1、 行业研究行业研究|内地房地产内地房地产 销量销量升势延续，投资升势延续，投资小幅下滑小幅下滑 11 月统计局月统计局数据点评及数据点评及房地产房地产月报月报 延续前期销售升势，延续前期销售升势，11 月销售面积增速继续提升。月销售面积增速继续提升。1-11 月，全国商品房销售金额累计同比增长 7.3%，增速较 1-10 月持平；销售面积累计同比增长 0.2%，增速较 1-10 月提升 0.1pct，10月为商品房销售面积累计增速年内首次转正。1-11月，开发投资累计同比增长 10.2%，增速较 1-10 月回落 0.1pct；购置土地面积与土地成交价款分别下滑 14.2%与 13.0%。去年
2、全年房屋新开工增速达 17.2%（住宅+19.7%），使得今年供给较为充裕；另一方面房企冲击年度目标使得近期成交情况较好。预计全年商品房销量有望维持正增长。基数效应影响基数效应影响新开工增速新开工增速，竣工，竣工降幅继续降幅继续收窄收窄。受去年同期高基数影响，1-11月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长 8.6%，增速较 1-10 月回落1.4pct；房屋竣工面积同比下降 4.5%，降幅较 1-10 月收窄 1.0pct，同比降幅明显收窄。新开工增速虽出现一定回落，但在去年高基数基础上仍较快增长；叠新开工增速虽出现一定回落，但在去年高基数基础上仍较快增长；叠加房企近期拿地降幅明显收窄，预计
3、明年新增供应将较为充足，政策加房企近期拿地降幅明显收窄，预计明年新增供应将较为充足，政策基调转向基调转向积极背景下积极背景下明年销售端明年销售端或将保持稳健或将保持稳健。开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升。开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升。1-11 月，房地产开发资金来源累计同比增速为 7.0%，增速较上月持平。拆分来看，国内贷款累计增速为 5.5%，较 1-10 月下降了 2.4pct；定金及预收款、个人按揭贷款累计增速为 10.0%和 13.9%，较上月分别上升 0.6pct和下降 0.2pct，销售回款整体仍较快增长。前期监管层对融资端的调控使得国内贷款
4、增速明显下降；在顶层对房地产基调转向积极的背景下，未来行业融资端或迎来一定边际改善。一线增长较快，一线增长较快，去化有所上升。去化有所上升。11月，45城新房成交量环比上升 4%，同比上升 5%；当年累计成交量同增 13%（上月为 14%），一、二、三线城市分别上升16%、30%及下降 1%。北京、成都、宁波和福州累计增幅较大，而东营、扬州、江阴、江门累计降幅较大。截至 11月末，14城新房去化周期为 13.3个月，平均环比上升 11%，同比上升 10%。二手房方面，11月，15城二手房交易量环比上升 13%，同比上升 14%；截至 11月末，15城累计交易量同增 11%（上月为 11%）。厦
5、门、成都、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。一二线成交增速回落，溢价率维持平稳一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1-11 月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约 3.7%；其中，一线城市增长 23.5%，二线城市增长 11.6%，三线城市下降 5.5%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，11月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了 4 月份的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，11月单月溢价率环比基本持平。投资建议：投资建议：积极政策基调支撑稳健增长，维持“强于大市”评级。积极政策基调支撑稳健增长，维
6、持“强于大市”评级。11 月行业基本面较为平稳，销量增速继续小幅提升。近期最大边际变化为中央经济工作会议中更加强调“因城施策”、“三稳”，政策基调趋于积极。在此背景下，行业销售端和融资端预计将迎来一定边际改善，而房企销售业绩和财务稳健性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。16-Dec-19 微信公众号微信公众号 强于大市强于大市(维持)申思聪申思聪 分析师+852 3958 4600 .hk SFC CE Ref:BNF 348 蔡鸿飞蔡鸿飞 联系人+852 3958 4629 .hk 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/29 目录目录 1.板块表现：中型
7、房企股价表现较好板块表现：中型房企股价表现较好.5 2.行业：销量增速提升，投资增速下滑行业：销量增速提升，投资增速下滑.6 3.城市：一线增长较快，推盘环比大增城市：一线增长较快，推盘环比大增.9 3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘环比明显增加.9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定.12 4.土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳.14 4.1住宅类用地成交建面：一二线增速回落，三线降幅收窄.14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速继续回落.15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回落.17 5.融资：境内外债券
8、发融资：境内外债券发行环比有所上升行环比有所上升.19 6.重点政策回顾：顶层基调转向积极重点政策回顾：顶层基调转向积极.21 7.投资建议投资建议.26 8.风险提示风险提示.27 图表目录图表目录 图 1：佳兆业美好、海昌海洋公园和建业地产 11 月涨幅居前.5 图 2：新城悦服务、佳兆业美好和永生生活服务年初至 11月末涨幅居前.5 图 3：雅生活服务、奥园健康和新城悦服务 11月换手率居前.5 图 4：商品房销售额增速与上月持平.6 图 5：商品房销售面积增速较上月继续提升.6 图 6：房地产投资增速小幅下降，仍处相对高位.7 图 7：房企购置土地面积与成交价款降幅继续收窄.7 图 8
9、：土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降.7 图 9：新开工增速受去年同期高基数影响有所回落.8 图 10：房屋竣工面积降幅继续收窄.8 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/29 图 11：开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升.8 图 12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨.13 图 13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定.13 图 14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定.13 图 15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位.13 图 16：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位.13 图 17：11 月
10、百城住宅用地成交建面同增 2.9%.14 图 18：11 月一线城市住宅用地成交建面同降 22.7%.14 图 19：11 月二线城市住宅用地成交建面同降 11.7%.14 图 20：11 月三线城市住宅用地成交建面同增 22.7%.14 图 21：1-11 月百城宅地成交建面同比增长 3.7%.15 图 22：1-11 月一线城市宅地成交建面同比增长 23.5%.15 图 23：1-11 月二线城市宅地成交建面同比增长 11.6%.15 图 24：1-11 月三线城市宅地成交建面同比下降 7.8%.15 图 25：11 月百城住宅用地成交总价同增 12.4%.16 图 26：11 月一线城市
11、住宅用地成交总价同降 34.8%.16 图 27：11 月二线城市住宅用地成交总价同增 29.6%.16 图 28：11 月三线城市住宅用地成交总价同增 46.7%.16 图 29：1-11 月百城宅地成交总价同比增长 23.5%.16 图 30：1-11 月一线城市宅地成交总价同比增长 28.4%.16 图 31：1-11 月二线城市宅地成交总价同比增长 32.3%.17 图 32：1-11 月三线城市宅地成交总价同比上升 8.8%.17 图 33：11 月百城宅地成交楼面均价环比有所上升.17 图 34：11 月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升.17 图 35：11 月二线城市宅地成交
12、楼面均价环比明显上升.18 图 36：11 月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升.18 图 37：11 月百城宅地成交溢价率环比基本持平.18 图 38：11 月一线城市宅地成交溢价率环比小幅提升.18 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/29 图 39：11 月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升.18 图 40：11 月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降.18 图 41：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长 15.6%.19 图 42：开发贷余额增速自 2018年下半年起持续下降.19 图 43：个人住房贷款余额增速近期小幅下降.19 图
13、 44：全国首套平均房贷利率近期开始小幅上升.20 图 45：境内房地产信用债发行规模环比有所上升.20 图 46：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑.20 图 47：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比.20 图 48：11 月境内房地产信用债呈净融资状态.20 图 49：内房海外债券发行规模环比明显上升.21 图 50：内房海外债券发行规模增速维持平稳.21 表 1：截至 2019/11/30主要城市交易量，一线城市同比增长较快.10 表 2：截至 11月 30 日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升.11 表 3：截至 11月末主要城市新房批售情况，厦门、上海、贵阳和杭州
14、新增供应相对充裕.11 表 4：截至 11月末主要城市二手房成交量情况，厦门、成都、南京成交面积累计增幅居前.12 表 5：近期重点政策梳理，地方密集调整政策，顶层基调转向积极.21 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 5/29 1.板块表现板块表现：中型房企股价表现较好中型房企股价表现较好 截至 11 月 30 日，佳兆业美好、海昌海洋公园和建业地产当月涨幅居前；新城悦、佳兆业美好和永生生活服务年初至 11 月末涨幅居前。整体而言，物业公司股价表现优于开发类公司，开发类公司中中型房企股价表现亮眼。图图 1：佳兆业美好佳兆业美好、海昌海洋公园海昌海洋公园和和建业地
15、产建业地产 11 月月涨幅涨幅居前居前 图图 2：新城悦服务新城悦服务、佳兆业美好佳兆业美好和和永生生活服务永生生活服务年初年初至至 11 月末月末涨幅居前涨幅居前 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至 2019/11/30 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至 2019/11/30 图图 3：雅生活服务雅生活服务、奥园健康奥园健康和和新城悦服务新城悦服务 11 月月换手率换手率居前居前 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至 2019/11/30 0%5%10%15%20%25%TimesCOLIA-LivingSunacShimaoCOGOR&FGreenland HKYu
16、zhouCIFIKWGFantasiaYinchengGreenTownAoyuanMinMetals LandS-EnjoyCentral ChinaHaichangKaisa ProsperPrice Change(Last Month)0%50%100%150%200%250%Dafa LandGreenTownGreenTown ServicesCIFIFantasiaSunacJinmaoCentral ChinaPowerLongFuture LandGreenland HKCOGOTimesCG ServicesCOPMAoyuanA-LivingYS ServicesKaisa
17、 ProsperS-EnjoyPrice Change(YTD)0%5%10%15%20%25%30%35%A-LivingYS ServicesR&FAoyuan HealthyKaisa ProsperPowerLongS-EnjoyTimesZhengRoVanke-HSunacAoyuanBJ Capital LandCarnivalColour LifeKWGGreenTownFuture LandGreenTownChina SCETurnover(Last Month)请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 6/29 2.行业行业：销量增速销量增速提升提
18、升，投资增速下滑投资增速下滑 延续前期销售升势延续前期销售升势，11 月月全国商品房销售面积增速继续提升全国商品房销售面积增速继续提升。1-11 月，全国商品房销售金额累计同比增长 7.3%，增速较 1-10月持平；销售面积累计同比增长0.2%，增速较 1-10 月提升 0.1 个百分点，10 月为商品房销售面积累计增速年内首次转正。去年全年房屋去年全年房屋新开工增新开工增速速达达 17.2%（住宅新开工（住宅新开工增速增速达达 19.7%），使得使得今年供给较为充裕；今年供给较为充裕；另一方面另一方面房企冲击年度销售目标使得房企冲击年度销售目标使得近期近期成交情况较成交情况较好好。预计全年商
19、品房销售面积有望维持正增长。图图 4：商品房销售额增速商品房销售额增速与上月持平与上月持平 图图 5：商品房销售面积商品房销售面积增速增速较上月继续提升较上月继续提升 数据来源：国家统计局，中达证券研究 数据来源：国家统计局，中达证券研究 土地购置降幅继续土地购置降幅继续收窄，投资增速收窄，投资增速小幅回落小幅回落。1-11 月，全国房地产开发投资完成额累计同比增长约 10.2%，增速较 1-10 月回落 0.1 个百分点，但仍处较高水平。拿地方面，由于前期销售情况较好，房企存补库存意愿，土地购置面积和成交价款降幅持续收窄，1-11 月购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑14.2%与 13.
20、0%，降幅较 1-10 月已分别收窄 2.1 个百分点和 2.2 个百分点。土地购置费 1-10月同比增长 18.4%，增速较 1-9月小幅下降 1.2个百分点，预计仍是支撑投资增速的主因之一。由于土地成交价款是土地购置费的领先指标，预计土地购置费增速将继续小幅下滑，房地产投资增速或将稳中有降。整体而言，整体而言，11 月投资和拿地数据较为稳定月投资和拿地数据较为稳定，符合此前预期符合此前预期。-40-200204060801002010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-0
21、82016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-08%商品房销售额:累计同比商品住宅销售额:累计同比-40-2002040602010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-08%商品房销售面积:累计同比商品住宅销售面积:累计同比 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 7/29 图
22、图 6：房地产投资增速房地产投资增速小幅下降小幅下降，仍处相对高位仍处相对高位 数据来源：国家统计局，中达证券研究 图图 7：房企房企购置土地面积购置土地面积与与成交成交价款价款降幅降幅继续继续收窄收窄 图图 8：土地购置费增长土地购置费增长持续持续回落，未来料将继续下降回落，未来料将继续下降 数据来源：国家统计局，中达证券研究 数据来源：国家统计局，中达证券研究 新开工增速新开工增速有所有所回落回落，竣工面积竣工面积降幅降幅明显收窄明显收窄。受去年同期高基数影响，1-11月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长 8.6%，增速较 1-10 月回落 1.4 个百分点；房屋竣工面积同比下降 4.
23、5%，降幅较 1-10 月收窄 1.0 个百分点，同比降幅明显收窄。新开工增速虽出现一定回落，但在去年高基数基础上仍较快增新开工增速虽出现一定回落，但在去年高基数基础上仍较快增长长；叠加房企近期拿地降幅明显收窄，叠加房企近期拿地降幅明显收窄，预计预计明年明年新增供应将较为充足新增供应将较为充足，政策基政策基调转向积极背景下明年销售端或将保持稳健。调转向积极背景下明年销售端或将保持稳健。010203040502010-022010-072010-122011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015
24、-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-09%房地产开发投资完成额:累计同比房地产开发投资完成额:住宅:累计同比-60-40-2002040602012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-08%购置土地面积:累计同比土地成交价款:累计同比-40-200204060802012-0
25、22012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-08%土地购置费:累计同比 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 8/29 图图 9：新开工增速新开工增速受去年同期高基数影响有所回落受去年同期高基数影响有所回落 图图 10：房屋房屋竣工面积竣工面积降幅降幅继续继续收窄收窄 数据来源：国家统计局，中达证券研究 数据来源：国家统计局，中达证券研究 开发资金来源增速开发资金
26、来源增速环比持平环比持平，定金及预付款增速明显提升定金及预付款增速明显提升。1-11 月，房地产开发资金来源累计同比增速为 7.0%，增速较上月持平。拆分来看，国内贷款累计增速为 5.5%，较 1-10 月下降了 2.4 个百分点，推测主要受监管层对开发贷及信托融资管理的影响；定金及预收款、个人按揭贷款累计增速为10.0%和13.9%，较上月分别上升 0.6 个百分点和下降 0.2 个百分点，销售回款整体仍较快增长。前期对融资端的监管使得国内贷款增速明显下降；在顶层对房地产基调转向积极的背景下，未来行业融资端或迎来一定边际改善，而房企的销售增长和财务稳健性也将得到一定支撑。图图 11：开发资金
27、来源增速开发资金来源增速环比持平环比持平，定金及预付款增速明显提升定金及预付款增速明显提升 数据来源：国家统计局，中达证券研究 -40-200204060802010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-08%房屋新开工面积:累计同比住宅新开工面积:累计同比-40-2002040602010-022010-082011-022011-082012-022012-082
28、013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-08%房屋竣工面积:累计同比住宅竣工面积:累计同比-40-200204060802013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-10%合计国内贷款自筹资金定金及预收款个
29、人按揭贷款 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 9/29 3.城市城市：一一线线增长较快增长较快，推盘环比大增推盘环比大增 3.1 新房数据新房数据：一线销量增速较快一线销量增速较快，推盘环比明显增加推盘环比明显增加 一线城市销售面积较快增长，三线城市同比有所下滑一线城市销售面积较快增长，三线城市同比有所下滑。11 月当月，45 个主要城市新房成交量环比上月增长 4%，同比上升 5%。一线城市同比上升 21%，二线城市同比上升 9%，三线城市同比下降 4%。45 城截至 11 月末累计成交量同比上升 13%（上月为 14%），一、二、三线城市分别上升 16%、30
30、%及下降 1%。北京、成都、宁波和珠海 2019 年累计交易量分别上升约 52%、57%、97%及154%，而东营、扬州、江阴、韶关累计同比下降 25%、43%、15%和 17%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，二线城市二线城市增速有所下增速有所下滑滑，一线城市销售增速有所提升一线城市销售增速有所提升，而部分三线城市销量明显下滑；而部分三线城市销量明显下滑；房企和投资房企和投资者在选择城市时需一城一策者在选择城市时需一城一策。去化周期按月去化周期按月有所有所上升上升，南京、福州环比南京、福州环比上升上升较快较快。截至 11 月 30 日，14 个主要城市的可售面积（库存）环
31、比上月平均上升 5%，同比平均上升 8%；平均去化周期为 13.3 个月（上月为 11.1 个月），环比平均上升 11%，同比平均上升10%。南京和福州的去化周期分别由上月同期的 6.3 个月和 14.9 个月上升至 9.9和 24.7 个月，环比上月上升 57%和 66%；上海去化周期按月下降 16%至 6.7 个月，按年上升 9%。整体而言，主要城市去化周期整体而言，主要城市去化周期有所上升有所上升，基本面延续了前基本面延续了前期小幅下滑的态势期小幅下滑的态势。厦门、上海、厦门、上海、贵阳贵阳和杭州和杭州新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应
32、相对充足。11 月，17 个重点城市单月新房批售建面为 2112.9 万平，同比下降 0.6%，环比上升 59.6%；其中，4 个一线城市单月同比下降 26.8%，环比上升 125.6%，13个二线城市单月同比上升 4.2%，环比上升 53.8%。1-11 月，17 个重点城市累计新房批售建面为 15611.9 万平，同比增长 4.2%（1-10 月为 4.7%）；其中，4 个一线城市累计同比下降6.9%，13个二线城市累计同比增长6.0%。厦门、上海、贵阳和杭州批售建面累计同比增长 118.9%、34.4%、31.4%和 29.3%，新增供应相对充足。（注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商
33、品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径）请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 10/29 表表 1：截至截至 2019/11/30 主要城市交易量，主要城市交易量，一线城市同比增长较快一线城市同比增长较快 数据来源：各地房管局，中达证券研究 城市城市/区域区域平方米平方米环比环比同比同比千平方米千平方米环比环比同比同比千平方米千平方米环比环比同比同比千平方米千平方米同比同比北京126,018-6%-23%494-11%-7%494-11%-7%6,38552%上海326,90021%9%1,13714%11%1,13714%11%12,5849%广州225,121
34、33%-5%85628%47%85628%47%8,4264%深圳84,45716%51%33042%69%33042%69%3,18925%一线城市一线城市762,49618%1%2,81715%21%2,81715%21%30,58416%二线城市二线城市3,491,79330%20%12,14711%9%12,14711%9%115,59530%三线城市三线城市2,447,00514%6%8,954-7%-4%8,954-7%-4%105,205-1%北京126,018-6%-23%494-11%-7%494-11%-7%6,38552%青岛650,48598%103%1,56423%-
35、24%1,56423%-24%13,235-8%东营43,176-7%241%19751%729%19751%729%1,653-25%环渤海环渤海819,68061%65%2,25515%-14%2,25515%-14%21,2733%上海326,90021%9%1,13714%11%1,13714%11%12,5849%南京225,753151%-4%560-33%-38%560-33%-38%7,27717%杭州346,62080%196%1,00888%33%1,00888%33%7,345-13%苏州191,24210%1%8120%45%8120%45%9,27917%无锡154,
36、50019%0%479-1%105%479-1%105%6,74949%扬州6,298-88%-15%19135%-46%19135%-46%2,041-43%江阴105,926100%90%3431%55%3431%55%2,898-15%温州236,740-5%11%923-4%10%923-4%10%11,34827%金华44,32339%71%154-15%70%154-15%70%1,746-8%常州173,33142%122%39348%57%39348%57%4,54132%淮安101,6115%-24%457-25%-25%457-25%-25%4,862-20%连云港107,
37、233-9%21%488-18%33%488-18%33%6,134-7%绍兴69,42652%140%20916%178%20916%178%2,14950%泰州39,988385%126%83-15%56%83-15%56%90416%镇江157,85430%-9%547-17%-15%547-17%-15%7,0972%淮南46,59981%105%1521%-4%1521%-4%1,795-4%芜湖40,61719%265%128-23%265%128-23%265%1,80791%盐城88,936-20%36%3112%9%3112%9%3,347-9%舟山24,0305%71%82
38、-2%22%82-2%22%1,069-17%池州8,69180%-50%65-49%-21%65-49%-21%1,1680%宁波170,2212%89%5985%62%5985%62%6,98697%长三角长三角2,666,83926%31%9,1200%14%9,1200%14%103,1259%广州225,12133%-5%85628%47%85628%47%8,4264%深圳84,45716%51%33042%69%33042%69%3,18925%福州23,455-33%-65%144-36%-41%144-36%-41%2,42954%东莞150,58339%-6%49518%-
39、10%49518%-10%4,90012%珠海106,813-6%47%41023%70%41023%70%4,555154%泉州49,10144%-58%178-34%-48%178-34%-48%3,091-15%莆田39,96039%1%119-39%-22%119-39%-22%1,89841%惠州80,2927%-2%32540%15%32540%15%2,5964%韶关39,57982%11%133-11%-1%133-11%-1%1,473-17%佛山264,89815%-31%7811%-54%7811%-54%11,945-7%江门25,0615%106%107-3%94%1
40、07-3%94%1,052-8%肇庆54,3651%41%237-22%66%237-22%66%2,223-1%湛江59,700107%-9%178-14%-2%178-14%-2%1,89416%珠三角及南部其它城市珠三角及南部其它城市1,203,38321%-12%4,2944%-11%4,2944%-11%49,6709%长春231,57539%-18%8104%-18%8104%-18%9,512-2%吉林51,481-49%-12%27843%14%27843%14%2,3150%泰安45,17812%11%203-13%28%203-13%28%2,379-4%北部北部328,2
41、347%-14%1,2917%-7%1,2917%-7%14,206-2%武汉678,92425%16%2,279-5%13%2,279-5%13%21,12033%岳阳46,01718%0%152-42%11%152-42%11%1,9115%赣州165,0211%11%729-26%6%729-26%6%8,360-4%中部中部889,96219%14%3,161-13%11%3,161-13%11%31,39019%成都339,208-18%-52%1,70112%-13%1,70112%-13%17,70257%南宁453,98914%109%2,09741%73%2,09741%73
42、%14,01953%西部西部793,197-3%-14%3,79726%20%3,79726%20%31,72055%总计总计6,701,29522%12%23,9184%5%23,9184%5%251,38513%上升城市数目上升城市数目35282128212825下降城市数目下降城市数目10162417241720过去过去7日日本月截至本月截至 11-30本年截至本年截至 11-30过去过去30日日 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 11/29 表表 2：截至截至 11 月月 30 日主要城市新房库存与去化周期情况日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比整
43、体环比有所有所上升上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究 表表 3：截至截至 11 月月末主要城市新房批售情况，末主要城市新房批售情况，厦门、上海、贵阳和杭州厦门、上海、贵阳和杭州新增新增供应相对充裕供应相对充裕 数据来源：各地房管局，中达证券研究；单位：万平方米 城市城市可售面积可售面积(千平方米千平方米)环比环比同比同比去化周期去化周期(月月)上期上期环比环比同比同比北京10,3969%18%21.117.024%27%上海7,615-4%21%6.77.9-16%9%广州7,321-2%-12%8.611.2-24%-40%深圳2,67819%-26%8.19.7-17%-56%一线城
44、市一线城市5%0%11.111.5-8%-15%杭州3,3024%9%3.35.9-45%-18%南京5,5475%55%9.96.357%152%苏州5,92810%-17%7.36.611%-43%福州3,5486%35%24.714.966%127%江阴4,0013%-14%11.711.52%-44%温州10,0536%11%10.99.910%0%泉州6,6793%7%37.424.255%103%宁波3,2307%13%5.45.32%-31%莆田2,6730%9%22.513.665%40%东营1,6113%11%8.212.0-32%-87%平均平均5%8%13.311.111
45、%10%当月批售建面当月批售建面去年同期去年同期 单月同比单月同比 上月单月上月单月环比环比累计批售建面累计批售建面去年同期去年同期 累计同比累计同比北京107.998.99.1%49.7117.0%664.2656.41.2%上海15.455.2-72.1%9.856.4%433.2322.334.4%深圳68.4117.0-41.5%26.5158.0%371.1392.3-5.4%广州50.860.1-15.5%21.4137.3%483.6726.1-33.4%一线城市一线城市242.5331.2-26.8%107.5125.6%1952.12097.1-6.9%杭州57.051.99
46、.8%58.7-2.9%546.7422.929.3%南京59.275.3-21.4%69.0-14.3%662.0620.76.7%武汉444.8355.325.2%56.9682.3%2289.72239.12.3%厦门26.98.1233.3%6.2333.9%232.9106.4118.9%南宁136.1108.225.9%144.7-5.9%1137.21205.3-5.7%苏州148.0125.018.4%76.793.1%848.0781.88.5%成都152.6249.0-38.7%155.6-2.0%1182.31102.07.3%福州37.583.4-55.1%5.7553
47、.9%294.6284.33.6%昆明191.6222.4-13.9%138.138.8%1427.71133.226.0%贵阳132.2111.618.4%108.421.9%1015.9772.931.4%沈阳166.4124.233.9%171.7-3.1%1476.41438.92.6%长春112.6138.0-18.4%58.193.6%905.7941.5-3.8%青岛215.6152.841.1%172.724.8%1640.81840.0-10.8%二线城市二线城市1880.41805.34.2%1222.653.8%13659.812889.26.0%合计合计2122.921
48、36.5-0.6%1330.159.6%15611.914986.34.2%请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 12/29 3.2 二手房数据二手房数据：成交成交环比环比有所有所上升上升，挂牌价，挂牌价高位稳定高位稳定 厦门、成都、厦门、成都、南京南京成交面积累计增幅居前。成交面积累计增幅居前。11 月，15 个主要城市的二手房交易量环比上月上升 13%，同比上升 14%。北京和深圳环比上月分别上升 31%和14%。截至 11 月末，15 城 2019 年累计交易量同比上升 11%（上月为 11%）。厦门、成都和南京 2019 年至今分别累计同比上升 131%、3
49、5%和 34%，今年以来二手房市场热度较高。表表 4：截至截至 11 月月末末主要城市二手房成交量主要城市二手房成交量情况情况，厦门厦门、成都成都、南京南京成交成交面积面积累计增幅居前累计增幅居前 数据来源：各地房管局，中达证券研究 各线城市各线城市挂牌挂牌出售出售价价于于高位维持稳定高位维持稳定，三四线城市二手房挂牌量维持高位三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自 2015 年起持续上涨，但在 2018 年四季度市场遇冷后止涨，目前表现较为稳定。挂牌出售量方面，一线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，二线城市较为稳定，而三线城市和四线城市挂牌出售量指数持续处于高位。随着
50、过去两年随着过去两年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应临一定的供应上升上升压力。压力。城市城市平方米平方米环比环比同比同比千平方米千平方米环比环比同比同比千平方米千平方米环比环比同比同比千平方米千平方米同比同比北京297,45744%16%99131%-2%99131%-2%11,263-9%深圳157,735-8%117%66314%90%66314%90%5,51812%杭州98,94314%181%33614%64%33614%64%4,379-5%南京202,6660%104%78222%58%78222%58%6,8103
