居住属性的进程不会停止，稳地价稳房价稳预期也将是长期坚持的政策导向。中华企业 预计 2019 年房地产调控政策以稳为主，受供求关系、市场购买力等多方面因素影响，各线城市市场周期可能存在较大差异，未来政策走向将明显分化。一线以及核心
26、二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。“房住不炒”的政策主基调是必须坚持的，即在支持居民合理自住型需求的同时，抑制投资、投机性需求。2019 年更多的调控空间有望下放地方政府，根据各线城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，提高政策的针对性以及有效性。光明地产 展望 2019 年，房地产仍将处于下行周期。中央经济工作会议强调，“房住不炒”定位不会改变，因城施策、分类调控仍然是楼市调控的主要特征，且调控将以稳为主。总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解 固定收益|固定收益专题 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明
27、 6 重大风险专题研讨班的开班讲话中提到，“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，预计今年长效机制落地速度将会加快。在此背景下，2019 年房地产主要指标预计将以回落为主。资料来源：WIND，公司年报，天风证券研究所 1.2.地产主业，做大还是减速？如何布局？地产主业，做大还是减速？如何布局？在“房住不炒”的总基调下，全国商品房销售增速有所放缓，但市场集中度加速提升，在现在这个节点下，房企对于地产主业，是选择坚守做大规模，还是适当减速？在“房住不炒”的总基调下，全国商品房销售增速有所放缓，但市场集中度加速提升，在现在这个节点下，房企对于地产主业，是选择坚守做大规模，还是适当减速？从地
28、产企业 18 年的年报披露情况来看，除了少数地产企业如泛海控股等，大幅调整了产业结构，减少了地产业务板块以外，绝大部分的房企仍然选择坚守房地产主业，希望利用自身的经营优势在规模方面继续保持适度增长，保持或提升在行业的地位，坚持规模与利润并重，实现高质量增长。而在区域布局方面，主要有坚持以一二线城市及核心城市群为主的布局策略，以及围绕京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市圈进行布局，也有部分房企立足当地资源，发展本地优势，并向其他城市扩展，城市能级下沉有所控制。表表 2：地产主业的坚守还是减速：地产主业的坚守还是减速 名称名称 地产主业的坚守还是减速地产主业的坚守还是减速 万达商业 鉴于万达广场
29、收入规模大、内生增长强劲，尤其是近年来公司“轻资产战略”取得了丰硕成果，公司目前已完全具备了万达广场产品自我滚动发展的能力，本公司不再从事新的房地产开发和销售业务（自持商业物业开发除外），仅消化存量项目。恒大地产 公司管理层将继续以审慎务实态度审视中国经济及房地产市场的发展趋势和变化，坚定不移实施“规模+效益”的发展模式、“三低一高”的经营模式，开拓进取，锐意创新，积极寻求突破。碧桂园 中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将任然庞大。作为行业持份者，我们时刻应该思考的是如何进一步提升我們的竞争力。金地集团 公司提出“提效赋能、谋局未来”的经营导向，通过城市深耕和不断拓展新城市，进
30、一步做强地产主业，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。保利地产 秉持“以城聚人、以城促产”城市运营逻辑，运用“两驱动、两升级”模式即规划驱动、资本驱动、城市升级、产业升级来塑造高质量产品。华夏幸福 公司将紧紧把握都市圈化的趋势与发展红利，进一步提高公司产业新城业务与房地产业务的发展质量，同时积极探索都市圈化格局下的新业务，寻找公司业务发展的新抓手，实现可持续发展。万科 A 巩固开发即售业务的基本盘，保证足够的资源投入；夯实和提升投资拓展、产品设计、工程建造、运营管理、推广销售能力；围绕城市发展方向，聚焦深耕。首创置业 加大合作力度和多元化土地获
31、取方式，深耕一级土地开发和并购业务，积极扩充核心城市优质土地储备。绿城中国 在保持传统开发业务稳健发展的同时，公司积极布局轻资产业务，包括代建业务、生活服务业务、建筑科技业务等，整合上下游产业链，将创新业务和综合产业作为公司新的利润增长点。泰禾集团 2019 年，公司将坚持以房地产为核心，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展而践行“泰禾+”战略，依托自身在品牌等领域的核心竞争优势，聚合其他相关服务领域资源，不断丰富和扩大公司业务的纵深，追求有质量的增长，谋求长期可持续发展。新城控股 坚持稳中求进的总基调，实现规模化下的高质量发展，保持行业站位。确保公司现金流合理充裕，有效控制净负债率，强调精
32、准投资、现金回笼。坚持“住宅+商业”双轮驱动模式，围绕主业开展多元化业务。融创中国 房地产开发业务长期内仍将是本集团的绝对核心主业，本集团将严格控制非地产业务的投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为公司未来新的增长点。绿地集团 2019 年，房地产主业一方面要以市场为导向，调整结构，抢抓机遇，精准施策，着力提升业绩表现；另一方面，固定收益|固定收益专题 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 要坚定不移推动质量变革、效率变革、动力变革，提升核心竞争优势，实现高质量发展。泛海控股 2019 年初，公司在审慎研究后做出了出售北京泛海国际居住区 1 号地块以及上
33、海董家渡项目的重大决定。本次交易完成后，公司房地产业务比重大为下降，产业结构实现大幅优化。华润置地 在开发业务方面，本集团将深度参与城镇化进程，不断满足客戶对美好生活的需求，推动全价值链标准化，提质增效，管控成本，高快周转。以客户为中心，保障客戶权益，重视客户体验，持续打造好产品好服务，实现有质量的增长。在投资物业方面，本集团将通过多元化渠道挖掘增量及存量机会，顺应新零售发展趋势，主动拥抱互联网、新技术，探索数字化转型，强化购物情景化，提升客户体验，保持中国商业地产领导者的领先地位。远洋地产 本集团将秉持精耕細作强生健体的宗旨开展工作，踏实修炼内功，提升精细化运营管理水平，提升专业性和有效性，
34、塑造核心竞争力，寻求高质量增长。蓝光发展 坚持规模与利润并重，实现高质量增长。为进一步支撑主业做大做强，以住宅开发运营为核心，在上下游产业链发展高价值、高增值产业 金科股份 秉持“美好生活服务商”的战略定位，明确公司以民生地产开发为主的产业布局，把地产主业做精做透，坚持聚焦城市群深耕战略布局，力争在所进入区域的市场具有较高的市场占有率和领先的运营管理水平。招商蛇口 2019 年，公司将继续跟进国家新型城镇化发展战略，深化与地方国企的合作，加大发展力度，多渠道扩充优质项目储备资源；继续提升各项开发能力，加快存货周转，提高项目开发获利能力 深圳龙光控股 凭借于房地产行业经验丰富的运营经营，本集团未
35、来将积极把握土地收购机遇，同时寻求更多并购目标，多元化增加优质土地储备，以最低的成本锁定更多高回报项目。集团也将加快销售，同时继续全面提升项目的产品力，坚持质量成就品牌的理念，不断增强市场竞争力及渗透率，进一步提升龙光地产的品牌形像，巩固集团于粤港澳大湾区的领导地位。新湖中宝 做强做大地产业务。优化区域战略布局，持续加大对以上海为中心的长三角区域的投入，强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。做精做优地产项目，坚持匠心品质，质造美好生活。建发地产 公司在做强做大现有区域的房地产业务的基础上，审慎拓展新的开发区域，进一步优化城市布局，扩大房地产开发规模，提升产品核心竞争力及客户满意度，有
36、效扩展项目的利润空间。利用土地一级开发形成的良好口碑，公司将积极拓展厦门各区土地一级开发业务，将土地一级开发业务培育成又一核心主业，成为利润增长点。中国铁建 本集团将持续密切关注政策和市场变化，积极寻找市场发展机会，保持房地产业务持续健康发展。继续坚持以销售为中心，深化以销售和资金为核心的绩效管控体系，保持经营业绩稳定增长。同时坚持审慎的土地储备策略和快周转的开发模式，与行业优秀企业广泛开展合作，发挥集团全产业链及各方优势，有效防范经营风险。旭辉集团 我们于二零一八年下半年的土地收购相对保守，加上于二零一八年末的销售额表现出众，为我们提供良好的现金储备，并有利于我们在土地市场调整期间把握机遇。
37、中南建设 公司房地产业务将继续以客户为中心，坚持大众主流住宅产品定位，积极推进快速周转战略，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，培养长周期发展能力，提升组织能力、运营能力、产品能力等基础能力。时代控股 我们将保持稳健的投资策略，并积极参与城市更新改造，确保拥有充裕且优质的土地储备及城市更新业务的持续增长。华远地产 坚持以房地产开发及经营管理为主业，积极优化内部管理，在改革创新的发展道路上继承和发扬国有企业本色；不断提升 产品的专业化和精细化水平，保障公司在开发规模、盈利能力、品牌实力等方面长远、稳定发展。世茂房地产 本集团秉持稳健策略，在补充土地储备方面审慎而积极，继续维持
38、在一二线及供需良好的三四线获取优质土地。滨江集团 冲刺千亿销售目标，继续做好行业品牌领跑者，高端品质标准制定者。融信集团 本集团将密切留意房地产政策以及市场变化，坚守“聚焦、平衡、轻资产”三大战略。“聚焦”中高端改善型住宅及已进驻的八大核心城市群，相信随着一二线城市改善型、高品质住宅需求日益增强，本集团的“聚焦”策略将获得市场积极响应；做好规模、利润与杠杆之间的“平衡”，坚守稳中求进的发展基调；采取“轻资产”发展策略，实现强强合作、优势互补，同时管理输出，打造新的利润增长点。在行业稳健发展的基调下，本集团相信凭着对市场周期的精准把控以及对产品质量的坚持，业务将继续保持稳健且有质量的增长。融侨集
39、团 发行人将在巩固现有市场份额的基础上，充分分析项目所在地的市场现状，重视已有房地产项目的开发运营，深入开拓，持续精耕，布局全国，稳步拓土，实现新业务的探索和布局，扩大公司业务规模，保持公司的良好 固定收益|固定收益专题 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 增长态势。美的置业 2019 年，本集团将继续保持“房地产+产业”的复合型发展战略，做实做强做精房地产开发及服务主业，两翼协同发展建筑工业化、智能产业化，打通上下游产业链，实现“一主两翼”纵向一体化发展，致力於成为领先的智慧地产制造商。中粮地产（大悦城）公司将紧抓行业发展机遇，贯彻高质量发展理念，充分利用两个
40、上市公司整合的优势，定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，坚持“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核发展模式。商业地产确保领先地位，销售型业务确保稳健增长，实现行业地位稳中有升，经营回报稳中向好。大名城 房地产行业诸多的不确定性，也对房地产企业发展提出了更高要求。面对困难与机遇并存的 2019 年，公司将始终把创造利润和价值放在首位，坚定聚焦主业发展，及时研判市场趋势、顺应市场周期规律，找准自身定，因时因地调整具体策略，在新的竞争格局中探索名城特色的发展机遇。福星股份 2018 年度，公司稳步推进战略布局，各区域公司经营效益逐步释放，经营规模逐步扩大，重要经营指标同比有较大幅度增长。
41、但在盈利能力与规模上，公司与全国大型房企相比，仍存在较大差距，公司需要进一步巩固武汉区域市场份额，同时稳健扩大区域外市场规模，提升公司品牌影响力和市场占有率。光明地产 坚持以房地产开发及经营为核心，保持房地产开发业务稳定增长，整合社会资源，探索殷实农场、城市更新、历史名镇、租赁公寓、冷链物流五大业务发展新模式，在此产业平台基础上的打造发展商业、物流、供应链、服务、建设五大新平台，并保持产业发展和资产配置的平衡与协同，形成综合性平台公司的关键底板。北辰实业 公司将牢牢把握发展机遇，以“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”为方向，在地产快开发、会展稳运营的基础上，推动传统业务的经营
42、提升和创新业务的开拓发展，坚持高质量发展导向，加快将公司建设成为全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。中交地产 公司虽在纵向发展水平上取得了明显成绩，但与行业内标杆企业相比较，整体规模仍相对偏小，市场占有率及行业影响力较为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大营规模，提升规模效益。凤凰股份 公司在 2019 年将继续落实土地储备、实施出清存量房产的计划、加快养老产业的推进，同时加强各项费用的控制力度和内部控制工作。天地源 坚守房地产主业，坚定文化地产战略。推进开放合作，做大公司规模，探索“地产+”业务模式，走稳全业态发展之路。光大嘉宝 以人为本，坚持主动管理和价值投资
43、的核心理念，进一步聚焦“不动产资产管理”核心主业，不断提升“募、投、管、退”各业务环节的运营能力和管理水平，夯实资产管理的闭环优势，丰富资产管理的产品业态，持续增强核心竞争能力，巩固和扩大公司在不动产资管行业中的领先地位和市场份额，努力将公司打造成为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。新黄浦 公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。京投发展 2019 年，公司将密切关注市场环境、行业政策变化，坚守轨道物业开发主业，持续获取优质土地资源，
44、深化“快周转、控成本”理念，重点开展“有效去库存”工作，进一步提升客户满意度，各项经营管理工作高质量、高标准推进，不断打造公司竞争软实力。正荣集团 在坚守主航道、扩大开发业务规模的同时，本集团也将审慎开拓新业务。我们预期核心城市对于过渡性、阶段性的住房需求将增加，同时考虑到各地政府大力支持住房租赁市场的发展，本集团将在上海推出首个“荣寓”长租公寓品牌的项目。资料来源：WIND，公司年报，天风证券研究所 1.3.多元化策略如何布局？多元化策略如何布局？为顺应形势变化，不断扩大业务领域。各大房企在做大做强传统地产主业的同时，也积极推进公司战略转型。梳理房企的年报不难发现，各个地产商在多领域、多业态
45、、多模式的探索具备共性，同时也不乏个性。在“房住不炒”和“租购并举”指示下，长租公寓业务成为众多房企多元化的主流选择之在“房住不炒”和“租购并举”指示下，长租公寓业务成为众多房企多元化的主流选择之 固定收益|固定收益专题 固定收益|固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 一。通过延伸地产业务产业链而发展的物业服务、健康养老服务等也是多数房企多元化发一。通过延伸地产业务产业链而发展的物业服务、健康养老服务等也是多数房企多元化发展的着力点。展的着力点。以外，金融业务也是较多房企多元化布局的重要板块。除共性以外，房企的多元化布局也具备个性，有布局“3D 生物打印+生物医药”等创新产
46、业，也有筹备布局机器人业务、节能环保业务、电商业务等领域的房企。表表 3：房企多元化业务拓展：房企多元化业务拓展 名称名称 多元战略多元战略 恒大地产 文化旅游产业+大健康产业+高科技产业：完成布局新能源汽车全产业链，力争 3-5 年成为规模最大，实力最强的新能源汽车集团。金地集团 物业管理方面，公司将持续扩大管理规模，拓展管理领域，把握业主需求，拓展社区增值服务，提升科技应用水平打造智慧社区；商业地产和产业地产方面，公司将强化招商、管理和运营能力，进一步拓展科技园等新兴产业领域，并尝试轻资产的管理方式；在其他创新产业板块，公司将有计划、分步骤地向医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活产
47、业探索实践，与住宅、商业等业务有效结合，并处理好新业务投入产出节奏与主业的平衡关系。保利地产 两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块。围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。华夏幸福 在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，公司将坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，发挥公司与中国平安的战略协同优势，开拓新领域、新模式、新地域。万科 A 本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展。报告期内本集团继续围绕核心城市加大对租赁
48、住宅的布局。印力集团作为本集团商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾 120 个，遍布国内 50 多个城市，管理面积近 1000 万平米。本集团旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，经过近四年发展，已成为国内领先的物流服务商，服务的客户超过 600 家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。城市更新与产业升级为标准办公与产业园业务带来发展机会。龙湖地产 集团秉承“空间即服务”战略，坚持以房地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务，打造多空间、全周期的产品与服务能力，多维驱动、协同发展；既坚守
49、主业又洞见选代，积极拥抱变化，进一步提升组织运营能力与效率。首创置业 主动转型求变，依托首创集团战略协同和国企资源优势大力发展文创、高科技产业地产和长租公寓业务。绿城中国 为加速实现“房地产金融”的协同发展，2018 年 12 月本集团以人民币 27.18 亿元收购百年人寿保险股份有限公司（“百年人寿”）9 亿股股份（占其已发行股本约 11.55%），成为其单一最大股东，进一步壮大金控平台，未来将立足绿城品牌优势，在保险产品、健康管理、养老服务和投融资等方面开展多层次业务融合，与主营业务形成协同效应，为战略升级提供有力支撑。泰禾集团 公司坚持以房地产为核心，为全面提升城市生活品质和自身多元化发
50、展而践行“泰禾+”战略，依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合其他配套服务领域资源，目标为一站式解决业主的购物、社交、医疗、文化和教育等方面的生活需求，不断丰富和提升“美好生活”的内容。融创中国 二零一九年，本集团以东方拍影都、乐融致新和电乐创文娱的资产为基础，成立了融创文化集团，致力於打造家庭娱乐平台和提供优质内容，并与融创文旅集团密切协同发展。二零一九年，成立伊始的融创文化集团将更注重组织架构的完善和团队建设，进一步提升体系管控能力，实现文化集团的高起点发展。泛海控股 公司投资板块以“助力实体经济、助推民族产业”为愿景目标，着力优化公司在新能源汽车、科技数据、消费升级、智能制造等方面的
